商业地产案例分享-太原龙湖万达广场项目（二）-商业地产

商业地产案例分享-太原龙湖万达广场项目（二）

原创李桂松李富松段小丽云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目直面北城商业“中间陷阱”，以“晋文化”为魂，借力北京云阿云资源与数字化引擎，通过定位升级、场景重构、业态焕新与资产运营破局，目标三年内实现NOI从3.8%提升至5.5%，重塑北城生活美学枢纽与商业资产标杆。全文共123800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

晋韵新生

文化驱动下的太原龙湖万达广场资产优化与增值路径报告

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

三、竞品分析及应对策略

竞品分析需跳出 “单一项目对比”，从 “城市商圈格局” 切入，明确项目所处竞争赛道，再通过 “核心竞品深度对标” 找到差异化突破口，最终形成 “避其锋芒、补其短板、扬己所长” 的应对策略。以下从城市商圈竞争格局、核心竞品深度对标、差异化应对策略三个层面展开，融入数据、案例及落地措施。

（一）太原城市商圈竞争格局：分层分化明显，北城存在体验空白

太原商业市场已形成 “多核驱动、分层竞争” 的商圈格局，不同商圈聚焦不同客群与消费需求，北城商圈因 “传统项目多、优质体验少”，成为差异化突围的关键赛道。

1. 太原商圈分层及核心特征（2024 年最新格局）

根据 “客群定位、业态组合、消费能级”，太原商圈可分为 “高端核心商圈、文旅特色商圈、区域社区商圈、传统老商圈” 四大类，各商圈特征及对太原龙湖万达的影响如下：

商圈类型	核心代表区域	客群定位	业态组合特点	消费能级（客单价）	年客流量规模	对太原龙湖万达的影响
高端核心商圈	长风街 - 亲贤街商圈	新中产、高净值人群、商务客群	国际高端品牌（LV、GUCCI 等）、高端餐饮、艺术体验	800-1500 元	3000-4000 万人次	分流北城高收入客群（如高端购物、商务宴请），是主要高端竞品来源
文旅特色商圈	钟楼街 - 柳巷商圈	年轻客群（18-35 岁）、游客	晋文化场景、网红餐饮、文创零售、快闪店	300-600 元	2500-3500 万人次	分流北城年轻客群（如文化打卡、夜间消费），是主要年轻客群竞品来源
区域社区商圈	北城解放路商圈、南城龙城大街商圈	3 公里内家庭客群、社区居民	亲子体验、日常餐饮、生活超市、便民服务	200-400 元	1500-2500 万人次	太原龙湖万达所在商圈，需巩固家庭客群，抵御周边社区商业分流
传统老商圈	朝阳街商圈、下元商圈	周边居民、价格敏感型客群	传统零售（服饰、箱包）、低端餐饮、批发市场	100-200 元	1000-1500 万人次	业态老化，竞争力弱，对项目威胁较小，但需警惕其低价促销分流大众客群

2. 北城商圈竞争现状：“供给滞后需求”，体验型商业存在空白

太原龙湖万达所在的北城解放路商圈，是北城唯一成熟区域商圈，但面临 “内部传统项目低效、外部竞品分流” 的双重局面：

内部现状：商圈内现有商业项目以 “2015 年前开业” 的传统项目为主（如铜锣湾国际购物中心、解放百货大楼），传统零售占比超 50%，体验业态占比不足 20%，2024 年平均出租率 82%，NOI 普遍低于 4.5%，无法满足北城 “家庭 + 年轻” 客群的体验需求；

外部冲击：高端客群被长风街 - 亲贤街商圈（太原万象城）分流，年轻客群被钟楼街 - 柳巷商圈（太原钟楼街）分流，家庭客群被南城区域商圈（太原吾悦广场）分流，2024 年北城商圈年轻客群占比从 35% 降至 30%，中高端客群消费额占比从 25% 降至 20%；

空白机遇：北城商圈缺乏 “文化体验 + 家庭品质 + 年轻社交” 融合的商业项目，太原龙湖万达若能填补这一空白，可快速抢占 “北城体验型商业” 赛道，实现从 “区域便利中心” 到 “北城体验标杆” 的升级。

（二）核心竞品深度对标：从 “数据对比” 到 “策略拆解”

选取太原市场与项目客群重叠度最高、竞争力最强的三个核心竞品（太原万象城、太原钟楼街、太原吾悦广场），从 “定位 - 业态 - 客群 - 运营 - 资产” 全维度深度对标，找到竞品优劣势及项目差异化机会点。

1. 太原万象城：高端商业标杆，聚焦 “高净值客群”

太原万象城是华润置地在太原打造的高端商业地标，2018 年开业，商业面积 23 万㎡，是太原目前定位最高、品牌最强的商业综合体，对项目高端客群形成直接分流。

对标维度	具体表现	优势分析	劣势分析	对项目的启示
核心定位	城市高端商业地标，“一站式高端生活方式中心”	定位清晰，聚焦高净值客群，形成 “高端” 认知壁垒，客群忠诚度高（会员复购率 55%）	定位过高，无法覆盖中端客群，北城客群到店成本高（平均车程 25 分钟）	不盲目对标高端，转而聚焦 “中端体验 + 本土特色”，降低客群到店成本
业态组合	高端零售 35%（LV、GUCCI、爱马仕等国际品牌）、高端餐饮 25%（米其林推荐餐厅、黑珍珠餐厅）、体验 20%（艺术展览、高端影院）、亲子 10%（高端儿童服饰、早教）、配套 10%（高端超市、美容 SPA）	业态高端化、品牌稀缺性强（国际首店超 50 家），能满足高净值客群 “品质消费” 需求	体验业态占比低（20%），且以 “艺术展览” 为主，互动性弱；亲子业态薄弱，家庭客群吸引力不足	强化体验业态的 “互动性” 与 “本土化”，弥补其体验短板；深耕亲子业态，吸引家庭客群
客群特征	30-50 岁高净值人群（家庭年收入 50 万元以上）占比 60%，商务客群占比 25%，游客占比 15%	客群消费能力强（客单价 1200 元），消费频次稳定（月均 1.5 次），租金贡献高	客群年龄结构偏成熟，年轻客群（18-30 岁）占比仅 15%，缺乏活力；北城客群占比仅 10%	聚焦 “北城年轻 + 家庭客群”，避开其高净值客群直接竞争；通过 “高性价比体验” 吸引中端客群
运营亮点	①国际品牌首店活动（如新品发布会、限量发售），每次活动吸引客流超 5 万人次；②高端会员服务（如私人导购、机场接送、专属停车场），会员贡献率达 70%；③艺术展览（如毕加索作品展、当代艺术展），年均举办 12 场	首店活动与艺术展览能持续吸引高净值客群，提升项目品牌调性；高端会员服务能增强客群粘性	运营成本高（首店活动成本年均 2000 万元），难以复制；艺术展览互动性弱，年轻客群参与度低	引入 “区域首店 + 本土特色品牌”，降低招商与运营成本；举办 “互动性强的本土文化活动”，吸引年轻客群
资产表现	出租率 98%，平均租金 5.5 元 /㎡/ 天，NOI 6.2%，资产估值超 80 亿元	租金水平高，资产收益率稳定，是太原商业资产标杆	依赖国际品牌，受全球经济波动影响大；运营成本高，净利润率仅 15%（行业平均 20%）	通过 “业态优化 + 空间盘活” 提升资产效率，而非依赖高端品牌；控制运营成本，提升净利润率

案例参考：2024 年太原万象城 “LV 春夏新品发布会”，活动期间客流量突破 8 万人次，销售额达 5000 万元，但活动成本超 300 万元，且年轻客群参与度仅 8%，主要客群为 35 岁以上高净值人群。这说明其高端运营模式虽能吸引高净值客群，但成本高、年轻客群覆盖不足，为项目差异化提供机会。

2. 太原钟楼街：文旅商业标杆，聚焦 “年轻客群 + 游客”

太原钟楼街是太原历史文化街区改造项目，2021 年重新开街，商业面积 5 万㎡，以 “晋文化文旅商业” 为核心定位，是太原年轻客群与游客的主要打卡地，对项目年轻客群形成直接分流。

对标维度	具体表现	优势分析	劣势分析	对项目的启示
核心定位	晋文化文旅商业步行街，“太原城市文化名片”	定位差异化强，依托晋文化形成 “打卡地标” 认知，游客占比达 40%，年游客量超 1000 万人次	定位聚焦 “文旅打卡”，日常消费属性弱，本地客群复购率低（仅 25%）	强化 “文旅 + 日常消费” 融合，提升本地客群复购率；保留文化内核，增强体验互动性
业态组合	特色餐饮 30%（晋味老字号、网红小吃）、文创 25%（晋文化衍生品、手作）、零售 20%（国潮品牌、特色饰品）、体验 15%（非遗体验、晋剧表演）、配套 10%（便利店、游客服务中心）	业态本土化、特色化强，能满足年轻客群 “文化打卡 + 特色消费” 需求；餐饮业态占比高，客流吸引力强	业态碎片化（多为小铺），缺乏 “一站式” 消费体验；体验业态以 “观赏性” 为主（如晋剧表演），互动性弱；夜间业态单一（仅灯光秀）	打造 “一站式文化体验场景”（如中庭晋商主题区）；增加 “互动性文化体验”（如银票 DIY）；丰富夜间业态（如 livehouse、露天电影）
客群特征	18-35 岁年轻客群占比 70%（其中 Z 世代占比 50%），游客占比 40%，本地客群占比 60%	年轻客群活跃度高（社交媒体打卡率 80%），能快速提升项目知名度；游客客群能带来增量客流	客群消费能力弱（客单价 350 元），以 “小额消费” 为主（小吃、文创）；家庭客群占比仅 10%，缺乏全客群覆盖	拓展 “年轻客群 + 家庭客群” 双覆盖；通过 “高性价比体验” 提升年轻客群客单价；增加亲子文化体验，吸引家庭客群
运营亮点	①晋文化场景打造（如晋商大院门庭、钟楼灯光秀），日均打卡量超 2 万人次；②非遗快闪活动（如剪纸、面塑体验），年均举办 24 场；③夜间灯光秀（每晚 7-10 点，每小时 1 场），夜间客流占比达 50%	文化场景与快闪活动能持续吸引年轻客群与游客；夜间灯光秀能延长客群停留时长（平均 1.8 小时）	运营活动缺乏 “常态化”（非遗快闪每月仅 2 场）；夜间业态单一，10 点后客流骤降（无夜间消费场景）；缺乏会员体系，客群粘性弱	打造 “常态化文化体验场景”（如每日晋剧体验）；丰富夜间业态，延长营业时间至 24 点；搭建会员体系，提升客群粘性
资产表现	出租率 95%，平均租金 3.2 元 /㎡/ 天（小铺为主），NOI 5.5%，年销售额超 8 亿元	出租率高，文旅属性能带来稳定客流；小铺模式招商难度低，开业速度快	租金水平中等（低于万象城）；业态碎片化导致运营管理难度大；依赖游客客群，受旅游淡季影响大（冬季客流下降 30%）	通过 “大店 + 小铺” 组合提升租金水平；强化本地客群运营，降低旅游淡季影响；通过数字化运营提升管理效率

案例参考：2024 年太原钟楼街 “国庆晋文化周” 活动，通过 “晋剧表演 + 非遗手作展 + 灯光秀” 吸引客流超 15 万人次，但活动期间家庭客群占比仅 8%，且 10 点后客流下降 80%，说明其在家庭客群覆盖与夜间业态延伸上存在短板，为项目差异化提供空间。

3. 太原吾悦广场：区域家庭中心，聚焦“3 公里内家庭客群”

太原吾悦广场是新城控股在太原打造的区域家庭生活中心，2020 年开业，商业面积 10 万㎡，聚焦 “3 公里内家庭客群”，对项目家庭客群形成直接分流。

对标维度	具体表现	优势分析	劣势分析	对项目的启示
核心定位	区域家庭生活中心，“3 公里内家庭一站式消费目的地”	定位精准，聚焦家庭客群，客群到店成本低（平均车程 10 分钟），家庭客群复购率达 45%	定位局限于 “区域”，客群辐射范围小（3 公里外客群占比仅 15%）；缺乏年轻客群吸引力（18-30 岁客群占比 20%）	深耕 “北城 3 公里内家庭客群”，同时拓展 “年轻客群”，实现双客群覆盖；通过 “文化体验” 提升客群辐射范围
业态组合	亲子 25%（大型亲子乐园、儿童服饰、儿童教育）、餐饮 25%（家庭聚餐、亲子餐饮）、零售 20%（日常服饰、家居用品）、体验 15%（健身、KTV）、配套 15%（超市、药店）	亲子业态占比高（25%），能满足家庭客群 “亲子消费” 需求；业态贴近日常，本地客群消费频次高（月均 2.5 次）	亲子业态缺乏 “精细化” 与 “文化属性”（仅传统乐园 + 服饰）；体验业态单一（以健身、KTV 为主）；年轻客群业态（潮玩、网红餐饮）缺乏	打造 “精细化 + 文化属性的亲子生态圈”（如亲子晋剧体验 + 儿童摄影）；增加年轻客群业态（潮玩、网红茶饮）；丰富体验业态类型
客群特征	28-45 岁家庭客群占比 70%（其中有孩家庭占比 80%），3 公里内客群占比 85%，客单价 400 元	家庭客群消费稳定（不受旅游淡季影响）；3 公里内客群到店频次高，能带来稳定客流	客群结构单一（以家庭客群为主）；年轻客群占比低，项目活力不足；中高端客群占比仅 15%，租金贡献有限	拓展年轻客群，优化客群结构；通过 “品质升级” 吸引中高端家庭客群；提升项目活力（如潮玩活动）
运营亮点	①大型亲子活动（如亲子运动会、儿童剧表演），年均举办 18 场，每场吸引家庭客群超 1000 组；②社区公益活动（如免费体检、老年书法课），年均举办 12 场，提升社区客群粘性；③周末市集（以家庭用品、儿童玩具为主），每周 6-7 开放	亲子活动能持续吸引家庭客群，提升复购率；社区活动能增强与周边社区的联动，巩固本地客群	运营活动缺乏 “文化属性” 与 “年轻属性”；周末市集业态单一，吸引力有限；缺乏会员精准运营（会员活跃度 30%）	举办 “文化属性的亲子活动”（如亲子晋文化体验日）；增加 “年轻属性的运营活动”（如潮玩派对）；升级会员体系，提升精准运营能力
资产表现	出租率 92%，平均租金 2.0 元 /㎡/ 天，NOI 4.8%，年销售额超 6 亿元	运营成本低（亲子活动成本年均 300 万元）；家庭客群稳定，资产收益波动小	租金水平低（低于核心商圈平均）；年轻客群缺乏导致租金提升潜力有限；体验业态坪效低（1.2 万元 /㎡/ 年）	通过 “业态升级 + 品牌焕新” 提升租金水平；引入年轻客群业态，释放租金潜力；提升体验业态坪效（如文化体验项目）

案例参考：2024 年太原吾悦广场 “六一亲子运动会”，吸引家庭客群 1200 组，活动期间亲子业态销售额增长 35%，但年轻客群参与率仅 5%，且活动缺乏文化属性，说明其在年轻客群覆盖与文化体验融合上存在不足，为项目差异化提供机会。

（三）差异化应对策略

策略：避 “高” 求 “特”、补 “全” 求 “深”、强 “精” 求 “广”

基于核心竞品的优劣势分析与项目自身优势，针对不同竞品制定差异化应对策略，通过 “错位竞争、优势放大、短板弥补”，实现客群精准拦截与资产价值提升。

1. 对标太原万象城：避“高”求“特”，聚焦“中端体验 + 本土特色”

太原万象城的核心优势是 “高端品牌 + 高净值客群”，但存在 “体验互动弱、本土文化缺失、中端客群覆盖不足” 的短板。项目需避开 “高端品牌竞争”，转而聚焦 “中端客群的体验需求”，以 “本土特色 + 高性价比” 形成差异化。

1.1具体落地措施（分阶段执行）

阶段	措施内容	资源支撑（万达 + 云阿云）	预期效果（6 个月目标）
第一阶段（0-3 个月）	① 首店招商：引入 “区域首店 + 本土特色品牌”- 引入华北首店 “TOP TOY 潮玩集合店”（1000㎡），定位中端潮玩市场，客单价 200-500 元（低于万象城高端潮玩品牌客单价 50%）；- 引入山西首店 “晋味文创餐厅”（800㎡），融合晋菜与文创体验（如晋剧主题包间、银票造型餐具），客单价 80-120 元（低于万象城高端餐饮客单价 60%）。	云阿云：提供首店品牌资源对接、谈判支持；万达商管：提供 3 个月免租期、装修补贴（20 万元 / 店）。	首店品牌开业首月客流量提升 20%，客群中 Z 世代占比达 60%。
第二阶段（3-6 个月）	② 体验升级：打造 “互动性本土文化体验场景”- 在中庭改造 “晋商票号主题区”（500㎡），设置 “算盘计数互动游戏”“银票 DIY 体验”“晋商故事 VR 展”，免费向消费者开放；- 引入 “IMAX + 杜比全景声影院”，票价定为 35-50 元（低于万象城同场次票价 15%），同时推出 “影院 + 餐饮” 套餐（电影票 + 晋味小吃，总价 60 元）。	云阿云：提供场景设计方案、VR 技术支持；万达商管：提供场地改造资金（150 万元）、影院合作资源。	中庭主题区日均接待体验客群 1500 人次，影院上座率提升至 85%（万象城影院平均上座率 70%）。
第三阶段（6-12 个月）	③ 客群拦截：针对 “北城中端客群” 开展精准营销- 对北城 3 公里内中高端社区（如富力城、万达公馆）居民，推送 “首店体验券 + 餐饮折扣券”（通过社区物业、业主群定向发放）；- 针对 “商务中端客群”（周边写字楼企业员工），推出 “工作日午餐套餐”（晋味文创餐厅 + 轻食咖啡，总价 35 元），提供免费停车 2 小时服务。	云阿云：提供客群数据分析、营销文案设计；万达商管：提供营销费用（50 万元）、停车资源支持。	北城社区客群到店频次提升至月均 3 次，商务客群午餐时段销售额占比达餐饮总销售额的 30%。

1.2策略优势：以 “低成本 + 高粘性” 实现中端客群拦截

成本优势：引入区域首店与本土品牌，招商成本较国际高端品牌低 60%；打造本土文化体验场景，运营成本较艺术展览低 50%；

客群优势：北城中端客群到店成本低（平均车程 10 分钟，万象城需 25 分钟），且对本土文化认同度高，客群粘性更强；

资产优势：首店品牌与体验场景能提升租金水平（区域首店租金较传统零售高 20%），同时吸引稳定客流，带动整体销售额增长。

2. 对标太原钟楼街：补“全”求“深”，强化“文旅 + 日常消费 + 夜间经济”融合

太原钟楼街的核心优势是 “文旅打卡 + 年轻客群”，但存在 “日常消费弱、家庭客群少、夜间业态单一” 的短板。项目需弥补这些短板，打造 “文旅体验 + 日常消费 + 夜间社交” 的全场景，实现 “游客吸引 + 本地客群复购” 双提升。

2.1具体落地措施（分阶段执行）

阶段	措施内容	资源支撑（万达 + 云阿云）	预期效果（6 个月目标）
第一阶段（0-3 个月）	① 日常消费融合：打造 “文旅 + 生活服务” 生态圈- 在地下一层引入 “晋味便民市集”（1000㎡），招引本地老字号小吃（如六味斋、双合成）、生鲜超市、便民服务（干洗、快递），满足周边居民日常采购需求；- 联动餐饮商户推出 “晋味日常套餐”（如过油肉盖饭 + 小米粥，总价 20 元），比钟楼街同类小吃客单价低 15%，但分量更足。	云阿云：提供市集招商资源、商户筛选支持；万达商管：提供场地规划、便民服务资源对接。	便民市集日均客流量 5000 人次，周边居民日常采购占比达 70%，餐饮日常套餐销售额占比达餐饮总销售额的 40%。
第二阶段（3-6 个月）	② 家庭客群拓展：增加 “亲子文化体验业态”- 引入 “晋文化亲子体验馆”（800㎡），设置 “晋剧服装体验”“传统玩具制作”“晋味糕点 DIY” 等亲子互动项目，单次体验价 68 元（含 1 大 1 小）；- 每周六举办 “亲子晋文化日” 活动，邀请非遗传承人现场教学（如剪纸、面塑），会员可凭积分免费参与。	云阿云：提供亲子业态资源、非遗传承人对接；万达商管：提供会员积分体系支持、活动场地。	亲子体验馆日均接待家庭客群 300 组，家庭客群占比从 35% 提升至 50%（钟楼街家庭客群占比仅 10%）。
第三阶段（6-12 个月）	③ 夜间经济升级：打造 “晋韵夜集 + 社交场景”- 在户外广场打造 “晋韵夜集”（2000㎡），每周五 - 周日 18:00-24:00 开放，招引非遗手作、网红茶饮、潮玩饰品等商户，同时设置 “livehouse 舞台”（每晚 20:00-22:00 演出本土乐队）、“露天电影区”（播放经典老电影）；- 推出 “夜间消费券”（满 100 减 30，限夜集商户使用），通过抖音、小红书等平台推广，吸引年轻客群。	云阿云：提供夜集商户资源、线上推广支持；万达商管：提供场地改造资金（200 万元）、夜间安保支持。	夜集日均客流量 8000 人次，22:00 后客流占比达夜间总客流的 40%（钟楼街 10 点后客流骤降），年轻客群夜间消费额占比达夜间总销售额的 60%。

2.2策略优势：以“全场景 + 高复购”实现客群结构优化

场景优势：覆盖 “日常消费 + 亲子体验 + 夜间社交” 全场景，既能吸引游客打卡，又能满足本地客群日常需求，复购率较钟楼街高 30%；

客群优势：拓展家庭客群，弥补钟楼街客群单一短板，同时通过夜间社交场景增强年轻客群粘性；

资产优势：夜集商户租金（3 元 /㎡/ 天）较钟楼街小铺高 20%，且夜间消费能延长客群停留时长（平均 2.5 小时，钟楼街平均 1.8 小时），带动整体租金提升。

3. 对标太原吾悦广场：强“精”求“广”，实现“家庭客群精细化 + 年轻客群拓展”双覆盖

太原吾悦广场的核心优势是 “区域家庭客群 + 低成本运营”，但存在 “亲子业态粗糙、年轻客群缺乏、文化属性弱” 的短板。项目需在家庭客群上做 “精细化升级”，同时拓展年轻客群，实现 “双客群覆盖”，巩固北城区域枢纽地位。

3.1具体落地措施（分阶段执行）

阶段	措施内容	资源支撑（万达 + 云阿云）	预期效果（6 个月目标）
第一阶段（0-3 个月）	① 亲子业态精细化：打造 “晋文化亲子生态圈”- 引入 “奈尔宝亲子乐园山西首店”（2000㎡），融合晋文化元素（如乐园内设置 “晋商小掌柜” 角色扮演区、“传统游戏区”），单次门票 198 元（含 1 大 1 小，比吾悦广场亲子乐园高 30%，但体验项目多 50%）；- 联动儿童服饰商户（如巴拉巴拉）、儿童摄影机构，推出 “亲子套餐”（乐园门票 + 服饰折扣 + 摄影体验，总价 298 元）。	云阿云：提供奈尔宝品牌资源、套餐设计支持；万达商管：提供场地、商户联动协调。	亲子乐园首月接待家庭客群 5000 组，带动儿童服饰销售额增长 40%（吾悦广场儿童服饰月均增长 20%）。
第二阶段（3-6 个月）	② 年轻客群拓展：引入 “潮玩 + 网红业态”- 在四层引入 “网鱼电竞馆”（1000㎡），设置 “电竞比赛区”“休闲娱乐区”，推出 “电竞 + 餐饮” 套餐（2 小时电竞 + 网红茶饮，总价 68 元）；- 引入 “霸王茶姬山西首店”“茉酸奶” 等网红茶饮品牌，在连廊打造 “潮饮长廊”，设置打卡墙（晋文化元素 + 潮玩元素结合），吸引年轻客群拍照分享。	云阿云：提供电竞馆、网红茶饮品牌资源；万达商管：提供四层场地改造、连廊设计支持。	电竞馆日均接待年轻客群 200 人次，网红茶饮店日均销售额 3 万元（吾悦广场同类茶饮店日均 2 万元），年轻客群占比从 30% 提升至 45%。
第三阶段（6-12 个月）	③ 社区粘性强化：打造 “区域生活服务枢纽”- 每月举办 “社区便民服务日”（如免费体检、老年手机教学、儿童托管），联合周边社区居委会、公益机构共同开展；- 推出 “社区会员体系”，周边社区居民凭房产证办理 “社区会员卡”，可享受 “购物 9 折、免费停车 1 小时、生日礼品” 等权益。	云阿云：提供社区资源对接、会员体系设计；万达商管：提供便民服务资源、会员权益成本支持。	社区便民服务日场均参与居民 500 人次，社区会员数量突破 1 万人，社区客群复购率从 45% 提升至 60%（吾悦广场社区客群复购率 45%）。

3.2策略优势：以 “双客群 + 高粘性” 巩固区域枢纽地位

客群优势：既保留吾悦广场的家庭客群基础，又拓展年轻客群，实现 “全龄段覆盖”，客流稳定性更强；

体验优势：亲子业态精细化 + 文化属性，体验价值高于吾悦广场，能吸引中高端家庭客群，提升客单价；

资产优势：双客群覆盖能提升出租率（目标 95%，吾悦广场 92%），同时社区粘性强化能降低客流波动（如节假日与工作日客流差距缩小至 20%，吾悦广场差距 35%），资产收益更稳定。

（四）差异化策略实施保障与效果评估

为确保差异化策略落地执行，需明确责任分工、时间节点，并建立效果评估机制，及时调整优化策略，避免资源浪费。

1. 实施保障：责任分工与资源投入

1.1责任分工（跨部门协同）

责任主体	核心职责	具体任务
万达商管项目总负责人	整体策略统筹、资源协调、重大决策	审批改造资金、协调内部部门（招商、运营、物业）、对接政府政策
万达商管招商部	首店招商、商户汰换、业态调整	完成 15 家首店签约、10% 低效零售商户汰换、夜集 / 市集商户招商
万达商管运营部	活动策划、会员运营、商户协同	落地 “晋韵夜集”“亲子文化日” 等活动、升级会员体系、组织商户联动活动
万达商管物业部	场地改造、安全保障、成本控制	完成中庭、屋顶、户外广场改造、夜间安保、能耗优化
北京云阿云	品牌资源、数据支持、场景设计、营销推广	提供首店 / 网红品牌资源、客群数据分析、主题场景设计方案、线上推广支持

1.2资源投入（分阶段预算）

阶段	投入类型	预算金额（万元）	投入方向	预期回报（万元 / 年）
0-6 个月	场地改造资金	500	中庭主题区、屋顶花园、户外广场、影院升级	新增租金收入 200（闲置空间盘活）+150（首店租金溢价）=350
0-6 个月	招商与营销资金	300	首店免租期补贴、装修补贴、营销活动、线上推广	带动销售额增长 1000，新增净利润 150（按 15% 净利润率计算）
6-12 个月	运营与维护资金	200	活动运营、会员权益、便民服务、设备维护	会员消费额增长 500，新增净利润 75；社区客群消费额增长 300，新增净利润 45
合计	-	1000	-	年新增收益 350+150+75+45=620，投资回收期约 1.6 年

2. 效果评估：关键指标与调整机制

2.1关键评估指标（分维度）

评估维度	核心指标	基准值（2024 年）	6 个月目标	12 个月目标	竞品对标值（2024 年）
客群维度	年轻客群占比	30%	40%	45%	钟楼街 70%、吾悦广场 20%
客群维度	家庭客群占比	35%	50%	55%	吾悦广场 70%、钟楼街 10%
客群维度	会员复购率	35%	50%	60%	万象城 55%、吾悦广场 45%
运营维度	日均客流量	5.3 万人次	6.0 万人次	6.5 万人次	万象城 7.0 万人次、钟楼街 6.2 万人次
运营维度	平均停留时长	1.5 小时	2.0 小时	2.5 小时	万象城 1.8 小时、钟楼街 1.8 小时
运营维度	商户参与率（联动活动）	40%	70%	80%	万象城 85%、吾悦广场 60%
资产维度	出租率	88%	92%	95%	万象城 98%、钟楼街 95%
资产维度	平均租金（元 /㎡/ 天）	1.8	2.1	2.4	万象城 5.5、钟楼街 3.2
资产维度	资产收益率（NOI）	3.8%	4.3%	4.8%	万象城 6.2%、钟楼街 5.5%、吾悦广场 4.8%
营销维度	线上推广转化率	8%	15%	20%	钟楼街 18%、吾悦广场 12%
服务维度	消费者满意度	80%	85%	90%	万象城 92%、钟楼街 88%

2.2调整机制：动态优化策略，应对市场变化

月度数据复盘：每月 5 日前，由万达商管运营部联合云阿云，对核心指标（客流量、客群占比、销售额、租金收入）进行复盘，对比目标值与实际值，分析偏差原因（如首店客流量未达标，需排查是品牌吸引力不足还是营销推广不到位）；

季度策略调整：每季度末召开 “策略优化会”，根据竞品动态（如万象城新增国际品牌、钟楼街推出新活动）与自身数据表现，调整策略细节（如增加首店营销预算、优化夜集商户结构）；

应急响应机制：若出现 “重大竞品冲击”（如吾悦广场引入大型亲子乐园）或 “突发风险”（如疫情、极端天气影响客流），24 小时内启动应急方案（如推出 “线上直播带货”“社区配送服务”，弥补线下客流损失）。

（五）风险预判与应对方案

在差异化策略执行过程中，可能面临 “竞品反击、招商不及预期、成本超支” 等风险，需提前预判并制定应对方案，确保策略落地不受阻。

风险类型	具体风险表现	发生概率	应对方案
竞品反击风险	1. 万象城推出 “中端客群优惠活动”（如满 1000 减 200），分流北城中端客群；2. 钟楼街延长营业时间至 24 点，新增 livehouse 业态，与我方夜集竞争；3. 吾悦广场引入网红茶饮品牌，拓展年轻客群。	中	1. 针对万象城：推出 “差异化优惠”（如 “消费满 500 赠晋文化体验券”，突出本土特色，避免价格战）；2. 针对钟楼街：升级夜集业态（新增 “晋味小吃 DIY”“非遗手作拍卖”，增强互动性），同时通过会员系统定向推送夜集专属优惠券；3. 针对吾悦广场：联动我方网红茶饮品牌推出 “买一送一”“消费满 30 赠电竞体验券”，强化业态协同，提升年轻客群粘性。
招商不及预期风险	1. 区域首店品牌（如 TOP TOY）因太原市场消费潜力担忧，推迟签约；2. 夜集、市集商户因租金预期高，招商率不足 80%；3. 亲子体验馆商户因投资回报周期长，犹豫入驻。	低	1. 首店招商：联合云阿云提供 “数据背书”（如北城年轻客群消费数据、项目首店扶持政策），同时承诺 “开业后 3 个月内若销售额未达标，减免 1 个月租金”；2. 夜集 / 市集招商：推出 “阶梯租金”（首 3 个月租金 8 折，第 4-6 个月租金 9 折，第 7 个月起恢复原价），降低商户初期成本；3. 亲子体验馆招商：与商户共同设计 “会员分成模式”（项目会员在体验馆消费，项目收取 10% 分成，降低商户前期投入）。
成本超支风险	1. 场地改造（中庭、屋顶、户外广场）因施工难度增加，成本超预算 20%；2. 营销推广（线上推广、活动策划）因效果未达预期，需追加预算；3. 会员权益（免费停车、生日礼品）因会员数量超预期，成本增加。	中	1. 场地改造：提前与施工方签订 “固定总价合同”，明确施工范围与成本上限，同时预留 10% 应急预算；2. 营销推广：采用 “效果付费” 模式（如抖音推广按转化率付费，活动策划按参与人数付费），避免无效投入；3. 会员权益：优化权益结构（如 “免费停车 1 小时” 改为 “消费满 100 赠 1 小时停车券”，“生日礼品” 改为 “生日专属折扣券”），降低实物成本，同时提升权益使用率。
客群接受度风险	1. 年轻客群对 “晋文化体验场景” 兴趣不足，参与率低于预期；2. 家庭客群认为亲子体验馆门票价格过高（198 元 / 次），消费意愿低；3. 社区客群对 “社区会员卡” 认知度低，办理率不足 30%。	中	1. 年轻客群：将晋文化体验与年轻客群兴趣结合（如 “晋剧脸谱潮玩 DIY”“晋商故事剧本杀”），同时通过抖音、小红书邀请本地网红打卡推广；2. 家庭客群：推出 “亲子次卡”（10 次卡 1580 元，单次 158 元，比单次票低 20%）、“家庭年卡”（3650 元，含 2 大 1 小全年无限次体验），降低单次消费成本；3. 社区客群：联合社区居委会开展 “社区会员卡推广日”（现场办理可获 “免费体检券 + 100 元购物卡”），同时通过社区公告、业主群推送会员卡权益解读视频。

总结：差异化突围，构建北城商业 “不可替代性”

通过 “城市商圈格局分析 - 核心竞品深度对标 - 差异化策略制定 - 实施保障与风险应对” 的逻辑链，明确太原龙湖万达广场的差异化突围路径，核心结论如下：

竞争赛道清晰：太原商业市场分层明显，北城商圈存在 “体验型商业空白”，项目无需与万象城（高端）、钟楼街（纯文旅）、吾悦广场（纯家庭）正面竞争，而是聚焦 “本土文化 + 中端体验 + 双客群覆盖” 的细分赛道，构建 “不可替代性”；

策略核心明确：针对三大竞品，分别以 “避高求特”“补全求深”“强精求广” 为策略核心，通过 “首店招商 + 场景改造 + 客群运营”，实现 “中端客群拦截 + 全场景覆盖 + 双客群巩固”，既放大项目 “区位 + 客群” 优势，又弥补 “体验 + 年轻客群” 短板；

资产价值可期：差异化策略落地后，项目 12 个月内可实现 “出租率 95%、平均租金 2.4 元 /㎡/ 天、NOI 4.8%”，接近吾悦广场水平，3 年内通过 “业态优化 + 资产增值”，NOI 有望突破 5.5%，成为北城商业资产标杆；

执行保障到位：通过 “责任分工 + 资源投入 + 效果评估 + 风险应对” 的全流程保障机制，确保策略不流于形式，同时动态调整应对市场变化，为项目转型提供 “可落地、可量化、可优化” 的行动指南。

综上，太原龙湖万达广场的差异化策略并非 “单点突破”，而是 “系统工程”—— 以本土文化为灵魂，以双客群为核心，以场景体验为载体，最终实现 “客群粘性提升 + 资产价值增长” 的双重目标，成为太原北城商业升级的 “引领者”。

四、核心挑战及破局路径

商业综合体的战略破局需精准锚定 “核心矛盾”，既要直面市场变化带来的外部压力，也要解决自身能力短板的内部问题。本章通过深度拆解太原龙湖万达广场在 “定位、数字化、资产增值” 三大维度的核心挑战，结合行业标杆案例与项目资源禀赋，制定 “可落地、可量化、可优化” 的破局路径，为项目从 “传统运营” 向 “价值驱动” 转型提供战略指引。

（一）核心挑战：三大维度的 “矛盾凸显”，制约项目价值提升

核心挑战并非孤立存在，而是 “市场变化（外部）” 与 “自身能力（内部）” 相互作用的结果。需通过数据量化差距、案例对比短板，明确挑战背后的深层原因，为破局路径找准方向。

1. 消费分层下的 “定位陷阱”：高不成、低不就的客群流失困境

太原消费市场已从 “大众化普惠消费” 转向 “分层化精准消费”，不同客群对商业项目的 “定位认知、体验需求、价格敏感度” 差异显著。项目因定位模糊，陷入 “高端客群抓不住、大众客群留不住” 的中间陷阱，具体表现为：

挑战深度拆解

高端客群被分流：定位缺乏“高端标签”，无法承接消费升级需求

2024 年太原人均可支配收入达 4.8 万元，中高收入家庭（年收入 20 万元以上）占比提升至 18%，这类客群追求 “品牌稀缺性、体验高端化、服务定制化”。但项目高端业态占比不足 5%（国际品牌仅 1 家、高端餐饮 3 家），远低于太原万象城（高端业态占比 70%），导致高收入客群流失严重 ——2024 年监测显示，项目 3 公里内中高收入家庭选择 “去万象城消费” 的比例达 62%，仅 18% 选择本项目，主要消费场景集中在 “日常餐饮”（占比 70%），高端购物、商务宴请等高价值消费几乎为零。

案例对比：太原万象城通过 “国际首店 + 艺术体验” 构建高端定位，2024 年引入 “LV 限时店”“爱马仕香水专柜” 等高端品牌，举办 “毕加索艺术展”，高收入客群贡献销售额占比达 55%，客单价 1200 元（项目高收入客群客单价仅 580 元），差距显著。

大众客群被挤压：缺乏 “社区粘性”，面临社区商业分流

北城社区商业（如美特好社区店、唐久便利店）2024 年存量同比增长 15%，其 “近距离（步行 5 分钟）、高便利（24 小时营业）、低客单价（10-50 元）” 的优势，分流项目高频大众消费 —— 项目超市业态 2024 年客流量同比下降 8%，客单价下降 12%；便利店业态销售额同比下降 15%，核心原因是社区商业能满足 “即时性需求”（如买瓶水、买份早餐），而项目需 “15 分钟车程 + 停车”，便利性不足。

数据佐证：2024 年北城居民 “日常高频消费”（日均 1 次）选择社区商业的比例达 78%，选择本项目的仅 9%；“低频体验消费”（月均 1-2 次）选择本项目的占比 45%，但因体验不足，复购率仅 35%（行业优秀项目超 50%）。

定位模糊的直接后果：客群结构 “老龄化、大众化”，资产价值增长乏力

2024 年项目客群中，45 岁以上客群占比达 40%（太原万象城 25%、钟楼街 18%），Z 世代客群仅 30%（钟楼街 70%）；大众消费（客单价 200 元以下）占比达 65%，中高端消费（客单价 500 元以上）仅 12%（万象城 45%）。客群结构导致项目租金水平（1.8 元 /㎡/ 天）低于核心商圈平均 22%，NOI 3.8% 低于行业平均 16%，资产增值陷入 “停滞期”。

2. 数字化运营的 “能力短板”：数据割裂、效率低下的运营困境

数字化已成为商业综合体 “精准触达客群、提升运营效率” 的核心工具，但项目数字化仍停留在 “基础工具应用” 阶段，缺乏 “数据整合 - 分析 - 应用” 的全链路能力，导致运营效率低于行业平均水平，具体表现为：

挑战深度拆解

数据割裂：“客流 - 会员 - 商户”数据互不互通，无法形成用户画像

项目当前数据分散在不同系统：①客流数据仅能统计 “总人数”，无法识别 “客群年龄、性别、到店频次”（如无法判断 “周末 14 点的客流是家庭客群还是年轻客群”）；②会员数据仅记录 “积分、消费金额”，缺乏 “消费偏好、业态选择”（如无法知道 “会员 A 喜欢亲子业态还是餐饮业态”）；③商户数据仅商户自身掌握，项目无法获取 “销售明细、库存情况”（如无法协助商户调整 “滞销商品”）。

行业对比：北京朝阳合生汇通过 “数字化中台” 整合三大数据，构建 “360° 用户画像”，能精准识别 “会员 B 是 28 岁年轻妈妈，月均到店 3 次，偏好亲子乐园 + 轻食餐饮，消费峰值在周末 10 点”，据此推送 “亲子套餐 + 轻食折扣券”，转化率达 30%（项目会员营销转化率仅 8%）。

工具缺失：缺乏智能运营工具，无法实现 “精准触达 - 转化 - 复购” 闭环

项目无智能客流监控（如客流热力图），无法优化动线（如某楼层客流饱和仍在招商，某楼层客流稀疏却无引流措施）；无智能导购工具（如 AR 导航、智能推荐），消费者找店平均耗时 12 分钟（行业优秀项目 5 分钟）；无数字化营销工具（如精准短信、社群运营），营销活动多为 “广撒网”（如全员推送 “满 300 减 50”，未区分客群需求），导致营销成本高、转化率低 ——2024 年项目营销费用 80 万元，带动销售额增长仅 120 万元，投入产出比 1:1.5（行业平均 1:3）。

效率低下：人工运营占比高，决策依赖经验而非数据

项目当前运营仍以 “人工为主”：

①租金收缴需人工对账，出错率达 5%（数字化系统出错率 0.1%）；

②商户巡检需人工记录，完成全商场巡检需 8 小时（智能巡检机器人仅需 2 小时）；

③活动效果评估需人工统计 “参与人数”，无法量化 “带动销售额增长、会员新增” 等核心指标（如无法判断 “国庆促销活动是赚了还是亏了”）。

数据佐证：2024 年项目运营人力成本占总运营成本的 35%（行业平均 25%），运营决策耗时平均 7 天（行业优秀项目 3 天），商户问题响应时间平均 4 小时（行业优秀项目 2 小时），效率差距显著。

3. 资产增值的 “路径单一”：依赖租金、闲置空间未盘活的收益困境

商业综合体的资产增值需 “租金收益 + 非租金收益 + 资产证券化” 多元驱动，但项目当前收益仅依赖 “租金”，闲置空间未产生价值，缺乏多元增值路径，导致 ROI 提升缓慢，具体表现为：

挑战深度拆解

收益结构单一：租金占比 90%，非租金收益不足 10%，抗风险能力弱

2024 年项目总收益中，租金收入占比 90%（约 1.2 亿元），非租金收益仅占 10%（约 1300 万元），主要来自 “场地租赁”（如中庭临时展位），缺乏 “活动赞助、商户服务费、会员增值服务” 等收益来源。而行业优秀项目非租金收益占比普遍超 20%，如广州正佳广场非租金收益占比 30%（含 “海洋世界” 门票收入、品牌活动赞助费），抗风险能力更强 ——2023 年疫情期间，正佳广场因非租金收益支撑，NOI 仅下降 0.3%（项目下降 1.2%）。

闲置空间浪费：屋顶、地下二层 8000㎡未盘活，每年损失 200 万元租金潜力

项目屋顶（约 3000㎡）仅作为 “设备区 + 闲置区域”，未利用；地下二层（约 5000㎡）部分区域空置，仅用于临时仓储。按北城商业平均租金 2.5 元 /㎡/ 天计算，这部分空间若盘活，每年可新增租金收入约 200 万元（3000×2.5×365 + 5000×2.5×365 = 730 万元？此处修正：8000㎡×2.5 元 /㎡/ 天 ×365 天 = 730 万元，此前表述 “200 万元” 为笔误，实际潜力更大），但当前未产生任何收益，资产效率严重浪费。

案例参考：上海 TX 淮海将屋顶改造为 “星空露台 + 露天影院”，引入 “轻食咖啡 + 品牌快闪”，租金达 4 元 /㎡/ 天，年租金收入超 500 万元；地下一层改造为 “潮玩市集”，租金 3 元 /㎡/ 天，年租金收入超 300 万元，闲置空间成为 “增值利器”。

资产证券化空白：缺乏标准化收益数据，无法对接资本市场，资产流动性差

商业综合体资产证券化（如 CMBS）需 “稳定的租金收益、规范的运营数据” 作为基础，但项目当前缺乏 “租金收缴率、商户续约率、NOI 增长率” 等标准化数据（如无法提供 “近 3 年 NOI 年均增长 5%” 的证明），且未建立 “资产估值模型”，无法对接金融机构发行资产支持证券，导致资产只能 “持有运营”，无法通过 “证券化” 实现资产增值与流动性提升（如万达商管通过 CMBS，将项目资产价值提升 20%，同时实现部分资金回笼）。

（二）破局路径：三大方向的 “系统性解决方案”，驱动项目价值跃迁

针对三大核心挑战，需结合项目优势（区位、客群、万达体系）与北京云阿云资源（算法、品牌、实战经验），制定 “定位破局、数字化破局、资产破局” 三大系统性路径，每个路径均明确 “目标、步骤、资源支撑、效果预判”，确保落地可执行。

1. 定位破局：从“中间陷阱”到“北城生活美学枢纽”，构建细分市场标杆

定位破局的核心是 “放弃全面竞争，聚焦细分赛道”，围绕 “晋文化体验 + 家庭品质消费 + Z 世代社交” 三大核心，打造 “不可替代” 的差异化定位，具体路径如下：

1.1第一步：精准定位 “北城生活美学枢纽”，明确核心价值主张

定位内涵：以 “晋文化为灵魂、品质体验为核心、双客群为目标”，打造 “北城居民日常消费的‘第一选择’、年轻客群社交打卡的‘必到之地’、家庭客群亲子互动的‘优质空间’”，核心价值主张为 “在万达，体验太原生活美学”。

定位支撑：

①文化支撑：太原作为晋商发源地，北城居民对 “晋文化” 认同度高（2024 年调研显示，72% 北城居民愿意为 “晋文化体验” 付费）；

②客群支撑：3 公里内 28 个中高端社区，家庭客群占比 65%，Z 世代客群占比 30%，双客群基础稳固；

③资源支撑：云阿云可提供 “晋文化 IP 资源 + 潮玩品牌资源”，万达商管可提供 “家庭业态运营经验”，支撑定位落地。

定位差异化对比：

项目	核心定位	客群聚焦	核心差异点
太原龙湖万达广场（升级后）	北城生活美学枢纽	北城家庭客群 + Z 世代客群	晋文化体验 + 品质消费 + 双客群覆盖
太原万象城	城市高端商业地标	全市高净值客群	国际品牌 + 高端体验
太原钟楼街	文旅商业步行街	年轻客群 + 游客	晋文化打卡 + 夜间消费
太原吾悦广场	区域家庭生活中心	3 公里内家庭客群	基础亲子 + 日常消费

1.2第二步：建立 “客群标签 - 业态匹配 - 场景落地” 的定位闭环

环节 1：客群标签化，精准识别需求

联合北京云阿云，通过 “问卷调研 + 数据分析”，对核心客群进行标签化拆解：

客群类型	核心标签	消费需求	价格敏感度	到店频次
北城中产家庭	28-45 岁、有孩、月均消费 5000 + 元	亲子互动、品质餐饮、文化熏陶	中	月均 2-3 次
北城 Z 世代	18-35 岁、未婚 / 新婚、月均消费 3000 + 元	潮玩社交、网红餐饮、夜间娱乐	高	月均 1-2 次
北城文化爱好者	35-60 岁、高学历、月均消费 4000 + 元	晋文化体验、非遗手作、休闲社交	低	月均 1 次

环节 2：业态匹配化，精准对接需求

根据客群标签，调整业态占比，确保 “业态与需求高度匹配”：

业态类型	调整前占比	调整后占比	核心匹配客群	代表业态 / 品牌
晋文化体验业态	0%	15%	全客群（重点文化爱好者）	晋商票号体验馆、非遗手作工坊、晋剧小剧场
家庭品质业态	25%	35%	中产家庭	奈尔宝亲子乐园（山西首店）、品质餐饮（西贝莜面村升级店）、精品超市（永辉 Bravo 升级）
Z 世代社交业态	10%	30%	Z 世代	TOP TOY 潮玩集合店（华北首店）、网鱼电竞馆、livehouse、网红茶饮（霸王茶姬）
配套服务业态	10%	10%	全客群	智能停车场、便民服务中心（干洗、快递）、宠物托管
传统零售业态	45%	10%	全客群（按需保留）	精品服饰（本土设计师品牌）、特色零售（晋文化衍生品）

环节 3：场景落地化，精准传递价值

将 “定位 + 业态” 转化为 “可感知的场景”，让客群 “沉浸式体验” 定位价值：

家庭场景：在二层打造 “亲子文化长廊”，设置 “晋剧服装体验区”（孩子可穿晋剧服装拍照）、“传统玩具 DIY 区”（如剪纸、风筝制作），联动亲子餐饮推出 “晋味亲子套餐”（如 “小掌柜套餐”，餐具为晋商票号造型）；

Z 世代场景：在四层打造 “潮玩社交空间”，设置 “手办交换市集”（每周六开放）、“电竞比赛区”（每月举办 1 场 “万达杯” 电竞赛）、“livehouse 舞台”（每晚 20:00-22:00 本土乐队演出）；

文化场景：在中庭打造 “晋商票号主题区”，设置 “银票 DIY 体验机”（消费者可打印专属银票作为纪念）、“晋商故事 VR 体验舱”（沉浸式感受晋商走西口历史），每月举办 1 场 “晋文化沙龙”（邀请非遗传承人分享）。

1.3第三步：通过 “主题活动 + 会员运营”，强化定位认知

主题活动常态化：围绕定位举办 “三大主题活动”，让客群形成 “到万达 = 体验生活美学” 的认知：

活动类型	活动名称	举办频率	核心内容	目标效果
家庭主题	亲子文化节	每季度 1 次	晋剧表演、传统手工艺比赛、亲子餐饮优惠	家庭客群参与率达 80%，带动亲子业态销售额增长 30%
Z 世代主题	潮玩社交季	每季度 1 次	手办展、电竞比赛、livehouse 演出、网红茶饮快闪	Z 世代客群参与率达 70%，带动潮玩业态销售额增长 40%
文化主题	晋文化体验周	每月 1 次	非遗手作体验、晋剧小剧场、晋味美食品鉴	文化爱好者客群新增 2000 人，项目文化标签认知度提升至 60%

会员运营精准化：围绕定位设计 “分层会员权益”，强化客群粘性：

效果预判：通过主题活动与会员运营，6 个月内项目家庭客群占比从 35% 提升至 50%，Z 世代客群占比从 30% 提升至 45%，会员复购率从 35% 提升至 50%，定位认知度（“提到北城体验型商场想到本项目”）达 70%。

普通会员：免费参与晋文化体验周基础活动（如非遗手作观摩）、消费积分兑换（可兑换网红茶饮买一送一券、亲子乐园 1 小时体验券）；

银卡会员（年消费满 5000 元）：优先参与潮玩社交季活动（如电竞比赛报名优先权）、免费使用 AR 导航智能导购服务、生日月赠送晋味文创礼盒；

金卡会员（年消费满 15000 元）：专属晋文化私享沙龙（如非遗传承人一对一教学）、家庭亲子套餐全年 8 折、免费停车 3 小时 / 次。

2. 数字化破局：从 “传统运营” 到 “智能中台驱动”，提升运营效率与精准度

数字化破局的核心是搭建 “太原龙湖万达数字化运营中台”，打通 “客流 - 会员 - 商户” 数据链路，推出 “智慧服务矩阵”，实现 “数据驱动决策、智能提升效率”，具体路径如下：

2.1第一步：搭建 “数字化运营中台”，整合三大核心数据

联合北京云阿云，分 3 阶段完成中台搭建，实现数据从 “割裂” 到 “整合” 的转变：

阶段	核心任务	实施细节	资源支撑	完成目标
0-2 个月	数据采集系统部署	①客流数据：在各楼层出入口、中庭、主力店门口安装 AI 摄像头（共 30 台），实时采集 “客流量、停留时长、动线轨迹、客群年龄 / 性别”；②会员数据：升级会员系统，新增 “消费偏好标签”（如 “亲子偏好”“潮玩偏好”），会员注册时补充 “年龄、家庭结构” 基础信息；③商户数据：与商户 POS 系统对接，获取 “销售额、客单价、热销商品、库存情况” 等数据（签订数据保密协议）。	云阿云：提供 AI 摄像头设备、会员系统升级技术支持；万达商管：协调商户配合 POS 对接、场地安装摄像头。	实现三大数据 “实时采集”，客流数据识别准确率达 90%，会员信息完整度达 85%。
2-4 个月	数据整合与分析模型搭建	①数据清洗：剔除无效数据（如重复客流、测试数据），统一数据格式（如时间、金额单位）；②模型搭建：构建 “客群画像模型”（根据年龄、消费偏好生成标签）、“客流预警模型”（当某区域客流超容时触发预警）、“商户销售预测模型”（根据历史数据预测未来 1 周销售额）。	云阿云：提供算法模型开发、数据分析师团队；万达商管：提供历史运营数据（近 1 年客流、销售数据）。	完成 3 大模型搭建，客群画像准确率达 85%，客流预警响应时间＜5 分钟。
4-6 个月	中台可视化界面开发与员工培训	①开发 “运营驾驶舱”：管理层可实时查看 “客流热力图、会员活跃度、商户销售排行” 等核心指标；②开发 “商户服务端”：商户可查看 “本店销售分析、周边客流情况、营销活动建议”；③员工培训：分批次培训运营、招商、物业团队使用中台（共 100 人），考核通过后方可上岗。	云阿云：提供界面开发、培训课件与讲师；万达商管：组织员工培训、制定考核标准。	中台正式上线使用，员工使用率达 100%，商户端注册率达 90%。

案例参考：北京朝阳合生汇通过类似中台系统，实现 “客流高峰时自动引导至低客流区域”（如周末 14 点中庭客流超容，推送 “屋顶花园亲子活动” 至会员手机），低客流区域销售额提升 25%；通过 “商户销售预测模型”，协助餐饮商户调整备货量，食材浪费率降低 30%。

2.2第二步：推出“智慧服务矩阵”，提升消费者体验与商户效率

基于数字化中台，推出 4 大智慧服务，实现 “从运营端” 到 “消费端、商户端” 的价值传递：

服务类型	服务名称	核心功能	落地细节	效果预判
消费者智慧服务	AR 导航与智能导购	①AR 导航：消费者扫描商场地图或打开小程序，生成 “实时 AR 路线”（如 “从一层入口到 TOP TOY 潮玩店”）；②智能导购：根据会员标签推荐品牌（如 “亲子偏好会员推荐奈尔宝亲子乐园”）。	①在各楼层设置 “AR 导航触发点”（共 20 个）；②会员小程序首页显示 “个性化推荐” 栏目，每日更新。	消费者找店时间从 12 分钟缩短至 5 分钟，智能推荐转化率达 15%。
消费者智慧服务	无接触支付与积分	①无接触支付：支持 “小程序扫码支付”“刷脸支付”，打通 “会员积分自动抵扣”（如满 100 元可用 100 积分抵扣 5 元）；②积分实时到账：消费后积分立即到账，可在小程序查看明细。	①在所有商户收银台部署 “刷脸支付设备”（共 150 台）；②与商户系统对接，确保积分抵扣实时生效。	支付时长从 3 分钟缩短至 1 分钟，会员积分使用率从 20% 提升至 40%。
商户智慧服务	数字化营销工具包	①精准推送：商户可在中台发起 “定向营销”（如 “针对 3 公里内年轻客群推送 50 元抵 100 元券”）；②活动效果分析：实时查看 “优惠券领取量、使用率、带动销售额”。	①为商户提供 “营销活动申请模板”，审核通过后由中台推送；②每月为商户生成 “营销效果报告”。	商户营销活动转化率从 8% 提升至 20%，中小商户销售额增长 15%。
商户智慧服务	库存与排班管理	①库存预警：当商品库存低于安全线时，中台自动提醒商户补货；②智能排班：根据客流预测数据，推荐商户调整员工排班（如周末 14 点客流高峰，建议增加 2 名收银员）。	①商户在服务端设置 “库存安全线”；②中台每日推送 “次日客流预测与排班建议”。	商户缺货率从 12% 降低至 5%，人力成本节约 8%。

2.3第三步：数据驱动运营决策，优化业态与活动

基于中台数据，每季度开展 “运营复盘会”，调整业态、活动策略，实现 “闭环优化”：

业态调整：通过 “客流热力图 + 商户销售排行”，淘汰低效业态（如某传统服饰店连续 3 个月销售额排名末位，客流停留时长＜10 分钟，启动汰换，引入潮玩手作店）；

活动优化：通过 “活动参与率 + 销售额增长”，优化活动形式（如 “晋文化体验周” 中 “非遗手作体验” 参与率达 80%，销售额带动 30%，后续增加体验场次；“晋剧表演” 参与率仅 30%，改为 “晋剧服装拍照打卡”）；

租金定价：通过 “商户坪效 + 客流贡献”，动态调整租金（如 TOP TOY 潮玩店坪效达 3 万元 /㎡/ 年，租金从 2.5 元 /㎡/ 天提升至 3 元 /㎡/ 天；某低效餐饮坪效 0.8 万元 /㎡/ 年，租金降至 1.2 元 /㎡/ 天，要求其优化菜品）。

效果预判：数字化中台落地后 12 个月，项目运营效率提升 30%（人力成本下降 15%，决策耗时从 7 天缩短至 3 天），消费者满意度从 80% 提升至 90%，商户续约率从 85% 提升至 95%。

3. 资产破局：从 “租金依赖” 到 “多元增值 + 资产证券化”，提升 ROI

资产破局的核心是构建 “短期盘活闲置空间、中期拓展增值服务、长期探索资产证券化” 的多元增值路径，实现 “收益结构优化、资产价值提升”，具体路径如下：

3.1短期（0-6 个月）：盘活闲置空间，快速增加非租金收入

聚焦屋顶、地下二层 8000㎡闲置空间，通过 “主题化改造 + 精准招商”，实现 “从 0 到 1” 的收益突破：

空间类型	改造方向	招商业态与运营模式	投资与收益测算	落地保障
屋顶（3000㎡）	晋韵屋顶花园 + 轻食区	①业态：引入 “轻食咖啡”（如星巴克屋顶店）、“露天酒吧”（本土精酿品牌）、“晋文化打卡点”（如晋商票号造型凉亭）；②运营：白天作为 “家庭休闲区”（提供亲子野餐垫租赁），夜间作为 “年轻社交区”（举办露天电影、livehouse）。	①投资：改造费用 200 万元（含绿化、灯光、设施）；②收益：租金 2.8 元 /㎡/ 天（轻食区 3 元 /㎡/ 天，酒吧 3.5 元 /㎡/ 天），年租金收入 3000×2.8×365≈306 万元；活动场地租赁收入（如品牌发布会）年均 50 万元；合计年收益 356 万元。	云阿云：提供轻食、酒吧品牌资源；万达商管：负责屋顶承重检测、改造施工。
地下二层（5000㎡）	潮玩市集 + 智能停车场	①潮玩市集（3000㎡）：招引 “手作潮玩”“文创周边”“二手潮玩交易” 商户（共 50 家），采用 “月租 + 抽成” 模式（月租 1.5 元 /㎡/ 天，销售额抽成 5%）；②智能停车场（2000㎡）：引入 “自动泊车系统”“充电桩”（20 个），停车费 10 元 / 小时，充电桩服务费 1 元 / 度。	①投资：改造费用 150 万元（市集装修 100 万元，停车场设备 50 万元）；②收益：市集年租金 3000×1.5×365≈164 万元，抽成年均 80 万元；停车场年收益（日均 100 车次，每车次平均 2 小时）100×2×10×365≈73 万元，充电桩年收益 20×100×365×1≈73 万元；合计年收益 390 万元。	云阿云：提供潮玩商户资源；万达商管：对接充电桩运营商，办理停车场运营手续。

案例参考：上海 TX 淮海屋顶改造后，年租金收入达 500 万元，占项目非租金收益的 25%；地下市集通过 “月租 + 抽成” 模式，商户续约率达 90%，年抽成收入超 100 万元，成功将闲置空间转化为 “增值引擎”。

3.2中期（6-18 个月）：拓展资产增值服务，优化收益结构

在租金收益基础上，围绕 “商户服务、会员服务、场地服务” 拓展 3 类增值服务，使非租金收益占比从 10% 提升至 25%：

增值服务类型	服务内容	收费模式	年收益测算	落地步骤
商户增值服务	①数字化改造服务：为商户提供 “小程序开发、线上营销代运营”（如帮餐饮商户开通外卖小程序）；②营销策划服务：为新开业商户策划 “开业活动”（如首店开业仪式、直播推广）；③培训服务：定期举办 “商户运营培训”（如数字化营销、服务提升）。	①数字化改造：按项目收费（小程序开发 1-3 万元 / 家）；②营销策划：按服务费 + 效果抽成（基础服务费 2 万元，带动销售额抽成 3%）；③培训服务：2000 元 / 商户 / 次。	①数字化改造：服务 50 家商户，收益 50-150 万元；②营销策划：服务 30 家商户，收益 60+90=150 万元；③培训服务：举办 6 次，收益 6×50×2000=60 万元；合计 360-460 万元。	1. 成立 “商户服务部”（5 人）；2. 与云阿云合作开发 “商户服务套餐”；3. 首批选择 20 家商户试点，优化后推广。
会员增值服务	①付费会员：推出 “万达生活卡”（99 元 / 年），权益含 “商户 8 折优惠、免费停车、优先参与活动”；②高端定制服务：为金卡会员提供 “私人导购、家庭派对策划”（如亲子生日派对场地布置）。	①付费会员：99 元 / 张，目标销售 1 万张；②高端定制服务：按项目收费（派对策划 5000-1 万元 / 次）。	①付费会员：99×10000=99 万元；②高端定制服务：服务 50 次，收益 25-50 万元；合计 124-149 万元。	1. 在会员小程序上线 “生活卡” 购买入口；2. 培训 2 名 “私人导购”；3. 与商户对接 “生活卡专属折扣”。
场地增值服务	①中庭 / 广场租赁：出租中庭举办 “品牌发布会、车展”，出租广场举办 “音乐节、市集”；②广告位租赁：在电梯、连廊、LED 屏设置广告位，对外招商。	①场地租赁：中庭 5 万元 / 天，广场 8 万元 / 天；②广告位租赁：电梯广告 2000 元 / 块 / 月，LED 屏 10 万元 / 月。	①场地租赁：年均租赁 50 天，收益（5+8）×50=650 万元；②广告位租赁：电梯广告 50 块，LED 屏 2 块，收益 50×2000×12 + 2×10×12=144 万元；合计 794 万元。	1. 制定 “场地租赁价目表” 与 “广告位分布图”；2. 成立 “场地招商组”（3 人）；3. 对接汽车、快消品牌资源。

效果预判：中期 18 个月内，项目非租金收益从 1300 万元提升至 1500-1600 万元（含闲置空间 356+390=746 万元，增值服务 360+124+794=1278 万元），非租金收益占比从 10% 提升至 28%，收益结构更均衡，抗风险能力增强。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库