商业地产案例分享-沈阳益田假日世界项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对存量竞争与客群分流，沈阳益田假日世界依托云阿云算法能力，锚定“盛京潮玩文旅生活中心”新定位，通过业态重构、空间焕新与会员深耕，破解坪效与粘性难题，系统性实现资产优化与价值跃升，为存量商业升级提供范本。全文共106900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

数据驱动的资产增值

沈阳益田假日世界坪效提升与运营优化实战报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

五、定位升级与客群策略

（五）项目定位回顾及演绎：从“功能型商业”到“价值型生态”的迭代与未来

项目定位的演进始终与沈阳商业市场趋势、中街商圈功能转型及客群需求变化深度绑定，历经 “基础功能、体验补充、双核融合” 三大阶段，未来将向 “生态化、数字化、IP 化” 方向升级，实现从 “单一商业载体” 到 “城市文旅生活生态平台” 的跨越。通过系统回顾定位迭代历程、分析现状定位的适配性，可更精准地推演未来定位方向，确保项目长期竞争力。

1. 定位回顾：三阶段迭代，适配不同发展周期的市场需求

1.1第一阶段：基础功能型定位（2017-2019 年）——“全客层一站式购物中心”

定位背景：2017 年项目开业初期，中街商圈仍以 “传统百货 + 基础商业” 为主，缺乏大体量、全业态的综合购物中心；沈阳消费者对 “一站式购物” 需求旺盛，家庭客群、年轻客群均存在 “集中消费” 的空白。

定位核心：以 “全业态覆盖、全客层吸引” 为核心，业态组合侧重 “传统零售（占比 55%）+ 基础餐饮（占比 25%）+ 简单体验（占比 20%，如影院、儿童乐园）”，目标满足 “购物、餐饮、娱乐” 的基础消费需求。

运营表现：开业首年实现客流 480 万人次、销售额 12 亿元，快速填补中街商圈全业态商业的空白；但随着 2018 年沈阳大悦城、恒隆广场的精准定位调整，项目 “全客层” 定位逐渐凸显 “客群模糊、特色不足” 的问题，2019 年客流增速降至 5%，低于商圈平均水平（8%）。

阶段局限：定位停留在 “功能满足” 层面，缺乏差异化竞争力；未结合中街 “文旅资源” 与自身 “地铁上盖” 优势，未能形成独特记忆点；业态以传统零售为主，无法满足消费升级下的 “体验需求”。

1.2第二阶段：体验补充型定位（2020-2022 年）——“体验式购物乐园”

定位背景：2020 年起，沈阳商业市场进入 “存量竞争 + 消费升级” 阶段，“体验式消费” 成为破局关键；中街商圈启动 “全国示范步行街” 改造，文旅元素逐步融入商业；项目因传统零售占比过高，遭遇客流下滑、品牌流失（2020 年品牌续约率仅 68%），亟需通过体验业态激活客流。

定位核心：在 “一站式购物” 基础上，增加 “体验业态” 占比（从 20% 提升至 30%），引入 “亲子乐园升级、主题餐饮、小型文创店”，提出 “体验式购物乐园” 定位，目标通过 “体验引流、购物转化” 提升客群停留时长与消费频次。

运营表现：2021 年体验业态带动客流增长 15%，客群平均停留时长从 1.8 小时延长至 2.5 小时；但体验业态仍以 “辅助购物” 为目的，缺乏 “深度沉浸与主题融合”，如引入的文创店仅为 “售卖商品”，未结合盛京文化；2022 年文旅客群占比提升至 25%，但项目对文旅流量的承接能力不足，转化率仅 18%，低于成都宽窄巷子（35%）。

阶段局限：体验业态与购物业态 “割裂”，未形成消费闭环；文旅元素仅为 “表面装饰”，未深度融入业态与场景；客群定位仍较模糊，对 Z 世代、文旅客群的针对性服务不足。

1.3第三阶段：双核融合型定位（2023-2025 年）——“文旅 + 商业” 双核体验中心

定位背景：2023 年盛京皇城成功创建国家 5A 级景区，中街商圈 “文旅 + 商业” 融合趋势明确；云阿云深度介入项目运营，带来算法能力与品牌资源，助力项目挖掘文旅价值；Z 世代成为消费主力，对 “国潮、社交、沉浸式体验” 需求爆发。

定位核心：明确 “文旅 + 商业” 双核定位，打造 “长安里” 国潮街区（融入非遗、本地美食）、“光彩星空灯饰画” 网红 IP，首店占比从 28% 提升至 40%，目标形成 “文旅吸引流量、商业实现转化” 的闭环；同时开始关注 Z 世代客群，引入少量潮玩业态（占比 5%）。

运营表现：2025 年上半年客流 620 万人次（同比 + 16.7%）、销售额同比 + 11.4%，文旅客群消费占比提升至 22%，Z 世代客群占比达 35%；但 “文旅” 与 “潮玩” 的融合度不足，潮玩业态分散在各楼层，未形成集群效应；本地家庭客群、品质客群的服务仍有缺口，会员复购率（22%）低于行业标杆。

阶段突破与不足：突破 “体验补充” 的局限，形成 “文旅” 差异化优势；但未实现 “文旅 + 潮玩 + 生活” 的三维融合，客群覆盖仍有短板；数字化运营支撑不足，定位落地的精准度有待提升。

2. 现状定位适配性分析：“盛京潮玩文旅生活中心” 的优势与待优化点

当前 “盛京潮玩文旅生活中心” 定位（2026 年启动）是对前三个阶段定位的整合升级，精准匹配当前市场趋势与项目资源，但在落地过程中仍需结合运营数据持续优化，确保定位与实际需求高度契合。

2.1定位适配性优势

契合商圈发展趋势：中街商圈正从 “传统商业” 向 “文旅商业融合” 转型，2025 年文旅客群占比已达 35%，项目 “文旅” 维度定位可深度承接商圈文旅流量，与盛京皇城 5A 景区形成 “游览 + 消费” 的联动；

匹配客群需求变化：Z 世代客群对潮玩需求年均增长 25%，家庭客群对 “文旅 + 亲子” 体验需求增长 30%，品质客群对 “精致生活服务” 需求增长 20%，定位的 “潮玩”“生活” 维度可精准覆盖三类核心客群；

整合项目核心资源：依托 “长安里” 国潮街区、云阿云算法能力、地铁上盖交通优势，定位可充分激活现有资源 —— 如 “长安里” 街区可升级为文旅体验核心，云阿云算法可支撑客群精准运营；

差异化竞争壁垒：避开恒隆 “高端奢侈”、大悦城 “纯年轻潮流”、万象汇 “纯家庭” 的定位，填补沈阳商业 “文旅 + 潮玩 + 生活” 三维融合的空白，形成不可复制的竞争优势。

2.2定位落地待优化点

潮玩维度集群效应不足：当前潮玩业态分散在 4 层、5 层，未形成 “潮玩集合区”，客群识别度低；2025 年调研显示，60% 的 Z 世代客群表示 “难以找到集中的潮玩区域”，需通过空间调整强化集群；

文旅与生活的融合度低：文旅体验业态（如非遗工坊）与生活服务业态（如亲子托管）缺乏联动，如家庭客群参与非遗亲子课后，无配套的 “亲子餐饮 + 购物” 权益，消费链条不完整；

数字化支撑定位落地不足：当前智慧运营平台尚未完全上线，无法实现 “定位 - 客群 - 策略” 的实时匹配，如无法根据文旅客群实时流量调整文旅体验活动场次，影响定位落地效率。

3. 定位演绎：未来 3-5 年（2026-2030 年）——“盛京潮玩文旅生活生态平台”

基于当前定位的适配性、市场趋势（数字化、生态化、IP 化）及项目资源潜力，未来 3-5 年项目定位将向 “生态化、数字化、IP 化” 升级，从 “单一商业项目” 转型为 “整合文旅资源、潮玩生态、生活服务的城市级平台”，实现 “流量 - 留存 - 复购 - 裂变” 的全链路价值提升。

3.1定位升级核心方向：三维进阶，构建生态闭环

3.2未来定位核心内涵：三大平台功能，实现价值跃迁

功能一：文旅资源整合平台

资源联动升级：从 “与沈阳故宫单一合作” 扩展到 “整合盛京皇城全域文旅资源”（如张氏帅府、中街历史建筑），推出 “盛京皇城文旅通票”（含项目体验 + 多景区门票 + 交通接驳），2028 年目标联动景区 10 家，年导流文旅客流 50 万人次；

文旅内容输出：打造 “盛京文化 IP 内容矩阵”，包括短视频（如 “盛京潮玩故事”）、线下剧场（如盛京主题脱口秀）、文创产品（如 IP 联名手办），2030 年目标 IP 内容年曝光量超 10 亿次，IP 衍生品销售额占比达非租金收入的 40%；

数据价值挖掘：通过云阿云算法分析文旅客流消费行为，为盛京皇城文旅规划提供数据支撑（如向政府输出 “文旅客群消费报告”），成为沈阳 “文旅商业数据标杆”。

功能二：潮玩生态运营平台

潮玩资源整合：从 “引入潮玩品牌” 升级为 “培育潮玩生态”，联合云阿云引入潮玩设计师工作室、潮玩展会运营团队，在项目内设立 “盛京潮玩孵化中心”，2028 年目标孵化本地潮玩品牌 10 家，举办东北潮玩展会 2 场 / 年；

潮玩社交裂变：搭建 “东北潮玩社交社群矩阵”，覆盖沈阳、大连、长春等城市，通过 “线上话题互动 + 线下跨城活动”（如潮玩交换市集），2030 年目标社群成员超 10 万人，跨城客群占比提升至 20%；

潮玩数字化运营：开发 “潮玩数字藏品平台”，将项目潮玩 IP 转化为数字藏品（如 “星空灯饰画潮玩数字盲盒”），通过 “数字藏品 + 线下体验” 联动，提升潮玩 IP 的稀缺性与收藏价值。

功能三：生活服务定制平台

个性化服务升级：基于云阿云会员画像算法，为不同客群提供 “定制化生活服务包”—— 如家庭客群的 “亲子文旅 + 托管 + 教育” 包、品质客群的 “高端服务 + 健康管理 + 文化体验” 包，2028 年目标定制服务渗透率达 50%；

社区资源联动：与项目周边 3 公里内的社区、学校、企业合作，推出 “社区生活服务计划”（如社区居民专属折扣、企业员工福利套餐），2030 年目标合作社区 20 个、企业 50 家，社区客群占比提升至 30%；

即时服务融合：联合美团、京东到家，打造 “30 分钟生活服务圈”，实现 “线下体验 + 线上即时配送”（如非遗手作材料线上购买、生鲜食材 30 分钟送达），2028 年目标即时服务订单占比达线上订单的 40%。

3.3定位落地保障：三大支撑体系，确保战略落地

资源支撑：与沈阳市文旅局、沈河区政府建立 “战略合作伙伴关系”，争取文旅资源倾斜（如参与盛京皇城规划）、政策支持（如 IP 孵化补贴）；联合云阿云拓展全国潮玩品牌、文旅机构资源，丰富生态合作伙伴；

技术支撑：升级 “沈阳益田智慧运营平台” 为 “生态化运营系统”，增加 “文旅资源管理”“潮玩生态监测”“生活服务定制” 模块，实现全链路数字化管理；引入 AI 算法，提升客群画像精准度（误差率低于 5%）；

组织支撑：成立 “定位升级专项委员会”，由益彩商管、云阿云、政府代表、行业专家共同组成，每季度召开定位落地评估会，动态调整战略方向；组建 “IP 运营团队”“生态合作团队”，专项负责定位升级落地。

4. 定位回顾与演绎总结：以迭代思维驱动长期价值增长

项目定位的迭代历程，是 “市场需求 - 项目资源 - 竞争格局” 三者动态匹配的结果：从 “基础功能” 到 “体验补充”，再到 “双核融合”，最终向 “生态平台” 升级，每一次定位调整都精准解决了当前阶段的核心痛点，同时为下一阶段发展奠定基础。

未来 “盛京潮玩文旅生活生态平台” 的定位，并非对当前定位的否定，而是在 “文旅 + 潮玩 + 生活” 三维基础上的深度延伸 —— 通过生态化整合资源、数字化提升效率、IP 化强化影响力，实现从 “商业项目” 到 “城市级平台” 的跨越。这一定位不仅能巩固项目在中街商圈的引领地位，更能成为沈阳 “文旅商业融合” 的标杆，为东北存量商业项目的长期发展提供可复制的 “定位迭代 + 生态构建” 模式。

六、招商创新及政策汇总

（一）招商创新策略：依托云阿云资源与算法能力，构建 “精准化 + 生态化 + 孵化化” 招商体系

在沈阳商业存量竞争加剧、品牌资源争夺激烈的背景下，传统 “经验式招商” 已无法满足项目 “文旅 + 潮玩 + 生活” 的定位需求。依托云阿云的全球品牌资源库（2000 + 品牌）与算法能力，构建 “算法招商、生态招商、首店孵化” 三大创新模式，实现 “品牌精准匹配、业态生态闭环、首店资源垄断”，为项目资产增值提供核心支撑。

1. “算法招商” 模式：数据驱动决策，实现 “品牌 - 客群 - 业态” 精准匹配

传统招商依赖 “人脉资源 + 人工筛选”，存在 “品牌与客群错配、效益预测不准” 等问题（如 2024 年引入的某服装品牌，因与客群需求不符，开业后 3 个月坪效仅 4200 元 /㎡/ 年，低于预期 50%）。“算法招商” 通过多维度数据建模，将招商周期从 60 天缩短至 40 天，品牌签约成功率从 85% 提升至 92%，大幅降低招商风险。

1.1“品牌资源智能匹配系统”：从 “广撒网” 到 “精准捕”

系统核心功能与数据支撑：

品牌资源库整合：云阿云整合全球 2000 + 商业品牌数据，涵盖品牌定位（高端 / 大众）、业态类型（潮玩 / 文旅 / 餐饮）、拓展需求（首店优先级、面积要求）、过往业绩（已入驻项目坪效、客流贡献）等 15 个维度信息，其中东北区域拓展意愿强烈的品牌达 380 家（占比 19%），为项目提供充足资源池。

客群需求算法建模：基于云阿云对项目 28 万会员、620 万客流的画像分析，构建 “客群需求 - 品牌适配” 算法模型 —— 例如针对 Z 世代客群（占比 35%，偏好潮玩、社交体验），系统自动筛选 “潮玩集合店 TOP10 品牌”（如 TOP TOY、52TOYS）、“社交属性强的餐饮品牌”（如怂重庆火锅厂、公路商店）；针对文旅客群（占比 20%，偏好文旅零售、本地特色），筛选 “故宫文创合作品牌”“非遗手作连锁品牌”（如故宫文具、木版年画工坊）。

业态缺口动态识别：系统实时监测项目各楼层、各业态的坪效数据（如 3 层传统零售坪效 5800 元 /㎡/ 年，低于项目平均水平 30%），自动识别 “业态缺口”（如 3 层需补充高坪效的潮玩体验业态），并推送适配品牌清单。

实战应用案例：2025 年 Q3 项目计划填补 4 层 “潮玩体验业态缺口”，系统通过算法匹配出 3 个高适配品牌：①TOP TOY 东北首店（面积需求 800㎡，过往项目坪效 1.2 万元 /㎡/ 年，Z 世代客群占比 70%）；②笑果工厂沈阳首店（面积需求 500㎡，过往项目客流贡献 300 人次 / 天，社交传播曝光量超 500 万次 / 年）；③室内露营体验店（牧高笛体验店，面积需求 600㎡，家庭客群占比 65%，坪效预计 9000 元 /㎡/ 年）。最终项目选择 TOP TOY 与笑果工厂，开业首月坪效达 1.18 万元 /㎡/ 年，与系统预测误差仅 1.7%，验证了算法的精准性。

1.2“品牌效益预测模型”：提前预判风险，保障资产效率

模型构建逻辑与指标体系：

历史数据回归分析：整合项目过往 3 年入驻品牌的 “坪效、租金缴纳率、客流贡献、会员转化率” 等数据，结合沈阳中街商圈同类品牌（如大悦城潮玩品牌、恒隆高端餐饮品牌）的运营表现，建立 “品牌效益数据库”，为预测提供基准。

多维度预测指标：模型从 “品牌自身实力（市场知名度、产品竞争力）、项目适配度（客群匹配度、业态协同性）、外部环境（商圈竞争、消费趋势）” 三个维度设置 12 项预测指标，例如：

客群匹配度：通过品牌目标客群与项目客群的重合率（如 TOP TOY 目标客群与项目 Z 世代客群重合率 85%）预测消费转化；

业态协同性：通过品牌与周边业态的联动效应（如笑果工厂与周边餐饮的客流互导率预计达 30%）预测整体效益；

风险预警机制：若模型预测某品牌坪效低于 8000 元 /㎡/ 年（项目体验业态平均水平）、或租金缴纳率低于 90%，系统自动触发 “风险预警”，并推送 “备选品牌清单”，避免低效益品牌入驻。

数据目标：2026 年通过 “品牌效益预测模型”，确保新引入品牌首年坪效达标率（≥预测值 90%）达 95%，品牌撤店率控制在 5% 以内，远低于沈阳商业项目平均撤店率（8%）。

2. “生态招商” 模式：构建“业态闭环 + 资源联动”，提升客群停留与消费转化

传统招商注重 “单个品牌引进”，导致业态间缺乏协同（如 2023 年引入的文创店与餐饮区无联动，客群消费连贯性不足）。“生态招商” 围绕项目 “文旅 + 潮玩 + 生活” 定位，打造 “品牌生态圈” 与 “文旅资源圈”，实现 “客流互导、消费互补”，目标客群平均停留时长从 2.5 小时提升至 4 小时，关联消费占比从 18% 提升至 35%。

2.1“品牌生态圈” 构建：围绕核心业态形成消费闭环

生态圈设计逻辑与案例：

潮玩社交生态圈：以 “Z 世代社交需求” 为核心，引入 “潮玩零售 + 体验 + 餐饮” 组合 —— 例如在 4 层引入 “TOP TOY 潮玩集合店（零售）+ 笑果工厂脱口秀剧场（体验）+ 公路商店小酒馆（餐饮）”，形成 “逛潮玩店→看脱口秀→喝小酒” 的消费闭环；通过 “跨品牌权益联动”（如在 TOP TOY 消费满 300 元可获脱口秀门票 8 折券，在脱口秀剧场消费可获公路商店满 100 减 20 券），提升客群跨业态消费率。2025 年 Q4 该生态圈落地后，客群平均停留时长从 2.5 小时延长至 3.8 小时，关联消费占比达 32%，远超项目平均水平。

文旅体验生态圈：以 “文旅客群文化需求” 为核心，在 “长安里” 街区打造 “非遗体验 + 文旅零售 + 特色餐饮” 组合 —— 引入 “满族刺绣工坊（体验）+ 故宫文创店（零售）+ 老边饺子 mini 体验店（餐饮）”，推出 “文旅体验通票”（99 元含刺绣体验 1 次 + 文创店满 100 减 30 券 + 饺子体验装 1 份），2026 年目标该生态圈年接待文旅客群 15 万人次，关联消费占比达 40%。

家庭生活生态圈：以 “家庭客群一站式需求” 为核心，在 3 层打造 “亲子托管 + 亲子体验 + 家庭餐饮” 组合 —— 引入 “亲子托管中心（服务）+ 盛京亲子文化工坊（体验）+ 西贝儿童餐（餐饮）”，提供 “托管孩子→家长体验非遗→全家共餐” 的便捷服务；通过 “家庭套餐权益”（如托管 2 小时 + 非遗体验 1 次 + 家庭餐 1 份，总价 299 元，比单独消费优惠 20%），提升家庭客群消费金额。

生态圈运营保障：建立 “生态圈品牌联席会议” 制度，每月组织生态圈品牌负责人召开会议，协商权益联动、活动策划（如联合举办 “潮玩嘉年华”“亲子文化节”），确保生态圈协同效果；通过云阿云算法监测各品牌的 “客流互导率”“权益使用率”，动态优化生态圈组合（如某品牌互导率低于 10%，则启动替换流程）。

2.2“文旅资源圈” 联动：借力外部资源强化文旅属性

资源联动方向与落地措施：

政企文旅资源联动：联合沈阳市文旅局、沈河区政府，引入 “盛京文化 IP 合作品牌”—— 例如与沈阳故宫合作开设 “故宫文创体验店”（面积 600㎡），店内设置 “故宫文创零售区 + 宫廷文化体验区（如宫廷服饰租赁拍照）”，同步推出 “故宫 + 项目文旅联票”（含故宫门票 + 项目文创店满 200 减 50 券），2026 年目标该店年销售额达 800 万元，带动文旅客群到店率提升 25%。

非遗机构资源联动：与辽宁省非遗保护中心、沈阳本地非遗传承人合作，引入 “非遗手作工坊集群”—— 包含 “满族剪纸、辽瓷制作、皮影戏体验” 等 6 类非遗项目，每个工坊配备非遗传承人现场教学，推出 “非遗体验年卡”（399 元含 12 次不同非遗体验），目标年接待体验客群 8 万人次，非遗衍生品销售额占比达体验业态总销售额的 30%。

文旅媒体资源联动：与携程、马蜂窝等文旅平台合作，将项目纳入 “沈阳文旅必玩清单”，推出 “平台专属文旅套餐”（如携程预订沈阳酒店可获项目非遗体验券）；联合文旅 KOL（如 “沈阳攻略”“盛京老司机”）开展 “非遗体验直播”，2026 年目标通过文旅平台导流客流 10 万人次。

3. “首店孵化”计划：打造“首店高地”，形成差异化竞争壁垒

首店资源是商业项目吸引客流、提升品牌调性的核心抓手（2025 年项目首店品牌贡献 35% 的客流与 40% 的销售额）。“首店孵化” 计划通过 “政策扶持 + 资源对接 + 运营赋能”，重点引入北上广深新兴潮玩、文旅首店，目标 2026 年新增首店 20 家（其中全国首店 2 家、东北首店 8 家、沈阳首店 10 家），首店占比从 40% 提升至 50%，成为沈阳 “首店经济” 标杆。

3.1“首店扶持包”：降低首店入驻门槛，提升引进吸引力

扶持包内容与梯度设置：

租金扶持：根据首店级别设置租金减免期限 —— 全国首店免 6 个月租金，东北首店免 4 个月租金，沈阳首店免 3 个月租金；同时实行 “租金与销售额挂钩” 的弹性政策（如首年销售额达标，可再减免 1 个月租金），降低首店经营压力。

装修补贴：按首店装修投入给予补贴 —— 全国首店补贴装修费的 30%（最高 50 万元），东北首店补贴 20%（最高 30 万元），沈阳首店补贴 10%（最高 15 万元）；补贴分两期发放（装修完成后发放 50%，开业满 3 个月发放 50%），确保资金使用效率。

运营支持：为首店提供 “免费营销推广资源”—— 包括项目中庭快闪场地（首月免费使用 2 次）、官方公众号 / 抖音宣传（首月推送 3 次）、会员系统精准推送（向匹配客群发送首店开业信息）；例如 2025 年引入的 “笑果工厂沈阳首店”，通过项目营销支持，开业首月客流达 1.2 万人次，销售额超 200 万元，远超品牌预期。

3.2首店资源对接与孵化赋能

资源对接渠道与赋能措施：

云阿云首店资源库：云阿云依托全国商业人脉资源，建立 “首店品牌拓展需求库”，实时更新北上广深新兴首店品牌的拓展计划（如 2026 年计划进入东北的首店品牌有 “文和友文创体验店”“观夏东北首店” 等 15 家）；项目通过该资源库，可提前 6 个月对接目标首店，抢占合作先机。

首店 “本土化” 孵化：针对部分外地首店（如上海 “一尺花园” 露营咖啡馆），提供 “本土化运营支持”—— 通过云阿云算法分析沈阳客群偏好，协助品牌调整产品（如增加东北特色饮品）、优化定价（如推出适合本地消费能力的套餐）；例如 2026 年计划引入的 “一尺花园沈阳首店”，在项目协助下将 “露营场景 + 东北特色餐饮” 结合，预计首年坪效达 1.1 万元 /㎡/ 年，高于品牌其他城市门店平均水平 15%。

首店活动联动：为新引入首店策划 “开业主题活动”，如全国首店举办 “品牌发布会 + 设计师签售”，东北首店举办 “城市限定产品首发”；2026 年计划为 20 家新首店举办开业活动，目标单店开业首月客流超 8000 人次，带动项目整体客流增长 10%。

（二）政策资源汇总与应用：精准对接政策红利，降低项目投入成本

沈阳及沈河区政府为推动商业高质量发展、促进文旅融合，出台多项扶持政策（2025 年项目可申报政策补贴总额超 500 万元）。通过 “政策梳理 - 精准申报 - 资金管控” 的全周期管理，目标 2026 年政策补贴覆盖项目改造与招商投入的 30%，为招商创新与资产优化提供资金支撑。

1. 政策资源精准梳理：分级分类建立 “政策数据库”

传统政策申报存在 “信息不对称、申报方向模糊” 等问题（2024 年项目因未及时了解沈河区文旅补贴政策，错失 30 万元补贴）。通过建立 “政策数据库”，分类梳理市、区两级政策，明确申报条件、补贴标准与时间节点，确保政策红利应享尽享。

1.1沈阳市级政策：聚焦首店引进与数字化改造

1.2沈河区区级政策：聚焦中街商圈升级与文旅联动

2. 政策应用计划：全周期管理确保补贴精准落地，最大化降低项目成本

2.1成立 “政策申报专项小组”：明确分工，提升申报效率

小组构成与职责：由云阿云运营总监任组长，联合益彩商管财务、招商、运营团队核心成员（共 5 人），具体分工如下：

工作机制：建立 “周例会 + 月复盘” 制度 —— 每周召开 1 次小组例会，同步申报进度、解决材料准备问题；每月与沈河区商务局、沈阳市文旅局开展 1 次对接，获取政策解读与申报指导，确保申报方向不偏离。

2.2分维度申报策略：聚焦三大核心方向，同步对接市、区两级政策

针对项目 “首店引进、数字化改造、文旅街区升级” 三大核心投入方向，制定精准申报策略，实现 “市级政策 + 区级政策” 叠加使用，最大化补贴金额：

① 首店引进政策申报（2026 年目标补贴 180 万元）

申报路径：

市级首店奖励：计划引入 20 家首店（全国首店 2 家、东北首店 8 家、沈阳首店 10 家），按市级政策标准，可申请奖励：2 家 ×50 万元 + 8 家 ×20 万元 + 10 家 ×10 万元 = 2×50+8×20+10×10= 100+160+100= 360 万元；

区级首店配套补贴：在获得市级奖励后，按区级政策 “50% 配套补贴”，可额外申请：360 万元 ×50%= 180 万元；

申报材料准备：提前收集首店品牌 “区域无门店证明”“租赁合同”“装修投入凭证”，由招商专员整理成册，在每年 3 月、9 月市级申报窗口期提交，区级申报在市级获批后 1 个月内完成。

案例参考：2025 年项目引入 “笑果工厂沈阳首店”（沈阳首店），成功申报市级奖励 10 万元、区级配套补贴 5 万元，合计 15 万元，覆盖该首店 30% 的装修投入，验证了首店政策申报的可行性。

② 数字化改造政策申报（2026 年目标补贴 100 万元）

申报路径：

市级数字化补贴：2026 年计划投入 500 万元用于 “智慧运营平台升级”（含算法模块优化、数据中心建设），按市级政策 “20% 补贴，最高 100 万元”，可申请 100 万元补贴；

申报材料准备：由运营专员整理 “数字化改造方案”“投资预算表”“设备采购合同”“改造后运营效率提升证明”（如招商周期缩短数据、会员转化率提升数据），在每年 5 月、11 月市级申报窗口期提交；

资金使用规划：补贴资金优先用于平台核心算法模块开发（占 60%）、数据安全系统建设（占 40%），确保资金使用符合政策要求。

③ 文旅街区升级政策申报（2026 年目标补贴 45 万元）

申报路径：

市级文旅业态补贴：计划投入 500 万元用于 “长安里” 街区升级（新增非遗工坊、文旅体验区），街区文旅业态占比达 80%，年接待文旅客群预计 15 万人次，按市级政策 “100 元 /㎡补贴，最高 50 万元”（街区面积 1.2 万㎡，1.2 万 ×100= 120 万元，按最高 50 万元申请）；

区级文旅街区补贴：按区级政策 “15% 改造投资额补贴，最高 30 万元”，500 万元 ×15%= 75 万元，按最高 30 万元申请；同时申请 “街区运营补贴” 5 万元 / 年（连续 2 年）；

申报材料准备：由运营专员整理 “街区改造方案”“文旅元素证明材料”（如非遗合作协议、故宫联名合同）“文旅客群接待数据”，在每年 2 月、8 月区级申报窗口期提交，市级申报在 4 月、10 月完成。

2.3补贴资金管理与风险应对：确保资金合规使用，规避申报风险

资金管理措施：

专户管理：设立 “政策补贴专项资金账户”，所有补贴资金到账后统一存入该账户，由财务专员负责管理，资金使用需经组长审批，确保专款专用；

台账记录：建立 “补贴资金使用台账”，详细记录每笔资金的 “用途、金额、对应项目、凭证编号”，定期（每月）向政府部门提交资金使用报告，接受监督；

审计合规：聘请第三方审计机构，在年度末对补贴资金使用情况进行审计，出具审计报告，确保资金使用符合政策要求，避免违规风险。

风险应对预案：

申报未通过风险：若某项目申报未通过（如首店品牌未被认定为 “沈阳首店”），立即启动 “备选申报方案”—— 如将该品牌纳入 “文旅业态” 申报范围（若符合条件），或调整下一批次申报品牌清单，确保年度总补贴目标不受影响；

补贴延迟到账风险：若补贴资金延迟到账（如超过 60 天），由财务专员提前与政府部门沟通原因，同时动用项目 “自有资金” 垫付相关投入（如首店装修、平台开发），避免影响招商与改造进度；

政策调整风险：若政府政策调整（如补贴标准降低），由小组组长牵头，3 天内重新测算补贴金额，调整申报策略（如增加申报项目数量），确保补贴覆盖比例不低于 30%。

3. 招商创新与政策应用协同效果预测：数据化呈现成本降低与效益提升

通过 “招商创新策略” 与 “政策应用” 的协同，2026 年项目将实现 “招商效率提升、投入成本降低、资产收益增长” 的多重目标，具体预测如下：

（三）招商创新与政策应用协同保障：组织、考核、评估三维支撑，确保落地效果

1. 组织架构保障：明确权责，形成协同机制

成立 “招商 - 政策协同领导小组”：由益彩商管项目总负责人任组长，云阿云运营总监任副组长，统筹招商创新与政策应用工作，协调解决跨部门问题（如招商与财务的资金衔接、运营与政策的材料准备）；

建立 “跨部门协作机制”：每周召开 “招商 - 政策协同会议”，招商团队汇报首店引进进度，政策团队同步申报进展，共同讨论 “如何匹配招商项目与政策”（如某首店是否符合申报条件），确保招商与政策无缝衔接。

2. 考核机制保障：设定量化目标，强化执行动力

招商团队考核指标：

首店引进目标：2026 年完成 20 家首店引进（全国首店 2 家、东北首店 8 家、沈阳首店 10 家），未完成 80% 扣减绩效奖金 10%；

品牌效益目标：新引入品牌首年坪效达标率（≥预测值 90%）达 95%，每低于 1 个百分点扣减绩效奖金 2%；

政策配合目标：及时提供首店申报所需材料（如品牌证明、合同），材料延误 1 次扣减绩效奖金 5%。

政策团队考核指标：

补贴申报目标：2026 年完成 425 万元补贴申报（首店 180 万元 + 数字化 100 万元 + 文旅 145 万元），未完成 80% 扣减绩效奖金 10%；

申报效率目标：申报材料一次性通过率达 90%，每低于 1 个百分点扣减绩效奖金 2%；

政策跟踪目标：及时更新政策数据库（政策调整后 24 小时内更新），延误 1 次扣减绩效奖金 5%。

3. 效果评估机制：定期复盘优化，确保策略有效性

月度评估：由协同领导小组牵头，每月对 “招商进度、政策申报进度、资金使用情况” 进行评估，对比目标与实际数据，分析差距原因（如首店引进滞后是否因政策补贴未及时到位），并调整下月工作计划；

季度评估：邀请第三方机构（如沈阳商业研究院）对 “招商创新效果”（如首店带动客流增长、生态业态关联消费）、“政策应用效果”（如补贴覆盖成本比例、资金使用合规性）进行评估，出具评估报告；

年度评估：年末对招商创新与政策应用工作进行全面复盘，总结成功经验（如某类首店申报成功率高的原因）、存在问题（如某政策申报效率低的瓶颈），并制定下一年度优化方案（如调整首店引进方向、优化申报流程）。

（四）总结：招商创新为核，政策应用为翼，驱动项目资产增值

沈阳益田假日世界通过 “算法招商、生态招商、首店孵化” 三大创新策略，打破传统招商局限，实现 “品牌精准匹配、业态生态协同、首店资源垄断”，为项目 “文旅 + 潮玩 + 生活” 定位落地提供核心支撑；同时，通过精准对接市、区两级政策，最大化获取补贴资金，降低项目投入成本，形成 “招商创新 - 政策支撑 - 成本降低 - 效益提升” 的良性循环。

2026 年，依托招商创新与政策应用的协同发力，项目预计实现 “新增首店 20 家、补贴覆盖成本 30%、新引入品牌坪效提升 34%” 的目标，进一步巩固在中街商圈的 “首店高地” 与 “文旅商业” 优势地位，为东北存量商业项目的招商升级与政策应用提供可复制的 “精准化、生态化、低成本” 模式。

七、空间优化及场景体验

（一）空间优化核心策略：“动线重构 + 区域焕新 + 功能复合”，激活空间价值与客群体验

空间是商业项目的 “物理载体”，也是客群体验的 “第一触点”。针对项目当前 “高层客流不足、场景老化、功能单一” 的问题，围绕 “提升客流可达性、强化主题记忆点、满足多元需求” 三大目标，通过动线重构打通 “客流梗阻”、区域焕新打造 “打卡地标”、功能复合提升 “空间利用率”，实现从 “传统商业空间” 到 “沉浸式体验空间” 的转型。

1. 动线重构：破解 “客流失衡”，提升全域可达性

项目当前动线存在 “高层客流仅为 1 层 30%、3-4 层存在 3 处‘盲端’” 的问题，通过 “环形动线 + 跨层引导 + 智能导航” 三重措施，目标 2026 年高层客流占比从 30% 提升至 50%，客群寻路时间缩短 40%。

1.1“线性改环形”：解决高层 “盲端” 问题

具体改造方案：

3-4 层动线调整：拆除 3 层西北侧、4 层东侧的非承重隔墙（涉及面积约 800㎡），将原 “Y 型线性动线” 改为 “环形闭环动线”，确保客群可沿环形路径覆盖所有店铺，消除 “盲端”；例如 3 层环形动线设置 “非遗体验区→潮玩零售→亲子服务” 的业态串联，引导客群自然流动；

跨层扶梯增设：在 2 层中庭位置增设 2 部 “文旅主题跨层扶梯”，直达 4 层 “长安里” 文旅街区，扶梯侧面装饰 “盛京文化彩绘”（如沈阳故宫角楼、中街老字号历史画面），并配备语音导览（如 “乘坐此扶梯直达盛京非遗体验区”），强化引导性；

动线标识升级：在各楼层环形动线节点设置 “LED 动态导视牌”，实时显示 “热门店铺位置”“剩余车位”“活动信息”，导视牌设计融入盛京文化元素（如清代宫灯造型），既实用又强化主题。

数据支撑与案例参考：

云阿云动线模拟算法显示，环形动线改造后，3-4 层 “盲端” 区域客流到达率可从 25% 提升至 65%，周边商户坪效预计增长 50%（从 4800 元 /㎡/ 年提升至 7200 元 /㎡/ 年）；

上海环球港通过 “环形动线 + 跨层扶梯” 改造，高层客流占比从 28% 提升至 45%，验证了该模式的有效性；项目可借鉴其 “业态串联 + 主题引导” 的经验，结合盛京文化优化动线设计。

实施细节：改造周期控制在 60 天（选择 2026 年 2-3 月淡季），总投入约 300 万元，其中 40% 可申请沈河区 “中街商圈升级改造补贴”（最高 30 万元），实际自筹 180 万元；改造期间通过 “临时指引牌 + 员工引导” 确保客流动线顺畅，避免影响正常运营。

1.2“文旅引导动线”：缩短文旅客群寻路时间

具体落地措施：

入口智能引导：在地铁中街站出口（项目 B1 层入口）、项目 1 层主入口设置 “AR 导航装置”，客群扫描装置二维码即可触发 “虚拟盛京导游”（如清代格格形象），通过 AR 实景导航直接引导至 “长安里” 街区，寻路时间从平均 8 分钟缩短至 3 分钟；

地面引导标识：在 B1 层至 4 层的主要通道地面铺设 “盛京文化地贴”（如清代铜钱纹样、中街历史地图），地贴箭头指向 “长安里” 街区，形成 “视觉引导流”，文旅客群跟随地贴即可到达核心文旅区域；

员工引导培训：对项目入口、电梯口的服务人员开展 “文旅引导专项培训”，要求掌握 “盛京文化基础知识”“核心文旅业态位置”，主动为文旅客群提供指引（如 “您可乘坐 2 号跨层扶梯直达 4 层非遗体验区”）。

效果预测：2026 年文旅客群到达 “长安里” 街区的平均时间从 8 分钟缩短至 3 分钟，文旅客群在文旅业态的消费占比从 22% 提升至 35%。

2. 区域焕新：分区域打造 “主题地标”，强化场景记忆点

针对项目 “入口缺乏吸引力、中庭功能单一、连廊体验不足” 的问题，分三大区域进行主题化焕新，每个区域均融入 “盛京文化 + 潮玩元素”，打造具有传播性的 “打卡地标”，目标 2026 年项目社交平台打卡量同比增长 80%。

2.1入口区域：“沉浸式盛京门”，打造第一印象

焕新方案：

主入口装置：在项目 1 层主入口打造 “沉浸式盛京门” 装置（高 10 米、宽 8 米），主体采用 “清代牌楼” 造型，结合 LED 屏与投影技术，白天播放 “盛京文化短片”（如中街百年变迁史），夜晚投射 “动态光影秀”（如故宫琉璃瓦纹样流转），装置下方设置 “AR 拍照点”，客群扫描即可生成 “与虚拟盛京人物合影” 的照片，日均吸引打卡量超 1000 次；

入口广场改造：入口广场铺设 “盛京历史地图地刻”，标注中街老字号（如萃华金店、老边饺子）的历史位置，设置 “盛京文化信息牌”（介绍中街历史典故），将入口广场转化为 “微型文旅景点”，文旅客群可在此停留了解中街文化，再进入项目消费。

成本与效果：改造投入约 150 万元，其中 30% 可申请沈阳市 “文旅商业融合补贴”（最高 50 万元）；焕新后预计入口区域日均客流增长 25%，文旅客群进入项目的转化率从 65% 提升至 85%。

2.2中庭区域：“动态主题空间”，提升活动承载力

焕新方案：

拆除固定展台：拆除中庭原有的 4 个固定促销展台（面积约 200㎡），改为 “可拆卸式活动舞台”，舞台配备可升降 LED 屏、专业灯光音响，满足 “潮玩签售、非遗展演、主题发布会” 等多种活动需求；

季度主题更新：按 “春・盛京花朝、夏・星空露营、秋・非遗市集、冬・国风灯会” 打造季度主题场景：

春季（3-5 月）：中庭悬挂 “盛京花朝主题灯笼”，地面摆放 “非遗剪纸花艺装置”，举办 “花朝节汉服巡游”；

夏季（6-8 月）：中庭搭建 “迷你露营区”，配备帐篷、投影，每晚播放 “盛京文化纪录片”，周末举办 “露营主题脱口秀”；

秋季（9-11 月）：中庭设置 “非遗手作市集”，邀请 10-15 位非遗传承人现场展示剪纸、辽瓷制作；

冬季（12-2 月）：中庭打造 “国风灯会”，悬挂 100 + 盏非遗花灯，设置 “灯谜互动区”，联动沈阳故宫推出 “宫廷灯会联名活动”。

运营数据目标：中庭活动频次从每月 2 次提升至每月 4 次，活动期间客流同比增长 30%，活动带动周边店铺销售额增长 25%。

2.3连廊区域：“星空连廊”，提升互动体验

焕新方案：

现有灯饰画升级：对 3-4 层连廊的 “光彩星空灯饰画” 进行技术升级，加入 “互动感应装置”—— 客群走过时，灯光随脚步呈现 “流星划过”“花瓣飘落” 等动态效果，同时触发 “盛京文化语音彩蛋”（如播放清代童谣、中街老字号故事）；

连廊功能补充：在连廊两侧设置 “星空主题休息座椅”（配备无线充电功能），座椅之间摆放 “潮玩手办展示柜”（定期更换热门潮玩），将连廊从 “通行通道” 升级为 “互动休息区”；

夜间氛围营造：每晚 18:00-22:00，连廊灯光切换为 “星空模式”，配合投影在墙面投射 “盛京星空地图”（标注沈阳历史文化地标对应的星座位置），打造 “夜间打卡点”。

效果验证：改造后连廊区域客群停留时长从平均 1 分钟延长至 5 分钟，互动装置使用率达 60%，成为项目社交媒体热门打卡场景。

3. 功能复合：挖掘空间 “多元价值”，满足客群细分需求

针对项目 “公共空间利用率低、家庭与女性客群服务不足” 的问题，通过 “公共空间多功能化、卫生间体验升级”，提升空间使用效率与客群满意度，目标 2026 年客群空间满意度评分从 7.2 分（满分 10 分）提升至 8.5 分。

3.1公共空间 “多功能化”：从 “单一通行” 到 “多元服务”

具体改造方向：

走廊 “共享办公 + 咖啡” 复合空间：在 3 层西侧走廊（面积约 300㎡）改造为 “共享办公区”，设置 20 个办公工位（配备高速 WiFi、充电插座）、5 个独立会议室（可预约使用），周边引入 “精品咖啡品牌”（如 Manner 咖啡快闪店），形成 “办公 + 咖啡” 的复合场景，满足年轻客群 “临时办公 + 社交” 需求；工位按 “20 元 / 小时” 收费，会员享 8 折优惠，预计日均使用人次达 150 人；

中庭 “活动 + 展览” 双功能：除举办活动外，在非活动日将中庭舞台区域改造为 “微型艺术展”，展出 “盛京文化主题艺术作品”（如本地画家的中街写生、非遗传承人的剪纸作品），免费向客群开放，提升公共空间的文化氛围；

外广场 “日间市集 + 夜间演出”：项目外广场（面积约 1000㎡）在周末白天举办 “潮玩市集”（邀请 20-30 家潮玩摊主），夜间举办 “露天电影 + 小型音乐会”，吸引周边客群停留，带动项目夜间客流增长 20%。

3.2卫生间“体验升级”：聚焦“家庭 + 女性”细分需求

升级方案：

亲子托管角增设：在 3-4 层家庭客群集中区域的卫生间旁，各设置 1 个 “亲子托管角”（面积约 50㎡），配备儿童游乐设施（如小型滑梯、绘本区）、专业看护人员（持育婴师证），提供 “免费托管 30 分钟” 服务（超时按 10 元 / 小时收费），解决家庭客群 “带娃如厕不便” 的痛点；

女性 “美妆补妆区”：在各楼层女卫生间旁设置 “美妆补妆区”（面积约 30㎡），配备化妆镜、洗手台、吹风机，提供免费卸妆水、爽肤水、棉签等用品，引入 “美妆小样自动售卖机”（如 YSL、兰蔻小样），满足女性客群 “购物后补妆” 需求；

无障碍设施优化：在各楼层卫生间增设 “无障碍卫生间”（配备扶手、呼叫按钮）、“母婴护理室”（配备温奶器、婴儿护理台、哺乳隔间），提升特殊客群体验。

客群反馈预测：2026 年家庭客群卫生间满意度从 68% 提升至 90%，女性客群补妆区使用率达 45%，成为项目 “人性化服务” 的重要标签。

（二）场景体验创新：“文旅 + 科技 + 潮玩” 三维融合，打造沉浸式体验闭环

体验是商业项目的 “核心竞争力”，也是客群复购的 “关键驱动”。围绕项目 “盛京潮玩文旅生活中心” 定位，通过文旅场景深化、科技场景赋能、潮玩场景拓展，实现 “文化有深度、科技有互动、潮玩有社交” 的体验闭环，目标 2026 年客群体验满意度达 90%，复购率提升至 35%。

1. 文旅场景深化：从“表面打卡”到“深度参与”，强化文化认同

针对项目当前 “文旅体验碎片化、文旅客群转化率低” 的问题，通过 “长安里街区升级 + 盛京文化主题活动”，让文旅体验从 “拍照打卡” 转向 “深度参与”，目标 2026 年文旅体验业态销售额占比从 15% 提升至 25%。

1.1“长安里”街区升级：打造“盛京文化沉浸式体验区”

升级方向与具体措施：

非遗体验业态扩容：现有 “长安里” 街区（面积 1.2 万㎡）新增 5 家 “非遗手作工坊”，涵盖 “满族刺绣、辽瓷制作、皮影戏、糖画、木版年画”，每家工坊配备非遗传承人现场教学，客群可付费参与体验（如 98 元 / 次满族刺绣体验，含材料包带回家）；同时引入 “非遗文创零售区”，销售非遗衍生品（如刺绣笔记本、辽瓷茶具），目标非遗体验区日均接待客群 500 人次；

盛京美食小街打造：在街区北侧打造 “盛京美食小街”（面积 300㎡），引入 “老边饺子 mini 体验店”“李连贵熏肉非遗工坊”“八王寺汽水文化展” 等本地老字号，推出 “盛京美食体验套餐”（如 68 元含老边饺子 1 份 + 李连贵熏肉卷 1 个 + 八王寺汽水 1 瓶），客群可现场观看美食制作过程（如老边饺子手工擀皮），并参与 “包饺子体验”，目标美食小街日均销售额达 3 万元；

文化场景氛围强化：街区地面铺设 “中街历史地图” 地刻，墙面装饰 “盛京老字号彩绘”，每隔 30 分钟举办 “非遗快闪表演”（如皮影戏片段、满族歌舞），工作人员身着 “清代店小二”“民国学生” 服装，营造 “穿越盛京” 的沉浸式氛围。

案例参考：成都宽窄巷子 “非遗体验街区” 通过 “手作体验 + 美食 + 表演” 的组合，文旅客群停留时长从 1.5 小时延长至 3 小时，复购率从 12% 提升至 28%；项目可借鉴其 “沉浸式氛围营造” 经验，结合沈阳本地文化优化内容。

1.2“盛京文化主题日”：常态化活动激活客群参与

活动规划与运营：

月度 “盛京市集”：每月最后一个周末在中庭举办 “盛京市集”，邀请 20-30 家本地非遗传承人、文创摊主、老字号品牌参与，设置 “非遗手作区”“文创零售区”“美食体验区”，同时举办 “盛京文化讲座”（如邀请专家讲解中街历史），目标每次市集吸引客流 2 万人次，带动销售额增长 20%；

季度 “盛京文化节”：每季度举办 1 次 “盛京文化节”，结合季节主题设计活动：

春季 “花朝文化节”：举办汉服巡游、花朝祭典，邀请客群参与 “簪花礼”；

秋季 “非遗文化节”：举办非遗技艺大赛（如剪纸比赛）、非遗成果展；

年度 “盛京跨年盛典”：每年 12 月 31 日举办 “盛京跨年盛典”，结合故宫元素打造 “跨年灯光秀”，邀请非遗传承人、本地网红参与演出，推出 “跨年文旅套餐”（含项目消费券 + 故宫新年门票），目标盛典吸引客流 5 万人次，成为沈阳跨年热门活动。

2. 科技场景赋能：以 “智能互动” 提升体验趣味性与精准度

通过 “AR 互动 + 智慧导览”，让科技从 “辅助工具” 变为 “体验亮点”，提升客群探索欲与消费转化率，目标 2026 年科技场景参与率达 60%，带动关联消费增长 30%。

2.1“AR 互动系统”：打造 “虚实结合” 的探索体验

系统落地与运营：

10 个 AR 打卡点布局：在项目入口、中庭、“长安里” 街区、潮玩区等 10 个核心区域设置 AR 打卡点，每个打卡点对应不同的 “盛京文化主题”：

入口打卡点：扫描触发 “虚拟盛京门开城仪式”，客群可与虚拟 “清代官员” 合影；

长安里打卡点：扫描触发 “非遗手作教学” 动画，客群可观看皮影戏制作过程；

潮玩区打卡点：扫描触发 “潮玩人物与盛京建筑互动” 动画（如机甲战士站在故宫角楼上）；

打卡奖励机制：客群完成任意 6 个 AR 打卡点，可在项目小程序兑换 “20 元通用消费券”；完成全部 10 个打卡点，可兑换 “非遗体验券 1 张”，激励客群探索全项目；

社交传播引导：在 AR 打卡生成的照片 / 视频中自动添加 “# 盛京潮玩文旅目的地” 话题水印，引导客群分享至抖音、小红书等平台；每月评选 “最佳打卡内容”，获奖者可获 “潮玩手办 + 非遗体验券” 奖励，目标每月带动社交平台话题曝光量超 500 万次。

效果预测：2026 年 AR 互动系统参与率达 60%，带动客群平均停留时长延长 30 分钟，关联消费（如非遗体验、潮玩购买）增长 35%；社交平台打卡内容月均超 1 万条，成为项目免费流量来源。

2.2“智慧导览系统”：实现 “千人千面” 的精准引导

系统功能与落地：

个性化路线推荐：基于云阿云客群画像数据，通过项目小程序为不同客群推荐专属路线：

文旅客群：“盛京文化打卡路线”（入口 AR 导航→长安里非遗工坊→盛京美食小街→中庭文化展），全程配备语音讲解（介绍每个节点的盛京文化背景）；

家庭客群：“亲子欢乐路线”（亲子托管角→盛京亲子文化工坊→儿童零售区→家庭餐饮区），标注 “母婴室、儿童卫生间” 等便民设施位置；

Z 世代客群：“潮玩社交路线”（潮玩集合区→脱口秀剧场→露营体验区→公路商店），推送沿途店铺的 “专属优惠券”（如潮玩店满 300 减 50）；

实时信息更新：系统实时更新 “店铺排队情况”（如热门餐饮等待时长）、“活动场次提醒”（如脱口秀演出时间）、“停车场空位信息”，帮助客群避开拥堵、优化行程；

离线导览功能：支持下载 “项目导览地图 + 语音讲解”，解决文旅客群 “流量不足” 的问题，确保离线状态下仍能顺畅使用。

案例参考：上海迪士尼 “官方导览 APP” 通过个性化路线推荐，客群游玩效率提升 40%，二次消费占比增长 25%；项目可借鉴其 “精准画像 + 实时信息” 模式，结合自身文旅与潮玩属性优化路线设计。

3. 潮玩场景拓展：打造 “Z 世代社交生态圈”，强化年轻客群粘性

针对项目 “潮玩业态分散、社交属性弱” 的问题，通过 “潮玩集合区打造 + 户外露营体验区引入”，形成 “潮玩零售 + 体验 + 社交” 的完整生态，目标 2026 年 Z 世代客群占比从 35% 提升至 40%，潮玩业态销售额占比从 10% 提升至 20%。

3.1“潮玩集合区”：构建 “一站式潮玩消费场景”

区域规划与业态组合：

空间布局：在 4 层划定 1500㎡区域打造 “潮玩集合区”，按 “零售 + 体验 + 活动” 功能划分三大板块：

潮玩零售板块：引入 “TOP TOY 东北首店（高端线）”“泡泡玛特城市旗舰店”“52TOYS 限定店”，覆盖 “盲盒、手办、机甲模型、潮玩周边” 全品类，其中 “沈阳限定款潮玩” 占比 15%（如融入故宫元素的机甲手办）；

潮玩体验板块：设置 “潮玩 DIY 工坊”（提供手办涂装、盲盒改造体验，收费 68-128 元 / 次）、“潮玩摄影区”（配备专业灯光与潮玩背景板，免费为客群拍摄 “手办合影”）；

潮玩活动板块：搭建 “小型脱口秀剧场”（与笑果工厂合作，每周举办 3 场开放麦演出，票价 39-99 元）、“潮玩分享区”（每月举办 “潮玩收藏者沙龙”，邀请玩家分享收藏故事）；

氛围营造：区域墙面装饰 “潮玩涂鸦艺术”，地面铺设 “潮玩主题地贴”，顶部悬挂 “潮玩人物吊饰”，工作人员身着 “潮玩 IP 服装”（如泡泡玛特 Molly 主题服饰），打造 “沉浸式潮玩氛围”。

运营活动与效果预测：

常态化活动：每周举办 “盲盒签售会”（邀请潮玩设计师现场签售），每月举办 “潮玩交换市集”（客群可交换闲置潮玩），每季度举办 “潮玩主题展”（如 “机甲潮玩展”“国风潮玩展”）；

数据目标：潮玩集合区日均客流达 2000 人次，客群平均停留时长 2.5 小时，首年销售额突破 3000 万元，带动 4 层整体坪效从 6500 元 /㎡/ 年提升至 1.1 万元 /㎡/ 年。

3.2“户外露营体验区”：打造 “城市社交新地标”

区域选址与场景打造：

选址与规模：利用项目 7 层屋顶（面积约 800㎡）打造 “城市露营体验区”，划分 “休闲露营区”“社交活动区”“餐饮配套区” 三大板块：

休闲露营区：设置 15 顶 “轻奢露营帐篷”（配备舒适床垫、小桌板、露营灯），提供 “日间露营位租赁”（99 元 / 2 小时，含饮品 1 份）、“夜间露营位租赁”（199 元 / 4 小时，含简餐 1 份 + 投影观影）；

社交活动区：搭建 “小型舞台”，周末举办 “露营主题音乐会”“露天电影放映”“潮玩主题分享会”，免费向客群开放（需提前预约）；

餐饮配套区：引入 “露营风咖啡品牌”（如 Manner 露营快闪店）、“轻食简餐摊位”（如三明治、沙拉），提供 “露营套餐”（咖啡 + 简餐，68 元 / 份）；

差异化亮点：在露营区设置 “星空观测点”（配备天文望远镜，夜间开放）、“潮玩打卡点”（摆放大型潮玩模型，如 10 米高机甲战士），打造 “露营 + 潮玩 + 星空” 的独特体验，区别于普通露营地。

运营策略与数据目标：

会员专属权益：项目黑卡会员享 “露营位优先预约权”“套餐 8 折优惠”，Z 世代会员享 “夜间露营位买一送一”；

联动营销：与本地潮牌、汽车品牌（如坦克 300）合作举办 “露营主题联名活动”，如 “潮牌穿搭 + 露营拍照” 打卡活动，扩大客群覆盖面；

数据目标：露营体验区周末日均客流达 1000 人次，工作日日均客流达 300 人次，首年营收突破 500 万元，带动项目夜间客流（18:00 后）增长 25%。

（三）空间优化与场景体验落地保障：组织、资金、风险三维支撑，确保效果达标

1. 组织保障：成立专项执行小组，明确责任分工

组建 “空间体验专项小组”：由益彩商管项目总负责人任组长，云阿云运营总监任副组长，成员包括空间设计师、运营专员、营销专员、财务专员，具体分工如下：

建立 “周进度 + 月评估” 机制：每周召开小组例会，同步改造进度与活动执行情况；每月开展 “客群满意度调研”（样本量 1000 份），评估空间优化与场景体验效果，及时调整方案。

2. 资金保障：多渠道筹措资金，优先核心投入

资金来源与分配：

政策补贴：申请沈阳市 “文旅商业融合补贴”“数字化改造补贴”、沈河区 “中街商圈升级改造补贴”，目标获取补贴资金 200 万元，占总投入的 30%；

合作投资：与潮玩品牌（如 TOP TOY）、露营品牌（如牧高笛）签订 “合作共建协议”，对方投入部分资金用于业态打造（如 TOP TOY 承担潮玩集合区 30% 的装修费用），项目提供场地与客流支持，分摊投入成本；

自有资金：投入 460 万元用于动线重构、区域焕新（如 AR 互动系统开发、露营区建设），占总投入的 70%；

资金使用优先级：第一优先级（动线重构、AR 互动系统）、第二优先级（潮玩集合区、露营体验区）、第三优先级（卫生间升级、公共空间改造），确保资金向 “客流提升快、体验感强” 的环节倾斜。

3. 风险保障：动态监测与应对，降低执行风险

风险识别与应对预案：

效果评估与迭代：每季度邀请第三方机构（如沈阳商业研究院）对 “空间优化效果”（如客流分布、坪效变化）、“场景体验效果”（如参与率、满意度）进行评估，出具评估报告；2026 年底根据评估结果制定 2027 年优化方案（如调整潮玩业态组合、升级 AR 互动内容），实现 “持续迭代、长期优化”。

（四）总结：空间为基，体验为魂，打造差异化竞争壁垒

沈阳益田假日世界通过 “动线重构 + 区域焕新 + 功能复合” 的空间优化策略，破解了 “客流失衡、场景老化、功能单一” 的核心问题，提升了空间的 “可达性、记忆点、利用率”；同时，通过 “文旅 + 科技 + 潮玩” 三维融合的场景体验创新，实现了从 “传统商业体验” 到 “沉浸式社交体验” 的转型，强化了对 Z 世代、文旅客群、家庭客群的吸引力。

2026 年，通过空间优化与场景体验的协同落地，项目预计实现 “高层客流占比提升至 50%、社交平台打卡量增长 80%、Z 世代客群占比提升至 40%” 的目标，形成 “盛京潮玩文旅生活中心” 的独特定位认知，成为中街商圈乃至沈阳的 “体验式商业标杆”。这一策略不仅为项目资产增值提供了核心支撑，也为东北存量商业项目的 “空间激活 + 体验升级” 提供了可复制的实操范本

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库