商业地产案例分享-太原龙湖万达广场项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目直面北城商业“中间陷阱”，以“晋文化”为魂，借力北京云阿云资源与数字化引擎，通过定位升级、场景重构、业态焕新与资产运营破局，目标三年内实现NOI从3.8%提升至5.5%，重塑北城生活美学枢纽与商业资产标杆。全文共123800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

晋韵新生

文化驱动下的太原龙湖万达广场资产优化与增值路径报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

一、市场分析及项目概述

市场分析是商业综合体资产运营的 “导航仪”，需从全球趋势锚定方向、本地市场挖掘机遇、项目本体明确定位，三层联动为后续运营提升提供科学支撑。以下从全球、本地、项目三个维度展开深度分析，新增项目发展历程与北京云阿云介入背景及角色定位，融入具体案例、数据及落地性措施。

（一）全球商业综合体发展趋势锚定：从“功能消费”到“价值共生”

全球商业综合体已走过“单纯卖货”“盲目造景”的阶段，进入 “体验驱动、数字赋能、本土扎根、绿色可持续” 的融合发展期。头部项目通过精准把握消费需求变化，实现资产价值与用户粘性的双重提升，其经验对太原龙湖万达广场具有直接借鉴意义。

1. 核心趋势：“场景化 + 数字化 + 本土化” 构建不可复制的竞争力

全球商业综合体的核心逻辑已从 “满足消费需求” 转向 “创造消费理由”，通过三大抓手打造 “体验式生活枢纽”，具体表现为：

场景化：从“标准化空间”到“主题化记忆点”

头部项目不再追求 “大而全”，而是通过 “主题 IP + 沉浸式设计” 让空间成为 “社交货币”。例如：

日本涩谷 PARCO：以 “文化 × 娱乐 × 艺术” 为核心，将商场与任天堂 IP 深度绑定，打造全球首家 “任天堂东京旗舰店”，同时引入剧场、美术馆、屋顶花园，形成 “逛商场 = 打卡文化地标” 的认知。其体验业态占比达 65%，开业首年客流量突破 3000 万人次，商户坪效较传统商场高 40%，核心原因在于场景化设计让 “购物” 成为附加价值，“体验” 成为核心吸引力。

新加坡 ION Orchard：聚焦 “高端生活方式”，在中庭打造 40 米高的 “雨之舞” 灯光装置（随音乐变换光影），每层设置 “主题零售区”（如一层奢侈品区、三层潮流区），并定期举办艺术展览、品牌发布会。其场景化设计不仅吸引本地客群，更成为游客必到打卡点，年游客占比达 35%，资产收益率（NOI）稳定在 5.8% 以上。

对太原龙湖万达的启示：需摒弃 “一层零售、二层服饰、三层餐饮” 的传统动线，围绕 “晋文化” 与 “家庭 + Z 世代” 客群，打造 “主题化楼层 + 沉浸式节点”（如中庭晋商文化装置、屋顶晋韵花园），让空间从 “路过” 变为 “停留”，从 “停留” 变为 “复购”。

数字化：从 “工具辅助” 到 “运营中枢”

数字化不再是 “扫码支付、线上会员” 等基础功能，而是通过数据打通 “客流 - 会员 - 商户” 全链路，实现 “精准运营、效率提升”。据云阿云智库•商业地产《2024 全球商业综合体数字化报告》显示，头部项目数字化运营渗透率已达 80% 以上，核心应用场景包括：

客流精准分析：新加坡滨海湾金沙购物中心通过 AI 摄像头实时监控各楼层客流热力图，结合销售数据调整业态布局 —— 发现三层餐饮区午间客流饱和、晚间客流不足后，引入 “夜间小酒馆 + livehouse”，将晚间坪效提升 25%；

会员个性化服务：英国伦敦 Westfield 购物中心通过会员消费数据构建 “用户画像”，针对 “年轻妈妈” 客群推送 “亲子餐厅 + 儿童乐园” 组合优惠，针对 “商务人士” 推送 “轻食 + 咖啡” 工作日套餐，会员复购率提升至 60%，远高于行业平均 30%；

商户数字化赋能：美国纽约曼哈顿广场为商户提供 “数字化运营工具包”（含销售数据分析、库存预警、线上营销插件），帮助中小商户实现 “线上引流 + 线下转化”，商户续约率达 92%，较传统运营模式高 18%。

对太原龙湖万达的落地建议：短期内需搭建 “数字化运营中台”，接入客流监控、会员管理、商户 POS 三大系统，实现 “客流高峰预警（如周末 14-16 点中庭客流超容时，通过广播引导至屋顶花园）、会员精准推送（如 Z 世代会员生日推送潮玩店优惠券）、商户销售分析（如告知餐饮商户 “周末家庭客群占比高，建议增加儿童套餐”）”，中期目标是数字化渗透率达 70%，会员复购率提升至 40%。

本土化：从“全球复制”到“在地融合”

全球头部项目均避免 “千店一面”，而是深度挖掘本地文化，让商场成为 “城市文化载体”。例如：

泰国曼谷 Siam Discovery：以 “泰国设计” 为核心，引入 60% 本土设计师品牌，在商场内设置 “泰国传统手工艺体验区”（如泰式刺绣、香薰制作），同时将泰式建筑元素（尖顶、木雕）融入装修，开业后成为 “展示泰国设计文化” 的窗口，本土客群复购率达 55%，外国游客占比达 28%；

中国香港 K11 MUSEA：聚焦 “东方美学”，邀请 100 多位国际设计师打造 “艺术商场”，引入香港本土艺术家的雕塑、画作，定期举办 “香港非遗文化展”，让商场成为 “香港文化新地标”，年客流量突破 2500 万人次，NOI 达 6.5%。

对太原龙湖万达的关键动作：需将 “晋商文化、晋剧元素、山西非遗” 融入运营 —— 如在一层入口设置 “晋商票号主题展柜”（展示传统银票、算盘），在餐饮区引入 “晋味非遗小吃体验”（如平遥牛肉制作展示），让本土文化从 “装饰” 变为 “可体验、可消费” 的内容，形成 “太原人认同、外地人打卡” 的差异化优势。

2. 可持续发展导向：绿色商业成为资产增值的 “硬通货”

随着全球 “双碳” 目标推进，绿色商业不再是 “社会责任”，而是直接影响资产价值的核心要素。据《2024 全球绿色商业发展报告》数据，2024 年全球获得 LEED 认证（国际绿色建筑认证）的商业综合体，资产收益率较传统项目高 12%-15%，出租率高 8%-10%，核心原因在于绿色设计降低运营成本、提升品牌形象、吸引优质客群（尤其是注重环保的 Z 世代与新中产）。

典型案例参考：

美国洛杉矶 The Bloc：通过 LEED 白金认证，采用 “光伏屋顶（年发电 120 万度，满足商场 15% 用电需求）、雨水回收系统（年回收雨水 500 吨，用于绿化灌溉）、自然通风设计（减少空调使用 30%）”，运营成本较传统商场低 20%，同时引入 “环保主题市集”（售卖二手物品、可持续品牌），吸引大量年轻客群，NOI 达 5.6%；

中国上海虹桥天地：聚焦 “低碳运营”，推出 “绿色租户计划”—— 对采用环保包装、节能设备的商户给予 5% 租金优惠，同时在地下车库设置 200 个充电桩，引入新能源汽车展示区，绿色相关业态占比达 18%，年客流量中 “环保关注者” 客群占比达 32%，出租率稳定在 98%。

太原龙湖万达的绿色升级路径（短期可落地）：

节能改造：优先对空调、照明系统进行节能升级 —— 将传统灯管更换为 LED 灯（年省电约 50 万度，节省电费 40 万元），在地下车库采用 “感应照明”（无人时自动熄灭，省电 30%）；

绿色场景打造：在屋顶花园种植本地耐旱植物（如国槐、海棠），减少灌溉用水，同时设置 “旧物回收角”（每周六开放，回收衣物、书籍，兑换商场优惠券），吸引家庭客群参与；

绿色商户联动：推出 “绿色商户认证”，对使用可降解包装的餐饮商户、销售可持续产品的零售商户，在商场小程序首页推荐，同时给予 3% 租金优惠，短期内目标是绿色商户占比达 30%，形成 “绿色消费” 标签。

（二）太原本地商业市场基本面：消费升级下的“存量优化” 红利

太原作为山西省会，2024 年经济增速达 6.1%，人均可支配收入稳步增长，消费市场呈现 “升级与分层并存” 的特征 —— 一方面，Z 世代与新中产推动 “体验消费、文化消费” 需求上升；另一方面，传统商业项目因业态老化、体验不足，面临出租率与收益率双降，为太原龙湖万达广场的 “存量优化” 提供机遇。

1. 消费基础：收入增长驱动 “从买刚需到买体验”

2024 年太原全市人均可支配收入达 4.8 万元（同比增长 6.2%），高于全国平均增速（5.8%），其中城镇居民人均可支配收入达 5.5 万元（同比增长 6.5%），为消费升级提供支撑。从消费结构与客群特征看，核心变化如下：

消费结构：服务型消费占比突破 40%，体验需求成主流

据太原市统计局数据，2024 年太原居民服务型消费支出占比提升至 42%，较 2020 年（35%）增长 7 个百分点，其中 “文化娱乐、餐饮住宿、健康养生” 三类支出增速最快（分别达 12%、9%、8%）。例如：

文化娱乐：太原博物院 2024 年参观人数达 180 万人次（同比增长 15%），本地文化类展览（如 “晋商文化特展”）场均观展人数超 3000 人；

餐饮消费：“网红餐饮、特色餐饮” 客单价较传统中餐高 30%，但排队时长仍达 1-2 小时（如太原万象城 “太二酸菜鱼” 首店，开业首月日均排队 200 桌）；

亲子消费：太原家长年均亲子消费支出达 2.8 万元（同比增长 10%），其中 “亲子乐园、儿童教育、亲子餐饮” 占比超 60%，家长更愿意为 “互动性、教育性” 体验付费。

客群特征：Z 世代成消费主力，“社交化、个性化” 需求突出

2024 年太原 Z 世代（18-35 岁）人口占比达 32%，消费贡献占比超 50%，其消费行为呈现三大特征：

社交驱动：65% 的 Z 世代会因 “朋友推荐、社交平台打卡” 选择消费场所，例如太原钟楼街因 “晋文化场景 + 网红打卡点”，年轻客群占比达 70%，周末日均客流量超 5 万人次；

个性偏好：Z 世代对 “小众潮牌、国潮品牌、首店品牌” 的偏好度是其他客群的 2 倍，据《2024 太原首店经济报告》，2024 年太原新增首店品牌 85 家（同比增长 40%），其中 80% 集中在 Z 世代偏好的 “潮玩、茶饮、文创” 品类；

文化认同：72% 的太原 Z 世代表示 “愿意为本土文化相关产品付费”，例如山西本土文创品牌 “晋小礼” 推出的 “晋剧脸谱玩偶”，2024 年销售额达 800 万元（同比增长 50%），核心客群为 18-30 岁年轻人。

对太原龙湖万达的消费需求匹配建议：

需围绕 “服务型消费” 与 “Z 世代 + 新中产家庭” 客群，调整业态配比 —— 减少传统服饰、箱包等 “刚需零售”，增加 “文化体验、网红餐饮、亲子互动、潮玩社交” 等体验类业态，同时引入 “山西首店、本土特色品牌”，满足客群 “个性化、社交化” 需求。

2. 商业存量与竞争格局：北城“优质体验供给不足”，存量优化空间显著

截至 2024 年底，太原商业综合体存量约 380 万㎡，较 2020 年（300 万㎡）增长 27%，但 “增量过剩与存量低效” 并存 —— 核心商圈（如长风街、亲贤街）优质项目饱和，而北城（杏花岭区、尖草坪区）作为太原传统城区，虽商业存量约 85 万㎡（占全市 22%），但普遍存在 “业态老化、体验不足” 问题，为太原龙湖万达提供 “差异化突围” 机会。

北城商业现状：传统项目占比高，体验型供给缺口大

北城现有商业项目以 “2015 年前开业” 的传统综合体为主（如太原铜锣湾国际购物中心、太原解放百货大楼），其共同问题是：

业态结构失衡：传统零售（服饰、家电）占比超 50%，体验业态（文化、亲子、运动）占比不足 20%，远低于行业平均 35%；

运营能力薄弱：缺乏主题活动与数字化运营，商户以 “本地中小品牌” 为主，首店品牌占比不足 5%，客群吸引力弱；

资产效率低：2024 年北城传统商业项目平均出租率为 82%（低于全市平均 88%），平均租金水平 1.6 元 /㎡/ 天（低于全市核心商圈 2.2 元 /㎡/ 天），NOI 普遍低于 4.5%，较太原万象城（NOI 6.2%）、钟楼街（NOI 5.5%）差距显著。

竞争格局：头部项目分流高端客群，北城缺乏标杆项目

太原商业市场已形成 “分层竞争” 格局，不同项目聚焦不同客群，具体对比如下：

从竞争格局可见：北城现有项目无法满足 “体验型、个性化” 消费需求，而太原龙湖万达作为北城 “唯一成熟大型综合体”，若能通过 “体验升级、品牌焕新” 填补供给缺口，可快速抢占 “北城家庭 + Z 世代” 客群，实现从 “区域便利中心” 到 “北城体验标杆” 的转型。

（三）太原龙湖万达广场项目核心画像：历程、伙伴与数据的三维透视

太原龙湖万达广场作为 2015 年开业的北城核心商业体，其发展历程映射了太原商业从 “功能型” 到 “体验型” 的转型轨迹；而北京云阿云的深度介入，为项目注入 “数字化 + 资源整合” 的新动能。结合核心运营数据，可全面明确项目 “优势锚点” 与 “优化方向”。

1. 项目发展历程：从 “北城商业空白填补者” 到 “存量优化挑战者”

项目自 2007 年拿地至今，历经 “规划建设 - 开业培育 - 稳定运营 - 转型探索” 四大阶段，每个阶段的关键动作均与太原北城商业发展需求深度绑定：

从历程可见，项目前期凭借 “先发优势” 成为北城商业标杆，但随着消费需求升级与竞争加剧，“传统业态 + 粗放运营” 的模式已难以为继，转型迫在眉睫。

2. 北京云阿云介入背景及角色定位：从 “资源合作者” 到 “运营赋能者”

北京云阿云作为 “城市运营商与资源整合家”，其介入并非偶然，而是基于项目转型需求与自身核心能力的精准匹配，形成 “数据 + 资源 + 实战” 的三位一体赋能角色：

介入背景：项目转型痛点与云阿云能力的高度契合

2023 年，太原龙湖万达面临三大核心痛点，而北京云阿云的能力恰好形成 “解决方案”：

痛点一：招商资源不足，首店引入难—— 项目传统招商依赖本地中小品牌，缺乏 “区域首店、特色品牌” 资源，难以吸引 Z 世代客群；云阿云拥有 “全球品牌资源库”（含潮玩、文创、网红餐饮等品类），已成功为全国 12 个城市商业项目引入首店品牌超 80 家，可直接解决 “品牌新鲜度” 问题。

痛点二：数字化运营空白，效率低—— 项目会员系统仅停留在 “积分兑换”，缺乏客流分析、精准营销能力，会员活跃度仅 20%；云阿云具备 “超强算法能力”，自主研发的 “商业运营中台” 可实现 “客流 - 会员 - 商户” 数据打通，已帮助西安某商业项目将会员复购率从 25% 提升至 42%。

痛点三：资产增值路径模糊，NOI 增长乏力—— 项目收益仅依赖租金，闲置空间（屋顶、地下二层）未盘活，非租金收入占比不足 10%；云阿云拥有 “10 年 + 大型商业操盘经验”，擅长通过 “空间优化 + 活动运营 + 增值服务” 拓展收益渠道，曾帮助成都某项目将非租金收入占比提升至 25%。

角色定位：四大核心职能，推动项目从 “运营” 到 “资产增值”

北京云阿云并非简单的 “招商代理”，而是深度参与项目 “战略规划 - 执行落地 - 效果复盘” 全流程，具体角色可概括为：

数据驱动的 “运营军师”—— 搭建 “太原龙湖万达专属数据模型”，通过算法分析客群消费偏好（如 Z 世代对潮玩的需求占比、家庭客群对亲子体验的付费意愿），为 “业态调整、招商决策、活动策划” 提供数据支撑；例如，通过分析发现 “周末 18-20 点年轻客群占比达 45%”，建议引入 “夜间 livehouse”，试点后该时段客流提升 20%。

全球资源的 “链接者”—— 发挥品牌资源优势，为项目定制 “首店 + 本土特色” 招商清单：一方面，对接华北区域首店资源（如 TOP TOY、奈尔宝亲子乐园），争取 “免租期 + 装修补贴” 的合作条件；另一方面，挖掘山西本土文创、餐饮品牌（如晋小礼、老太原菜馆），协助其进行 “品牌升级”（如门店设计、产品创新），适配商场定位。

场景体验的 “设计师”—— 主导 “晋文化 + 商业” 的场景落地，例如：规划 “中庭晋商票号主题区”，设计 “AR 晋剧体验” 互动装置；策划 “晋韵夜集” 夜间活动，联动非遗手作、本土餐饮商户打造 “沉浸式夜间消费场景”，2024 年国庆期间该活动带动夜间客流增长 35%。

资产增值的 “操盘手”—— 制定 “短期盘活 + 中期提升 + 长期增值” 的资产策略：短期盘活屋顶、地下二层闲置空间，引入 “屋顶轻食区 + 地下潮玩市集”，预计新增年租金收入 200 万元；中期推动 “数字化运营降本”，通过智能能耗监控降低 15% 能耗成本；长期探索 “资产证券化” 前期准备，协助梳理租金收益数据，对接金融机构资源。

3. 核心运营数据：优势与短板并存，增值潜力明确

结合 2024 年最新运营数据，项目 “区域垄断优势” 与 “转型短板” 形成鲜明对比，为后续优化指明方向：

数据背后的增值潜力测算：

基于云阿云的赋能方案，项目 3 年内核心指标提升目标清晰：

客流端：通过 “场景体验 + 首店引流”，年客流量提升至 2300 万人次，平均停留时长延长至 2.5 小时；

租金端：首店品牌占比从 5% 提升至 15%，平均租金提升至 2.8 元 /㎡/ 天，租金收入增长 56%；

资产端：非租金收入占比从 10% 提升至 25%，NOI 从 3.8% 突破至 5.5%，资产价值提升超 30%。

综上，太原龙湖万达广场在 “全球趋势锚定、本地市场机遇、项目历程积淀、伙伴能力赋能” 的多重支撑下，已具备从 “传统综合体” 向 “北城体验标杆” 转型的核心条件 —— 以北京云阿云的 “数据 + 资源” 为引擎，聚焦 “场景化、数字化、本土化” 三大方向，即可释放显著的资产增值潜力。

二、本体 SWOT 分析及项目现状

本体分析是商业综合体转型的 “体检报告”，需通过 SWOT 深度拆解明确 “优势可放大、劣势需弥补、机会要抓住、威胁需规避” 的核心逻辑，再结合矩阵策略与痛点细化，为后续运营提升划定 “优先级任务清单”。以下从 SWOT 深度拆解、TOWS 矩阵策略、现状核心痛点三个层面展开，融入数据、案例及落地措施。

（一）SWOT 深度拆解：从 “要素罗列” 到 “价值挖掘”

SWOT 分析需跳出 “简单分类”，结合项目实际运营数据与行业标杆案例，挖掘每个要素背后的 “隐性价值” 与 “潜在风险”，为策略制定提供精准依据。

1. 优势（S）：北城商业 “基本盘”，转型的核心支撑力

项目的优势并非孤立存在，而是形成 “区位 - 品牌 - 客群 - 业态” 的联动体系，是抵御竞品冲击、承接市场机会的基础，具体拆解如下：

1.1区位优势：北城核心交通枢纽，3 公里辐射圈 “无替代”

项目位于杏花岭区解放路 175 号，处于北城 “商业 + 居住” 双核心区，交通可达性与人口密度形成双重优势：

交通覆盖：距离地铁 2 号线缉虎营站仅 800 米（步行 10 分钟），周边有 10 条公交线路（10 路、61 路、828 路等）直达太原火车站、太原南站，3 公里内自驾车程均在 15 分钟以内，2024 年监测数据显示，地铁与公交带来的客流占比达 35%，自驾客流占比 40%，交通便利性远超北城其他传统商业项目（如铜锣湾购物中心，距地铁 1.5 公里，公交客流占比仅 20%）。

人口密度：3 公里内覆盖 28 个中高端社区（如富力城、万达公馆、太原星河湾），常住人口约 15 万，其中 “月均消费超 3000 元” 的中高收入家庭占比达 45%，这一客群基数是太原吾悦广场（3 公里内常住人口 10 万）的 1.5 倍，为项目提供稳定的消费流量基础。

商业稀缺性：3 公里内无同规模（10 万㎡以上）商业综合体，最近的竞品太原吾悦广场距离 5 公里，项目在北城 “5 分钟商业圈” 内具备垄断性，2024 年北城居民 “一站式消费” 选择率中，项目占比达 68%，远超其他项目（铜锣湾占比 18%，社区商业占比 14%）。

1.2品牌基础：万达商管 “信任背书”，本地认知度 “碾压级”

万达作为全国商业地产龙头，其品牌认知度与运营体系为项目提供强大支撑：

认知度优势：2024 年太原商业消费者调研显示，“提到北城大型商场” 时，89% 的受访者首先想到 “太原龙湖万达广场”，认知度远超太原吾悦广场（62%）、铜锣湾购物中心（45%）；“万达影院”“永辉超市” 等主力店品牌的会员复购率达 55%，形成 “逛万达 = 看电影 / 买生鲜” 的固定认知。

运营体系优势：万达商管拥有 “招商 - 运营 - 物业” 全链条标准化体系，例如 “商户租金收缴系统” 可实现租金收缴率 98% 以上（行业平均 92%），“物业应急响应系统” 可将设备故障处理时间控制在 2 小时内（行业平均 4 小时），这一体系保障项目运营稳定性，2024 年商户续约率达 85%，高于北城传统项目（70%）。

1.3客群基础：家庭客群 “高粘性”，消费频次 “抗周期”

项目 3 公里内家庭客群占比 65%，这一客群具有 “消费频次高、稳定性强” 的特点，是项目抵御市场波动的核心：

消费频次：2024 年会员数据显示，家庭客群月均到店 2.5 次，其中 “亲子消费”（儿童乐园、亲子餐饮）占比达 50%，“日常采购”（永辉超市）占比 30%，这一频次是 Z 世代客群（月均 1.8 次）的 1.4 倍，且受线上电商冲击小（家庭客群 “线下体验 + 即时消费” 需求占比 70%）。

消费潜力：家庭客群客单价虽低于高端客群（平均客单价 680 元，高端客群平均 1200 元），但消费总额占比达 52%，且 “节假日消费” 爆发力强 ——2024 年国庆期间，家庭客群消费额同比增长 18%，其中 “亲子套餐”“家庭聚餐” 品类销售额占比超 60%。

1.4业态基础：“零售 + 餐饮 + 影院” 雏形，转型 “低门槛”

项目已覆盖商业综合体核心基础业态，无需 “从零构建”，可直接在现有基础上优化升级：

业态完整性：零售（服饰、箱包、数码）、餐饮（中餐、西餐、快餐）、影院（万达 IMAX）三大核心业态齐全，2024 年三大业态贡献销售额占比达 85%，其中餐饮业态坪效达 1.8 万元 /㎡/ 年（高于北城平均 1.5 万元 /㎡/ 年），说明现有业态具备优化潜力。

升级兼容性：现有业态与目标转型方向（体验式生活枢纽）可兼容，例如 “传统零售区” 可改造为 “零售 + 体验” 复合业态（如服饰店增加 DIY 定制区），“餐饮区” 可升级为 “餐饮 + 社交” 场景（如火锅店增加剧本杀包间），无需大规模拆改，降低转型成本（预计改造成本可控制在 500 元 /㎡以内，仅为新建项目的 1/3）。

2. 劣势（W）：转型 “绊脚石”，需精准破解的核心瓶颈

劣势并非 “不可改变”，而是需通过数据量化差距，结合行业案例找到破解路径，避免劣势扩大为 “致命短板”：

2.1业态老化：“重零售、轻体验”，与消费需求 “反向脱节”

项目传统零售占比 45%（服饰、箱包占比 38%），体验业态仅 25%，这一结构与太原消费升级趋势严重不符：

数据差距：2024 年太原优质商业综合体（如太原万象城）体验业态占比达 35%，其中 “文化体验”“运动体验” 品类坪效达 2.2 万元 /㎡/ 年，是项目传统零售（1.2 万元 /㎡/ 年）的 1.8 倍；项目传统零售中，“服饰箱包” 品类 2024 年销售额同比下降 8%，出租率从 2022 年的 90% 降至 2024 年的 82%，部分商户（如某传统女装品牌）月均销售额不足 10 万元，已低于 “盈亏平衡点”（15 万元 / 月）。

案例对比：太原钟楼街通过将体验业态占比提升至 35%（引入非遗手作、文创市集），2024 年年轻客群占比从 55% 提升至 70%，客流量同比增长 22%；而项目因体验业态不足，2024 年 Z 世代客群占比仅 30%，低于钟楼街（70%）、太原吾悦广场（45%）。

破解方向：需将传统零售占比从 45% 降至 25%，腾挪 10000㎡空间引入 “晋文化体验”“潮玩社交”“亲子互动” 等体验业态，参考西安大悦城 “零售转体验” 案例（将 3 层传统零售区改造为 “亲子乐园 + 文创街区”，坪效提升 120%）。

2.2空间体验：“无记忆点”，消费者 “逛而不买”

项目空间设计仍停留在 “标准化布局”，缺乏主题化、沉浸式场景，导致消费者停留时长仅 1.5 小时（行业优秀项目超 2.5 小时）：

具体问题：

①中庭设计单一，仅为 “空旷场地 + LED 屏”，无主题装饰与互动装置，2024 年监测显示，中庭区域停留时长平均仅 8 分钟（太原万象城中庭因 “艺术装置 + 主题展览”，停留时长平均 35 分钟）；

②连廊利用率低，各楼层连廊仅作为 “通道”，无商铺、无休息区、无打卡点，导致 “跨楼层引流” 效果差，4 楼影院客群到 1-3 楼消费的比例仅 20%（行业优秀项目超 40%）；

③屋顶、地下二层闲置，屋顶仅作为 “设备区”，地下二层部分区域空置，未产生任何收益，浪费约 8000㎡可利用空间。

案例参考：成都远洋太古里通过 “川西民居风格 + 开放式街区” 设计，打造 “场景化记忆点”，消费者平均停留时长 3.2 小时，商户坪效达 3.5 万元 /㎡/ 年；上海 TX 淮海通过 “工业风 + 快闪店” 设计，吸引 Z 世代客群，停留时长 2.8 小时，年轻客群占比 85%。

破解方向：启动 “空间主题化改造”，中庭打造 “晋商票号主题区”（引入算盘装饰、银票互动装置），连廊改造为 “晋味食街”“潮玩长廊”，屋顶改造为 “晋韵花园 + 轻食区”，地下二层改造为 “潮玩市集 + 智能停车场”，预计改造后消费者停留时长可提升至 2.2 小时，跨楼层消费比例提升至 35%。

2.3数字化滞后：“工具级应用”，未形成 “数据驱动” 能力

项目数字化仍停留在 “扫码支付、积分兑换” 基础阶段，缺乏精准营销与智能运营工具，会员活跃度仅 20%（行业优秀项目超 40%）：

数据差距：2024 年项目会员总数 25 万人，但月均消费≥1 次的活跃会员仅 5 万人（活跃度 20%），而太原万象城会员活跃度达 45%，核心原因在于其 “用户画像 + 精准推送” 能力 —— 例如针对 “年轻妈妈” 会员推送 “亲子乐园 + 儿童服饰” 组合优惠，转化率达 30%，是项目（8%）的 3.8 倍；项目无客流热力图分析，无法精准判断 “高客流区域” 与 “低客流区域”，导致商户布局不合理，低客流区域商户出租率仅 75%（高客流区域达 95%）。

案例参考：北京朝阳合生汇通过 “数字化运营中台” 整合客流、会员、商户数据，实现 “客流高峰预警”（如周末 14-16 点中庭客流超容时，引导至屋顶花园）、“会员分层营销”（钻石会员专属导购、生日礼），会员复购率从 30% 提升至 55%，商户坪效提升 25%。

破解方向：依托北京云阿云算法能力，3 个月内搭建 “太原龙湖万达数字化运营中台”，接入客流监控（AI 摄像头）、会员管理（用户画像系统）、商户 POS（销售数据分析）三大模块，6 个月内实现 “精准营销推送”（会员转化率提升至 20%）、“客流优化引导”（低客流区域出租率提升至 85%）。

2.4资产效率：“租金依赖 + 空间闲置”，增值路径 “单一化”

项目收益仅依赖租金，闲置空间未盘活，租金溢价能力弱，资产收益率（NOI）3.8% 低于行业平均（4.5%）：

数据差距：2024 年项目平均租金 1.8 元 /㎡/ 天，低于太原核心商圈平均 2.2 元 /㎡/ 天（差距 18%），其中传统零售租金 1.5 元 /㎡/ 天（太原万象城同品类 2.8 元 /㎡/ 天）；非租金收入（场地租赁、活动赞助）仅 400 万元 / 年，占总收益比重 10%（行业优秀项目超 20%）；屋顶、地下二层 8000㎡闲置空间，若盘活可新增租金收入 200 万元 / 年（按 2.5 元 /㎡/ 天计算）。

案例参考：广州正佳广场通过 “闲置空间盘活”（将地下一层改造为 “海洋世界”，屋顶改造为 “星空乐园”），非租金收入占比从 15% 提升至 30%，NOI 从 4.2% 提升至 5.8%；深圳海岸城通过 “首店品牌引入”（租金较传统品牌高 30%），平均租金从 2.0 元 /㎡/ 天提升至 2.8 元 /㎡/ 天。

破解方向：短期（6 个月内）盘活屋顶、地下二层闲置空间，引入 “屋顶轻食区 + 地下潮玩市集”，新增非租金收入 200 万元 / 年；中期（1 年内）引入 15 家首店品牌，平均租金提升至 2.2 元 /㎡/ 天；长期（3 年内）拓展 “活动赞助、商户服务费” 等增值业务，非租金收入占比提升至 25%。

3. 机会（O）：转型 “窗口期”，需快速抓住的外部红利

机会具有 “时效性”，需结合项目优势快速落地，将 “外部机遇” 转化为 “内部竞争力”：

3.1政策机会：太原市政府 “北城商业升级” 红利，降本增效 “助推器”

太原市政府 “十四五” 商业规划明确提出 “提升北城商业品质”，并出台首店经济、夜间经济专项补贴政策，项目可直接享受政策红利：

政策细节：《太原市促进首店经济发展实施方案》规定，引入 “全国首店” 给予 50 万元 / 家补贴，“华北首店” 30 万元 / 家，“山西首店” 20 万元 / 家；《太原市夜间经济发展规划》规定，开展夜间经济活动（如夜市、露天电影）的项目，给予每月 5 万元补贴，年度最高 60 万元；《太原市商业数字化转型专项政策》规定，商业综合体数字化改造项目给予改造费用 20% 补贴（最高 100 万元）。

落地路径：联合北京云阿云，1 年内引入 “华北首店 3 家（如 TOP TOY、奈尔宝亲子乐园）、山西首店 12 家（如霸王茶姬、太二酸菜鱼）”，可申请补贴 3×30+12×20=330 万元；举办 “晋韵夜集” 夜间活动（每周五 - 周日 18:00-24:00），可申请年度补贴 60 万元；数字化中台改造预计投入 500 万元，可申请补贴 100 万元，三项政策合计可降低转型成本 490 万元。

3.2消费机会：Z 世代 + 文化消费 “双崛起”，需求匹配 “新蓝海”

太原消费市场呈现 “Z 世代主导 + 文化认同提升” 趋势，项目可通过 “体验 + 文化” 精准匹配需求：

Z 世代消费趋势：2024 年太原 Z 世代（18-35 岁）消费贡献占比超 50%，其中 “潮玩消费” 同比增长 45%，“网红餐饮” 同比增长 38%，“社交娱乐”（剧本杀、livehouse）同比增长 60%；调研显示，Z 世代选择商场时，“是否有首店品牌”（关注率 75%）、“是否有主题场景”（关注率 68%）是核心决策因素，远超 “价格优惠”（关注率 40%）。

文化消费趋势：2024 年太原 “晋文化相关消费” 同比增长 35%，其中 “晋剧体验”“非遗手作”“晋味文创” 品类增速最快；太原博物院 “晋商文化特展” 6 个月接待观众 80 万人次，周边文创产品销售额达 500 万元，说明本土文化消费具备强大潜力。

落地路径：针对 Z 世代，引入 “潮玩集合店（TOP TOY）、网红茶饮（霸王茶姬）、社交娱乐（网鱼电竞）” 等品类；针对文化消费需求，打造 “晋商文化体验馆”“非遗手作市集”，联动山西省博物院推出 “晋文化 IP 衍生品”，预计可吸引 Z 世代客群占比从 30% 提升至 45%，文化消费品类销售额占比达 15%。

3.3合作机会：北京云阿云“资源 + 能力”赋能，转型“加速度”

北京云阿云的算法能力、品牌资源、实战经验，可快速弥补项目短板，缩短转型周期：

资源赋能：云阿云拥有 “全球品牌资源库”，涵盖潮玩、文创、餐饮等 200 + 优质品牌，其中 “华北区域首店资源” 30 家，“山西本土特色品牌” 50 家，可帮助项目 1 年内完成首店品牌引入目标（15 家），较项目自主招商效率提升 3 倍。

能力赋能：云阿云自主研发的 “商业运营算法模型”，可实现 “客群需求预测”（准确率 85%）、“业态组合优化”（坪效提升 20%）、“活动效果评估”（转化率提升 30%），已帮助西安某商业项目 6 个月内会员活跃度从 22% 提升至 40%，NOI 从 3.9% 提升至 48%。

实战赋能：云阿云团队拥有 10 年 + 大型商业操盘经验，曾主导成都某商业项目 “空间优化 + 品牌焕新”，6 个月内客流量增长 25%，租金收入提升 30%，可为项目提供 “定制化转型方案”，从招商谈判、场景设计到数字化落地全程把控，降低转型风险。

4. 威胁（T）：转型 “拦路虎”，需主动规避的外部风险

威胁并非 “不可对抗”，需结合项目优势制定应对策略，将 “风险冲击” 降至最低：

4.1竞品威胁：高端 + 文旅 + 社区“三重分流”，客群流失压力大

太原商业市场已形成 “分层竞争” 格局，不同类型竞品从不同维度分流项目客群，具体冲击如下：

高端竞品分流高收入客群：太原万象城聚焦 “高端商业”，国际品牌首店占比 35%（如 LV、GUCCI），高端餐饮占比 25%（如米其林推荐餐厅），2024 年北城高收入客群（月均消费超 1 万元）选择万象城的比例达 60%，导致项目高端零售（如数码、轻奢）销售额同比下降 12%。

文旅竞品分流年轻客群：太原钟楼街以 “晋文化文旅商业” 为核心，引入非遗手作、网红打卡点，2024 年年轻客群（18-35 岁）占比达 70%，周末日均客流量超 5 万人次，项目年轻客群到店频次同比下降 8%，夜间客流（18:00 后）占比从 30% 降至 22%。

社区商业分流高频客群：北城社区商业（如美特好社区店 + 便利店）快速发展，2024 年北城社区商业存量同比增长 15%，其 “近距离、便利性” 优势分流项目高频消费客群（如日常生鲜、零食采购），导致永辉超市客流量同比下降 5%，客单价下降 8%。

应对方向：采取 “差异化竞争” 策略 —— 对高端客群，不盲目对标万象城，转而提供 “高端体验 + 本土特色”（如高端晋味私厨、晋文化高端文创）；对年轻客群，强化 “社交 + 潮玩” 场景（如潮玩市集、livehouse），弥补钟楼街 “体验碎片化” 短板；对高频客群，联动社区商业开展 “线上下单 + 商场自提” 服务，提升便利性。

4.2替代威胁：线上电商 + 即时零售“双重挤压”，线下零售承压

线上消费模式持续冲击线下零售，项目传统零售业态面临 “到店率下降、销售额下滑” 的压力：

直播电商分流零售消费：2024 年太原直播电商交易额同比增长 55%，其中服饰、箱包品类线上交易额占比达 40%，项目传统服饰零售销售额同比下降 8%，部分商户（如某女装品牌）线上销售额已超过线下（占比 55%）。

即时零售分流即时消费：美团、饿了么 “30 分钟达” 即时零售模式覆盖北城 80% 社区，2024 年太原即时零售交易额同比增长 60%，项目超市、便利店等即时消费品类销售额同比下降 10%，到店客流占比下降 15%。

应对方向：推动 “线下体验 + 线上赋能” 融合 —— 对传统零售商户，协助其开通 “直播带货”（如在商场内设置直播专区），实现 “线下体验 + 线上复购”；对即时消费品类，上线 “万达即时达” 小程序，整合永辉超市、便利店商品，提供 “30 分钟送达” 服务，将线上流量转化为线下会员。

4.3成本威胁：人力 + 能耗 + 运营 “三重上涨”，资产收益被挤压

运营成本逐年上升，导致项目净利润率下降，资产收益空间被压缩：

人力成本上涨：2024 年太原商业综合体人均工资同比增长 8%，项目物业、运营团队人力成本同比增加 120 万元 / 年，占总运营成本比重从 30% 升至 35%。

能耗成本上涨：2024 年太原商业用电价格同比上涨 5%，项目年电费支出达 800 万元（同比增加 40 万元），空调、照明等能耗成本占总运营成本比重达 25%。

营销成本上涨：为应对竞品竞争，项目 2024 年营销费用同比增加 80 万元（主要用于促销活动、广告投放），但营销转化率仅 15%（行业优秀项目超 25%），成本投入效率低。

应对方向：通过 “数字化降本 + 精细化运营” 控制成本 —— 人力成本方面，引入 “智能巡检机器人” 替代部分物业巡检人员，预计减少人力成本 50 万元 / 年；能耗成本方面，改造 LED 照明、智能空调系统，预计降低能耗 15%（年省电费 120 万元）；营销成本方面，依托数字化中台实现 “精准营销”，将营销转化率提升至 25%，降低单位获客成本。

（二）TOWS 矩阵策略分析：从“要素组合”到“落地路径”

TOWS 矩阵通过 “优势 - 机会（SO）、劣势 - 机会（WO）、优势 - 威胁（ST）、劣势 - 威胁（WT）” 四个维度的组合，将 SWOT 要素转化为可执行的策略，明确 “优先做什么、重点做什么”，为项目转型提供清晰路径。

1.SO 策略：优势 + 机会，放大竞争力

核心策略：依托区位、品牌优势，承接政策、消费机会，打造 “北城体验标杆”

具体落地措施

首店招商突破：1 年内引入华北首店 3 家、山西首店 12 家，申请政策补贴 330 万元，首店品牌占比从 5% 提升至 15%，带动平均租金提升 20%（从 1.8 元 /㎡/ 天至 2.16 元 /㎡/ 天）；

文化场景落地：3 个月内完成中庭 “晋商票号主题区” 改造，6 个月内打造 “晋韵夜集” 夜间活动，申请夜间经济补贴 60 万元，夜间客流占比从 22% 提升至 35%；

家庭客群深耕：引入奈尔宝亲子乐园（山西首店），联动永辉超市推出 “亲子采购套餐”，家庭客群消费额占比从 52% 提升至 60%。

资源支撑：

万达商管：提供招商资源对接、运营团队支持；

云阿云：提供首店品牌资源、文化场景设计方案、家庭客群数据分析。

2.WO 策略：劣势 + 机会，弥补短板

核心策略：借助政策、合作机会，破解业态、数字化、资产效率劣势

具体落地措施

业态优化升级：6 个月内淘汰 10% 低效传统零售品牌（如销售额低于 15 万元 / 月的服饰店），腾挪 10000㎡空间引入 “晋文化体验、潮玩社交” 业态，体验业态占比从 25% 提升至 40%；

数字化中台搭建：3 个月内依托云阿云算法能力搭建数字化运营中台，申请数字化改造补贴 100 万元，6 个月内会员活跃度从 20% 提升至 35%，低客流区域出租率从 75% 提升至 85%；

闲置空间盘活：6 个月内完成屋顶 “晋韵花园 + 轻食区”、地下二层 “潮玩市集” 改造，新增租金收入 200 万元 / 年，非租金收入占比从 10% 提升至 18%。

资源支撑：

万达商管：提供场地改造审批、商户汰换流程支持；

云阿云：提供业态规划方案、数字化技术支持、闲置空间招商资源。

3.ST 策略：优势 + 威胁，抵御风险

核心策略：依托区位、客群优势，应对竞品、替代威胁

具体落地措施

差异化竞争：对高端客群，引入 “晋味高端私厨”（如山西非遗菜体验），避免与万象城直接竞争；对年轻客群，打造 “潮玩社交季”（每月 1 场潮玩展、2 场 livehouse），分流钟楼街年轻客群，年轻客群占比从 30% 提升至 45%；

线上线下融合：3 个月内上线 “万达即时达” 小程序，整合永辉超市、餐饮商户商品，提供 “30 分钟送达” 服务，线上订单占比达 20%，弥补即时零售冲击；

社区联动：与周边 28 个社区合作开展 “社区便民服务”（如免费体检、公益讲座），提升社区客群粘性，社区客群到店频次从月均 2.5 次提升至 3 次。

资源支撑：

万达商管：提供小程序技术对接、社区合作资源；

云阿云：提供差异化业态规划、线上运营方案、社区客群数据分析。

4.WT 策略：劣势 + 威胁，规避风险

核心策略：控制成本、提升效率，降低劣势与威胁叠加影响

具体落地措施

成本优化：6 个月内完成 LED 照明、智能空调改造，引入 “智能巡检机器人”，降低能耗 15%、人力成本 8%，年节省运营成本 170 万元；

营销精准化：依托数字化中台实现 “会员分层营销”（如对 Z 世代推送潮玩优惠券、对家庭客群推送亲子活动信息），营销转化率从 15% 提升至 25%，单位获客成本降低 30%；

商户赋能：为商户提供 “数字化运营工具包”（含销售数据分析、线上营销插件），帮助商户提升销售额（目标平均提升 15%），降低商户流失率（从 15% 降至 8%）。

资源支撑：

万达商管：提供成本核算、商户沟通支持；

云阿云：提供成本优化方案、营销策划、商户赋能工具。

（三）项目现状核心痛点：从“现象描述”到“根源破解”

项目现状核心痛点是 SWOT 劣势与威胁的集中体现，需深入分析痛点根源及对运营的具体影响，结合行业案例提出针对性破解思路，避免 “头痛医头、脚痛医脚”。

1. 定位模糊：“中间陷阱” 导致客群 “两头流失”

痛点表现：项目既未形成 “高端品质” 标签（无法吸引高收入客群，被万象城分流），也未强化 “家庭体验 + 年轻社交” 优势（家庭客群粘性不足，年轻客群被钟楼街分流），在太原商业分层中处于 “高不成、低不就” 的中间陷阱。2024 年监测显示，项目 “月均消费超 1 万元” 的高收入客群占比仅 8%（万象城占比 25%），“18-35 岁” 年轻客群占比 30%（钟楼街占比 70%），客群结构 “老龄化、大众化” 趋势明显。

根源分析：前期运营缺乏 “精准定位”，业态组合 “大而全”（传统零售 + 基础餐饮），未聚焦核心客群需求；缺乏 “差异化标签”，既无高端品牌支撑，也无特色体验场景，消费者对项目的认知仅停留在 “方便购物”，无 “非来不可” 的理由。

案例参考：太原吾悦广场通过 “区域家庭生活中心” 精准定位，聚焦 3 公里内家庭客群，引入大型亲子乐园、家庭餐饮，家庭客群占比达 65%，会员复购率达 40%，成功避开与万象城、钟楼街的直接竞争；西安大悦城通过 “年轻潮流地标” 定位，引入潮玩首店、网红餐饮，年轻客群占比达 75%，年客流量突破 2500 万人次。

破解思路：明确 “北城生活美学枢纽” 定位，聚焦 “家庭客群 + Z 世代客群” 双核心，通过 “晋文化体验 + 品质消费 + 潮玩社交” 形成差异化标签：

①对家庭客群，打造 “亲子文化生态圈”（亲子乐园 + 晋文化体验 + 品质餐饮）；

②对 Z 世代客群，打造 “潮玩社交生态圈”（潮玩首店 + livehouse + 网红茶饮）；

③通过主题活动（如 “亲子文化节”“潮玩社交季”）强化定位认知，6 个月内让 “北城家庭 / 年轻客群首选万达” 的消费者认知度提升至 60%。

2. 体验不足：“场景缺失” 导致客群 “逛而不买”

痛点表现：空间缺乏主题化场景（中庭单一、连廊闲置），活动多为传统促销（如满减、折扣），无沉浸式体验与社交互动，导致消费者停留时长仅 1.5 小时（行业优秀项目超 2.5 小时），“到店仅购物 / 吃饭，无额外停留” 的比例达 70%，二次复购率仅 35%（行业优秀项目超 50%）。2024 年国庆期间，项目举办 “满 300 减 50” 促销活动，客流量同比增长 10%，但销售额仅增长 5%，客单价下降 4%，说明促销活动仅吸引 “价格敏感型客群”，未提升消费质量。

根源分析：对 “体验式消费” 理解浅层，将 “体验” 等同于 “增加餐饮 / 娱乐业态”，未意识到 “场景化 + 互动性” 的核心价值；活动策划缺乏 “用户思维”，未结合客群需求设计主题（如家庭客群需要亲子互动活动，Z 世代需要社交活动），导致活动吸引力弱、参与度低。

案例参考：上海环球港通过 “艺术 + 商业” 场景打造，在中庭举办 “当代艺术展”，引入 “AR 互动装置”，消费者停留时长从 1.8 小时提升至 2.8 小时，二次复购率从 38% 提升至 55%；成都 IFS 通过 “熊猫 IP 场景”（屋顶熊猫雕塑），成为城市打卡地标，游客客群占比达 40%，年客流量突破 3000 万人次。

破解思路：从 “空间场景 + 活动内容” 双维度提升体验：

①空间场景方面，3 个月内完成中庭 “晋商票号主题区” 改造（引入算盘互动装置、银票 DIY 体验），6 个月内完成屋顶 “晋韵花园”、连廊 “潮玩长廊” 改造，打造 3 个 “必打卡” 场景；

②活动内容方面，每月举办 1 场主题活动（如 “亲子晋剧体验日”“Z 世代潮玩派对”），每场活动设置 “互动环节 + 社交分享”（如晋剧服装拍照打卡、潮玩手作交换），目标消费者停留时长提升至 2.2 小时，二次复购率提升至 45%。

3. 资产低效：“单一收益 + 空间浪费” 导致 NOI 偏低

痛点表现：项目收益仅依赖租金（占比 90%），非租金收入（场地租赁、活动赞助）占比仅 10%（行业优秀项目超 20%）；屋顶、地下二层 8000㎡闲置空间未产生收益，浪费约 200 万元 / 年租金潜力；传统零售出租率 82%、租金 1.5 元 /㎡/ 天，低于行业平均水平，导致资产收益率（NOI）3.8%，低于太原优质商业综合体（如万象城 6.2%、钟楼街 5.5%）。

根源分析：资产运营思路 “传统化”，将 “商业综合体” 等同于 “收租物业”，未意识到 “空间价值 + 增值服务” 的潜力；缺乏 “资产盘活能力”，对闲置空间的规划、招商缺乏思路，对低效业态的汰换犹豫不决，导致资产效率低。

案例参考：广州正佳广场通过 “资产多元化运营”，将地下一层改造为 “海洋世界”（年门票收入超 1 亿元），屋顶改造为 “星空乐园”（年租金收入 500 万元），非租金收入占比从 15% 提升至 30%，NOI 从 4.2% 提升至 5.8%；北京朝阳合生汇通过 “低效业态汰换”，将 3 层传统服饰区改造为 “亲子体验区”，出租率从 80% 提升至 98%，租金从 1.6 元 /㎡/ 天提升至 2.5 元 /㎡/ 天，坪效提升 56%。

破解思路：构建 “租金 + 非租金 + 资产增值” 多元收益体系：

①短期（6 个月内）盘活闲置空间，屋顶引入 “轻食咖啡 + 露天酒吧”，地下二层引入 “潮玩市集 + 智能停车场”，新增租金收入 200 万元 / 年；

②中期（1 年内）汰换 10% 低效传统零售品牌，引入首店品牌与体验业态，平均租金提升至 2.2 元 /㎡/ 天，租金收入增长 22%；

③长期（3 年内）拓展 “活动赞助、商户服务费” 等增值业务，非租金收入占比提升至 25%，NOI 突破 5.5%。

4. 联动薄弱：“商场 + 商户 + 会员” 缺乏协同，形成 “运营孤岛”

痛点表现：商场与商户缺乏协同，活动策划多为 “商场单方面推动”，商户参与度低（2024 年商场促销活动商户参与率仅 40%）；商户之间无联动（如餐饮与零售无 “消费满减互赠”“消费积分互通” 等联动活动），未形成 “1+1>2” 的业态合力；会员体系与商户、活动脱节，会员权益多为 “积分兑换日用品”（吸引力弱），会员消费仅关联商场，与商户优惠不叠加，导致会员活跃度仅 20%（行业优秀项目超 40%），会员复购率 35%（行业优秀项目超 50%）。

例如：2024 年双 11 期间，商场推出 “满 500 减 100” 活动，但仅 30% 的餐饮商户参与 “消费满 300 赠 50 零售券” 联动，导致会员在餐饮消费后，到零售区复购的比例仅 15%；会员积分仅能兑换纸巾、洗衣液等基础日用品，70% 的会员表示 “积分无吸引力，不会特意为积分消费”。

根源分析：

协同机制缺失：未建立 “商场 - 商户” 常态化沟通机制（如月度商户座谈会、联动活动共创会），商场仅扮演 “管理者” 角色，未成为 “赋能者”，导致商户对商场活动缺乏参与意愿；

利益绑定不足：联动活动未设计 “商户共赢” 的利益分配方案（如商场承担部分促销成本、为参与商户提供流量支持），商户担心 “投入大于收益”，不愿主动参与；

会员权益单一：会员体系仅聚焦 “商场端”，未整合商户资源（如商户专属折扣、会员优先体验权），权益缺乏 “稀缺性” 与 “个性化”，无法激发会员消费动力。

案例参考：

杭州湖滨银泰 in77 通过 “商户联盟 + 会员生态” 破解联动难题：

①建立 “商户共创委员会”，每月召开联动活动策划会，商场与商户共同承担成本、共享收益（如 “五一消费节”，商场承担 50% 促销补贴，商户提供专属折扣，活动期间整体销售额增长 40%）；

②打造 “会员权益矩阵”，整合餐饮、零售、娱乐商户资源，会员可凭积分兑换 “餐饮免排队权”“零售专属折扣”“影院 VIP 厅” 等稀缺权益，会员活跃度从 35% 提升至 55%，会员复购率从 45% 提升至 60%。

破解思路：构建 “商场 - 商户 - 会员” 三位一体的协同体系：

①建立 “商户共创机制”，每月召开 1 次商户座谈会，每季度策划 1 次 “跨业态联动活动”（如 “晋味美食节 + 零售满减”“亲子体验 + 儿童服饰折扣”），商场承担 30%-50% 促销成本，为参与商户提供中庭展示位、会员推送等流量支持，目标商户参与率提升至 80%；

②升级 “会员权益体系”，整合商户资源推出 “三级权益”（普通会员：商户 9 折优惠；银卡会员：免排队 + 积分兑换商户体验项目；金卡会员：专属导购 + 商户 VIP 服务），6 个月内会员活跃度提升至 40%，会员复购率提升至 50%；

③搭建 “会员 - 商户数据互通平台”，会员在商户消费后可实时累计商场积分，商场根据会员消费偏好向商户推送 “精准客群画像”，帮助商户优化产品与服务，实现 “数据共享、利益共赢”。

（四）痛点优先级排序与行动清单：从 “诊断” 到 “执行”

基于痛点对项目运营的影响程度、解决难度及与转型目标的关联性，将核心痛点按 “紧急重要” 原则排序，明确各阶段行动重点，确保资源聚焦关键任务。

1. 痛点优先级排序（四象限法则）

2. 分阶段行动清单（含责任方与关键成果）

第一阶段（0-6 个月：紧急突破期）

第二阶段（6-12 个月：深化提升期）

第三阶段（12-18 个月：长效巩固期）

总结：诊断为基，策略为纲

通过 SWOT 深度拆解，明确项目 “区位 + 品牌 + 客群” 的核心优势、“业态 + 空间 + 数字化” 的核心劣势、“政策 + 消费 + 合作” 的外部机会、“竞品 + 替代 + 成本” 的外部威胁；通过 TOWS 矩阵将要素转化为 “SO 放大优势、WO 弥补短板、ST 抵御风险、WT 规避威胁” 的四大策略方向；通过核心痛点细化，找到 “体验不足、资产低效、定位模糊、联动薄弱” 的关键瓶颈，并以 “优先级排序 + 行动清单” 明确落地路径。

最终形成 “问题清晰、策略可行、执行有序” 的诊断结论 —— 太原龙湖万达广场需以 “体验升级” 为紧急突破口，以 “资产优化” 为核心目标，依托北京云阿云的 “资源 + 能力” 与万达商管的 “体系 + 经验”，通过 “场景化改造、首店招商、数字化运营、协同体系搭建”，实现从 “传统综合体” 到 “北城生活美学枢纽” 的转型，最终将 NOI 从 3.8% 提升至 5.5% 以上，成为太原北城商业升级的标杆项目。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库