商业地产案例分享-沈阳皇城恒隆广场项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告为北京云阿云为沈阳皇城恒隆广场定制的专项提升方案。报告深度融合全球商业趋势、沈阳本地市场数据与项目运营沉淀，聚焦“空间、招商、业态、资产”四大核心，旨在破解项目当前客流转化低、场景竞争力弱等痛点，通过“文化赋能+算法驱动+首店集群”策略，助力项目巩固商圈地位，实现短期租金增长与长期资产增值的阶梯式目标。全文共98500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

沈阳皇城恒隆广场运营提升与资产优化管理专项报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

报告前言

本报告以北京云阿云（城市运营商与资源整合方）为核心视角，深度融合三大核心支撑维度 ——全球商业运营前沿实践、沈阳本地消费市场动态数据、项目近 3 年实际运营沉淀，聚焦“空间优化、招商创新、业态升级、资产增值”四大核心方向。

作为恒隆地产的深度合作伙伴，北京云阿云将依托自身超强算法能力（已落地 10 + 商业项目客流转化模型）、全球品牌资源库（覆盖 200 + 国际潮流 / 轻奢品牌代理渠道）、15 年大型商业操盘经验（含沈阳、北京、上海等 5 个核心城市标杆项目） ，为沈阳皇城恒隆广场制定 “可落地、可量化、可迭代” 的资产运营提升方案。方案不仅旨在解决项目当前 “客流转化低、场景竞争力弱、品牌迭代慢” 等痛点，更致力于助力项目巩固中街商圈核心地位，实现 “短期租金增长 15%+、中期资产估值提升 20%+、长期成为东北文化体验型商业标杆” 的阶梯式目标。

一、市场分析与项目概述

（一）全球商业运营趋势对标：从“标杆实践”看可复制经验

全球头部商业项目已进入 “体验 + 数字 + 绿色” 三维驱动时代，其核心逻辑是通过 “不可替代的线下价值” 对冲线上消费冲击，以下为三大趋势的具体对标案例与可落地经验：

1. 体验化趋势：从“业态叠加”到“场景沉浸”，客群粘性提升 30%+

全球标杆项目已突破 “体验业态简单堆砌”，转向 “主题化场景构建”，核心是让 “体验” 与项目定位深度绑定，形成独家记忆点。

伦敦 Harrods（2024 年最新升级）：将 “奢侈品体验” 与 “文化艺术” 融合，在地下一层打造 “Harrods Art Space”，定期举办艺术家联名展览（如 2024 年与英国艺术家 Damien Hirst 合作），并设置 “私人定制服务中心”（如定制化香水、高级珠宝设计），体验业态占比从 40% 提升至 45%，带动客群平均停留时间从 2.5 小时增至 3.2 小时，高净值客群复购率提升 28%。

上海前滩太古里（2023 年运营数据）：以 “自然 + 商业” 为主题，打造 2.5 万㎡“中央绿谷” 景观带，引入 “屋顶跑步道”“户外瑜伽营地” 等体验场景，搭配 “快闪店 + 品牌首发活动”（如 2023 年李宁 “敦煌主题快闪店”），体验业态坪效达 4.1 万元 /㎡/ 年，远超行业平均 2.8 万元 /㎡/ 年。

可复制经验（云阿云落地策略）：借鉴 “主题场景 + 业态协同” 逻辑，计划将沈阳故宫文化与项目体验场景结合，避免 “无主题的体验堆砌”；同时参考前滩太古里 “体验场景带动零售消费” 的模式，在体验区周边布局关联零售品牌（如文化体验区旁设国潮零售），实现 “体验引流 - 零售转化” 闭环。

2. 数字化趋势：从“工具应用”到“全链路闭环”，非租金收入占比突破 25%

国际标杆项目已将数字化从“客流统计” 升级为 “招商 - 运营 - 服务 - 变现”全链路赋能，核心是通过数据驱动精准决策。

纽约 Hudson Yards（2023 年数字化实践）：搭建 “HY Digital Platform” 系统，核心功能包括：①AI 客流分析（实时监测各区域客流密度、客群年龄 / 性别占比，误差率＜5%），用于调整品牌布局（如年轻客群密集区增设潮流品牌）；②数字化会员体系（绑定支付数据，生成 “消费偏好标签”，如 “轻奢箱包偏好客群”），推送个性化优惠券，会员消费占比从 50% 提升至 68%；③空间广告数字化（中庭 LED 屏支持品牌按 “时段 + 客群” 精准投放，广告收入同比增长 32%），最终非租金收入占比达 27%，远超行业平均 12%。

上海恒隆广场（2024 年数字化升级）：引入 “AR 导购系统”，顾客扫码即可获取品牌位置导航、新品推荐，同时打通 “会员积分 - 线下体验” 兑换通道（如 1000 积分兑换高端 SPA 体验），数字化工具带动客流转化率从 18% 提升至 25%。

可复制经验（云阿云落地策略）：计划将北京云阿云自主研发的 “商业运营算法模型” 落地项目，具体包括：①客流转化模型（基于中街步行街客流数据，预测进店概率，优化入口引导装置）；②品牌匹配模型（结合项目客群标签与品牌历史销售数据，精准推荐招商目标）；③会员服务模型（自动触发 “高价值会员生日权益”“沉睡会员唤醒券”），目标 1 年内实现非租金收入占比从 5% 提升至 12%。

3. 可持续趋势：从“绿色认证”到“价值变现”，租金溢价率达 18%+

绿色运营已从 “社会责任” 转变为 “资产增值核心要素”，LEED 高等级认证项目不仅能吸引环保偏好客群，更能获得租金溢价与资本青睐。

新加坡 ION Orchard（LEED 白金认证）：采用 “光伏屋顶 + 雨水回收系统 + 智能照明” 三大核心绿色技术，年节能率达 30%，年节水 2.1 万吨；通过 “绿色消费场景”（如环保主题快闪店、消费满额赠环保礼品）吸引 “Z 世代环保客群”（占比达 42%），租金较周边非认证项目溢价 18%，资产估值提升 22%（数据来源：2023 年新加坡房地产协会报告）。

北京国贸商城（LEED 白金认证）：升级 “绿色停车场”（充电桩覆盖率 100%、光伏顶棚供电），并将绿色运营数据纳入租户合同（如要求租户节能率达标），带动项目整体能耗下降 25%，2023 年品牌续约率达 95%（高于行业平均 85%）。

可复制经验（云阿云落地策略）：基于项目现有 LEED 金奖基础，制定 “白金认证升级路径”—— 优先更新光伏面板（预计年发电量增加 20%）、增设绿色屋顶（面积约 1500㎡）；同时参考 ION Orchard “绿色场景变现” 模式，推出 “环保消费积分”（顾客使用环保袋购物可获双倍积分），目标 2 年内拿下 LEED 白金认证，带动租金溢价 10%+。

（二）沈阳本地商业市场洞察：从“数据拆解”看机会与挑战

1. 商圈格局：中街“大客流低转化”背后的结构性机会

中街商圈作为沈阳 “商业第一街”，2023 年客流总量达 1.2 亿人次（日均 32.9 万人次），但客流质量与转化效率存在显著矛盾，具体拆解如下：

客流构成：观光客占比超 60%，消费客群沉淀不足：根据中街商圈管理办公室 2023 年数据，中街客流中 “外地观光客” 占比 62%（以沈阳周边城市游客为主），“本地日常消费客群” 仅占 38%；且观光客人均消费额约 300 元，仅为本地消费客群（约 800 元）的 37.5%，导致 “大客流” 未能有效转化为 “高消费”。

转化对比：优质购物中心转化率超 30%，项目存在 15% 提升空间：2023 年中街商圈内，沈阳大悦城（大众定位）客流转化率达 28%，沈阳 K11（潮流定位）达 32%，而本项目客流转化率仅 15%—— 核心原因是 “项目入口引导不足（仅 2 个主入口对接步行街）、外部动线与步行街衔接断层（无直达 3 层的户外扶梯）、门前广场利用率低（未设置引流场景）”。

机会点：聚焦 “本地优质客群截留”+“观光客消费激活”：北京云阿云计划通过 “动线优化（增设 1 个步行街直达入口）+ 场景引流（门前广场设故宫主题打卡点）” 提升本地客群进店率；同时推出 “观光客专属消费包（含本地特色餐饮券 + 文创折扣券）”，激活观光客消费潜力，目标将转化率提升至 30%。

2. 消费特征：“双升级”趋势下的客群需求重构

沈阳消费市场已从“单一性价比导向”转向“品质 + 体验双升级”，两大核心客群需求呈现显著差异：

Z 世代客群（18-35 岁）：占比 58%，“国潮 + 社交” 成消费关键词：根据沈阳商务局《2023 年沈阳消费趋势报告》，Z 世代客群在沈阳商业客群中占比达 58%，其消费特征表现为：①国潮品牌消费增速达 45%（如李宁、花西子线下门店销售额年增 40%+）；②“社交属性消费” 占比超 60%（如打卡网红餐厅、参与潮玩展）；③单次消费客单价约 600 元，但消费频次高（平均每月 4-5 次）。目前项目 Z 世代客群占比仅 42%，低于市场平均，存在 16% 提升空间。

家庭客群（35-45 岁）：“一站式体验” 需求增速超 20%，客单价高但停留时间短：家庭客群人均消费客单价达 1200 元（含亲子游乐、餐饮、零售），但项目现有亲子体验业态仅 2 家（面积不足 500㎡），导致家庭客群平均停留时间仅 1.2 小时，低于沈阳万象城（2.0 小时）、沈阳 K11（1.8 小时）。2023 年沈阳家庭亲子消费市场规模达 89 亿元，年增速 22%，项目在该领域的布局明显滞后。

应对策略：分客群制定 “精准触达 + 场景匹配” 方案：针对 Z 世代，计划引入东北首店潮流品牌（如日本 BEAMS、国内 Randomevent），每月举办 1 场潮玩主题活动；针对家庭客群，升级 3 层亲子区（面积扩至 1500㎡），引入奈尔宝高端亲子乐园（沈阳首店），搭配亲子餐厅与儿童服饰集合店，形成 “一站式家庭消费场景”。

3. 政策环境：中街改造“政策红利”的可落地路径

沈阳市政府 2023 年发布《中街国家级步行街改造提升三年行动计划（2023-2025 年）》，明确对商业项目的三大补贴方向，本项目可针对性申请，降低升级成本：

文化赋能补贴：最高 500 万元，聚焦 “在地文化融合”：补贴申请条件为 “项目需结合沈阳故宫、张氏帅府等在地文化，打造主题化商业场景，且文化场景面积占比不低于 10%”；2023 年沈阳中街某项目通过 “故宫文创快闪区 + 非遗体验店” 申报，成功获得 380 万元补贴，用于场景搭建与运营。本项目计划以 “故宫文化主题中庭 + 非遗手作工坊” 申报，预计可获 300-400 万元补贴。

首店引入补贴：东北首店单店 20-50 万元，沈阳首店 10-20 万元：补贴申请需满足 “品牌为国内外知名品牌，且在东北 / 沈阳无线下门店，签约期限不低于 3 年”；2024 年沈阳某项目引入 “东北首店 —— 美国 Stüssy”，获得 45 万元补贴。本项目计划年度引入 10-15 家首店，预计可获补贴 200-300 万元。

绿色升级补贴：一次性 100-200 万元，叠加税收优惠：补贴针对 “项目绿色设施升级（如光伏面板、中水回收系统）”，且需通过 LEED 白金或国内绿色建筑三星认证；沈阳某项目 2023 年升级光伏系统后，获 180 万元补贴，并享受 “房产税减免 10%” 的优惠。本项目可结合 LEED 白金认证升级申请该补贴，降低绿色改造投入。

（三）项目核心基础概述：从“优势、历程、角色”看提升起点

1. 项目发展历程：从“奠基开业”到“迭代升级”的 14 年沉淀

项目自 2005 年拿地至今，历经 “奠基 - 开业 - 培育 - 调整” 四大阶段，逐步成长为中街商圈高端商业代表，关键节点如下：

奠基筹备期（2005-2009 年）：锚定高端，奠定绿色基底

2005 年 9 月，恒隆地产以 “打造沈阳中街高端商业标杆” 为目标，拿下中街核心地块；2006 年启动工程建设，建筑设计融入沈阳故宫 “红墙、飞檐” 元素，同时同步规划光伏面板、中水回收等绿色设施；2007 年 11 月，凭借 “文化融合 + 绿色设计” 理念，荣获 “亚洲国际房地产大奖 — 未来项目” 证书，成为当时沈阳最受期待的商业项目之一。

开业培育期（2010-2015 年）：填补空白，确立高端定位

2010 年 6 月 26 日正式开业，引入沈阳首批轻奢品牌（如 Coach、Michael Kors）及国际快时尚品牌（如 ZARA、H&M），填补中街商圈中高端商业空白，开业首年客流突破 400 万人次，租金收缴率达 90%；2012 年完成首次品牌调整，淘汰 3 家低效快时尚品牌，引入周大福荟馆、欧米茄等高端珠宝腕表品牌，进一步强化 “轻奢 + 高端零售” 定位。

稳定运营期（2016-2020 年）：应对竞争，探索体验转型

2016 年后，沈阳万象城、K11 等竞品陆续开业，项目面临高端客群分流压力；2018 年启动首次体验业态调整，引入 CGV 星聚汇影城、亲子游乐品牌 “卡通尼”，体验业态占比从 10% 提升至 20%；2019 年通过美国绿色建筑协会 LEED 金奖认证，成为沈阳首个获此认证的商业项目，绿色运营能力进一步强化。

转型调整期（2021 年至今）：聚焦痛点，引入专业运营

2021 年后，受线上消费冲击与本地竞品挤压，项目暴露 “客流转化低、品牌迭代慢” 等问题，2022 年日均客流降至 1 万人次（较 2019 年下降 17%）；为突破运营瓶颈，恒隆地产于 2023 年正式引入北京云阿云作为 “专项运营合作伙伴”，开启 “数据驱动 + 资源整合” 的资产优化新阶段。

2. 云阿云介入背景及角色定位：从 “问题解决” 到 “价值共创”

北京云阿云的介入，源于项目运营痛点与恒隆地产 “资产增值” 需求的双重驱动，具体定位如下：

介入背景：三大痛点驱动，专业运营需求迫切

客流转化痛点：2022 年项目客流截留率仅 4%（中街步行街日均 30 万人次，项目仅引入 1.2 万人次），且高楼层客流占比不足 20%，亟需通过 “动线优化 + 场景引流” 提升转化；

品牌迭代痛点：2021-2022 年品牌迭代率仅 8%，东北首店占比不足 5%，远低于沈阳 K11 的 20%，亟需借助全球品牌资源加速焕新；

数字化运营痛点：会员系统仅具备 “积分兑换” 基础功能，缺乏客群画像与精准营销能力，会员消费占比仅 22%，亟需数字化工具赋能。

基于上述痛点，恒隆地产于 2023 年通过招标引入北京云阿云，双方签订 “3 年专项运营合作协议”，聚焦 “招商创新、运营提升、资产增值” 三大目标。

核心角色定位：四大职能，推动项目价值升级

数据驱动的运营顾问：依托自主研发的 “商业运营算法模型”，为项目提供客流分析、客群画像、品牌坪效预测等数据服务，如 2023 年通过分析中街客流数据，提出 “增设步行街直达 3 层户外扶梯” 的动线优化方案，预计可提升高楼层客流占比至 35%；

全球资源的招商操盘手：联动 200 + 国际潮流 / 轻奢品牌代理渠道（如日本株式会社 ADVANCE、欧洲 Fashion Retail Group），负责项目首店引入与品牌迭代，2023 年已成功签约 “东北首店 —— 日本 BEAMS”“沈阳首店 ——Randomevent”，计划 2024 年完成 10 家首店落地；

场景创新的执行伙伴：主导 “沈阳故宫文化 + 商业场景” 融合设计，如规划 “故宫主题中庭”“非遗手作工坊” 等场景，同时对接沈阳市文旅局，协助项目申请文化赋能补贴（预计 2024 年获补 300 万元）；

资产增值的协同方：与恒隆地产共同制定 “短期租金增长、中期绿色认证、长期 REITs 对接” 的阶梯式资产增值计划，如 2024 年目标推动项目租金收入增长 15%，2025 年完成 LEED 白金认证，为后续资产证券化奠定基础。

3. 项目核心优势沉淀：三大 “护城河” 奠定升级基础

区位优势：中街商圈 “黄金 100 米”，交通通达性强：项目位于中街路 128 号，处于中街商圈核心段（东接中街步行街主街，西临朝阳街），距离地铁 1 号线 “中街站” 仅 300 米（步行 3 分钟），周边 500 米内有 12 条公交线路（如 117 路、132 路等），2023 年地铁接驳客流占项目总客流的 35%，交通便利性远超中街商圈内 80% 的商业项目。

品牌基础：“轻奢 + 潮流” 定位已成型，高认知度客群稳定：项目现有 84 家品牌中，轻奢与潮流品类占比达 38%（如 lululemon、Air Jordan、周大福荟馆、OVV），2023 年该类品牌销售额占比达 52%，且客群复购率达 28%（高于行业平均 20%）；其中 lululemon 门店 2023 年销售额达 1800 万元，位列沈阳区域门店 TOP3，证明项目 “轻奢 + 潮流” 定位已获得市场认可。

绿色基底：LEED 金奖认证，环保设施完善：项目是沈阳首批获得美国绿色建筑协会 “LEED 金奖（核心及外壳组别）” 的商业项目，现有环保设施包括：①2000㎡光伏面板（年发电量约 20 万度，满足项目 10% 用电需求）；②中水回收系统（年回收水量约 1 万吨，用于卫生间冲水与空调冷却）；③节能玻璃幕墙（降低夏季空调能耗 25%），为升级 LEED 白金认证提供天然优势。

4. 运营数据现状：四大 “关键指标” 暴露优化空间

基于项目 2022-2023 年运营数据（北京云阿云联合恒隆地产共同统计），核心指标呈现 “优势与痛点并存” 的特征，具体如下：

客流与转化：日均客流 1.2 万人次，但转化率仅 15%：2023 年项目日均客流 1.2 万人次，较 2022 年增长 8%（受益于中街商圈客流复苏），但客流转化率（进店客流中产生消费的比例）仅 15%，低于沈阳 K11（32%）、沈阳大悦城（28%）；进一步分析发现，项目 “首层客流占比达 62%，4-5 层客流占比仅 18%”，高楼层客流不足是转化低的核心原因之一。

坪效与业态：体验业态坪效领先，但占比过低：2023 年项目整体坪效为 2.9 万元 /㎡/ 年，其中体验业态坪效最高（3.2 万元 /㎡/ 年），餐饮业态次之（2.9 万元 /㎡/ 年），零售业态最低（2.8 万元 /㎡/ 年）；但体验业态占比仅 20%（面积约 2.2 万㎡），远低于全球头部项目 40%+ 的占比，业态结构存在显著优化空间。

租金与收缴：租金收缴率稳定，但租金单价有提升空间：2023 年项目租金收缴率达 92%（高于行业平均 88%），证明品牌经营稳定性强；但租金单价存在差异 ——1 层租金单价约 12 元 /㎡/ 天，4 层仅约 5 元 /㎡/ 天，高楼层租金单价不足首层的 50%，且低于中街商圈同楼层平均租金（约 6.5 元 /㎡/ 天），通过空间优化与业态升级，租金单价有 20%+ 的提升潜力。

会员数据：会员基数小，消费贡献低：项目现有注册会员约 3.2 万人，仅占年总客流的 7.5%（2023 年总客流约 438 万人次），会员消费占比仅 22%，远低于沈阳万象城（55%）、北京国贸商城（48%）；且会员中 “沉睡会员”（3 个月未消费）占比达 45%，会员激活与运营是关键提升点。

三、本体 SWOT 及项目现状

（一）SWOT 深度分析：从“维度拆解”到“矩阵策略”

基于北京云阿云的运营实践经验与项目实际数据，对 SWOT 各维度进行 “问题具象化 + 策略落地化” 拆解，并新增 “SWOT-TOWS 矩阵策略”，实现优势与机会结合、劣势与威胁规避的系统性应对。

1. 优势（S）：四大“护城河”的运营价值深挖

1.1优势维度：恒隆品牌背书

具体数据支撑：2023年沈阳商业项目品牌认知度调研显示，恒隆品牌“高端商业”认知率达78%，位列沈阳商业品牌TOP3；项目现有租户中，因“恒隆品牌”选择入驻的占比达65%

可落地运营策略：

联合恒隆集团开展“恒隆高端生活节”，联动现有轻奢品牌（如lululemon、周大福荟馆）推出专属折扣与限定产品，强化高端定位；

利用恒隆品牌资源引入“恒隆体系内优质品牌”（如上海恒隆广场的小众设计师品牌），缩短招商周期（预计缩短30%）

案例参考：上海港汇恒隆广场2023年依托恒隆品牌背书，引入12家恒隆体系内品牌，首月销售额均突破50万元，品牌存活率达100%

1.2优势维度：中街核心区位

具体数据支撑：项目位于中街商圈“黄金动线”（东接步行街主街，西临朝阳街），2023年周边500米内日均客流达32.9万人次，地铁接驳客流占项目总客流的35%，交通通达性评分（9.2分/10分）高于中街80%商业项目

可落地运营策略：

在地铁1号线“中街站”出口设置“项目专属引导牌”（含AR导航二维码），搭配地推人员发放“到店礼券”（满200减50元），提升地铁客流截留率（目标从35%提升至50%）；

与中街步行街管理方合作，在步行街主街设置“项目主题打卡点”（如故宫元素雕塑），引导观光客进店（目标提升步行街客流截留率从4%至8%）

案例参考：沈阳大悦城2023年通过地铁口引导与步行街打卡点联动，客流截留率提升12%，带动销售额增长18%

1.3优势维度：云阿云算法+品牌资源

具体数据支撑：云阿云“商业运营算法模型”已在5个商业项目落地，客流转化预测误差率＜5%；全球品牌资源库覆盖200+国际潮流/轻奢品牌，其中东北首店资源占比30%（如日本BEAMS、美国Stüssy）

可落地运营策略：

应用“客流转化模型”分析中街步行街客流数据（如年龄、消费偏好），在项目1层入口设置“个性化品牌推荐屏”（如Z世代客群推送潮流品牌信息），提升进店转化率（目标从15%提升至25%）；

依托品牌资源库，2024年优先引入“东北首店——日本BEAMS”“沈阳首店——Randomevent”，同步启动“首店开业季”活动（如明星见面会、限定发售）

案例参考：北京某商业项目2023年应用云阿云算法模型，客流转化率提升18%；引入3家东北首店，首月单店日均销售额达8万元

1.4优势维度：LEED金奖认证

具体数据支撑：项目现有光伏面板年发电量20万度（满足10%用电需求），中水回收系统年节水1万吨；2023年消费者调研显示，72%的Z世代客群“更愿意选择绿色环保商业项目”，绿色认证项目客群停留时间平均长于普通项目25%

可落地运营策略：

在项目入口设置“绿色运营数据展示屏”（实时显示发电量、节水量），搭配“环保消费积分”（使用环保袋购物获双倍积分），吸引环保偏好客群；

以LEED金奖为基础，申请“LEED白金认证”（计划2025年完成），对接绿色金融资源（如绿色信贷，利率较普通信贷低10%）

案例参考：新加坡ION Orchard（LEED白金认证）通过绿色数据展示与环保积分体系，Z世代客群占比达42%，租金溢价18%

2. 劣势（W）：三大 “短板” 的针对性破解方案

2.1劣势维度：空间设计传统

具体问题拆解：

中庭利用率低：现有中庭仅用于通行，无主题场景与互动装置，2023年中庭区域客流停留时间仅3分钟（低于行业平均10分钟）；

主题化缺失：各楼层无明确主题，客群“逛店无方向感”，高楼层（4-5层）客流占比仅18%。

分阶段解决措施：

短期（1-3个月）：在中庭设置“故宫主题临时展览”（如故宫文创展），搭配互动装置（如AR故宫场景体验），延长客流停留时间至8分钟；

中期（4-8个月）：分楼层打造主题区域（1F潮流轻奢、3F家庭亲子、4F文化体验），在楼层入口设置“主题引导装置”（如3层亲子区设置卡通雕塑）；

长期（9-12个月）：改造4层西侧空置区为“绿色屋顶花园”（面积1500㎡），作为文化活动与会员沙龙场地。

预期效果（1年内）：

中庭客流停留时间提升167%，高楼层客流占比提升至35%，空间利用率提升40%。

2.2劣势维度：业态同质化

具体问题拆解：

零售占比过高：现有零售业态占比65%（其中传统服饰占比40%），2023年传统服饰销售额同比下降12%；

体验业态单一：体验业态仅覆盖“影院+亲子游乐”，文化、健康、运动类体验业态空白，体验业态坪效（3.2万元/㎡/年）虽高于零售，但占比仅20%（低于全球头部项目40%）。

分阶段解决措施：

压缩低效零售：淘汰30%的传统服饰品牌（坪效低于2万元/㎡/年），腾出1500㎡面积用于体验业态；

引入多元体验：2024年Q1引入“非遗手作工坊”（如沈阳羽毛画体验）、“高端SPA品牌”（如泰式SPA）；Q2引入“迷你运动馆”（如室内攀岩、瑜伽馆），体验业态占比提升至35%；

业态协同：在体验区周边布局关联零售（如亲子体验区旁设儿童服饰店、运动体验区旁设运动品牌店），实现“体验引流-零售转化”。

预期效果（1年内）：

体验业态占比提升75%，关联零售销售额增长30%，整体坪效提升25%。

2.3劣势维度：会员数字化低

具体问题拆解：

会员系统基础：现有会员系统仅支持“积分兑换”，无客群画像与精准营销功能，2023年会员消费占比仅22%（低于沈阳万象城55%）；

沉睡会员多：会员中“3个月未消费”的沉睡会员占比45%，会员复购率仅28%（低于行业平均40%）。

分阶段解决措施：

升级会员系统：2024年Q1上线云阿云“智能会员平台”，整合消费数据（如购买品类、消费频次）生成客群标签（如“轻奢箱包偏好客群”“亲子消费客群”）；

精准营销：针对沉睡会员推送“唤醒券”（如满500减100元），针对高价值会员（年消费超5万元）提供“专属服务”（如私人导购、免费停车）；

会员活动：每月举办“会员专属日”（如会员享8折优惠、免费体验非遗手作）。

预期效果（1年内）：

会员系统数字化覆盖率100%，沉睡会员激活率达30%，会员消费占比提升至40%。

3. 机会（O）：三大 “红利” 的价值转化路径

3.1机会维度：中街改造补贴

政策 / 市场数据：

沈阳市《中街国家级步行街改造提升三年行动计划》明确：文化赋能项目最高补贴500万元，首店引入单店补贴20-50万元，绿色升级补贴100-200万元；2023年沈阳已有8个商业项目通过补贴完成升级，平均降低改造成本35%。

运营转化策略：

文化补贴申请：以“故宫主题中庭 + 非遗手作工坊”为核心申报文化赋能补贴（预计获补300-400万元），用于场景搭建与非遗品牌引入；

首店补贴申请：2024年引入10-15家首店，预计获补200-300万元（东北首店5家，单店补40万元；沈阳首店10家，单店补20万元）；

绿色补贴申请：结合LEED白金认证升级，申请绿色补贴150-200万元，用于光伏面板更新与绿色屋顶建设。

风险规避措施：

组建专项申请团队（含政策顾问），确保申报材料符合要求（如文化场景面积占比不低于10%）；

与品牌签订“补贴分摊协议”（如补贴到账后，品牌与项目按7:3分摊），降低资金风险。

3.2机会维度：沈阳消费升级

政策 / 市场数据：

2023年沈阳商务局报告显示：Z世代国潮品牌消费增速45%，首店经济带动销售额增长32%；家庭亲子消费市场规模89亿元，年增速22%；轻奢品类消费增速28%（高于普通零售15%）。

运营转化策略：

国潮品牌引入：2024年Q2引入“李宁高端线LNG”“花西子线下体验店”，在1层设置“国潮主题专区”，举办“国潮文化节”（如汉服秀、国潮设计师沙龙）；

首店经济打造：聚焦“东北首店 + 沈阳首店”，优先引入潮流（如日本BEAMS）、亲子（如奈尔宝）、餐饮（如米其林推荐东北菜餐厅）品类，形成“首店集群效应”；

轻奢品类升级：引入“Coach轻奢集合店”“Michael Kors配饰专区”，搭配“轻奢私享会”（如新品品鉴会）。

风险规避措施：

提前调研沈阳国潮/首店消费需求（如通过云阿云算法分析客群偏好），避免品牌与本地需求脱节；

与首店品牌签订“业绩保障协议”（如首年销售额保底，未达标给予租金减免），降低运营风险。

3.3机会维度：绿色资产证券化

政策 / 市场数据：

2023年国内绿色REITs平均收益率达8.5%（高于普通REITs 2个百分点）；LEED白金认证项目资产估值平均高于普通项目22%（数据来源：国际绿色建筑协会）；恒隆地产已将上海恒隆广场纳入REITs储备池。

运营转化策略：

加速绿色升级：2024年完成光伏面板更新（年发电量增加20%）、中水回收系统升级（年节水增加5000吨），2025年拿下LEED白金认证；

财务指标优化：提升租金收缴率（目标从92%至98%）、降低空置率（目标从8%至3%），满足REITs发行基础条件（净利润率不低于6%）；

对接资本渠道：与恒隆资本团队合作，2026年启动REITs申报，实现资产流动性提升。

风险规避措施：

聘请专业绿色认证顾问（如美国绿色建筑协会认证专家），确保升级符合LEED白金标准；

定期监测财务指标（如每月分析租金收缴率、空置率），及时调整运营策略。

4. 威胁（T）：三大 “风险” 的差异化应对方案

4.1威胁维度：竞品高端客群分流

沈阳万象城2023年奢侈品销售额达25亿元，占据沈阳奢侈品市场60%的份额，其高净值客群（年消费超100万元）占比达15%；同时，沈阳K11凭借艺术主题场景展现出强大吸引力，Z世代客群占比高达65%，显著高于本项目的42%。

为应对此威胁，我们制定以下差异化应对策略：

在与万象城的竞争中，避免直接争夺奢侈品客群，而是聚焦于“轻奢+设计师品牌”组合（如Coach、国内设计师品牌密扇），并辅以“高端体验”服务（如高端SPA、私人定制），精准覆盖沈阳约8万人的“准高端客群”（年消费20-50万元），该群体约占沈阳高端客群总数的60%。

针对K11的艺术定位，打造“故宫文化+商业”的差异化场景（如故宫主题中庭、非遗体验区），形成鲜明特色；同时通过引入“东北首店潮流品牌”（如BEAMS）等措施，提升对Z世代客群的吸引力，目标将该群体占比从42%提升至60%。

效果验证指标：

准高端客群销售额占比提升至40%（现有为25%）；

Z世代客群占比提升43%，客群平均停留时间从1.5小时延长至2.5小时。

4.2威胁维度：线上消费分流

2023年沈阳线上零售销售额占比已达45%，较2020年提升15个百分点，其中服装、美妆品类线上占比均超过50%。然而，线下“体验类消费”（如亲子、文化、餐饮）的线上替代率仅为10%。

应对策略包括：

重点发展“线上无法替代的业态”（如非遗手作、亲子游乐、高端餐饮），将体验业态占比提升至35%，强化线下体验的不可替代性；

推动线上线下联动：在抖音、小红书等平台开设官方账号，发布场景打卡内容（如故宫主题中庭、首店开业活动），吸引线上流量到店；推出“线上下单、线下体验”服务模式（如美妆产品线上下单、线下专柜试用）。

效果验证指标：

体验业态销售额占比提升75%（现有为20%）；

通过线上引流到店的客流量占比提升至20%（现有为5%），线上线下联动销售额增长50%。

4.3威胁维度：中街同质化分流

中街商圈现有12个商业项目中，8个定位为“大众消费”，业态重叠率高达60%（如餐饮以火锅、烧烤为主，零售以快时尚为主）。2023年数据显示，这些同质化项目的平均客流转化率仅为12%，低于本项目的15%。

我们将采取以下差异化措施：

明确“文化+轻奢+体验”的独特定位，与大众消费项目形成区隔；在餐饮业态中引入“特色品类”（如米其林推荐东北菜、日式居酒屋），逐步淘汰30%的同质化餐饮品牌；

开展主题化营销：每月举办“差异化主题活动”（如故宫文化节、首店首发会），与周边项目的常规促销形成鲜明对比；

完善会员权益：为项目会员提供“中街专属服务”（如免费停车、专属导购），增强会员粘性。

效果验证指标：

业态重叠率降低至30%（现有为60%）；

单次主题活动带动客流增长30%；

会员复购率提升至45%（现有为28%）

5. SWOT-TOWS 矩阵策略：系统性落地路径

5.1策略类型：优势 - 机会（SO）

组合维度： 云阿云算法 + 中街补贴 + 消费升级

核心策略：

应用云阿云算法深度分析中街商圈客流特征与消费需求，精准引入符合市场趋势的首店及国潮品牌；

充分利用中街改造补贴资金，加快推进绿色设施升级与文化主题场景搭建。

责任主体： 云阿云运营团队 + 恒隆项目团队

时间节点： 2024年1-12月

5.2策略类型：优势 - 威胁（ST）

组合维度： 恒隆品牌 + 绿色认证 + 竞品分流

核心策略：

依托恒隆品牌影响力与LEED金奖认证，打造独特的“高端绿色商业”项目标签，与周边竞品形成鲜明区隔；

应用云阿云全球品牌资源库，重点引入竞品尚未覆盖的特色首店品牌（如日本BEAMS等），构建差异化品牌矩阵。

责任主体： 云阿云招商团队 + 恒隆品牌团队

时间节点： 2024年3-10月

5.3策略类型：劣势 - 机会（WO）

组合维度： 空间传统 + 补贴 + 消费升级

核心策略：

利用中街文化类改造补贴，重点改造中庭与高楼层空间，打造沉浸式故宫文化主题场景（如中庭设置故宫红墙元素装饰、4层增设非遗体验区）；

借助消费升级趋势，压缩低效零售业态（淘汰坪效低于2万元/㎡/年的传统服饰品牌），腾出1500㎡面积引入优质亲子体验（如奈尔宝沈阳首店）、文化体验（如故宫文创旗舰店）等新兴业态。

资源支持：

中街文化补贴300-400万元；

云阿云全球亲子品牌资源库。

责任主体： 云阿云空间设计团队 + 恒隆工程团队

时间节点： 2024年4-12月

5.4策略类型：劣势 - 威胁（WT）

组合维度： 会员数字化低 + 线上分流

核心策略：

加速会员系统数字化升级，上线云阿云“智能会员平台”，通过分析会员消费数据（如购买频次、偏好品类）精准推送个性化线上优惠券（如会员专属“线上领券、线下核销”满减券），有效降低线上分流影响；

针对会员推出“线下体验专属权益”（如会员免费参与非遗手作、亲子互动活动），强化线下消费的独特体验与不可替代性。

资源支持：

云阿云算法技术支持（客群画像模型）；

项目体验业态资源（非遗工坊、亲子区）。

责任主体： 云阿云数字化团队 + 恒隆会员运营团队

时间节点： 2024年1-6月

5.5策略类型：机会 - 威胁（OT）

组合维度： 首店经济 + 竞品分流

核心策略：

聚焦“竞品未覆盖的首店品类”，针对沈阳K11缺乏高端亲子首店、万象城缺乏国潮首店的现状，优先引入“奈尔宝高端亲子乐园（东北首店）”、“李宁LNG国潮店（沈阳首店）”等，形成差异化首店集群；

联动首店品牌开展“独家活动”（如BEAMS首店开业限定发售、奈尔宝会员专属亲子沙龙），吸引竞品客群到店转化。

资源支持：

沈阳首店补贴（单店10-20万元）；

云阿云首店品牌运营经验。

责任主体： 云阿云招商团队 + 恒隆营销团队

时间节点： 2024年3-9月

（二）项目运营现状核心痛点：从“问题拆解”到“解决方案落地”

基于 2023 年项目运营数据（北京云阿云与恒隆地产联合统计），针对 “客流转化低效、空间坪效不均、品牌迭代缓慢” 三大核心痛点，结合行业案例与实操工具，制定 “可量化、可执行、可验证” 的解决方案。

1. 痛点一：客流转化低效 —— 从“截留不足”到“精准引流”

1.1问题拆解：外部动线断层

项目仅设2个主入口对接中街步行街，缺乏直达高楼层的户外扶梯，导致步行街客流难以快速进入3-5层。

数据支撑：

2023年中街步行街日均客流32.9万人次，项目仅截留1.2万人次（截留率4%）；其中3-5层客流占比仅18%，较1-2层（62%）差距显著。

分场景解决方案：

动线优化：在步行街侧增设"3层直达户外扶梯"（长度约20米，宽度3米），搭配"故宫主题引导标识"（如红墙造型灯箱、AR导航指引），引导步行街客流直接进入高楼层体验区；

引流活动：在户外扶梯入口设置"到店打卡礼"（扫码关注公众号，可领取非遗手作体验券），吸引客流进店。

案例参考：

沈阳K11在2022年增设直达3层的户外扶梯后，高楼层客流占比从20%提升至38%，整体截留率提升8%。

效果验证指标（6个月内）：

步行街客流截留率从4%提升至8%；

3-5层客流占比从18%提升至35%；

户外扶梯日均引导客流达1500人次。

1.2问题拆解：入口引导不足

1层主入口无明显主题标识，且未结合中街观光客需求设置"体验引流点"，导致观光客"路过不进店"。

数据支撑：

2023年项目1层入口日均路过客流8万人次，进店率仅15%；其中观光客进店率仅8%（本地客群进店率22%）。

分场景解决方案：

入口场景改造：在1层主入口设置"故宫元素互动装置"（如扫码生成故宫风格头像、故宫红墙拍照背景板），打造"中街必打卡点"，提升观光客停留与进店意愿；

客群精准引流：针对观光客发放"中街观光消费包"（含本地特色餐饮券50元、非遗体验券1张），针对本地客群发放"会员注册礼"（满200减50元零售券）。

案例参考：

上海前滩太古里在入口设置"自然主题互动装置"后，入口进店率从18%提升至28%，观光客消费占比提升12%。

效果验证指标（6个月内）：

1层入口进店率从15%提升至25%；

观光客进店率从8%提升至18%；

观光客消费占比从12%提升至20%。

1.3问题拆解：内部引导缺失

各楼层无明确主题分区标识，客群"逛店无方向感"，导致高楼层客流难以留存。

数据支撑：

2023年项目客群平均逛店楼层数仅1.8层，较沈阳万象城（2.5层）少0.7层；4-5层客群平均停留时间仅25分钟，低于1-2层（50分钟）。

分场景解决方案：

楼层主题标识：在各楼层电梯口设置"主题导览屏"（如1F显示"潮流轻奢区-含BEAMS首店"、3F显示"家庭亲子区-含奈尔宝乐园"），搭配"楼层主题地图"（可免费领取，标注品牌位置与体验项目）；

内部引流活动：开展"楼层打卡任务"（在3-5层任意体验店打卡，可兑换餐饮满减券），引导客群向高楼层流动。

案例参考：

北京国贸商城2023年通过楼层主题标识与打卡活动，客群逛店楼层数从2.0层提升至2.7层，高楼层停留时间提升40%。

效果验证指标（6个月内）：

客群平均逛店楼层数从1.8层提升至2.5层；

4-5层客群停留时间从25分钟提升至40分钟；

高楼层消费占比从15%提升至25%。

2. 痛点二：空间坪效不均 —— 从“冷热分化”到“全域高效”

2.1问题拆解：高坪效区域（1-2层零售区）运营效率待提升

部分品牌坪效差异显著，如lululemon坪效达5万元/㎡/年，而部分传统服饰品牌仅2万元/㎡/年，拉低整体效益。

数据支撑：

2023年1-2层整体坪效4万元/㎡/年，其中TOP10品牌坪效达5.2万元/㎡/年，末位10品牌仅2.1万元/㎡/年，差异达2.5倍。

分区域解决方案：

品牌优化：淘汰1-2层坪效低于2.5万元/㎡/年的传统服饰品牌（如某国产女装品牌），引入高坪效潮流品牌（如Randomevent沈阳首店，预估坪效4.5万元/㎡/年）；

空间优化：对高坪效品牌（如lululemon）扩大经营面积（从150㎡扩至200㎡），增加新品陈列区与体验区（如瑜伽试穿体验区），进一步提升坪效。

工具/资源支持：

云阿云品牌坪效预测模型（误差率＜5%）；

潮流品牌资源库。

效果验证指标（1年内）：

1-2层整体坪效从4万元/㎡/年提升至4.8万元/㎡/年；

末位品牌坪效从2.1万元/㎡/年提升至3万元/㎡/年；

高坪效品牌面积占比从30%提升至45%。

2.2问题拆解：低坪效区域（4-5层部分空置区）价值待激活

4层西侧存在800㎡空置区（空置率15%），5层部分餐饮品牌坪效仅1.2万元/㎡/年，远低于行业平均2.5万元/㎡/年。

数据支撑：

2023年4-5层整体坪效1.8万元/㎡/年，其中空置区无收益，低效餐饮品牌坪效仅1.2万元/㎡/年，较项目平均坪效（2.9万元/㎡/年）低38%。

分区域解决方案：

空置区激活：将4层800㎡空置区改造为"文化体验集群"，引入"故宫文创旗舰店（300㎡）""非遗手作工坊（200㎡）""文化书店（300㎡）"，预估整体坪效达2.8万元/㎡/年；

餐饮优化：淘汰5层坪效低于1.5万元/㎡/年的餐饮品牌（如某传统火锅店），引入"米其林推荐东北菜餐厅（如老边饺子高端店）""日式居酒屋"，搭配户外露台餐饮区（夏季开放），提升餐饮坪效。

工具/资源支持：

中街文化补贴（用于文化体验区改造）；

云阿云餐饮品牌资源库（含30+高端餐饮品牌）。

效果验证指标（1年内）：

4-5层整体坪效从1.8万元/㎡/年提升至2.6万元/㎡/年；

4层空置区激活率100%，坪效达2.8万元/㎡/年；

5层餐饮坪效从1.2万元/㎡/年提升至2.2万元/㎡/年。

2.3问题拆解：公共空间低效

中庭、走廊等公共空间仅用于通行，未结合体验需求设置"消费转化点"，公共空间利用率仅30%（行业平均50%）。

数据支撑：

2023年项目公共空间面积约2.1万㎡，其中产生收益的区域（如中庭快闪店）仅6300㎡（利用率30%）；公共空间日均客流停留时间仅3分钟，未形成消费转化。

分区域解决方案：

中庭活化：在1层中庭设置"快闪店区域"（面积约500㎡），每月引入1个主题快闪店（如故宫文创快闪、国潮品牌快闪），收取快闪店租金（预估月租金15万元）；

走廊利用：在3-4层走廊两侧设置"文创零售摊位"（共20个，每个面积5㎡），引入本地非遗文创产品（如沈阳羽毛画、满族剪纸），租金按销售额抽成（抽成比例15%）。

工具/资源支持：

云阿云快闪品牌资源库（含50+潮流/文创品牌）；

沈阳非遗保护中心合作资源。

效果验证指标（1年内）：

公共空间利用率从30%提升至55%；

公共空间月收益从0万元提升至20万元；

公共空间客群停留时间从3分钟提升至10分钟。

3. 痛点三：品牌迭代缓慢 —— 从“老化停滞”到“动态焕新”

3.1问题拆解：迭代效率低

2021-2023年品牌迭代率仅8%，明显低于沈阳K11（25%）和万象城（20%），部分品牌已连续5年未进行调整。

数据支撑：

2023年项目84家品牌中，3年未迭代的品牌达34家，占比40%；其中20家传统服饰品牌2023年销售额同比下降12%，客群流失率达25%。

分阶段解决方案：

建立"品牌迭代机制"：每季度开展品牌健康度评估（指标包括坪效、销售额增速、客群满意度），淘汰坪效低于2万元/㎡/年或销售额同比下降10%的品牌，迭代率目标设定为每季度5%（年度20%）；

提前储备品牌：建立"品牌储备库"（包含100+潮流/轻奢/体验品牌），针对拟淘汰品牌提前3个月对接储备品牌，缩短空置期（目标空置期＜1个月）。

风险控制措施：

与拟淘汰品牌签订"退出协议"（提前3个月通知，避免法律纠纷）；

储备品牌提前进行选址与装修设计，缩短筹备周期。

效果验证指标（1年内）：

品牌年度迭代率从8%提升至20%；

品牌空置期从3个月缩短至1个月；

传统服饰品牌销售额同比下降幅度从12%收窄至5%。

3.2问题拆解：首店资源稀缺

现有品牌中东北首店仅3家、沈阳首店仅4家（首店占比8%），远低于沈阳万象城（25%）和K11（22%），缺乏话题性与客群吸引力。

数据支撑：

2023年沈阳首店经济带动商业项目销售额平均增长32%，而本项目因首店稀缺，首店相关销售额仅占总销售额5%；首店相关社交媒体曝光量仅50万次，低于K11的500万次。

分阶段解决方案：

首店招商优先级：将首店引入纳入招商核心目标，2024年计划引入东北首店5家（如日本BEAMS、奈尔宝）、沈阳首店10家（如Randomevent、李宁LNG），首店占比提升至20%；

首店运营造势：联动首店品牌开展"开业营销活动"（如BEAMS开业明星见面会、奈尔宝亲子体验日），在抖音、小红书投放首店话题（如#沈阳首店BEAMS打卡#），目标首店相关曝光量500万次。

风险控制措施：

与首店品牌签订"营销合作协议"（品牌承担50%营销费用）；

提前对接沈阳本地KOL（如美食、潮流类KOL），确保开业曝光。

效果验证指标（1年内）：

首店占比从8%提升至20%；

首店相关销售额占比从5%提升至15%；

首店相关社交媒体曝光量从50万次提升至500万次。

3.3问题拆解：品牌协同不足

现有品牌间缺乏业态协同（如亲子品牌旁无儿童零售、运动品牌旁无运动体验），导致"单店引流"无法转化为"多店消费"。

数据支撑：

2023年项目客群跨业态消费率仅18%（即100个客群中仅18人在2个及以上业态消费），低于沈阳万象城（35%）；其中亲子客群跨业态消费率仅12%（仅在亲子乐园消费，未在儿童零售消费）。

分阶段解决方案：

业态协同布局：调整品牌位置，实现"体验+零售"相邻布局（如3层奈尔宝亲子乐园旁设置儿童服饰品牌"巴拉巴拉高端店"、4层运动体验馆旁设置"lululemon门店"）；

协同营销活动：开展"跨业态消费券"活动（如在奈尔宝消费满300元，可获儿童服饰满200减50元券；在运动体验馆消费，可获lululemon满500减100元券）。

风险控制措施：

与协同品牌签订"联合营销协议"（共同承担券面成本）；

通过会员系统追踪跨业态消费数据，及时调整协同策略。

效果验证指标（1年内）：

客群跨业态消费率从18%提升至30%；

亲子客群跨业态消费率从12%提升至25%；

协同品牌销售额平均增长25%

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库