商业地产案例分享-沈阳益田假日世界项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对存量竞争与客群分流，沈阳益田假日世界依托云阿云算法能力，锚定“盛京潮玩文旅生活中心”新定位，通过业态重构、空间焕新与会员深耕，破解坪效与粘性难题，系统性实现资产优化与价值跃升，为存量商业升级提供范本。全文共106900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

数据驱动的资产增值

沈阳益田假日世界坪效提升与运营优化实战报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

一、市场分析及项目概述

（一）区域商业市场宏观洞察

1. 沈阳商业市场整体格局：规模稳增，存量竞争加剧，增量向新兴区域倾斜

2025 年沈阳商业市场呈现 “总量增长、结构优化” 的特征。根据沈阳市统计局及商务局预估数据，2025 年全市社会消费品零售总额（社零）将突破5112 亿元，同比 2024 年（约 4800 亿元）增长6.5% ，增速高于东北三省平均水平（约 5.2%），消费复苏态势明确。从消费结构看，服务型消费（文旅、体验、餐饮）占比提升至42% ，实物型消费中 “品质化、个性化” 品类（如潮玩、轻奢、智能家电）增速超 10%，为商业项目提供结构性机遇。

商业存量与增量方面，截至 2025 年 6 月，沈阳主城区商业存量（商业面积≥3 万㎡）达1260 万㎡ ，人均商业面积约 1.1㎡，高于全国平均水平（0.8㎡），已进入 “存量优化” 阶段。2025 年新增商业项目约 8 个，增量面积52 万㎡ ，且多集中于浑南奥体、于洪丁香湖等新兴居住区，核心商圈（中街、太原街）新增供应仅占 15%（约 7.8 万㎡），稀缺性凸显。

重点商圈竞争态势呈现 “分层分化” 特征，各商圈定位差异显著：

中街商圈：作为沈阳 “商业根脉”，2025 年上半年客流总量达890 万人次，但面临 “高端客群被恒隆广场分流、年轻客群被大悦城吸引” 的双重压力，需强化 “文旅 + 全客层” 定位破局；

太原街商圈：受地铁施工及业态老化影响，2025 年上半年客流同比下降 8%，正通过 “老字号焕新 + 轻奢引进” 转型，暂未对中街形成直接威胁；

浑南奥体商圈：依托新兴居住区人口导入（2025 年片区常住人口突破 45 万），以 “家庭消费 + 社区便民” 为核心，2025 年新增 “浑南万象汇”（商业面积 12 万㎡），分流南部家庭客群，但对中街的文旅客群影响有限。

2. 中街商圈专项分析：文旅赋能显著，客群结构分化，消费行为呈 “三高一低” 特征

中街商圈依托 “盛京皇城国家 5A 级旅游景区”（2025 年上半年接待游客460 万人次，同比增长 18%），形成 “商业 + 文旅” 深度融合的独特生态，其客群结构与消费偏好可通过云阿云算法平台的300 万 + 条商圈消费行为数据精准画像：

2.1客群结构：本地客群为基，文旅客群为增量引擎

本地客群：占比70% （平日）-55% （节假日），以 25-40 岁品质家庭客群（占本地客群 45%）、18-30 岁 Z 世代潮玩客群（占本地客群 35%）为主；居住半径集中在沈河、和平、大东三区（占比 80%），交通方式以地铁（占 45%）、自驾（占 30%）为主，平均每月到访 2-3 次。

文旅客群：占比30% （平日）-45% （节假日 / 旅游旺季），其中省内游客（沈阳周边城市）占 65%、跨省游客（京津冀、东北其他省份）占 35%；停留时间集中在 10:00-18:00，多与 “沈阳故宫、张氏帅府” 等景点联动游览，单次到访率超 85%，复购率仅 12%。

2.2消费偏好：体验优先，国潮受捧，客单价分层明显

基于云阿云算法的 “消费行为标签体系”（涵盖消费金额、停留时长、业态选择等 12 个维度），中街商圈消费偏好呈现 “三高一低”：

高体验需求：体验类业态（文旅体验、潮玩互动、亲子娱乐）的客群停留时长（平均 3.2 小时）是传统零售业态（1.5 小时）的 2 倍，2025 年上半年体验类消费金额同比增长 22%；

高国潮认同：国潮相关品类（如非遗手作、本土老字号、国潮服饰）的消费占比从 2023 年的 18% 提升至 2025 年的 28%，其中 Z 世代客群贡献国潮消费的 60%；

高即时消费：即时零售（如生鲜、日用品、餐饮外卖）在中街商圈的渗透率达 35%，2025 年上半年订单量同比增长 40%，但对线下到店消费的 “补充性” 大于 “替代性”（仅 15% 的客群因即时零售放弃到店）；

客单价分层低：本地品质家庭客群客单价约800 元（主要消费亲子、餐饮、品质零售），Z 世代客群客单价约550 元（主要消费潮玩、轻食、文创），文旅客群客单价约480 元（主要消费伴手礼、小吃、门票），客群间价格敏感度差异显著。

2.3云阿云算法的实战应用案例

2025 年 Q1，云阿云通过算法分析发现：中街商圈 “14:00-18:00” 时段（Z 世代客群集中到访），潮玩业态的 “未满足需求率” 达 38%（即有 38% 的客群想消费潮玩但商圈内供给不足）。基于此洞察，沈阳益田假日世界快速引入 “TOP TOY 东北首店”，开业首月即实现坪效1.2 万元 /㎡/ 月，带动周边餐饮业态客流增长 15%，验证了算法对商圈消费需求的精准捕捉能力。

3. 政策与趋势机遇：政策红利 + 消费趋势双重驱动，为项目升级提供明确方向

3.1政策红利：沈阳 “十四五” 商业规划与文旅扶持政策直接赋能

市级政策：《沈阳市 “十四五” 商贸流通业发展规划（2021-2025 年）》明确提出 “将中街商圈打造为‘东北首店经济高地’‘文旅商业融合示范区’”，对符合条件的项目给予三大补贴：

首店引进补贴：引入全国首店、区域首店（东北 / 辽宁），分别给予项目方50 万元 / 家、20 万元 / 家的奖励；

数字化改造补贴：对商业项目的智慧运营系统（如客流分析、会员管理）改造，给予投资额20% 的补贴（最高 100 万元）；

文旅融合补贴：对打造文旅主题街区、举办文旅联动活动的项目，给予最高30 万元的专项补贴。

区级政策：沈河区《中街商圈高质量发展行动计划（2024-2026）》进一步加码，提出 “皇城片区改造专项基金”，对中街区域内商业项目的外立面更新、文旅场景打造，额外给予15% 的配套补贴（与市级补贴可叠加），且简化政策申报流程（从申报到拨款周期缩短至 45 天）。

3.2消费趋势：三大趋势为项目业态与场景升级指明路径

体验式消费 “场景化”：从 “单一体验” 转向 “场景化沉浸”，例如上海 TX 淮海的 “艺术展 + 商业”、成都宽窄巷子的 “非遗体验 + 街区”，客群参与度提升 30% 以上。沈阳益田假日世界可依托中街文旅基因，打造 “盛京文化沉浸场景”，填补区域空白；

国潮消费 “深度化”：从 “符号化国潮”（如印国风图案）转向 “文化内核国潮”（如非遗工艺、本土故事），2025 年国潮消费中 “文化体验类” 占比已达 52%。项目可升级 “长安里” 街区，增加非遗手作工坊、盛京文化主题密室等业态；

即时零售 “线下协同”：即时零售不再是线下的 “竞争对手”，而是 “流量互补”。例如北京合生汇通过 “线下门店 + 线上闪购”，实现线上订单带动线下客流增长 12%。项目可联合美团、京东到家，推出 “到店消费享线上满减”“线上下单线下自提赠体验券” 等活动，打通线上线下消费闭环。

（二）项目核心价值与运营现状

1. 项目基础信息：核心区位 + 全业态规模，2025 年关键指标再升级

沈阳益田假日世界作为中街商圈的 “体量级标杆项目”，2025 年核心基础信息进一步优化，硬件与资源优势凸显：

区位与交通：位于沈河区中街路 268 号，地处中街商圈核心段，紧邻沈阳故宫（直线距离 800 米）；为地铁 1 号线 “中街站” 上盖物业，地铁口直接连通项目 B1 层，2025 年地铁中街站日均客流量达8.2 万人次，项目地铁客流占比提升至 48%；周边 300 米内有 12 条公交线路，自驾客群可享项目专属停车场（车位 1200 个，2025 年新增 “无感支付” 功能，离场效率提升 60%）。

规模与业态：商业总面积25 万㎡ ，涵盖 B1-6F 共 7 个楼层，当前引入品牌312 家，较 2024 年新增 28 家；首店品牌125 家（区域首店 98 家、城市首店 27 家），首店占比稳定在40% ，其中 2025 年新增 “笑果工厂沈阳首店”“牧高笛露营体验东北首店” 等标杆首店，进一步强化首店资源优势。

客群覆盖：2025 年上半年累计客流620 万人次，日均客流3.4 万人次；客群辐射半径从 2024 年的 15 公里扩展至 20 公里（覆盖沈河、和平、大东、皇姑、浑南五区），其中跨区客群占比提升至 35%。

2. 项目核心价值：“文旅 + 商业” 双核驱动，云阿云赋能下成果显著

项目的核心竞争力在于 “差异化定位 + 专业运营” 的双重保障，2025 年核心价值进一步夯实：

2.1“文旅 + 商业” 双核定位：差异化优势难以复制

网红 IP 流量价值：“长安里” 国潮街区（面积 1.2 万㎡）2025 年上半年日均客流达1.8 万人次，客群停留时长平均 2.8 小时，街区内 “盛京美食小铺”“非遗手作店” 等商户坪效达9000 元 /㎡/ 月，高于项目平均坪效 12%；东北首家 5000㎡“光彩星空灯饰画”（位于项目中庭），2025 年节假日期间日均打卡量超1.5 万次，相关话题在抖音、小红书的曝光量累计达 2.3 亿次，为项目带来免费流量增量。

文旅联动成果：2025 年上半年联合沈阳故宫推出 “盛京文化节”，活动期间客流同比增长 32%，销售额同比增长 25%；与美团文旅合作上线 “中街文旅联票”（含项目体验券 + 故宫门票折扣），累计售出 1.2 万张，带动文旅客群到店转化率提升至 28%（高于商圈平均水平 10 个百分点）。

2.2云阿云深度赋能：招商、运营、资产提升全链条提效

自 2020 年云阿云参与项目运营以来，通过 “算法能力 + 资源整合”，推动项目实现从 “扭亏为盈” 到 “持续增长” 的跨越，2025 年核心成果如下：

招商效率提升：借助云阿云 “品牌资源智能匹配系统”（整合 2000 + 全球品牌数据），2025 年项目招商周期从平均 60 天缩短至 45 天，品牌签约率提升至 92%（2024 年为 85%）；

运营数据优化：2025 年上半年客流同比增长16.7% ，销售额同比增长11.4% ，其中会员消费占比从 2024 年的 38% 提升至 43%；

资产问题解决：针对项目 “高层客流不足” 问题，云阿云通过算法分析制定 “动线优化方案”，2025 年 Q2 4-6 层客流占比从 2024 年的 25% 提升至 33%，高楼层商户续租意愿增强。

3. 资产运营现状：整体向好但差距明显，优化空间清晰

基于 2025 年上半年数据，项目资产运营指标呈现 “稳中有进” 态势，但与沈阳乃至东北的标杆商业项目相比，仍存在显著差距，需针对性突破：

3.1核心资产指标现状

3.2差距核心原因与优化方向

业态结构失衡：传统服装零售占比 45%，坪效仅 5800 元 /㎡/ 年，低于项目平均水平 30%；而体验类业态（文旅、潮玩、亲子）占比仅 22%，远低于沈阳万象城（35%），需通过 “减零售、增体验” 调整；

会员运营粗放：项目当前会员数 28 万人，但活跃会员（月消费≥1 次）占比仅 35%，会员客单价（680 元）低于非会员客单价（750 元），与万象城 “会员客单价是普通客群 2 倍” 的差距显著，需强化会员分层运营与权益定制；

非租金收入薄弱：当前非租金收入主要依赖广告位出租（占比 70%），IP 衍生品销售、活动赞助等高毛利业务占比低，可依托 “长安里”“星空灯饰画” 等 IP，开发联名周边、承接品牌快闪活动，提升非租金收入。

3.3短期优化措施方向

业态调整试点：选取 3 层传统零售集中区域（约 2000㎡），替换为 “潮玩集合店 + 非遗体验店” 组合，预计试点区域坪效可提升至 1.2 万元 /㎡/ 年；

租金政策优化：对高坪效、高流量的首店品牌，推出 “租金与销售额挂钩” 的弹性政策（如销售额达标可减免 10% 租金），提升品牌续约意愿；

非租金业务拓展：联合 “长安里” 街区商户开发 “盛京文创周边”（如非遗剪纸、故宫联名手办），通过项目小程序及线下门店销售，目标 2025 年非租金收入占比提升至 15%。

（三）项目发展历程：从中街标杆到文旅商业融合范本的演进之路

项目（沈阳益田假日世界）的发展轨迹深度嵌入中街商圈的迭代升级进程，历经 “奠基启航、困境调整、文旅转型” 三大阶段，最终形成 “商业 + 文旅” 的差异化发展路径，成为中街商圈存量优化的典型案例。

1. 奠基启航期（2015-2018 年）：规模入局，填补核心商圈空白

2015 年，项目正式开工建设，选址中街商圈核心段（中街路 268 号），依托 “盛京皇城核心区位 + 地铁 1 号线上盖” 的双重优势，定位为 “全客层一站式购物中心”。2017 年 12 月正式开业，商业面积达 22 万㎡，引入品牌 230 家，涵盖传统零售、餐饮、亲子娱乐等基础业态，开业首年实现客流 480 万人次，销售额 12 亿元，迅速成为中街商圈的规模型商业地标。这一阶段，项目凭借 “大体量、全业态” 的特点，有效填补了当时中街商圈中高端家庭消费场景的空白，但尚未形成独特的核心竞争力。

2. 困境调整期（2019-2021 年）：存量竞争下的运营阵痛

2019 年起，沈阳商业市场进入存量竞争阶段，中街商圈内大悦城、恒隆广场等项目通过精准定位分流客群，叠加 2020 年疫情冲击，项目遭遇多重挑战：

客流与销售双降：2020 年客流量同比下降 35%，销售额跌至 9.8 亿元，较 2019 年减少 18%；

业态失衡凸显：传统服装零售占比达 55%，坪效仅 4200 元 /㎡/ 年，而体验类业态占比不足 15%，无法满足消费升级需求；

品牌流失严重：2021 年品牌续约率仅 68%，多个主力零售品牌因盈利不佳选择撤场，空置率升至 12%。

在此背景下，项目方启动初步调整，但受限于缺乏数据化运营能力，调整多依赖经验判断，效果未达预期，亟需专业力量介入破解困局。

3. 文旅转型期（2022-2025 年）：双核定位下的价值跃升

2021 年中街入选全国首批示范步行街改造提升试点，盛京皇城 5A 景区创建加速，项目抓住政策机遇，明确 “文旅 + 商业” 双核定位，开启系统性升级：

2022 年改造推出 “长安里” 国潮街区，引入非遗手作、本土美食等文旅业态，街区开业首月带动项目客流增长 20%；

2023 年打造 “光彩星空灯饰画” 网红 IP，通过场景创新吸引年轻客群与文旅客群，相关话题曝光量超 1.5 亿次；

2024-2025 年持续优化首店矩阵，首店占比从 28% 提升至 40%，并联合沈阳故宫开展文旅联动活动，2025 年上半年实现客流 620 万人次、销售额同比增长 11.4%，成功完成从传统购物中心到文旅商业融合范本的转型。

（四）云阿云介入背景及角色定位：数据驱动的全链条运营伙伴

云阿云作为国内领先的商业地产智慧运营服务商，于 2022 年初正式介入项目运营，其介入既是项目破解发展困境的必然选择，也是存量商业时代专业分工的趋势体现。

1. 介入背景：政策机遇与项目痛点的双重驱动

1.1外部政策窗口提供合作契机

2022 年沈阳市出台《中街商圈高质量发展行动计划》，明确提出 “支持商业项目引入专业运营机构，通过数字化改造提升运营效率”，并对引入智慧运营系统的项目给予最高 20% 的改造补贴。这一政策红利为项目与专业运营机构合作提供了直接激励，降低了合作成本。

1.2项目内生痛点亟需专业解决方案

如前所述，2021 年项目面临 “客流下滑、业态失衡、运营粗放” 三大痛点，而内部团队存在明显能力短板：

缺乏数据洞察能力：无法精准识别客群需求，业态调整与招商决策依赖经验，导致 “引入品牌与客群需求错配”；

运营效率偏低：传统人工管理模式下，招商周期长达 60 天，租金收缴率仅 85%，非租金收入占比不足 8%；

文旅融合不足：虽明确文旅定位，但缺乏场景打造与活动策划的系统性方法，未能有效承接盛京皇城的文旅流量。

在此背景下，项目方通过市场招标选择云阿云作为战略合作伙伴，引入专业力量破解发展瓶颈。

2. 角色定位：“战略顾问 + 运营执行 + 技术赋能” 三位一体的合作伙伴

云阿云以 “轻资产运营模式” 深度参与项目运营，聚焦高附加值的战略规划、数据洞察与运营提效环节，扮演三大核心角色：

2.1战略顾问：锚定差异化定位的 “方向盘”

基于中街商圈 “商业 + 文旅” 融合特征与项目资源禀赋，云阿云提供系统性战略支撑：

市场研判：通过大数据分析中街商圈客群结构、消费偏好及政策导向，为项目 “文旅 + 商业” 定位提供数据佐证，明确 “国潮场景 + 首店经济 + 文旅联动” 的核心发展路径；

业态规划：依托 300 万 + 条商圈消费行为数据，输出 “减传统零售、增体验业态” 的调整方案，指导 “长安里” 街区的业态组合与品牌筛选，确保文旅业态占比提升至 22%；

政策对接：利用资源优势协助项目申报市级数字化改造补贴与区级皇城改造补贴，2022-2025 年累计为项目争取政策资金超 120 万元。

2.2运营执行：提升资产效率的 “发动机”

云阿云深度参与招商、日常运营等核心环节，通过专业能力优化关键指标，体现轻资产运营的价值：

招商赋能：借助 “品牌资源智能匹配系统”（整合 2000 + 全球品牌数据），精准对接首店与文旅业态品牌，将招商周期从 60 天缩短至 45 天，2023-2025 年助力项目新增首店 72 家；

运营提效：建立 “智慧运营体系”，通过智能资管系统实现合同全生命周期管控，2025 年上半年租金收缴率提升至 92%；同时优化会员管理，会员消费占比从 32% 提升至 43%；

活动策划：主导 “盛京文化节”“故宫联名快闪” 等文旅活动，2025 年活动期间带动销售额同比增长 25%，文旅客群到店转化率提升至 28%。

2.3技术赋能：驱动精准决策的 “智慧大脑”

作为技术核心，云阿云为项目搭建全链路数据化运营平台，实现 “数据 - 决策 - 执行” 的闭环：

搭建消费行为画像系统：通过整合地铁客流、场内消费、线上打卡等多维度数据，构建涵盖 12 个维度的客群标签体系，精准识别 “本地家庭客群偏好亲子消费、Z 世代偏好潮玩、文旅客群偏好伴手礼” 等特征；

开发动线优化算法：针对 “高楼层客流不足” 问题，通过算法模拟客流动线，提出 “增设文旅体验业态引导、优化电梯标识” 等方案，2025 年 Q2 4-6 层客流占比从 25% 提升至 33%；

建立指标监测看板：实时监控坪效、客流、租金收缴率等核心指标，自动生成预警与优化建议，为管理层决策提供数据支撑，2025 年项目坪效从 6800 元 /㎡/ 年提升至 8200 元 /㎡/ 年。

二、本体 SWOT 及项目现状诊断

（一）SWOT 战略分析：数据驱动的全景式战略研判

基于项目 2025 年运营数据、中街商圈竞争态势及云阿云算法输出的消费行为画像，从 “优势 - 劣势 - 机会 - 威胁” 四个维度展开深度分析，明确战略发力点与风险规避方向，为项目资产优化提供底层逻辑支撑。

1.优势（S）

1.1. 核心区位与交通红利

项目坐落于沈阳百年商圈——中街的核心段，为地铁1号线上盖项目，具备领先的交通可达性与客流导入能力。具体表现为：2025年地铁中街站日均客流达8.2万人次，项目地铁客流占比48%，较商圈平均水平（35%）高出13个百分点；自驾客群停车场使用率达78%，车位周转率为2.3次/天，高于沈阳万象城（2.1次/天）。基于此，可进一步强化交通引流，例如联动地铁推出“地铁出行+项目消费”联名权益，凭地铁票根享餐饮满减，持续提升地铁客流向消费客群的转化效率。

1.2. 文旅商业壁垒

项目已打造“长安里”国潮街区、光彩星空灯饰画等成熟网红IP，文旅与商业融合基础扎实。数据显示：“长安里”街区2025年上半年日均客流1.8万人次，坪效达9000元/㎡/月，较项目整体坪效（8200元/㎡/月）高出9.8%；光彩星空灯饰画在2025年节假日单日打卡量超1.5万次，相关短视频曝光量占中街商圈网红内容总量的22%。为放大IP价值，可依托客群画像中Z世代占比62%的特征，引入潮玩快闪、非遗体验工坊等业态，有效延长客群停留时间。

1.3. 专业运营组合

云阿云的算法能力与益彩商管的实战经验深度结合，资源整合与执行效率突出。具体成效包括：云阿云算法将招商周期从60天缩短至45天，2023至2025年间新增首店72家；益彩商管主导的“盛京文化节”活动，带动期间销售额同比增长25%，远超沈阳商业项目平均活动增幅（15%）。未来应深化运营协同，依托算法进一步优化招商节奏，优先匹配高坪效、高契合度品牌，持续提升资产运营效益。

2.劣势（W）

2.1. 空间体验短板

部分区域如3-4层传统零售区存在空间布局老化、动线“死角”等问题，导致客流到达率低。2025年第二季度数据显示：项目1层客流占比为38%，而4-6层客流占比仅为22%，高层客流到达率30%，低于沈阳大悦城（45%）；3层西北区域因动线盲端，商户空置率达15%，远高于项目平均空置率（5%）。建议通过动线重构（如增设跨层扶梯）及“死角”区域的主题体验化改造，系统性优化空间效能。

2.2. 业态结构失衡

传统零售占比过高，体验类业态占比不足且粘性较弱。具体表现为：传统服装零售占比45%，坪效仅5800元/㎡/年，低于项目平均坪效30%；体验类业态占比22%，其中亲子、文旅体验业态复购率为20%，低于大连恒隆广场（35%）。应逐步缩减低坪效传统零售，增加高粘性体验业态，如沉浸式密室、露营体验区等，以提升整体业态吸引力与复购率。

2.3. 数字化运营滞后

会员体系粗放，缺乏数据驱动的个性化服务，智慧运营系统未覆盖全流程，导致决策效率低。目前会员总数28万人，但活跃会员（月消费≥1次）占比仅为35%，会员客单价680元，低于非会员客单价（750元）；智慧系统仅覆盖客流统计，未打通销售与会员数据，无法实现“消费预测—精准推送”闭环。亟需由云阿云牵头搭建全链路智慧运营平台，完善会员分层与权益体系，推动数据驱动的精细化运营。

3.机会（O）

3.1. 文旅消费风口

沈阳文旅热度持续攀升，盛京皇城5A级景区流量红利不断释放。2025年上半年，沈阳故宫接待游客460万人次，同比增长18%；中街商圈文旅客群占比从2023年的25%提升至35%，该客群人均消费480元，且愿意为文旅体验支付20%的额外溢价。建议积极开展文旅联动，联合沈阳故宫推出“文旅联票”、文化主题快闪等活动，高效承接并转化文旅客流。

3.2. 客群需求升级

Z世代已成为消费主力，对“潮玩”“社交”“沉浸式体验”的需求旺盛。数据显示：Z世代占项目客群的35%，其中80%表示“愿意为潮玩、脱口秀等体验类消费买单”，月均此类消费支出超1000元。可针对性引入Z世代偏好的潮玩首店、脱口秀剧场等业态，打造“潮玩社交生态圈”，精准满足年轻客群需求。

3.3. 政策红利加持

沈阳政府对商业项目升级提供首店奖励、数字化改造补贴等政策支持。沈阳市对区域首店给予20万元/家的补贴，数字化改造补贴最高达100万元；沈河区额外提供15%的皇城改造补贴，2025年项目可申报的补贴总额预计超过200万元。应成立专项小组，积极对接并落实政策申报，充分利用补贴资金支撑空间改造与数字化升级。

4.威胁（T）

4.1. 商圈竞品分流

中街商圈内，恒隆广场高端化、大悦城年轻化的定位，精准分流了项目部分核心客群。2025年上半年，恒隆广场高端客群（客单价2000元以上）占比达30%，分流了本项目15%的高净值客群；大悦城Z世代客群占比55%，分流了本项目20%的年轻客群。应对策略是坚持差异化竞争，聚焦“文旅+潮玩+家庭”三维客群，避免与竞品正面交锋。

4.2. 线上冲击持续

线上电商与即时零售对线下传统零售的替代效应加剧。项目内30%的传统零售商户反映，线上渠道导致其线下销售额下降10%-15%；即时零售在中街商圈的渗透率已达35%，部分客群选择“线上购买+线下自提”，减少了在店停留时间。可尝试与即时零售平台合作，推出“线下体验+线上闪购”组合（如到店试穿后线上下单享折扣），将线上流量转化为线下体验的契机。

4.3. 新兴商圈崛起

浑南奥体等新兴商圈依托居住区人口导入，分流了部分南部家庭客群。浑南奥体商圈2025年常住人口达45万，新开业的浑南万象汇家庭客群占比60%，已分流本项目12%的南部家庭客群。为应对此威胁，可针对南部家庭客群推出“周末亲子套餐”（含交通补贴与亲子体验券），提升项目对跨区客群的吸引力。

（二）项目现状核心问题诊断：穿透式分析与数据化拆解

基于 2025 年项目运营数据、云阿云算法洞察及消费者调研（样本量 5000 份），从 “资产效率、体验感知、客群粘性” 三大维度，精准定位核心问题，剖析问题根源，为后续破局路径提供靶向依据。

1. 资产效率问题：低坪效业态占用核心资源，资产收益率落后行业标杆

1.1问题表现：业态与空间的 “错配” 导致资产效率低下

核心位置低坪效：项目 1-2 层核心动线区域（如主入口两侧）仍有 15% 的面积被传统服装零售占用，此类业态坪效仅 5800 元 /㎡/ 年，低于同楼层体验类业态（如网红餐饮 1.2 万元 /㎡/ 年）52%；对比沈阳万象城，其核心区域均布局高坪效奢侈品、高端餐饮，核心区坪效达 2.5 万元 /㎡/ 年，是项目的 4.3 倍。

高毛利业态占比不足：体验类业态（文旅、潮玩、亲子）占比仅 22%，其中高毛利的沉浸式体验业态（如密室逃脱、剧本杀）占比不足 5%；而大连恒隆广场体验类业态占比 35%，高毛利体验业态占比 12%，其体验业态贡献的利润占比达 28%，远超项目（15%）。

资产收益率差距显著：2025 年项目资产收益率（ROA）为 4.2%，低于沈阳商业项目平均水平（5.5%），更低于行业标杆沈阳万象城（8.8%）；核心原因是低坪效业态拉低了整体租金水平，项目平均租金单价为 85 元 /㎡/ 月，低于恒隆广场（220 元 /㎡/ 月）61%。

1.2问题根源：缺乏动态的 “业态 - 空间” 匹配机制

前期业态规划依赖经验判断，未基于云阿云算法的 “坪效预测模型” 进行动态调整，导致部分核心空间长期被低坪效业态占用；

对高毛利体验业态的招商优先级不足，且缺乏 “业态组合协同” 思维（如未围绕体验业态搭配配套餐饮、零售），导致体验业态的 “流量转化” 能力弱，未能带动周边资产增值。

1.3案例对比：上海 TX 淮海的 “动态业态调整” 经验

上海 TX 淮海通过 “季度性业态调整”，将低坪效区域（坪效低于 8000 元 /㎡/ 月）及时替换为快闪店、艺术展等高坪效体验业态，核心区坪效从 1.2 万元 /㎡/ 年提升至 2.8 万元 /㎡/ 年；项目可借鉴此模式，建立 “月度坪效监测 - 季度业态评估 - 年度调整落地” 的动态机制，提升资产效率。

2. 体验感知问题：空间场景 “老化 + 低互动”，客流到达率与停留时长双低

2.1问题表现：空间体验无法满足消费升级需求

场景更新频率低：项目现有主题装置（如光彩星空灯饰画）已连续 10 个月未更新，2025 年消费者调研显示，35% 的客群表示 “场景缺乏新鲜感，不愿重复打卡”；对比成都宽窄巷子，其季度更新文旅主题场景（如春季 “非遗灯会”、秋季 “国风市集”），客群重复打卡率达 45%，是项目的 3 倍。

动线 “死角” 导致客流失衡：3-4 层存在 3 处动线 “盲端”（如 3 层西北侧、4 层东侧），这些区域客流到达率仅为 1 层的 25%，商户空置率达 15%，且已入驻商户的闭店率（12%）是核心区域（3%）的 4 倍；云阿云算法模拟显示，若优化动线，这些区域客流可达 1 层的 40%，坪效可提升 60%。

互动体验不足：项目现有体验场景多为 “观赏性”（如灯饰画、静态展览），互动性场景占比不足 10%；调研显示，65% 的 Z 世代客群希望 “参与式、沉浸式” 体验（如 AR 互动、手工制作），而项目此类场景仅覆盖 5% 的客群需求。

2.2问题根源：空间规划未以 “客群体验路径” 为核心

前期空间设计侧重 “功能性”（如店铺布局、通道宽度），忽视 “体验性”（如场景记忆点、互动节点）；

缺乏 “客流动线模拟” 工具，未通过云阿云算法预判动线 “死角”，导致后期调整成本高；

场景运营预算投入不足，2025 年场景更新与互动设备投入仅占运营费用的 8%，低于沈阳大悦城（15%）。

3. 客群粘性问题：会员运营粗放 + 文旅客群转化弱，复购率远低于行业均值

3.1问题表现：客群 “一次性消费” 特征明显，粘性体系未建立

会员体系流于表面：项目会员权益仍以 “积分兑换” 为主（占比 80%），个性化服务（如私人导购、定制化活动）占比不足 5%；2025 年会员复购率仅 22%，低于沈阳万象城（45%）；会员消费占比 43%，低于大连恒隆广场（60%）；调研显示，45% 的会员表示 “未感受到会员专属价值，不愿主动复购”。

文旅客群转化极低：项目文旅客群占比 35%，但单次消费占比达 82%，复购率仅 12%；对比西安大唐不夜城，其文旅客群复购率达 28%，核心原因是大唐不夜城通过 “会员文旅权益包”（如二次到店享景区门票折扣）提升复购；而项目未针对文旅客群设计专属留存机制，80% 的文旅客群表示 “离开沈阳后不会特意复购”。

客群标签体系缺失：未通过云阿云算法构建完整的客群标签（如消费偏好、到店频率、价格敏感度），导致营销活动 “广撒网”；2025 年项目开展的 12 场营销活动中，精准触达目标客群的活动仅 3 场，活动转化率（2.5%）低于行业平均水平（4%）。

3.2问题根源：客群运营未实现 “数据化 + 分层化”

会员运营团队缺乏 “数据驱动” 能力，未利用云阿云的会员画像系统制定分层策略；

对文旅客群的 “短期流量 - 长期留存” 转化路径设计不足，未将文旅客群纳入会员体系进行长期运营；

营销活动未与客群标签匹配，导致资源浪费，无法有效提升复购。

（三）矩阵策略分析：“空间 - 业态 - 客群 - 运营” 四维联动的落地体系

基于 SWOT 战略研判与现状问题诊断，构建 “四维联动矩阵策略”，通过空间优化、业态重构、客群深耕、运营提效的协同发力，破解资产效率低、体验不足、粘性薄弱三大核心问题，实现项目资产价值与运营效益的双重提升。矩阵策略以 “数据驱动、差异化竞争、可持续增值” 为核心原则，每个维度均配套具体实施路径、数据目标与资源保障。

1. 第一维度：空间优化策略矩阵 —— 以 “动线重构 + 场景焕新” 激活空间价值

针对 “空间体验短板、动线死角、场景老化” 问题，围绕 “客流均匀分布、体验记忆点强化、空间利用率提升” 三大目标，构建 “三层级空间优化矩阵”，结合云阿云算法模拟与标杆案例经验，制定精准改造方案。

1.1动线系统

核心问题：高层客流到达率低（仅30%），且存在3处明显的"盲端"区域，导致商业空间利用率不均衡。

策略措施：

跨层动线补充：在2-4层关键节点增设2部"文旅主题跨层扶梯"，并在扶梯周边结合盛京文化元素打造"文化打卡墙"，通过视觉吸引与交通便利双重引导，自然牵引客流向上层流动。

盲端区域活化：将3层西北侧、4层东侧等客流难以抵达的"盲端"空间，改造为"潮玩快闪区"与"非遗体验工坊"等高吸引力业态区，通过内容驱动人流，破解动线死角。

智能导览引导：在各楼层主入口设置AR互动导览屏，并基于云阿云平台的客群画像数据，为不同客群（如文旅客群、家庭客群）智能推荐个性化游览动线，实现精准引流。

数据支撑与案例参考：

根据云阿云的动线模拟数据预测，增设跨层扶梯后，4-6层客流占比有望从当前的22%提升至35%。

上海环球港通过实施"跨层扶梯+主题场景"的改造策略，其高层客流到达率提升了40%，周边商户的坪效也实现了25%的增长，提供了成功的实践范例。

实施目标（2026年）：

高层客流占比提升至35%，现有"盲端"区域的坪效提升60%，并通过客群调研使动线满意度达到85%以上。

1.2主题场景

核心问题：场景更新频率过低（已10个月未更新），且现有场景互动性不足，难以维持客群的新鲜感与参与度。

策略措施：

季度主题焕新：围绕"春・盛京花朝"、"夏・星空露营"、"秋・非遗市集"、"冬・国风灯会"四大主题，打造四季轮换的场景内容，并与沈阳故宫等文化IP合作，推出独家联名装置，保持场景的持续吸引力。

互动设备升级：在"光彩星空灯饰画"区域引入"声控互动灯光系统"，游客可通过发声触发灯光图案变化；在"长安里"街区部署"AR盛京人物互动"装置，扫描墙面即可与虚拟清代人物进行对话，强化沉浸式体验。

公共空间复用：将项目中庭等公共区域改造为"可拆卸、多功能"的活动场地，使其能够在周末灵活承载脱口秀、非遗展演等多样化活动，实现"一个空间，一日多场景"的高效复用。

数据支撑与案例参考：

2025年的客群调研数据显示，80%的受访者表示愿意因为"季度主题场景"的更新而增加1-2次的到店频率。

成都IFS通过定期举办"季度艺术展"并搭配互动装置，成功将客群平均停留时长从2.1小时延长至3.5小时，活动期间的销售额增幅达30%。

实施目标（2026年）：

将场景更新频率稳定在"每季度一次"，将互动性场景在总场景中的占比从10%提升至35%，客群平均停留时长目标延长至3.2小时。

1.3功能配套

核心问题：对核心客群之一——家庭客群的服务设施不足，整体空间的便利性与舒适度有待提升。

策略措施：

亲子配套升级：在3层集中规划并建设面积约200㎡的"亲子托管中心"，配备专业看护人员；同时在卫生间区域增设"婴儿护理室"与"儿童游乐角"，全面解决家庭客群的育儿后顾之忧。

便民服务补充：在B1层与地铁接驳的入口处，设置"即时零售自提点"与"智能行李寄存柜"，精准满足文旅客群"轻装游览"和便捷消费的刚性需求。

休息空间优化： across all floors, 在走廊等公共区域设置融入盛京文化主题的休息座椅，并配备无线充电功能，显著提升客群在项目内的休憩体验与舒适度。

数据支撑与案例参考：

尽管家庭客群占比高达25%，但2025年调研显示，60%的家庭客群因"缺乏儿童托管服务"而被迫缩短了在项目的停留时间。

沈阳万象汇在完善了"亲子托管+便民服务"配套后，其家庭客群的复购率提升了22%，验证了配套对客群粘性的积极影响。

实施目标（2026年）：

家庭客群对亲子配套的满意度目标达到90%，文旅客群的行李寄存使用率超过40%，整体客群对空间舒适度的评分提升至8.5分（满分10分）。

2. 第二维度：业态重构策略矩阵 —— 以 “减旧增新 + 生态组合” 提升资产效率

针对 “业态同质化、高毛利体验业态占比低、坪效差距显著” 问题，围绕 “业态结构优化、坪效提升、差异化竞争” 三大目标，构建 “动态业态调整矩阵”，依托云阿云算法的业态匹配模型与首店资源，实现业态与客群需求的精准对接。

2.1传统零售

现状问题：传统零售业态在当前项目中的占比过高，达到45%，但其经营效益不佳，平均坪效仅为5800元/㎡/年，远未达到理想水平。

策略措施：

精准缩减与优化：严格执行“末位淘汰制”，逐步清退坪效低于6000元/㎡/年的低效传统零售商户，计划在2026年将传统零售的总占比压缩至25%。

零售模式升级：在缩减规模的同时，致力于保留并引入高坪效、有特色的零售业态，如独立设计师品牌、国潮服饰等。大力推动“零售+体验”的融合模式，例如在潮牌集合店内增设DIY工坊，在美妆店中融入美容体验区，以体验赋能零售。

全渠道销售协同：积极引导并协助传统零售商户开通“线上闪购”服务，打造“线下体验、线上下单、即时配送”的购物闭环。例如，服装类商户可提供“到店试穿+30分钟闪送”服务，满足顾客的便捷需求。

数据支撑与案例参考：

根据云阿云算法的预测模型，将传统零售占比降至25%后，所释放出的20%商业空间若用于引入高活力体验业态，预计可使项目整体坪效提升30%。

北京合生汇通过实施“传统零售转型与即时零售协同”策略，成功使其零售业态坪效提升了28%，并且线上订单占比达到了15%，验证了该策略的有效性。

实施目标（2026年）：

将传统零售业态的占比控制在25%以内；保留下来的零售业态平均坪效提升至8000元/㎡/年；通过全渠道融合，使线上闪购订单占零售总销售额的比例达到12%。

2.2体验业态

现状问题：体验业态在当前项目中的占比明显不足，仅为22%，且现有体验项目对顾客的粘性较弱，复购率仅为20%，未能形成持续的吸引力。

策略措施：

引入高价值体验项目：重点瞄准两大方向：一是引入“沉浸式文旅体验”，如打造以盛京文化为主题的情境密室逃脱、非遗手工艺品制作工坊；二是引入“Z世代社交体验”，如建设小型脱口秀剧场、潮玩主题的剧本杀门店。目标是到2026年，将体验业态占比提升至40%。

构建业态生态组合：围绕核心体验业态，规划与之配套的消费场景，形成“体验+配套”的闭环。例如，在密室逃脱旁开设主题轻食餐厅，在亲子乐园旁引入儿童绘本馆或书店，以此延长顾客的消费链条和停留时间。

创新会员锁客模式：针对体验业态推出“通票”制度，例如设计“99元享3次非遗体验加1次脱口秀”的套餐，以高性价比和灵活性锁定顾客的多次消费。

数据支撑与案例参考：

2025年针对Z世代客群的调研数据显示，75%的受访者表示愿意为优质的“沉浸式体验”支付一定溢价，并且有45%的人表现出强烈的复购意愿。

大连恒隆广场将其体验业态占比提升至35%，并通过“生态组合与会员锁客”模式，使体验业态的复购率达到35%，同时有效带动了周边餐饮商户销售额增长22%。

实施目标（2026年）：

将体验业态占比提升至40%；将体验业态的整体复购率提升至35%；通过体验业态的引流与联动，带动其周边商户（如餐饮、零售）的销售额增长20%。

2.3餐饮业态

现状问题：当前餐饮业态结构较为单一，缺乏鲜明的地域特色，未能充分发挥项目所处的文旅区位优势，对文旅客群的吸引力不足。

策略措施：

优化品类结构：有计划地缩减传统快餐的占比（从30%降至15%），腾出空间重点发展两类餐饮：一是“文旅主题餐饮”，如复原或创新盛京宫廷菜、引入具有表演性质的非遗小吃体验店；二是“轻食社交餐饮”，如引入高颜值的网红咖啡馆与简餐融合店、营造氛围感的露营风餐厅。

打造特色餐饮场景：在“长安里”街区核心区域，集中打造“盛京美食小街”，引入老边饺子、李连贵熏肉大饼等本地知名老字号，并设置“明档厨房、现做现尝”的互动体验区，增强餐饮的观赏性与参与感。

强化分时段运营：针对晚间（18:00后）客流占比达30%的特点，推出具有吸引力的“夜间餐饮专属套餐”（如特色烧烤搭配精酿啤酒），并鼓励部分餐厅延长营业时间，充分挖掘夜间消费潜力。

数据支撑与案例参考：

针对文旅客群的调研表明，65%的游客希望在商业项目中能品尝到地道的本地特色餐饮，而不仅限于全国连锁品牌。

西安大唐不夜城成功地将“文旅主题餐饮”占比提升至40%，使其餐饮客单价达到85元，比普通餐饮高出约30%，证明了文旅餐饮的商业价值。

实施目标（2026年）：

将具有本地特色的文旅主题餐饮占比提升至25%；项目整体餐饮客单价提升至75元；晚间（18:00后）餐饮销售额占总餐饮销售额的比重从30%提升至45%。

3. 第三维度：客群深耕策略矩阵 —— 以 “分层运营 + 精准触达” 提升客群粘性

针对 “会员运营粗放、文旅客群转化低、客群标签缺失” 问题，围绕 “会员价值提升、文旅客群留存、客群精准触达” 三大目标，构建 “客群分层运营矩阵”，依托云阿云会员画像系统与数据算法，实现从 “广撒网” 到 “精准捕” 的转变。

3.1本地会员客群

核心问题：本地会员客群的活跃度与复购率均处于较低水平，其中活跃会员占比仅为35%，复购率为22%，反映出会员体系粘性不足与价值感知不强。

策略措施：

精细化会员分层运营：建立“普通会员-银卡会员（年消费3万元）-金卡会员（年消费5万元）-黑卡会员（年消费10万元）”四级会员体系。针对不同层级精准配置权益，例如为黑卡会员提供私人导购服务及沈阳故宫VIP讲解特权，赋予金卡会员首店新品优先体验资格。

数据驱动的个性化服务：深度依托云阿云的会员画像能力，为不同标签的会员推送定制化权益。例如，向亲子家庭会员定向推送“亲子体验券”，向Z世代会员精准发放“潮玩活动邀请函”，提升服务的关联性与吸引力。

营造会员专属感与归属感：每月定期策划“会员日”主题活动，如为黑卡会员举办首店预览会、为金卡会员组织亲子DIY手作课程，通过高互动性、高价值的专属活动，强化会员的身份认同与参与感。

数据支撑与案例参考：

云阿云算法预测，实施会员分层运营后，项目的活跃会员占比有望提升至55%，会员客单价可实现20%的增长。

沈阳万象城通过成熟的会员分层运营体系，其黑卡会员的复购率高达65%，会员消费占总销售额的比例也从50%提升至60%，成效显著。

实施目标（2026年）：

将会员体系中的活跃会员占比提升至55%；将会员的年均复购率提升至40%；使会员消费额占项目总销售额的比例达到60%。

3.2文旅观光客群

核心问题：文旅观光客群的消费价值未能充分挖掘，表现为极低的复购率（12%）和以单次消费为主的模式（占比82%），客群转化与长期价值维系是核心挑战。

策略措施：

创新文旅会员转化机制：推出门槛极低的“盛京文旅会员”（免费注册），提供项目内消费折扣、合作景区（如沈阳故宫）门票优惠等权益。在地铁出入口、景区周边设立推广点，高效将一次性游客转化为可长期触达的会员资产。

设计异地复购与召回体系：针对跨省游客，创新推出“异地复购权益”。例如，游客离开沈阳后的3个月内，在项目线上商城购买文创产品可享8折优惠，或承诺下次到访沈阳时可兑换特定体验券，以此维持联系并激发二次消费。

深化跨业态文旅联动引流：与沈阳故宫、张氏帅府等核心旅游景点建立深度合作，共同推出“文旅联票”（内含项目餐饮/体验优惠券），实现景区与商业项目之间的客源共享与双向导流。

数据支撑与案例参考：

2025年的调研数据显示，50%的文旅客群表示愿意为了获取景区及商业的联合优惠而注册“文旅会员”。

西安大唐不夜城通过“文旅会员+异地留存”的组合策略，成功将文旅客群的复购率从15%提升至28%，会员转化率达到了35%。

实施目标（2026年）：

将到访文旅客群的会员转化率提升至35%；将文旅客群的复购率提升至25%；实现年度“文旅联票”销量1.5万张。

3.3 Z世代客群

核心问题：项目对Z世代客群的吸引力不足，面临沈阳大悦城等竞争对手的强力分流，导致约20%的潜在年轻客群流失，亟需构建针对性的吸引力引擎。

策略措施：

打造潮玩业态聚合阵地：在项目4层集中规划“潮玩集合区”，引入“笑果工厂”沈阳首店、TOP TOY高端产品线、沉浸式露营装备体验店等标志性业态，形成对年轻人具有强大吸引力的“潮玩社交生态圈”。

引爆社交平台与圈层营销：联合抖音、小红书等年轻阵地，发起“盛京潮玩挑战赛”等线上活动（如拍摄项目潮玩场景视频获赞可兑换福利），并邀请本地具有影响力的KOL探店打卡，制造社交话题与引流。

维持高频新鲜的快闪体验：每月策划举办不同主题的“潮玩快闪”活动，如限量盲盒首发、知名潮牌联名展售等，通过持续更新的限量内容和独特体验，驱动Z世代客群重复到访。

数据支撑与案例参考：

数据分析显示，Z世代虽占项目总客群的35%，但其消费贡献仅占25%，存在10个百分点的消费潜力亟待挖掘。

沈阳大悦城凭借“潮玩业态聚合+社交营销引爆”的策略，其Z世代客群的消费占比高达45%，并带动客流同比增长18%。

实施目标（2026年）：

将Z世代客群的消费贡献占比提升至35%；实现“潮玩集合区”日均客流量达到2000人次；全年在社交平台达成相关话题总曝光量超过5000万次。

4. 第四维度：运营提效策略矩阵 —— 以 “数据驱动 + 资源整合” 保障战略落地

针对 “数字化运营滞后、政策利用不足、风险管控薄弱” 问题，围绕 “运营效率提升、政策红利落地、风险可控” 三大目标，构建 “全链路运营提效矩阵”，依托云阿云算法能力与益彩商管执行经验，实现运营的精细化、智能化与可持续化。

4.1数字化运营

核心问题：项目内部各系统数据尚未打通，形成数据孤岛，导致运营决策效率低下，难以实现数据驱动的精细化管理和精准营销。

策略措施：

搭建智慧运营平台：由云阿云公司牵头，全面整合客流统计、销售数据、会员画像及业态监测等模块，构建统一的“一站式数据驾驶舱”。该平台旨在实现运营数据的实时可视化查看、自动智能预警，并能提供初步的决策支持建议。

上线精准营销系统：基于智慧运营平台积累的数据洞察，建立自动化营销触发机制。例如，系统可在会员生日前3天自动推送专属优惠券；或当监测到某区域坪效偏低时，自动向周边潜在地理位置的客群推送引流活动信息。

赋能员工数字化工具：为招商、运营等一线团队配备功能完善的“移动端运营APP”，使其能够随时随地查看所负责商户的实时经营数据、跟踪任务完成进度，从而大幅提升现场执行与沟通效率。

数据支撑与案例参考：

根据云阿云的初步测算，智慧运营平台全面上线后，项目的平均招商周期有望从当前的45天缩短至35天，同时营销活动的平均转化率可提升50%。

北京SKP通过部署类似的智慧运营平台，实现了运营决策效率40%的提升，并且营销活动的投资回报率（ROI）提升了35%。

实施目标（2026年）：

实现智慧运营平台对项目所有核心业务模块的100%覆盖；将营销活动的平均转化率提升至4%；将平均招商周期稳定控制在35天以内。

4.2政策资源整合

核心问题：对于各级政府出台的各类扶持政策，项目存在申报不及时、流程不熟悉的问题，导致政策补贴利用率低，未能充分借助外力降低运营与改造成本。

策略措施：

组建专项工作小组：成立一个由云阿云与益彩商管双方人员联合构成的“政策申报小组”，明确分工，专职负责政策信息的跟踪研判、申报材料的准备提报以及与政府部门的对接沟通。

应用政策匹配算法：利用云阿云开发的政策匹配模型，自动从海量政策信息中筛选出与项目条件高度契合的条款（如首店引进补贴、数字化改造补贴等），并能够提前3个月生成申报规划与预案。

规范补贴资金管理：设立“政策补贴资金专项账户”，对成功申请到的补贴资金进行专户管理，确保资金优先用于既定的空间硬件改造、首店品牌引进等关键领域，保障资金的使用效率与合规性。

数据支撑与案例参考：

初步评估显示，2025年度项目符合条件并可申报的各类政策补贴总额超过200万元，若能充分利用，可覆盖约30%的年度改造投入成本。

沈阳K11通过成立类似的专项小组，在2024年成功获得180万元的政策补贴，并将其用于艺术展览的打造，有效带动了客流25%的增长。

实施目标（2026年）：

实现项目符合条件的政策补贴申报成功率达到90%；确保已申报成功的补贴资金到账率达到100%；通过政策补贴覆盖项目年度改造总投入的30%。

4.3风险管控

核心问题：项目面临品牌商户流失、客流波动性大等潜在经营风险，缺乏系统性的监测与快速响应机制，可能影响经营的稳定性和资产价值的提升。

策略措施：

建立动态风险监测体系：在智慧运营平台内嵌入“风险预警模块”，对品牌流失率（设定预警线为5%）、客流同比下滑率（预警线10%）、商户租金拖欠率（预警线3%）等关键指标进行实时监控，一旦触发预警，系统自动向管理团队推送应对方案建议。

构建高适配品牌储备库：联合云阿云的品牌资源库，按照业态、级次、客群匹配度等维度，建立和维护一个包含超过200个品牌的“高适配品牌储备库”。确保在任何品牌撤店后，有能力在30天内完成新品牌的洽谈与引入，最大限度减少空置期。

制定全面应急响应预案：针对疫情反复、重大竞品开业分流等不可控风险，提前制定“客流引流应急方案”。预案内容包括在风险发生时，能够迅速启动临时性的消费满减活动、引入高吸引力的文旅主题快闪活动等，以快速稳定客流。

数据支撑与案例参考：

项目内部数据显示，2025年的品牌流失率为4%，已接近5%的预警线，凸显了建立快速品牌替换机制的必要性。

实施目标（2026年）：

将品牌流失率稳定控制在3%以下；确保在品牌撤店后，空铺位的平均再招商周期不超过30天；形成一套成熟、可快速启动的客流应急引流方案。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库