商业地产案例分享-沈阳益田假日世界项目（五）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对存量竞争与客群分流，沈阳益田假日世界依托云阿云算法能力，锚定“盛京潮玩文旅生活中心”新定位，通过业态重构、空间焕新与会员深耕，破解坪效与粘性难题，系统性实现资产优化与价值跃升，为存量商业升级提供范本。全文共106900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

数据驱动的资产增值

沈阳益田假日世界坪效提升与运营优化实战报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

（五）活动营销创新：构建 “全域互动” 场景

1. 节点营销：年度四大 IP 活动（预算占比 30%）

2. 文旅联动：三大合作方向（预算占比 20%）

2.1沈阳故宫（核心 IP）

客流互导：“故宫门票 + 项目文旅抵扣券” 联票，目标年互导 10 万人次；

内容共创：联合开发 “盛京主题文创”（故宫角楼潮玩、宫廷纹样非遗手作），1 层独家发售，年销售额突破 500 万元；

活动联动：故宫 “宫廷展” 期间，项目同步举办 “非遗周”，邀请故宫专家开讲座。

2.2张氏帅府（历史景点）

研学路线：“帅府参观→项目非遗体验→宫廷菜用餐”，定价 198 元 / 人，年接待 500 个团队（2 万人次）；

场景复刻：4 层文旅区复刻 “民国客厅”，民国服饰租赁 30 元 / 小时，日均体验 200 人。

2.3沈阳文旅局（政策支持）

申报 “文旅商业融合示范项目”，争取 200 万元补贴；

参与 “沈阳国际旅游节”，作为分会场举办非遗市集，共享市级流量（覆盖 100 万客群）。

3. 社群营销：8 大社群矩阵（预算占比 20%）

3.1社群分层运营

3.2内容营销升级（预算占比 30%）

组建 12 人内容中心，每周产出 15 条原创内容，打造 “探秘盛京”（文旅）、“潮玩指南”（年轻客群）两大 IP；

短视频目标：单条播放量 50 万 +，互动率 8%，年度总曝光 5 亿次（参考成都远洋太古里内容运营模式）。

六、落地保障：组织、技术、风险三维支撑

1. 组织保障：专业团队架构

考核与激励机制

双重考核体系：采用 “KPI + 过程指标” 考核，例如活动营销组除考核 “客流增长 50%” 外，还需考核 “活动策划方案通过率（目标 90%）、合作方满意度（目标 85%）”；

激励措施：季度评选 “优秀运营团队”，获奖团队奖金上浮 30%，并优先获得跨部门项目主导权；个人考核优秀者（如会员运营组实现黑卡复购率 85%），给予 “运营之星” 称号及年度培训基金（5000 元 / 人）；未达标团队（如商户赋能组 C 级商户提升率仅 15%），需提交整改方案，连续 2 季度未达标则调整团队架构。

2. 技术保障：强化系统稳定与数据安全

2.1智慧运营系统迭代与维护

系统迭代：每季度根据运营需求升级功能，例如 2026 年 Q2 新增 “文旅客群消费路径分析” 模块，Q4 上线 “商户数字化经营工具包”（含线上预约、会员管理子系统）；

故障响应：配备 1 名专职系统运维人员，7×24 小时监控系统运行，建立 “30 分钟响应 - 2 小时修复” 机制（如数据采集中断时，立即启动备用采集设备）；全年系统故障率控制在 5% 以内，核心功能（如数据驾驶舱、营销推送）故障率低于 2%。

2.2数据安全保障

分级保护：将数据分为 “敏感数据（黑卡会员信息、商户销售明细）、核心数据（客流 / 会员消费记录）、普通数据（活动宣传内容）”，敏感数据采用 AES-256 加密存储，仅 3 名核心管理人员有权限访问；

协议约束：与云阿云签订《数据安全与保密协议》，明确数据使用范围（仅用于项目运营分析，不得外泄），若发生数据泄露，云阿云需承担 50 万元违约金及后续损失赔偿；

定期审计：每半年联合第三方机构开展数据安全审计，检查数据存储、传输、使用全流程合规性，形成《数据安全审计报告》，并根据问题整改（如 2026 年 6 月审计后，优化会员信息查询权限设置）。

3. 风险保障：全场景风险预判与应对

（七）效果评估与迭代优化：构建 “监测 - 复盘 - 调整” 闭环

1. 阶段性效果评估

1.1月度监测：核心指标跟踪

每月 5 日前，各团队提交《月度运营报告》，智慧运营组汇总数据，重点监测：

系统指标：数据驾驶舱使用率（目标 90%）、营销推送转化率（目标 15%）、系统故障率（目标＜5%）；

商户指标：各等级商户占比（A + 级 15%、C 级＜25%）、C 级商户销售额提升率（目标 20%）、商户满意度（目标 85%）；

会员指标：会员消费占比（目标 60%）、黑卡会员复购率（目标 80%）、沉睡会员唤醒率（目标 25%）；

活动指标：活动客流增长（目标 50%）、短视频播放量（目标 50 万 +）、文旅互导客流（目标 10 万人次 / 年）。

1.2季度复盘：策略有效性分析

每季度末召开 “运营复盘会”，邀请商户代表、会员代表参与，采用 “PDCA 循环” 分析：

亮点案例：如 2026 年 Q1 潮玩嘉年华活动，通过社群秒杀带动潮玩销售额增长 60%，超目标 10 个百分点，总结 “社群预热 + 线下体验” 的成功模式；

问题改进：如 Q1 会员权益使用率仅 60%，低于目标 70%，分析原因是 “跨界权益宣传不足”，后续调整为 “会员小程序首页弹窗提示 + 短信推送权益使用指南”；

目标调整：若 Q1 文旅业态占比仅 18%，低于目标 25%，则将 Q2 文旅联动预算从 20% 提升至 25%，新增 “盛京非遗市集” 活动。

2. 年度优化：策略升级与资源调整

2.1年度策略迭代

每年 12 月制定《下年度运营规划》，结合当年效果与行业趋势调整策略：

若智慧运营系统使用效果显著（决策周期缩短至 5 天），2027 年计划投入 300 万元新增 “AI 智能决策模块”（自动生成业态调整建议）；

若文旅联动客流超目标（达 12 万人次），2027 年拓展 “沈阳周边文旅 IP 合作”（如抚顺清永陵），推出 “盛京文化全域游” 路线；

若 Z 世代社群活跃度超目标（达 80%），2027 年新增 “潮玩电竞社群”，举办 “盛京潮玩电竞大赛”，进一步扩大年轻客群覆盖。

2.2资源动态调配

根据年度评估结果调整人力、资金资源：

人力调整：若商户赋能组完成 C 级商户提升目标，增配 1 名专员负责 “商户数字化改造”；若活动营销组短视频播放量未达标，从外部招聘 2 名专业短视频策划；

资金调整：若会员运营效果超预期（会员消费占比达 65%），将 2027 年会员系统升级预算从 500 万元增至 600 万元，新增 “会员专属 APP” 开发；若某节点活动（如双 11）销售额未达标，下年度该活动预算削减 10%，投入至效果更好的 “盛京文化节”。

（八）整合总结：构建 “智慧化 + 精细化” 运营生态，实现项目价值跃升

沈阳益田假日世界通过整合 “智慧运营系统、商户赋能、会员运营、活动营销” 四大核心模块，形成了 “数据驱动决策、资源精准匹配、客群深度绑定” 的运营体系：

数据底座支撑：280 万元搭建的全维度数据平台，实现 “人 - 货 - 场” 数据打通，决策周期从 3 个月缩短至 1 周，为所有运营动作提供精准依据；

商户共生增长：600 万元成长基金 +“三维一体” 赋能体系，推动 A + 级商户达 15%、C 级商户 3 个月销售提升 20%，构建 “项目 - 商户” 共生生态；

会员价值深挖：500 万元升级的四层会员体系 + 28 项跨界权益，实现会员消费占比 60%、黑卡复购率 80%，从 “流量” 转化为 “高价值忠诚客群”；

活动全域引流：年度四大 IP 活动 + 文旅联动 + 内容营销，带动客流增长 50%、文旅业态占比 25%，强化 “盛京潮玩文旅生活中心” 定位。

通过组织、技术、风险三维保障及 “监测 - 复盘 - 调整” 闭环，2026 年项目将实现 “运营效率提升 40%、资产坪效增长 35%” 的核心目标，成为东北存量商业项目 “智慧化转型 + 文旅融合” 的标杆，为后续复制推广提供可落地的实操范本。

十、资产优化与增值策略

商业项目的核心价值在于 “持续产生稳定现金流 + 实现资产溢价”。针对沈阳益田假日世界当前 “部分区域坪效偏低、非租金收入占比不足、资产增值路径不清晰” 的问题，通过 “短期优化降本增效、长期布局增值变现、动态管控规避风险” 三大举措，实现从 “运营盈利” 到 “资产增值” 的跨越，目标 2026 年项目资产价值提升 25%，非租金收入占比从 10% 提升至 20%。

（一）短期资产优化：“坪效提升 + 成本控制” 双管齐下，快速释放资产潜力

短期优化聚焦 “现有资产利用率最大化”，通过业态调整、空间复用提升收入端，通过能耗与人力优化降低成本端，目标 2026 年 Q1 核心区域坪效提升 20%，综合成本降低 9%。

1. 坪效提升措施：精准盘活低效资产，扩大收入规模

1.1业态调整：“低转高” 替换，聚焦高价值业态

低效区域诊断：依托云阿云智慧运营系统的 “业态坪效分析模块”，识别当前低坪效区域：

3 层西侧零售区：现有 6 家传统服饰品牌，坪效仅 4500 元 /㎡/ 年，低于项目平均坪效（6800 元 /㎡/ 年）34%，且客流转化率仅 12%（项目平均 25%）；

5 层北侧餐饮区：2 家快餐品牌，客单价 35 元，坪效 5200 元 /㎡/ 年，低于同楼层主题餐饮坪效（8000 元 /㎡/ 年）35%。

替换策略与落地路径：

案例参考：上海陆家嘴正大广场通过 “低坪效零售区替换为体验业态”，核心区域坪效从 5800 元 /㎡/ 年提升至 1.1 万元 /㎡/ 年，本项目可借鉴其 “业态匹配客群需求” 的逻辑，结合自身潮玩 + 文旅定位选择替换业态。

1.2空间复用：“分时租赁 + 场景创新”，挖掘公共空间价值

公共空间盘点：项目现有可复用公共空间共 8 处，总面积约 3200㎡，包括：

1 层中庭（800㎡）：目前仅用于节日装饰，全年使用时长不足 60 天；

2-7 层连廊（共 6 处，每处 300㎡）：仅作为通行空间，无商业利用；

屋顶露台（1000㎡）：目前仅配套露营区，夜间闲置（20:00 后无使用）。

分时租赁与场景设计：

1 层中庭：

白天（10:00-18:00）：租赁给快闪品牌（如潮玩新品快闪、美妆小样快闪），租金定价 5 元 /㎡/ 天（参考沈阳中街快闪租金水平），每月租赁 20 天，预计月租金收入 8 万元；

晚上（19:00-22:00）：作为活动舞台，举办 “潮玩 Live 秀”“非遗展演”，收取品牌赞助费（如每场 5 万元，每月 4 场），月收入 20 万元；

节假日：搭建 “主题展览”（如春节故宫灯展、五一潮玩展），门票收入 + 品牌冠名收入（如春节灯展门票 30 元 / 人，预计接待 5 万人次，门票收入 150 万元；冠名费 20 万元）。

连廊空间：

2 层连廊（潮玩区旁）：打造 “潮玩手作市集”，分时租赁给 10-15 家手作摊主（如手办涂装、潮玩定制），租金 300 元 / 摊 / 天，每月营业 25 天，月收入 7.5-11.25 万元；

4 层连廊（非遗区旁）：设置 “非遗文创展销区”，租赁给非遗传承人或文创品牌，租金 400 元 / 摊 / 天，每月营业 20 天，月收入 8-12 万元。

屋顶露台：

夜间（20:00-24:00）：改造为 “星空酒吧 + 露天影院”，与本地酒吧品牌合作运营（分成比例：项目 60%、合作方 40%），预计每晚接待 200 人，客单价 80 元，月收入 38.4 万元。

数据目标：公共空间通过分时租赁与场景创新，年租金及赞助收入从目前的 50 万元提升至 180 万元，年增 15%（其中快闪租金 60 万元、活动赞助 80 万元、合作分成 40 万元）。

2. 成本控制措施：智慧化降本，减少无效支出

2.1能耗优化：智能系统 + 算法调节，降低能源浪费

当前能耗问题：项目现有能耗以 “照明、空调、电梯” 为主，2025 年全年能耗成本 1200 万元，其中：

照明能耗：450 万元，占比 37.5%，存在 “非营业时段灯光未及时关闭”“部分区域灯光亮度超标” 问题；

空调能耗：600 万元，占比 50%，存在 “客流低谷期空调仍满负荷运行”“各区域温度设置统一，未按需调节” 问题。

优化方案：

智能设备改造：投入 180 万元引入 “智能照明系统”（1 层 - 7 层公共区域）+“变频空调系统”（各楼层业态区），具体改造范围：

智能照明：替换 2000 盏传统灯具为 LED 智能灯，支持 “人体感应 + 时段控制”（如连廊无人时自动调暗至 30% 亮度，营业结束后自动关闭）；

变频空调：为 120 家商户及公共区域空调加装变频模块，支持 “分区控温 + 按需调节”。

云阿云算法联动：将智能设备与智慧运营系统打通，通过算法实现 “能耗动态调节”：

照明调节：根据客流数据（如 1 层实时客流低于 500 人时，关闭 50% 非核心区域灯光）、时段（如 22:00 后仅保留安全照明）自动控制；

空调调节：根据客流密度（如 3 层亲子区客流超 200 人时，温度设定 24℃；客流低于 50 人时，温度设定 26℃）、业态需求（如餐饮区温度 23℃、零售区 25℃）精准调节。

效果测算：智能设备改造后，预计照明能耗降低 30%（年节省 135 万元），空调能耗降低 15%（年节省 90 万元），合计年能耗成本从 1200 万元降至 975 万元，降低 10%，投资回收期 1.2 年（180 万元改造投入 ÷225 万元年节省成本）。

案例参考：北京朝阳合生汇通过 “智能能耗系统 + 算法调节”，年能耗成本降低 12%，本项目可借鉴其 “设备改造 + 数据联动” 的模式，结合自身客流特点优化算法参数。

2.2人力优化：智慧排班 + 灵活用工，减少人力浪费

当前人力问题：项目现有员工 850 人（含项目运营团队 + 商户员工），2025 年人力成本 9200 万元，存在 “客流低谷期人员冗余”“高峰期限时缺人” 问题，例如：

非节假日工作日 10:00-14:00，1 层零售区客流仅为高峰时段的 30%，但员工仍按满员排班，人力利用率仅 60%；

周末 16:00-20:00，餐饮区客流达高峰，员工缺口达 20%，导致客诉率上升（如等待时长超 40 分钟）。

优化方案：

智慧排班系统搭建：投入 60 万元引入 “云阿云智慧排班系统”，核心功能包括：

客流预测联动：根据智慧运营系统的 “未来 7 天客流预测数据”（如周末客流预计增长 80%），自动生成排班建议；

员工技能匹配：系统记录员工技能（如餐饮员工可兼做导购、运维员工可兼做安保），在缺人时自动调配跨岗位支援；

工时统计分析：实时统计员工工时利用率，识别 “低效工时”（如某员工日均有效工作时长仅 4 小时）并优化。

灵活用工模式引入：与沈阳 3 家人力资源公司合作，建立 “灵活用工储备库”（储备 100 名兼职员工，涵盖导购、餐饮服务、安保等岗位）：

调用机制：当智慧排班系统预测某时段（如周末餐饮高峰）人力缺口超 10 人时，自动向储备库发送用工需求，兼职员工通过 APP 接单，30 分钟内到岗；

薪酬设计：兼职员工按 “时薪 + 绩效” 计薪（基础时薪 20 元，客诉率低于 5% 额外奖励 5 元 / 小时），比全职员工成本低 30%。

效果测算：智慧排班系统 + 灵活用工模式落地后，预计人力利用率从 60% 提升至 85%，全职员工加班成本降低 40%（年节省 368 万元），兼职员工替代部分全职岗位节省成本 472 万元，合计年人力成本从 9200 万元降至 8360 万元，降低 8%，投资回收期 0.13 年（60 万元系统投入 ÷840 万元年节省成本）。

（二）长期资产增值：“品牌溢价 + 资产证券化” 双轮驱动，实现资产价值跃升

长期增值聚焦 “提升资产核心竞争力 + 拓宽增值渠道”，通过首店引进、IP 打造提升品牌溢价，通过资产证券化实现变现，目标 2026 年租金单价提升 15%，项目资产价值提升 25%。

1. 品牌溢价打造：从 “商业载体” 到 “城市地标”，提升资产附加值

品牌溢价的核心是 “让项目具备不可替代性”，通过首店经济、场景创新、文旅联动，形成 “潮玩 + 文旅” 的独特标签，进而提升租金水平与非租金收入。

1.1首店引进：构建 “首店矩阵”，吸引高价值客群

首店引进目标与策略：

目标体系：2026 年计划引进 “城市首店 15 家、区域首店 20 家”，覆盖潮玩、餐饮、文旅、生活服务四大业态，形成 “首店聚集效应”；

业态选择逻辑：

潮玩业态：引进 “泡泡玛特城市旗舰店”“52TOYS 东北首店”，契合项目潮玩定位，此类首店可带动 Z 世代客群占比提升 15%；

餐饮业态：引进 “凑凑火锅沈阳首店”“奈雪的茶 PRO 店”，首店餐饮客单价比普通品牌高 40%，坪效提升 50%；

文旅业态：引进 “故宫文创城市首店”“非遗手作全国首店”，强化文旅属性，可吸引文旅客群消费占比提升 20%；

生活服务：引进 “海马体大师店”“朴坊生活美学馆区域首店”，满足品质客群需求，提升项目整体调性。

首店运营保障：

位置倾斜：将 1 层、2 层核心位置（如 1 层中庭旁、2 层潮玩区核心铺）优先分配给首店品牌，租金给予 “首年 8 折” 优惠，但要求首店品牌投入不低于 3000 元 /㎡的装修费用，确保店铺形象与项目定位匹配；

营销支持：为首店品牌提供 “开业营销礼包”（如项目小程序首页推广 15 天、抖音短视频曝光 100 万次、社群定向推送），目标首店开业首月客流超 5 万人次；

数据赋能：通过智慧运营系统为首店品牌提供 “客群画像 + 消费趋势” 数据（如 Z 世代客群偏好潮玩类型、文旅客群消费时段），帮助首店优化产品与服务。

租金提升测算：首店品牌租金承受力比普通品牌高 30%，例如 1 层核心铺普通品牌租金 8 元 /㎡/ 天，首店品牌可达 10.4 元 /㎡/ 天；2026 年 15 家城市首店 + 20 家区域首店落地后，项目整体租金单价从 6.5 元 /㎡/ 天提升至 7.48 元 /㎡/ 天，提升 15%，年租金收入从 1.8 亿元提升至 2.07 亿元。

案例参考：成都远洋太古里通过引进 200 余家首店，租金单价从 8 元 /㎡/ 天提升至 12 元 /㎡/ 天，资产价值年均增长 20%，本项目可借鉴其 “首店与项目定位深度契合” 的引进逻辑，避免盲目追求首店数量。

1.2项目 IP 打造：从“运营活动”到“IP 资产”，增加非租金收入

IP 体系构建：围绕 “盛京潮玩 + 文旅” 定位，打造 “盛京潮玩节” 核心 IP，形成 “IP 活动 + IP 衍生品 + IP 授权” 的盈利矩阵：

IP 活动常态化：

每年举办 2 届 “盛京潮玩节”（五一、国庆各 1 届），活动内容包括 “全国潮玩设计师大赛”“非遗潮玩跨界展”“潮玩 Live 音乐会”，门票定价 50 元 / 人，预计每届接待 8 万人次，门票收入 400 万元；

引入品牌冠名（如 “XX 银行杯盛京潮玩节”），冠名费 150 万元 / 届，年冠名收入 300 万元。

IP 衍生品开发：

联合故宫、本地非遗传承人开发 “盛京潮玩 IP 衍生品”，包括：

潮玩手办：“故宫角楼潮玩”“非遗剪纸造型手办”，定价 89-199 元，目标年销量 5 万件，收入 800 万元；

文创产品：“盛京潮玩节主题笔记本”“非遗纹样帆布包”，定价 39-99 元，目标年销量 10 万件，收入 600 万元；

在项目 1 层、4 层设置 “IP 衍生品专属门店”，同时上线小程序商城，实现 “线下体验 + 线上销售”。

IP 授权合作：

授权本地餐饮品牌使用 “盛京潮玩 IP”（如奶茶杯印 IP 图案、蛋糕造型还原 IP 手办），授权费按销售额的 5% 收取，预计合作 10 家品牌，年授权收入 200 万元；

授权沈阳地铁、公交使用 IP 形象做车身广告，授权费 50 万元 / 年；

与周边文旅景点（如沈阳故宫、张氏帅府）合作，推出 “IP 联名门票”（门票印 IP 图案，购买门票赠 IP 衍生品小样），授权费 80 万元 / 年。

数据目标：通过 IP 运营，非租金收入从目前的 1800 万元（占比 10%）提升至 4140 万元（占比 20%），其中 IP 活动收入 700 万元、衍生品收入 1400 万元、授权收入 330 万元、其他（如 IP 主题快闪）1710 万元。

2. 资产证券化探索：对接资本市场，实现资产增值变现

资产证券化的核心是 “将稳定的现金流转化为可交易的金融资产”，待项目运营指标稳定后，通过发行商业地产资产支持证券（ABS），拓宽融资渠道、提升资产流动性，目标 2027 年完成首单 ABS 发行，实现资产价值溢价 25%。

2.1资产证券化前期准备：夯实运营基础，满足发行条件

核心指标达标要求：参考国内商业地产 ABS 发行标准（如万达商业 ABS、大悦城 ABS），项目需满足以下指标：

合作机构筛选：2026 年 Q2 启动合作机构招标，组建专业服务团队：

计划管理人：优先选择国内头部券商（如中信证券、中金公司），要求具备商业地产 ABS 发行经验（近 3 年发行规模超 500 亿元），负责 ABS 产品设计、申报及发行；

资产评估机构：聘请戴德梁行、仲量联行等国际评估机构，每季度对项目资产价值进行评估，确保评估结果符合资本市场认可标准；

律师事务所：选择中伦律师事务所、金杜律师事务所，负责产权核查、法律文件起草，确保 ABS 发行过程合法合规；

资金保管机构：合作国有大型银行（如工商银行、建设银行），负责 ABS 募集资金的保管与兑付管理。

2.2  ABS 产品设计：匹配资产特性，吸引投资者

产品基础要素：结合项目现金流特点，设计 “优先级 + 次级” 结构化产品：

现金流归集机制：

商户租金、IP 授权费等收入直接归集至 “监管账户”，由资金保管机构负责管理；

每月按 “优先支付税费→支付优先级投资者利息→留存运营准备金→剩余部分归入次级” 的顺序分配现金流；

设置 “超额覆盖条款”，当基础资产现金流不足时，项目方需补足差额，确保优先级投资者收益。

2.3案例参考与风险控制

案例参考：2023 年大悦城 “大悦城商业 ABS” 发行规模 20 亿元，优先级利率 5.2%，获 AA + 评级，超额认购 1.5 倍。其成功关键在于 “基础资产现金流稳定（租金收缴率 98%）、增信措施完善（差额补足 + 资产抵押）”，本项目可借鉴其 “分层设计 + 多重增信” 模式，提升产品吸引力。

风险控制：

现金流风险：若租金收入下滑超 10%，启动 “应急商户储备库”，快速引入高坪效品牌填补空位，确保现金流稳定；

政策风险：密切关注房地产金融政策变化，与监管机构保持沟通，若政策调整，及时调整 ABS 发行方案（如缩短期限、提高增信力度）；

市场风险：若市场利率上行导致融资成本上升，提前与投资者协商调整利率，或引入 “利率互换” 工具对冲风险。

（三）资产风险管控：“动态监测 + 应急预案”，保障资产安全

资产风险管控聚焦 “提前识别、及时应对”，通过智慧运营系统实时监测核心风险指标，针对品牌流失、客流下滑、突发公共事件等风险制定专项预案，确保资产价值稳定，目标 2026 年风险事件发生率低于 3%，风险损失控制在 500 万元以内。

1. 动态风险监测：构建 “指标预警 + 数据联动” 监测体系

1.1核心风险指标体系

依托云阿云智慧运营系统，设置 8 项核心风险指标，明确预警阈值与监测频率：

1.2监测数据联动机制

跨系统数据打通：将商户管理系统、客流统计系统、财务系统等 8 大系统数据接入智慧运营系统，实现 “风险指标实时计算、自动预警”，例如：

当 “租金拖欠率” 超过 8% 时，系统自动从财务系统提取拖欠商户名单，从商户管理系统调取商户合同信息，生成《租金拖欠处理建议报告》，推送至运营团队；

当 “日均客流同比下滑 15%” 时，系统自动关联周边竞品客流数据、营销投放数据，分析下滑原因（如竞品促销、自身营销不足），并给出应对建议。

预警信息推送：设置 “三级预警” 机制，不同级别预警推送至不同层级人员：

一级预警（如火灾、大规模客诉）：实时推送至项目总经理、运营总监，要求 30 分钟内响应；

二级预警（如品牌流失率超 5%）：推送至运营经理、商户赋能组，要求 2 小时内响应；

三级预警（如客诉率超 3%）：推送至现场运营专员，要求 4 小时内响应。

2. 专项应急预案：针对高频风险，制定可落地方案

2.1品牌突然撤店应急预案

适用场景：核心品牌（如 TOP TOY、海底捞）因经营不善或竞品挖角突然撤店，导致区域空置、客流流失。

应急流程：

快速响应（0-24 小时）：

运营团队立即与撤店品牌沟通，明确撤店时间、遗留问题（如装修复原、租金结算）；

启动 “应急商户储备库”，筛选 2-3 家备选品牌（如 TOP TOY 撤店则备选 52TOYS、泡泡玛特），24 小时内完成初步对接。

临时填充（1-7 天）：

若备选品牌无法立即入驻，引入快闪品牌（如潮玩快闪、文创快闪）或举办临时活动（如非遗手作市集），填补空置区域，避免客流断层；

在空置区域设置 “升级改造公告”，告知消费者新品牌入驻计划，降低负面感知。

长期解决（7-30 天）：

与备选品牌签订入驻协议，同步启动装修（要求 30 天内完成）；

为新品牌提供 “开业扶持礼包”（如免首月租金、营销推广支持），确保新品牌快速起量，目标新品牌开业首月坪效达原品牌的 80%。

案例参考：2024 年上海龙之梦购物中心某核心餐饮品牌突然撤店，项目方 72 小时内引入快闪市集，15 天内确定新餐饮品牌，30 天完成装修开业，期间该区域客流仅下滑 5%，远低于行业平均 15% 的下滑水平。

2.2客流大幅下滑应急预案

适用场景：因周边竞品开业、负面舆情、季节因素导致日均客流同比下滑超 15%，连续 7 天无改善。

应急流程：

原因诊断（0-48 小时）：

智慧运营组分析客流数据，结合竞品监测（如竞品是否推出大型促销）、舆情监测（如是否有负面评价），明确下滑原因；

会员运营组通过社群调研、问卷反馈，了解消费者需求变化（如是否希望增加新体验业态）。

短期引流（3-7 天）：

推出 “临时促销活动”：全场满 200 减 50（限会员）、免费非遗体验（每日 100 个名额）、潮玩盲盒买一送一；

加大营销投放：在抖音、小红书投放 100 万元短视频广告，定向推送至沈阳本地 18-45 岁人群；社群定向推送 “专属优惠券”，目标社群转化率提升至 10%。

长期优化（1-3 个月）：

若因业态不足导致下滑，加快新品牌引进（如引入亲子游乐、沉浸式剧场）；

若因体验不足导致下滑，升级场景（如在连廊增设潮玩打卡点、在屋顶露台增加星空影院）；

目标 3 个月内客流恢复至下滑前水平，同比增长 5%。

2.3突发公共事件应急预案

适用场景：发生火灾、疫情、极端天气（如暴雨、暴雪）等突发公共事件，影响项目正常运营。

应急流程：

安全管控（0-2 小时）：

启动 “安全应急小组”，疏散现场人员，关闭危险区域（如火灾时关闭着火楼层电源、电梯）；

向当地应急管理部门、消防部门报告，配合开展救援工作；

通过项目小程序、社群、现场广播发布 “暂停营业通知”，告知消费者恢复营业时间。

损失控制（2-72 小时）：

设施管理组评估资产损失（如火灾导致的装修损坏），联系保险公司启动理赔；

商户赋能组协助商户转移货物，减少商户损失，协商租金减免（如暂停营业期间免租金）。

恢复运营（72 小时 - 1 周）：

完成场地清理、设施维修，通过消防、卫生等部门验收；

推出 “恢复营业活动”（如全场 8 折、消费满额赠礼），吸引客流回归；

加强卫生防疫（如疫情后每日 3 次消毒）、安全检查（如火灾后每周 1 次消防演练），重建消费者信心。

（四）资产优化与增值协同保障：组织、数据、资源三维支撑

1. 组织保障：成立资产专项小组

小组架构：由项目总经理担任组长，成员包括运营总监、财务总监、商户赋能组负责人、智慧运营组负责人，共 8 人；

核心职责：

每季度召开 “资产优化会议”，审核短期坪效提升、成本控制进展，调整长期品牌溢价、资产证券化策略；

对接外部机构（如资产评估机构、券商），推进资产证券化工作；

统筹风险应对，当发生重大风险事件时，担任 “应急指挥中心”，协调各团队资源。

2. 数据保障：强化智慧运营系统支撑

数据迭代：每季度更新智慧运营系统的 “资产分析模块”，新增 “资产增值预测模型”，可根据租金增长、非租金收入变化，自动预测未来 1-3 年资产价值；

数据共享：向资产评估机构、券商开放部分数据权限（如租金收缴率、客流数据），确保外部机构准确评估资产价值，降低沟通成本。

3. 资源保障：储备应急资源

商户储备库：每个业态储备 3-5 家备选商户，涵盖潮玩、餐饮、文旅等，确保核心品牌撤店后可快速填补；

资金储备：设立 5000 万元 “资产应急基金”，用于突发风险事件（如品牌撤店补贴、客流下滑营销投放）、资产证券化前期投入（如机构服务费、系统改造费）；

合作资源：与沈阳本地 20 家品牌（如餐饮、文创）签订 “应急合作协议”，约定突发情况时可快速引入快闪活动、临时体验项目。

（五）总结：构建 “短期 + 长期 + 风险” 资产价值闭环

沈阳益田假日世界通过 “短期资产优化、长期资产增值、动态风险管控” 三大策略，实现资产价值从 “被动保值” 到 “主动增值” 的转变：

短期优化夯实基础：通过业态调整、空间复用提升坪效 20%，通过能耗与人力优化降低成本 9%，快速释放现有资产潜力，为长期增值提供稳定现金流；

长期增值突破增长：通过首店引进、IP 打造提升品牌溢价，租金单价增长 15%，非租金收入占比提升至 20%；通过资产证券化实现资产变现，价值提升 25%，拓宽项目发展空间；

风险管控保驾护航：通过动态监测 8 项核心指标、制定 3 项专项预案，将风险损失控制在 500 万元以内，确保资产价值稳定。

这一策略体系不仅适用于沈阳益田假日世界，更可为东北存量商业项目提供 “资产优化与增值” 的实操范本，通过 “

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库