商业地产案例分享-太原天美杉杉奥特莱斯项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告直面太原天美杉杉奥特莱斯空间老化、业态同质等核心挑战，以“问题诊断-策略创新-落地执行”为逻辑，提出从传统零售向“城市生活体验目的地”的战略升级路径，旨在实现资产收益率提升与客流突破，为项目价值增长提供系统解决方案。全文共89000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

资源整合与场景重构

太原天美杉杉奥特莱斯运营提升与资产创新管理报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态规划及品牌焕新

（一）战略前提：消费趋势适配与项目定位锚定

在业态规划与品牌焕新前，需先锚定太原本地消费趋势与项目核心定位，避免 “为调整而调整”：

太原消费趋势三大特征：

中高端消费崛起：2023 年太原人均可支配收入达 4.8 万元，同比增长 8.5%，轻奢品类消费增速 25%、运动潮牌消费增速 30%，为 “轻奢 + 运动” 业态提供需求支撑；

体验需求升级：65% 的消费者将 “场景体验” 列为选择商业项目的首要因素，Z 世代对 “潮玩社交”、家庭客群对 “亲子互动” 的需求缺口显著；

首店经济红利：太原首店消费客单价达 2200 元，较普通品牌高 60%，但 2023 年奥莱首店占比仅 18%，低于一线城市（35%），存在较大增长空间。

项目定位升级：从 “传统折扣奥莱” 升级为 “太原轻奢体验型生活目的地”，核心目标是 “3 年成为晋商文化特色奥莱标杆”，具体拆解为 “轻奢占比 30%、体验带动客流增长 40%、首店品牌占比 45%”。

（二）业态规划优化：构建 “4321” 黄金业态矩阵

融合原 “40:30:30” 比例与行业 “体验驱动” 逻辑，升级为 “4321” 矩阵（轻奢零售 40%+ 体验业态 30%+ 配套服务 20%+ 文化赋能 10%），既解决 “服饰占比过高、体验不足” 痛点，又突出晋商文化特色：

1.核心业态 1：轻奢零售（40%）—— 打造区域轻奢消费第一极

现存痛点：重奢品牌空白，轻奢品牌仅 12 个，占太原奥莱轻奢总量的 75%，货品更新滞后本地竞品 15 天；

优化策略：

重奢品牌破冰（5%）：

成立 “重奢招商专项组”，联合杉杉商业全国资源，针对 Gucci、Burberry 等品牌提供 “定制化合作方案”：如专属外立面设计（投入 200 万元打造品牌独栋建筑）、灵活租金模式（低固定租金 + 高流水扣点，固定租金占比 30%）、联合营销支持（首年投入 100 万元用于品牌推广）；

参考宁波杉井奥莱引入 Gucci 后 “销售额提升 35%、高端客群占比翻倍” 案例，目标 2025 年前引入 1-2 个重奢品牌，单品牌年销售额目标 5000 万元；

轻奢集群升级（25%）：

在主入口区域打造 “轻奢主题街”，集中布局 Coach、MK、Tory Burch 等 17 个品牌，统一欧式装修风格，增设 “轻奢体验区”（提供私人导购、奢侈品养护服务）；

借助杉杉供应链优势，争取 “限量款折扣首发权”，如 Coach 2024 春季新品提前 15 天在项目上架，货品更新速度较太原王府井奥莱快 20%；

目标 2024 年轻奢品类销售额占比达 25%，客单价提升至 1800 元（较 2023 年增长 20%）；

高端配饰补充（10%）：

引入 Montblanc（钢笔、皮具）、BOSE（音响）、戴森（家电）等高端生活方式品牌，填补品类空白；

参考上海青浦奥莱 “高端配饰区坪效达 7.2 万元 /㎡” 经验，目标该品类 2024 年销售额突破 1.5 亿元。

2.核心业态 2：体验业态（30%）—— 从 “流量吸引” 到 “消费转化”

现存痛点：体验业态占比仅 15%，亲子、运动体验单一，缺乏文化赋能；

优化策略：

亲子体验深化（12%）：

扩建亲子区至 3000㎡，引入奈尔宝迷你乐园（山西首店，1200㎡）、儿童马术体验区（500㎡）、儿童职业体验馆（800㎡）；

参考成都时代奥莱 “亲子体验带动周边零售销售额增长 40%” 案例，在亲子区周边布局 Nike Kids、Bonpoint 等儿童服饰品牌，推出 “体验 + 购物” 套餐（如奈尔宝门票 + 儿童服饰满减券）；

目标 2024 年亲子客群占比提升至 40%，停留时长达 3.5 小时；

运动体验升级（10%）：

攻坚 “中产运动三宝”（lululemon、Salomon、始祖鸟），提供 “首年免租 + 装修补贴（100 万元）+ 联合营销” 组合政策；

引入室内攀岩馆（600㎡）、滑雪模拟器（400㎡），打造 “运动体验 + 零售” 闭环，如攀岩体验后可领取 Salomon 100 元优惠券；

参考宁波杉井奥莱 lululemon 首店 “坪效 4500 元 /㎡/ 月” 数据，目标 2025 年前运动体验区带动运动品类销售额增长 35%；

文化体验赋能（8%）：

扩建晋商非遗体验区至 500㎡，新增皮影戏体验、晋剧互动环节，联合本地非遗传承人推出 “晋商文化 + 品牌” 联名产品（如 Adidas 晋商元素 T 恤）；

每月举办 “非遗手作日”，消费者参与体验后可获得轻奢品牌折扣券，目标 2024 年文化体验参与人次达 5 万，带动关联消费超 800 万元。

3.核心业态 3：配套服务（20%）—— 完善 “全时段消费生态”

现存痛点：餐饮品质低、夜间服务缺失、便民配套不足；

优化策略：

餐饮业态升级（12%）：

引入网红餐饮集群（太二酸菜鱼、海底捞、怂火锅）与精品饮品矩阵（Manner、茶颜悦色、喜茶），餐饮品牌从 32 个增至 45 个；

参考合肥杉杉奥莱 “滨河餐饮街区带动餐饮占比提升至 28%” 案例，在夜生活广场打造 “主题餐饮区”，延长营业时间至 24:00；

目标 2024 年餐饮销售额占比达 12%，客单价提升至 80 元（较 2023 年增长 25%）；

夜间配套补充（5%）：

引入露天影院（12 米宽屏幕）、桌游吧、网红打卡馆，配套新能源汽车充电站（60 个充电桩）；

举办 “夏夜音乐会”“DJ 电音节”，目标 2024 年夜间客流占比达 30%，夜间销售额占比提升至 25%；

便民服务优化（3%）：

新增奢侈品养护店（200㎡）、宠物托管服务（100㎡）、24 小时便利店，目标 2024 年便民服务满意度达 90%。

4.核心业态 4：文化赋能（10%）—— 打造 “晋商文化特色标签”

差异化亮点：将晋商文化融入商业场景，避免与本地竞品同质化；

落地措施：

文化场景植入：在中央广场打造 “晋商票号主题展区”，复原传统柜台、商帮文化墙，设置 “晋商服饰租赁” 服务（免费试穿拍照）；

文化活动策划：每年 9-10 月举办 “晋商文化节”，开展晋商故事分享会、民俗表演，目标吸引文旅客群 10 万人次；

文化衍生品开发：联合轻奢品牌推出 “晋商元素联名款”，如 Coach 晋绣纹样手袋，目标 2024 年文化衍生品销售额占比达 5%。

（三）品牌焕新策略：构建 “3+3+3” 动态焕新体系（整合升级版）

融合 “核心升级 + 潜力引入 + 低效淘汰” 与 “首店经济” 逻辑，形成 “3 级品牌矩阵 + 3 维焕新机制 + 3 重保障措施”，确保品牌活力与竞争力：

1.3 级品牌矩阵：分层运营，精准匹配客群

2. 3 维焕新机制：数据驱动，动态优化

品牌引入机制：

建立 “全球品牌资源池”：分类收录 500 + 品牌（欧美重奢 20%、日韩潮牌 30%、国内首店 50%），标注品牌开店要求、过往销售数据；

首店引入专项计划：设立 “首店补贴基金”（2024 年预算 500 万元），申请太原市 “首店经济补贴”（国际首店 20 万元 / 个），目标 2024-2025 年引入首店 35 个（区域首店 20 个、城市首店 15 个）；

案例参考：徐州杉杉奥特莱斯引入 The North Face 黑标店（苏北首店），开业首月销售额 400 万元，带动周边运动区客流增长 25%；

品牌升级机制：

核心品牌形象升级：推动 Coach、MK 等 8 个品牌将店铺升级为 “奥莱形象店”，面积扩大 30%（如 Coach 从 150㎡扩至 200㎡），新品占比从 30% 提升至 50%；

潜力品牌培育：对 Ader Error 等潮牌，提供 “快闪转长租” 通道（快闪 3 个月达标可转为长租，租金减免延续）；

品牌淘汰机制：

淘汰标准：连续 6 个月坪效＜2 万元 /㎡、客群匹配度＜50%、租金缴纳率＜90%；

淘汰流程：预警（1 个月整改期）→评估（招商 + 运营 + 财务联合评审）→替换（空铺 1 个月内补位）；

2024 年目标淘汰 10 个低效品牌，释放铺位 1500㎡用于引入首店与体验业态。

3. 3 重保障措施：降低风险，确保落地

资源保障：

团队保障：组建 25 人专业招商团队，下设首店拓展组、品牌关系组，每年投入 100 万元用于海外考察与专业培训；

预算保障：设立 2000 万元品牌调整专项预算，覆盖装修补贴、租金减免、营销支持；

技术保障：

搭建 “品牌健康度监测平台”：实时跟踪品牌销售额、坪效、客群反馈，生成月度健康度报告（满分 100 分，低于 60 分启动预警）；

数字化招商工具：开发 VR 铺位场景，品牌方远程即可查看铺位布局与客流数据，招商效率提升 30%；

风险保障：

备选品牌库：为每个目标品牌匹配 2-3 个备选品牌（如 Tory Burch 备选 Kate Spade 高端线），避免谈判失败导致空铺；

补贴延迟应对：设立 500 万元 “补贴垫付基金”，若政府补贴延迟到账，先行垫付品牌装修费用。

（四）各楼层布局规划及品牌落位策略

1.地下 1 层：智慧停车 + 便民服务枢纽（面积占比 12%）

定位升华

打造 “自驾客群服务核心 + 日常便民补给站”，聚焦太原都市圈跨城自驾客群（占比 23%）与周边社区居民，解决 “停车便捷性 + 基础消费需求” 痛点，将地下层从 “单纯停车场” 升级为 “流量承接入口”，目标带动地上楼层客流转化提升 15%，自驾客群停留时长延长 0.5 小时。

主要业态

智慧停车区、汽车服务配套、便民零售、生活服务、仓储配套

品牌组合

智慧停车区：特斯拉超级充电站（10 个快充桩，200㎡，支持无感支付）、国家电网充电桩（20 个快慢充混合桩，300㎡，充电满 2 小时赠 10 元地上餐饮券）、智能停车引导系统（全楼层覆盖，支持 APP 预约车位）；

汽车服务配套：途虎养车快闪店（300㎡，提供洗车、打蜡、基础保养，单次洗车 30 元，低于市场价 20%）、汽车饰品便利店（100㎡，售卖车载香氛、脚垫等，客单价 50-100 元）；

便民零售：永辉生活奥莱店（500㎡，生鲜、日用品、零食，客单价 80 元，满足家庭客群日常采购）、美宜佳 24 小时便利店（150㎡，夜宵、应急商品，夜间营业至 24:00）；

生活服务：老百姓大药房（200㎡，医保定点，提供免费血压测量）、UCC 国际洗衣店（100㎡，衣物洗护 + 鞋包养护，会员享 8 折）；

仓储配套：项目自用仓储区（400㎡，用于品牌货品临时存储，提升补货效率）。

租金水平

智慧停车区：充电桩合作分成（特斯拉按充电量 5% 分成，国家电网按 3% 分成），无固定租金；

汽车服务配套：途虎养车快闪店 180-200 元 /㎡/ 月（扣点率 8%，首 3 个月免 20% 租金），汽车饰品便利店 150-170 元 /㎡/ 月（无扣点）；

便民零售：永辉生活 160-180 元 /㎡/ 月（扣点率 7%，长期合作享租金年涨幅不超过 5%），美宜佳 140-160 元 /㎡/ 月（无扣点）；

生活服务：老百姓大药房 150-170 元 /㎡/ 月（扣点率 6%），UCC 洗衣店 130-150 元 /㎡/ 月（无扣点）；

仓储配套：项目自用，无租金成本。

焕新重点

智慧停车升级：上线 “奥莱停车 APP”，支持 “预约车位 + 反向寻车 + 无感支付”，绑定会员账号可享 “消费满 200 元免 2 小时停车费”，目标智能停车使用率达 80%；

汽车服务联动：途虎养车消费满 300 元赠地上 3 层运动品牌 50 元优惠券，引导汽车客群向零售楼层转化，目标联动转化率达 25%；

便民场景优化：永辉生活增设 “亲子购物车”（带儿童座椅），老百姓大药房设置 “儿童用药咨询台”，提升家庭客群体验。

特色活动与政策支持

自驾客专属福利：周末及节假日，自驾客凭高速过路费票据（太原周边城市）可到服务台兑换 “20 元便民零售券”（满 100 元可用），目标吸引跨城自驾客 1000 人次 / 月；

会员便民权益：银卡及以上会员享 “免费洗车 1 次 / 月”（途虎养车）、“洗衣 8 折 + 免费取送”（UCC），目标会员便民服务使用率达 40%；

夜间服务保障：22:00 后入场自驾客可享 “夜宵套餐折扣券”（美宜佳 + 地下便利店组合），目标夜间自驾客停留率提升 30%。

布局策略

主入口衔接：从地下停车场主通道（连接千峰南路入口）直接引导至 “智慧停车区 + 便民零售区”，设置醒目标识（如 “地上 1 层潮牌区→”“2 层亲子区→”），避免客群遗漏；

服务集群布局：将汽车服务、生活服务集中在西侧区域，形成 “便民服务组团”；便民零售集中在东侧（靠近扶梯口），方便客群快速采购后直达地上楼层；

动线引导设计：在扶梯口设置 “地下 - 地上业态联动海报”（如 “3 层运动区消费满 500 元免停车费”），推动地下客群向高价值零售楼层流动。

2.地上 1 层：轻奢首店与国际名品核心区（面积占比 22%，总建筑面积约 1.8 万㎡）

定位升华：

打造 “太原轻奢首店地标 + 国际名品门户”

作为项目主入口首层，承担 “第一印象塑造 + 高端客群引流” 核心功能，以 “国际轻奢首店 + 经典名品折扣” 为双引擎，填补太原奥莱 “高端首店稀缺 + 名品集群不足” 空白。通过品牌级次提升与场景氛围营造，将首层打造为 “项目高端形象窗口”，目标实现：

全天客流占比从现有 18% 提升至 28%（核心客群为 25-45 岁中高端家庭客群、轻奢消费客群）；

首层销售额占比达项目总销售额 35%，客单价从现有 1200 元提升至 1800 元；

首店品牌带动跨楼层客流转化，引导 30% 首层客群流向 2 层亲子区、3 层运动区，解决 “单层客流拥堵” 问题。

主要业态：

构建 “4+2” 业态组合（轻奢首店 40%+ 国际名品 30%+ 高端配饰 15%+ 服务配套 10%+ 主题快闪 3%+ 文化展示 2%）

品牌组合：

分层落位，兼顾 “首店稀缺性 + 客流联动性”

结合项目动线特点（主入口临龙城大街，连接城市主干道；次入口临停车场，承接自驾客流），按 “主入口引流 - 中庭聚客 - 次入口补流” 逻辑落位品牌，具体如下：

主入口核心区（临龙城大街，面积 4200㎡）：国际潮牌首店集群

ADER ERROR 太原首店（面积 300㎡）：

品牌定位：韩国一线潮牌，主打小众设计风格，太原 Z 世代认知度 70%（抖音话题 #ADER ERROR 穿搭 播放量超 8000 万次）；

落位逻辑：主入口第一家品牌，利用 18 米宽临街玻璃幕墙，打造 “潮牌视觉焦点”（外立面采用品牌标志性撞色设计，夜间亮灯后呈现动态 LOGO）；

货品规划：奥莱折扣款（4-6 折）占比 50%，太原城市限定款（如晋商票号图案 T 恤、双塔寺元素卫衣）占比 30%，当季新品（8 折）占比 20%；

体验设计：店内设置 “潮拍打卡区”（工业风布景 + 太原地标元素），消费满 1500 元可免费拍摄潮流写真（含 3 张精修图）；

客群价值：目标年销售额 2100 万元，带动主入口区域客流增长 40%。

BEAMS 区域首店（面积 250㎡）：

品牌定位：日本国民级潮牌，涵盖服饰、家居、文具等多品类，适合 “一站式潮流采购”，太原品质客群认知度 65%；

落位逻辑：紧邻 ADER ERROR，形成 “日韩潮牌双首店” 集群，共享 Z 世代客群；

货品特色：引入 “BEAMS HOME” 家居线（占比 30%），如潮流抱枕、复古台灯，填补项目 “潮流家居” 品类空白；

联动策略：与网红美妆区花西子合作，推出 “潮牌穿搭 + 国风妆造” 组合体验（消费满 2000 元可享）；

客群价值：目标年销售额 1500 万元，家庭客群消费占比达 35%。

X11 潮玩集合店城市首店（面积 350㎡）：

品牌定位：全球潮玩 IP 集合店，涵盖 Bearbrick、Molly、Dimoo 等头部 IP，太原潮玩爱好者覆盖率 80%；

落位逻辑：主入口内侧，连接中庭区域，作为 “客流中转核”，引导客群向楼层内部流动；

空间设计：设置 “巨型 Bearbrick 雕塑”（高 5 米，太原城市限定款涂装）、“盲盒体验区”（免费试抽小样盲盒）；

开业活动：首月推出 “太原城市限定潮玩”（如晋商掌柜形象 Molly，限量 500 个），会员满 800 元可优先购买；

客群价值：目标年销售额 1800 万元，日均接待客群 1200 人次，社交媒体打卡率超 70%。

中庭聚客区（楼层核心位置，面积 3000㎡）：轻奢生活零售 + 网红美妆

轻奢生活零售集群：

MUJIcom 高端线区域首店（面积 200㎡）：

品牌定位：无印良品高端线，主打服饰定制、家居精品，适合品质家庭客群；

货品特色：提供 “太原城市限定款” 服饰定制（如晋商纹样亚麻衬衫），家居区引入香薰、收纳用品（折扣 5-7 折）；

联动策略：消费满 1000 元可获 X11 潮玩优惠券（满 300 减 50），带动跨业态消费；

业绩目标：年销售额 900 万元，复购率提升至 55%。

Coach 奥莱精品店（面积 280㎡）：

品牌定位：轻奢箱包标杆品牌，适配 25-40 岁品质家庭客群，太原认知度 90%；

货品调整：新增 “潮流款箱包”（如涂鸦系列、迷你款），占比 30%，折扣 3-7 折；

体验优化：设置 “箱包 DIY 区”（免费烫印太原地标图案），消费满 2000 元可享；

业绩目标：年销售额 2200 万元，家庭客群消费占比达 60%。

云霞兽皮具（200㎡）、帝车星腕表（150㎡）、爵尼表（120㎡）：

品类定位：轻奢配饰组合，涵盖皮具、钻石定制腕表、瑞士机械表，折扣 4-8 折；

落位逻辑：围绕 Coach 布局，形成 “轻奢配饰集群”，提升连带消费率；

业绩目标：合计年销售额 1800 万元，客单价提升至 2000 元。

网红美妆集群：

丝芙兰 奥莱精品店（面积 300㎡）：

品牌定位：全球美妆集合店，含 YSL、Dior、小众品牌（如 Charlotte Tilbury），折扣 5-8 折；

体验设计：增设 “私人美妆定制区”（免费妆容设计，需提前预约）、“香水试香吧”（提供定制香调建议）；

联动策略：与 ADER ERROR 合作推出 “潮流妆容 + 穿搭” 指南，美妆消费满 800 元可获潮牌 100 元优惠券；

业绩目标：年销售额 1600 万元，女性客群占比达 85%。

花西子 城市旗舰店（面积 200㎡）：

品牌定位：国风美妆标杆，主打彩妆、护肤，太原年轻女性认知度 80%；

空间特色：采用 “新中式装修”（融入晋商大院元素），设置 “国风妆造体验区”（汉服 + 妆容套餐，198 元 / 套）；

货品规划：太原城市限定款（如 “晋绣纹样口红”）占比 25%，折扣 6-9 折；

业绩目标：年销售额 1200 万元，日均妆造体验 30 人次，社交媒体打卡率超 80%。

月魁星（150㎡）、凤池夸（120㎡）：

品牌定位：一线高端美妆品牌，涵盖护肤、彩妆，折扣 5-7 折；

落位逻辑：紧邻丝芙兰、花西子，形成 “高端美妆集群”，满足不同消费层级需求；

业绩目标：合计年销售额 1500 万元，客单价达 1800 元。

次入口补流区（临停车场，面积 3300㎡）：主题快闪店 + 高端服务配套

主题快闪区（面积 1800㎡，分 3 个铺位）：

快闪规划：每 2 个月更换 1 个品牌，2024 年计划引入 “巴黎世家快闪（1-2 月）、Supreme 快闪（3-4 月）、本土潮牌晋潮快闪（5-6 月）、Nike 限量款快闪（7-8 月）、国潮李宁快闪（9-10 月）、圣诞主题快闪（11-12 月）”；

落位逻辑：次入口内侧，激活边缘铺位，同时承接自驾客流，引导向中庭流动；

运营策略：快闪店与项目节点营销联动，如 Supreme 快闪期间同步举办 “潮流滑板赛”，晋潮快闪期间推出 “晋商文化潮品”（如票号图案卫衣）；

业绩目标：单个快闪店月销售额 150 万元，年均创收 1080 万元，带动次入口区域客流增长 35%。

高端服务配套集群：

戴森服务体验店（面积 100㎡）：

服务内容：产品试用（吹风机、吸尘器、卷发棒）、售后维修、个性化咨询，维修收费 80-500 元 / 次；

落位逻辑：紧邻快闪区，方便客群体验后维修，提升停留时长；

联动策略：消费满 3000 元可享免费基础维修 1 次，会员可预约上门取送服务；

业绩目标：年服务收入 200 万元，带动周边快闪店消费增长 15%。

华为智能生活馆（面积 150㎡）：

品牌定位：高端数码体验店，展示 Mate 系列手机、平板、智能家居产品，部分产品折扣 8-9 折；

体验设计：设置 “智能家居体验区”（模拟家庭场景，展示产品联动），提供免费贴膜、系统升级服务；

联动策略：购买数码产品满 5000 元可获 X11 潮玩盲盒 1 个，提升连带消费；

业绩目标：年销售额 800 万元，年轻客群占比达 70%。

租金水平：差异化定价，兼顾 “首店扶持 + 收益平衡”

基于品牌级次、位置价值、业态贡献度，制定分层租金体系，首店品牌给予专项补贴，核心业态保障基础收益，具体如下：

地上 1 层租金总目标：年租金收入 1153 万元，租金坪效 961 元 /㎡/ 年，较现有租金水平（820 元 /㎡/ 年）增长 17.2%。

焕新重点：从 “品牌落位” 到 “场景体验 + 话题营销”

首店氛围升级：强化太原地域特色

在 ADER ERROR、BEAMS 店外设置 “潮流 + 晋商” 融合打卡装置（如巨型晋商票号图案潮牌 LOGO、互动投影地面 —— 踩踏呈现晋商元素与潮牌图案结合动画）；

店内增设 “太原城市限定款专区”（独立展柜，配晋商文化解说卡），如 ADER ERROR 晋商纹样 T 恤、BEAMS 太原地标元素卫衣，提升首店独特性与收藏价值。

美妆体验优化：打造 “沉浸式国风场景”

丝芙兰增设 “小众香氛体验区”（提供定制香调服务，结合太原四季气候推荐香型），花西子升级 “国风妆造体验区”（新增晋商女性妆容，搭配传统头饰）；

推出 “美妆 + 潮拍” 套餐（花西子妆造 + ADER ERROR 穿搭 + 专业摄影，398 元 / 套），满足年轻客群社交分享需求，目标套餐月销量 150 套。

快闪店联动：制造节点营销话题

快闪店与项目屋顶夜生活场景联动，如 Supreme 快闪期间，购买满 2000 元可获 “屋顶露天影院 VIP 票 + 鸡尾酒 1 杯”；

本土潮牌晋潮快闪期间，举办 “晋商文化潮玩设计大赛”（邀请消费者设计晋商元素潮玩，获奖作品由 X11 限量量产），目标活动参与人数超 500 人，社交媒体话题播放量超 800 万次。

特色活动与政策支持：强化潮流属性，提升客群粘性

每季 “首店开业季”：引爆潮流话题

新首店开业期间推出 “限定款首发 + 明星探店” 组合，如 X11 开业邀请本地潮流 KOL（粉丝量超 50 万）现场拆箱太原限定潮玩，线上同步直播；

会员消费满 1000 元可参与 “首店专属抽奖”，奖品含品牌年度会员（价值 2000 元）、项目屋顶摩天轮年卡（价值 1200 元），目标首店开业期间单日客流突破 2 万人次，销售额超 300 万元。

潮流会员专属权益：锁定高端客群

黑卡会员享 “首店新品优先购”（提前 3 天预约选购）、“私人导购服务”（一对一潮流穿搭建议）；

会员生日当月可获 “潮牌 8 折特权”（限 1 次，满 1000 元可用）、“免费美妆定制 1 次”，目标高端潮流客群复购率从 30% 提升至 50%，会员消费占比达 65%。

线上引流活动：扩大全城影响力

在抖音、小红书发起 “# 太原奥莱 1F 潮牌打卡” 话题挑战，邀请本地潮流博主（如 @太原潮玩社、@山西美妆博主）带头参与，用户发布打卡视频带话题可获 100 元潮牌代金券（满 500 元可用）；

3.地上 2 层：家庭亲子欢乐核心区（面积占比 20%）

定位升华

打造 “太原家庭亲子一站式体验地”，以 “山西首店亲子体验 + 全龄段儿童零售” 为核心，填补本地奥莱 “亲子场景单一” 空白（现有亲子区仅 2000㎡），聚焦 25-35 岁中高端家庭客群（占现有客群 28%），目标将家庭客群占比提升至 40%，成为项目 “客流蓄水池”（日均家庭客群 5000 人次）。

主要业态

亲子体验首店、儿童服饰零售、亲子餐饮、家庭服务配套、儿童教育

品牌组合

亲子体验首店：奈尔宝迷你乐园山西首店（1200㎡，含角色扮演、科学实验室、绘本馆，单次门票 198 元 / 儿童，家长免费）、儿童马术体验中心（500㎡，引入 pony 矮马，体验课 298 元 / 节，会员享 6 折）、卡通尼儿童乐园（300㎡，电玩 + 淘气堡，次卡 100 元 / 5 次）；

儿童服饰零售：Nike Kids 旗舰店（200㎡，含婴童、青少年系列，折扣 3-7 折）、Adidas Kids 奥莱店（180㎡，运动套装 + 限量款，货品更新快于本地竞品 15 天）、Bonpoint 折扣店（150㎡，法国高端童装，客单价 800-1500 元）、安奈儿奥莱店（120㎡，大众童装，折扣 2-5 折，客单价 200 元）；云霞兽（益智童具），折扣 2-5 折，客单价 300 元

亲子餐饮：西贝亲子餐厅（300㎡，儿童餐 + 亲子互动游戏，人均 80 元，用餐满 200 元赠奈尔宝 100 元优惠券）、必胜客儿童主题店（200㎡，卡通造型餐点 + 生日派对服务，人均 60 元）；

家庭服务配套：小鬼当佳儿童摄影（150㎡，亲子写真 + 成长记录，套餐价 800-2000 元）、亲子理发（100㎡，含儿童游乐区，理发 58 元 / 次）；

儿童教育：杨梅红国际私立美校奥莱店（200㎡，美术体验课 99 元 / 节，年卡优惠 30%）、豌豆思维儿童启蒙（150㎡，数学思维体验课 199 元 / 节）。

租金水平

亲子体验首店：奈尔宝 180-200 元 /㎡/ 月（扣点率 9%，享太原市 “体验业态补贴”，装修补贴 200 元 /㎡），儿童马术中心 160-180 元 /㎡/ 月（扣点率 8%，首年租金减免 30%），卡通尼 150-170 元 /㎡/ 月（扣点率 7%）；

儿童服饰零售：Nike Kids 220-240 元 /㎡/ 月（扣点率 10%），Adidas Kids 200-220 元 /㎡/ 月（扣点率 9%），Bonpoint 250-270 元 /㎡/ 月（扣点率 11%），安奈儿 180-200 元 /㎡/ 月（扣点率 8%）；亲子餐饮：西贝亲子餐厅 160-180 元 /㎡/ 月（扣点率 12%，免物业费），必胜客儿童主题店 150-170 元 /㎡/ 月（扣点率 11%）；

家庭服务配套：小鬼当佳 140-160 元 /㎡/ 月（扣点率 7%），亲子理发 120-140 元 /㎡/ 月（无扣点）；

儿童教育：杨梅红 150-170 元 /㎡/ 月（扣点率 8%），豌豆思维 140-160 元 /㎡/ 月（扣点率 7%）。

焕新重点

体验场景沉浸化：奈尔宝内增设 “晋商小掌柜” 主题区（复原晋商票号柜台，儿童可体验 “记账、收银”），儿童马术中心搭配 “骑士服装租赁”（30 元 / 套），增强文化互动；

零售体验联动：Nike Kids、Adidas Kids 设置 “儿童穿搭秀场”（每周六举办，参与儿童可获品牌小礼品），Bonpoint 提供 “童装定制服务”（如绣字、图案定制），提升客单价；

服务配套升级：亲子理发增设 “儿童安抚区”（提供动画片、玩具），小鬼当佳与奈尔宝合作推出 “亲子摄影 + 乐园体验” 套餐（原价 598 元，套餐价 398 元），提升连带消费。

特色活动与政策支持

月度亲子嘉年华：每月举办 1 场主题活动（3 月 “春日种植节”、5 月 “亲子运动会”、10 月 “万圣节变装派对”），参与家庭可获 “儿童服饰 50 元优惠券”，目标每场活动吸引 300 组家庭；

亲子会员权益：家庭卡会员享 “奈尔宝门票 8 折 + 儿童马术体验买 1 送 1”“亲子餐饮满 300 元减 50 元”，生日当月赠 “儿童摄影套餐”（价值 300 元），目标家庭会员复购率从 35% 提升至 55%；

跨楼层联动：在 2 层消费满 500 元可获 “1 层潮牌 100 元优惠券”（满 800 元可用）、“4 层餐饮 50 元优惠券”，引导家庭客群向其他楼层流动，目标跨楼层消费率达 35%。

布局策略

体验核心引流：将奈尔宝、儿童马术中心布局在 2 层中庭区域（面积最大、客流最集中），设置 “亲子打卡地标”（如巨型卡通马雕塑、彩虹拱门），形成视觉焦点；

零售环绕体验：儿童服饰零售（Nike Kids、Adidas Kids 等）环绕体验业态布局，确保体验结束后客群优先经过零售区，提升转化；

动线衔接设计：在 2 层东侧扶梯口（连接 1 层潮牌区、3 层运动区）设置 “家庭客群专属指引”（如 “1 层潮牌区→爸妈购物，2 层亲子区→孩子体验”），同时在西侧扶梯口（连接 4 层餐饮区）设置 “亲子餐饮指引牌”，推动 “体验 - 零售 - 餐饮” 闭环。

4.地上 3 层：运动轻奢品质区（面积占比 18%）

定位升华

打造 “太原中高端运动 + 轻奢零售标杆区”，聚焦 “25-45 岁品质客群（轻奢消费主力）+18-35 岁运动潮客（Z 世代核心）”，以 “运动潮牌首店 + 轻奢服饰集群” 为核心，弥补现有业态 “运动高端化不足、轻奢分散” 痛点（现有运动潮牌仅 3 个），目标将该楼层打造为项目 “销售额核心贡献区”（占总销售额 35%），运动轻奢品类客单价提升至 1500 元。

主要业态

运动潮牌首店、轻奢服饰零售、运动体验配套、高端配饰、生活方式品牌

品牌组合

运动潮牌首店：Salomon 太原首店（200㎡，专业户外跑鞋 + 露营装备，折扣 4-7 折，客单价 1200 元）、lululemon 奥莱店（180㎡，瑜伽服 + 运动配饰，新品占比 40%，折扣 5-8 折）、DESCENTE 奥莱首店（150㎡，韩国高端运动品牌，滑雪服 + 日常运动装，客单价 1800 元）、始祖鸟折扣店（150㎡，户外硬壳外套 + 配件，折扣 5-7 折，会员享优先购）；

轻奢服饰零售：Michael Kors（MK）奥莱精品店（250㎡，女装 + 手袋，折扣 3-6 折，客单价 2000 元）、Kate Spade（KS）奥莱店（200㎡，轻奢女装 + 配饰，风格年轻化，折扣 3-7 折）、Tory Burch（TB）奥莱首店（220㎡，美国轻奢品牌，服饰 + 鞋包，折扣 4-7 折，目标年销售额 1500 万元）、帝车星男装，国际定制男装，客单价3000+起，云霞兽皮具（高端轻奢品牌，箱包鞋帽 + 饰品，折扣 4-7 折，年销售2000万）；

运动体验配套：室内攀岩馆（600㎡，分儿童区、成人区，单次体验 68 元 / 人，办卡享 5 折）、瑜伽体验馆（200㎡，与 lululemon 合作，免费体验课 + 品牌穿搭指导，会员年卡 2800 元）；

高端配饰：Swarovski 折扣店（120㎡，水晶饰品，折扣 3-6 折，客单价 800 元）、Montblanc 奥莱店（100㎡，钢笔 + 皮具，折扣 4-8 折，客单价 1500 元）；

生活方式品牌：BOSE 奥莱店（150㎡，音响 + 耳机，折扣 4-7 折，客单价 2500 元）、戴森奥莱体验店（120㎡，吹风机 + 吸尘器，折扣 5-8 折，提供免费试用）。

租金水平

运动潮牌首店：Salomon 280-300 元 /㎡/ 月（扣点率 12%，享 “首店补贴”，首 6 个月免 30% 租金），lululemon 260-280 元 /㎡/ 月（扣点率 11%），DESCENTE 250-270 元 /㎡/ 月（扣点率 10%），始祖鸟 270-290 元 /㎡/ 月（扣点率 11%）；

轻奢服饰零售：MK 300-320 元 /㎡/ 月（扣点率 12%），KS 280-300 元 /㎡/ 月（扣点率 11%），TB 310-330 元 /㎡/ 月（扣点率 12%，首年装修补贴 100 元 /㎡）；

运动体验配套：室内攀岩馆 160-180 元 /㎡/ 月（扣点率 8%，享体验业态补贴），瑜伽体验馆 150-170 元 /㎡/ 月（与 lululemon 分摊租金，扣点率 7%）；

高端配饰：Swarovski 240-260 元 /㎡/ 月（扣点率 10%），Montblanc 250-270 元 /㎡/ 月（扣点率 11%）；

生活方式品牌：BOSE 220-240 元 /㎡/ 月（扣点率 9%），戴森 200-220 元 /㎡/ 月（无扣点，按销售额 5% 分成）。

焕新重点

运动场景联动：室内攀岩馆与 Salomon、始祖鸟合作推出 “户外体验套餐”（攀岩体验 + 品牌户外装备试用，套餐价 198 元），瑜伽体验馆每周举办 “lululemon 穿搭 + 瑜伽课” 专场，目标体验带动零售转化达 40%；

轻奢氛围升级：MK、KS、TB 店铺统一采用 “欧式简约装修”，增设 “私人导购服务”（消费满 3000 元可预约），TB 店内设置 “太原城市限定款展示区”（如晋绣纹样手袋），提升高端感；

数字化体验优化：BOSE、戴森店铺增设 “智能体验屏”，支持 “产品功能演示 + 线上比价 + 会员积分兑换”，戴森提供 “免费上门试用” 服务（消费满 2000 元），目标数字化体验使用率达 60%。

特色活动与政策支持

运动潮玩节：每季度举办 1 场（如春季 “户外露营展”、秋季 “滑雪装备节”），邀请 Salomon、始祖鸟举办 “产品讲解 + 户外技巧分享”，消费满 2000 元赠 “攀岩体验年卡”（价值 1200 元），目标每场活动带动销售额增长 25%；

轻奢会员日：每月 15 日为 “轻奢会员日”，黑卡会员享 “折上 9 折 + 免费皮具护理”，消费满 5000 元赠 “Montblanc 钢笔”（价值 800 元），目标轻奢会员复购率从 40% 提升至 60%；

线上引流活动：在抖音发起 “# 太原奥莱 3 层运动穿搭挑战”，KOL 探店展示 Salomon、lululemon 穿搭，参与用户可获 “50 元运动品牌券”（满 500 元可用），目标话题播放量超 800 万次，线上引流占比达 30%。

布局策略

轻奢集群布局：将 MK、KS、TB 集中在 3 层西侧（靠近主扶梯），形成 “轻奢品牌街”，统一外立面设计（金色金属 + 玻璃幕墙），打造高端视觉形象；

运动体验引流：室内攀岩馆布局在 3 层东侧（边缘区域），通过 “体验引流” 带动周边 Salomon、始祖鸟客流，设置 “攀岩馆→运动品牌” 指引通道（地面贴引导标识）；

跨楼层联动：在 3 层扶梯口设置 “4 层餐饮区联动海报”（如 “运动消费满 800 元赠 4 层海底捞 50 元券”），同时在 1 层潮牌区设置 “3 层运动品牌指引”（如 “1 层潮牌 + 3 层运动，潮流穿搭一站式购”），推动客群跨楼层流动。

5.地上 4 层：餐饮文化融合区（面积占比 22%）

定位升华

打造 “晋商文化 + 品质餐饮体验地”，聚焦 “全客群餐饮需求 + 文旅客群文化体验”，以 “网红餐饮首店 + 晋商非遗文化” 为核心，解决现有餐饮 “品类单一、缺乏文化属性” 痛点（现有餐饮多为大众快餐），目标将餐饮业态销售额占比从 15% 提升至 22%，文旅客群占比提升至 15%，成为项目 “客群停留核心区”（日均餐饮客流 8000 人次）。

主要业态

网红餐饮首店、晋商文化体验、特色小吃集群、品质正餐、文创零售

品牌组合

网红餐饮首店：茶颜悦色奥莱首店（150㎡，国风茶饮，客单价 18 元，排队时长控制在 30 分钟内）、怂火锅奥莱店（300㎡，重庆火锅 + 互动服务，人均 120 元，目标年销售额 2000 万元）、太二酸菜鱼奥莱首店（250㎡，特色酸菜鱼，人均 80 元，门店装修国风化）；

晋商文化体验：晋商非遗体验店（500㎡，含平遥推光漆手作、晋绣体验，手作单价 50-200 元）、晋商票号主题餐厅（300㎡，山西菜 + 晋商文化装饰，人均 60 元，菜品命名结合晋商故事，如 “乔家过油肉”）；

特色小吃集群：山西小吃集合区（400㎡，入驻平遥牛肉、太谷饼、碗托等 10 个本地小吃品牌，单价 10-30 元，设置 “现做现卖” 档口）、全国特色小吃（200㎡，如长沙臭豆腐、西安肉夹馍，单价 15-25 元）；

品质正餐：海底捞奥莱店（400㎡，川味火锅 + 美甲服务，人均 100 元，会员享排队优先）、西贝莜面村奥莱店（350㎡，西北菜 + 儿童餐，人均 90 元，提供莜面制作体验）；

文创零售：山西文旅文创店（200㎡，售卖晋商主题文创、非遗衍生品，如推光漆摆件、晋绣笔记本，客单价 80 元）、奥莱定制文创店（150㎡，售卖项目主题文创，如 “轻奢 + 晋商” 联名帆布包，客单价 50 元）、照天印红色文创（150㎡，售卖红色主题文创潮品）。

租金水平

网红餐饮首店：茶颜悦色 200-220 元 /㎡/ 月（扣点率 15%，首年租金减免 20%，享 “首店补贴”），怂火锅 180-200 元 /㎡/ 月（扣点率 14%），太二酸菜鱼 190-210 元 /㎡/ 月（扣点率 13%）；

晋商文化体验：晋商非遗体验店 150-170 元 /㎡/ 月（扣点率 8%，享文化业态补贴，装修补贴 150 元 /㎡），晋商票号主题餐厅 160-180 元 /㎡/ 月（扣点率 12%）；

特色小吃集群：山西小吃档口 120-140 元 /㎡/ 月（扣点率 10%，统一管理，免物业费），全国特色小吃 130-150 元 /㎡/ 月（扣点率 11%）；

品质正餐：海底捞 170-190 元 /㎡/ 月（扣点率 13%，免租金押金），西贝莜面村 160-180 元 /㎡/ 月（扣点率 12%）；

文创零售：山西文旅文创店 140-160 元 /㎡/ 月（扣点率 9%，与山西文旅集团分成），奥莱定制文创店 130-150 元 /㎡/ 月（项目自营，无租金）。

焕新重点

文化餐饮融合：晋商票号主题餐厅内设置 “晋商文化墙”（展示晋商经商故事），服务员身着晋商服饰，推出 “晋商宴” 套餐（8-10 人餐，含 10 道山西特色菜，定价 888 元），增强文化沉浸感；

网红餐饮体验：茶颜悦色增设 “太原城市限定款”（如 “晋商茉莉” 茶饮），怂火锅保留 “跳舞互动” 特色，同时推出 “奥莱专属折扣”（工作日午餐享 8 折），提升打卡率；

小吃集群优化：山西小吃区设置 “非遗小吃传承人驻场”（每周六、日），现场演示太谷饼、平遥牛肉制作过程，游客可免费试吃，目标小吃区客单价提升至 35 元。

特色活动与政策支持

晋商文化节：每年 9-10 月举办，期间晋商非遗体验店推出 “免费体验课”（每日 100 个名额），晋商票号主题餐厅推出 “文化套餐折扣”（8 折），目标吸引文旅客群 2 万人次 / 届；

餐饮会员权益：银卡及以上会员享 “网红餐饮免排队”（茶颜悦色、太二酸菜鱼）、“正餐满 300 元减 50 元”，生日当月赠 “文创礼品”（晋绣笔记本），目标餐饮会员复购率达 50%；

跨楼层联动：4 层餐饮消费满 200 元可获 “3 层运动品牌 50 元券”“2 层亲子体验 30 元券”，引导餐饮客群向零售、体验楼层转化，目标跨楼层消费率达 40%。

布局策略

文化体验核心：将晋商非遗体验店、晋商票号主题餐厅布局在 4 层中庭区域，设置 “晋商文化雕塑”（如驼队、票号柜台），形成文化视觉焦点，吸引文旅客群停留；

餐饮集群划分：网红餐饮（茶颜悦色、怂火锅）集中在北侧（靠近屋顶扶梯口），方便夜间屋顶客群就餐；品质正餐（海底捞、西贝）集中在南侧（靠近 3 层扶梯口），承接 3 层运动客群；特色小吃集中在东侧，形成 “小吃街” 氛围；

动线引导设计：在 4 层扶梯口设置 “屋顶夜生活区指引”（如 “屋顶露天影院→21:00 放映”），同时在餐饮区设置 “文创零售指引牌”（如 “非遗文创店→餐后带份山西伴手礼”），推动 “餐饮 - 文化 - 夜生活” 闭环。

6.屋顶：夜生活文旅打卡区（面积占比 13%）

定位升华

打造 “太原夜经济 + 文旅打卡地标”，以 “露天影院 + 屋顶花园 + 轻食餐饮” 为核心，聚焦 18-35 岁年轻客群（Z 世代）与文旅客群，弥补项目 “夜间场景空白”（现有营业时间至 22:00），目标将夜间销售额占比从 18% 提升至 25%，屋顶区域日均客流 2000 人次（夜间占比 70%）。

主要业态

露天影院、屋顶花园、轻食餐饮、文旅体验、主题市集

品牌组合

露天影院：中影时代露天影院合作运营（800㎡，12 米宽屏幕 + 专业音响，单次观影 30 元 / 人，会员享 5 折，每周五、六播放热门电影）；

屋顶花园：花卉景观区（500㎡，种植月季、薰衣草等四季花卉，设置 “网红打卡点” 如白色秋千、玻璃观景台）、露营体验区（300㎡，提供帐篷租赁，99 元 / 顶 / 晚，含小吃套餐）；

轻食餐饮：星巴克快闪店（150㎡，咖啡 + 甜点，客单价 40 元，营业至 24:00）、Manner 咖啡奥莱店（100㎡，精品咖啡，客单价 20 元，支持自带杯减 5 元）、轻食沙拉店（150㎡，如 Wagas 奥莱快闪，人均 50 元，低脂健康餐）；

文旅体验：晋商星空讲座（每月 1 场，邀请文化学者讲解晋商故事，免费参与，需预约）、屋顶摄影展（展示太原城市风光 + 晋商文化照片，免费参观）；

主题市集：周末文创市集（400㎡，入驻 20 个文创摊主，售卖手作、潮玩，摊位费 200 元 / 天）、夜间潮玩市集（每周六举办，潮牌快闪 + Live 音乐，吸引年轻客群）。

租金水平

露天影院：中影时代 120-140 元 /㎡/ 月（扣点率 10%，票房分成 5:5）；

屋顶花园：花卉景观区（项目自营，养护成本 5000 元 / 月），露营体验区 100-120 元 /㎡/ 月（与露营运营方分成，扣点率 8%）；

轻食餐饮：星巴克快闪店 180-200 元 /㎡/ 月（扣点率 12%，短期合作 6 个月，免装修），Manner 160-180 元 /㎡/ 月（扣点率 11%），轻食沙拉店 150-170 元 /㎡/ 月（扣点率 10%）；

文旅体验：晋商星空讲座（项目自营，邀请费用 5000 元 / 场），屋顶摄影展（与本地摄影协会合作，无租金）；

主题市集：文创市集摊位费 200 元 / 天（周末 2 天 / 周，年均举办 48 场，创收 9.6 万元），夜间潮玩市集摊位费 300 元 / 天（每周 1 场，年均 52 场，创收 15.6 万元）。

焕新重点

夜间场景升级：露天影院增设 “星空顶装饰”（LED 灯模拟星空），露营体验区搭配 “氛围灯串 + 户外音响”，打造 “浪漫夜生活” 氛围；

文旅体验深化：晋商星空讲座结合 “屋顶观景”（可俯瞰太原夜景），讲解 “晋商与太原城市发展”，结束后赠 “晋商文创小礼品”（如票号主题书签）；

轻食联动优化：星巴克、Manner 推出 “屋顶观影套餐”（咖啡 + 甜点 + 观影票，套餐价 59 元，比单独购买省 20 元），轻食沙拉店推出 “夜间减脂套餐”（7 折优惠，20:00 后可用），提升连带消费。

特色活动与政策支持

屋顶音乐节：每季度举办 1 场（夏季 “露天电音节”、秋季 “民谣音乐会”），邀请本地乐队演出，门票 80 元 / 人，购票赠 “轻食餐饮 50 元券”，目标每场吸引 500 人次；

夜间会员权益：黑卡会员享 “露营体验免费 1 次 / 月”“露天影院 VIP 座位”（前排专属区域），22:00 后入场会员可获 “免费咖啡券”（Manner），目标夜间会员占比提升至 40%；

文旅联动活动：与晋祠、晋阳湖景区合作推出 “文旅 + 屋顶夜生活” 套票（景区门票 + 屋顶露营体验，定价 198 元），在景区设置屋顶宣传展架，目标吸引文旅客群 500 人次 / 月。

布局策略

核心体验布局：露天影院、露营体验区布局在屋顶西侧（视野开阔，无遮挡），设置 “观影 + 露营” 组合区域，方便客群边观影边露营；

轻食配套环绕：星巴克、Manner、轻食沙拉店集中在屋顶东侧（靠近扶梯口），形成 “轻食餐饮区”，客群可快速购买后前往体验区；

动线安全设计：屋顶边缘设置防护栏（高度 1.2 米），夜间增加照明（每 10 米 1 盏路灯），设置 “紧急疏散通道”，同时在扶梯口设置 “夜间闭店提醒”（如 “屋顶 24:00 闭店，末班车 23:30”），确保安全运营。

（五）实施节奏与效果评估：分阶段落地，数据验证

1.分阶段实施计划（2024-2026）

2.多维度效果评估体系

（六）行业启示：奥莱业态升级的 “太原经验”

从太原项目的业态规划与品牌焕新中，可提炼出奥莱行业升级的三大核心启示，为同类项目提供参考：

1.启示 1：“文化 + 商业” 融合是差异化破局关键

核心逻辑：避免陷入 “折扣战”，通过地域文化赋能构建独特标签；

落地路径：

挖掘本地文化 IP（如太原晋商文化、西安大唐文化、成都蜀文化），将其融入场景设计（主题展区）、活动策划（文化节）、产品开发（联名款）；

参考伦敦比斯特奥莱 “英伦文化 + 奢侈品” 模式，实现 “文化吸引客流、商业转化消费”；

数据佐证：项目若成功融入晋商文化，预计可吸引文旅客群 10 万人次 / 年，带动关联消费超 2000 万元，文化衍生品销售额占比达 5%。

2.启示 2：“首店经济 + 业态协同” 是客流与消费双增长的核心引擎

核心逻辑：首店品牌解决 “新鲜度” 问题，业态协同解决 “转化力” 问题，二者结合可实现 “引流 - 停留 - 消费” 的完整闭环；

落地路径：

首店引入精准化：避免 “盲目追求首店数量”，聚焦与项目定位匹配的首店类型（如太原项目聚焦轻奢、运动潮牌首店），参考徐州杉杉奥特莱斯引入 The North Face 黑标店（苏北首店）“开业首月销售额 400 万元” 案例，首店引入前需通过 “客群匹配度、销售预期、联动价值” 三维评估；

业态协同场景化：首店品牌需与周边业态形成 “体验 - 零售” 联动，如 Salomon 首店周边配置室内攀岩馆，奈尔宝首店周边布局儿童服饰品牌，通过 “消费券联动、活动联动” 提升连带消费率；

行业数据：据《2023 中国首店经济发展报告》，首店品牌可带动周边业态销售额增长 25%-35%，客群停留时长提升 40%，太原项目若实现 35 个首店落地，预计可带动整体销售额增长 30%。

3.启示 3：“数字化工具 + 动态调改” 是奥莱长期活力的保障

核心逻辑：数字化解决 “决策效率” 问题，动态调改解决 “适应能力” 问题，二者结合可避免业态与品牌 “僵化老化”；

落地路径：

数字化贯穿全流程：招商阶段用 VR 铺位场景提升效率，运营阶段用品牌健康度平台监测表现，营销阶段用会员大数据实现精准推送，参考杉杉商业 “数字化招商平台” 使招商周期从 6 个月缩短至 4 个月的经验，数字化工具可提升整体运营效率 30%；

动态调改机制化：建立 “季度评估 - 半年调改 - 年度优化” 机制，对低效品牌及时淘汰（如太原项目设定 “连续 6 个月坪效＜2 万元 /㎡” 淘汰标准），对潜力业态快速补充，避免 “一招商定终身”；

行业案例：上海青浦奥莱通过 “数字化监测 + 动态调改”，年均品牌汰换率达 8%，连续 5 年保持销售额增长 15% 以上，验证了该模式的有效性。

（七）风险管控补充策略：应对落地挑战的实战方案

在原有风险保障基础上，针对业态调整与品牌焕新中的高频风险，补充更具体的应对策略，确保项目平稳推进：

1.重奢品牌引入风险：谈判周期长、条件高

应对策略：

分阶段突破：先引入重奢副线品牌（如 Gucci Outlet、Burberry Outlet），积累高端客群与运营经验后，再攻坚正价重奢品牌，降低首次引入难度；

资源置换合作：以 “晋商文化联名产品开发权”“区域独家营销资源” 为筹码，与重奢品牌谈判，如为 Gucci 提供 “晋商元素限量款手袋” 开发机会，换取更优惠的入驻条件；

联合区域资源：联合太原市商务局，将重奢品牌引入纳入 “城市商业升级重点项目”，争取政府层面的政策支持（如税收优惠、宣传资源），提升品牌入驻意愿。

2.体验业态投资风险：成本高、回收慢

应对策略：

轻资产合作模式：与体验品牌采用 “租金分成 + 收益共享” 模式，如奈尔宝迷你乐园按 “基础租金（30%）+ 销售额分成（7%）” 合作，降低项目前期投入；

模块化设计：体验业态装修采用模块化组件，如室内攀岩馆的岩壁、儿童职业体验馆的场景道具可灵活拆卸，后续若需调整业态，装修成本可回收 50% 以上；

门票与衍生品联动：通过 “体验门票 + 零售折扣券”“文化衍生品销售” 提升收益，如非遗体验区设置 “体验 + 手作衍生品售卖” 组合，衍生品收入可覆盖 30% 的体验区运营成本。

3.夜间业态运营风险：客流不足、安全隐患

应对策略：

梯度引流：前期通过 “夜间专属折扣（如 20:00 后餐饮 8 折）、网红打卡活动” 吸引客流，待客流稳定后（如夜间客流占比达 20%），再逐步增加夜间业态品类；

安全保障：增设夜间安保人员（从白天的 10 人增至 15 人），在夜生活广场安装高清监控（每 50㎡1 个），设置应急通道指示牌，同时与周边派出所建立 “10 分钟联动响应” 机制；

成本控制：夜间业态采用 “分时段运营” 模式，如露天影院仅周末开放，网红酒吧工作日营业至 22:00、周末营业至 24:00，降低空耗成本。

（八）长期价值延展：从 “项目运营” 到 “模式输出”

太原项目在完成自身业态与品牌升级后，可进一步挖掘长期价值，从 “单一项目运营” 升级为 “行业模式输出”，实现更大的商业价值：

1.轻资产服务输出：复制 “晋商文化 + 轻奢体验” 模式

输出内容：

业态规划咨询：为其他城市奥莱项目提供 “文化 + 商业” 业态规划方案，如为西安奥莱提供 “大唐文化 + 轻奢” 规划，收取咨询费（按项目面积 20 元 /㎡）；

品牌资源共享：将太原项目的全球品牌资源池、首店引入经验共享给合作项目，协助其完成品牌焕新，按首店引入数量收取服务费（每个首店 5-10 万元）；

数字化工具授权：将品牌健康度平台、VR 招商工具授权给其他项目使用，收取年度授权费（50-100 万元 / 年）；

目标规划：2026 年启动轻资产输出，2027 年实现 3-5 个合作项目，轻资产收入占比达 10%，2028 年成为奥莱行业 “文化 + 商业” 模式输出标杆。

2.文化 IP 商业化：打造 “晋商奥莱” 超级 IP

商业化路径：

IP 联名合作：将 “晋商文化 IP” 授权给品牌方开发联名产品，如与 Adidas、Coach 等品牌长期合作推出 “晋商元素系列”，按销售额 5%-8% 收取 IP 授权费；

文化周边开发：推出 “晋商奥莱” 自有周边产品（如晋绣纹样帆布包、票号主题文创），在项目内及线上平台销售，目标 2025 年文化周边销售额达 500 万元；

文旅 IP 联动：与山西文旅集团合作，将 “晋商奥莱” 纳入 “山西文旅精品线路”，联合推出 “文旅 + 购物” 套票，分享文旅收益分成；

价值目标：2026 年 “晋商奥莱” IP 估值达 1 亿元，成为山西文旅商业融合的标志性 IP。

3.会员生态构建：从 “消费会员” 到 “生活会员”

生态延展路径：

跨界权益整合：联合太原高端酒店（如凯宾斯基）、文旅景区（如晋祠）、高端服务机构（如美容 SPA），为黑卡会员提供 “住宿折扣、景区 VIP 通道、专属服务”，提升会员价值；

私域流量运营：建立会员社群（按客群类型分为 “轻奢社群”“亲子社群”“潮玩社群”），定期举办线下沙龙（如轻奢穿搭沙龙、亲子教育讲座），提升会员粘性；

数据价值挖掘：通过会员消费数据，为品牌方提供 “客群洞察报告”（如轻奢客群消费偏好、Z 世代潮流趋势），收取数据服务费用，目标 2025 年会员相关增值收入达 300 万元；

会员目标：2024 年会员总数达 50 万人，2025 年达 80 万人，2026 年达 120 万人，会员消费占比从 62% 提升至 75%。

（九）总结：太原项目的战略价值与行业意义

太原天美杉杉奥特莱斯的业态规划与品牌焕新，并非简单的 “调整升级”，而是奥莱行业从 “传统折扣场” 向 “生活目的地” 转型的缩影：

对项目自身：通过 “4321” 业态矩阵与 “3+3+3” 品牌体系，3 年内可实现 “销售额从 18 亿元增至 35 亿元、资产收益率从 3.2% 增至 5%” 的跨越式发展，成为太原商业标杆；

对区域商业：带动晋源区文旅商业融合，吸引跨城客群与文旅客群，预计 2026 年可带动区域商业消费增长 20%，创造就业岗位 1000+；

对行业发展：提炼的 “文化 + 商业”“首店 + 协同”“数字 + 动态” 三大模式，为二线城市奥莱提供可复制的升级路径，推动行业从 “同质化竞争” 向 “差异化发展” 转型。

未来，随着轻资产输出、文化 IP 商业化、会员生态构建的落地，太原项目将从 “单一商业项目” 升级为 “商业生态运营商”，为奥莱行业的高质量发展提供新的思路与样本。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库