商业地产案例分享-太原吾悦广场项目（六）-商业地产

商业地产案例分享-太原吾悦广场项目（六）

原创李桂松李富松段小丽云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告针对太原吾悦广场开业后的运营瓶颈，提出以“算法+文化+体验”为核心的资产增值方案。通过业态焕新、场景升级与数字化运营，目标实现客流增长50%、资产估值提升至27亿元，为存量商业地产破局提供可复制的实战范本。全文共111400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

太原吾悦广场资产运营提升与优化增值管理报告

一、报告前言

二、市场分析及项目概述

三、本体SWOT 及项目现状

四、竞品分析及应对策略

五、核心挑战及破局路径

六、定位升级与客群策略

七、空间优化及场景创新

八、招商创新及政策汇总

九、业态规划及品牌焕新

十、运营管理专项提升

十一、资产优化与实施策略

十二、项目建议及行业启示

十一、资产优化与增值策略

2.2策略 2：场景 IP 变现 ——“文化 + 地标”IP 价值挖掘

摩天轮 IP 变现（产品矩阵）：

以 “太原最高屋顶摩天轮” 为核心 IP，开发 “IP 周边 + 联名产品”，目标年收入 100 万元，具体产品如下：

产品类型	定价	成本	目标销量	年收入（万元）	销售渠道
摩天轮造型钥匙扣	20 元	8 元	2 万件	（20-8）×2=24	摩天轮商店、各楼层便利店
摩天轮主题玩偶	50 元	20 元	1 万件	（50-20）×1=30	线上小程序、线下快闪店
文创雪糕	15 元	5 元	5 万支	（15-5）×5=50	屋顶餐饮区、1F 中庭
汾酒联名套票	298 元（含摩天轮门票 + 汾酒 1 瓶）	150 元	1000 套	（298-150）×0.1=14.8	汾酒专卖店、项目小程序
合计年收入 = 24+30+50+14.8=118.8 万元，超额完成 100 万元目标，同时通过 IP 产品提升项目记忆点，带动客流增长 5%。

晋商文化 IP 变现（文化赋能）：

依托晋商主题街区，开发 “非遗 + 文创” 产品，目标年收入 100 万元：

非遗手作礼盒：整合平遥推光漆器（成本 40 元）、山西剪纸（成本 10 元），推出 “晋商文化礼盒”（定价 198 元 / 套），目标年销量 5000 套，收入 =（198-50）×0.5=74 万元，与非遗工坊分成（项目占比 60%）；

数字文创（NFT）：发行 “晋商票号数字纪念币”（定价 99 元 / 份，基于支付宝蚂蚁链），目标年销量 1 万份，收入 = 99×1×60%（平台分成后）=59.4 万元，成本主要为技术对接费（10 万元），利润率 83%。

3. 路径 3：降低运营成本 —— 提升 NOI 的 “节流关键”

运营成本每降低 1%，NOI 可提升约 2%（按当前成本结构测算）。云阿云通过 “数字化降本 + 规模化采购”，实现运营成本从 8000 万元降至 7000 万元，下降 12.5%。

3.1策略 1：数字化降本 ——“技术替代人力 + 智能管控能耗”

智慧能耗管理（案例效果）：

引入 “AI 能耗监控系统”（投入 200 万元，可申请太原数字化改造补贴 30%，实际投入 140 万元），覆盖空调、照明、电梯等核心能耗设备，实现 “按需调节、错峰运行”：

空调系统：通过客流热力图数据，自动调整各区域空调温度（如低客流区温度上调 2℃，高客流区维持 26℃），降低能耗 15%，年节省电费 = 800 万元（年电费总额）×15%=120 万元；

照明系统：采用 “人体感应 + 光感控制”，非营业时间自动关闭非必要照明（如通道装饰灯、广告灯箱），降低能耗 20%，年节省电费 = 200 万元（年照明电费）×20%=40 万元；

电梯系统：根据客流高峰调整电梯运行数量（如早高峰 8:00-10:00 开启全部 10 部电梯，平峰期仅开启 5 部），降低能耗 10%，年节省电费 = 100 万元（年电梯电费）×10%=10 万元；

综合效果：年节省能耗成本 = 120+40+10=170 万元，加上其他设备（如水泵、风机）节能，最终实现年节省 300 万元目标，AI 能耗监控系统投入 140 万元可在 5 个月内回本。

人力成本优化（数据测算）：

通过 “AI 客服替代人工 + 自助设备减少岗位”，优化 10% 一线服务人员（现有 200 人，优化 20 人），年节省人力成本 200 万元，具体方案如下：

岗位类型	优化前配置	优化方案	优化后配置	年成本节省（万元）	服务质量保障
客服咨询岗	10 人（3 班倒，负责解答会员问题、活动咨询）	引入 “AI 客服机器人”（覆盖 80% 常见问题），保留 2 人处理复杂问题	2 人	（10-2）×8000×12=76.8	AI 客服响应时间＜3 秒，满意度 90%，复杂问题转接人工
收银辅助岗	15 人（分布各楼层，协助商户收银、开发票）	上线 “自助开票机”（20 台）、“聚合支付系统”（支持扫码自助付款），保留 5 人应急支援	5 人	（15-5）×6000×12=72	自助开票率达 70%，收银效率提升 40%
导览服务岗	8 人（负责楼层指引、店铺推荐）	在各楼层设置 “智能导览屏”（15 台，支持语音查询），保留 3 人流动服务	3 人	（8-3）×7000×12=42	智能导览屏使用率达 60%，客群寻路时间缩短 70%
其他辅助岗	7 人（如寄存服务、雨伞租赁）	引入 “智能寄存柜”（50 个）、“自助雨伞机”（10 台），无需人工值守	0 人	7×6500×12=54.6	智能设备故障率＜1%，配备远程运维团队
合计年节省人力成本 = 76.8+72+42+54.6=245.4 万元，超额完成 200 万元目标，同时通过 “人机协同” 提升服务效率，会员服务满意度从 82% 提升至 90%。

3.2策略 2：规模化采购降本 ——“联合采购 + 本地合作” 双管齐下

新城控股联合采购（案例参考）：

太原吾悦广场作为新城控股旗下项目，可加入 “吾悦广场全国联合采购平台”，与全国 30 + 吾悦广场共同采购高频耗材，通过 “量大价优” 降低成本 10%，具体采购品类与节省测算如下：

采购品类	年采购量	单独采购单价	联合采购单价	成本降低率	年节省金额（万元）	供应商选择
保洁用品（如清洁剂、垃圾袋）	500 万元	-	-	12%	500×12%=60	新城控股战略合作供应商（如庄臣）
办公用品（如纸张、打印机耗材）	200 万元	-	-	8%	200×8%=16	全国连锁供应商（如得力）
营销物料（如海报、展架）	300 万元	-	-	15%	300×15%=45	专业广告物料供应商（如雅昌）
工程维修材料（如灯具、水管）	400 万元	-	-	10%	400×10%=40	建材连锁品牌（如东方雨虹）
合计年节省采购成本 = 60+16+45+40=161 万元，远超 100 万元目标，同时通过 “统一供应商” 保障产品质量，减少因质量问题导致的二次采购成本。

本地供应商合作（成本优化）：

与山西本地供应商合作，减少物流运输成本（平均降低 30%），同时响应 “地方产业扶持政策”，可申请太原本地采购补贴（最高 5%），具体合作品类如下：

餐饮食材：与太原阳曲县蔬菜基地、平遥牛肉加工厂合作，直采新鲜蔬菜、肉类，比通过中间商采购成本降低 15%，年节省食材采购成本 80 万元（项目年餐饮采购量约 500 万元）；

文创产品：与平遥推光漆器工坊、山西非遗手作工作室合作，定制晋商主题文创产品，物流成本从 15 元 / 件降至 5 元 / 件，年节省物流成本 20 万元；

物业服务：引入太原本地物业公司（如山西云时代物业），服务费用比全国性物业低 8%，年节省物业费 60 万元（项目年物业费约 750 万元）；

合计年节省成本 = 80+20+60=160 万元，加上联合采购节省的 161 万元，总采购降本达 321 万元，远超 200 万元目标，同时带动本地产业发展，提升项目地方影响力。

4. 路径 4：品牌化降低资本化率 —— 资产长期增值的 “关键杠杆”

资本化率是商业地产估值的 “分母”，每降低 0.1 个百分点，资产估值可提升约 1.5%（按 NOI=1.1 亿元测算）。云阿云通过 “城市地标打造 + 资产证券化准备”，将资本化率从 6.5% 降至 5.5%，带动资产估值从 18 亿元增至 32.7 亿元，增长 82%。

4.1策略 1：打造 “太原商业地标” 品牌 —— 从 “区域项目” 到 “城市 IP”

权威荣誉申报（时间节点与执行步骤）：

围绕 “首店经济 + 文化体验 + 微度假场景”，分阶段申报权威荣誉，提升项目品牌层级，具体计划如下：

时间节点	申报荣誉	申报条件	执行措施	预期效果
第 6-8 个月	太原市 “特色商业综合体”	1. 首店数量≥20 个；2. 文化体验业态占比≥30%；3. 年度客流≥500 万人次	1. 整理首店引入清单、文化体验活动数据；2. 撰写申报材料，对接太原市商务局；3. 邀请专家现场考察，展示项目特色	成功获评，获得政府补贴 100 万元，本地媒体报道≥20 次
第 12-15 个月	太原市 “商业地标”	1. 获评 “特色商业综合体”；2. 年度销售额≥5 亿元；3. 市民认知度≥80%	1. 发布《太原吾悦广场运营白皮书》，展示销售与客流数据；2. 开展 “市民投票” 活动（通过小程序），提升认知度；3. 联合本地媒体举办 “商业地标论坛”	成功获评，成为太原对外宣传商业名片，客流增长 15%
第 20-24 个月	华北区域 “文化商业示范项目”	1. 获评 “城市商业地标”；2. 文化 IP 变现收入≥500 万元；3. 行业影响力≥区域 TOP3	1. 整理文化 IP 运营数据（如文创销售额、非遗活动参与人次）；2. 对接中国商业联合会，提交申报材料；3. 组织区域商业项目考察交流，分享运营经验	成功获评，资本化率降低 0.3 个百分点，资产估值提升 4.5%

媒体宣传矩阵（品牌曝光策略）：

构建 “本地 + 全国”“线上 + 线下” 的媒体宣传矩阵，提升项目行业影响力与市民认知度，具体方案如下：

本地媒体合作：与山西日报、太原电视台签订 “年度合作协议”，每月发布 1 篇项目运营报道（如首店开业、文化活动），每年举办 1 场 “太原商业发展论坛”，目标本地媒体曝光量≥5000 万次；

全国商业媒体合作：与云阿云合作，发布《首店经济带动太原商业升级》《商业地产微度假场景运营案例》等深度文章，目标全国行业曝光量≥2000 万次；

社交媒体运营：在抖音、小红书打造 “太原吾悦广场” 官方账号，发布首店探店、文化体验、摩天轮打卡等内容，目标粉丝量≥50 万，年度 UGC 内容≥10 万条；

效果验证：通过第三方调研，目标项目市民认知度从 30% 提升至 80%，行业提及率从 5% 提升至 30%，成为华北区域商业项目学习标杆。

4.2策略 2：资产证券化（ABS）准备 —— 提升资产流动性与估值

商业地产 ABS 可通过 “未来租金收益证券化”，降低融资成本，同时提升资产流动性，进一步降低资本化率（通常 ABS 项目资本化率比传统估值低 0.5-1 个百分点）。云阿云从 “数据整理 + 金融对接” 两方面推进准备工作：

运营数据整理（ABS 核心要求）：

ABS 发行对项目运营数据的 “连续性、稳定性” 要求极高，需提前 3 年整理关键数据，具体清单如下：

数据类型	整理内容	要求标准	执行措施
租金收入数据	各年度、各季度租金收入，租金收缴率，商户续约率	1. 租金年收入增长率≥10%；2. 租金收缴率≥95%；3. 商户续约率≥85%	1. 建立 “租金数据台账”，每月更新；2. 优化商户续约政策（如续约租金递增 3%），提升续约率；3. 对逾期租金制定催收方案，确保收缴率
客流与销售数据	日均客流、客群结构、各业态销售额，销售增长率	1. 日均客流≥2 万人次；2. 销售年收入增长率≥15%	1. 通过智慧运营中台实时采集数据，生成月度报告；2. 优化业态与品牌，提升销售增长；3. 定期开展客群调研，确保客群结构稳定
成本与 NOI 数据	运营成本明细、NOI，NOI 增长率	1. NOI 年增长率≥20%；2. 成本控制率≤80%	1. 建立 “成本管控台账”，分类统计成本；2. 通过数字化降本、规模化采购，提升 NOI 增长率

金融机构对接（合作计划）：

分阶段对接头部券商与基金公司，了解 ABS 发行要求，制定发行计划：

时间节点	对接机构	合作内容	目标成果
第 18-24 个月	中信证券、中金公司	1. 了解 ABS 发行流程、申报条件；2. 提交项目运营数据，获取初步评估；3. 制定 ABS 发行方案（如规模、期限、利率）	1. 完成项目初步评估，确定发行规模（预计 15 亿元）；2. 明确数据补充方向，优化运营指标
第 25-30 个月	招商银行、平安基金	1. 对接 ABS 投资者，了解投资偏好；2. 优化发行方案，匹配投资者需求；3. 准备申报材料（如法律意见书、审计报告）	1. 确定主要投资者，达成初步合作意向；2. 完成申报材料准备，具备申报条件
第 31-36 个月	中国证监会、交易所	1. 提交 ABS 申报材料；2. 配合监管机构审核，补充材料；3. 完成发行，上市交易	1. 成功发行 ABS，融资成本≤4%；2. 资本化率降低 0.5 个百分点，资产估值提升 7.5%

（三）资产增值目标与时间表：分阶段拆解任务，确保目标落地

为确保 1-2 年内实现资产估值从 18 亿元增至 32.7 亿元，将目标拆解为 6 个月、12 个月、24 个月三个阶段，明确各阶段核心任务、责任部门与考核标准，形成 “目标 - 执行 - 考核” 闭环。

1. 第 6 个月：基础夯实阶段（目标估值 22 亿元，增长 22%）

核心运营指标目标	核心任务	责任部门	考核标准	风险应对
日均客流 1.8 万人次（增长 50%）	1. 完成 15 个首店引入（5 个城市首店 + 10 个区域首店）；2. 启动屋顶微度假场景运营（露营区、文创市集）；3. 开展 “开业季” 营销活动（如首店打卡、摩天轮体验）	招商组、运营组、营销组	1. 首店引入完成率 100%；2. 屋顶场景日均客流≥3000 人次；3. 活动引流占比≥30%	1. 首店引入滞后：启动备选品牌库，加速谈判；2. 客流未达标：增加促销活动（如消费满减）
出租率 99%	1. 完成低效品牌淘汰（12 家）；2. 引入 20 家高价值品牌（体验、餐饮为主）；3. 优化闲置空间（如金街死角），引入快闪店	招商组、运营组	1. 低效品牌淘汰率 100%；2. 新品牌开业率 100%；3. 闲置空间利用率≥90%	1. 招商滞后：调整租金策略（如首 3 个月免租）；2. 闲置空间激活难：降低快闪店入驻门槛
会员复购率 45%	1. 上线智慧运营中台会员模块；2. 推出会员分层权益（如银卡会员生日礼包）；3. 开展 “会员周” 活动（积分加倍、专属折扣）	会员组、技术组	1. 会员模块上线率 100%；2. 会员权益使用率≥60%；3. 活动复购率提升至 45%	1. 会员活跃度低：增加权益吸引力（如免费摩天轮体验）；2. 系统故障：启动备用服务，技术团队 2 小时内修复

2. 第 12 个月：快速增长阶段（目标估值 27 亿元，增长 50%）

核心运营指标目标	核心任务	责任部门	考核标准	风险应对
日均客流 2.2 万人次（增长 83%）	1. 完成 35 个首店引入（15 个城市首店 + 20 个区域首店）；2. 晋商文化街区全面运营（非遗体验、晋商主题活动）；3. 联合首店品牌举办 “年度潮流文化节”	招商组、运营组、文化组	1. 首店引入完成率 100%；2. 晋商街区日均客流≥5000 人次；3. 活动单日客流≥3 万人次	1. 文化街区吸引力不足：增加非遗大师驻场、互动体验；2. 活动客流超载：启动限流措施，增加安保人员
租金收入 1.5 亿元（增长 25%）	1. 实施动态租金机制（租金扣点二选一）；2. 激活屋顶、金街闲置空间，实现租金收入 200 万元；3. 联动首店品牌，提升租金溢价（如 % Arabica 租金从 8.4 元 /㎡/ 天升至 9 元）	招商组、财务组	1. 动态租金机制覆盖率 100%（所有商户完成协议签署）；2. 闲置空间租金收入达标率 100%（年收 200 万元）；3. 首店品牌租金溢价率≥35%	1. 商户对动态租金抵触：一对一沟通，展示高业绩商户分成收益案例；2. 闲置空间招商难：引入短期快闪品牌（如节日主题快闪），降低入驻门槛
会员复购率 50%	1. 上线会员专属 APP（含积分兑换、活动预约、私人导购功能）；2. 推出 “黑卡会员专属权益”（如高端餐饮定制、摩天轮 VIP 舱包场）；3. 每月举办 “会员专属日”（消费满额赠礼、积分加倍）	会员组、技术组	1. APP 下载量≥5 万人次，月活率≥40%；2. 黑卡会员数量≥300 人，权益使用率≥70%；3. 会员复购率稳定在 50% 以上	1. APP 活跃度低：增加 “签到领积分”“好友助力得优惠券” 功能；2. 黑卡会员增长慢：降低升级门槛（如年消费 4.5 万元即可升级）

3. 第 24 个月：成熟运营阶段（目标估值 32.7 亿元，增长 82%）

核心运营指标目标	核心任务	责任部门	考核标准	风险应对
日均客流 2.5 万人次（增长 108%）	1. 优化业态组合（体验业态占比 35%、餐饮 30%、零售 25%）；2. 打造 “四季主题场景”（春季樱花季、冬季冰雪季），形成固定客流峰值；3. 与太原地铁 2 号线合作，开通 “地铁 - 商场直达接驳车”	运营组、营销组、企划组	1. 业态占比达标率 100%；2. 主题场景单季客流增长≥40%；3. 接驳车日均引流≥1000 人次	1. 业态调整导致短期客流下滑：提前开展 “业态升级预告” 活动，保留核心品牌；2. 接驳车运营成本高：引入本地车企赞助（车身广告），分摊成本
租金收入 1.8 亿元（增长 50%）	1. 对高业绩商户实施 “阶梯扣点”（销售额超 2000 万部分扣点率提升 1%）；2. 激活屋顶新增空间（如增设网红打卡装置），引入高端餐饮品牌（如日式怀石料理）；3. 优化金街业态，淘汰低效商户，引入 24 小时便利店（如 7-Eleven）	招商组、财务组	1. 阶梯扣点机制覆盖≥50% 高业绩商户；2. 屋顶新增空间租金收入≥300 万元 / 年；3. 金街商户出租率≥98%，租金水平提升 15%	1. 高业绩商户抵触阶梯扣点：提供增值服务（如免费营销推广）作为补偿；2. 金街改造影响现有商户：制定 “改造期租金减免” 政策（免 1 个月租金）
NOI 1.1 亿元（增长 83%）	1. 深化数字化降本（AI 能耗管理节省 300 万元 / 年、人力优化节省 200 万元 / 年）；2. 扩大规模化采购范围（新增文创产品、活动物料联合采购）；3. 优化其他收入结构（广告收入占比 40%、活动收入 30%、IP 变现 30%）	财务组、技术组、采购组	1. 运营成本控制在 7000 万元以内；2. 联合采购年节省≥300 万元；3. 其他收入≥1500 万元 / 年	1. 数字化系统维护成本上升：与技术供应商签订 “长期维保协议”，锁定成本；2. 其他收入增长乏力：开发新变现渠道（如会员付费订阅服务）

（四）资产优化整体保障措施：确保策略落地的“三道防线”

为避免资产优化过程中出现 “目标偏离、执行滞后、风险失控”，从组织、风险、数据监控三大维度建立保障体系，确保 1-2 年内资产增值目标如期实现。

1. 组织保障：成立 “资产增值专项小组”，明确权责分工

由新城控股集团商业管理事业部总经理担任组长，太原吾悦广场项目总负责人任副组长，整合招商、运营、财务、技术、营销核心团队，下设 4 个执行小组，形成 “决策 - 执行 - 监督” 三级管理架构：

小组名称	核心职责	人员配置	关键考核指标	汇报机制
资产策略组	制定资产增值整体方案、监控 NOI 与资本化率变化、对接金融机构	5 人（财务总监 1 人、资产经理 2 人、金融顾问 2 人）	1. 资产增值方案按时落地率 100%；2. NOI 增长率≥月度目标；3. 金融机构对接进度达标率 100%	每周向组长提交《资产增值进度周报》，每月召开专项会议
运营执行组	落实租金提升、成本管控、客流增长任务，确保运营指标达标	12 人（运营总监 1 人、招商经理 2 人、成本管控 3 人、客流分析 2 人、会员运营 4 人）	1. 租金收入月度达标率≥95%；2. 运营成本月度控制率≤100%；3. 日均客流月度达标率≥95%	每日提交《运营数据日报》，每周参与专项小组例会
风险管控组	识别资产优化风险、制定应对预案、监督风险处置执行	4 人（风控经理 1 人、法务 2 人、审计 1 人）	1. 风险识别覆盖率 100%；2. 风险应对预案制定及时率 100%；3. 风险处置完成率 100%	每月提交《风险管控报告》，重大风险 24 小时内上报
数据监控组	搭建资产数据监控平台、实时采集运营数据、生成资产增值分析报告	6 人（数据总监 1 人、数据分析师 3 人、IT 运维 2 人）	1. 数据采集准确率≥99%；2. 数据报告生成及时率 100%；3. 数据异常预警响应时间＜2 小时	每日生成《数据监控日报》，每月输出《资产增值数据分析报告》

2. 风险保障：建立 “全周期风险管控体系”，提前化解潜在风险

针对资产优化过程中可能出现的 “招商风险、运营风险、金融风险”，建立 “风险识别 - 评估 - 应对 - 复盘” 全周期管控流程，关键风险及应对措施如下：

风险类别	具体风险	风险等级	应对措施	责任部门
招商风险	首店品牌引入滞后，影响租金溢价与客流增长	高	1. 建立 “首店品牌备选库”（每个目标品牌匹配 2-3 个备选品牌）；2. 与首店品牌签订 “意向协议”，约定入驻时间与违约补偿；3. 提前启动招商预热，缩短品牌谈判周期	招商组、风险管控组
运营风险	数字化系统故障（如智慧运营中台崩溃），影响成本管控与客流分析	高	1. 搭建 “双系统备份机制”（主系统故障时自动切换备用系统）；2. 组建 “7×24 小时技术应急团队”，故障响应时间＜1 小时；3. 制定 “人工应急方案”（如系统故障时用 Excel 临时统计数据）	技术组、数据监控组
金融风险	ABS 申报未通过，影响资本化率降低与资产流动性提升	中	1. 提前 3 年整理运营数据，确保数据连续、稳定（如租金增长率≥10%）；2. 同时对接 3-5 家头部券商（中信、中金、国泰君安），分散申报风险；3. 准备 “备选融资方案”（如银行经营性贷款），确保资金需求不受影响	资产策略组、财务组
成本风险	规模化采购导致产品质量下降，影响运营服务品质	中	1. 与供应商签订 “质量保障协议”，明确质量标准与违约条款；2. 建立 “供应商评级体系”，每季度评估供应商质量，淘汰不合格供应商；3. 设立 “质量抽检机制”，对采购产品进行随机抽检（抽检率≥10%）	采购组、风险管控组

3. 数据保障：搭建 “资产增值数据监控平台”，实时追踪目标进度

依托云阿云智慧运营中台，搭建 “资产增值专属数据监控平台”，整合 “租金收入、成本支出、客流、会员、NOI、资本化率” 六大核心数据维度，实现 “实时监控、异常预警、趋势分析”，为资产优化决策提供数据支撑：

核心数据监控维度及指标：

数据维度	监控指标	监控频率	预警阈值	数据来源
租金收入	月度租金收入、租金收缴率、首店品牌租金贡献占比	实时（收入）、每日（收缴率）	1. 月度收入低于目标 90%；2. 收缴率低于 95%；3. 首店租金贡献占比低于 25%	财务系统、招商系统
成本支出	月度运营成本、能耗成本、人力成本、采购成本	每日	1. 总成本超月度预算 10%；2. 能耗成本超月度预算 15%；3. 采购成本超历史均价 10%	财务系统、能耗监控系统、采购系统
客流数据	日均客流、各楼层客流占比、客群停留时长、跨楼层转化率	实时	1. 日均客流低于目标 90%；2. 高楼层（4-5F）客流占比低于 30%；3. 跨楼层转化率低于 15%	客流统计系统、智慧运营中台
会员数据	会员复购率、黑卡会员数量、会员消费占比、会员满意度	每周	1. 复购率低于目标 90%；2. 黑卡会员增长低于月度目标；3. 会员消费占比低于 50%；4. 满意度低于 90%	会员系统、客群调研系统
NOI 与资本化率	月度 NOI、NOI 增长率、资本化率变化趋势	每月	1. NOI 低于月度目标 90%；2. NOI 增长率低于 15%；3. 资本化率上升超 0.1 个百分点	财务系统、第三方评估报告

数据应用机制：

异常预警：当指标触发预警阈值时，系统自动向对应责任部门发送预警通知（短信 + APP 推送），责任部门需在 2 小时内反馈原因，24 小时内提出整改方案；

趋势分析：平台每周生成 “资产增值趋势报告”，分析租金、成本、客流等指标的变化趋势，识别潜在问题（如某楼层客流持续下滑），提前调整策略；

决策支持：每月基于平台数据召开 “资产增值决策会议”，评估阶段目标完成情况，调整下一阶段任务（如租金提升未达预期，则加大首店引入力度）。

（五）资产优化与增值效果验证：从 “数据达标” 到 “行业标杆”

1. 量化效果验证（24 个月后）

通过四大增值路径的落地，预计 24 个月后实现以下核心成果，验证资产优化策略的有效性：

财务指标：租金收入从 1.2 亿元增至 1.8 亿元（+50%），其他收入从 500 万元增至 1500 万元（+200%），运营成本从 8000 万元降至 7000 万元（-12.5%），NOI 从 0.45 亿元增至 1.1 亿元（+144%）；

估值指标：资本化率从 6.5% 降至 5.5%（-1 个百分点），资产估值从 18 亿元增至 32.7 亿元（+82%），远超太原商业地产平均增值水平（年均 10%-15%）；

运营指标：日均客流从 1.2 万人次增至 2.5 万人次（+108%），会员复购率从 30% 增至 50%（+20 个百分点），首店品牌数量达 35 个（城市首店 15 个），成为太原首店经济标杆。

2. 行业影响力验证

权威荣誉：成功获评 “太原市商业地标”“华北区域文化商业示范项目”，成为山西省商务厅推荐的 “商业地产运营标杆案例”；

行业交流：每年举办 “太原商业地产运营论坛”，吸引全国 50 + 商业项目参与，分享 “首店经济 + 文化体验 + 微度假” 运营模式，项目团队受邀在赢商网、商业地产观察等平台发表专业文章；

媒体认可：本地媒体（山西日报、太原电视台）年度报道≥50 次，全国商业媒体深度报道≥20 次，项目官方抖音、小红书账号粉丝量超 50 万，年度 UGC 内容≥10 万条，成为太原市民 “打卡必去地”。

综上，太原吾悦广场通过 “租金提升、成本管控、品牌塑牌、资产证券化准备” 四大路径，实现了从 “区域商业体” 到 “城市级资产标杆” 的跨越，为商业地产资产增值提供了可复制、可落地的 “云阿云方案”。

十二、项目建议及行业启示

（一）项目实施建议（短期 + 中期 + 长期）：从 “落地执行” 到 “价值沉淀” 的分阶段路径

商业地产项目的成功依赖 “短期见效、中期稳固、长期增值” 的节奏把控。结合太原吾悦广场 “微度假 + 文化 + 潮流” 的定位特性，从资源投入、责任分工、风险管控三个维度，制定分阶段实施建议，确保每一步都有明确目标、具体措施与效果验证。

1. 短期建议（0-6 个月）：“快速破局，建立初步差异化”

核心目标：用 3-6 个月时间，通过 “空间体验升级 + 首店引流 + 数字化基础搭建”，让项目在太原商业市场初步形成差异化认知，日均客流从 1.2 万人次提升至 1.8 万人次，首店品牌曝光量突破 500 万次。

1.1实施方向：空间优化核心区落地

具体措施

屋顶花园星空露营区：2 个月内完成 20 顶轻奢帐篷搭建、露天电影幕布安装、烧烤区规划（面积 500㎡），配套 “樱花主题装饰”（春季短期场景）；

晋商街区 AR 改造：3 个月内完成 10 处 AR 互动点位（如扫描柱体触发晋商驼队 3D 动画、AR 票号兑换游戏），配备 20 台 AR 眼镜租赁设备（38 元 / 小时）；

智慧停车系统：1 个月内上线车牌识别 + 无感支付 + 反向寻车功能，安装 30 台寻车机、200 个车位引导屏。

资源投入

屋顶露营区：200 万元（含帐篷、设备、装饰）；

晋商 AR 改造：150 万元（含技术开发、设备采购）；

智慧停车：120 万元（含系统开发、硬件安装）；

合计：470 万元。

责任分工

空间改造组：负责施工进度与质量管控；

技术组：负责 AR 系统与停车系统调试；

运营组：制定露营区运营规则（如预约流程、收费标准）。

效果监测指标

屋顶露营区：周末日均接待 300 人次，客户满意度≥90%；

晋商 AR 互动：日均使用量 200 次，扫码率≥25%；

智慧停车：缴费时长从 3 分钟缩短至 10 秒，车位使用率从 70% 提升至 85%。

风险应对

屋顶施工延期：优先完成核心区域（10 顶帐篷 + 电影区），分阶段开放；

AR 系统故障：准备 “线下晋商文化手册”，故障时免费发放，确保体验不中断。

1.2实施方向：首店品牌集中引入

具体措施

重点攻坚 5 个城市首店：

% Arabica（西北首店）：2 个月内完成签约，选址屋顶网红餐饮区（200㎡），提供 30 万元装修补贴；

POP MART 城市旗舰店（太原首店）：3 个月内签约，选址 1F 中庭（500㎡），首 3 个月免租；

NOVA VR（城市首店）：4 个月内签约，选址 4F 体验区（1000㎡），享受 “首店经济补贴” 50 万元；

晋韵楼高端分店（太原首店）：5 个月内签约，选址 3F 晋商街区（800㎡），联合开发 “晋商宴” 套餐；

小不点大视界（区域首店）：6 个月内签约，选址 2F 亲子区（300㎡），提供 20 万元活动补贴；

首店开业营销：每个首店开业前 1 周启动 “抖音 + 小红书” 预热，邀请本地 KOL（如 “太原潮人”“晋小厨”）探店，开业当天举办 “限量新品首发” 活动。

资源投入

首店补贴：30+50+20=100 万元；

营销推广：50 万元（KOL 合作 + 线上投放）；

合计：150 万元。

责任分工

招商组：负责首店谈判与签约；

营销组：制定首店开业营销方案；

运营组：协助首店完成开业筹备（如员工培训、动线规划）。

效果监测指标

首店引入：6 个月内完成 5 个城市首店签约，开业率 100%；

引流效果：首店开业当天客流较平日增长 50%，线上话题播放量≥200 万次 / 店；

销售转化：首店日均销售额≥5 万元（% Arabica）、≥8 万元（POP MART）。

风险应对

首店谈判滞后：启动 “备选品牌库”（如用 Manner 咖啡替代 % Arabica）；

开业客流不足：临时增加 “消费满额赠首店周边” 活动（如满 200 元赠 POP MART 盲盒）。

1.3实施方向：数字化运营中台启动

具体措施

上线核心模块：

客流分析模块：部署 128 个高清摄像头、50 个 Wi-Fi 探针，实时监测各楼层客流密度、停留时长，生成 “客流热力图”（5 分钟更新 1 次）；

会员管理模块：打通小程序 + POS 机数据，生成 128 维度用户画像，支持 “个性化优惠券推送”（如 Z 世代推潮玩券、家庭客群推亲子券）；

员工培训：开展 3 场数字化系统培训（覆盖运营、招商、客服团队），确保员工熟练使用中台功能。

资源投入

系统开发 + 硬件：200 万元；

员工培训：30 万元；

合计：230 万元。

责任分工

技术组：负责中台开发与调试；

数据组：制定客流与会员数据指标体系；

人力组：组织员工培训与考核。

效果监测指标

客流分析：数据准确率≥95%，低密区引流建议采纳率≥80%；

会员管理：会员精准营销转化率≥15%，会员复购率从 30% 提升至 40%；

员工掌握度：培训考核通过率≥95%。

风险应对

数据准确率低：增加 10 个校准摄像头，每周进行数据校验；

员工使用抵触：设置 “系统使用奖励”（如月度 “数字化运营之星” 奖金 500 元）。

2. 中期建议（6-12 个月）：“稳固优势，打造项目核心竞争力”

核心目标：完成业态调整与 IP 活动打造，让项目从 “初步差异化” 升级为 “太原商业地标”，首店数量达 35 个，“晋商文化节”“潮流音乐节” 成为城市级活动，NOI 从 0.45 亿元提升至 0.7 亿元。

2.1实施方向：业态调整目标达成

具体措施

低效品牌淘汰：6 个月内完成 15 家低效品牌（坪效＜1 元 /㎡/ 天）撤店，如 3 家大众服饰、2 家传统数码、5 家低口碑餐饮；

高价值业态补充：

体验业态：引入非遗工坊（平遥推光漆器、山西剪纸）、亲子 VR 体验馆，确保体验业态占比达 35%；

首店品牌：新增 30 个首店（10 个城市首店 + 20 个区域首店），如 BEAMS（区域首店）、wagas（区域首店）、奈雪的茶 PRO（区域首店）；

业态联动运营：制定 “体验 + 零售 + 餐饮” 联动规则（如非遗体验满 100 元赠零售 20 元代金券、餐饮消费满 200 元免 2 小时停车费）。

资源投入

低效品牌补偿：200 万元；

首店补贴：300 万元（10 个城市首店各 20 万，20 个区域首店各 5 万）；

业态联动补贴：100 万元（代金券、停车费减免）；

合计：600 万元。

责任分工

招商组：负责低效品牌清退与新品牌引入；

运营组：制定业态联动规则并落地；

数据组：监测各业态坪效变化，优化业态组合。

效果监测指标

业态占比：体验业态 35%、餐饮 30%、零售 25%、生活服务 7%、配套 3%，达标率 100%；

首店数量：35 个首店全部开业，首店销售额占比达 25%；

联动效果：跨业态消费占比从 15% 提升至 30%。

风险应对

新品牌招商难：降低部分区域首店租金（如首 6 个月租金 7 折）；

联动参与率低：增加 “联动消费抽奖”（如抽摩天轮 VIP 舱体验）。

2.2实施方向：项目 IP 活动打造

具体措施

“晋商文化节”（10 月，3 天）：

内容：邀请 10 位山西非遗传承人驻场教学、举办晋商服饰走秀、推出 “晋商宴” 主题餐饮、设置晋商文物展（联合山西省博物馆）；

营销：线上发起 #晋商文化体验挑战# 话题（抖音、小红书），线下发放 “晋商文化护照”（集章换非遗礼品）；

“潮流音乐节”（5 月，2 天）：

内容：邀请 3 组国内知名说唱歌手（如 Higher Brothers）、5 支本地乐队演出，设置潮玩市集（30 个摊位）、网红餐饮区；

营销：线上直播（抖音、视频号），推出 “音乐节 + 摩天轮” 套票（298 元 / 人）；

活动常态化：将两大活动定为年度固定 IP，每年提前 3 个月启动筹备，联合太原市政府、本地媒体打造 “城市级事件”。

资源投入

晋商文化节：120 万元（传承人邀请、展览搭建、营销）；

潮流音乐节：150 万元（艺人邀请、舞台搭建、直播）；

合计：270 万元。

责任分工

营销组：负责活动策划与宣传；

运营组：负责活动现场执行与安全管控；

招商组：联动商户推出活动专属产品（如非遗主题文创）。

效果监测指标

晋商文化节：日均客流 2.2 万人次，非遗体验预约率 90%，线上话题播放量 3000 万次；

潮流音乐节：单日客流 3 万人次，套票销量 1000 张，直播观看量 500 万人次；

品牌影响力：项目 “文化 + 潮流” 标签认知度从 40% 提升至 70%。

风险应对

艺人档期冲突：提前 6 个月签约，准备备选艺人名单；

客流超载：启动限流措施（线上预约入场），增加安保人员至 50 人。

2.3实施方向：资产证券化准备

具体措施

数据梳理：

整理近 3 年运营数据（租金收入、客流、销售额、NOI），确保数据连续稳定（租金年增长率≥10%、NOI 年增长率≥15%）；

建立 “数据档案库”，包含商户合同、缴费记录、客流统计报告；

金融机构对接：

对接 3 家头部券商（中信证券、中金公司、国泰君安），了解 ABS 发行要求（如基础资产标准、风控措施）；

委托会计师事务所、律师事务所开展前期尽调，出具初步尽调报告；

方案制定：根据尽调结果，制定 ABS 发行初步方案（规模 15 亿元、期限 15 年、利率 4% 左右）。

资源投入

数据梳理与档案库：50 万元；

尽调费用：80 万元（会计师事务所 40 万、律师事务所 40 万）；

金融机构对接：20 万元（差旅、会议）；

合计：150 万元。

责任分工

财务组：负责数据梳理与 ABS 方案测算；

资产策略组：对接金融机构与中介机构；

法务组：审核尽调报告与发行方案。

效果监测指标

数据达标：租金收入 1.5 亿元、NOI 0.7 亿元，数据符合 ABS 发行要求；

机构对接：与 3 家券商达成初步合作意向，明确发行时间表；

方案完善：ABS 初步方案通过内部评审，具备申报基础。

风险应对

数据不达标：调整租金策略（如提升高业绩商户扣点），确保 NOI 增长；

机构合作难：增加 “超额覆盖” 条款（如基础资产现金流覆盖优先级证券本息 1.3 倍）。

3. 长期建议（1-3 年）：“价值输出，从‘项目成功’到‘模式复制’”

核心目标：实现 “模式复制 + 城市运营 + 资产证券化”，让太原吾悦广场成为新城控股商业运营的 “样板项目”，资产估值突破 35 亿元，为行业提供可借鉴的 “文化 + 体验 + 算法” 运营范式。

3.1实施方向：运营模式品牌化输出

具体措施

模式提炼：总结太原吾悦广场“三大核心模块”：

文化赋能模块：晋商文化 IP 打造、非遗体验场景搭建的标准流程；

体验运营模块：屋顶微度假、首店集群的运营方法论；

算法驱动模块：智慧运营中台的功能架构、数据应用逻辑；

内部复制：向新城控股全国 30 + 吾悦广场输出模式，选取 5 个相似城市项目（如西安、郑州）进行试点，派驻太原项目核心团队提供 1 年帮扶；

行业推广：编写《商业地产“文化 + 体验 + 算法”运营指南》，在赢商网、商业地产观察等平台发布，举办“太原吾悦运营模式分享会”，吸引行业关注。

资源投入

模式提炼与指南编写：100 万元；

内部复制帮扶：200 万元（团队差旅、培训）；

行业推广：80 万元（会议、媒体合作）；

合计：380 万元。

责任分工

战略组：负责模式提炼与复制规划；

培训组：编写指南与开展内部培训；

品牌组：负责行业推广与会议组织。

效果监测指标

内部复制：5 个试点项目客流增长≥30%、NOI 增长≥25%；

行业影响力：《运营指南》下载量≥1 万次，分享会参与项目≥50 个；

品牌价值：太原吾悦广场成为新城控股“标杆项目”，品牌溢价率提升 10%。

风险应对

试点项目适配性差：根据城市特性调整模式（如西安项目增加唐文化元素）；

行业推广效果低：邀请行业 KOL（如商业地产专家）背书，提升指南权威性。

3.2实施方向：城市运营外延拓展

具体措施

周边街区改造：联合太原万柏林区政府，对项目周边 2 公里内街区（如千峰北路沿街）进行“晋商文化主题改造”，统一店铺招牌风格、增设文化雕塑，打造“吾悦广场文化商圈”；

城市文化 IP 合作：与太原市政府合作，参与“太原城市文化节”“非遗进商圈”等活动，将项目晋商文化体验区作为“太原市非遗展示基地”；

便民服务延伸：在周边社区设立“吾悦便民服务点”，提供超市配送、非遗手作进社区等服务，将项目从“商业载体”升级为“社区生活服务商”。

资源投入

街区改造：500 万元（政府补贴 30%，项目承担 350 万元）；

文化 IP 合作：100 万元（活动赞助、展示基地建设）；

便民服务点：50 万元（站点建设、人员成本）；

合计：500 万元。

责任分工

政府合作组：负责与政府对接，争取政策与资金支持；

运营组：负责便民服务点的运营管理及社区服务落地；

品牌组：负责文化合作项目的宣传与推广。

效果监测指标

街区改造：周边街区客流量提升 20%，商户满意度达到 95%；

文化合作：年承办市级文化活动不少于 3 场，非遗基地年接待访客 10 万人次；

便民服务：服务点覆盖 10 个社区，月均服务 5000 户家庭，用户满意度≥90%。

风险应对

政府协调难度大：提前签订合作协议，明确双方权责与资金拨付流程；

社区接受度低：开展免费体验活动，并通过社区社群进行宣传预热。

3.3实施方向：资产证券化落地

具体措施

申报材料完善：

委托中信证券作为主承销商，联合会计师事务所（普华永道）、律师事务所（金杜律师事务所）完成ABS申报材料（如资产支持证券说明书、法律意见书、审计报告）；

梳理基础资产（未来5年租金收益权），确保资产权属清晰、现金流稳定（租金收缴率≥95%）；

投资者对接：

举办“太原吾悦广场ABS路演”，邀请保险资金、公募基金、银行理财子公司等机构投资者参与，展示项目运营数据（NOI增长率18%、资本化率5.5%）；

推出“优先级 + 次级”证券结构（优先级占比80%，利率4.2%；次级占比20%，由新城控股自持），降低投资者风险；

发行与上市：

向中国证监会、上交所提交申报材料，配合监管机构审核（预计3-6个月）；

审核通过后完成发行，募集资金15亿元，用于项目后续升级（如屋顶微度假场景扩建、智慧运营中台迭代）。

资源投入

中介机构费用：300万元（主承销商200万、会计师事务所50万、律师事务所50万）；

路演与发行费用：100万元（场地租赁20万、宣传50万、投资者招待30万）；

合计：400万元。

责任分工

资产策略组：负责申报材料统筹、投资者对接；

财务组：提供租金数据、现金流测算，配合审计；

法务组：审核资产权属，出具内部法律意见。

效果监测指标

ABS成功发行，募集资金到账率100%；

资产流动性提升，资本化率从5.5%降至5.2%；

资产估值突破35亿元。

风险应对

审核未通过：根据监管反馈补充材料（如增加现金流超额覆盖比例至1.4倍）；

投资者认购不足：降低优先级利率至4.0%，扩大路演范围（增加深圳、上海两场路演）。

（二）行业启示：从 “太原吾悦案例” 看存量商业的破局之道

在商业地产进入 “存量竞争” 的当下，太原吾悦广场通过 “文化 + 体验 + 算法” 的运营模式，实现从 “同质化红海” 到 “差异化蓝海” 的跨越，其经验对行业具有三大核心启示，为运营商提供可复制的 “破局方法论”。

启示 1：“算法 + 资源” 双轮驱动，重构运营商核心竞争力

传统商业地产依赖 “经验招商”“粗放运营”，导致招商效率低（平均招商周期 18 个月）、运营数据差（客群复购率 25%），已无法适应存量市场需求。太原吾悦广场通过 “算法精准匹配 + 全球资源整合”，重塑运营商能力模型，证明 “技术 + 资源” 是未来运营商的核心护城河。

算法驱动的精准运营（案例验证）：

云阿云智慧运营中台的 “客流分析算法”“品牌匹配算法”，让招商效率提升 50%（从 18 个月缩短至 9 个月），运营数据显著优化：

招商阶段：通过 “品牌匹配算法”，分析太原客群需求（Z 世代潮玩需求增长 35%、家庭客群文化需求增长 40%），精准筛选出 35 个首店品牌（如 % Arabica、POP MART），避免 “盲目招商”；

运营阶段：“客流分析算法” 实时监测各楼层客流密度，当 5F 屋顶花园客流低于阈值时，自动推送 “引流方案”（如向会员推送 “屋顶露营 + 摩天轮” 优惠券），使 5F 客流占比从 15% 提升至 30%；

行业借鉴：运营商需加大 “数字化投入”（建议年投入占营收的 3%-5%），搭建 “数据中台 + 算法模型”，实现 “招商精准化、运营动态化、决策数据化”，而非依赖 “招商经理个人资源”。

全球资源整合的价值（趋势分析）：

太原吾悦广场通过整合 “首店品牌资源”（与韩国 ADER ERROR、日本 BEAMS 签订区域独家合作）、“文化资源”（山西省社科院、非遗传承人）、“金融资源”（中信证券、保险资金），形成 “资源壁垒”：

首店资源：通过新城控股 “全球品牌库”，优先获取首店信息，35 个首店带动项目曝光量增长 10 倍，成为太原 “首店经济标杆”；

文化资源：与山西省社科院合作开发 “晋商文化 IP”，避免文化体验 “表面化”，使项目文化客群占比达 25%，远超行业平均 5%；

行业借鉴：运营商需从 “单一物业管理者” 转型为 “资源整合者”，建立 “品牌资源库”“文化资源库”“金融资源库”，通过资源协同创造 “不可替代性” 价值。

启示 2：“文化 + 体验” 双轨赋能，打造差异化竞争壁垒

当前商业地产面临 “千店一面” 的困境 —— 全国 80% 的商业项目业态组合为 “零售 50%+ 餐饮 30%+ 体验 20%”，导致客群审美疲劳、复购率低。太原吾悦广场通过 “本土文化深度植入 + 独家体验场景打造”，跳出同质化陷阱，证明 “文化 + 体验” 是存量商业的 “差异化密码”。

本土文化：从 “装饰元素” 到 “核心体验”（行业对比）：

多数项目的文化赋能停留在 “表面装饰”（如挂几幅本地画作），而太原吾悦广场将 “晋商文化” 融入运营全链条，形成 “文化体验闭环”：

对比维度	行业普遍做法	太原吾悦广场做法	效果差异
文化呈现	静态装饰（如墙面挂本地老照片）	动态体验（AR 票号互动、非遗手作、晋商文化节）	文化客群停留时长从 30 分钟提升至 90 分钟
文化变现	无（仅作为形象宣传）	文创产品（晋商票号纪念币、非遗礼盒）、文化活动收入（文化节赞助）	文化 IP 年变现收入 100 万元，行业平均为 0
客群认知	文化标签模糊（仅 20% 客群记得项目文化元素）	文化标签清晰（70% 客群认为 “晋商文化” 是项目核心特色）	文化客群复购率 45%，行业平均 20%
行业借鉴：运营商需挖掘 “本土文化的独特性”（如西安的唐文化、成都的蜀文化），将文化从 “视觉符号” 转化为 “可参与、可消费、可分享” 的体验，避免 “文化同质化”（如全国项目都做 “国潮”，却无本地特色）。

独家体验：从 “业态堆砌” 到 “场景 IP 化”（标杆参考）：

太原吾悦广场的 “屋顶摩天轮微度假”“晋商街区” 并非简单的业态组合，而是打造 “可传播的场景 IP”，其逻辑可参考成都麓湖天府美食岛（通过 “生态 + 美食” 场景 IP，客流增长 200%）：

场景独占性：太原唯一屋顶摩天轮（直径 30 米），成为城市 “网红打卡地标”，年打卡笔记超 5 万篇；

体验连续性：“摩天轮 + 露营 + 餐饮” 形成 “1 日微度假” 闭环，客群平均停留时长从 1.5 小时提升至 2.8 小时；

社交传播性：设计 “摩天轮灯光秀”“樱花季主题包装”，激发客群 UGC 传播（小红书话题 #太原吾悦摩天轮# 播放量超 8000 万次）；

行业借鉴：运营商需打造 “1-2 个独家场景 IP”（如城市最高屋顶花园、本地非遗主题街区），而非盲目引入 “网红业态”（如全国项目都做 “剧本杀”，却无差异化），通过场景 IP 形成 “客流虹吸效应”。

启示 3：“资产增值” 为终极目标，构建 “开发 + 运营 + 金融” 全链条价值

传统商业地产运营商聚焦 “租金收入”，而忽略 “资产估值增长”，导致项目 “短期盈利但长期贬值”。太原吾悦广场通过 “运营数据提升→NOI 增长→资本化率降低→资产增值” 的逻辑，实现资产估值从 18 亿元增至 35 亿元，证明 “资产增值” 是运营商的终极价值，也是开发商 “轻资产转型” 的关键。

NOI 增长的核心逻辑（数据拆解）：

NOI 是资产估值的 “分子”，太原吾悦广场通过 “收入提升 + 成本管控”，实现 NOI 从 0.45 亿元增至 1.1 亿元，增长 144%，其路径对行业具有普适性：

收入端：租金收入增长 50%（首店溢价 35%+ 动态租金分成），其他收入增长 200%（广告 + IP 变现），形成 “租金 + 非租金” 双收入引擎；

成本端：数字化降本 15%（AI 能耗管理 + 人力优化），规模化采购降本 10%，使运营成本从 8000 万元降至 7000 万元；

行业借鉴：运营商需建立 “NOI 管控体系”，将 NOI 增长率纳入核心考核指标（建议年增长率≥15%），而非仅考核 “租金收缴率”。

资本化率降低的关键路径（金融视角）：

资本化率是资产估值的 “分母”，太原吾悦广场通过 “品牌化 + 资产证券化”，将资本化率从 6.5% 降至 5.2%，带动资产估值增长 82%，其经验为行业提供 “金融化” 思路：

品牌化降风险：通过 “城市地标”“文化示范项目” 等荣誉，降低投资者风险预期，使资本化率低于行业平均 0.8 个百分点；

资产证券化提流动性：通过 ABS 将 “静态物业” 转化为 “可交易证券”，提升资产流动性，进一步降低资本化率（ABS 项目资本化率通常比传统估值低 0.3-0.5 个百分点）；

行业借鉴：运营商需提前 3-5 年准备资产证券化数据（租金、客流、NOI），对接金融机构，通过 “资产证券化” 实现 “轻资产运营”，而非依赖 “物业出售” 回笼资金。

启示 4：“三方共赢” 为长期根基，平衡 “商户 + 客群 + 政府” 利益

商业地产并非 “运营商单方面盈利”，而是需要平衡 “商户、客群、政府” 三方利益，形成 “共生生态”。太原吾悦广场通过 “商户赋能、客群体验、政府协同”，实现三方共赢，为项目长期稳定运营奠定基础。

商户共赢：从 “管理” 到 “赋能”：

传统运营商对商户 “重管理轻赋能”（如仅考核销售额、催缴租金），导致商户存活率低（85%）。太原吾悦广场通过 “数据赋能（提供客群偏好数据）、运营赋能（员工培训）、资源赋能（商户合作平台）”，使商户存活率提升至 95%，销售额增长 40%，实现 “项目 - 商户” 共生。

客群共赢：从 “卖商品” 到 “卖情绪”：

传统项目聚焦 “商品销售”，而太原吾悦广场通过 “文化体验（晋商 IP）、社交场景（屋顶露营）、情绪价值（摩天轮浪漫场景）”，满足客群 “体验 + 社交 + 情绪” 需求，使会员复购率从 30% 提升至 50%，证明 “客群满意度是长期客流的核心”。

政府共赢：从 “商业载体” 到 “城市参与者”：

太原吾悦广场通过 “首店经济带动就业（新增 500 个岗位）、文化 IP 助力城市宣传（年度曝光 1 亿次）、街区改造提升城市风貌”，获得政府补贴与政策支持（如首店补贴、文化基地资质），实现 “商业价值 + 社会价值” 统一。

行业总结：太原吾悦广场的案例证明，存量商业的破局之道不在于 “硬件升级”（如装修豪华），而在于 “软件重构”—— 以 “算法” 提升效率，以 “文化 + 体验” 打造差异，以 “资产增值” 实现价值，以 “三方共赢” 保障长期。这一模式不仅适用于太原，更可复制到全国其他城市的商业项目，为商业地产行业提供 “存量时代的新范本”。

附录一：太原吾悦广场项目核心数据汇总

一、销售额数据

2024 年（4 月 26 日开业至 12 月 31 日）

销售额：5.8 亿元。增长核心源于 “文化 + 商业 + 微度假” 场景融合，依托屋顶摩天轮 “城市之眼” 地标效应及室外街 “醯 er 街” 特色商业形态，打造 “观光打卡 + 休闲消费” 闭环，带动文旅关联业态（晋商文创、特色餐饮）销售额占比达 42%。其中，首店经济贡献突出，引入的 12 家区域首店（如 % Arabica 太原首店、POP MART 潮玩首店）单店月均销售额超 35 万元，拉动整体零售消费增长 13%；餐饮业态中，晋味特色餐饮、主题餐厅销售额占比达 38%，成为客流吸纳核心。

2025 年上半年

销售额：6.2 亿元，同比（2024 年同期）增长 28%。增长驱动力来自文化 IP 活动与业态升级联动：上半年举办 “晋商文化节”“非遗手作季” 等活动 28 场，其中 “五一摩天轮灯光秀” 活动单日关联消费突破 520 万元。文创零售、亲子体验业态表现突出，销售额分别增长 35% 和 31%；主力店 BHG 超市、星轶影城关联消费（如家庭客群观影后购物）增长 26%。

二、客流量数据

2024 年（4 月 26 日开业至 12 月 31 日）

客流量：986 万人次（日均 4.1 万人次），停车场使用率 82%。客群以 20-45 岁中青年及家庭客群为主（占比 78%），周末及节假日客流占比达 65%，开业首 3 天累计客流超 73 万人次，“醯 er 街” 独立客流达 13 万人次。屋顶摩天轮地标效应显著，带动商场日均客流较周边传统商业体高 30%；地铁 3 号线漪汾街站接驳优势明显，轨道交通带来的客流占比达 35%。

2025 年上半年

客流量：892 万人次，同比（2024 年同期）增长 22%。文旅引流成效突出：春节 “晋商民俗季” 吸引省内外游客，假期客流同比提升 48%，外地游客占比达 35%；端午假期恰逢非遗主题活动，日均客流超 8.5 万人次，峰值达 12 万人次。文化体验区（晋商非遗展示基地）、屋顶微度假区客流密度最高，占商场总客流的 58%。

三、租金收入数据

2024 年（4 月 26 日开业至 12 月 31 日）

平均租金：5.2-12.8 元 /㎡/ 天（折合 156-384 元 /㎡/ 月），租用率 93%。租金定价差异化显著：首层核心零售区（紧邻主入口及摩天轮动线）租金最高（9.5-12.8 元 /㎡/ 天），文化体验业态（如非遗工坊、文创集合店）根据面积提供灵活定价（6.8-9.2 元 /㎡/ 天），餐饮业态租金集中在 5.2-7.5 元 /㎡/ 天。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥30 万元抽成 5%），热门文创品牌、特色餐饮租金收入增长 18%，带动核心区域整体租金提升 12%。

2025 年上半年

租金收入：同比增长 20%，坪效达 1.5 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 8% 低坪效品牌（如传统服饰零售、低效服务门店），引入 15 个高潜力首店品牌、文化体验品牌，核心零售区坪效提升 25%。对租期≥3 年的优质品牌提供 6% 租金优惠，续约率达 85%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如智能客流监测、能耗管控），降低运营成本 10%。

2025 年全年规划

目标租金增长 25%，核心策略包括：

业态优化：提升文化体验、文旅关联业态占比至 60%，重点打造 “晋商文创主题街区”“屋顶微度假配套区”，实现租金溢价 18%-22%；

品牌升级：引入国潮轻奢品牌及区域首店，计划将高端品牌租金占比提升至 38%，提供定制化装修补贴吸引优质商户；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 7%-10% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2024 年（4 月 26 日开业至 12 月 31 日）

引入 86 个品牌（含 12 家区域首店），涵盖文创零售（如晋商票号文创店、非遗手作集合店）、特色餐饮（如老字号晋味餐厅、网红轻食店）、体验业态（如沉浸式晋商文化体验馆、亲子游乐中心）。因初期定位适配调整，淘汰 6 家经营低效品牌（如传统百货专柜、低客流饰品店），优化 8% 营业面积，调整后文创零售区销售额占比提升至 28%。重点打造 “晋商文化体验区”，集聚 25 + 文化品牌，开业后至年末客流量达 180 万人次，销售额达 1.2 亿元。

2025 年上半年

品牌汰换率 9%，聚焦 “文化深化 + 体验升级”：新增 “虚实融合晋商体验专区”（含 AR 票号互动、VR 晋商历史场景），会员复购率达 62%；升级 “夜间消费区”，引入主题清吧、24 小时便利店，晚间（19:00 后）消费占比达 35%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 20%；区域首店数量增至 20 家，首店品牌销售额占比提升至 18%。

2025 年全年计划

核心方向 “文旅融合 + 体验创新”：

业态新增：打造 “户外晋商文化广场”，引入露天戏台、非遗传承人工作室等，目标坪效 2.2 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “吾悦文化会员体系”，推出 “摩天轮 + 非遗体验” 专属权益包，计划带动会员消费额年增 30%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入绿色文创品牌、本土老字号升级店，打造 “晋商文化消费集聚区”，契合客群文化消费升级趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年（开业后）：投入 8500 万元，重点用于三方面 —— 数字化系统搭建（智慧运营中台 300 万元、客流分析系统 260 万元）、体验业态优化（摩天轮配套升级、晋商文化区装修）、交通接驳提升（地铁口联动导视、智能停车系统），提升运营效率与顾客体验。2025 年计划投入 1.2 亿元：用于文化 IP 深化（晋商文化 IP 联名开发）、年度主题活动打造（如 “太原非遗文化嘉年华”）、跨区域营销推广（联动山西文旅、周边城市旅游机构），进一步扩大 “晋商文化商业标杆” 影响力。

数字化进展

会员规模超 42 万（截至 2025 年 6 月），年增 58%，私域流量交易规模超 2.8 亿元，通过数字化精准推送（如非遗活动预告、文创上新提醒），会员复购率提升 22%。搭建 “线上吾悦文化平台”，实现摩天轮门票与商业消费券联动销售，线上带动线下销售额年增长 35%；推出智能导览小程序（含文化展区讲解、品牌排队查询），顾客满意度提升至 89%。

行业坐标

销售表现：2024 年开业后 8 个月销售额达 5.8 亿元，2025 年上半年同比增长 28%，高于太原河西区域商业综合体均值（18%），在漪汾商圈及太原文化商业项目中销售额、客流增速均位居前列。定位优势：以 “晋商文化 + 微度假商业” 为核心定位，融合 “文化零售 + 地标体验 + 夜间经济”，形成差异化竞争力，是太原文化消费、家庭休闲的首选地，获评 “2024 年度山西文商旅融合示范项目”“太原城市商业新地标”。核心挑战：漪汾商圈竞争加剧，需持续强化晋商文化 IP 与首店品牌优势；文化消费需求迭代快，需加快虚实融合体验落地速度，提升个性化服务能力（如定制化文创产品、主题消费套餐），巩固文化主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库