商业地产案例分享-沈阳皇城恒隆广场项目（五）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告为北京云阿云为沈阳皇城恒隆广场定制的专项提升方案。报告深度融合全球商业趋势、沈阳本地市场数据与项目运营沉淀，聚焦“空间、招商、业态、资产”四大核心，旨在破解项目当前客流转化低、场景竞争力弱等痛点，通过“文化赋能+算法驱动+首店集群”策略，助力项目巩固商圈地位，实现短期租金增长与长期资产增值的阶梯式目标。全文共98500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

沈阳皇城恒隆广场运营提升与资产优化管理专项报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

九、运营管理提升

（一）数字化运营：“算法驱动 + 精准服务”

传统运营依赖 “经验判断”，存在会员服务同质化、管理效率低等问题（2023 年会员消费占比仅 40%，客流高峰区域引导滞后）。通过云阿云 “智能会员平台 + 运营工具矩阵”，实现 “数据驱动决策、精准服务触达”，具体落地方案如下：

1. 会员系统升级：从 “积分制” 到 “全生命周期个性化服务”

1.1“云阿云智能会员平台” 搭建（2024 年 Q1-Q2）

数据整合维度与标签体系：

平台核心功能：

智能推荐引擎：基于标签体系自动推送个性化内容，如 Z 世代会员生日前 3 天推送 “Stüssy 生日专属 8 折券 + 非遗手作体验免费名额”，中产会员消费满 5000 元推送 “Coach 私人导购预约服务”；

会员分层运营：将会员分为 “普通会员（0-1 万元 / 年）、银卡会员（1-5 万元 / 年）、金卡会员（5 万元 +）”，分层权益如下：

1.2会员拉新与活跃度提升策略（2024 年全年）

拉新渠道优化：

到店拉新：在 1 层、3 层入口设置 “会员注册有礼” 展台（注册即送故宫文创小礼品，如书签、贴纸），配备工作人员协助注册（目标注册转化率从 20% 提升至 40%）；

线上拉新：通过抖音、小红书发布 “会员专属福利” 短视频（如金卡会员免费 SPA 体验），引导用户点击链接注册，新会员可获 “满 200 减 50 元券”（目标线上拉新占比从 15% 提升至 35%）；

跨界拉新：与沈阳故宫、本地银行（如盛京银行）合作，沈阳故宫门票购票者、盛京银行信用卡用户注册会员可获额外积分（目标跨界拉新 1 万人 / 年）。

活跃度提升措施：

会员日运营：每月 15 日设 “会员日”，当天会员消费享双倍积分、指定品牌折上折（如 Coach 会员日 9 折），目标会员日活跃度从 30% 提升至 60%；

沉睡会员唤醒：对连续 3 个月未消费的会员，推送 “专属唤醒券”（如满 300 减 100 元，限 7 天内使用），搭配 “非遗体验免费名额”，目标沉睡会员唤醒率从 15% 提升至 30%。

效果验证指标：

会员注册率从 15% 提升至 30%，会员消费占比从 40% 提升至 60%，金卡会员复购率从 45% 提升至 70%，会员满意度从 80% 提升至 92%。

案例参考：北京 SKP 通过 “智能会员平台 + 分层运营”，会员消费占比达 75%，金卡会员复购率 72%，验证了个性化会员体系的有效性。

2. 智能运营工具：从“人工管理”到“自动化效率提升”

2.1客流分析系统（2024 年 Q3 上线）

系统架构与功能：

数据采集：在各楼层入口、核心通道安装 20 台 “AI 客流摄像头”，实时采集客流密度（精度达 95%）、停留时长、楼层转换率等数据；

智能引导：当某区域客流密度超阈值（如 1 层中庭≥5 人 /㎡），系统自动触发 “引导机制”——①电子屏显示 “推荐前往 3 层亲子区 / 4 层文化区，当前低客流更舒适”；②广播播放引导语音；③会员小程序推送 “低客流区体验券”（如 4 层非遗体验 8 折）；

数据应用：每日生成 “客流分析报告”，如 “周五 18:00-20:00 1 层客流高峰，建议增加临时导购 2 名”，为运营调整提供依据。

效果目标：客流高峰区域拥挤投诉率从 25% 降至 5%，客群平均逛店楼层数从 1.8 层提升至 2.3 层，楼层客流均衡度提升 30%。

2.2智能巡检系统（2024 年 Q4 上线）

系统组成与流程：

效果目标：巡检覆盖率从 80% 提升至 100%，整改响应时间从 2 小时缩短至 30 分钟，店铺合规率从 85% 提升至 98%。

2.3销售数据分析系统（2024 年 Q2 上线）

核心功能与应用：

实时销售监测：对接各品牌 POS 系统，实时显示品牌销售额、坪效、客单价，支持 “按楼层 / 品类 / 品牌” 筛选（如查看 1 层潮流品牌实时销售 TOP3）；

品牌健康度评估：每月生成 “品牌健康度报告”，从 “坪效（40%）、销售额增速（30%）、会员复购率（20%）、客群满意度（10%）” 四个维度评分，评分＜60 分的品牌纳入 “观察名单”，启动迭代评估；

消费趋势预测：基于历史数据预测消费趋势，如 “预测夏季 Z 世代国潮服饰消费增长 25%”，提前通知品牌备货。

效果目标：品牌迭代决策周期从 3 个月缩短至 1 个月，滞销品牌淘汰率提升 20%，整体坪效从 2.9 万元 /㎡/ 年提升至 3.8 万元 /㎡/ 年。

（二）精细化现场管理：“服务升级 + 安全保障”

现场管理是项目 “软实力” 的核心，需通过 “服务标准化、安全智能化”，提升顾客体验与运营稳定性，具体方案如下：

1. 服务标准升级：打造 “文化 + 个性化” 服务体系

1.1员工培训体系（2024 年全年常态化）

培训内容与频次：

培训效果落地：

员工佩戴 “文化服务徽章”，通过考核者可获得 “故宫文化讲解员” 认证，持证员工需主动为顾客讲解文化场景（目标持证率从 30% 提升至 80%）；

建立 “服务星级评定” 制度，根据培训考核、顾客评价评定 “1-5 星”，星级与奖金挂钩（5 星员工奖金上浮 20%）。

1.2服务触点优化（2024 年 Q2-Q3 落地）

关键服务触点升级：

入口文化向导：在 1 层、3 层主入口各配备 2 名 “文化向导”（持证员工），提供 “项目文化地图”（标注故宫场景、非遗工坊位置），主动讲解项目文化亮点（如 “您好，1 层中庭正在举办故宫数字展，扫码可 AR 逛故宫”），目标文化向导服务覆盖率达 90%；

楼层服务驿站：在 2-4 层各设置 1 个 “服务驿站”（15㎡），配备：

基础服务：免费饮水（提供冷热饮）、手机充电（无线 + 有线）、包裹寄存（智能储物柜）；

特色服务：文化宣传册（故宫文创、非遗体验介绍）、雨伞租借（免押金，扫码借用）；

品牌服务联动：要求各品牌店员掌握 “跨品牌推荐” 技能，如顾客在 BEAMS 消费后，店员可推荐 “4 层非遗工坊制作潮流配饰”，目标跨品牌推荐转化率从 5% 提升至 15%。

效果验证指标：顾客满意度从 85% 提升至 95%，文化场景讲解参与率从 10% 提升至 35%，服务投诉率从 8% 降至 2%。

案例参考：上海国金中心通过 “服务触点优化 + 员工培训”，顾客满意度达 96%，服务相关复购率提升 25%，成为高端商业服务标杆。

2. 安全与应急管理：构建 “智能预警 + 快速响应” 体系

2.1智能安防系统（2024 年 Q4 上线）

系统组成与功能：

2.2多场景应急预案（2024 年 Q1 制定，全年演练）

核心场景预案细节：

效果目标：年度安全事故发生率为 0，应急事件处理时长从 1 小时缩短至 30 分钟，应急事件处理满意度 100%。

（三）活动运营：“常态化 + 主题化 + IP 化” 三级联动

活动运营是 “引流、留客、提频” 的核心手段，需通过 “高频常态活动保粘性、特色主题活动引客流、独家 IP 活动树标杆”，形成活动运营闭环，具体方案如下：

1. 常态化活动：高频次、低门槛，提升客群复购

1.1活动规划与执行细节

1.2常态化活动运营保障

资源投入：每月活动预算 5 万元（含非遗材料采购、专家讲师费用、物料制作），其中非遗体验占 40%、亲子 DIY 占 25%、品牌品鉴会占 20%、会员沙龙占 15%；

效果监测：每次活动后通过 “满意度问卷”（线上 + 线下）收集反馈，重点关注 “活动吸引力”“参与便捷性”“复购意愿” 三个维度，满意度低于 80% 的活动需优化形式（如亲子 DIY 参与率低，可增加 “成品免费邮寄” 服务）。

效果目标：每月客流波动幅度控制在 10% 以内（如旺季日均客流 1.5 万人次，淡季不低于 1.35 万人次），常态化活动带动月度销售额增长 12%。

2. 主题化活动：强特色、高话题，吸引特定客群

围绕 “季度主题 + 节日节点”，打造具有文化属性与话题性的活动，精准吸引 Z 世代、家庭、文化客群，具体规划如下：

2.1季度主题活动（2024 年全年）

2.2节日节点活动（重点节日）

春节：推出 “故宫主题灯光秀”（1 层中庭 + 外立面），每日 18:00-22:00 播放，搭配 “春节消费满减”（满 1000 减 200 元），目标春节假期客流增长 50%；

七夕：联合故宫文创、花西子举办 “七夕联名快闪”，推出 “故宫主题美妆礼盒”（999 元 / 套），情侣到店消费满 1314 元可获 “情侣非遗手作体验”，目标情侣客群消费占比提升至 30%；

国庆：举办 “故宫文化展”（4 层艺术空间），展示沈阳故宫文物复刻品，开展 “国庆爱国主题 DIY”（制作国旗、天安门模型），免费向公众开放，目标国庆假期客流突破 15 万人次。

效果目标：每次主题活动带动客流增长 30% 以上，销售增长 20% 以上，活动相关社交媒体曝光量超 300 万次 / 次。

3. IP 化活动：独家性、高价值，打造项目记忆点

通过 “在地文化 IP + 全球小众 IP” 双轮驱动，打造项目独家活动 IP，提升项目在沈阳商业市场的辨识度与影响力。

3.1“皇城恒隆 × 沈阳故宫” 年度 IP 活动（2024-2025 年）

核心活动：故宫文创设计大赛

活动规划：

参赛对象：全国设计师、高校设计专业学生、文创爱好者；

参赛主题：“沈阳故宫元素 + 现代生活”，作品类型包括文创产品设计（如文具、家居）、视觉设计（如海报、插画）；

赛程安排：

资源投入：总预算 30 万元（含征集宣传、评审费用、展览搭建、产品转化），其中沈阳故宫承担 30%（专家评审、联合宣传），项目承担 70%；

预期效果：活动年度曝光量超 800 万次，吸引 500 + 参赛者，转化文创产品首年销售额超 100 万元，成为沈阳 “文化 + 商业”IP 活动标杆。

配套活动：故宫主题摄影展

联合沈阳市摄影家协会，举办 “沈阳故宫之美” 摄影展，征集故宫建筑、文物、文化活动相关摄影作品，在 4 层文化区展出 3 个月，参观者可投票评选 “最受欢迎作品”，获奖作品作者可获 “故宫文创大礼包”，目标展览期间吸引客流 5 万人次。

3.2海外小众 IP 快闪活动（2024 年）

日本动漫 IP 快闪：《鬼灭之刃》主题快闪店

活动内容：1 层中庭设置 200㎡快闪店，售卖《鬼灭之刃》周边产品（如手办、服饰、文具），设置 “动漫场景还原区”（如炭治郎房间、鬼杀队总部），提供 “角色 cosplay 体验”（免费试穿服装拍照）；

运营策略：推出 “IP 消费满赠”（满 300 元赠动漫海报，满 500 元赠限量手办），联合抖音动漫博主 “沈阳动漫圈” 到店直播，目标快闪店运营 1 个月，销售额超 200 万元，Z 世代客群占比提升至 70%；

欧洲设计师 IP 展：意大利设计师 “Marco De Vincenzo” 作品展

4 层艺术空间举办欧洲知名设计师作品展，展示其 “文化元素 + 现代设计” 作品（如融入故宫纹样的服饰、家居），设计师本人到店举办 “设计分享会”，目标展览期间吸引文化客群 3 万人次，高端品牌销售额增长 30%。

效果目标：IP 活动年度曝光量超 1000 万次，带动项目品牌知名度提升 40%，成为沈阳商业市场 “IP 活动标杆项目”。

（四）运营管理提升保障机制

为确保运营管理方案落地见效，从 “组织、资源、考核” 三个维度建立保障机制：

1. 组织保障：成立专项执行团队

团队构成：由云阿云运营总监担任组长，下设 “数字化运营组”（5 人，负责会员系统、智能工具落地）、“现场管理组”（8 人，负责服务升级、安全保障）、“活动运营组”（6 人，负责常态化、主题化、IP 化活动执行），明确各小组职责与目标；

会议机制：每周召开 “运营进度会”（同步各小组进展，解决问题），每月召开 “运营复盘会”（分析数据，优化策略），每季度召开 “运营评估会”（调整目标与资源分配）。

2. 资源保障：建立多维度资源池

资金池：年度运营提升预算 200 万元（含数字化工具投入 80 万元、活动运营 70 万元、服务培训 50 万元），资金由恒隆地产与云阿云按 7:3 比例分摊；

人才池：从云阿云抽调数字化专家（2 名，负责会员系统搭建）、活动策划专家（2 名，负责 IP 活动设计），从恒隆地产抽调现场管理专家（3 名，负责服务标准落地），确保专业能力支撑；

合作资源池：与沈阳故宫、辽宁省非遗保护中心、第三方技术公司（如 AI 摄像头供应商）签订长期合作协议，保障文化资源、技术资源稳定供应。

3. 考核保障：建立量化考核体系

KPI 考核指标：

激励机制：考核达标团队奖金上浮 20%，超额完成目标（如会员消费占比达 65%）额外奖励 5 万元；考核未达标团队需提交整改方案，连续 2 个季度未达标则调整团队成员。

（五）总结：运营管理提升的核心价值

本次运营管理提升，并非简单的 “工具升级与活动增加”，而是基于项目 “文化赋能型体验空间” 定位的 “系统性运营重构”，其核心价值体现在三个层面：

效率提升：通过数字化工具（客流分析、智能巡检），将运营管理效率提升 40%，如整改响应时间从 2 小时缩短至 30 分钟，品牌迭代决策周期从 3 个月缩短至 1 个月，降低管理成本；

体验增值：通过 “文化 + 个性化” 服务（员工文化培训、会员分层权益）与 “三级活动体系”，将顾客满意度从 85% 提升至 95%，会员复购率从 45% 提升至 70%，增强客群粘性；

品牌溢价：通过独家 IP 活动（故宫文创设计大赛、海外小众 IP 快闪），打造项目 “文化 + 商业” 独家标签，年度曝光量超 1000 万次，带动项目品牌知名度与资产价值提升，为后续租金增长与 REITs 对接奠定基础。

简言之，运营管理是项目 “长期发展的生命线”，通过 “数字化驱动效率、精细化提升体验、IP 化打造标杆”，将项目从 “传统商业运营” 升级为 “智慧化、文化化、品牌化” 的现代商业运营，实现 “短期业绩增长、中期客群沉淀、长期资产增值” 的三重目标。

十一、资产优化与实施策略

（一）资产优化核心目标：从“运营提升”到“资本增值” 的阶梯式目标体系

基于项目当前资产现状（2023 年租金收入 1.2 亿元，资产估值约 25 亿元，坪效 2.9 万元 /㎡/ 年），结合 “文化赋能 + 首店引入 + 绿色升级” 三大核心动作，制定 “短期见效、中期提质、长期增值” 的阶梯式目标，具体量化指标如下：

（二）四大资产增值路径：从“运营到资本” 的全链条增值方案

1. 运营增值：租金与非租金 “双轮驱动”，提升资产现金流

1.1租金收入优化：基于坪效的精细化租金调整模型

传统租金调整依赖 “经验定价”，导致 “高坪效品牌承担高租金、低坪效品牌空置” 的恶性循环。通过 “坪效反推 + 阶梯优惠” 模型，实现租金与品牌价值匹配，具体方案如下：

分楼层租金调整方案（2024-2025 年）：

租金收缴保障措施：

建立 “租金预警机制”：对逾期 15 天未缴租金的品牌，发送预警通知；逾期 30 天启动 “保证金抵扣”（保证金为 2 个月租金）；

租金与服务绑定：按时缴租的品牌可优先参与项目营销活动（如首店开业宣传、主题活动赞助），提升品牌缴租积极性；

效果目标：2025 年租金收缴率从 92% 提升至 98%，租金收入从 1.2 亿元增长至 1.5 亿元。

1.2非租金收入开发：从 “单一租金” 到 “多元创收”

依托项目空间资源与客群流量，开发 “广告、赞助、空间租赁” 三大非租金收入板块，目标非租金收入占比从 5% 提升至 15%，具体方案如下：

空间广告资源开发：

品牌活动赞助：

主题活动赞助：如 “国潮文化节” 寻求国潮品牌赞助（如李宁 LNG），赞助费用 50 万元 / 次，权益包括 “活动命名权、现场展位、会员推送”；

IP 活动赞助：如 “故宫文创设计大赛” 寻求文创品牌赞助（如故宫文创旗舰店），赞助费用 30 万元 / 次，权益包括 “获奖作品联合开发、独家售卖权”；

预期年收入：主题活动赞助收入 200 万元 / 年，IP 活动赞助收入 150 万元 / 年。

闲置空间租赁：

4 层西侧空置区（800㎡）：改造为 “文化快闪空间”，按 “5 元 /㎡/ 天” 出租（月租 12 万元），年均举办 10 场快闪（如故宫文创快闪、国潮设计师快闪），年收入 144 万元；

屋顶绿色花园（1500㎡）：对外承接企业团建、品牌发布会，按 “1 万元 / 场” 收费（每场 4 小时），年均举办 50 场，年收入 50 万元；

预期年收入：194 万元 / 年。

非租金收入汇总：2025 年预期非租金收入 2198-2514 万元，占总收入（租金 1.5 亿元 + 非租金 2500 万元）的 14.7%-14.9%，接近 15% 目标值。

案例参考：上海前滩太古里通过非租金收入开发，非租金占比达 18%，其中广告收入占比 60%、活动赞助占比 25%、空间租赁占比 15%，验证了多元创收的可行性。

2. 空间增值：绿色升级 + 闲置盘活，提升资产物理价值

空间是商业资产的 “物理载体”，通过 “绿色认证提质 + 闲置空间创收”，实现空间价值最大化，具体方案如下：

2.1 LEED 白金认证攻坚（2024-2025 年）

LEED 白金认证是商业资产 “绿色溢价” 的核心标签（获证项目租金溢价 10%-15%，资产估值提升 15%-20%），项目需通过三大绿色改造达标：

绿色改造具体措施与达标要求：

认证流程与时间节点：

认证咨询（2024 年 Q3）：聘请 LEED 认证咨询机构（如中国建筑科学研究院，有 10 + 商业项目白金认证案例），制定认证方案；

改造施工（2024 年 Q4-2025 年 Q2）：按认证要求完成绿色设施改造，同步收集改造数据（发电量、节水量）；

材料提交（2025 年 Q3）：向美国绿色建筑协会提交认证材料（改造方案、能耗数据、现场照片）；

现场审核（2025 年 Q4）：配合协会现场审核，解决审核问题（如补充雨水回收系统监测数据）；

认证获取（2026 年 Q1）：获取 LEED 白金认证，申请沈阳市绿色商业奖励（200 万元）。

绿色溢价效果：获证后项目租金可提升 10%（如 1F 租金从 400 元 /㎡/ 月提升至 440 元 /㎡/ 月），年租金增收 150 万元；资产估值提升 20%（从 30 亿元提升至 36 亿元），绿色溢价显著。

2.2闲置空间盘活：从 “低效空置” 到 “高效创收”

项目当前存在 “4 层西侧空置区（800㎡）、屋顶闲置区（1500㎡）、地下 1 层临时仓库（300㎡）” 三大闲置空间，通过改造提升利用率：

4 层西侧空置区：文化快闪空间

改造内容：划分 10 个独立快闪单元（50-100㎡/ 个），配备可移动展架、智能照明、临时收银系统，装修风格融入故宫元素（红墙背景、宫灯装饰）；

运营策略：按 “短租为主、长租为辅” 模式，快闪周期 1-3 个月，租金 5 元 /㎡/ 天（高于传统租金 20%），优先引入文化类快闪（故宫文创、非遗手作）；

预期效益：年均出租率 90%，年收入 144 万元，同时带动 4 层客流增长 25%。

屋顶闲置区：绿色屋顶花园 + 活动空间

改造内容：分为 “生态景观区”（1000㎡，种植乡土植物）、“活动举办区”（500㎡，配备舞台、座椅、灯光）；

运营策略：活动区对外出租（企业团建、品牌发布会、婚礼派对），按 1 万元 / 场收费（含基础布置），生态景观区免费对会员开放（提升会员粘性）；

预期效益：年均举办活动 50 场，年收入 50 万元，同时提升项目绿色形象，助力 LEED 认证。

地下 1 层临时仓库：社区便民中心

改造内容：改造为 300㎡“社区便民中心”，引入 “24 小时便利店（100㎡）、社区药店（100㎡）、快递驿站（100㎡）”；

运营策略：采用 “低租金 + 流水扣点” 模式（租金 150 元 /㎡/ 月，流水超 2 万元 /㎡/ 年部分扣 8%），吸引便民品牌入驻；

预期效益：年收入 54 万元，社区客群复购率提升 15%。

3. 品牌增值：“双品牌赋能 + 模式输出”，提升资产无形价值

资产品牌价值是 “超越物理价值的溢价空间”，通过 “恒隆 + 云阿云” 双品牌协同，打造 “文化商业” 标杆，具体方案如下：

3.1双品牌价值协同

恒隆品牌赋能：依托恒隆 “高端商业运营商” 品牌形象，引入国际首店（如 BEAMS、Stüssy），提升项目高端定位；共享恒隆全球商业资源（如上海恒隆广场品牌资源），争取沈阳独家货柜（如 Coach 故宫联名款）；

云阿云品牌赋能：依托云阿云 “数字化运营 + 文化 IP 整合” 能力，搭建智能会员平台（会员消费占比提升至 60%），整合沈阳故宫、非遗资源（打造独家文化场景），提升项目运营效率与文化特色；

双品牌联动效果：2025 年项目 “沈阳高端商业” 提及率从 15% 提升至 30%（通过第三方调研），首店品牌入驻意愿提升 40%（如日本 URBAN RESEARCH 因 “恒隆 + 云阿云” 双品牌选择沈阳首店落地）。

3.2“皇城恒隆模式” 输出

模式核心内涵：“文化 IP（故宫）+ 首店集群 + 数字化运营 + 绿色升级” 四位一体，通过 “文化赋能提升体验、首店引流提升客流、数字化优化效率、绿色升级提升资产价值”，实现商业资产从 “传统运营” 到 “价值型运营” 的转型。

模式输出路径：

内部复制：将模式输出至恒隆地产其他项目（如大连恒隆广场、济南恒隆广场），协助其对接本地文化 IP（如大连星海广场文化 IP、济南趵突泉文化 IP）、引入区域首店，云阿云收取 “运营服务费”（按项目租金收入的 5% 收取，预计单个项目年服务费 500-800 万元）；

外部输出：与其他商业地产开发商（如华润、龙湖）合作，提供 “模式咨询 + 运营托管” 服务，如为沈阳某新商业项目制定 “文化 + 首店” 定位方案，协助申请政府补贴，云阿云收取 “咨询费 + 业绩分成”（咨询费 200 万元，项目盈利后按净利润的 8% 分成）；

行业标杆打造：撰写《皇城恒隆模式白皮书》，在行业峰会（如中国商业地产行业年会）分享运营经验，提升模式影响力；联合沈阳商务局举办 “文化商业运营培训班”，为本地商业项目提供培训，树立行业标杆形象。

模式输出效益：2026 年起实现模式输出收入，预计 2027 年模式输出年收入超 2000 万元，同时提升恒隆与云阿云双品牌在商业运营领域的市场份额（目标东北商业运营市场占有率提升至 15%）。

4. 资本增值：从“资产持有”到“REITs 上市”，实现流动性增值

资本增值是资产优化的 “最终目标”，通过 “财务指标优化 + REITs 对接”，实现资产从 “重资产持有” 到 “轻资产运营 + 资本流动” 的转型，具体方案如下：

4.1  REITs 对接核心条件优化（2024-2026 年）

国内基础设施 REITs 对商业资产的核心要求包括 “净利润率≥8%、租金收缴率≥95%、资产权属清晰、运营年限≥3 年”，项目需针对性优化：

4.2  REITs 对接全流程（2025-2027 年）

4.3  REITs 发行效益

资本效益：REITs 发行后，恒隆地产可回收 36 亿元资金，用于新项目投资（如二线城市商业项目开发），资产负债率从 40% 降至 25%，降低财务风险；

运营效益：REITs 存续期需定期披露运营数据，倒逼项目提升运营效率，形成 “透明化、规范化” 运营机制，进一步提升资产价值；

行业效益：成为东北首个 “文化商业 REITs 项目”，为区域商业资产证券化提供借鉴，推动东北商业地产行业转型。

（三）分阶段实施策略：责任到人、节点可控的落地计划

1. 筹备期（第 1-3 个月）：夯实基础，明确方向

2. 改造期（第 4-12 个月）：硬件升级，品牌落地

3. 运营期（第 13-24 个月）：精细运营，提质增效

4. 增值期（第 25-36 个月）：资本对接，模式输出

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库