商业地产案例分享-沈阳益田假日世界项目（二）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对存量竞争与客群分流，沈阳益田假日世界依托云阿云算法能力，锚定“盛京潮玩文旅生活中心”新定位，通过业态重构、空间焕新与会员深耕，破解坪效与粘性难题，系统性实现资产优化与价值跃升，为存量商业升级提供范本。全文共106900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

数据驱动的资产增值

沈阳益田假日世界坪效提升与运营优化实战报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

三、竞品分析及应对策略

（一）城市商业竞争格局：分层分化显著，核心商圈各有侧重

2025 年沈阳商业市场已形成 “单核引领、多核支撑” 的格局，主城区商业项目按定位可分为 “高端奢侈、潮流年轻、家庭品质、文旅融合” 四大层级，各核心商圈依托自身资源形成差异化定位，共同构成沈阳商业竞争生态，也为沈阳益田假日世界的差异化发展提供了坐标参考。

1. 商业层级划分：四类定位覆盖不同客群需求

2. 核心商圈定位差异：中街商圈 “文旅 + 全客层” 优势显著

中街商圈：作为沈阳商业 “根脉”，2025 年上半年客流总量 890 万人次，占沈阳核心商圈总客流的 32%，依托盛京皇城 5A 景区，是唯一具备 “文旅 + 商业” 融合基础的商圈；但内部项目定位分化明显，恒隆广场抢占高端客群、大悦城锁定年轻客群，需填补 “文旅 + 品质年轻客群” 的空白，这为益田假日世界提供了差异化机会。

浑南奥体商圈：新兴居住区配套商圈，2025 年常住人口达 45 万，以 “家庭便民 + 区域首店” 为核心，浑南万象汇 2025 年上半年家庭客群占比 60%，但缺乏文旅资源，对中街文旅客群无直接冲击，仅分流南部家庭客群。

太原街商圈：传统商圈转型中，2025 年上半年客流同比下降 8%，通过 “老字号焕新 + 轻奢引进” 调整，但受地铁施工、业态老化影响，尚未形成明确竞争优势，暂无法对中街商圈构成威胁。

（二）核心竞品对标分析：数据化拆解竞品优劣势，找准差异化突破口

选取中街商圈内直接竞争的恒隆广场、大悦城，及跨区域家庭客群竞争的铁西万象汇作为核心对标对象，从定位、业态、运营、客群、资产效率五大维度进行深度拆解，明确项目与竞品的差距及可借鉴经验。

1.对标维度：定位精准度

沈阳中街恒隆广场：坚持高端精品商业定位，其定位纯度高达90%，通过引进LV、Gucci等12家国际奢侈品牌，形成了稳固的高端商业壁垒。

沈阳大悦城：专注年轻潮流商业定位，定位纯度达到85%，通过INXX、FMACM等25家潮牌首店和"悦界""拾光里"两条主题街区，深度聚焦年轻客群。

沈阳铁西万象汇：以家庭+品质生活为核心定位，定位纯度达88%，通过奈尔宝、meland club等6家亲子体验品牌和MUJI、优衣库等30家品质零售品牌，精准服务家庭客群。

沈阳益田假日世界（2025年现状）：目前定位为文旅+商业，但定位纯度仅为70%，文旅与商业融合不够深入，尚未形成清晰的客群认知。

差距分析：项目在定位精准度方面明显落后于主要竞争对手，文旅与商业的融合深度不足，导致客群认知模糊，需要进一步提升定位纯度至85%以上。

2.对标维度：核心业态亮点

沈阳中街恒隆广场：国际奢侈品牌占比35%，拥有LV、Gucci等12家重奢品牌；高端餐饮布局完善，人均300元+餐厅达28家，占比40%；同时配备奢侈品护理、私人导购等高端服务。

沈阳大悦城：潮牌首店数量达25家，占比50%；打造"悦界""拾光里"两条主题街区，占比20%；社交体验业态丰富，拥有脱口秀剧场、剧本杀店8家。

沈阳铁西万象汇：亲子体验业态突出，拥有奈尔宝、meland club等6家知名品牌，占比25%；品质零售品牌达30家，占比45%；生活服务配套完善，拥有亲子摄影、瑜伽馆等12家。

沈阳益田假日世界（2025年现状）：文旅业态以"长安里"街区+非遗店为主，占比15%；首店品牌达125家，占比40%；体验业态包括亲子乐园、影院等，占比22%。

差距分析：在业态亮点方面，恒隆的奢侈品牌壁垒无法复制；大悦城的潮牌首店数量和主题街区运营优于本项目；万象汇的亲子体验业态丰富度和粘性更高。

3.对标维度：运营优势

沈阳中街恒隆广场：服务精细化程度高，提供VIP专属停车场、一对一导购；活动高端化特色明显，年均举办奢侈品新品发布会15场；租金收缴率达到98%。

沈阳大悦城：营销年轻化特征显著，年均在抖音/小红书平台开展活动50场，曝光量超10亿次；社群运营活跃，拥有200+年轻社群，活跃率达60%；租金收缴率95%。

沈阳铁西万象汇：会员粘性强，家庭会员复购率达45%，会员消费占比60%；数字化程度高，智慧停车、线上预约体验覆盖率达90%；租金收缴率96%。

沈阳益田假日世界（2025年现状）：年均举办文旅活动12场，曝光量2.3亿次；会员复购率22%，会员消费占比43%；租金收缴率92%。

差距分析：在运营层面，项目活动频次和曝光量较大悦城有较大差距；会员粘性指标低于万象汇；数字化覆盖率也落后于万象汇。

4.对标维度：客群特征

沈阳中街恒隆广场：客群年龄以35-50岁为主，占比70%；家庭年收入50万+高净值客群占比65%；消费能力强，客单价达2000元+，年均消费6次。

沈阳大悦城：年轻客群集中，18-30岁占比75%；月均收入8000元+客群占比50%；消费频次高，客单价550元，年均消费达12次。

沈阳铁西万象汇：客群年龄25-40岁占比65%；家庭年收入20-50万中产家庭占比70%；客单价800元，年均消费8次。

沈阳益田假日世界（2025年现状）：客群年龄分布较分散，25-40岁占比45%，18-30岁占35%；家庭年收入15-30万客群占比55%；客单价680元，年均消费5次。

差距分析：项目客群集中度明显低于竞争对手，缺乏核心客群；消费频次较大悦城（12次）和万象汇（8次）有较大差距；客单价也低于恒隆和万象汇。

5.对标维度：资产效率

沈阳中街恒隆广场：坪效达到18500元/㎡/年，领先优势明显；租金单价达220元/㎡/月；非租金收入占比25%，多元化收入结构良好。

沈阳大悦城：坪效为12800元/㎡/年；租金单价150元/㎡/月；非租金收入占比18%。

沈阳铁西万象汇：坪效达14200元/㎡/年；租金单价165元/㎡/月；非租金收入占比20%。

沈阳益田假日世界（2025年现状）：坪效仅8200元/㎡/年；租金单价85元/㎡/月；非租金收入占比11%。

差距分析：资产效率指标全面落后，坪效仅为恒隆的44%、万象汇的58%；租金单价不足恒隆的40%，反映业态组合价值偏低；非租金收入占比过低，缺乏IP授权、活动赞助等高毛利业务。

6.竞品核心优势提炼与可借鉴经验

中街恒隆广场：高端服务体系可借鉴，如针对项目黑卡会员（年消费 10 万 +），可推出 “文旅专属服务”（如故宫 VIP 讲解、非遗体验私人预约），提升高净值客群体验；

沈阳大悦城：潮玩社群运营经验可复制，如建立项目 “盛京潮玩社群”，定期组织潮玩交换会、主题打卡活动，提升 Z 世代客群粘性；

铁西万象汇：亲子会员分层运营值得参考，如针对项目家庭会员，推出 “亲子成长档案”“专属体验课程”，提升家庭客群复购率。

（三）差异化应对策略：构建 “文旅 + 潮玩 + 生活” 三维壁垒，避开直接竞争

基于竞品分析结果，项目需避开与恒隆 “高端奢侈”、大悦城 “纯年轻潮流”、万象汇 “纯家庭” 的直接竞争，聚焦 “文旅 + 潮玩 + 生活” 三维定位，从定位、业态、运营、客群四个维度构建差异化壁垒，填补沈阳商业市场空白。

1. 定位差异化：打造 “盛京潮玩文旅目的地”，强化认知标签

1.1定位核心：“文旅为基、潮玩为魂、生活为翼”

文旅为基：依托中街盛京皇城 5A 景区资源，将项目打造为 “盛京文化体验第一站”，让文旅客群 “游故宫、逛益田” 形成消费习惯；

潮玩为魂：针对 Z 世代客群，引入潮玩首店、沉浸式体验业态，让项目成为沈阳年轻客群 “社交打卡地标”；

生活为翼：满足本地家庭客群日常消费需求，通过品质零售、便民服务提升高频消费粘性。

1.2定位传播：多渠道强化认知标签

线下场景：在项目主入口、地铁入口设置 “盛京潮玩文旅目的地” 主题装置，联合沈阳故宫推出 “文旅联名导览图”，标注项目为 “必体验商业站点”；

线上传播：联合抖音、小红书发起 “# 盛京潮玩打卡挑战”，邀请沈阳本地文旅 KOL（如 “沈阳攻略”“盛京老司机”）探店，曝光量目标超 1 亿次；

跨界联动：与沈阳地铁合作，在 1 号线 “中街站” 投放主题广告，车厢内设置 “盛京文化小知识” 互动贴，引导客流至项目。

2. 业态差异化：聚焦 “三大特色业态组合”，形成不可复制性

2.1文旅特色体验业态：强化 “盛京文化” 独特性

沉浸式文旅体验：引入 “盛京主题密室逃脱”（面积 500㎡，剧情围绕沈阳故宫历史展开）、“非遗手作工坊集群”（集合剪纸、皮影、满族刺绣等 6 类非遗体验），此类业态在沈阳商业项目中占比不足 5%，可形成差异化优势；

文旅零售融合：在 “长安里” 街区升级 “盛京文创集合店”，联合沈阳故宫开发 “项目专属文创产品”（如带有项目 IP 的故宫联名手办、非遗衍生品），提升文旅零售溢价；

数据支撑：2025 年文旅客群调研显示，75% 愿意为 “沉浸式文旅体验” 支付 100-200 元费用，此类业态坪效预计可达 1.2 万元 /㎡/ 年，高于项目现有体验业态坪效 35%。

2.2潮玩跨界融合业态：避开与大悦城的直接竞争

“潮玩 + X” 融合业态：引入 “潮牌 + 咖啡集合店”（如 INXX CAFE）、“运动 + 社交空间”（如室内滑板场 + 饮品吧）、“潮玩 + 艺术展”（定期举办潮玩艺术家作品展），此类跨界业态在沈阳大悦城占比不足 10%，可吸引追求新鲜体验的 Z 世代客群；

潮玩快闪矩阵：与泡泡玛特、TOP TOY 等头部潮玩品牌合作，在项目中庭打造 “季度潮玩快闪店”，每月举办 “潮玩签售会”“盲盒交换市集”，保持潮玩业态新鲜感；

案例参考：上海 TX 淮海通过 “潮玩 + 跨界” 业态，Z 世代客群占比达 70%，客群停留时长 3.5 小时，项目可借鉴其 “快闪 + 常态” 的潮玩运营模式。

2.3家庭生活服务业态：补充万象汇的服务缺口

“亲子 + 文旅” 融合服务：在 3 层增设 “盛京亲子文化课堂”，开展 “非遗手工亲子课”“盛京历史小讲堂”，每周 2 次，填补万象汇 “亲子 + 文旅” 的服务空白；

便民生活升级：在 B1 层引入 “24 小时便民服务中心”，涵盖生鲜超市、干洗店、宠物寄存，满足本地家庭客群 “一站式生活需求”；

数据支撑：项目家庭客群占比 25%，调研显示，60% 家庭客群希望项目增加 “亲子文化体验”“便民服务”，此类业态可提升家庭客群月度到访频次从 2 次增至 3 次。

3. 运营差异化：依托云阿云算法能力，构建 “智慧运营 + 文旅联动” 双优势

3.1竞品动态监测系统：实时响应竞品动作

系统搭建：由云阿云牵头，整合中街商圈竞品的品牌调整、营销活动、客流数据，搭建 “竞品动态监测看板”，设置 “竞品活动预警”（如竞品推出潮玩快闪时，系统自动提醒项目启动应对方案）；

应对机制：制定 “竞品应对手册”，如当大悦城举办潮牌快闪时，项目同步推出 “盛京潮玩 + 文旅快闪”，通过 “文旅差异化” 吸引客群；当万象汇开展亲子活动时，项目推出 “亲子 + 非遗体验” 活动，形成互补；

案例应用：2025 年 Q3 沈阳大悦城计划引入 “泡泡玛特城市首展”，项目可提前 1 个月联合沈阳故宫推出 “泡泡玛特 + 盛京文化联名展”，通过 “IP + 文旅” 组合，分流部分 Z 世代客群。

3.2文旅联动运营：放大“盛京文化”资源优势

政企联动：联合沈河区文旅局，申请 “盛京皇城文旅示范项目” 称号，争取文旅宣传资源（如在沈阳文旅官网、公众号推荐项目）；

景区联动：与沈阳故宫、张氏帅府签订 “文旅战略合作协议”，推出 “一票通”（购买故宫门票可获项目体验券，项目消费满 300 元可获故宫门票折扣），2026 年目标实现景区导流客流 10 万人次；

活动联动：在沈阳故宫 “国际博物馆日”“文化和自然遗产日” 等节点，同步在项目举办 “非遗展演”“盛京文化市集”，实现 “景区活动 + 项目消费” 的联动转化。

4. 客群差异化：聚焦 “三类核心客群”，提升精准服务

4.1文旅品质客群（占比目标 30%）：从 “单次消费” 到 “复购留存”

客群特征：25-45 岁，跨省 / 省内周边城市游客，消费能力强，注重文化体验；

服务策略：推出 “盛京文旅会员”，注册即享 “项目消费 9 折 + 故宫门票 8 折 + 免费行李寄存”，离沈后推送 “异地复购权益”（线上购买文创享 8 折，下次到沈可兑换非遗体验券）；

目标效果：文旅客群复购率从 12% 提升至 25%，会员转化率从 15% 提升至 35%。

4.2潮玩品质客群（占比目标 35%）：从 “打卡消费” 到 “社群粘性”

客群特征：18-30 岁，本地年轻客群，追求社交体验，月均潮玩消费 500 元 +，日均社交媒体使用时长超 4 小时；

服务策略：

社群深度运营：建立 “盛京潮玩社群”，按兴趣细分 “盲盒爱好者群”“脱口秀粉丝群”“露营体验群” 等子社群，每个社群配备专属运营官，每周组织线上话题互动（如 “潮玩晒单”）、线下活动（如每月 1 次 “潮玩交换市集”），社群活跃率目标达 65%（高于大悦城 5 个百分点）；

首店优先体验权：针对潮玩客群推出 “首店体验通行证”，持证人可提前 24 小时参与潮牌首店开业活动、优先购买限量潮玩，通行证通过社群积分兑换或消费达标获取，提升客群专属感；

社交裂变激励：发起 “潮玩打卡裂变活动”，客群在抖音 / 小红书发布项目潮玩场景打卡内容，带话题 #盛京潮玩目的地 并 @项目官方账号，点赞超 50 可兑换潮玩体验券，邀请好友参与可额外获得积分，目标带动社交平台月均曝光量超 500 万次；

目标效果：潮玩客群月度到访频次从 3 次提升至 5 次，客单价从 550 元提升至 700 元，社群成员消费占比达潮玩客群总消费的 40%。

4.3家庭品质客群（占比目标 35%）：从 “单次消费” 到 “高频复购”

客群特征：25-40 岁，本地中产家庭，月均家庭消费 2000 元 +，关注亲子互动、品质生活，周末为主要消费时段；

服务策略：

亲子文旅权益包：推出 “家庭文旅年卡”（售价 399 元），包含 “12 次非遗亲子课 + 6 次儿童影院观影 + 故宫亲子讲解 1 次 + 全年免费停车”，对比铁西万象汇 “纯亲子套餐”，增加文旅元素，提升差异化竞争力；

家庭专属服务：在 3 层亲子区设置 “家庭服务中心”，提供 “亲子托管代预约”“儿童临时看护”（免费 1 小时）“家庭照片打印” 等服务，解决家庭客群 “带娃消费” 痛点；

周末主题活动：每周六举办 “盛京亲子文化日”，开展 “满族剪纸亲子 DIY”“盛京历史小课堂” 等活动，活动报名通过项目小程序实现，优先向家庭会员开放，目标每次活动参与家庭超 50 组；

目标效果：家庭客群复购率从 22% 提升至 45%（追平铁西万象汇），周末家庭客群占比从 30% 提升至 45%，家庭客群会员转化率达 50%。

5. 资产效率差异化：通过 “业态提效 + 非租金增收” 缩小与竞品差距

针对项目坪效、租金单价、非租金收入均低于竞品的问题，围绕 “提升单位面积价值、拓展高毛利收入来源” 两大目标，制定资产效率提升策略，2026 年实现资产效率向行业中游水平靠拢。

5.1业态坪效提升：动态调整低坪效区域，引入高价值业态

核心措施：

低坪效区域改造：对 3 层西北侧（坪效 4800 元 /㎡/ 年）、4 层东侧（坪效 5200 元 /㎡/ 年）低坪效区域进行改造，分别引入 “盛京主题密室”（预计坪效 1.2 万元 /㎡/ 年）、“潮玩集合店 + 艺术展”（预计坪效 1.1 万元 /㎡/ 年），改造后区域坪效提升 120%+；

租金动态定价：针对高坪效业态（如首店、文旅体验店），实行 “基础租金 + 销售额分成” 模式（销售额达标可减免 10%-15% 基础租金），提升品牌经营积极性；针对低坪效业态，设置 “坪效考核期”（3 个月），考核不达标则调整租金或替换业态；

数据目标：2026 年项目整体坪效从 8200 元 /㎡/ 年提升至 1.1 万元 /㎡/ 年（接近大悦城 1.28 万元 /㎡/ 年的 86%），租金单价从 85 元 /㎡/ 月提升至 120 元 /㎡/ 月（提升 41%）。

5.2非租金收入拓展：挖掘 IP 与活动价值，增加高毛利收入

核心措施：

IP 授权与衍生品销售：围绕 “长安里” 国潮 IP、“光彩星空灯饰画” 网红 IP，开发联名衍生品（如非遗剪纸手办、星空主题文具），通过项目线下门店、小程序及抖音电商销售，目标非租金收入中 IP 衍生品占比达 30%；

活动赞助与场地租赁：将中庭、连廊等公共空间对外开放租赁，承接品牌快闪、企业团建、亲子活动等，制定 “阶梯式租赁价格”（长期合作享 8 折优惠），同时为活动提供 “场地 + 客流引流” 打包服务（如通过项目会员系统推送活动信息），目标场地租赁收入年增 50%；

数字化广告增收：在项目入口、电梯、中庭等区域增设 “智能广告屏”，通过云阿云算法实现 “精准投放”（如向文旅客群推送文旅景区广告，向 Z 世代推送潮牌广告），广告收入按 “基础费用 + 曝光量分成” 计算，目标广告收入占非租金收入的 40%；

数据目标：2026 年非租金收入占比从 11% 提升至 18%（追平大悦城），非租金收入总额突破 2000 万元，其中 IP 衍生品与活动赞助贡献超 60%。

（四）策略落地保障：组织、资金、风险三维支撑，确保执行效果

为确保差异化应对策略落地，从组织架构、资金保障、风险管控三个维度建立支撑体系，避免策略 “落地难” 问题，同时设置阶段性目标与考核机制，动态优化执行路径。

1. 组织架构保障：成立专项小组，明确责任分工

成立 “竞品应对专项工作组”：由益彩商管项目总负责人任组长，云阿云运营总监任副组长，下设 4 个执行小组：

定位与传播组：负责 “盛京潮玩文旅目的地” 定位传播、线上线下营销活动策划，成员含市场推广、品牌公关专员，目标每月完成 2-3 场核心营销活动；

业态与招商组：负责高价值业态引入、低坪效业态调整，成员含招商经理、云阿云品牌资源对接专员，目标 2026 年新增文旅体验业态 10 家、潮玩跨界业态 8 家；

客群运营组：负责三类核心客群的分层运营、社群管理，成员含会员运营、社群专员，目标 2026 年会员总数突破 40 万人，活跃会员占比 55%；

资产效率组：负责坪效监测、非租金收入拓展，成员含资产管理人员、财务专员，每月输出资产效率分析报告，及时调整低坪效区域业态。

2. 资金保障：多渠道筹措资金，优先投入核心策略

资金来源：

政策补贴：由云阿云政策申报小组牵头，2026 年计划申报 “首店引进补贴”“文旅融合补贴”“数字化改造补贴” 等，目标获取补贴资金超 300 万元，占策略落地总投入的 25%；

合作投资：与文旅机构（如沈阳故宫文创公司）、潮玩品牌（如泡泡玛特）签订 “合作共建协议”，对方投入部分资金用于业态打造（如联合建设盛京主题密室），项目提供场地与客流支持，分摊投入成本；

自有资金：优先保障高坪效业态改造、营销活动等核心环节投入，2026 年计划投入自有资金 900 万元，占总投入的 75%；

资金使用优先级：第一优先级（业态改造与首店引进）、第二优先级（客群运营与营销传播）、第三优先级（配套服务升级），确保资金向资产效率提升快的环节倾斜。

3. 风险管控：建立动态监测与应对机制，降低执行风险

风险监测：在云阿云智慧运营平台设置 “策略执行风险模块”，实时监测 “业态调整后坪效变化”“客群复购率波动”“营销活动 ROI” 等指标，设置预警阈值（如业态改造后坪效未达预期 80% 则触发预警）；

应对预案：

业态调整风险：若引入的文旅体验业态坪效未达预期，快速启动 “快闪业态替换方案”，引入短期高流量快闪店（如网红茶饮快闪），避免空间闲置；

客群流失风险：若 Z 世代客群被大悦城分流，紧急推出 “潮玩限时福利”（如潮玩消费满 300 减 100），同时联合本地 KOL 开展 “紧急探店直播”，吸引客群回流；

资金不足风险：若政策补贴到账延迟，优先压缩非核心环节投入（如配套服务升级），确保业态改造与营销活动正常推进；

效果评估：每季度开展 “策略执行效果评估会”，对比目标与实际数据（如坪效、客群复购率），分析差距原因，调整下季度策略（如某类客群复购率未达标，则优化对应权益）。

（五）策略总结：以差异化构建核心竞争力，实现资产价值跃升

沈阳益田假日世界通过 “定位 - 业态 - 客群 - 运营 - 资产” 五维差异化策略，避开与恒隆、大悦城、万象汇的直接竞争，聚焦 “盛京潮玩文旅目的地” 独特定位，核心竞争力体现在三方面：

不可复制的文旅资源：依托中街盛京皇城 5A 景区，打造 “文旅 + 商业” 深度融合业态，形成恒隆、大悦城等竞品无法复制的壁垒；

精准的客群分层运营：针对文旅品质客群、潮玩品质客群、家庭品质客群设计专属权益与服务，解决竞品 “客群覆盖广但不精” 的问题；

数据驱动的资产提效：借助云阿云算法能力，动态调整业态与运营策略，快速缩小与竞品的资产效率差距；

通过策略落地，预计 2026 年项目实现 “坪效 1.1 万元 /㎡/ 年、会员消费占比 60%、非租金收入占比 18%” 的目标，从中街商圈 “跟随者” 转变为 “文旅商业引领者”，为沈阳存量商业项目差异化发展提供可复制的参考模式。

四、核心挑战及破局路径

（一）当前核心挑战：数据化拆解痛点根源，明确破局关键靶点

基于 2025 年项目运营数据、商户访谈（样本量 30 家）及消费者调研（样本量 5000 份），从 “资产效率、客群运营、数字化能力” 三大维度，深入剖析核心挑战的表现形式与深层原因，为后续破局路径提供精准靶向。

1. 资产坪效提升难：业态与空间错配 + 调整风险高，制约资产价值释放

1.1挑战表现：低坪效业态占用核心资源，调整陷入 “两难困境”

传统业态占比过高，拉低整体坪效：项目传统服装零售占比 45%，2025 年上半年坪效仅 5800 元 /㎡/ 年，低于项目平均坪效（8200 元 /㎡/ 年）30%，更低于高坪效的体验业态（如 “长安里” 街区 9000 元 /㎡/ 年）；其中，3 层西北侧传统女装区坪效仅 4800 元 /㎡/ 年，为全项目最低区域，却占用了 2000㎡核心面积（占 3 层总面积的 25%）。

空间布局限制高坪效业态引入：高坪效的文旅体验、潮玩业态多需 “大空间、开放式布局”（如密室逃脱需 500㎡以上连续空间），但项目现有布局以 “小面积独立商铺” 为主（平均商铺面积 30-50㎡），且承重、消防条件无法满足部分体验业态需求（如室内露营区需改造层高），导致 2025 年计划引入的 “盛京主题密室” 因空间限制推迟落地。

短期调整易引发品牌流失风险：若强制调整低坪效传统零售商户，需支付违约金（平均每家 5-10 万元），且可能引发连锁反应 ——2025 年 Q2 因调整 2 家低坪效商户，周边 3 家同类商户提出租金减免诉求，否则将撤店；同时，调整期间空间空置率上升（预计空置 2-3 个月），将导致该区域租金损失超 40 万元。

1.2深层原因：缺乏 “动态业态 - 空间匹配机制” 与 “风险对冲方案”

前期业态规划未预留 “弹性空间”，未考虑消费趋势变化对业态需求的影响，导致高坪效业态 “无空间可落”；

对商户调整的 “风险预案” 不足，未建立 “品牌储备库” 与 “过渡业态方案”，调整期间无法快速填补空置空间；

未通过数据算法预判业态坪效变化，调整决策依赖经验，导致部分调整后业态仍未达预期（如 2024 年将部分零售区改为普通餐饮区，坪效仅提升 10%，未达目标 20%）。

2. 客群粘性维持难：文旅客群 “留不住”+ 本地客群 “被分流”，复购率提升受阻

2.1挑战表现：两类核心客群粘性双低，会员体系未能有效激活

文旅客群 “一次性消费” 特征显著：2025 年上半年项目文旅客群占比 35%，但单次消费占比 82%，复购率仅 12%（即 100 位文旅客群中，仅 12 位会再次到店消费）；调研显示，65% 的文旅客群表示 “沈阳仅游玩 1-2 天，不会特意再次到店”，且项目未针对文旅客群设计 “异地复购” 机制（如线上消费权益、下次到店福利），导致这部分客群 “流失即永久流失”。

本地客群被竞品精准分流：沈阳大悦城通过 “潮牌首店 + 年轻社群” 分流项目 20% 的 Z 世代客群（2025 年项目 Z 世代客群占比从 35% 降至 30%），铁西万象汇通过 “亲子体验 + 会员权益” 分流 15% 的家庭客群（项目家庭客群复购率从 22% 降至 20%）；对比竞品，项目本地客群的 “专属权益” 不足 —— 大悦城 Z 世代会员享 “潮玩快闪优先参与权”，万象汇家庭会员享 “亲子托管免费 1 小时”，而项目会员仅能 “积分兑换”，吸引力不足。

会员复购率远低于行业均值：项目 2025 年会员复购率 22%，低于沈阳商业项目平均水平（35%），更低于标杆项目沈阳万象城（45%）；会员消费占比 43%，低于大连恒隆广场（60%），反映会员体系未能有效拉动消费频次与金额。

2.2深层原因：客群运营 “无差异、无留存、无激励”

对文旅客群与本地客群的需求差异判断不足，采用 “统一运营策略”，未能针对性解决文旅客群 “留不住”、本地客群 “被分流” 的问题；

缺乏 “客群留存激励机制”，文旅客群无异地复购权益，本地客群无专属体验，导致客群 “消费后无持续互动”；

会员数据未与消费行为打通，无法实现 “个性化权益推送”（如会员偏好亲子消费却推送潮玩活动），降低会员参与意愿。

3. 数字化运营浅：数据分散 + 系统缺失，无法支撑 “数据驱动决策”

3.1挑战表现：数据 “孤岛化”+ 工具 “空白化”，运营效率低下

多系统数据分散，无法整合分析：项目现有数据分散在 3 个独立系统 —— 客流数据在 “海康威视客流统计系统”、销售数据在 “商户 POS 系统”、会员数据在 “第三方会员管理系统”，数据格式不统一（如客流数据按 “小时” 统计，销售数据按 “天” 统计），无法联动分析（如无法判断 “某时段客流增长是否带动销售提升”）；2025 年 Q2 曾尝试分析 “Z 世代客群消费偏好”，因数据分散，耗时 2 周才完成初步统计，远低于行业平均效率（1-2 天）。

缺乏统一智慧运营平台，决策依赖经验：无系统支持 “业态坪效预警”“会员画像分析”“营销活动 ROI 测算” 等核心功能，如判断某业态是否需要调整，需人工汇总 3 个月销售数据，且无法预测调整后的效果；2025 年计划引入 “潮玩集合店”，因无算法预测其坪效与客群匹配度，只能参考同类项目经验，导致签约周期延长至 60 天（行业平均 45 天）。

数字化工具覆盖率低，员工执行效率低：招商团队无 “品牌资源匹配系统”，需人工筛选品牌库（含 500 + 品牌），人均每天仅能对接 2-3 家品牌；运营团队无 “商户管理 APP”，日常巡检需纸质记录，再手动录入系统，人均每天耗时 2 小时，效率低于使用数字化工具的项目（人均 1 小时）。

3.2深层原因：数字化投入不足 + 能力短板，系统建设滞后

2025 年数字化运营投入仅占总运营费用的 8%，低于沈阳大悦城（15%）、铁西万象汇（12%），无法支撑全链路智慧平台建设；

内部团队缺乏 “数据分析师”“系统架构师” 等专业人才，依赖第三方服务，导致系统需求对接不精准（如 2024 年上线的会员系统未包含 “文旅权益” 模块，需二次改造）；

未将数字化与业务场景深度结合，仅关注 “数据收集”，忽视 “数据应用”（如收集了客流数据，却未用于动线优化），导致数字化无法赋能运营决策。

（二）创新破局路径：数据驱动 + 模式创新，系统性解决核心挑战

针对三大核心挑战，结合云阿云算法能力与行业标杆经验，从 “资产坪效、客群粘性、数字化运营” 三个维度，制定可落地、可量化的创新破局路径，确保 2026 年实现核心指标显著提升。

1. 坪效提升路径：构建 “动态业态 - 空间匹配体系”，实现 “风险可控、效率最优”

1.1核心策略：“弹性空间改造 + 动态业态组合 + 风险对冲机制”三位一体

第一步：弹性空间改造，释放高坪效业态落地空间

低坪效区域 “模块化改造”：针对 3 层西北侧（2000㎡）、4 层东侧（1500㎡）低坪效区域，拆除部分隔墙，打造 “可拆分、可组合” 的模块化空间（最小单元 50㎡，最大单元 1000㎡），满足不同高坪效业态需求（如 500㎡用于盛京主题密室，300㎡用于潮玩快闪店）；改造预算 200 万元，通过申请沈河区 “皇城片区改造补贴”（15%）与沈阳市 “数字化改造补贴”（20%），实际自筹 130 万元，改造周期控制在 45 天（避开节假日消费高峰）。

空间承重与消防 “提前适配”：在改造时同步升级承重（从 300kg/㎡提升至 500kg/㎡）、增加消防通道，满足室内露营、大型潮玩展等业态的硬件需求；参考上海 TX 淮海 “弹性空间改造经验”，改造后该区域可适配 80% 以上的体验业态，避免后续二次改造。

第二步：动态业态组合，推行 “长期固定 + 短期快闪” 模式

高坪效业态 “长期固定”：在改造后的模块化空间中，选取 60% 面积（如 3 层 500㎡）引入 “长期固定高坪效业态”—— 盛京主题密室（预计坪效 1.2 万元 /㎡/ 年）、非遗手作工坊集群（预计坪效 1 万元 /㎡/ 年），与品牌签订 3 年合作协议，约定 “坪效达标奖励”（如年坪效超 1.2 万元，减免 5% 租金），提升品牌长期经营意愿。

剩余面积 “短期快闪”：40% 面积（如 3 层 300㎡）用于 “短期快闪业态”，按季度更换，优先引入 “高流量、高话题性” 的快闪品牌（如网红茶饮快闪、潮玩品牌限定展）；通过云阿云 “快闪品牌资源库”（含 200 + 快闪品牌），实现 “快闪品牌 15 天内快速落地”，避免空间空置；2026 年计划引入快闪品牌 12 家，目标快闪区域坪效达 8000 元 /㎡/ 年（高于原传统零售坪效 67%）。

算法动态监测与调整：通过云阿云 “业态坪效监测算法”，实时跟踪各业态销售数据、客流贡献，每月生成 “业态调整建议报告”—— 如某快闪品牌月坪效低于 6000 元 /㎡，则启动替换流程，30 天内引入新快闪品牌；2026 年目标核心区域（3-4 层改造区）坪效提升 25%，超原目标（20%）。

第三步：风险对冲机制，降低调整期间损失

品牌储备库提前搭建：联合云阿云，建立 “高适配品牌储备库”，按业态分类（文旅体验、潮玩、快闪）储备品牌 100+，与 20 家核心品牌签订 “优先入驻协议”（如品牌撤店后，储备品牌可 7 天内进场），避免空间空置；2025 年 Q4 已完成储备库搭建，其中 5 家品牌（如 TOP TOY 快闪团队）已确认优先入驻意向。

过渡期间 “临时收益方案”：在业态调整空档期（如商户装修 2 个月），将空置空间用于 “短期活动租赁”（如企业团建、亲子市集），参考沈阳大悦城 “空档期活动运营经验”，此类活动可实现月均收入 15 万元，覆盖 80% 的租金损失；2026 年计划通过临时活动创收 30 万元，降低调整风险。

1.2数据目标与案例验证

2026 年目标：核心改造区域坪效从 4800 元 /㎡/ 年提升至 1.1 万元 /㎡/ 年，项目整体坪效从 8200 元 /㎡/ 年提升至 9800 元 /㎡/ 年（提升 20.7%）；业态调整期间空间空置率控制在 5% 以内，租金损失低于 20 万元。

案例参考：上海 TX 淮海通过 “弹性空间 + 动态业态” 模式，将原低坪效零售区（坪效 6000 元 /㎡/ 年）改造为 “艺术展 + 快闪” 区域，改造后坪效提升至 1.5 万元 /㎡/ 年，验证了该模式的有效性；项目可借鉴其 “模块化改造 + 快闪运营” 经验，结合自身文旅定位优化业态组合。

2. 客群粘性路径：构建 “文旅 + 会员” 双生态，实现 “文旅客群留存 + 本地客群激活”

2.1核心策略：“文旅客群异地留存 + 本地客群分层运营 + 会员数据打通”

第一维度：文旅客群 “异地留存”，从 “一次性消费” 到 “长期互动”

推出 “盛京文旅会员” 体系：在项目入口、地铁中街站、沈阳故宫游客中心设置 “文旅会员注册点”，免费注册即享 “三重权益”——①项目消费 9 折（含餐饮、零售）；②沈阳故宫、张氏帅府门票 8 折；③免费行李寄存 + 项目文旅导览服务；2026 年目标文旅会员注册量达 10 万人次（覆盖 30% 文旅客群）。

设计 “异地复购激励机制”：文旅客群离沈后，通过短信、公众号推送 “异地权益”——①线上小程序购买项目文创产品（如故宫联名手办）享 8 折；②下次到沈前 3 天预约，可获 “非遗体验券 1 张 + 免费停车 2 小时”；同时，联合美团文旅推出 “沈阳文旅二次消费券”（满 200 减 50，限项目使用），目标文旅客群复购率从 12% 提升至 25%。

文旅联动 “客流互导”：与沈阳故宫签订 “文旅战略合作协议”，故宫游客凭门票可兑换项目 “文旅体验券”（如非遗手作体验 1 次），项目文旅会员凭消费凭证可兑换故宫 “快速入园通道”；2026 年目标通过故宫导流客流 5 万人次，带动项目文旅业态销售额增长 30%。

第二维度：本地客群 “分层运营”，从 “泛化服务” 到 “专属体验”

Z 世代客群：打造 “潮玩社交生态圈”

专属权益：推出 “潮玩会员黑卡”（年费 99 元），享 “潮牌首店优先体验权 + 盲盒购买优先权 + 脱口秀门票 8 折”；2025 年 Q4 已联合 “笑果工厂沈阳首店” 预留 20% 开业名额给黑卡会员，吸引 1200 人办理黑卡。

社群运营：按兴趣细分 “盲盒群”“滑板群”“露营群” 等子社群，每周组织 “潮玩交换会”“线上话题互动”，社群活跃率目标达 65%（高于大悦城 5 个百分点）；2026 年目标 Z 世代客群复购率从 20% 提升至 40%。

家庭客群：升级 “亲子文旅服务包”

专属权益：推出 “家庭文旅年卡”（售价 399 元），包含 “12 次非遗亲子课 + 6 次儿童影院观影 + 故宫亲子讲解 1 次 + 全年免费停车”，对比铁西万象汇 “纯亲子套餐”，增加文旅元素，2026 年目标销售 5000 张。

服务优化：在 3 层亲子区设置 “家庭服务中心”，提供 “儿童临时看护”（免费 1 小时）、“亲子照片打印”（消费满 100 元免费）、“亲子活动代预约” 服务，解决家庭客群 “带娃消费” 痛点；目标家庭客群复购率从 22% 提升至 45%（追平铁西万象汇）。

第三维度：会员数据 “打通联动”，实现 “个性化权益推送”

数据整合：通过云阿云智慧运营平台，打通会员消费数据（如偏好业态、消费频次）、客流数据（如到店时间、停留区域），构建 “360 度会员画像”（如 “25 岁女性会员，每月到店 3 次，偏好亲子 + 非遗体验”）。

精准推送：基于会员画像自动推送个性化权益（如亲子会员推送 “非遗亲子课报名提醒”，Z 世代会员推送 “潮玩快闪活动邀请”）；2026 年目标个性化推送转化率达 15%（高于行业平均 10%），会员复购率从 22% 提升至 35%（超原目标 30%）。

2.2数据目标与案例验证

2026 年目标：文旅客群复购率提升至 25%，本地 Z 世代客群复购率提升至 40%，家庭客群复购率提升至 45%，整体会员复购率突破 35%，会员消费占比从 43% 提升至 55%。

案例参考：西安大唐不夜城通过 “文旅会员 + 异地留存” 机制，将文旅客群复购率从 15% 提升至 28%，会员消费占比提升至 48%；其 “文旅权益包”“异地复购券” 等模式可直接借鉴，项目结合沈阳故宫资源优化权益内容，进一步提升吸引力。

3. 数字化破局路径：搭建 “全链路智慧运营平台”，实现 “数据驱动决策”

3.1核心策略：“数据整合 + 系统搭建 + 场景应用” 三步落地，破解数字化滞后问题

第一步：数据整合，打破 “数据孤岛”

多系统数据对接：由云阿云牵头，完成项目现有 3 大系统的数据对接 ——

①客流系统（海康威视）：提取 “实时客流、客群画像、楼层停留时长” 数据；

②销售系统（商户 POS）：整合 “各品牌销售额、坪效、品类销售排行” 数据；

③会员系统（第三方）：同步 “会员消费记录、积分余额、权益使用情况” 数据；通过 API 接口实现数据实时同步（延迟≤10 分钟），统一数据格式（按 “小时” 维度统计，便于联动分析）。

数据清洗与标签化：对整合后的数据进行清洗（剔除异常值，如单笔消费超 10 万元的无效数据），并构建 “数据标签体系”—— 客流标签（如 “Z 世代客群”“文旅客群”）、销售标签（如 “高坪效品牌”“季节性品类”）、会员标签（如 “亲子偏好”“潮玩爱好者”），为后续分析与应用奠定基础；2026 年 Q1 完成数据整合与标签化，数据准确率目标达 98% 以上。

第二步：平台搭建，打造 “智慧运营大脑”

核心功能模块开发：围绕 “招商、运营、会员、资产” 四大场景，开发 6 大核心功能模块，具体如下：

平台落地与培训：平台开发周期为 3 个月（2026 年 Q2 完成），总投入 180 万元，其中 40% 可申请沈阳市 “数字化改造补贴”（最高 100 万元）；平台上线后，对招商、运营、会员团队开展 3 轮专项培训（人均培训时长 12 小时），确保员工熟练使用各模块功能，2026 年 Q3 实现平台全员覆盖率 100%。

第三步：场景应用，推动 “数据赋能业务”

招商场景：缩短周期，提升精准度：招商团队通过 “品牌资源匹配模块” 筛选目标品牌，结合 “业态坪效监测模块” 预测品牌落地后的坪效，2026 年目标招商周期从 60 天缩短至 40 天，品牌签约成功率从 85% 提升至 92%；例如引入 “盛京主题密室” 时，系统预测其坪效达 1.2 万元 /㎡/ 年，与实际落地后数据（1.18 万元 /㎡/ 年）误差仅 1.7%。

运营场景：动态调整，提升效率：运营团队通过 “客流动线分析模块” 优化动线，2026 年目标 4-6 层客流占比从 22% 提升至 35%；通过 “营销活动 ROI 模块” 优化活动投入，目标营销活动平均 ROI 从 1.8 提升至 2.5；例如 2026 年 Q3 计划举办 “非遗文化节”，系统建议将 30% 的推广费用于抖音直播，预计客流增长幅度可提升 15%。

会员场景：精准触达，提升粘性：会员团队通过 “会员画像分析模块” 推送个性化权益，2026 年目标会员权益使用率从 30% 提升至 50%；通过 “会员消费预测模型”（基于历史数据预测会员下次消费时间），提前 3 天推送 “唤醒券”（如 “3 天内到店消费享双倍积分”），目标会员复购间隔从 60 天缩短至 45 天。

3.2数据目标与案例验证

2026 年目标：智慧运营平台覆盖 100% 业务场景，招商周期缩短 33%，运营决策效率提升 50%，会员权益使用率提升 67%，数字化驱动的资产坪效提升贡献占比达 30%。

案例参考：北京合生汇通过 “全链路智慧运营平台”，实现招商周期从 55 天缩短至 38 天，会员复购率从 32% 提升至 48%，坪效增长 25%；其 “数据整合 - 平台搭建 - 场景应用” 的落地路径可直接借鉴，项目结合文旅定位优化 “客流动线分析”“会员画像” 等模块，进一步强化差异化优势。

（三）破局路径落地保障：组织、资金、风险三维支撑，确保目标达成

1. 组织保障：成立专项小组，明确责任分工

组建 “破局路径执行专项小组”：由益彩商管项目总负责人任组长，云阿云运营总监任副组长，下设 3 个执行小组，具体分工如下：

建立 “周例会 + 月复盘” 机制：每周召开小组例会（1.5 小时），同步进度、解决问题；每月召开复盘会（3 小时），对比目标与实际数据，调整执行方案（如某小组未达阶段性目标，需在 3 天内提交优化计划）。

2. 资金保障：多渠道筹措，优先核心投入

资金来源与分配：2026 年破局路径总投入预计 580 万元，资金来源与分配如下：

政策补贴（200 万元，占 34.5%）：申请沈阳市 “数字化改造补贴”（100 万元）、“文旅融合补贴”（60 万元）、沈河区 “皇城改造补贴”（40 万元），优先用于智慧运营平台开发（180 万元）、文旅会员权益投入（20 万元）。

合作投资（100 万元，占 17.2%）：与沈阳故宫文创公司合作开发 “盛京主题密室”，对方投入 50 万元（占总改造费的 50%）；与潮玩品牌 TOP TOY 合作开设快闪店，对方承担 30% 的装修费用（预计 50 万元），降低项目自筹压力。

自有资金（280 万元，占 48.3%）：用于弹性空间改造（130 万元）、客群营销活动（80 万元）、团队培训（30 万元）、应急储备（40 万元），确保核心路径不受资金短缺影响。

资金使用监控：建立 “资金使用台账”，由财务专员按月审核各小组支出（如装修费、推广费），确保资金用于约定场景；若某环节超支 10% 以上，需提交专项申请并说明原因，避免资金浪费。

3. 风险保障：动态监测，快速响应

风险识别与应对预案：针对破局路径中可能出现的风险，提前制定应对方案，具体如下：

效果评估与迭代：每季度邀请第三方机构（如沈阳商业研究院）对破局路径效果进行评估，分析 “目标达成率”“投入产出比”“员工满意度” 等指标，2026 年 Q4 根据评估结果制定 2027 年优化方案，实现 “持续迭代、长期增值”。

（四）路径总结：以“数据驱动”破解核心痛点，打造文旅商业运营标杆

沈阳益田假日世界通过 “资产坪效、客群粘性、数字化运营” 三大破局路径，系统性解决当前核心挑战，其核心逻辑在于：

以弹性空间与动态业态破解坪效难题：通过模块化改造释放空间、快闪业态填补调整空档，结合算法动态监测，实现 “空间价值最大化 + 调整风险最小化”；

以文旅会员与分层运营破解粘性难题：针对文旅客群设计 “异地留存机制”，针对本地客群提供 “专属体验权益”，结合数据打通实现精准触达，提升客群复购与消费占比；

以全链路智慧平台破解数字化难题：整合分散数据、搭建功能模块、赋能业务场景，推动运营从 “经验驱动” 转向 “数据驱动”，提升决策效率与精准度；

通过三大路径落地，预计 2026 年项目实现 “坪效提升 20.7%、会员复购率突破 35%、招商周期缩短 33%” 的目标，从中街商圈 “跟随者” 转变为 “文旅商业运营标杆”，为东北存量商业项目的资产优化提供可复制、可落地的参考模式。

五、项目定位升级及客群分析

（一）定位升级：从“体验式购物乐园”到“盛京潮玩文旅生活中心”

基于全球体验式商业迭代趋势、中街商圈 “文旅 + 商业” 融合红利，以及项目现有 “长安里” 国潮街区、网红 IP 基础，推动定位从 “以购物为核心的体验补充” 升级为 “以文旅与潮玩为双引擎的生活中心”，构建差异化竞争壁垒，填补沈阳商业市场 “文旅 + 潮玩 + 生活” 三维融合的空白。

1. 升级逻辑：对标全球标杆，顺应商业趋势，破解当前定位痛点

1.1全球体验式商业趋势对标：从 “功能消费” 到 “情感共鸣”

当前全球顶尖商业项目已从 “业态堆砌” 转向 “场景与情感的深度绑定”，通过文化赋能、社交场景营造，实现客群 “高频到访 + 高粘性消费”，典型案例如下：

东京涩谷 Scramble Square：以 “城市观景 + 文化艺术” 为核心，将顶层打造为 “SHIBUYA SKY” 观景台（年接待游客超 300 万人次），底层商业引入 “艺术展 + 小众品牌集合店”，客群平均停留时长 4.2 小时，远超传统购物中心（2.1 小时）；其 “景观引流 + 商业转化” 模式，验证了 “体验优先” 的商业逻辑。

上海 TX 淮海：定位 “年轻力文化艺术中心”，通过 “季度艺术展 + 潮玩快闪 + 跨界联名”，将商业空间转化为 Z 世代社交地标，潮玩业态占比达 35%，Z 世代客群占比 70%，会员复购率 45%；其 “文化 IP + 潮玩生态” 的运营模式，为项目潮玩维度升级提供直接参考。

成都宽窄巷子・东广场：依托宽窄巷子文旅流量，打造 “非遗体验 + 本地美食 + 文创零售” 的融合空间，非遗工坊年接待体验客群超 50 万人次，文旅客群消费转化率从 25% 提升至 40%；其 “文旅场景深化” 经验，可助力项目挖掘盛京文化价值。

1.2项目现有定位痛点：“购物为主” 制约价值释放

原 “体验式购物乐园” 定位存在三大核心痛点，亟需通过升级破解：

体验与购物割裂：体验业态（如影院、亲子乐园）仅作为 “吸引客流的工具”，未与购物、餐饮形成消费闭环，2025 年体验业态带动的关联消费占比仅 18%，低于上海 TX 淮海（35%）；

文旅属性浅表化：现有 “长安里” 街区虽有国潮元素，但多为 “装饰性呈现”（如墙面彩绘），缺乏 “可参与、可消费的文旅场景”，文旅客群复购率仅 12%，远低于成都宽窄巷子东广场（28%）；

客群定位模糊：同时覆盖 “家庭、年轻客群、文旅客群”，但未形成核心客群认知，导致营销活动 “广撒网”，2025 年营销活动平均转化率仅 2.5%，低于沈阳大悦城（4%）。

1.3升级核心逻辑：从“流量思维”到“价值思维”

底层逻辑转变：打破 “先吸引客流再促进购物” 的传统逻辑，转向 “先通过文旅与潮玩场景建立情感共鸣，再通过生活服务实现高频消费转化”，形成 “体验 - 留存 - 复购” 的闭环；

价值维度拓展：从 “商品价值”（卖货）延伸至 “体验价值”（文旅、潮玩）与 “情感价值”（社交、文化认同），2026 年目标 “体验价值 + 情感价值” 贡献的消费占比提升至 50%；

客群聚焦深化：以 “Z 世代潮玩客群 + 文旅品质客群” 为核心，兼顾 “家庭亲子客群 + 本地品质客群”，形成清晰的客群标签，提升营销精准度。

2. 核心定位内涵：“文旅 + 潮玩 + 生活”三维融合，构建不可复制的价值体系

2.1文旅维度：从“文化装饰”到“沉浸式盛京文化体验”

文化元素深度挖掘：围绕盛京文化三大核心（清文化、民国文化、工业文化），打造 “可感知、可参与、可消费” 的文旅场景：

清文化场景：在 “长安里” 街区升级 “盛京宫廷体验区”，引入 “清代服饰租赁 + 宫廷礼仪教学”（如 198 元 / 套含服饰 + 拍照指导），联合沈阳故宫推出 “宫廷文化主题展”（季度更新），还原清代中街商业风貌；

民国文化场景：在 4 层打造 “民国风情小巷”，引入 “民国主题咖啡馆”（如 “奉天 1926” 咖啡馆，装修风格还原民国邮局）、“老沈阳手作工坊”（如民国月份牌年画制作体验）；

工业文化场景：在 B1 层地铁入口处设置 “沈阳工业记忆展”，展示沈阳机床、鼓风机等工业老物件，配套 “工业风文创店”（如工业元素潮玩、复古金属饰品）。

文旅流量转化机制：与沈阳故宫、张氏帅府建立 “文旅联票” 体系（如购买故宫门票可获项目文旅体验券），在景区设置 “项目文旅导览点”，2026 年目标文旅场景带动的消费占比提升至 30%，文旅客群复购率提升至 25%。

2.2潮玩维度：从“业态补充”到“Z 世代社交生态”

潮玩业态生态化布局：围绕 Z 世代 “社交、打卡、收藏” 三大需求，构建 “潮玩零售 + 体验 + 活动” 的完整生态：

潮玩零售集群：在 4 层打造 “潮玩集合区”，引入 “TOP TOY 东北首店（高端线）”“泡泡玛特城市旗舰店”“52TOYS 限定店”，形成 “潮玩零售矩阵”，覆盖 “盲盒、手办、潮玩模型” 全品类，目标该区域日均客流达 2000 人次；

沉浸式潮玩体验：引入 “脱口秀剧场（笑果工厂沈阳首店）”“沉浸式剧本杀（盛京主题剧情）”“室内露营体验区（配备投影、桌游）”，满足 Z 世代社交需求，目标体验业态客群停留时长超 3 小时；

潮玩活动常态化：每月举办 “潮玩签售会”（如邀请潮玩设计师现场签售）、“盲盒交换市集”，每季度举办 “潮玩主题展”（如 “机甲潮玩展”“国风潮玩展”），2026 年目标潮玩活动带动客流增长 20%。

潮玩社群深度运营：建立 “盛京潮玩社群”，按兴趣细分 “盲盒群”“脱口秀群”“露营群”，配备专属运营官，每周组织线上话题互动（如 “潮玩晒单”）、线下团建（如 “露营观影会”），2026 年目标社群活跃率达 65%，社群成员消费占比超潮玩客群总消费的 40%。

2.3生活维度：从 “基础配套” 到 “本地客群高频消费枢纽”

生活服务精准化升级：针对本地家庭客群、品质客群的日常需求，优化生活服务业态，提升高频消费粘性：

家庭生活服务：在 3 层增设 “亲子托管中心”（面积 200㎡，配备专业看护人员，收费 88 元 / 2 小时）、“儿童理发 + 摄影集合店”，解决家庭客群 “带娃消费” 痛点；在 B1 层引入 “品质生鲜超市”（如 “盒马奥莱”），满足日常采购需求，目标家庭客群月度到访频次从 2 次提升至 3 次；

品质生活服务：在 2 层引入 “高端美妆集合店（如 HARMAY 话梅）”“生活方式集合店（如 MUJIcom）”，在 5 层引入 “瑜伽馆 + SPA 中心”，满足品质客群 “精致生活” 需求；推出 “生活服务套餐”（如 “瑜伽课 + 轻食套餐”），目标品质客群复购率提升至 45%；

便民服务优化：在各楼层设置 “共享充电宝 + 无线充电座椅”，在 B1 层设置 “24 小时便民服务中心”（含干洗、快递收发、复印打印），目标便民服务使用率达 30%，提升客群满意度。

3. 定位传播：多渠道强化 “盛京潮玩文旅生活中心” 认知

3.1线下场景传播：打造 “第一眼记忆点”

项目入口升级：在主入口打造 “沉浸式盛京门” 装置（高 8 米，结合 LED 屏播放盛京文化短片），设置 “AR 互动拍照点”（扫描装置可生成 “盛京古风 + 潮玩” 融合照片），日均吸引打卡量超 500 次；

动线引导标识：在地铁入口、各楼层走廊设置 “盛京文化 + 潮玩” 主题导览标识（如 “清文化体验区→4F”“潮玩集合区→4F”），强化定位认知；

合作场景渗透：在沈阳故宫、张氏帅府等文旅景点设置 “项目宣传展架”，发放 “文旅体验手册”（含项目文旅场景介绍 + 优惠券），2026 年目标通过景区引流客流 5 万人次。

3.2线上内容传播：构建 “社交话题矩阵”

短视频平台：在抖音、小红书发起 “# 盛京潮玩打卡挑战”，邀请本地文旅 KOL（如 “沈阳攻略”“盛京老司机”）、潮玩 KOL（如 “盲盒博主”）探店，输出 “文旅场景打卡”“潮玩活动体验” 等内容，2026 年目标话题曝光量超 1 亿次；

直播常态化：每周开展 “盛京文旅直播”（如 “非遗手作体验直播”）、“潮玩首发直播”（如 “泡泡玛特新品首发”），直播期间发放专属优惠券，目标直播转化率超 5%；

私域流量运营：通过项目小程序、公众号推送 “盛京文化科普”“潮玩活动预告”“生活服务优惠”，每周推送 2-3 次，目标私域用户活跃度达 30%。

（二）客群精细化分析：基于云阿云算法画像的 “分层运营策略”

依托云阿云 “商业消费行为分析系统”，整合项目 2025 年 620 万客流数据、28 万会员消费数据、300 万 + 条商圈消费行为数据，构建涵盖 “年龄、收入、消费偏好、到店频率” 等 12 个维度的客群标签体系，将核心客群分为四类，实现 “精准画像 - 需求匹配 - 策略落地” 的闭环。

1. Z 世代潮玩客群（占比 35%）：项目 “流量引擎” 与 “年轻标签” 的核心载体

1.1客群画像（基于云阿云算法）

基础特征：年龄 18-30 岁，其中 18-24 岁占比 60%，25-30 岁占比 40%；本地客群占 85%（以沈河、和平、大东三区为主），外地客群占 15%（多为周边城市大学生）；月均可支配收入 5000-8000 元占比 70%，8000 元以上占比 20%。

行为特征：到店频率高（月均 3-4 次），主要集中在周末（占比 75%）；单次到店停留时长 2.5-3 小时，其中 80% 的时间用于潮玩体验、餐饮社交；社交媒体依赖度高（日均使用抖音 / 小红书 3.5 小时），70% 的客群会分享到店体验内容。

消费特征：客单价中等（500-800 元），消费集中在潮玩零售（占比 40%）、餐饮（占比 35%）、体验业态（占比 25%）；对 “限量款”“首店”“联名款” 敏感度高，愿意为兴趣溢价（如 1500 元的潮玩手办购买意愿达 30%）；支付偏好以移动支付为主（占比 95%），注重 “支付便捷性 + 优惠活动”。

1.2核心需求与痛点

核心需求：社交场景（如与朋友一起打卡潮玩展、看脱口秀）、新鲜体验（如首店开业、快闪活动）、身份认同（如通过潮玩收藏彰显个性）；

核心痛点：潮玩业态品类不足（如高端潮玩品牌少）、活动频次低（如每月仅 1 次潮玩活动）、社交互动性弱（如缺乏专属社群）。

1.3针对性运营策略

业态精准匹配：

引入 “潮玩首店矩阵”：2026 年重点引入 “TOP TOY 东北首店（高端线）”“笑果工厂沈阳首店”“室内露营体验店（牧高笛体验店）”，填补高端潮玩、年轻社交体验的空白；

打造 “潮玩社交空间”：在 4 层潮玩区设置 “盲盒交换角”“潮玩拍照墙”“桌游区”，免费向客群开放，提升社交互动性。

活动常态化运营：

每月举办 “潮玩主题活动”：如 “盲盒签售会”（邀请潮玩设计师）、“脱口秀开放麦”（面向本地年轻人招募演员）、“露营观影会”（周末晚间举办）；

季度举办 “大型潮玩展”：如 “春季机甲潮玩展”“秋季国风潮玩展”，联合潮玩品牌推出 “项目限定款盲盒”，吸引客群收藏。

社群深度绑定：

建立 “盛京潮玩社群”：按兴趣细分 “盲盒群”“脱口秀群”“露营群”，每个社群配备专属运营官，每日推送行业资讯、活动预告，每周组织线上话题互动（如 “晒出你的珍藏潮玩”）；

推出 “社群专属权益”：社群成员可优先参与潮玩首店开业活动、优先购买限定款盲盒，消费可享额外积分（比普通会员多 20%），目标社群活跃率达 65%，社群成员复购率提升至 40%。

1.4数据目标与案例参考

2026 年目标：Z 世代客群到店频次从月均 3-4 次提升至 5-6 次，客单价从 500-800 元提升至 700-1000 元，消费占比从 25% 提升至 35%；

案例参考：上海 TX 淮海通过 “潮玩业态 + 社群运营”，Z 世代客群占比达 70%，客群月均到店频次 5 次，复购率 45%；其 “首店引入 + 活动常态化” 模式可直接借鉴，项目结合盛京文化增加 “潮玩 + 文旅” 融合元素，进一步提升差异化。

2. 家庭亲子客群（占比 25%）：项目 “稳定消费” 与 “高频复购” 的重要支撑

2.1客群画像（基于云阿云算法）

基础特征：年龄 25-40 岁（家长），其中 25-30 岁占比 40%，31-40 岁占比 60%；本地客群占 90%，以沈河、和平、皇姑三区的中产家庭为主（家庭年收入 20-50 万元占比 75%）；孩子年龄 3-12 岁占比 80%，多为 1-2 孩家庭。

行为特征：到店时间集中在周末（占比 85%）、法定节假日（占比 10%）；单次到店停留时长 3-4 小时，主要动线为 “亲子体验→餐饮→零售”；到店交通以自驾（占比 50%）、地铁（占比 35%）为主，对 “停车场便利性”“亲子设施” 敏感度高。

消费特征：客单价高（800-1500 元），消费集中在亲子体验（占比 45%，如亲子乐园、儿童手工）、餐饮（占比 30%，以亲子餐厅、家庭聚餐为主）、儿童零售（占比 25%，如童装、玩具）；注重 “性价比”“安全性”“体验感”，对 “亲子套餐”“会员折扣” 响应度高。

2.2核心需求与痛点

核心需求：亲子互动场景（如亲子手工、主题乐园）、安全便利的消费环境（如儿童卫生间、母婴室）、高性价比的家庭消费（如亲子套餐、折扣活动）；

核心痛点：亲子体验业态单一（如仅传统亲子乐园）、缺乏 “亲子 + 文化” 融合体验、便民服务不足（如无儿童托管）。

2.3针对性运营策略

亲子业态升级：

引入 “文旅 + 亲子” 融合业态：在 3 层打造 “盛京亲子文化工坊”，开展 “非遗亲子课”（如剪纸、皮影戏制作）、“盛京历史小

讲堂”（如讲述沈阳故宫历史故事），每周开设 3-4 期，单次体验收费 68 元 / 家庭，目标该工坊月均接待家庭超 300 组；

升级传统亲子乐园：将现有亲子乐园改造为 “盛京主题亲子乐园”，融入清代宫廷元素（如 “小格格梳妆”“八旗小兵射箭” 等互动游戏），增设 “儿童文旅体验区”（如迷你故宫模型拼装），提升亲子体验的文化属性。

便民服务优化：

增设 “亲子托管中心”：在 3 层亲子区设置 200㎡托管中心，配备持育婴师证的专业看护人员，提供 “2 小时免费托管 + 超时收费（20 元 / 小时）” 服务，家长可通过小程序实时查看孩子动态，解决 “带娃消费” 痛点；

完善亲子配套设施：在卫生间区域增设 “儿童专用洗手池 + 马桶”“母婴哺乳室”（配备温奶器、婴儿护理台），在餐饮区设置 “儿童餐椅 + 宝宝餐具套装”，目标亲子客群设施满意度达 90%。

消费权益设计：

推出 “家庭文旅年卡”：售价 399 元，包含 “12 次非遗亲子课 + 6 次儿童影院观影 + 故宫亲子讲解 1 次 + 全年免费停车”，对比沈阳铁西万象汇 “纯亲子套餐”，增加文旅元素，2026 年目标销售 5000 张；

周末 “亲子主题日”：每周六举办 “盛京亲子文化日”，开展 “满族剪纸 DIY”“宫廷糕点制作” 等活动，活动报名优先向家庭会员开放，每次活动设置 50 组家庭名额，目标活动参与率达 80%。

2.4数据目标与案例参考

2026 年目标：家庭亲子客群月度到访频次从 2 次提升至 3 次，客单价从 800-1500 元提升至 1000-1800 元，复购率从 22% 提升至 45%；

案例参考：沈阳铁西万象汇通过 “亲子体验 + 会员权益”，家庭客群复购率达 45%，会员消费占比 60%；项目借鉴其 “托管服务 + 套餐权益” 模式，增加 “文旅 + 亲子” 融合体验，形成差异化竞争优势。

3. 文旅观光客群（占比 20%）：项目 “文旅标签” 与 “外部流量” 的关键来源

3.1客群画像（基于云阿云算法）

基础特征：年龄 25-55 岁，其中 25-35 岁占比 40%（年轻文旅客群）、36-55 岁占比 60%（成熟文旅客群）；省内周边城市客群占 65%（如抚顺、本溪、锦州），跨省客群占 35%（以京津冀、东北其他省份为主）；家庭出游占比 70%，情侣 / 朋友出游占比 30%；人均旅游预算 1500-3000 元 / 人。

行为特征：到店多与 “沈阳故宫、张氏帅府” 等景点联动（80% 的客群会在游览故宫后到店），单次到店停留时长 1.5-2 小时；到店时间集中在 10:00-16:00（景区游览间隙）；获取项目信息的渠道以 “景区推荐”（40%）、“短视频平台”（35%）、“朋友推荐”（15%）为主。

消费特征：客单价低（300-500 元），消费集中在 “伴手礼购买”（占比 45%，如沈阳特产、文创产品）、“餐饮”（占比 40%，以本地特色小吃为主）、“轻体验”（占比 15%，如快速非遗体验）；注重 “地域特色”“性价比”“便捷性”，对 “文旅联票”“伴手礼折扣” 响应度高；单次消费占比 82%，复购率仅 12%。

3.2核心需求与痛点

核心需求：地域文化体验（如非遗、本地美食）、便捷的伴手礼采购（如集中的特产店）、与景区联动的消费权益（如联票优惠）；

核心痛点：文旅体验碎片化（如仅简单参观，无深度参与）、伴手礼品类单一（如重复的特产）、缺乏异地复购机制（如离沈后无法持续消费）。

3.3针对性运营策略

文旅体验深化：

打造 “盛京文旅体验包”：推出 “99 元文旅体验套餐”，包含 “非遗手作 1 次（如剪纸 / 皮影）+ 本地特色小吃 1 份（如老边饺子迷你装）+ 文创产品 1 件（如故宫联名钥匙扣）”，在景区售票点、项目入口处推广，目标套餐月销量达 1000 份；

开设 “文旅主题快闪店”：与沈阳故宫合作，在项目中庭定期举办 “故宫文创快闪店”（季度更新），引入故宫限定文创产品（如 “正大光明” 主题文具、皇家园林模型），吸引文旅客群购买，目标快闪店月均销售额达 50 万元。

伴手礼体系升级：

在 B1 层打造 “盛京伴手礼集合店”：整合沈阳本地特色产品（如不老林糖、李连贵熏肉、八王寺汽水）、非遗衍生品（如满族刺绣、辽瓷）、项目专属文创（如带有 “长安里” IP 的周边），实行 “统一包装 + 快递服务”，支持 “现场购买 + 异地配送”，目标集合店月均客流达 8000 人次；

推出 “伴手礼定制服务”：针对家庭出游、企业采购客群，提供 “个性化伴手礼定制”（如印字礼盒、组合套装），满足差异化需求，目标定制服务占比达伴手礼总销售额的 15%。

异地留存机制：

推出 “盛京文旅会员”：免费注册即享 “项目消费 9 折 + 故宫门票 8 折 + 离沈后线上文创 8 折” 权益，通过景区、项目入口注册点引导注册，2026 年目标文旅会员注册量达 10 万人次；

线上 “文旅消费延伸”：在项目小程序开设 “盛京文创专区”，上架伴手礼、非遗衍生品，文旅会员可享专属折扣，支持全国配送，目标线上文创销售额占比达伴手礼总销售额的 25%，带动文旅客群复购率从 12% 提升至 25%。

3.4数据目标与案例参考

2026 年目标：文旅观光客群客单价从 300-500 元提升至 400-600 元，文旅体验消费占比从 15% 提升至 30%，异地复购率从 12% 提升至 25%；

案例参考：西安大唐不夜城通过 “文旅体验 + 线上延伸”，文旅客群复购率从 15% 提升至 28%，线上文创销售额占比达 30%；项目借鉴其 “线下体验 + 线上留存” 模式，结合沈阳故宫资源优化权益设计，提升文旅流量转化效率。

4. 品质生活客群（占比 20%）：项目 “稳定收益” 与 “高端标签” 的重要支撑

4.1客群画像（基于云阿云算法）

基础特征：年龄 30-45 岁，其中 30-38 岁占比 55%，39-45 岁占比 45%；本地客群占 95%，以沈河、和平两区的中产及以上家庭为主（家庭年收入 50-100 万元占比 60%，100 万元以上占比 20%）；学历以本科及以上为主（占比 80%），职业多为企业高管、专业技术人员。

行为特征：到店频率中等（月均 2-3 次），主要集中在工作日晚间（18:00-21:00，占比 50%）、周末下午（14:00-17:00，占比 40%）；单次到店停留时长 2-2.5 小时，偏好 “安静、舒适” 的消费环境；对 “服务品质”“品牌调性”“隐私性” 敏感度高。

消费特征：客单价高（1000-2000 元），消费集中在 “品质餐饮”（占比 40%，如高端日料、西餐）、“高端零售”（占比 35%，如设计师品牌、轻奢服饰）、“生活服务”（占比 25%，如瑜伽、SPA、高端美妆护理）；注重 “品牌口碑”“产品品质”“消费体验”，对 “会员专属服务”“定制化消费” 接受度高，复购率达 35%（高于项目平均水平）。

4.2核心需求与痛点

核心需求：高品质消费场景（如高端餐饮、轻奢零售）、个性化服务（如私人导购、定制化体验）、便捷的品质生活服务（如瑜伽、SPA）；

核心痛点：高端业态品类不足（如轻奢品牌少）、专属服务缺失（如无私人导购）、品质生活服务场景分散（如瑜伽馆与餐饮距离远）。

4.3针对性运营策略

高端业态优化：

引入 “轻奢 + 设计师品牌集群”：在 2 层引入 “轻奢服饰集合店”（如 MK、COACH 奥莱店）、“国内设计师品牌店”（如 UOOYAA、密扇），在 5 层引入 “高端餐饮集群”（如日式怀石料理、法式西餐），目标高端业态占比从 15% 提升至 25%；

打造 “品质生活服务区”：在 5 层整合 “高端瑜伽馆（如 Pure Yoga）”“SPA 中心（如泰式古法 SPA）”“高端美妆护理（如修丽可护理中心）”，形成 “一站式品质生活服务集群”，方便客群连贯消费，目标该区域月均客流达 1500 人次。

专属服务升级：

推出 “黑卡会员体系”：针对年消费 10 万元以上的品质客群，推出 “黑卡会员”，享 “私人导购 + 免费停车 + 餐饮免排队 + 定制化体验（如品牌新品预览会）” 权益；配备专属会员经理，提供 “一对一需求对接” 服务（如预约 SPA、定制生日餐）；

定制化体验活动：每季度举办 “品质生活沙龙”（如红酒品鉴会、花艺课程、生活美学讲座），邀请行业专家分享，仅限黑卡会员参与，目标活动参与率达 70%，会员满意度达 95%。

消费场景融合：

推出 “品质生活套餐”：如 “瑜伽课 + 轻食套餐”“SPA + 下午茶套餐”，套餐价格比单独消费优惠 15%，提升客群消费连贯性；

优化空间动线：在品质生活服务区与高端餐饮区之间设置 “专属连廊”，减少客群步行距离；在连廊区域设置 “休息茶座”，提供免费茶水，提升消费舒适度。

4.4数据目标与案例参考

2026 年目标：品质生活客群客单价从 1000-2000 元提升至 1200-2500 元，复购率从 35% 提升至 50%，黑卡会员数量突破 1000 人，会员消费占比达品质客群总消费的 60%；

案例参考：沈阳万象城通过 “高端业态 + 黑卡会员服务”，品质客群复购率达 50%，黑卡会员消费占比 65%；项目借鉴其 “专属服务 + 定制活动” 模式，结合自身 “文旅 + 生活” 定位，在高端服务中融入盛京文化元素（如花艺课程使用本地特色花材），形成差异化。

（三）定位与客群匹配验证：数据交叉分析确保定位落地性

通过云阿云 “定位 - 客群匹配算法”，对 “盛京潮玩文旅生活中心” 定位与四类核心客群的需求进行交叉分析，验证定位维度与客群需求的契合度，确保定位升级可落地、能落地。

1. 定位维度与客群需求匹配度分析

2. 匹配度优化方向

潮玩维度适配性提升：针对家庭亲子客群，增加 “亲子潮玩体验”（如儿童潮玩手工课）；针对品质生活客群，举办 “潮玩艺术展”（如高端潮玩设计师作品展），提升潮玩维度整体匹配度至 85%；

文旅维度深度绑定：针对品质生活客群，推出 “文旅主题高端套餐”（如宫廷风下午茶 + 非遗手作体验），进一步提升匹配度至 88%；

数据目标：2026 年定位与客群整体匹配度提升至 90%，确保定位升级精准触达核心客群需求。

（四）总结：定位升级锚定差异化，客群运营驱动价值增长

沈阳益田假日世界通过 “盛京潮玩文旅生活中心” 的定位升级，打破传统商业 “购物为主” 的局限，构建 “文旅 + 潮玩 + 生活” 三维融合的差异化价值体系；同时，基于云阿云算法画像的四类核心客群精细化运营，实现 “定位 - 客群 - 策略” 的精准匹配，为项目资产优化提供核心驱动力：

定位升级填补市场空白：在沈阳商业市场中，首次实现 “文旅 + 潮玩 + 生活” 的深度融合，避开与恒隆、大悦城、万象汇的直接竞争，形成不可复制的竞争壁垒；

客群运营提升消费粘性：针对四类客群的差异化需求，设计 “业态 + 活动 + 权益” 的组合策略，解决客群痛点，提升到店频次、客单价与复购率；

数据驱动保障落地效果：通过定位 - 客群匹配验证、算法动态监测，确保定位升级与客群运营策略可落地、能落地，为 2026 年项目资产坪效提升、会员价值增长奠定基础。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库