商业地产案例分享-沈阳皇城恒隆广场项目（四）-商业地产

商业地产案例分享-沈阳皇城恒隆广场项目（四）

原创李桂松李富松段小丽云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告为北京云阿云为沈阳皇城恒隆广场定制的专项提升方案。报告深度融合全球商业趋势、沈阳本地市场数据与项目运营沉淀，聚焦“空间、招商、业态、资产”四大核心，旨在破解项目当前客流转化低、场景竞争力弱等痛点，通过“文化赋能+算法驱动+首店集群”策略，助力项目巩固商圈地位，实现短期租金增长与长期资产增值的阶梯式目标。全文共98500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

沈阳皇城恒隆广场运营提升与资产优化管理专项报告

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

九、业态规划及品牌焕新

（一）业态规划调整：“降零售、升体验、优餐饮”

基于项目 2023 年业态运营数据（零售坪效 2.8 万元 /㎡/ 年、体验坪效 3.2 万元 /㎡/ 年）与沈阳商业消费趋势（体验消费增速 22%、轻奢消费增速 28%），通过 “占比优化 + 跨界融合” 重构业态体系，实现 “低效淘汰、高效扩容、体验增值” 的目标。

1. 业态占比优化：数据驱动的精准调整

1.1调整前后对比及核心逻辑（2023 年现状 vs 2025 年目标）

业态类型	调整前（2023 年）	调整后（2025 年）	面积变化（㎡）	调整逻辑与数据支撑
传统零售	占比 65%（6.9 万㎡），其中低效大众服饰占 30%（2.1 万㎡），坪效 2.8 万元 /㎡/ 年	占比 40%（4.4 万㎡），保留轻奢 / 国潮等高效零售，淘汰 30% 低效品类	减少 2.5 万㎡	1. 低效逻辑：2023 年大众服饰销售额同比下降 12%，坪效低于 2 万元 /㎡/ 年的品牌占比 45%（如某国产女装品牌坪效仅 1.8 万元 /㎡/ 年），需优先淘汰；2. 保留逻辑：轻奢 / 国潮零售坪效 3.5-4.5 万元 /㎡/ 年（如 lululemon 坪效 4.2 万元 /㎡/ 年），占比从 35% 提升至 40%，确保零售板块收益稳定
体验业态	占比 20%（2.2 万㎡），仅覆盖影院 / 基础亲子，坪效 3.2 万元 /㎡/ 年	占比 35%（3.8 万㎡），新增文化 / 健康 / 高端亲子，坪效目标 3.8 万元 /㎡/ 年	增加 1.6 万㎡	1. 需求支撑：2023 年沈阳体验消费市场规模达 120 亿元，年增速 22%，Z 世代与家庭客群对体验需求满足率仅 30%；2. 收益支撑：北京某项目体验业态占比提升至 35% 后，客群停留时间从 1.5 小时增至 2.5 小时，带动整体销售额增长 30%，验证体验业态的拉动作用
餐饮业态	占比 15%（1.6 万㎡），大众同质化餐饮占 60%（0.96 万㎡），坪效 2.9 万元 /㎡/ 年	占比 20%（2.2 万㎡），新增特色 / 高端餐饮，减少 40% 大众品类	增加 0.6 万㎡	1. 淘汰逻辑：大众火锅 / 烧烤类餐饮坪效仅 2.0-2.5 万元 /㎡/ 年（如某连锁火锅店坪效 2.2 万元 /㎡/ 年），且客群重合度与大悦城达 70%，同质化严重；2. 新增逻辑：特色餐饮坪效 3.0-3.5 万元 /㎡/ 年（如米其林推荐餐厅坪效 3.2 万元 /㎡/ 年），沈阳高端餐饮需求增速 18%，市场空间充足
配套服务	占比 0%，无便民服务业态	占比 5%（0.5 万㎡），新增高端便民 / 宠物服务	新增 0.5 万㎡	1. 需求支撑：2023 年项目会员调研显示，65% 的中产客群 “希望商场提供高端洗衣、宠物托管” 服务；2. 粘性支撑：上海某项目引入配套服务后，会员复购率从 35% 提升至 50%，配套服务虽坪效仅 1.8 万元 /㎡/ 年，但能显著提升客群粘性

1.2各楼层业态占比细化（2025 年目标）

楼层	核心业态	业态占比	代表品牌	坪效目标（万元 /㎡/ 年）
1F	潮流轻奢零售（70%）+ 特色餐饮（30%）	零售 70%、餐饮 30%	BEAMS、Coach、%Arabica	4.5
2F	时尚零售（80%）+ 配套服务（20%）	零售 80%、服务 20%	密扇、APM Monaco、高端洗衣店	3.8
3F	亲子体验（60%）+ 儿童零售（40%）	体验 60%、零售 40%	奈尔宝、金宝贝、巴拉巴拉高端线	3.2
4F	文化体验（70%）+ 高端服务（30%）	体验 70%、服务 30%	故宫文创、非遗工坊、Let's Relax SPA	3.0
5F	特色餐饮（90%）+ 休闲体验（10%）	餐饮 90%、体验 10%	老边饺子（米其林）、鸟剑居酒屋、露台餐吧	3.0

2. 业态组合创新：“跨界融合 + 生态协同” 落地案例

通过 “业态跨界” 打破传统边界，实现 “1+1＞2” 的消费转化，具体落地模式与案例如下：

2.1零售 + 体验：从 “单一售卖” 到 “沉浸体验”

模式 1：国潮零售 + 非遗体验

落地品牌：密扇（国潮女装）+ 沈阳羽毛画非遗工坊

融合细节：

空间联动：在密扇店内设置 15㎡“羽毛画体验角”，顾客购买服饰满 1000 元可免费参与 30 分钟羽毛画 DIY（由非遗传承人指导），成品可带走或装饰在服饰上；

产品联动：推出 “密扇 × 羽毛画联名款服饰”（服饰刺绣融入羽毛画元素），限量 100 件，售价 1599 元 / 件，线上线下同步发售；

预期效果：密扇门店客流提升 35%，客单价从 800 元提升至 1200 元，非遗体验参与率达 40%，带动羽毛画文创产品销售额增长 25%。

模式 2：运动零售 + 迷你健身

落地品牌：lululemon（运动服饰）+ 迷你瑜伽馆

融合细节：

空间联动：在 lululemon 门店旁设置 30㎡“迷你瑜伽区”，配备瑜伽垫、镜子等设备，每日举办 2 场免费瑜伽体验课（由专业教练授课），顾客需穿着 lululemon 服饰参与（可现场试穿）；

会员联动：lululemon 会员可凭消费凭证兑换瑜伽课次卡（满 2000 元兑换 5 次），瑜伽学员购买 lululemon 服饰享 9 折优惠；

案例参考：上海前滩太古里 lululemon 门店通过 “零售 + 瑜伽体验” 模式，门店坪效从 4.0 万元 /㎡/ 年提升至 5.2 万元 /㎡/ 年，会员复购率提升 20%。

2.2餐饮 + 文化：从 “单一用餐” 到 “文化消费”

模式 1：东北菜餐厅 + 故宫文创

落地品牌：老边饺子（米其林推荐店）+ 故宫文创快闪区

融合细节：

空间联动：在餐厅内设置 20㎡“故宫文创区”，售卖故宫主题餐具（如宫灯造型筷子、红墙纹样餐盘）、零食（如故宫主题点心），顾客用餐满 300 元可获文创产品 8 折券；

场景联动：推出 “故宫主题饺子宴”（饺子造型为故宫瑞兽，如狮子、龙），搭配故宫元素餐具，用餐期间播放故宫历史讲解音频；

预期效果：餐厅客单价从 120 元提升至 180 元，文创区月销售额达 15 万元，顾客停留时间从 1 小时提升至 1.5 小时。

模式 2：咖啡书店 + 文化沙龙

落地品牌：诚品生活快闪店（咖啡 + 书店）+ 文化沙龙区

融合细节：

空间联动：在快闪店内设置 50㎡“文化沙龙区”，每周举办 1 场活动（如作家签售会、故宫专家讲座），参与者需消费咖啡或书籍满 50 元方可入场；

产品联动：推出 “文化主题咖啡”（如 “故宫红墙拿铁”“非遗剪纸拉花咖啡”），搭配书籍套餐（咖啡 + 指定书籍享 8 折）；

预期效果：快闪店日均客流 300 人次，文化沙龙场均参与人数 80 人，书籍销售额占比从 30% 提升至 50%。

2.3体验 + 服务：从 “单一体验” 到 “全链条服务”

模式 1：亲子乐园 + 亲子早教

落地品牌：奈尔宝亲子乐园 + 金宝贝高端早教

融合细节：

会员联动：奈尔宝年卡会员可免费获得金宝贝 2 节早教体验课，金宝贝会员购买奈尔宝门票享 7 折优惠；

服务联动：在奈尔宝内设置 “早教咨询台”，金宝贝老师定期驻场，为家长提供免费亲子教育咨询，同时推荐早教课程；

数据支撑：北京某项目通过 “亲子乐园 + 早教” 联动，亲子客群消费转化率从 15% 提升至 35%，早教中心坪效从 3.0 万元 /㎡/ 年提升至 3.8 万元 /㎡/ 年。

模式 2：高端 SPA + 健康管理

落地品牌：Let's Relax SPA（东北首店）+ 健康管理机构

融合细节：

服务联动：顾客做完 SPA 后可免费获得健康管理机构提供的 “基础体检”（如血压、体脂检测）与健康报告解读，健康管理机构客户购买 SPA 套餐享 8 折优惠；

产品联动：推出 “SPA + 健康管理” 联名套餐（如 “泰式 SPA + 季度健康监测”，售价 2999 元，单独购买需 3800 元）；

预期效果：SPA 门店客流提升 25%，客单价从 800 元提升至 1200 元，健康管理机构新客获取成本降低 40%。

（二）各楼层规划布局及品牌落位策略

1.地上 1 层：故宫文化 + 潮流轻奢首店区（面积占比 18%）

定位升华

打造 “中街商圈文化潮流地标”，以 “东北首店潮流品牌 + 故宫元素轻奢零售” 为核心，填补沈阳 “Z 世代潮流首店消费 + 中产客群文化轻奢购物” 空白，强化项目 “文化 + 首店” 双标签。将全天客流占比从当前 22% 提升至 32%，成为项目 “品牌影响力核心区”，吸引全城年轻客群与文化消费客群到访。

主要业态

东北首店潮流品牌、故宫主题轻奢零售、国风网红美妆、文化快闪店、高端数码服务

品牌组合

东北首店潮流品牌：BEAMS 东北首店（300㎡，日本潮牌，含服饰 + 故宫联名文创，Z 世代认知度 65%）、Stüssy 沈阳首店（200㎡，美国街头潮牌，主打限量款服饰）、寻找独角兽潮玩东北首店（150㎡，含潮玩展示 + DIY 体验，热门 IP 如 RiCO、卓大王）；

故宫主题轻奢零售：Coach 故宫联名货柜（250㎡，轻奢箱包，含沈阳限定红墙纹样系列）、Michael Kors 轻奢集合店（200㎡，涵盖服饰 + 配饰，搭配故宫元素陈列）、周大福荟馆故宫文创店（180㎡，黄金首饰 + 故宫主题摆件）、琥福珠宝、帝车星腕表（180㎡，黄金珠宝+钻石定制+钟表名品饰品）；

国风网红美妆：花西子沈阳首店（200㎡，国风美妆，店内设故宫红墙试妆区）、完美日记故宫主题店（150㎡，含 AI 美妆测评设备）、月魁星及凤池夸高化高端美妆品牌；

文化快闪店（200㎡，每 2 个月更换 1 个主题）：故宫文创快闪、东北非遗手作快闪、国潮设计师品牌快闪（如密扇）；

高端数码服务：华为智能生活馆（150㎡，高端数码体验，含故宫主题定制壳膜）、戴森服务体验店（100㎡，产品试用 + 售后维修，搭配绿色节能展示）。

租金水平

东北首店潮流品牌：BEAMS 380-400 元 /㎡/ 月（扣点率 12-13%，享受辽宁省首店补贴，首 6 个月免 35% 租金）、Stüssy 350-370 元 /㎡/ 月（扣点率 11-12%）、寻找独角兽 320-340 元 /㎡/ 月（扣点率 10-11%）；

故宫主题轻奢零售：Coach 360-380 元 /㎡/ 月（扣点率 11-12%）、Michael Kors 340-360 元 /㎡/ 月（扣点率 10-11%）、周大福荟馆 320-340 元 /㎡/ 月（扣点率 9-10%）琥福珠宝、帝车星腕表320-340 元 /㎡/ 月（扣点率 9-10%）；

国风网红美妆：花西子 320-340 元 /㎡/ 月（扣点率 11-12%）、完美日记 300-320 元 /㎡/ 月（扣点率 10-11%）；

文化快闪店：320 元 /㎡/ 月（短期租赁，免基础装修费，目标年均举办 6 场，创收 40 万元）；

高端数码服务：华为智能生活馆 240-260 元 /㎡/ 月（无扣点）、戴森 220-240 元 /㎡/ 月（无扣点）。

焕新重点

首店文化融合：在 BEAMS、Stüssy 店内设置 “故宫潮流联名区”，推出沈阳限定款（如 BEAMS 故宫瑞兽图案 T 恤、Stüssy 红墙 LOGO 卫衣），店外打造 “故宫红墙 + 潮牌 LOGO” 打卡墙，提升文化辨识度；

美妆体验升级：花西子增设 “故宫妆造体验区”（汉服 + 国风妆容套餐，228 元 / 套），完美日记引入 “AI 故宫妆容推荐系统”（扫码匹配故宫风格妆容），增强互动体验；

快闪联动引流：文化快闪店与 4 层非遗体验区联动（如购买故宫文创快闪产品，可获非遗手作体验券），带动高楼层客流，避免 1 层客流积压。

特色活动与政策支持

每季 “首店文化节”：新首店开业期间推出 “故宫联名款首发”（如 Coach 沈阳限定红墙包），会员消费满 1200 元可参与 “首店专属抽奖”（奖品含故宫文创礼盒、非遗体验名额），目标首店开业期间单日客流突破 1.8 万人次；

潮流会员权益：金卡会员享 “首店新品优先购”“私人导购搭配服务”，生日当月可获 “潮流品牌 8 折 + 故宫文创赠品”，目标高端潮流客群复购率从 28% 提升至 48%；

线上引流活动：在抖音、小红书发起 “# 皇城恒隆 1F 故宫潮玩打卡” 话题挑战，参与用户可获 120 元潮流品牌代金券（满 600 元可用），目标话题播放量超 600 万次，线上引流占比提升至 28%。

布局策略

主入口（中街步行街侧）布局 BEAMS、Stüssy，利用 18 米宽临街玻璃幕墙展示 “故宫 + 潮牌” 联名海报，搭配故宫元素引导灯箱，吸引步行街客流驻足；

中庭区域布局寻找独角兽、花西子，设置 “故宫潮玩互动装置”（巨型故宫瑞兽潮玩雕塑、国风美妆拍照墙），打造 “中庭引流核”，带动周边品牌客流；

扶梯口附近布局文化快闪店、华为智能生活馆，设置 “楼层文化指引牌”（如 “3 层：故宫亲子区→”“4 层：非遗体验区→”），引导客群向家庭客群楼层与文化体验区流动，平衡各楼层客流。

2.地上 2 层：国潮零售 + 时尚配饰区（面积占比 16%）

定位升华

打造 “中街国潮时尚聚集地”，以 “国潮设计师品牌 + 故宫元素配饰零售” 为核心，聚焦 25-35 岁女性客群，填补沈阳 “国潮品质消费 + 配饰场景化购物” 空白。将全天客流占比从当前 18% 提升至 25%，成为项目 “女性客群核心消费区”，提升客群平均停留时间至 1.8 小时。

主要业态

国潮设计师服饰、故宫主题配饰、轻奢箱包、女性生活服务、跨界零售快闪

品牌组合

国潮设计师服饰：密扇国潮店（200㎡，国内设计师品牌，服饰融入满族刺绣元素）、李宁 LNG 高端线（180㎡，运动国潮，含故宫联名运动服）、古良吉吉服饰配件店（150㎡，国潮包袋 + 服饰搭配）；

故宫主题配饰：APM Monaco 故宫元素店（150㎡，轻奢饰品，含沈阳故宫建筑纹样系列）、潘多拉故宫主题柜（120㎡，串饰含故宫瑞兽元素）、老凤祥故宫文创首饰（180㎡，黄金首饰 + 故宫纹样摆件）；

轻奢箱包：Charles & Keith 故宫联名店（150㎡，时尚箱包，含红墙纹样系列）、Longchamp 轻奢店（120㎡，折叠包 + 配饰）、云霞兽皮具轻奢店（120㎡，鞋帽箱包 + 配饰）；

女性生活服务：TONI&GUY 高端美发（120㎡，提供 “国潮发型设计”）、美甲美睫工作室（80㎡，故宫色系美甲套餐）；

跨界零售快闪（150㎡，每 3 个月更换 1 个品牌）：国潮香薰快闪（如观夏）、故宫文具快闪、女性设计师饰品快闪。

租金水平

国潮设计师服饰：密扇 320-340 元 /㎡/ 月（扣点率 10-11%，享受中街文化补贴，首 4 个月免 30% 租金）、李宁 LNG 300-320 元 /㎡/ 月（扣点率 9-10%）、古良吉吉 280-300 元 /㎡/ 月（扣点率 8-9%）；

故宫主题配饰：APM Monaco 340-360 元 /㎡/ 月（扣点率 10-11%）、潘多拉 320-340 元 /㎡/ 月（扣点率 9-10%）、老凤祥 300-320 元 /㎡/ 月（扣点率 8-9%）；

轻奢箱包：Charles & Keith 、280-300 元 /㎡/ 月（扣点率 9-10%）、Longchamp 300-320 元 /㎡/ 月（扣点率 10-11%）云霞兽皮具（鞋帽箱包饰品）280-300 元 /㎡/ 月（扣点率 9-10%）、；

女性生活服务：TONI&GUY 220-240 元 /㎡/ 月（扣点率 12-13%）、美甲美睫工作室 180-200 元 /㎡/ 月（扣点率 10-11%）；

跨界零售快闪：280 元 /㎡/ 月（免基础装修，目标年均举办 4 场，创收 20 万元）。

焕新重点

国潮场景营造：在密扇、李宁 LNG 店内设置 “国潮试衣间”（墙面装饰满族刺绣、故宫红墙元素），走廊打造 “国潮文化连廊”（展示国潮设计师手稿、故宫纹样演变）；

配饰体验优化：APM Monaco 增设 “故宫配饰定制区”（可在饰品刻字添加故宫元素），潘多拉推出 “故宫串饰 DIY 套餐”（自选瑞兽串饰搭配，含专属包装）；

服务联动消费：TONI&GUY 与国潮服饰品牌联动（做国潮发型可获服饰满 500 减 100 元券），美甲工作室与配饰品牌合作（做故宫色系美甲可获配饰 9 折券）。

特色活动与政策支持

每月 “国潮时尚日”：联动楼层品牌推出 “国潮搭配套餐”（如密扇服饰 + APM 饰品组合，立减 200 元），邀请国潮设计师到店举办 “穿搭分享会”，目标活动日客流提升 30%；

女性会员权益：银卡及以上女性会员享 “配饰免费清洗”“国潮服饰优先试穿”，消费满 800 元可获 “美甲体验券”，目标女性客群复购率从 32% 提升至 50%；

线上种草活动：联合沈阳本地女性 KOL（如时尚博主 “沈阳穿搭指南”）拍摄楼层国潮搭配视频，在小红书、抖音发布，粉丝到店消费可享专属折扣，目标线上引流占比提升至 22%。

布局策略

临街次入口布局密扇、李宁 LNG，利用 8 米宽展示窗陈列国潮新品 + 故宫元素装饰，吸引女性客群进店；

核心通道布局 APM Monaco、潘多拉，设置 “配饰场景化展台”（如 “故宫宴会搭配展台”“日常通勤搭配展台”），引导客群沉浸式购物；

电梯口附近布局 TONI&GUY、跨界快闪店，设置 “女性服务指引牌”（如 “美甲美睫→”“3 层亲子区→”），兼顾女性客群自身消费与家庭需求引导。

3.地上 3 层：故宫亲子 + 家庭服务区（面积占比 17%）

定位升华

打造 “中街高端亲子文化体验地”，以 “沈阳首店亲子乐园 + 故宫主题家庭服务” 为核心，聚焦 29-40 岁中产家庭客群，填补沈阳 “高端亲子体验 + 家庭文化消费” 空白。将全天客流占比从当前 15% 提升至 23%，家庭客群平均停留时间从 1.2 小时提升至 2.5 小时，成为项目 “家庭客群核心区”。

主要业态

沈阳首店亲子乐园、故宫主题儿童零售、高端亲子早教、家庭配套服务、亲子餐饮

品牌组合

沈阳首店亲子乐园：奈尔宝高端亲子乐园（1000㎡，含故宫建筑积木区、非遗手作体验角，适合 3-10 岁儿童）；

故宫主题儿童零售：巴拉巴拉高端线（200㎡，儿童服饰含故宫瑞兽图案）、爱慕儿童故宫主题店（150㎡，儿童内衣 + 家居服，搭配故宫元素陈列）、乐高故宫主题店（180㎡，含沈阳故宫建筑模型积木）；

高端亲子早教：金宝贝高端早教中心（300㎡，提供 “故宫文化早教课程”，如故宫历史小课堂）；

家庭配套服务：海马体家庭摄影（200㎡，含故宫主题拍摄套餐，如亲子汉服写真）、亲子理发（80㎡，儿童理发 + 简易造型，搭配故宫动画播放）；

亲子餐饮：奈尔宝旗下 mini Bistro（300㎡，儿童营养套餐 + 家长轻食，餐具为故宫元素）。

租金水平

沈阳首店亲子乐园：奈尔宝 280-300 元 /㎡/ 月（扣点率 8-9%，享受沈阳首店补贴，首 8 个月免 40% 租金）；

故宫主题儿童零售：巴拉巴拉 260-280 元 /㎡/ 月（扣点率 9-10%）、爱慕儿童 240-260 元 /㎡/ 月（扣点率 8-9%）、乐高 280-300 元 /㎡/ 月（扣点率 10-11%）；

高端亲子早教：金宝贝 220-240 元 /㎡/ 月（扣点率 12-13%）；

家庭配套服务：海马体家庭摄影 240-260 元 /㎡/ 月（扣点率 10-11%）、亲子理发 180-200 元 /㎡/ 月（扣点率 11-12%）；

亲子餐饮：mini Bistro 260-280 元 /㎡/ 月（扣点率 11-12%）。

焕新重点

亲子文化融合：奈尔宝内设置 “故宫小课堂”（每周六、日举办，教儿童绘制故宫纹样），乐高店推出 “沈阳故宫积木拼搭赛”（每月 1 次，获胜者获故宫文创）；

服务体验升级：海马体家庭摄影提供 “故宫服饰租赁”（亲子汉服、满族服饰），金宝贝早教与奈尔宝联动（早教会员可获奈尔宝门票 8 折）；

家长休息优化：在奈尔宝周边设置 “家长休憩区”（提供免费咖啡、充电插座、儿童监控屏幕），搭配故宫文创书籍阅读角，提升家长等待体验。

特色活动与政策支持

每季 “故宫亲子节”：举办 “亲子故宫手作大赛”（如共同制作宫灯、剪纸）、“儿童故宫时装秀”（穿着故宫元素儿童服饰走秀），参与家庭可获亲子餐饮折扣券，目标活动期间家庭客流突破 1.2 万人次；

家庭会员权益：家庭卡会员享 “奈尔宝门票 7 折”“亲子摄影满减”（满 1000 减 200 元），生日当月可获 “儿童故宫文创礼盒”，目标家庭客群复购率从 30% 提升至 52%；

社群运营活动：建立 “皇城恒隆亲子社群”，定期推送故宫亲子活动预告、育儿知识，组织线下 “亲子故宫研学”（如参观沈阳故宫后到店做手作），目标社群人数达 5000 人。

布局策略

3 层直达户外扶梯入口附近布局奈尔宝，设置 “故宫亲子引导装置”（如巨型故宫瑞兽雕塑、儿童指引地贴），直接承接步行街家庭客流；

核心区域布局乐高、巴拉巴拉，围绕奈尔宝形成 “亲子零售圈”，方便家庭客群 “游玩 + 购物” 一站式消费；

边缘区域布局金宝贝、海马体，设置 “亲子服务动线”（从奈尔宝到早教 / 摄影区有专属引导标识），避免亲子乐园客流过于集中，均衡楼层布局。

4.地上 4 层：故宫文化 + 高端体验区（面积占比 19%）

定位升华

打造 “东北文化体验标杆区”，以 “故宫主题文化体验 + 高端服务” 为核心，覆盖全年龄段文化消费客群，填补沈阳 “沉浸式文化体验 + 高端休闲服务” 空白。将全天客流占比从当前 12% 提升至 20%，文化客群平均停留时间从 1.0 小时提升至 2.2 小时，成为项目 “文化品牌核心区”。

主要业态

故宫文创旗舰店、东北非遗手作工坊、高端 SPA、文化书店、艺术展览空间

品牌组合

故宫文创旗舰店：沈阳故宫文创官方店（300㎡，含故宫文物复刻品、文创文具、家居用品，独家发售沈阳故宫限定款）；

东北非遗手作工坊：沈阳羽毛画体验店（150㎡，非遗传承人驻场教学）、满族剪纸工坊（100㎡，提供 DIY 体验）、葫芦雕艺术店（80㎡，展示 + 售卖非遗作品）；

高端 SPA：Let's Relax SPA 东北首店（400㎡，泰式 SPA，含故宫主题包间，如 “红墙阁”“瑞兽阁”）；

文化书店：诚品生活快闪书店（250㎡，含故宫历史书籍、东北文化读物，设置阅读沙龙区）；

艺术展览空间（200㎡，每 3 个月更换 1 个展览主题）：沈阳故宫文物复刻展、东北非遗艺术展、国潮设计师作品展。

租金水平

故宫文创旗舰店：沈阳故宫文创 240-260 元 /㎡/ 月（扣点率 8-9%，享受中街文化补贴，首 6 个月免 35% 租金）；

东北非遗手作工坊：羽毛画体验店 200-220 元 /㎡/ 月（扣点率 9-10%，非遗补贴覆盖 20% 租金）、剪纸工坊 180-200 元 /㎡/ 月（扣点率 8-9%）、葫芦雕艺术店 180-200 元 /㎡/ 月（扣点率 8-9%）；

高端 SPA：Let's Relax 280-300 元 /㎡/ 月（扣点率 10-11%，享受东北首店补贴）；

文化书店：诚品生活快闪 220-240 元 /㎡/ 月（短期租赁，免基础装修）；

艺术展览空间：200 元 /㎡/ 月（与文化机构合作，门票收入分成，目标年均举办 4 场展览，创收 15 万元）。

焕新重点

沉浸式文化体验：故宫文创店内设置 “AR 故宫导览区”（扫码可观看沈阳故宫历史讲解），非遗工坊推出 “非遗 + 文创” 套餐（如羽毛画 DIY 后可制成文创摆件）；

高端服务文化融合：Let's Relax SPA 推出 “故宫养生套餐”（如 “红墙草药 SPA”，搭配故宫香薰），包间装饰融入故宫元素（如宫灯、红墙壁纸）；

展览联动消费：艺术展览期间，联动非遗工坊推出 “展览 + 体验” 套餐（看展后可享非遗体验 8 折），文创店推出展览主题周边（如文物复刻展专属文创）。

特色活动与政策支持

每月 “非遗文化日”：邀请非遗传承人举办 “非遗技艺公开课”（如羽毛画绘制、剪纸教学），参与者可获非遗作品小礼品，目标活动日客流提升 25%；

文化会员权益：文化卡会员享 “非遗体验优先预约”“SPA 满减”（满 1000 减 200 元），购买文创满 500 元可获展览门票，目标文化客群复购率从 25% 提升至 45%；

文旅联动活动：与沈阳故宫博物院合作，推出 “沈阳故宫 + 皇城恒隆文化联票”（参观沈阳故宫后到店可享非遗体验免单），目标联动引流占比提升至 18%。

布局策略

4 层电梯口附近布局故宫文创旗舰店，设置 “故宫文化引导墙”（展示沈阳故宫建筑历史），吸引客群进入文化区；

核心区域布局非遗手作工坊，形成 “非遗体验集群”，方便客群连续体验不同非遗项目；

边缘区域布局 Let's Relax SPA、艺术展览空间，利用安静环境提升高端服务与展览体验，同时设置 “文化动线指引”（从文创店到 SPA 区有非遗作品展示走廊），增强文化氛围。

5.地上 5 层：特色餐饮 + 露台社交区（面积占比 20%）

定位升华

打造 “中街高端社交餐饮地标”，以 “米其林推荐餐饮 + 故宫主题露台社交” 为核心，覆盖 Z 世代、中产客群，填补沈阳 “特色餐饮 + 夜间社交消费” 空白。将全天客流占比从当前 13% 提升至 20%，夜间客流占比从 20% 提升至 35%，成为项目 “夜间消费核心区”。

主要业态

米其林推荐东北菜、高端异国料理、国风轻食、露台社交餐吧、特色饮品

品牌组合

米其林推荐东北菜：老边饺子高端文化店（400㎡，米其林推荐，推出故宫主题饺子宴，如 “龙袍蒸饺”）；

高端异国料理：鸟剑日式居酒屋沈阳首店（250㎡，高端日料，含深夜食堂服务，营业至 24 点）、意大利小馆（200㎡，正宗意式料理，搭配红酒品鉴）；

国风轻食：Wagas 沈阳首店（200㎡，健康轻食，推出故宫主题沙拉，如 “红墙落日沙拉”）；

露台社交餐吧（500㎡，夏季 17:00-24:00 开放，冬季 17:00-22:00 开放）：提供 “轻食 + 鸡尾酒”，搭配故宫元素装饰与小型演出（民谣、爵士）；

特色饮品：% Arabica 咖啡（150㎡，高端咖啡，含故宫主题拉花）、喜茶高端店（180㎡，国风饮品，如 “故宫红墙芝士茶”）。

租金水平

米其林推荐东北菜：老边饺子 300-320 元 /㎡/ 月（扣点率 12-13%，享受中街餐饮补贴，首 6 个月免 30% 租金）；

高端异国料理：鸟剑居酒屋 280-300 元 /㎡/ 月（扣点率 11-12%，沈阳首店补贴）、意大利小馆 260-280 元 /㎡/ 月（扣点率 10-11%）；

国风轻食：Wagas 280-300 元 /㎡/ 月（扣点率 11-12%，沈阳首店补贴）；

露台社交餐吧：320 元 /㎡/ 月（扣点率 13-14%，夏季加收 10% 露台使用费）；

特色饮品：% Arabica 260-280 元 /㎡/ 月（扣点率 12-13%）、喜茶 240-260 元 /㎡/ 月（扣点率 11-12%）。

焕新重点

餐饮文化融合：老边饺子店内设置 “东北饮食文化墙”（展示饺子历史与沈阳民俗），推出 “故宫主题宴席”（适合家庭聚餐、商务宴请）；

夜间社交升级：露台餐吧夏季举办 “故宫星空音乐会”（每周五、六晚），冬季搭建 “玻璃暖房”（装饰故宫元素，提供热饮套餐）；

饮品体验优化：% Arabica 提供 “咖啡拉花定制”（可添加故宫纹样），喜茶推出 “故宫杯套 DIY”（顾客可手绘故宫元素杯套）。

特色活动与政策支持

每季 “餐饮文化节”：举办 “东北菜创新大赛”（老边饺子等品牌参与）、“异国料理品鉴会”，推出 “餐饮 + 文化” 套餐（如老边饺子 + 故宫文创礼盒），目标活动期间餐饮销售额增长 40%；

社交会员权益：黑卡会员享 “露台餐吧优先订位”“餐饮 8 折”，生日当月可获 “双人餐免费券”，目标社交客群复购率从 35% 提升至 55%；

夜间引流活动：在抖音发起 “# 皇城恒隆 5F 露台夜生活” 话题，用户发布露台打卡视频可获 50 元餐饮代金券（满 200 元可用），目标夜间客流提升 50%。

布局策略

电梯口附近布局老边饺子、喜茶，利用餐饮香味与招牌吸引客群，作为楼层 “引流入口”；

核心区域布局鸟剑居酒屋、Wagas，形成 “正餐 + 轻食” 组合，满足不同客群需求；

露台区域独立布局社交餐吧，设置 “露台专属入口”（搭配故宫元素灯光装饰），同时在室内餐饮区设置 “露台指引牌”，引导客群前往露台消费，提升夜间客流。

6.地下 1 层：便民零售 + 绿色生活区（面积占比 10%）

定位升华

打造 “中街便民绿色生活站”，以 “社区便民服务 + 绿色零售” 为核心，聚焦周边居民与通勤客群，填补项目 “便民消费 + 绿色生活” 空白。将全天客流占比从当前 10% 提升至 15%，便民客群复购率从 22% 提升至 40%，成为项目 “社区粘性核心区”。

主要业态

绿色超市、社区便民服务、绿色家居零售、轻食简餐、便民配套

品牌组合

绿色超市：Ole' 精品超市社区店（600㎡，主打有机蔬菜、进口食品，含故宫文创食品区）；

社区便民服务：福奈特高端洗衣（120㎡，提供奢侈品护理）、爪爪博士宠物托管（100㎡，含宠物美容）、社区药房（80㎡，提供健康咨询）；

绿色家居零售：无印良品家居简品店（200㎡，主打环保家居用品）、宜家快闪店（150㎡，短期展示 + 售卖家居小件）；

轻食简餐：麦当劳精品店（200㎡，提供早餐套餐，适合通勤客群）、便利店（120㎡，24 小时营业）；

便民配套：充电宝租赁、快递代收点、雨伞租借服务（免费，需押金）。

租金水平

绿色超市：Ole' 220-240 元 /㎡/ 月（扣点率 9-10%）；

社区便民服务：福奈特 180-200 元 /㎡/ 月（扣点率 11-12%）、爪爪博士 160-180 元 /㎡/ 月（扣点率 10-11%）、社区药房 180-200 元 /㎡/ 月（扣点率 9-10%）；

绿色家居零售：无印良品 200-220 元 /㎡/ 月（扣点率 8-9%）、宜家快闪 200 元 /㎡/ 月（短期租赁，免装修）；

轻食简餐：麦当劳 220-240 元 /㎡/ 月（扣点率 12-13%）、便利店 200-220 元 /㎡/ 月（扣点率 11-12%）；

便民配套：免费提供场地，通过合作方收益分成（如充电宝租赁分成 15%）。

焕新重点

绿色生活融合：Ole' 超市设置 “环保购物区”（售卖可降解购物袋、环保餐具），无印良品推出 “绿色家居套餐”（如节能灯具 + 环保收纳组合）；

便民服务升级：福奈特与 Ole' 联动（洗衣满 300 元可获超市 20 元券），宠物托管提供 “日间托管 + 监控直播”（家长可实时查看宠物情况）；

通勤客群优化：麦当劳推出 “通勤早餐外带套餐”（提前小程序下单，到店取餐），便利店设置 “快速结账通道”，减少排队时间。

特色活动与政策支持

每月 “便民生活日”：联动便民服务品牌推出 “优惠套餐”（如洗衣 + 宠物托管组合立减 50 元），免费为社区居民提供 “健康检测”（血压、血糖测量），目标活动日便民客流提升 30%；

社区会员权益：社区卡会员享 “超市满减”（满 200 减 30 元）、“便民服务 8 折”，积分可兑换免费洗衣服务，目标社区客群复购率从 22% 提升至 40%；

线上便民服务：上线 “皇城恒隆便民小程序”，提供 “洗衣预约”“宠物托管下单”“超市外送” 服务，目标线上订单占比提升至 25%。

布局策略

地下 1 层地铁入口附近布局便利店、麦当劳，直接承接通勤客流，满足 “快速消费” 需求；

核心区域布局 Ole' 超市、无印良品，形成 “零售 + 便民” 核心，方便居民一站式采购；

边缘区域布局洗衣、宠物托管，设置 “便民服务动线”（从地铁口到便民区有清晰指引），避免核心区域拥挤，均衡楼层客流。

（三）品牌焕新策略：“首店引领 + 层级迭代 + 低效淘汰”

基于“头部引流、腰部创收、尾部补位” 的品牌矩阵逻辑，结合云阿云全球品牌资源与项目定位，制定 “分阶段、可量化、强落地” 的品牌焕新方案，确保 2025 年实现品牌迭代率超 40%。

1. 头部品牌：“首店 + 标杆” 引领，打造话题性与稀缺性

头部品牌以“东北首店、沈阳首店”为核心，聚焦潮流、轻奢、体验三大品类，通过“首店效应”吸引客群、提升项目影响力，具体引入计划如下：

1.1首店引入全流程（以日本 BEAMS 为例）

阶段	时间节点	核心动作	资源支持	风险应对
前期洽谈（1-2 个月）	2024 年 Q1	1. 云阿云海外招商团队对接 BEAMS 日本总部与中国代理机构（株式会社 ADVANCE），明确品牌入驻需求（面积 300㎡、租金预算、货柜要求）；2. 提交项目定位方案与客流数据（如 1 层 Z 世代客群占比 65%、中街步行街日均客流 32.9 万人次），证明区位适配性	1. 恒隆品牌背书：提供恒隆集团与国际品牌合作案例（如上海恒隆广场 BEAMS 合作经验）；2. 政策补贴：承诺协助申请 “辽宁省首店补贴”（50 万元）	若 BEAMS 总部对沈阳市场信心不足，提供 “保底租金 + 超额分成” 合作模式（保底租金 4 元 /㎡/ 天，销售额超 3000 万元部分按 5% 分成）
合同签订（1 个月）	2024 年 Q2	1. 确定合作细节：租期 3 年，装修补贴 500 元 /㎡（由项目承担 30%，品牌承担 70%），首年免租 2 个月；2. 明确开业支持：项目提供 50 万元营销费用（用于开业活动、媒体宣传）	1. 法务支持：恒隆法务团队审核合同，规避法律风险；2. 财务支持：预留首店补贴与装修补贴资金	若品牌要求更高装修补贴，协商从 “首店补贴” 中划拨 20 万元补充，确保总投入不超预算
装修开业（2 个月）	2024 年 Q3	1. 云阿云空间设计团队协助品牌完成门店设计（融入故宫元素，如红墙背景、宫灯装饰）；2. 开业活动策划：举办 “BEAMS 东北首店开业限定发售”（沈阳故宫主题 T 恤，限量 200 件），邀请潮流博主 “沈阳潮人圈” 到店直播	1. 工程支持：恒隆工程团队协调装修施工，确保按时完工；2. 营销支持：项目官方抖音、小红书账号同步宣传，曝光量目标 500 万次	若装修延期，启动 “临时快闪” 预案（在 1 层中庭设置 BEAMS 临时展柜，维持品牌热度）
运营监测（长期）	2024 年 Q4 起	1. 每周监测门店销售额、客流数据，每月与品牌方召开运营复盘会；2. 协助品牌申请首店补贴（提交开业证明、销售数据，确保补贴到账）	1. 数据支持：云阿云算法团队提供客群画像分析（如到店客群年龄、消费偏好）；2. 会员支持：将 BEAMS 纳入会员积分体系（消费 1 元积 1 分，积分可兑换体验项目）	若门店销售额未达预期（低于 4.5 万元 /㎡/ 年），调整营销策略（如联合非遗工坊推出联名活动）

1.2 2024-2025 年首店引入清单及预期效益

品类	首店品牌	首店级别	面积（㎡）	预期坪效（万元 /㎡/ 年）	预期贡献
潮流零售	日本 BEAMS	东北首店	300	4.8	日均客流 500 人次，带动 1 层整体客流增长 15%
潮流零售	美国 Stüssy	沈阳首店	200	4.5	首年销售额 1080 万元，社交媒体曝光量 300 万次
轻奢零售	Coach（差异化货柜）	沈阳第二店	250	4.6	引入故宫联名款，客单价从 800 元提升至 1200 元
轻奢零售	Michael Kors 集合店	东北首店	200	4.2	覆盖服饰、配饰、香水，品类丰富度提升 50%
文化体验	诚品生活快闪店	沈阳首店	250	2.5	日均客流 300 人次，文化客群占比提升 10%
亲子体验	奈尔宝高端亲子乐园	沈阳首店	1000	2.8	家庭客群停留时间提升至 2.5 小时，带动 3 层整体坪效增长 30%
高端服务	Let's Relax SPA	东北首店	400	3.0	客单价 800 元，会员复购率提升至 45%

2. 腰部品牌：“国潮 + 新锐”迭代，填补市场空白

腰部品牌聚焦“国潮新锐、跨界融合”，淘汰现有低效大众品牌（如坪效低于 2 万元 /㎡/ 年的传统服饰），通过 “品牌孵化 + 精准引入” 构建差异化腰部矩阵，具体策略如下：

2.1低效腰部品牌淘汰标准及流程

淘汰标准（量化指标）：

坪效低于 2.0 万元 /㎡/ 年（连续 6 个月）；

销售额同比下降超 10%（连续 3 个月）；

客群满意度低于 70 分（5 分制换算为百分制，连续 2 次季度调研）；

与项目 “文化 + 轻奢 + 体验” 定位匹配度低于 60%（如传统大众服饰、同质化饰品店）。

淘汰流程（分阶段执行）：

阶段	时间节点	核心动作	责任团队	风险控制
筛选评估	每季度末	1. 云阿云运营团队联合财务团队，基于上述 4 项标准筛选低效品牌（如 2024 年 Q1 筛选出 3 家传统女装品牌）；2. 召开 “淘汰评估会”，邀请品牌方参与，说明淘汰理由（如某女装品牌连续 6 个月坪效 1.8 万元 /㎡/ 年，低于标准 20%）	云阿云运营团队、恒隆财务团队	建立 “品牌评估数据库”，确保数据真实可追溯（如坪效数据需包含租金、销售额、面积等明细）
沟通协商	评估后 1 个月内	1. 与低效品牌签订 “退出协议”，明确退出时间（原则上提前 3 个月通知，避免法律纠纷）；2. 协商补偿方案：对租期未到的品牌，提供 “优先选址其他楼层”（如从 2 层调至 4 层体验区旁，租金减免 20%）或 “部分装修补贴”（最高 500 元 /㎡）	云阿云招商团队、恒隆法务团队	协议中明确 “无纠纷条款”，避免品牌因不满淘汰引发舆情（如禁止品牌在社交媒体发布负面评价）
空铺承接	品牌退出前 1 个月	1. 从 “新锐品牌储备库” 中筛选匹配品牌（如淘汰传统女装后，引入国潮女装 “密扇”）；2. 提前启动新品牌装修设计，确保原品牌退出后 1 周内进场施工，空铺期不超过 1 个月	云阿云空间设计团队、工程团队	建立 “空铺应急方案”：若新品牌装修延期，临时引入快闪品牌（如国潮饰品快闪），避免空铺损失（空铺日均损失租金约 10 元 /㎡）

2.2新锐品牌引入：国潮 + 跨界，打造差异化腰部矩阵

引入方向及代表品牌：

引入方向	代表品牌	品牌亮点	面积规划（㎡）	预期坪效（万元 /㎡/ 年）
国潮服饰	密扇（国内设计师品牌）、李宁 LNG（高端国潮线）	1. 密扇：服饰融入非遗纹样（如苗族刺绣），与项目文化定位契合；2. 李宁 LNG：主打 “运动 + 潮流”，适合 Z 世代客群	200、180	3.9、3.7
跨界文创	故宫文创旗舰店（沈阳首店）、泡泡玛特高端线 “POP MART BLACK”	1. 故宫文创：售卖故宫主题文具、饰品、家居用品，兼具文化与实用属性；2. POP MART BLACK：推出高端潮玩（单价 500-2000 元），覆盖中产客群	300、150	3.2、3.5
新锐美妆	花西子线下体验店（沈阳首店）、橘朵高端线 “Judydoll Pro”	1. 花西子：国潮美妆，主打 “东方美学”，店内设置 “故宫主题试妆区”；2. Judydoll Pro：定位中高端，提供定制化彩妆服务	150、120	3.8、3.6

品牌孵化机制：培育潜力新锐品牌：

快闪空间合作：在 2 层预留 200㎡“新锐品牌快闪区”，每月引入 1-2 个国内设计师品牌（如独立女装品牌 “UOOYAA”、文创品牌 “意外艺术”），快闪周期 1-3 个月，租金按销售额 15% 抽成（低于常规租金 20%），降低品牌入驻门槛；

资源扶持：为快闪品牌提供 “免费营销支持”（如项目官方抖音账号宣传、线下海报展示）、“数据支持”（如客群画像分析，帮助品牌调整产品）；

转正通道：对快闪期间表现优异的品牌（如坪效超 3.0 万元 /㎡/ 年、客群满意度超 85 分），提供 “转正优先权”（如 2024 年 Q2 快闪的 “UOOYAA” 因坪效 3.2 万元 /㎡/ 年，优先签订 1 年常驻合同）。

预期效果：2024 年完成 10 家腰部品牌迭代（淘汰 5 家低效品牌，引入 5 家新锐品牌），2025 年实现腰部品牌全部焕新，国潮 / 新锐品牌占比从 15% 提升至 40%，腰部品牌整体坪效从 2.5 万元 /㎡/ 年提升至 3.5 万元 /㎡/ 年。

3. 尾部品牌：“便民 + 特色” 补位，提升空间利用率

尾部品牌聚焦 “社区便民服务 + 特色小业态”，淘汰坪效低于 1.5 万元 /㎡/ 年的低效小业态（如传统皮具维修、大众饰品摊），通过 “轻资产、高粘性” 业态填补零散空间，具体策略如下：

3.1低效尾部品牌淘汰标准

核心标准：坪效低于 1.5 万元 /㎡/ 年（连续 3 个月）、客群投诉率超 5%（如服务态度差、产品质量问题）、与便民 / 特色定位无关（如同质化小商品店）。

3.2引入业态及落地方案

业态类型	引入品牌 / 业态	空间需求	运营模式	预期效益
高端便民服务	福奈特（高端洗衣）、爪爪博士（宠物托管）	福奈特 100㎡（2 层走廊）、爪爪博士 80㎡（3 层亲子区旁）	1. 福奈特：提供 “奢侈品护理 + 快速洗衣” 服务（如 LV 包护理 200 元 / 次，24 小时取衣），会员享 8 折优惠；2. 爪爪博士：提供 “临时托管（30 元 / 小时）+ 宠物美容（80 元 / 次）”，与 3 层亲子区联动（家长带孩子游玩时可托管宠物）	福奈特坪效 1.8 万元 /㎡/ 年，宠物托管会员复购率 60%，带动 3 层亲子区客流增长 10%
特色小业态	非遗手作小摊（羽毛画、剪纸）、文创市集摊位	每个摊位 5-10㎡（4 层文化区连廊、1 层入口通道）	1. 与辽宁省非遗保护中心合作，邀请非遗传承人驻场，小摊按销售额 15% 抽成（免租金）；2. 文创市集摊位每月更换主题（如当月为 “故宫文创主题”，下月为 “东北民俗主题”），租金 5000 元 / 月 / 摊	每个小摊日均销售额 800 元，文化区客流停留时间延长 20 分钟，市集摊位出租率 100%
轻资产体验	迷你美甲店（单色美甲 99 元）、肖像摄影快闪（199 元 / 组）	美甲店 50㎡（2 层女装区旁）、摄影快闪 30㎡（1 层中庭临时区域）	1. 美甲店：与 2 层女装品牌联动（购买服饰满 800 元赠美甲券）；2. 摄影快闪：提供 “故宫主题肖像拍摄”（搭配汉服道具），照片可即时打印，电子版免费赠送	美甲店坪效 2.0 万元 /㎡/ 年，摄影快闪月均服务 300 组客户，带动 1 层客流增长 8%

3.3运营保障：轻资产业态的高效管理

建立 “小业态管理规范”：明确营业时间（如非遗小摊 10:00-21:00）、服务标准（如宠物托管需配备持证护理师）、卫生要求（如美甲店需每日消毒），定期检查（每周 1 次），违规者暂停营业；

客流联动：在小业态周边设置 “引导标识”（如 2 层女装区标注 “美甲服务→”），同时通过会员系统推送 “便民服务优惠券”（如洗衣满 200 减 50 元），提升小业态使用率。

4. 品牌焕新节奏：分阶段落地与效果监测

4.1分阶段落地计划（2024-2025 年）

阶段	时间节点	核心任务	关键指标	资源投入
第一阶段（启动期）	2024 年 1-6 月	1. 完成 1F 潮流轻奢区品牌焕新（引入 BEAMS、Coach 差异化货柜、% Arabica）；2. 完成 5F 特色餐饮区升级（引入老边饺子米其林店、鸟剑居酒屋）；3. 淘汰 2 家低效腰部品牌（传统女装），引入 1 家国潮品牌（密扇）	1F 坪效提升至 4.0 万元 /㎡/ 年，5F 餐饮坪效提升至 2.5 万元 /㎡/ 年，首店引入 3 家	首店补贴 300 万元，装修投入 800 万元
第二阶段（攻坚期）	2024 年 7-12 月	1. 完成 2F 时尚零售区焕新（引入 APM Monaco、花西子体验店、福奈特）；2. 完成 3F 家庭亲子区焕新（引入奈尔宝、金宝贝、巴拉巴拉高端线）；3. 淘汰 3 家低效品牌（传统饰品、大众餐饮），引入 2 家新锐品牌（李宁 LNG、POP MART BLACK）	2F 坪效提升至 3.5 万元 /㎡/ 年，3F 家庭客群占比提升至 40%，首店引入 5 家	首店补贴 400 万元，装修投入 1200 万元
第三阶段（完善期）	2025 年 1-18 月	1. 完成 4F 文化体验区焕新（引入故宫文创、非遗工坊、Let's Relax SPA）；2. 优化尾部业态（非遗小摊、文创市集全面落地）；3. 完成剩余腰部品牌迭代（淘汰 2 家，引入 2 家），实现整体品牌迭代率 45%	4F 体验业态占比达 35%，整体品牌迭代率超 40%，首店累计引入 15 家	首店补贴 300 万元，装修投入 500 万元

4.2阶段监测机制：确保焕新效果达标

月度监测：云阿云运营团队每周统计新引入品牌的 “销售额、客流、坪效” 数据，每月形成《品牌焕新监测报告》，如发现 BEAMS 日均客流低于 400 人次（目标 500 人次），及时调整营销活动（如增加联名款发售频次）；

季度评估：每季度召开 “品牌焕新评估会”，对比阶段目标与实际达成情况（如 3F 家庭客群占比目标 40%，实际达成 35%，需分析原因：如奈尔宝乐园宣传不足，需加大抖音投放）；

年度复盘：每年底开展 “品牌矩阵复盘”，基于客群需求变化调整品牌组合（如 2025 年发现健康体验需求增长，计划在 4F 新增 “高端瑜伽馆”）。

（四）业态规划与品牌焕新的协同效益及风险应对

1. 协同效益：业态与品牌的 “1+1＞2”

客流联动：1F 首店（BEAMS）引流 Z 世代客群，通过动线引导至 3F 亲子区（奈尔宝）、4F 文化区（非遗工坊），实现 “一层引流、多层消费”，2025 年客群平均逛店楼层数从 1.8 层提升至 2.5 层；

消费转化：跨界业态（如密扇 + 羽毛画体验）带动客单价提升，2025 年整体客单价从 850 元提升至 1200 元，销售额增长 41%；

资产增值：品牌焕新后，项目租金水平从 8 元 /㎡/ 天提升至 12 元 /㎡/ 天（首店、国潮品牌租金溢价 50%），2025 年租金收入从 1.2 亿元增长至 1.8 亿元，资产估值提升 20%。

2. 风险应对：潜在问题与解决方案

风险类型	潜在问题	应对方案
首店运营风险	部分首店销售额未达预期（如 Stüssy 首年坪效低于 4.5 万元 /㎡/ 年）	1. 调整货品结构（增加沈阳限定款）；2. 联动其他业态开展联名活动（如 Stüssy× 非遗工坊推出联名服饰）；3. 延长免租期 1 个月，降低品牌运营压力
业态协同风险	跨界业态联动不足（如密扇与羽毛画体验的消费转化率低于 20%）	1. 优化联动机制（如购买密扇服饰满 1000 元强制赠送羽毛画体验券，而非自愿参与）；2. 加强员工培训（要求密扇店员主动推荐体验项目）
成本超支风险	品牌装修、首店补贴总投入超预算（原预算 2800 万元，实际超支 300 万元）	1. 压缩非核心投入（如减少临时快闪店数量）；2. 申请额外政府补贴（如中街改造专项补贴中划拨 100 万元）；3. 与品牌协商分担成本（如装修补贴从 500 元 /㎡降至 400 元 /㎡，品牌承担比例从 70% 升至 80%）

（五）总结：业态规划与品牌焕新的核心价值

本次业态规划与品牌焕新，并非简单的 “品类调整与品牌替换”，而是基于项目 “文化赋能型体验空间” 定位的 “价值重构”，其核心价值体现在三个层面：

解决业态失衡痛点：通过 “降零售、升体验、优餐饮”，淘汰低效品类（传统大众服饰），填补市场空白（国潮、高端体验），2025 年体验业态占比提升至 35%，彻底扭转 “重零售、轻体验” 的失衡局面；

打造差异化品牌矩阵：以 “首店引领、国潮补位、便民支撑” 构建品牌体系，区别于万象城的奢侈品矩阵、K11 的潮流艺术品牌、大悦城的大众品牌，形成 “文化 + 轻奢 + 体验” 的独家标签，吸引目标客群；

驱动资产长期增值：品牌焕新带动租金溢价 50%，业态优化提升客群消费转化，2025 年租金收入增长 50%，资产估值提升 20%，为后续 REITs 对接、资本运作奠定基础。

简言之，业态规划是 “骨架”，决定空间功能布局；品牌焕新是 “血肉”，赋予项目活力与吸引力。二者协同发力，将项目从 “传统购物中心” 升级为 “兼具文化内涵与商业价值” 的标杆项目，实现 “短期业绩增长、中期品牌沉淀、长期资产增值” 的三重目标。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库