商业地产案例分享-沈阳皇城恒隆广场项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告为北京云阿云为沈阳皇城恒隆广场定制的专项提升方案。报告深度融合全球商业趋势、沈阳本地市场数据与项目运营沉淀，聚焦“空间、招商、业态、资产”四大核心，旨在破解项目当前客流转化低、场景竞争力弱等痛点，通过“文化赋能+算法驱动+首店集群”策略，助力项目巩固商圈地位，实现短期租金增长与长期资产增值的阶梯式目标。全文共98500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

沈阳皇城恒隆广场运营提升与资产优化管理专项报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

六、招商创新及政策汇总

（一）三大招商创新策略（运营商核心能力落地）

依托北京云阿云 “算法能力 + 全球资源 + 生态思维” 三大核心优势，突破传统 “被动招商” 模式，构建 “数据驱动、集群协同、全球联动” 的创新招商体系，确保招商精准度与品牌竞争力。

1. 算法驱动的精准招商：从“经验判断”到“数据决策”

传统招商依赖 “招商人员经验”，存在 “品牌与客群错配、坪效预测偏差” 等问题（项目 2021-2022 年招商失误率 15%，3 家引入品牌因坪效不达标提前撤店）。云阿云通过自主研发的 “双模型” 体系，实现招商全流程数据化，具体落地路径如下：

1.1“品牌 - 客群匹配模型”：精准锁定目标品牌

模型构建逻辑：整合三大维度数据，形成 “客群需求 - 品牌属性” 匹配矩阵：

模型落地步骤：

需求标签化：通过模型将项目客群分为 “Z 世代潮流客群（标签：国潮、首店、社交）”“中产家庭客群（标签：轻奢、亲子、品质餐饮）”“文化体验客群（标签：非遗、文创、特色餐饮）” 三大类，明确每类客群的品牌需求清单；

品牌筛选：基于需求清单，从品牌资源库中筛选匹配度≥80% 的品牌，例如针对 Z 世代客群，筛选出 “国潮属性强、首店资源、客单价 600-1000 元” 的品牌（如李宁 LNG、花西子、Randomevent）；

适配验证：对筛选出的品牌，结合区位数据验证适配性，如将 “花西子” 匹配至 1 层（高客流、年轻客群集中），面积规划 150㎡（参考同类城市花西子门店坪效与项目 1 层租金水平）。

案例验证：2023 年云阿云在西安某商业项目应用该模型，筛选引入国潮品牌 “李宁 LNG”，开业后首月坪效达 4.2 万元 /㎡/ 年，远超预期的 3.5 万元 /㎡/ 年，客群匹配度达 90%（到店客群中 18-35 岁占比 85%），验证了模型的有效性。

1.2“品牌坪效预测模型”：降低招商失误率

模型核心指标：通过 10 项核心指标预测品牌入驻后 12 个月的坪效，误差率控制在 5% 以内：

模型应用场景：

以 “引入日本 BEAMS（东北首店）” 为例，模型输入数据后预测：1 层 150㎡门店，首年坪效可达 4.8 万元 /㎡/ 年（高于项目 1 层平均坪效 4 万元 /㎡/ 年），主要依据包括 “BEAMS 全国平均坪效 5 万元 /㎡/ 年、项目 1 层 Z 世代客群占比 65%（与 BEAMS 目标客群重合率 90%）、首店开业营销支持（50 万元推广预算）”；

对预测坪效低于项目同楼层平均水平 10% 的品牌（如某传统女装品牌，预测坪效 2.8 万元 /㎡/ 年，低于 1 层平均 4 万元 /㎡/ 年），直接排除或调整至低租金楼层（如 4 层），降低招商风险。

落地效果目标：通过双模型应用，将项目招商失误率从 15% 降至 5% 以下，品牌首年存活率从 80% 提升至 95%，新引入品牌首年平均坪效高于项目现有品牌 15%。

2. 生态化招商：从 “单个招商” 到 “集群协同”

传统招商 “零散引入品牌”，导致业态缺乏协同（如亲子乐园旁无儿童服饰店），客群跨店消费率仅 12%。云阿云通过 “集群招商”，围绕核心业态打造 “品牌生态圈”，实现 “1+1＞2” 的协同效应，具体集群规划如下：

2.1潮流集群：锁定 Z 世代客群，打造“中街潮流地标”

集群定位：聚焦 18-35 岁 Z 世代，打造 “首店 + 潮流 + 社交” 的沉浸式潮流生活圈，目标占项目 Z 世代客群消费的 40%。

品牌组合与协同逻辑：

协同运营策略：

联合营销：集群内品牌推出 “潮流消费券”（满 1000 减 200 元，可跨品牌使用），如顾客在 BEAMS 消费满 1000 元，可在 “寻找独角兽” 或 “TONI&GUY” 使用减 200 元券；

空间联动：在集群区域设置 “潮流主题连廊”（如潮流动漫涂鸦墙、首店联名打卡点），引导客群在集群内流动，目标集群内客群跨店消费率从 12% 提升至 40%；

活动共创：每月举办 “潮流集群日”，如 “BEAMS x 寻找独角兽联名发售会”“潮流穿搭大赛”，吸引 Z 世代客群集中到店，目标集群日客流提升 30%。

2.2文化体验集群：依托故宫 IP，打造 “文化消费目的地”

集群定位：覆盖全年龄段文化体验客群，打造 “非遗 + 文创 + 文化餐饮” 的文化生态圈，目标文化相关消费占比从 5% 提升至 15%。

品牌组合与协同逻辑：

协同运营策略：

体验套餐联动：推出 “文化体验套餐”（如 “故宫文创购物满 300 元 + 非遗手作体验 1 次”，总价优惠 20%），引导客群跨品类消费；

文化活动共创：每季度举办 “文化集群节”（如 “故宫文创设计大赛”“非遗文化展”），集群内品牌共同参与（如诚品书店提供书籍展示、茶歇店提供主题饮品），目标活动带动集群客流增长 40%；

会员权益绑定：文化体验客群消费满 500 元，可升级为项目 “文化会员”，享受非遗体验优先预约、文创产品折扣等权益，目标文化会员复购率达 60%。

2.3家庭服务集群：聚焦中产家庭，打造 “一站式家庭生活圈”

集群定位：服务 29-40 岁中产家庭客群，覆盖 “亲子教育 + 家庭消费 + 便民服务”，目标家庭客群消费占比从 25% 提升至 40%。

品牌组合与协同逻辑：

协同运营策略：

客流承接：在奈尔宝亲子乐园出口设置 “家庭消费引导牌”（指向海马体摄影与儿童服饰店），搭配工作人员引导（如 “您刚带孩子体验了乐园，隔壁海马体有家庭摄影优惠活动，需要了解吗？”）；

会员套餐：推出 “家庭会员套餐”（如 “奈尔宝季卡 + 海马体家庭摄影 1 次 + 福奈特洗衣 5 折券”，总价优惠 30%），绑定家庭客群长期消费；

空间联动：在亲子乐园与儿童服饰店之间设置 “亲子互动走廊”（如儿童涂鸦墙、玩具展示区），引导客群自然流动，目标家庭客群跨店消费率从 15% 提升至 35%。

3. 全球资源联动：首店与跨界招商，打造“话题性与稀缺性”

依托云阿云全球品牌资源网络（覆盖日本、欧洲、美国等 10 个国家和地区的 20 家品牌代理机构），突破地域限制，引入 “东北首店 + 沈阳首店”，同时通过跨界联名提升招商话题性，具体落地策略如下：

3.1首店招商：构建 “三层首店矩阵”

首店资源网络：云阿云通过三类渠道获取首店资源：

海外直连渠道：与日本株式会社 ADVANCE（代理 BEAMS、URBAN RESEARCH 等潮流品牌）、欧洲 Fashion Retail Group（代理 Stüssy、A.P.C. 等品牌）签订独家合作协议，优先获取东北首店资源；

国内新锐渠道：与国内国潮品牌孵化器（如天猫国潮、京东新百货）合作，发掘 “未进入沈阳” 的新锐国潮品牌（如密扇、古良吉吉）；

恒隆协同渠道：借助恒隆集团全球商业网络，共享上海恒隆广场、香港恒隆广场的品牌资源（如小众设计师品牌 “Maison Margiela”），争取沈阳首店授权。

首店矩阵规划（2024-2025 年）：

首店招商保障措施：

政策补贴对接：协助首店品牌申请辽宁省 “首店经济补贴”（东北首店最高 50 万元 / 家），降低品牌入驻成本，如为 “BEAMS” 申请 50 万元补贴，覆盖其首年 10% 的租金成本；

开业支持：为首店品牌提供 “开业营销礼包”（含项目官方媒体曝光、户外广告位、会员精准推送），如为 “奈尔宝” 投入 30 万元营销费用，举办 “开业亲子嘉年华” 活动；

运营扶持：安排专属招商经理对接首店品牌，协助解决装修、证照办理等问题，确保首店从签约到开业的周期控制在 3 个月以内（行业平均 6 个月）。

3.2跨界联名招商：提升品牌话题性与客群吸引力

联名 IP 选择：聚焦 “高认知度、强文化属性” 的 IP，确保联名效果：

故宫 IP：与故宫博物院文创事业部合作，推出 “故宫 × 商业” 联名项目，如故宫文创快闪店、故宫主题美妆快闪（如故宫 × 花西子）；

东北本土 IP：联动 “刘老根大舞台”“沈阳故宫” 等本土 IP，推出 “东北文化 × 商业” 联名，如刘老根文创快闪店、沈阳故宫非遗体验快闪；

潮流 IP：与潮玩 IP（如泡泡玛特、寻找独角兽）、影视 IP（如热门国漫《长安三万里》）合作，推出限定快闪店（如泡泡玛特 × 故宫联名潮玩快闪）。

联名招商落地案例（2024 年 Q2 计划）：

“故宫 × 花西子” 快闪店：

合作内容：在项目 1 层设置 200㎡快闪店，售卖故宫联名款美妆产品（如 “故宫口红”“青黛眉粉”），搭配故宫主题试妆区（红墙背景、宫灯装饰）；

运营策略：推出 “打卡领小样” 活动（顾客在试妆区拍照分享至朋友圈，可领取花西子卸妆巾小样），联动沈阳本地美妆 KOL（如粉丝量 50 万 + 的 “沈阳美妆情报局”）到店直播，目标快闪店日均客流 800 人次，月销售额达 200 万元；快闪店运营周期 2 个月，结束后根据销售数据评估是否转为常驻门店。

“刘老根 × 非遗文创” 快闪店：

合作内容：在项目 4 层文化体验区设置 150㎡快闪店，联合 “刘老根大舞台” 推出东北民俗文创产品（如刘老根角色玩偶、东北方言刺绣挂件，单价 59-299 元），同时引入东北非遗手作（如满族刺绣、东北糖画），提供 DIY 体验（糖画体验 30 元 / 次）。

运营策略：邀请刘老根大舞台演员定期到店互动（如每周六举办 “东北民俗小剧场”，表演二人转片段），推出 “快闪店消费满 100 元赠刘老根大舞台门票折扣券” 活动，目标快闪店月客流量 5000 人次，带动文化体验区整体客流增长 25%。

联名招商效果目标：2024 年全年落地 3-4 个跨界联名快闪店，单个快闪店平均运营周期 2-3 个月，带动项目话题性曝光量 500 万次 / 个，快闪店所在区域客流提升 20% 以上，为常驻品牌招商积累客群基础。

（二）可争取的政策资源汇总：从 “政策解读” 到 “落地执行”

针对沈阳市及辽宁省发布的商业扶持政策，结合项目 “文化升级、首店引入、绿色改造” 三大核心需求，制定 “政策匹配 - 申请流程 - 风险规避” 的全流程方案，最大化降低项目升级成本。

1. 沈阳市中街改造专项补贴：文化赋能与空间改造的 “资金助力”

政策深度解读：

发布单位：沈阳市商务局、中街国家级步行街改造指挥部

政策依据：《中街国家级步行街改造提升三年行动计划（2023-2025 年）》

核心导向：支持中街商圈商业项目 “文化融合、场景升级、功能优化”，重点补贴与沈阳在地文化（故宫、非遗）结合的改造项目。

项目适配方向与申请材料：

申请流程与时间节点：

前期对接（每年 3-4 月）：联合恒隆地产对接中街改造指挥部，提交项目改造意向，争取纳入 “中街改造重点项目清单”（需在 4 月底前完成，否则无法参与当年补贴申请）；

材料提交（每年 5-6 月）：按要求准备申请材料，由云阿云运营团队联合恒隆财务团队审核后，提交至沈阳市商务局（线上提交 + 线下纸质材料）；

评审与公示（每年 7-8 月）：商务局组织专家评审（重点评估文化融合度、投入合理性），评审通过后公示 7 天；

补贴拨付（每年 9-10 月）：公示无异议后，补贴资金分两批拨付（首批 50%，改造完成验收后拨付剩余 50%）。

案例参考：2023 年沈阳中街某商业项目申请该补贴，用于 “张氏帅府文化主题改造”，总投入 1000 万元，获补贴 380 万元，补贴资金覆盖 38% 的改造成本，改造后项目文化客群占比提升 20%，验证了政策的实际效益。

2. 辽宁省首店经济扶持政策：降低首店引入成本的 “关键抓手”

政策深度解读：

发布单位：辽宁省商务厅、辽宁省财政厅

政策依据：《辽宁省促进首店经济发展行动方案（2023-2025 年）》

核心导向：通过补贴激励商业项目引入 “国内外知名首店”，提升辽宁商业品牌层级，重点支持 “东北首店”“辽宁首店”（沈阳首店纳入辽宁首店范畴）。

首店认定标准与补贴细则：

项目首店补贴测算（2024 年计划）：

计划引入东北首店 5 家（国际品牌 2 家：BEAMS、Stüssy，国内知名品牌 3 家：奈尔宝、花西子、诚品生活），预计获补贴：2 家 ×50 万元 + 3 家 ×30 万元 = 250 万元；

计划引入沈阳首店 10 家（国内知名品牌 5 家：Randomevent、APM Monaco 等，区域知名品牌 5 家：本地非遗文创店等），预计获补贴：5 家 ×20 万元 + 5 家 ×10 万元 = 150 万元；

2024 年首店补贴总计预计 400 万元，可覆盖首店品牌首年租金成本的 15%-20%（如 BEAMS 首年租金 500 万元，补贴 50 万元可覆盖 10%）。

申请注意事项：

首店认定时间：需在首店开业后 3 个月内提交申请，逾期无法申请；

品牌资质审核：国际品牌需提供品牌总部出具的 “东北首店授权文件”，国内品牌需提供 “中国连锁经营协会” 等权威机构出具的品牌排名证明；

避免重复申请：同一品牌在沈阳不同区域开设门店，仅首家可认定为 “沈阳首店”，后续门店无法享受补贴。

3. 绿色商业运营奖励：助力 LEED 白金认证的 “政策红利”

政策深度解读：

发布单位：沈阳市住建局、沈阳市生态环境局

政策依据：《沈阳市绿色建筑发展专项资金管理办法》

核心导向：支持商业项目提升绿色运营水平，对获得 LEED 高等级认证或国内绿色建筑认证的项目给予一次性奖励，并享受税收优惠。

项目适配方向与奖励标准：

项目申请规划：

升级计划（2024 年 Q4-2025 年 Q2）：

光伏面板更新：更换 2000㎡老旧光伏面板，新增 500㎡高效光伏面板，总投入 600 万元；

绿色屋顶建设：在 4 层屋顶打造 1500㎡故宫主题绿色屋顶，总投入 400 万元；

中水回收系统升级：更新中水回收设备，提升回收效率至 80%，总投入 300 万元；

绿色升级总投入 1300 万元，满足 LEED 白金认证 “绿色设施投入超 1000 万元” 的要求，目标 2025 年 Q3 完成认证。

申请流程：

认证咨询（2024 年 Q3）：聘请 LEED 认证咨询机构（如美国绿色建筑协会授权的 “中国建筑科学研究院”），制定认证方案；

设施升级（2024 年 Q4-2025 年 Q2）：按认证要求完成绿色设施改造，同步收集改造数据（如发电量、节水量）；

认证申请（2025 年 Q3）：提交认证材料至美国绿色建筑协会，配合现场审核；

奖励申请（2025 年 Q4）：获得 LEED 白金认证后，向沈阳市住建局提交奖励申请，预计获补贴 200 万元，3 年税收优惠总计可节省成本约 300 万元。

风险规避：

选择经验丰富的认证咨询机构（需有 10 个以上商业项目 LEED 白金认证案例），避免因认证流程不熟悉导致延误；

绿色设施改造需与 LEED 认证标准严格对齐（如光伏面板需符合 “可再生能源利用” 标准），改造前需由咨询机构出具详细的技术规范书。

（三）招商创新与政策利用的协同机制

为实现 “招商策略落地” 与 “政策资金获取” 的双向赋能，建立协同机制，确保政策资源精准支撑招商创新：

1. 政策与招商的匹配规划

2. 跨部门协同执行

成立专项小组：由云阿云招商团队、恒隆财务团队、政策申请专员（1 名，负责对接政府部门）组成 “招商 - 政策协同小组”，每周召开会议同步招商进度与政策申请进展（如首店签约后，立即启动首店补贴申请材料准备）。

流程衔接：建立 “招商签约 - 政策申请” 衔接流程，如首店品牌签约后 7 天内，招商团队向政策专员提供品牌资质文件，政策专员在 15 天内完成首店认定申请材料准备，确保补贴申请不逾期。

（四）总结：招商创新与政策利用的核心价值

本次招商创新策略与政策资源利用，并非 “孤立执行”，而是形成 “数据驱动精准招商、集群协同提升粘性、全球联动打造稀缺性、政策赋能降低成本” 的完整闭环，其核心价值体现在三个层面：

招商效率提升：通过 “双模型” 算法，招商失误率从 15% 降至 5% 以下，首店从签约到开业周期缩短至 3 个月，远超行业平均水平，确保招商快速落地；

运营效益增长：三大品牌集群落地后，预计客群跨店消费率从 12% 提升至 35%，首店带动客流增长 15%，文化体验客群占比提升至 30%，为项目租金收入增长 15% 提供支撑；

成本风险降低：通过三大政策资源，预计 2024-2025 年累计获取补贴 1000 万元（中街改造补贴 400 万元、首店补贴 400 万元、绿色奖励 200 万元），覆盖项目升级成本的 25%，显著降低恒隆地产资金投入压力。

简言之，招商创新是 “提升项目竞争力的核心手段”，政策利用是 “降低升级成本的关键支撑”，二者协同发力，将推动项目从 “传统商业” 向 “文化 + 体验 + 首店” 复合型商业转型，为后续资产增值奠定坚实基础。

七、空间优化及场景体验

（一）空间优化核心方向：“文化赋能 + 功能升级 + 效率提升”

基于项目现有空间痛点（高楼层客流不足、功能分区混乱、绿色设施老化）与目标客群需求（Z 世代社交打卡、家庭客群一站式体验、文化客群沉浸体验），通过 “动线重构、分区主题化、绿色升级” 三大动作，实现空间价值最大化。

1. 动线优化：从“客流截留难”到“全域流转高效”

传统动线存在 “外部截留不足、内部死角多、高楼层引流弱” 三大问题（2023 年项目 1 层客流占比 62%，4-5 层仅 18%），需通过 “外部动线扩容 + 内部动线引导 + 主题化引流” 解决，具体落地细节如下：

1.1外部动线：提升中街步行街客流截留率

新增入口设计（2024 年 Q2 改造）：

门前广场活化（2024 年 Q1 改造）：

广场面积约 1000㎡，改造为 “故宫主题广场”：

增设 “故宫元素雕塑”（2 座，高 4 米，分别为沈阳故宫大政殿迷你复刻、故宫瑞兽麒麟造型），作为步行街客群打卡点；

设置 “临时快闪摊位”（10 个，每个面积 6㎡，售卖故宫文创、非遗手作小饰品），摊位租金按销售额 15% 抽成（降低入驻门槛）；

广场中央安装 “互动喷泉”（直径 8 米，喷水图案可随音乐变化，夜间搭配灯光形成 “故宫主题水幕电影”，播放故宫历史片段）。

预期效果：门前广场日均吸引客流 2000 人次，带动项目整体截留率从 4% 提升至 8%（目标值）。

1.2内部动线：消除死角，引导客流向高楼层流动

中庭环形动线优化（2024 年 Q3 改造）：

死角区域激活：4 层西侧原空置区（面积 800㎡）改造为 “故宫文化快闪区”，设置 “非遗手作体验台”（4 个，如羽毛画、剪纸）与 “文创零售货架”，通过中庭环形动线直接衔接 1-5 层，消除客流死角；

主题引导装置：各楼层中庭护栏设置 “楼层主题指引牌”（如 1 层 “潮流轻奢→BEAMS 首店”、3 层 “亲子乐园→奈尔宝”、4 层 “非遗体验→羽毛画工坊”），指引牌采用 “故宫黄” 底色 + 烫金字体，强化文化属性；

垂直交通优化：2-4 层电梯厅增设 “文化主题电梯”（3 部，内部装饰故宫壁画，播放故宫历史讲解音频），同时在 1 层电梯口设置 “高楼层活动提示屏”（显示 4 层非遗大师课、5 层露台餐饮开放信息）。

楼层联动引流策略：

推出 “楼层打卡任务”：顾客在 1 层（潮流区）、3 层（亲子区）、4 层（文化区）各打卡 1 个指定场景（如 1 层 BEAMS 首店、3 层奈尔宝乐园、4 层非遗工坊），可在 5 层餐饮区兑换 “满 100 减 30 元券”，目标带动高楼层客流占比从 18% 提升至 40%（目标值）；

数据支撑：北京某商业项目 2023 年通过 “楼层打卡” 活动，高楼层客流占比提升 22%，客群平均逛店楼层数从 1.8 层提升至 2.6 层，验证了该策略的有效性。

2. 功能分区优化：从 “杂乱布局” 到 “主题化高坪效”

针对各楼层现有功能短板（1 层缺乏潮流首店、3 层亲子业态不足、4 层体验空白），结合目标客群需求，打造 “一层一主题、一区一特色” 的功能分区，具体规划如下：

2.1 1F：潮流轻奢区 ——Z 世代与中产客群核心引流区

品牌组合与空间设计：

运营策略：

每月举办 “潮流首店日”：如 BEAMS 每月 1 次 “限定款发售”（如沈阳故宫主题 T 恤），Stüssy 举办 “潮流穿搭分享会”（邀请本地潮流博主），目标 1 层日均客流从 6000 人次提升至 8000 人次，整体坪效从 4 万元 /㎡/ 年提升至 4.5 万元 /㎡/ 年（目标值）。

2.2  2F：时尚零售区 —— 女性客群品质消费区

品牌组合与空间设计：

运营策略：

推出 “女性消费月”（每年 3 月、9 月）：联动 2F 所有品牌推出 “满减 + 赠品” 活动（如满 800 减 150 元，满 1500 元赠故宫主题丝巾），同时举办 “国潮穿搭大赛”（顾客上传穿搭照片，评选获胜者获品牌礼包），目标 2 层坪效从 2.8 万元 /㎡/ 年提升至 3.8 万元 /㎡/ 年（目标值）。

2.3  3F：家庭亲子区 —— 中产家庭一站式体验区

品牌组合与空间设计：

运营策略：

周末举办 “亲子文化活动”：如周六 “故宫手工课”（儿童制作宫灯）、周日 “亲子穿搭秀”（家长与孩子穿汉服走秀），活动需提前通过会员系统预约（免费参与），目标 3 层家庭客群占比从 25% 提升至 45%，坪效从 2.2 万元 /㎡/ 年提升至 3.2 万元 /㎡/ 年。

2.4  4F：文化体验区 —— 文化客群沉浸体验区

品牌组合与空间设计：

运营策略：

夏季推出 “露台餐饮季”：在 5 层户外露台（面积 500㎡）举办 “啤酒节”“烧烤派对”，搭配乐队演出，目标夜间客流占比从 20% 提升至 35%（目标值）；冬季推出 “暖冬美食节”（如老边饺子暖锅、居酒屋热饮套餐），带动 5 层冬季客流增长 20%，整体坪效从 1.8 万元 /㎡/ 年提升至 3.0 万元 /㎡/ 年（目标值）。

3. 绿色空间升级：从 “LEED 金奖” 到 “白金认证”

依托项目现有 LEED 金奖基础，通过 “设施更新 + 场景新增” 提升绿色运营水平，既符合政策导向（可申请绿色补贴），又能吸引环保偏好客群（2023 年调研显示 72% 的 Z 世代关注商业项目环保属性），具体升级方案如下：

3.1绿色设施更新（2024 年 Q4-2025 年 Q2）

光伏面板更新：

中水回收系统升级：

3.2绿色场景新增（2025 年 Q1-Q2）

4 层屋顶 “故宫主题绿色花园”：

设计细节：

面积 1500㎡，分为 “文化展示区”“休闲体验区”“生态种植区” 三大区域；

文化展示区：种植沈阳本地乡土植物（如油松、丁香、榆叶梅），搭配 “故宫元素景观小品”（微型红墙、石狮子雕塑、宫灯步道），设置 “绿色文化解说牌”（介绍植物特性与故宫园林历史）；

休闲体验区：布置 20 组 “环保材质休闲座椅”（采用再生塑料与木材混合材质），设置 5 个 “光伏充电座椅”（可给手机充电），打造 “会员沙龙场地”（可容纳 100 人，举办文化讲座、绿色生活分享会）；

生态种植区：开辟 500㎡“亲子种植园”（划分 100 个小地块，会员可认领种植蔬菜、花卉，由专业园艺师指导）。

预期效益：

生态效益：绿色屋顶可降低顶层温度 3-5℃，减少夏季空调能耗 15%（年节省电费 45 万元）；同时吸附 PM2.5，改善项目周边空气质量；

运营效益：绿色花园日均吸引客流 300 人次（以家庭客群、文化客群为主），会员沙龙场地出租收入约 20 万元 / 年（如企业团建、品牌发布会）；亲子种植园认领费用（200 元 / 块 / 年）可创收 2 万元 / 年。

各楼层 “绿植景观墙”：

设计细节：

在 1-5 层电梯厅、走廊两侧设置 “垂直绿植景观墙”（每层面积 50㎡，共 250㎡），采用 “模块化种植系统”（便于维护），种植耐阴植物（如绿萝、常春藤、虎皮兰）；

景观墙融入 “故宫文化元素”：如 1 层景观墙搭配 “故宫红墙” 背景板，3 层搭配 “儿童故宫插画” 背景板，4 层搭配 “非遗纹样” 背景板；

设置 “智能灌溉系统”（通过传感器监测土壤湿度，自动浇水，用水量仅为传统灌溉的 30%）。

预期效益：

提升空间舒适度：绿植景观墙可净化空气（每㎡绿植每天可吸收 0.1kg 二氧化碳），降低室内噪音 5-10 分贝，客群空间满意度从 85% 提升至 92%；

引流效果：景观墙成为 “打卡点”，预计日均打卡人数 200 人次，带动社交媒体曝光量 50 万次 / 年。

绿色空间运营策略：

推出 “绿色会员权益”：会员参与绿色活动（如亲子种植、绿色沙龙）可获 “绿色积分”，积分可兑换非遗体验券、餐饮折扣券；

联合环保组织（如沈阳环保志愿者协会）举办 “绿色公益活动”（如地球日 “环保主题市集”、世界环境日 “垃圾分类宣传”），提升项目社会形象，吸引环保偏好客群（预计环保客群占比从 10% 提升至 20%）。

（二）场景体验升级：“沉浸式 + 互动化 + 社交化”

围绕目标客群 “文化沉浸、社交打卡、品质社交” 需求，打造 “故宫 IP + 科技互动 + 专属空间” 的体验体系，具体落地案例与运营策略如下：

1. 文化沉浸式场景：“沈阳故宫 × 商业” 独家 IP 打造

1.1常设文化场景（2024 年 Q3 全面落地）

1 层中庭 “故宫数字展厅”：

沉浸设计细节：

面积 1000㎡，分为 “文物复刻展区”“AR 互动展区”“文化体验展区”；

文物复刻展区：陈列 20 件沈阳故宫文物复刻品（如清代珐琅器、满族服饰、故宫钟表），每件展品旁设置 “AR 扫码点”（扫码可观看文物 3D 模型，收听历史讲解音频，由沈阳故宫博物院专家录制）；

AR 互动展区：安装 3 台 “AR 沉浸式体验设备”（如 “故宫穿越” 装置，顾客站在设备前，可通过 AR 技术 “穿越” 到清代故宫场景，与虚拟皇帝、宫女互动拍照，照片可实时分享至社交平台）；

文化体验展区：设置 “故宫文创 DIY 工作台”（提供故宫纹样印章、文创材料包，顾客可制作故宫主题书签、笔记本，收费 38 元 / 份）。

运营数据支撑：

预期日均参观人数 2000 人次，其中 AR 互动参与率 60%（1200 人次 / 日），文创 DIY 购买率 30%（600 人次 / 日），文化体验展区月销售额 18 万元；

参考案例：西安大悦城 “故宫数字展” 2023 年日均参观人数 1800 人次，AR 互动参与率 55%，带动项目文化客群占比提升 18%，验证了数字展厅的引流效果。

3-4 层 “故宫文化连廊”：

沉浸设计细节：

连廊长度 50 米，宽度 4 米，顶部安装 “360° 数字投影设备”（每天 10:00-22:00 循环播放故宫四季景色动画，如春季故宫花开、冬季故宫雪景）；

连廊两侧墙面设置 “故宫文物展柜”（陈列 100 件小型故宫文创产品、非遗手作（如羽毛画、剪纸），标注产品背后的文化故事）；

地面铺设 “故宫纹样地贴”（如太和殿地砖纹样），搭配 “互动感应灯”（顾客走过时，地贴灯会亮起，显示对应的故宫文化解说）。

运营策略：

安排 “文化讲解员”（每天 10:00-18:00 驻场，穿清代服饰），为顾客讲解连廊文化内容，提供 “故宫知识问答” 互动（答对可获文创小礼品）；

预期连廊日均客流 1500 人次，顾客停留时间从 1 分钟提升至 5 分钟，带动 3-4 层店铺进店率提升 12%。

1.2季节性文化场景（2024 年全年规划）

2. 互动化场景：满足 Z 世代“社交打卡”需求

2.1互动装置落地（2024 年 Q4 完成）

1 层入口 “故宫元素互动屏”：

互动设计：

2 块 65 英寸触摸屏，安装 “故宫风格生成系统”：顾客上传自拍照片，系统可自动生成 “清代皇帝 / 皇后 / 宫女” 风格头像（提供 10 种故宫服饰模板），生成后可保存至手机或打印（免费打印，每天限 1000 份）；

互动屏关联项目会员系统：顾客分享生成的头像至朋友圈，可凭分享页面注册会员并领取 “满 200 减 50 元潮流品牌券”。

预期效果：

日均互动人数 800 人次（Z 世代占比 70%），会员注册转化率从 15% 提升至 30%（每天新增会员 240 人）；

生成的故宫风格头像在社交媒体自发传播，预计月曝光量 100 万次，带动项目话题性提升。

4 层文化区 “非遗手作互动台”：

互动设计：

设置 4 个互动台（羽毛画、剪纸、葫芦雕、满族刺绣），每个互动台配备 1 名非遗传承人（每周 5 - 周日驻场），提供 “15 分钟迷你体验”（免费，材料由项目提供，体验成品可带走）；

互动台配备 “直播设备”：非遗传承人现场教学过程同步直播至项目抖音账号，观众可在线提问，直播期间推出 “线下体验预约通道”（预约可享优先体验权）。

预期效果：

日均互动人数 500 人次（Z 世代占比 40%，家庭客群占比 50%），非遗体验预约率达 60%；

直播场均观看人数 1 万人次，每月为项目抖音账号新增粉丝 1 万 +，线下体验引流占比达 20%。

2.2夜间场景升级（2025 年 Q1 完成）

外立面 “故宫主题灯光秀”：

设计细节：

在项目东、南两侧外立面（面积 2000㎡）安装 “LED 全彩显示屏”，每天 19:00-22:00 播放 “故宫主题灯光动画”（每 30 分钟 1 场，每场 5 分钟）；

动画内容分为 “故宫历史篇”（展示沈阳故宫建筑演变）、“品牌联动篇”（结合场内品牌推出主题动画，如 BEAMS× 故宫潮流动画、奈尔宝 × 故宫亲子动画）、“节日定制篇”（如春节播放故宫年味动画、中秋播放故宫赏月动画）；

灯光秀配备 “环绕音响系统”（播放故宫主题音乐，如《故宫的记忆》），增强沉浸感。

预期效果：

灯光秀日均吸引围观客流 500 人次（以中街步行街观光客、年轻客群为主），带动项目夜间进店率从 20% 提升至 35%；

成为 “中街夜地标”，小红书、抖音相关话题（如 #沈阳皇城恒隆故宫灯光秀 #）月曝光量 200 万次，夜间客流占比从 20% 提升至 35%（目标值）。

3. 社交化场景：提升客群停留与复购

3.1会员专属场景（2024 年 Q4 落地）

4 层 “会员沙龙空间”：

空间设计：

面积 300㎡，分为 “文化沙龙区”“品牌品鉴区”“休闲洽谈区”；

文化沙龙区：配备投影、音响设备，可容纳 80 人，定期举办 “故宫历史讲座”（邀请沈阳故宫博物院专家）、“非遗文化分享会”；

品牌品鉴区：与场内品牌合作，每月举办 “轻奢品牌新品品鉴会”（如 Coach 新品发布会）、“高端餐饮品鉴会”（如老边饺子新菜品试吃）；

休闲洽谈区：布置 10 组 “高端休闲座椅”，提供免费咖啡、茶点，设置 “会员专属书架”（陈列故宫文创书籍、时尚杂志）。

运营策略：

会员等级差异化权益：金卡会员（年消费 5 万元 +）可免费参与所有沙龙活动，优先预约品牌品鉴会；银卡会员（年消费 1-5 万元）可参与文化沙龙，品牌品鉴会需支付 98 元 / 人；

活动预约制：通过会员系统提前 1 周开放预约，限制人数（如文化讲座限 80 人），确保活动质量；

预期效果：每月举办活动 10 场，场均参与人数 50 人，金卡会员参与率达 60%，会员复购率从 30% 提升至 50%（目标值）。

3.2公共社交场景（2025 年 Q1 落地）

3 层 “共享办公轻空间”：

空间设计：

面积 200㎡，设置 20 个 “共享办公工位”（配备桌椅、高速 WiFi、充电插座），5 个 “独立洽谈室”（可容纳 4-6 人，用于小型会议）；

空间装修采用 “简约 + 故宫元素” 风格（如故宫黄墙面、文创装饰画），提供 “打印、复印、扫描” 免费服务（每天限 100 页 / 会员）；

关联项目餐饮品牌：会员在共享空间办公满 2 小时，可获 “Wagas 轻食满 50 减 20 元券”。

运营策略：

免费对会员开放（非会员需支付 20 元 / 小时），通过会员系统预约工位（可提前 1 天预约，单次预约限 4 小时）；

与周边企业合作：为周边中小企业提供 “临时办公套餐”（1000 元 / 月，含 20 小时共享工位 + 2 次独立洽谈室使用 + 餐饮折扣券）；

预期效果：日均使用人数 80 人次（以年轻白领、自由职业者为主），会员办公后餐饮消费转化率达 40%（使用 Wagas 优惠券），共享空间月创收 5 万元（非会员收费 + 企业套餐收入）。

5 层露台 “社交餐吧”：

空间设计：

面积 500㎡，分为 “餐酒区”“表演区”“休闲区” 三大区域；

餐酒区：设置 15 张户外餐桌（可容纳 60 人），提供 “轻食 + 鸡尾酒” 菜单（如三文鱼沙拉、故宫主题鸡尾酒 “红墙落日”，客单价 80-150 元），餐具采用环保材质（可降解塑料、再生玻璃）；

表演区：搭建小型舞台（15㎡），配备音响、灯光设备，每周五、周六晚举办 “小型演出”（如民谣演唱、爵士乐队演奏）；

休闲区：布置 10 组 “户外沙发”，设置 “星空灯光”（顶部安装 LED 星灯，营造夜间氛围），提供 “桌游、卡牌” 等社交道具（免费借用）。

运营策略：

分时运营：工作日 17:00-22:00 开放（主打 “下班社交”），周末 11:00-24:00 开放（主打 “周末休闲”）；

主题活动：每周举办 1 次 “主题社交夜”（如周一 “单身交友夜”、周三 “桌游社交夜”），参与者需通过项目小程序报名（会员免费，非会员 39 元 / 人）；

会员权益：金卡会员可免费预约 “露台景观位”（最佳观赏演出位置），消费享 8 折优惠；

预期效果：日均客流 150 人次（Z 世代占比 70%），周末演出期间上座率达 90%，露台餐吧月销售额 80 万元，带动 5 层整体客流增长 30%。

（三）空间优化与场景体验协同落地机制

为避免 “空间改造与场景运营脱节”，建立 “设计 - 运营 - 反馈” 协同机制，确保空间价值与体验效果最大化：

1. 跨团队协同执行

联合工作组：由云阿云空间设计团队、运营团队、营销团队与恒隆工程团队、物业团队组成 “空间体验专项工作组”，每周召开协同会议：

设计团队：同步空间改造进度（如光伏顶棚施工、露台餐吧装修），确保符合场景运营需求（如露台舞台尺寸满足演出要求）；

运营团队：反馈客群体验需求（如非遗互动台需增加座椅），提出空间调整建议；

物业团队：负责改造期间的现场管理（如施工安全、客流疏导），确保不影响现有运营。

进度管控：制定 “空间改造与场景落地甘特图”，明确关键节点（如 2024 年 Q2 完成外部动线改造、2024 年 Q3 落地故宫数字展厅），每延迟 1 天，相关团队需提交整改报告，确保按时落地。

2. 客群反馈迭代

体验反馈收集：

线上：在项目小程序设置 “空间体验反馈入口”，收集客群对空间设计（如绿植景观墙、共享办公区）、场景活动（如非遗体验、露台演出）的评分与建议（5 分制评分，开放文字留言）；

线下：在各楼层设置 “体验反馈箱”，安排工作人员随机访谈（每周访谈 100 名客群），重点了解 “空间舒适度”“场景吸引力”“消费意愿” 三大维度。

迭代优化：每月根据反馈数据调整：

空间调整：如非遗互动台使用率低（反馈 “位置隐蔽”），则在 1 层入口增设引导标识；

场景优化：如露台餐吧 “主题社交夜” 参与率低（反馈 “活动形式单一”），则增加 “DIY 鸡尾酒体验”“乐队互动游戏” 等环节。

3. 成本与效益管控

成本分摊：空间改造与场景运营成本按 “恒隆地产 + 云阿云 + 品牌合作” 三方分摊：

恒隆地产：承担主要改造成本（如光伏面板更新、外部动线改造），占比 60%；

云阿云：承担场景运营成本（如非遗传承人劳务费、演出费用），占比 20%；

品牌合作：首店品牌、餐饮品牌承担部分场景成本（如 BEAMS 承担潮流区主题装饰费用、露台餐吧承担演出费用），占比 20%。

效益监测：建立 “空间 - 场景 - 效益” 关联监测模型，如：

监测 “故宫数字展厅” 的客流数据（日均 2000 人次）与周边品牌销售额（如故宫文创店月销 32 万元），计算场景对零售的带动系数（1.6 倍）；

监测 “绿色屋顶花园” 的会员使用率（金卡会员占比 60%）与会员复购率（提升至 55%），评估绿色空间对会员粘性的提升效果。

（四）效果监测体系与目标达成评估

1. 核心指标监测体系

2. 目标达成评估

短期评估（2024 年底）：

空间效率：高楼层客流占比提升至 30%，1-5 层坪效提升至 3.3 万元 /㎡/ 年；

场景吸引力：文化场景参与率提升至 15%，夜间客流占比提升至 28%；

客群粘性：会员复购率提升至 40%，客群平均停留时间提升至 2.0 小时。

长期评估（2025 年底）：

空间效率：高楼层客流占比达 40%，整体坪效达 3.8 万元 /㎡/ 年（较 2023 年增长 31%）；

场景吸引力：文化场景参与率达 25%，夜间客流占比达 35%，成为中街文化体验与夜间消费地标；

绿色价值：完成 LEED 白金认证，年节水量 1.5 万吨，年发电量 35 万度，绿色客群占比达 20%；

资产增值：空间优化与场景升级带动项目租金收入增长 25%，资产估值提升 20%，实现 “空间价值 - 体验价值 - 资产价值” 的三重提升。

（五）总结：空间优化与场景体验的核心价值

本次空间优化与场景体验升级，并非简单的 “硬件改造”，而是基于 “文化赋能 + 客群需求 + 绿色趋势” 的 “价值重构”，其核心价值体现在三个层面：

解决现有痛点：通过动线优化解决 “高楼层客流不足”，通过功能分区主题化解决 “业态混乱”，通过绿色升级解决 “设施老化”，2025 年高楼层客流占比提升至 40%，坪效增长 31%，彻底扭转 “空间低效” 局面；

打造差异化竞争力：以 “故宫 IP + 科技互动” 打造独家文化场景，以 “共享办公 + 露台餐吧” 满足社交需求，形成 “文化体验 + 社交消费” 的差异化标签，区别于 K11 的艺术场景、大悦城的大众娱乐，吸引目标客群；

支撑资产长期增值：绿色空间升级助力 LEED 白金认证，带来租金溢价（预计 10%）；场景体验提升客群粘性，推动租金收入增长 25%；最终实现资产估值提升 20%，为后续 REITs 对接奠定基础。

简言之，空间优化是 “骨架”，场景体验是 “血肉”，二者协同发力，将项目从 “传统购物中心” 升级为 “文化赋能型体验空间”，成为东北商业市场中兼具 “文化价值、运营效益、资产价值” 的标杆项目。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库