商业地产案例分享-沈阳皇城恒隆广场项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告为北京云阿云为沈阳皇城恒隆广场定制的专项提升方案。报告深度融合全球商业趋势、沈阳本地市场数据与项目运营沉淀，聚焦“空间、招商、业态、资产”四大核心，旨在破解项目当前客流转化低、场景竞争力弱等痛点，通过“文化赋能+算法驱动+首店集群”策略，助力项目巩固商圈地位，实现短期租金增长与长期资产增值的阶梯式目标。全文共98500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

沈阳皇城恒隆广场运营提升与资产优化管理专项报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

十、资产优化与实施策略

（四）资产优化风险应对与保障机制

1. 核心风险应对策略

2. 保障机制：确保策略落地的三大支撑体系

2.1组织保障：跨团队协同管理

成立资产优化专项小组：由恒隆地产项目总负责人任组长，云阿云运营总监任副组长，成员涵盖招商、运营、财务、工程、技术等核心岗位，明确 “每周例会、每月复盘、每季度评估” 的协同机制：

每周例会：同步各模块进度（如招商谈判进展、改造施工进度），解决跨部门问题（如施工与运营的客流冲突）；

每月复盘：对比月度目标与实际达成（如首店引入数量、租金收入增长），调整下月策略（如未达招商目标则扩大品牌储备库）；

每季度评估：邀请外部专家（商业运营顾问、REITs 专家）对资产优化效果进行评估，提出改进建议。

责任到人机制：为每个核心任务设定 “第一责任人”（如 1F 改造由恒隆工程经理负责，首店招商由云阿云招商总监负责），责任人对任务进度、质量、成本全程把控，未达目标则扣减绩效奖金（最高扣减月度绩效的 30%）。

2.2资金保障：多渠道资金筹措

资金来源规划：

资金管控：建立 “预算 - 执行 - 审计” 全流程管控：

每月制定资金使用计划，超预算 10% 需提交专项申请（如改造费用超支需说明原因）；

聘请第三方审计机构（如普华永道）每季度对资金使用情况进行审计，确保资金专款专用；

设立 “资金应急池”（5000 万元），应对突发需求（如系统紧急升级、首店补贴提前支付）。

2.3资源保障：内外资源整合

内部资源协同：

恒隆集团：共享全球品牌资源（如上海恒隆广场的 Coach、Michael Kors 资源）、绿色建筑经验（如 LEED 认证团队支持）；

云阿云：调动数字化技术团队（智能系统开发）、文化 IP 资源（沈阳故宫、非遗保护中心合作）。

外部资源合作：

政府资源：与沈阳市商务局、中街改造指挥部建立 “月度沟通机制”，优先获取政策补贴（如中街改造补贴、首店补贴）、文旅联动资源（如沈阳故宫联票合作）；

专业机构：与 LEED 认证咨询机构（中国建筑科学研究院）、REITs 中介机构（中信证券、金杜律师事务所）签订 “长期服务协议”，确保专业服务支撑；

品牌资源：与首店品牌代理机构（日本株式会社 ADVANCE、欧洲 Fashion Retail Group）建立 “独家合作”，优先获取东北首店资源。

（五）总结：资产优化与实施策略的核心价值

本次资产优化与实施策略，并非简单的 “硬件改造 + 资本运作”，而是基于 “文化赋能 + 运营提升 + 资本增值” 的 “全生命周期资产价值重构”，其核心价值体现在三个层面：

解决资产现存痛点：通过 “运营增值” 提升租金与非租金收入，解决 “现金流增长乏力”；通过 “空间增值” 盘活闲置空间、获取 LEED 白金认证，解决 “资产物理价值低”；通过 “品牌增值” 打造双品牌协同，解决 “资产无形价值弱”，2026 年租金收入从 1.2 亿元增长至 1.8 亿元，资产估值从 25 亿元提升至 36 亿元，彻底扭转资产低效运营局面。

构建可持续增值模式：“皇城恒隆模式” 通过 “文化 IP + 首店集群 + 数字化运营 + 绿色升级”，实现 “运营 - 空间 - 品牌 - 资本” 的正向循环 —— 运营提升带动客流销售增长，空间升级提升资产物理价值，品牌增值增强市场影响力，资本运作实现资产流动性，为后续项目复制、模式输出奠定基础，2027 年模式输出收入超 1000 万元，成为东北商业运营标杆。

引领行业转型方向：作为东北首个 “文化商业 REITs 项目”，通过 REITs 发行实现 “重资产轻运营” 转型，为区域商业资产证券化提供可复制经验；同时，绿色升级与文化赋能的结合，推动商业资产从 “传统消费载体” 向 “绿色文化空间” 转型，契合国家 “双碳目标” 与 “文化自信” 战略，具备行业示范意义。

简言之，资产优化与实施策略是项目从 “传统商业资产” 向 “价值型、标杆型、可持续型” 资产跨越的关键，通过 “短期见效、中期提质、长期增值” 的阶梯式落地，最终实现 “资产现金流、物理价值、无形价值、资本流动性” 的四重提升，成为恒隆地产与云阿云合作的典范项目，也为东北商业地产行业转型注入新动能。

十一、项目建议及行业启示

（一）项目落地核心建议：从 “策略规划” 到 “高效执行” 的关键动作

项目落地需突破 “部门协同难、资源对接散、效果追踪弱” 三大常见问题，通过 “组织架构搭建、政企文深度联动、全周期评估”，确保资产优化策略落地见效，具体建议如下：

1. 成立 “双主体协同” 专项执行小组，明确权责与流程

传统跨企业合作常因 “分工模糊、沟通低效” 导致进度滞后，需构建 “恒隆 + 云阿云” 双主体深度协同的专项小组，实现 “责任到人、流程闭环”。

专项小组由恒隆地产项目总负责人（统筹资本、品牌资源）与云阿云运营总监（统筹招商、运营执行）共同担任组长，下设 5 个专项小组，具体架构与职责如下：

资本与政策小组（恒隆主导，云阿云配合）：负责政府补贴申请（中街改造补贴、首店补贴）、REITs 对接前期准备（资产审计、中介机构筛选），需在项目筹备期第 1 个月完成补贴申请材料清单梳理，第 3 个月提交首批补贴申请，确保 2024 年 Q4 前获取中街改造补贴 400 万元以上；

招商与品牌小组（云阿云主导，恒隆配合）：负责首店品牌洽谈、低效品牌淘汰、新锐品牌孵化，需在筹备期第 2 个月完成首批 10 家目标首店清单（含 BEAMS、奈尔宝），改造期内完成 5 家首店签约，运营期内实现品牌迭代率超 40%；

空间与工程小组（恒隆主导，云阿云配合）：负责空间改造施工（1F 潮流区、4F 文化区等）、绿色设施升级（光伏面板、绿色屋顶），需制定 “分区域施工计划”，如 2024 年 Q4 前完成 1F、5F 改造，2025 年 Q2 前完成剩余楼层改造，避免改造期间整体客流下降超 10%；

运营与数据小组（云阿云主导，恒隆配合）：负责智能运营系统上线（会员平台、客流分析）、日常运营监测（客流、销售、坪效），需在改造期第 6 个月上线智能会员平台，确保会员注册率 3 个月内从 15% 提升至 25%；

文化与活动小组（云阿云主导，恒隆配合）：负责文化 IP 合作（沈阳故宫、非遗中心）、主题活动策划（国潮文化节、故宫亲子节），需在筹备期第 2 个月与沈阳故宫签订 IP 合作协议，运营期内每季度举办 1 场大型文化活动，确保每场活动带动客流增长 30% 以上。

小组需建立 “三级沟通机制”：每周召开 1 次进度例会（同步各模块进展，解决跨小组问题，如招商与工程的店铺装修衔接）；每月召开 1 次成果复盘会（对比月度目标与实际达成，如首店签约数量、改造进度，未达标项需制定整改方案）；每季度邀请外部专家（商业运营顾问、文化 IP 专家）召开 1 次评估会，优化策略方向（如调整首店招商优先级）。

同时，需制定 “责任追溯与激励机制”：为每个核心任务设定 “第一责任人”（如 1F 改造由恒隆工程经理负责），任务未达目标（如首店签约滞后 1 个月）需扣减责任人月度绩效 20%；若年度目标超额完成（如租金收入增长超 25%），则对专项小组发放团队奖金（不低于项目年度利润的 1%），激发执行动力。

2. 深度联动政府与文化机构，构建 “资源赋能闭环”

项目 “文化赋能 + 政策支持” 需依赖外部资源，单纯的 “浅度合作” 难以形成独家优势，需从 “政策对接、文化授权、文旅联动” 三个维度深化合作：

政策对接：从 “被动申请” 到 “主动共创”：除常规补贴申请外，需主动对接沈阳市商务局、中街改造指挥部，争取 “项目纳入中街改造重点示范项目”，参与制定中街文化商业发展规划（如提出 “故宫文化商业带” 概念），从而获取额外政策倾斜（如优先获取文旅宣传资源、补贴额度提升 10%）。例如，可联合中街改造指挥部举办 “中街文化商业节”，项目作为主会场，政府提供 50% 活动经费支持，同时借助政府平台（沈阳文旅公众号、中街步行街宣传屏）推广项目活动，扩大影响力；

文化授权：从 “简单使用” 到 “深度共创”：与沈阳故宫的合作不应局限于 “文创售卖”，需推动 “IP 共创”，如联合开发 “沈阳故宫 × 皇城恒隆” 独家文创产品（如故宫瑞兽主题潮玩、红墙纹样服饰），项目拥有独家售卖权；邀请沈阳故宫专家参与项目文化场景设计（如 4F 文化区的文物复刻展陈列），提升文化场景的权威性与独特性。同时，与辽宁省非遗保护中心合作，建立 “非遗大师驻场机制”，邀请羽毛画、满族剪纸等非遗传承人每月驻场 2 次，开展体验教学，确保非遗体验区日均参与人数超 300 人次；

文旅联动：从 “单向引流” 到 “双向赋能”：与沈阳市文旅局合作推出 “文旅消费联票”，游客购买沈阳故宫门票可获项目非遗体验 8 折券，项目消费满 500 元可获沈阳故宫门票折扣券，实现 “文旅客群” 与 “商业客群” 双向引流，目标 2025 年通过该联动带动项目文化客群占比提升 5% 以上。此外，可参与沈阳文旅局组织的 “城市文旅推广活动”（如全国旅游交易会），展示项目 “文化商业融合” 案例，提升项目在全国文旅市场的知名度。

3. 建立 “全周期量化” 效果评估机制，动态优化策略

项目落地后需避免 “重执行、轻评估”，需通过 “数据监测、品牌评估、资产估值” 构建全周期评估体系，确保策略方向符合目标：

日常运营数据监测：每月监测核心运营指标，包括客流（各楼层客流占比、日均客流）、销售（总销售额、各品类销售额占比）、坪效（分楼层坪效、重点品牌坪效）、会员（注册率、消费占比、复购率），需形成《月度运营数据报告》，如发现某楼层客流占比低于目标 5%（如 3 层家庭客群占比仅 35%，目标 40%），需分析原因（如亲子活动吸引力不足），并在 1 个月内调整策略（如增加 “故宫亲子 DIY” 活动频次）；

品牌健康度评估：每季度对场内品牌开展 “四维评估”（坪效、销售额增速、顾客满意度、定位匹配度），评分低于 60 分的品牌纳入 “观察名单”，启动淘汰流程（如某传统女装品牌连续 2 季度坪效低于 2.0 万元 /㎡/ 年，满意度低于 70 分，需在 1 个月内启动招商替换）；评分 80 分以上的优质品牌（如 BEAMS、老边饺子），可给予 “租金优惠”（如次年租金 9 折）、“营销资源倾斜”（优先参与项目大型活动），提升品牌续约率（目标优质品牌续约率≥90%）；

资产价值评估：每年聘请第三方评估机构（如仲量联行）对项目资产进行估值，重点评估 “租金收入增长、绿色认证价值、品牌溢价、客流质量” 四大维度，若资产估值年增长低于 10%（目标 20%），需复盘资产优化策略（如是否需加快首店引入、加强绿色升级），确保 2025 年资产估值从 25 亿元提升至 30 亿元，2026 年突破 36 亿元；

客群满意度评估：每季度通过 “线上问卷 + 线下访谈” 开展客群满意度调研（样本量不少于 1000 份），重点关注 “文化体验、空间舒适度、服务质量” 三大维度，若满意度低于 90 分（目标 95%），需针对性优化（如服务满意度低则加强员工培训，文化体验满意度低则增加非遗体验项目）。

（二）对商业运营行业的启示：从 “项目实践” 到 “行业方法论” 的提炼

沈阳皇城恒隆广场的资产优化策略，不仅适用于自身，更可为商业运营行业提供三大核心启示，尤其对东北等商业竞争激烈、文化特色鲜明的区域具有参考意义。

1. 体验式商业需以 “在地文化 + 独家场景” 破局，避免 “同质化陷阱”

近年来，体验式商业成为行业趋势，但多数项目陷入 “复制陷阱”—— 盲目跟风 “艺术主题”“潮流主题”，导致 “千店一面”（如全国超 60% 的商业项目引入 “网红打卡墙”，但缺乏地域特色），最终客流与复购难以提升。

沈阳皇城恒隆的实践表明，体验式商业的核心竞争力在于 “在地文化赋能 + 独家场景打造”：

在地文化是 “根”：需深度挖掘项目所在城市的文化特色（如沈阳的故宫文化、非遗文化），而非简单引入外来文化（如盲目复制成都的 “川蜀文化”）。例如，项目将沈阳故宫元素融入 1F 潮流区（红墙背景 + 宫灯装饰）、4F 文化区（文物复刻展 + 非遗工坊），使文化体验具有 “不可复制性”——2024 年 Q3 故宫数字展厅开放后，日均吸引客流 2000 人次，其中 70% 的客群表示 “因故宫文化特色选择到店”，验证了在地文化的吸引力；

独家场景是 “魂”：需将文化与业态、空间深度融合，打造 “消费 + 体验” 的独家场景，而非 “文化元素简单堆砌”。例如，项目 3F 亲子区打造 “故宫主题亲子乐园”（故宫建筑积木、汉服角色扮演），5F 餐饮区推出 “故宫主题饺子宴”（龙袍造型蒸饺），使文化体验贯穿消费全流程，而非仅停留在装饰层面。对比行业数据，普通商业项目体验业态占比提升至 30% 后，客群停留时间平均增长 40%，而项目通过 “文化 + 体验” 场景，客群停留时间从 1.5 小时提升至 2.5 小时，增长 67%，远超行业平均水平。

这一启示对其他城市商业项目具有明确指导意义：如西安商业项目可结合 “大唐文化” 打造 “唐宫主题体验区”，杭州项目可结合 “西湖文化” 打造 “水墨主题商业场景”，通过 “在地文化 + 独家场景” 形成差异化优势，避免同质化竞争。

2. 数字化运营需从 “工具应用” 到 “价值重构”，而非 “技术堆砌”

当前多数商业项目的数字化仍停留在 “工具应用” 层面 —— 上线会员系统却未实现个性化服务，安装客流摄像头却未用于引导优化，导致数字化投入与效果不成正比（行业数据显示，60% 的商业项目数字化投入回报率低于 10%）。

沈阳皇城恒隆的数字化实践，核心在于 “以数据驱动价值重构”，而非 “技术堆砌”，具体体现在三个层面：

数据整合：从 “分散存储” 到 “全域打通”：项目整合会员消费数据（品牌、金额、频次）、行为数据（停留时长、楼层偏好、互动记录）、空间数据（客流密度、店铺进店率），构建 “全域客群画像”，如识别出 “Z 世代潮流客群” 的核心标签为 “国潮偏好、社交分享、首店消费”，从而精准推送 BEAMS 限定款信息、非遗手作体验活动，使会员消费占比从 40% 提升至 60%，远超行业平均的 35%；

运营优化：从 “经验判断” 到 “数据决策”：通过客流分析系统，发现 1 层中庭周末 18:00-20:00 客流密度超 6 人 /㎡（拥挤阈值），系统自动触发引导机制（电子屏提示前往 3F 亲子区、4F 文化区），同时推送 “低客流区体验券”，使 1 层拥挤投诉率从 25% 降至 5%；通过销售数据分析系统，发现某女装品牌连续 3 个月坪效低于 2.0 万元 /㎡/ 年，及时启动淘汰流程，避免空间资源浪费；

服务升级：从 “标准化” 到 “个性化”：智能会员平台基于客群画像提供 “千人千面” 服务，如对 “中产家庭客群” 推送奈尔宝亲子套餐、海马体家庭摄影优惠，对 “文化爱好者” 推送非遗大师课、故宫文创折扣，使会员复购率从 30% 提升至 50%，而普通商业项目会员复购率平均仅 35%。

这一启示表明，数字化运营的核心不是 “上线多少系统”，而是 “能否用数据重构招商、运营、服务全流程”：如招商环节通过 “品牌 - 客群匹配模型” 提升首店成功率，运营环节通过 “客流数据” 优化动线，服务环节通过 “会员画像” 实现精准触达，最终实现 “数字化投入 - 运营效率提升 - 资产价值增长” 的正向循环。

3. 资产运营需平衡 “短期收益” 与 “长期价值”，构建 “全生命周期思维”

传统商业运营多关注 “短期租金收益”，通过提高租金、增加广告位等方式提升短期现金流，却忽视品牌焕新、空间升级、绿色认证对长期资产价值的影响，导致资产估值增长缓慢（行业数据显示，普通商业项目资产估值年均增长 5%-8%）。

沈阳皇城恒隆的资产运营，核心在于 “平衡短期收益与长期价值”，构建 “全生命周期思维”：

短期收益：确保现金流稳定：通过分楼层租金调整（1F 租金提升 30%、4F 提升 20%）、非租金收入开发（广告、赞助、空间租赁），确保 2025 年租金收入从 1.2 亿元增长至 1.5 亿元，非租金收入占比从 5% 提升至 15%，短期现金流稳定增长；

长期价值：提升资产增值潜力：通过品牌焕新（首店占比提升至 20%）、绿色升级（LEED 白金认证）、文化赋能（故宫 IP 合作），提升资产长期价值 —— 首店引入使项目品牌层级提升，绿色认证带来租金溢价 10%（1F 租金从 400 元 /㎡/ 月提升至 440 元 /㎡/ 月），文化赋能使项目成为区域文化商业标杆，2025 年资产估值从 25 亿元提升至 30 亿元，年均增长 20%，远超行业平均水平；

资本变现：实现资产流动性：通过优化财务指标（净利润率≥8%、租金收缴率≥95%），对接 REITs 市场，计划 2026 年实现 REITs 上市，回收资金 36 亿元，用于新项目投资，同时降低资产负债率从 60% 至 25%，实现 “运营 - 增值 - 变现” 的全生命周期闭环。

这一启示对商业资产持有者具有重要意义：商业项目不应仅视为 “租金收入载体”，更应作为 “可增值的资本资产”，需在短期租金收益与长期资产价值间找到平衡，通过品牌、空间、文化的持续升级，提升资产估值与流动性，最终实现 “资产价值最大化”。

附录一：沈阳皇城恒隆广场项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：1.2 亿元。增长核心源于 “故宫文化 + 商业” 场景初步融合，依托中街商圈 1.38 亿人次年度客流基础，联动沈阳故宫推出 “皇城文化季” 活动，带动文化关联业态（文创零售、特色餐饮）销售额占比达 38%。其中，首店贡献逐步显现，引入的 5 家区域首店单店年均销售额超 320 万元，拉动整体零售消费增长 9%；餐饮业态中，辽菜特色餐饮、老字号分店销售额占比达 35%，同比提升 6%。

2024 年

销售额：1.56 亿元，同比增长 30.0%。增长驱动力来自品牌调改与文化 IP 深度联动：全年完成 8000㎡营业面积调改，引入 “皇城恒隆 × 沈阳故宫” 文创特展、非遗手作周等活动 28 场，单场大型活动带动单日关联消费突破 420 万元。故宫文创零售、国潮服饰业态表现突出，销售额分别增长 45% 和 38%；主力店高端超市、亲子体验中心关联消费（如文化客群伴手礼采购、家庭体验套餐消费）增长 32%。

2025 年前三季度

销售额：1.32 亿元，同比增长 18%。关键增长节点集中在文化消费旺季与节假日：春节期间推出 “故宫新岁季”，联动中街改造文旅资源，假期销售额提升 52%，外地游客消费占比达 35%；国庆假期恰逢非遗文化节档期，日均销售超 160 万元，活动日销售额峰值达 230 万元。沉浸式文化体验店、老字号创新店销售额增长显著，分别提升 58% 和 45%，反映客群对 “在地文化 + 消费” 的偏好升级。

二、客流量数据

2023 年

客流量：438 万人次（日均 1.2 万人次），停车场使用率 78%。客群以 25-45 岁本地客群为主（占比 72%），节假日及文化活动日客流占比达 55%，“故宫文创开放日”“非遗市集” 等活动单场平均引流 2.8 万人次。中街主街与商场联动效应明显，带动日均客流增长 18%；地铁 1 号线中街站接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 38%。

2024 年

客流量：569 万人次（日均 1.56 万人次），同比增长 30.0%。文化引流成效突出：全年举办文化活动及 IP 展览 42 场，其中故宫文物复刻展、非遗大师课等重点场次单场客流超 4.5 万人次，文化客群向商业区域转化率达 62%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 15%，多为文化爱好者及周边白领，平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1.3 小时；屋顶文化广场改造后，带动周末客流增长 30%。

2025 年前三季度

客流量：450 万人次，同比增长 20%。文化旺季客流爆发明显：春节 “故宫新岁季” 吸引省内外游客，周末客流同比提升 48%，外地游客占比达 38%；国庆假期非遗文化节期间客流峰值达 12 万人次，平日日均客流稳定在 1.8 万人次，周末峰值达 2.5 万人次。文化体验区、特色餐饮区客流密度最高，占商场总客流的 65%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：180-450 元 /㎡/ 月，租用率 90%。租金定价差异化显著：首层文化潮流零售区租金最高（380-450 元 /㎡/ 月），文化体验业态（如非遗工坊、文创展厅）根据面积提供灵活定价（220-320 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 180-280 元 /㎡/ 月。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥25 万元抽成 5%），热门文创品牌、特色餐饮租金收入增长 22%，带动核心区域整体租金提升 12%。

2024 年

租金收入：同比增长 28%，坪效达 1.2 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 13% 低坪效品牌（如传统服饰、低效数码店），引入 16 个高潜力首店品牌、文化体验品牌，核心零售区坪效提升 30%。对租期≥3 年的优质品牌提供 8% 租金优惠，续约率达 85%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如客流监测、智能能耗管控），降低运营成本 15%。

2025 年规划

目标租金增长 22%，核心策略包括：

业态优化：提升文化体验、故宫关联业态占比至 60%，重点打造 “故宫 IP 主题专区”“非遗市集街区”，实现租金溢价 18%-25%；

品牌升级：引入国潮轻奢文创品牌，计划将高端品牌租金占比提升至 38%，提供最高 50 万元 / 店的定制化装修补贴吸引优质首店；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 6%-10% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 22 个新品牌（含 5 家区域首店），涵盖文创零售（如故宫文创东北首店、盛京文创主题店）、特色餐饮（如老边饺子皇城旗舰店、鹿鸣春创新店）、体验业态（如沉浸式故宫数字展厅）。淘汰 9 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货专柜、低客流鞋服店），优化 10% 营业面积，调整后文创零售区销售额增长 40%。重点打造 “皇城文创专区”，集聚 28 + 文化品牌，年客流量 180 万人次，销售额达 4200 万元。

2024 年

品牌汰换率 13%，聚焦 “文化深化 + 体验升级”：新增 “虚实融合文化专区”（含 AR 故宫建筑互动、VR 非遗技艺体验），会员复购率达 65%；升级 “深夜文化消费区”，引入 24 小时文创书店、非遗小剧场，晚间（19:00 后）文化消费占比达 35%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 28%；区域首店数量增至 12 家，首店品牌年销售额占比提升至 18%。

2025 年计划

核心方向 “文化 IP 深耕 + 体验场景创新”：

业态新增：打造 “户外皇城文化广场”，引入露天非遗展演、故宫主题市集等，目标坪效 1.8 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “皇城悦享会员体系”，推出 “文化专属权益包”（含故宫展览优先入场、非遗大师课预约），计划带动会员消费额年增 35%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 10%，重点引入绿色文创品牌、东北国潮设计师品牌，打造 “在地文化可持续消费专区”，契合客群文化消费升级趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.2 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（文化客流分析平台 420 万元、AI 招商匹配系统 380 万元）、体验业态优化（故宫数字展厅升级、非遗工坊改造）、交通接驳提升（地铁口文化导视系统、智能停车扩容），提升运营效率与顾客体验。

2025 年预留 1.5 亿元：用于文化品牌引进（瞄准国潮文创头部品牌、非遗 IP 授权品牌）、年度主题活动打造（如 “东北皇城文化节”）、跨区域营销推广（联动沈阳文旅、东北三省博物馆联盟），进一步扩大 “文商旅融合标杆” 影响力。

数字化进展

会员规模超 62 万（年增 50%），私域流量交易规模超 1.8 亿元，通过数字化精准推送（如故宫展览预告、文创上新提醒），会员复购率提升 30%。搭建 “线上皇城文化平台”，实现文化展览门票与商业消费券联动销售，线上带动线下销售额年增长 52%；推出智能文化导览小程序（含故宫文化动线指引、品牌排队查询），顾客满意度提升至 92%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 30.0%，高于沈阳区域商业综合体均值（15%），在中街商圈及沈阳文化商业项目中销售额、客流增速均位居首位。

定位优势：以 “皇城文化商业融合新标杆” 为核心定位，融合 “在地文化零售 + 非遗体验 + 夜间经济”，形成差异化竞争力，是沈阳文化消费、家庭休闲的首选地，获评 “年度东北文商旅融合标杆”“沈阳文化消费示范项目”。

核心挑战：中街商圈新兴文化商业项目增多，需持续强化故宫 IP 与首店品牌优势；文化消费需求迭代快，需加快虚实融合体验落地速度，提升个性化服务能力（如定制化非遗衍生产品、专属文化体验套餐），巩固文化主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库