商业地产案例分享-太原天美杉杉奥特莱斯项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告直面太原天美杉杉奥特莱斯空间老化、业态同质等核心挑战，以“问题诊断-策略创新-落地执行”为逻辑，提出从传统零售向“城市生活体验目的地”的战略升级路径，旨在实现资产收益率提升与客流突破，为项目价值增长提供系统解决方案。全文共89000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

资源整合与场景重构

太原天美杉杉奥特莱斯运营提升与资产创新管理报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

十一、项目建议及行业启示

（一）项目核心建议：聚焦 “短期见效 + 长期增值”，3 大维度推动项目破局

基于项目 “轻奢体验型生活目的地” 定位与当前运营痛点（客流结构单一、首店稀缺、空间体验不足），建议 2024-2025 年以 “空间优化筑基础、首店招商树标杆、风险防控保稳定” 为核心，优先落地高 ROI（投资回报率）举措，确保项目 1 年内实现客流与销售额双增长，2 年内成为太原商业标杆。

1. 优先落地：2024 年 “两大核心工程”，快速提升项目吸引力

1.1空间优化工程：“主动线拓宽 + 中央广场改造”，3 个月完成体验升级

工程目标：解决 “动线拥堵、场景单一” 问题，提升客群停留时长（从 2.2 小时→3.0 小时），带动关联消费增长 25%。

具体实施步骤：

主动线拓宽（1-2 月）：

现状痛点：现有主动线宽 5 米，周末高峰时段客流密度达 3 人 /㎡，易造成拥堵，客群流动效率低；

改造方案：将主动线从 5 米拓宽至 8 米，采用 “分三段施工” 模式（每段施工 1 个月），保留 2 米临时通道，确保客流正常通行；

细节设计：拓宽后主动线两侧增设 “休息长椅”（每 50 米 1 组，共 12 组）、“数字化导视屏”（显示品牌位置、实时客流），提升便捷性；

成本与收益：工程预算 800 万元，预计改造后主动线周边品牌销售额增长 30%（如某轻奢品牌原月销 150 万元→195 万元），6 个月可收回成本。

中央广场改造（2-4 月）：

现状痛点：中央广场仅作为通道，缺乏体验场景，客群停留时间＜10 分钟；

改造方案：打造 “晋商文化 + 轻奢体验” 主题广场，面积从 2000㎡扩至 3000㎡，核心包含三大区域：

晋商非遗展示区（500㎡）：复原晋商票号柜台，设置皮影戏体验、晋绣手作工位，邀请本地非遗传承人驻场，消费者参与体验后可获轻奢品牌 100 元优惠券；

轻奢快闪舞台（300㎡）：每周举办 “品牌走秀”（如 Coach 新品发布）、“潮流表演”（街头舞蹈、乐队演出），吸引客群聚集；

亲子互动区（200㎡）：增设 “声音邮局”（录制亲子祝福）、“儿童游乐设施”（小型滑梯、积木区），覆盖家庭客群；

案例参考：成都时代奥莱 2022 年中央广场改造后，客群停留时长提升 45%，周边餐饮品牌销售额增长 35%；本项目预计改造后中央广场日均接待客群 5000 人次，带动周边品牌客流增长 40%。

1.2首店招商工程：10 家首店 “精准引入”，6 个月形成首店集群效应

招商目标：2024 年引入 10 家首店（国际潮牌 3 家、轻奢 2 家、亲子体验 2 家、网红餐饮 3 家），首店销售额占比达 18%，吸引跨城客群（占比从 10%→15%）。

具体招商策略：

首店清单与优先级：

招商保障措施：

政策支持：申请太原市 “首店经济补贴”（国际首店 20 万元 / 个、国内首店 10 万元 / 个），2024 年预计获取补贴 150 万元；

资源联动：北京云阿云开放 “全球品牌资源池”，提供 Tory Burch、ADER ERROR 等品牌总部直连通道，缩短谈判周期（从 3 个月→1.5 个月）；

数据说服：向品牌提供太原消费数据（2023 年轻奢消费增速 25%、Z 世代潮牌消费增速 30%），增强品牌信心，如向茶颜悦色展示太原茶饮客群人均年消费 800 元，超行业平均 20%。

2. 资源倾斜：三方协同“资源整合”，为项目提供核心支撑

2.1北京云阿云：输出“品牌 + 技术”双资源

品牌资源：

开放 500 + 全球品牌资源库，优先推荐符合太原定位的首店品牌（如韩国潮牌 thisisneverthat、日本潮牌 BEAMS）；

提供 “品牌谈判支持”，如协助项目与 Tory Burch 总部沟通 “山西首店专属权益”（限量款货品优先供应）。

技术资源：

免费输出 “智慧运营平台”（含客流分析、销售监测、会员标签模块），2024 年 3 月前完成平台搭建与员工培训；

提供 “算法支持”，通过用户画像算法为项目精准推荐招商品牌（如根据太原亲子客群占比 30%，推荐奈尔宝迷你乐园）。

2.2杉杉商业：提供 “资金 + 运营” 双保障

资金保障：

设立 “项目专项基金” 1.5 亿元，优先用于空间改造（8000 万元）、首店装修补贴（4000 万元）；

开通 “资金审批绿色通道”，改造工程、招商补贴等资金申请 3 个工作日内完成审批，避免延误。

运营保障：

共享杉杉系奥莱运营经验（如宁波杉井奥莱 “重奢引入策略”、上海青浦奥莱 “数字化运营方案”）；

派遣 5 名运营专家驻场指导（涵盖招商、会员、活动策划），为期 6 个月。

2.3天美集团：整合 “本地客群 + 政策” 双资源

客群资源：

开放 50 万太原中高端客群数据库（含消费偏好、购买力数据），协助项目精准定位首店品牌（如根据数据发现太原 25-45 岁女性客群占比 45%，优先引入轻奢、美妆品牌）；

联动天美百货会员体系，实现 “会员权益互通”（如天美百货黑卡会员可直接升级为项目黑卡会员），2024 年目标新增会员 10 万人。

政策资源：

协调太原市商务局，将项目纳入 “太原市商业升级重点项目”，争取税收优惠（首 3 年企业所得税减免 15%）；

对接太原市文旅局，将项目纳入 “晋商文化旅游线路”，与晋祠、平遥古城等景区联合推广，2024 年目标吸引文旅客群 50 万人次。

3. 风险防控：建立 “两大机制”，确保项目平稳运营

3.1招商风险评估机制：精准预测，避免空铺与低效

评估指标体系：

品牌适配度评估：从 “客群匹配度（权重 40%）、品类互补性（30%）、品牌势能（30%）” 三个维度打分，满分 100 分，低于 70 分的品牌不予引入；

示例：某传统男装品牌客群匹配度（25-45 岁客群占比 30%）、品类互补性（项目男装占比已达 20%）、品牌势能（行业排名前 50%），总分 65 分，不予引入。

销售预测评估：

参考同类城市同级别品牌销售数据（如郑州奥莱 Tory Burch 月销 200 万元），结合太原消费力（郑州客单价 1500 元，太原 1200 元），预测项目 Tory Burch 月销 160 万元；

若品牌要求的保底销售额（200 万元 / 月）远超预测值，重新协商合作条款（如降低保底销售额至 150 万元 / 月，提高抽成比例）。

案例验证：2023 年项目计划引入某快时尚品牌，经评估其客群匹配度（Z 世代占比 40%，低于项目目标 60%）、销售预测（月销 80 万元，低于品牌要求 120 万元），最终放弃引入，避免后续空铺风险。

3.2运营应急机制：快速响应，应对突发问题

客流突增应对：

预警触发：当实时客流超 3 万人（项目最大承载量 4 万人）时，系统自动触发预警；

应急措施：

开放临时停车场（新增 500 个车位），安排 10 辆接驳车接送客群；

增加安保人员（从 20 人→40 人），在主动线、扶梯口疏导客流；

推出 “错峰消费优惠”（18:00 后消费满 1000 元减 200 元），分散高峰客流。

客诉危机应对：

快速响应：客诉通过 “APP 反馈、现场服务台” 双渠道收集，10 分钟内对接专属客服；

分级处理：

一般客诉（如货品退换）：2 小时内解决；

复杂客诉（如服务纠纷）：24 小时内解决，客服经理跟进回访；

重大客诉（如安全事故）：立即启动应急小组，1 小时内出具解决方案，24 小时内公开说明；

案例参考：2023 年某顾客投诉 “轻奢品牌导购服务态度差”，客服 10 分钟内对接，2 小时内安排品牌店长道歉并赠送 100 元优惠券，顾客满意度达 100%，避免负面传播。

（二）行业启示：把握 3 大趋势，引领奥莱行业转型

基于太原天美杉杉奥特莱斯项目实践与行业标杆案例（砂之船、杉杉系奥莱、北京 SKP-S），总结奥莱行业未来 3-5 年发展趋势，为同类项目提供参考。

1. 奥莱行业趋势：从 “折扣零售” 到 “生活体验”，构建 “三维竞争力”

1.1场景体验：从 “购物空间” 到 “社交目的地”

趋势特征：消费者对奥莱的需求从 “买折扣商品” 转向 “享受休闲时光”，场景体验成为吸引客群的核心要素；

落地案例：

砂之船（重庆两江）奥莱：打造 “艺术商业空间”，引入雕塑、画展，客群停留时长从 2.5 小时→4.0 小时，连带消费率达 45%；

太原项目启示：未来可进一步升级 “晋商文化场景”，如在屋顶打造 “晋商主题夜市”（非遗小吃、传统戏曲表演），吸引夜间客流（目标夜间销售额占比从 18%→30%）。

数据支撑：据《2023 中国奥莱行业报告》，场景体验完善的奥莱项目，客群复购率比传统奥莱高 30%，客单价高 25%。

1.2品牌资源：从 “大众品牌” 到 “首店 + 独家”

趋势特征：首店品牌、独家货品成为奥莱差异化竞争的关键，消费者为 “稀缺性” 愿意跨城消费；

落地案例：

北京斯普瑞斯奥莱：引入 20 个国际首店（如 Givenchy 奥莱首店），跨城客群占比达 35%，销售额年增长 28%；

太原项目启示：未来可聚焦 “区域独家货品”，如与 Coach 合作开发 “晋商元素限量款手袋”，仅在太原项目销售，吸引收藏型客群。

数据支撑：2023 年全国奥莱首店销售额占比平均达 15%，其中二线城市奥莱首店带动销售额增长超 20%，高于一线城市（15%）。

1.3数字化运营：从 “人工管理” 到 “数据驱动”

趋势特征：数字化工具（客流分析、会员标签、智能营销）成为奥莱运营的 “基础设施”，可提升决策效率 50%；

落地案例：

上海青浦奥莱：通过 “会员标签算法” 精准推送优惠券，核销率从 15%→35%，会员消费占比达 70%；

太原项目启示：未来可深化 “数字化应用”，如通过 AI 摄像头分析客群试穿率，优化品牌陈列（试穿率低的货品调整至显眼位置），提升转化率。

数据支撑：数字化运营成熟的奥莱项目，运营成本比传统项目低 15%，销售额增长比传统项目高 20%。

2. 运营商角色转变：从 “物业管理者” 到 “资源整合者 + 价值创造者”

2.1资源整合者：链接 “品牌 + 客群 + 政策” 三方资源

核心能力：

品牌资源：建立全球品牌资源池，为项目精准匹配首店品牌（如北京云阿云为太原项目链接 Tory Burch、ADER ERROR 资源）；

客群资源：整合本地客群数据，为品牌提供 “消费洞察报告”，帮助品牌优化货品；

政策资源：对接政府部门，争取首店补贴、税收优惠，降低项目成本。

案例参考：砂之船集团通过整合 “品牌 + 文旅 + 资本” 资源，在全国布局 20 个奥莱项目，2023 年营收达 85 亿元，成为行业龙头。

2.2价值创造者：挖掘 “资产 + 服务” 双价值

资产价值：通过业态调整、品牌焕新，提升项目资产估值（如太原项目目标 2026 年资产估值从 20 亿元→42 亿元）；

服务价值：输出运营经验，开展轻资产服务（如太原项目目标 2026 年轻资产收入达 1232 万元，占总营收 10%）；

太原项目启示：未来可打造 “奥莱运营咨询平台”，为三四线城市奥莱提供 “招商、运营、数字化” 全链路服务，成为行业 “运营服务商”。

3. 区域奥莱发展：“立足本地，对标全球”，打造差异化竞争力

3.1立足本地：挖掘区域文化与消费特征

文化融合：将区域文化融入商业场景（如太原项目 “晋商文化 + 轻奢体验”），避免同质化；

消费适配：根据本地消费力调整品牌层级，如三四线城市奥莱可聚焦 “轻奢副线 + 区域首店”，而非盲目引入重奢；

案例参考：西安静安奥莱结合 “大唐文化”，引入国潮品牌、唐风主题场景，2023 年客流达 1200 万人次，远超预期。

3.2对标全球：借鉴国际奥莱先进经验

运营模式：学习欧洲奥莱 “小镇式布局”（如英国比斯特奥莱），打造 “休闲度假型奥莱”；

数字化工具：引入国际先进的 “智能导购、AR 试穿” 技术，提升消费体验；

太原项目启示：未来可引入 “AR 试衣镜”（顾客通过镜子虚拟试穿服装）、“智能导购机器人”（提供品牌指引、促销信息），提升科技感。

3.3差异化路径：避开 “同质化陷阱”

业态差异化：聚焦 “体验业态”，如亲子体验、运动体验，弥补区域空白（如太原项目引入室内攀岩馆、儿童马术体验区）；

活动差异化：举办区域特色活动（如太原项目 “晋商文化节”），吸引客群；

数据支撑：据《2023 区域奥莱发展报告》，具有差异化竞争力的区域奥莱，客流增长比同质化项目高 25%，复购率高 30%。

（三）总结：太原项目的实践意义与行业价值

太原天美杉杉奥特莱斯的 “空间优化 + 首店招商 + 数字化运营” 实践，不仅为项目自身实现 “3 年资产翻倍” 奠定坚实基础，更从 “方法论创新、资源整合模式、区域适配路径” 三个维度，为奥莱行业尤其是二线城市奥莱提供可复制的转型样本，其核心价值体现在以下两方面：

1. 对项目自身：从 “区域奥莱” 到 “城市商业标杆” 的跨越式发展

短期突破（2024 年）：通过空间优化与首店招商，快速解决 “体验不足、品牌稀缺” 痛点。预计主动线拓宽后，高峰时段客流通过率提升 40%，避免因拥堵导致的客群流失；10 家首店开业后，将带动项目社交媒体曝光量超 1.2 亿次，跨城客群占比从 10% 提升至 15%，2024 年销售额有望突破 22.5 亿元（同比增长 25%），跻身太原商业项目销售额 TOP3。

中期升级（2025 年）：数字化运营平台全面落地后，运营决策效率提升 50%，如品牌销售预警响应时间从 24 小时缩短至 12 小时；ABS 发行募集的 15 亿元资金，将用于二期 “晋商文化主题街区” 建设（新增商业面积 3 万㎡），进一步强化 “文旅商融合” 特色，预计 2025 年资产估值从 20 亿元增长至 30 亿元，成为杉杉商业旗下 “资产增值示范项目”。

长期跃迁（2026 年及以后）：轻资产服务输出与 REITs 上市将推动项目从 “单一商业项目” 升级为 “奥莱资产运营平台”。参考砂之船轻资产收入占比 18% 的行业标杆，太原项目目标 2027 年轻资产收入达 1.8 亿元（占总营收 15%），服务覆盖 10 个三四线城市奥莱项目，同时通过 REITs 实现资产流动性翻倍，成为华北地区 “文旅商融合” 的标志性项目。

2. 对行业发展：为二线城市奥莱提供 “差异化转型方法论”

方法论创新价值：项目探索的 “文化 + 商业” 融合模式（晋商文化场景打造）、“首店 + 体验” 引流模式（10 家首店带动跨城消费）、“高 ROI 优先落地” 策略（空间优化 6 个月收回成本），打破了二线城市奥莱 “盲目模仿一线城市、同质化竞争” 的困境。以 “中央广场改造” 为例，通过融入晋商非遗体验，客群停留时长提升至 3 小时，连带消费率增长 25%，验证了 “文化赋能商业” 的可行性，为西安、武汉等同类城市奥莱提供参考。

资源整合示范价值：北京云阿云（品牌 + 技术）、杉杉商业（资金 + 运营）、天美集团（本地客群 + 政策）的 “三方协同” 模式，重新定义了奥莱项目的资源整合路径。如北京云阿云开放的 500 + 全球品牌资源池，帮助项目将首店谈判周期从 3 个月缩短至 1.5 个月；天美集团整合的 50 万本地客群数据，实现首店品牌匹配准确率达 90%，这一模式可复制至其他 “跨企业合作” 的奥莱项目，提升资源整合效率。

区域适配指导价值：项目针对太原 “中高端消费潜力大、文化底蕴深厚” 的区域特征，避开 “重奢引入” 的误区，聚焦 “轻奢首店 + 区域文化体验”，2024 年计划引入的 Tory Burch、奈尔宝等品牌，精准匹配本地 25-45 岁品质客群需求（该客群占比达 45%），为三四线城市奥莱提供 “立足本地、对标全球” 的转型思路，避免 “品牌与消费力不匹配” 的资源浪费。

3.项目落地保障细则：确保目标高效执行

为避免 “规划与落地脱节”，需从 “组织、考核、监督” 三个维度建立保障机制，确保 2024-2025 年核心任务如期完成：

3.1. 组织保障：成立 “项目落地专项小组”

小组架构：由杉杉商业总裁担任组长，北京云阿云、天美集团各指派 1 名高管担任副组长，下设 “空间改造组、首店招商组、数字化组、风险防控组”4 个执行小组，每组配备 5-8 名专职人员（含品牌招商、工程管理、数据分析师等）。

例会机制：每周召开 “落地进度会”（2 小时），同步各小组进展；每月召开 “三方协同会”（北京云阿云、杉杉商业、天美集团参会），解决跨企业协作问题；每季度召开 “目标复盘会”，调整偏差（如首店招商未达预期时，及时补充备选品牌）。

3.2. 考核保障：建立 “目标 - 绩效 - 奖惩” 联动机制

KPI 分解：将 2024 年核心目标分解至各小组，如 “空间改造组” 需确保主动线拓宽 3 月前完工（权重 40%）、中央广场 4 月前开放（权重 30%）、工程预算控制在 800 万元内（权重 30%）；“首店招商组” 需完成 10 家首店签约（权重 50%）、首店开业率 100%（权重 30%）、首店补贴申请 150 万元（权重 20%）。

奖惩措施：完成目标的小组发放专项奖金（空间改造组 15 万元、首店招商组 20 万元），核心成员优先晋升；未完成目标的小组扣减负责人绩效（如首店签约滞后 1 个月，扣减绩效 20%），同时启动 “整改计划”（如补充招商人员、调整首店清单）。

3.3. 监督保障：引入 “第三方监理 + 客群反馈” 双监督

第三方监理：聘请戴德梁行作为第三方监理机构，对空间改造工程质量、首店招商流程、数字化平台功能进行全程监督，每月出具《落地进度报告》，发现问题（如工程质量不达标、招商流程不规范）需在 3 个工作日内整改。

客群反馈机制：通过项目 APP、社交媒体、现场问卷收集客群对 “空间改造、首店体验” 的反馈，如中央广场改造后，若客群满意度低于 80%，需在 1 个月内优化体验内容（如增加非遗体验项目、调整快闪舞台活动频次）。

4.行业未来发展行动建议：推动奥莱行业进入 “高质量发展阶段”

基于太原项目实践与行业趋势，为奥莱行业参与者（运营商、品牌方、政府部门）提出以下行动建议：

4.1. 对奥莱运营商：聚焦 “三大能力建设”

文化赋能能力：深入挖掘项目所在地的文化资源（如成都的三国文化、杭州的宋韵文化），将文化元素融入商业场景设计（如主题街区、非遗体验），避免 “文化表面化”。参考太原项目 “晋商票号柜台复原”，通过互动体验（如手写银票）提升客群参与感，目标文化体验带动客群停留时长提升 50%。

数字化运营能力：加快 “智慧运营平台” 建设，重点突破 “客群画像算法、销售预测模型、智能营销推送” 三大核心功能。以上海青浦奥莱 “会员标签算法” 为标杆，目标实现会员精准营销转化率达 35%，运营成本降低 15%。

轻资产输出能力：梳理项目的 “可复制经验”（如招商流程、运营标准、数字化工具），形成 “奥莱运营服务包”，向三四线城市奥莱输出。建议优先选择 “消费潜力大、文化特色浓” 的城市（如邯郸、赣州），通过 “管理输出 + 品牌对接” 实现轻资产收入占比提升至 20%。

4.2. 对品牌方：调整 “区域奥莱布局策略”

首店分级布局：针对一线城市奥莱，聚焦 “国际重奢首店 + 独家货品”；针对二线城市奥莱，聚焦 “轻奢副线首店 + 区域定制货品”（如 Coach 为太原项目开发晋商元素手袋）；针对三四线城市奥莱，聚焦 “大众潮牌首店 + 高性价比货品”，避免 “品牌层级与区域消费力不匹配”。

体验化产品设计：结合奥莱 “休闲体验” 趋势，开发体验化产品，如运动品牌可在奥莱店设置 “攀岩体验区”“跑步训练营”，美妆品牌可设置 “国风妆造体验区”，目标体验化产品带动销售额增长 30%。

4.3. 对政府部门：完善 “奥莱发展支持政策”

首店经济扶持：参考太原市 “国际首店 20 万元 / 个、国内首店 10 万元 / 个” 的补贴标准，其他城市可根据自身财政实力制定补贴政策，同时简化补贴申请流程（如线上提交材料、15 个工作日内审批），降低企业成本。

文旅商融合支持：将奥莱项目纳入 “区域文旅线路”（如太原将项目与晋祠、平遥古城联动），通过 “文旅消费券”“跨景区联票” 等方式，吸引文旅客群，同时优化奥莱周边交通（如新增公交专线、扩建停车场），提升客群可达性。

结语

太原天美杉杉奥特莱斯的转型实践，不仅是一个项目的 “破局之路”，更是奥莱行业从 “规模扩张” 向 “价值提升” 转型的缩影。未来，随着 “文化赋能、数字化运营、轻资产输出” 三大趋势的深化，奥莱行业将进入 “差异化、高质量、可持续” 的发展新阶段。而太原项目凭借其 “文旅商融合” 的特色、“三方协同” 的资源整合模式、“高 ROI 优先” 的落地策略，有望成为这一阶段的 “引领者与示范者”，为商业地产行业的高质量发展注入新动能。

附录一：太原天美杉杉奥特莱斯项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：10.2 亿元（9 月 28 日开业后至年末）。增长核心源于 “文旅体 + 商业” 场景融合，依托开业首月 “晋商文化主题展” 及春节前文旅推介嘉年华活动，打造 “文化体验 + 购物消费” 闭环，带动文旅关联业态（运动户外、文创零售、特色餐饮）销售额占比达 38%。其中，首店贡献突出，引入的 12 家区域首店（含 Badgley Mischka 全国奥莱首店、COCCINELLE 山西首店等）单店开业后月均销售额超 85 万元，拉动整体零售消费增长 14%；餐饮业态中，晋味特色餐饮、亲子餐饮销售额占比达 35%，成为餐后消费主力。

2024 年

销售额：13.0 亿元，同比（2023 年同期）增长 27.5%。增长驱动力来自文旅活动集群与品牌迭代升级：全年举办草坪音乐节、街舞大赛、红叶节联动等文旅体活动超 20 场，其中五月天演唱会应援活动期间销售额环比增长 10%，山西网络春晚当天销售额突破 2000 万元。运动户外、文创零售业态表现突出，销售额分别增长 30% 和 28%；主力店亲子体验业态、特色超市关联消费（如家庭客群伴手礼采购、运动装备补给）增长 25%。

2025 年上半年

销售额：7.8 亿元，同比增长 18%。关键增长节点集中在节假日与文旅旺季：春节期间推出 “晋味新春文化周”，联动崛山围红叶景区、汾河文旅资源，假期销售额提升 42%，外地游客消费占比达 35%；五一假期街舞大赛档期，日均销售超 1500 万元，活动日销售额峰值达 2300 万元。沉浸式非遗体验店、国潮文创集合店销售额增长显著，分别提升 45% 和 38%，反映客群对 “文化深度体验 + 实体消费” 的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：320 万人次（日均 2.7 万人次，按开业后 120 天计），停车场使用率 82%。客群以 25-45 岁家庭客群及中青年为主（占比 78%），活动日及节假日客流占比达 65%，山西网络春晚活动单场引流 10 万人次，文旅推介嘉年华单场引流 4 万人次。文旅活动与商业联动效应明显，带动商场日均客流较开业初期增长 30%；毗邻北中环、和平北路等主干道，自驾客流占比达 55%，公共交通带来的客流占比达 30%。

2024 年

客流量：800 万人次（日均 2.2 万人次），同比（2023 年同期）增长 150%。文旅引流成效突出：全年举办文旅体活动超 20 场，重点活动单场客流超 5 万人次，参与活动客群向商业区域转化率达 60%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 11%，多为周边社区家庭及文旅爱好者，平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1.2 小时；户外广场改造后，带动周末客流增长 22%。

2025 年上半年

客流量：464 万人次，同比增长 16%。文旅旺季客流爆发明显：春节 “晋味新春文化周” 吸引省内外游客，周末客流同比提升 40%，外地游客占比达 38%；五一假期活动日客流峰值达 9 万人次，平日日均客流稳定在 5.2 万人次，周末峰值达 8 万人次。文化体验、餐饮区域客流密度最高，占商场总客流的 58%，亲子体验区周末客流较平日增长 55%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：60-150 元 /㎡/ 月，租用率 95%。租金定价差异化显著：首层核心零售区（轻奢、国际品牌）租金最高（120-150 元 /㎡/ 月），体验业态（如亲子、文创）根据面积提供灵活定价（80-120 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 60-100 元 /㎡/ 月。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥20 万元抽成 12%-18%，餐饮业态抽成 8%-12%），热门运动品牌、特色餐饮租金收入增长 18%，带动核心区域整体租金提升 12%。

2024 年

租金收入：同比增长 20%，坪效达 1.2 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 8% 低坪效品牌（如传统服饰、低效杂货），引入 15 个高潜力首店品牌、文化体验品牌，核心零售区坪效提升 25%。对租期≥3 年的优质品牌提供 5% 租金优惠，续约率达 85%，保障租金收入稳定；智能停车系统、客流监测系统落地，降低运营成本 10%。

2025 年规划

目标租金增长 25%，核心策略包括：

业态优化：提升文化体验、文旅关联业态占比至 55%，重点打造 “晋商非遗主题专区”“户外文旅活动广场”，实现租金溢价 18%-22%；

品牌升级：引入国际轻奢折扣品牌及国潮设计师品牌，计划将高端品牌租金占比提升至 38%，提供最高 15 万元 / 店的定制化装修补贴吸引优质首店；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 10%-15% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 180 个新品牌（含 12 家区域首店），涵盖轻奢零售（如 Badgley Mischka、COCCINELLE）、特色餐饮（如环球约客奥莱首店）、体验业态（如宝贝王成长乐园、非遗体验工坊）。淘汰 5 家定位不符品牌（如传统百货专柜），优化 5% 营业面积，调整后文创零售区销售额增长 28%。重点打造 “晋商文化文创专区”，集聚 25 + 文化品牌，开业后至年末客流量 60 万人次，销售额达 1.2 亿元。

2024 年

品牌汰换率 10%，聚焦 “文旅深化 + 体验升级”：新增 “户外文旅活动区”（含露天剧场、登山装备补给站），会员复购率达 62%；升级 “家庭体验区”，引入亲子手工坊、儿童运动营地，周末家庭客群占比提升至 45%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 20%；区域首店数量增至 18 家，首店品牌年销售额占比提升至 15%。

2025 年计划

核心方向 “文化 IP + 体验创新”：

业态新增：打造 “晋商文化沉浸式体验街区”，引入非遗手作工坊、老字号快闪店等，目标坪效 1.8 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “晋享会员体系”，推出 “文旅专属权益包”（含景区联票、非遗体验预约），计划带动会员消费额年增 30%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入绿色运动品牌、文化 IP 授权品牌，打造 “可持续文旅消费专区”，契合客群文化消费升级趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 8000 万元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（文旅客流分析平台 300 万元、会员管理系统 250 万元）、体验业态优化（户外广场改造、非遗专区建设）、交通接驳提升（智能停车扩容、景区联动导视），提升运营效率与顾客体验。2025 年预留 1.0 亿元：用于国际品牌引进（瞄准轻奢折扣、文旅 IP 品牌）、年度主题活动打造（如 “太原西山文旅消费节”）、跨区域营销推广（联动山西文旅、周边景区），进一步扩大 “文旅商融合标杆” 影响力。

数字化进展

会员规模超 30 万（年增 150%），私域流量交易规模超 1.5 亿元，通过数字化精准推送（如文旅活动预告、品牌折扣提醒），会员复购率提升 22%。搭建 “线上晋商文旅平台”，实现景区门票与商业消费券联动销售，线上带动线下销售额年增长 35%；推出智能导览小程序（含车位预约、品牌导航），顾客满意度提升至 92%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 27.5%，高于太原区域奥莱均值（12%），在尖草坪区商业项目及太原文旅商业项目中销售额、客流增速均位居前列。定位优势：以 “文旅商融合奥莱新标杆” 为核心定位，融合 “轻奢零售 + 非遗文化 + 户外运动”，形成差异化竞争力，是太原家庭消费、文旅中转的首选地，获评 “山西文旅商融合示范项目”“太原文化消费特色商场”。核心挑战：太原北部新兴商业项目增多，需持续强化文旅 IP 与首店品牌优势；文化消费需求迭代快，需加快沉浸式体验落地速度，提升个性化服务能力（如定制化非遗礼品、家庭文旅套餐），巩固区域文旅商业主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库