商业地产案例分享-沈阳大悦城项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告以“资产价值最大化”为核心目标，深度融合全球商业趋势与沈阳大悦城15年实战经验，针对项目体验同质化、坪效不均、数字化滞后等痛点，提出“空间、招商、业态、资产”四维提升方案，为项目突破区域竞争、实现年增值10%+提供可量化、可追溯的行动指南。全文共98400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

沈阳大悦城项目资产运营专项提升实施报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态优化及品牌焕新

（一）业态优化：从 “业态堆砌” 到 “业态生态重构”—— 以客群需求为核心，释放空间价值

传统商业 “重零售、轻体验” 的业态结构已无法满足 Z 世代、都市新锐等客群的 “体验化、社交化” 需求，需通过 “占比调整 + 组合创新”，构建 “体验驱动、潮流引领、生活适配” 的业态生态。

1. 业态占比调整：聚焦“体验 + 潮流 + 生活”，精准匹配客群需求

1.1 2025 年业态占比调整目标与逻辑

1.2具体调整策略与落地路径

缩减低效传统零售：精准淘汰，释放优质空间

淘汰标准：制定 “双低淘汰模型”—— 连续 6 个月坪效低于 5000 元 /㎡/ 年、会员复购率低于 10% 的传统零售品牌，纳入淘汰清单；

淘汰实例：2025 年 Q1 计划淘汰 3 家大众服饰品牌（如某快时尚副线品牌，坪效 4200 元 /㎡/ 年，复购率 8%；某传统女装品牌，坪效 3800 元 /㎡/ 年，复购率 7%），腾出面积约 1200㎡；

空间复用：淘汰品牌腾出的空间，优先用于引入 “潮流零售首店”（如 Off-White 东北首店，需 200㎡）、“体验业态”（如室内攀岩馆，需 500㎡），确保空间价值提升；

过渡保障：提前 6 个月与淘汰品牌沟通解约，同步启动新品牌招商，空铺期控制在 1 个月以内，减少租金损失（按中街平均租金 150 元 /㎡/ 月计算，1200㎡空铺 1 个月损失租金 18 万元）。

扩大体验业态：三大类体验补充，覆盖全客群需求

沉浸式娱乐业态（占体验业态 30%）：

引入项目：TeamLab 无界美术馆沈阳首店（面积 1500㎡，体验业态首店，坪效目标 12000 元 /㎡/ 年）、高端密室逃脱品牌 “UMEPLAY” 沈阳首店（面积 800㎡，客单价 300 元，目标日均客流 150 人次）、VR 体验馆 “NOONEE”（面积 600㎡，配备 10 套 VR 设备，主打 “虚拟潮流派对” 体验）；

落地场馆：TeamLab、VR 体验馆落 D 馆三层，密室逃脱落 A 馆四层；

文化体验业态（占体验业态 25%）：

引入项目：诚品生活沈阳首店（面积 800㎡，书店 + 文创，目标客群都市新锐）、“沈阳本土文创集合店”（面积 300㎡，集合 20 家沈阳本土文创品牌）、艺术展厅 “UCCA Lab” 快闪空间（面积 500㎡，每季度更新艺术展）；

运营策略：诚品生活每月举办 “文化沙龙”（如作家签售会），文创集合店设置 “DIY 文创工坊”，吸引文化爱好者；

运动体验业态（占体验业态 45%）：

引入项目：室内攀岩馆 “抱石公社”（面积 500㎡，配备不同难度攀岩墙，客单价 80 元，目标日均客流 200 人次）、高端瑜伽馆 “Pure Yoga” 沈阳首店（面积 400㎡，配备专业瑜伽导师，会员费 3000 元 / 年）、“室内冲浪馆”（面积 1000㎡，东北地区首个商业体室内冲浪项目，客单价 200 元，目标周末日均客流 100 人次）；

客群匹配：攀岩馆、室内冲浪馆聚焦 Z 世代，瑜伽馆聚焦都市新锐客群；

预期成效：2025 年体验业态总营收突破 2 亿元，带动项目整体客流增长 15%，客群停留时间从 88 分钟提升至 110 分钟。

优化餐饮结构：从 “吃饱” 到 “吃场景”，提升餐饮价值

结构调整方向：

运营策略：微醺餐饮延长营业时间至 24:00，与 B 馆 “都市微醺港” 形成联动；主题餐饮定期举办 “主题派对”（如露营风餐厅举办 “户外电影夜”）；

数据目标：2025 年餐饮业态客单价从 80 元提升至 120 元，餐饮区坪效从 8000 元 /㎡/ 年提升至 10000 元 /㎡/ 年。

2. 业态组合创新：打造 “跨界业态”，打破边界创造新价值

传统业态 “单一功能” 难以满足客群复合需求，通过 “业态跨界融合”，实现 “1+1>2” 的协同效应，具体落地三大跨界组合：

2.1“零售 + 体验” 跨界：提升零售业态体验感与转化率

案例 1：Nike 体验店 + 室内跑步场（D 馆三层）

组合方案：引入 Nike 沈阳旗舰店（面积 300㎡，售卖运动装备），同步在旁边设置 “室内跑步场”（面积 200㎡，配备专业跑步机、跑步数据分析设备）；

互动机制：消费者在 Nike 店购买跑鞋后，可免费使用室内跑步场体验，专业教练提供跑步姿势指导；跑步数据达标（如累计跑步 10 公里）可兑换 Nike 优惠券（满 1000 减 200）；

预期成效：参考上海 Nike 体验店运营数据（体验带动销售额增长 35%），目标该组合业态坪效达 15000 元 /㎡/ 年，高于传统 Nike 门店坪效（12000 元 /㎡/ 年）。

案例 2：Sephora + 美妆沙龙（C 馆一层）

组合方案：Sephora 门店（面积 200㎡）旁设置 “美妆沙龙区”（面积 100㎡，配备 5 个化妆台、专业化妆师）；

互动机制：消费者在 Sephora 消费满 500 元，可免费享受 “日常妆容打造” 服务；美妆沙龙定期举办 “主题妆容课程”（如 “职场通勤妆”“节日派对妆”），课程费可抵扣 Sephora 消费；

预期成效：目标美妆沙龙带动 Sephora 销售额增长 25%，会员复购率从 20% 提升至 30%。

2.2“餐饮 + 体验” 跨界：延长停留时间，提升客单价

案例 1：% Arabica + 小众书店（E 馆一层）

组合方案：% Arabica 咖啡馆（面积 150㎡，客单价 40 元）与 “小众书店”（面积 200㎡，聚焦潮流、文化类书籍）打通，形成 “咖啡 + 阅读” 空间；

运营细节：设置 “阅读卡座”（配备书架、充电插座），消费者点单后可免费取书阅读；购买书籍满 100 元可获得 % Arabica 满 50 减 20 券；

预期成效：目标该空间日均客流 300 人次，客群停留时间从 40 分钟（单纯咖啡馆）提升至 80 分钟，咖啡与书籍联动消费占比达 40%。

案例 2：海底捞 + 主题剧本杀（B 馆五层）

组合方案：海底捞门店（面积 500㎡）预留 2 个 “主题包间”（面积 50㎡/ 个），与本地知名剧本杀团队合作，推出 “火锅剧本杀” 套餐（含火锅套餐 + 剧本杀体验，人均 200 元）；

体验流程：消费者预约 “火锅剧本杀” 后，在主题包间用餐，用餐过程中穿插剧本杀剧情（如 “民国火锅宴” 剧情），服务员扮演剧本角色互动；

预期成效：目标主题包间周末上座率 100%，带动海底捞整体销售额增长 15%，客群停留时间从 90 分钟提升至 180 分钟。

2.3“体验 + 服务” 跨界：提升体验业态复合价值

案例 1：奈尔宝亲子乐园 + 儿童编程教育（E 馆二层）

组合方案：奈尔宝亲子乐园（面积 5000㎡）内设置 “儿童编程教育区”（面积 300㎡，与知名编程教育品牌 “小码王” 合作）；

联动机制：家长购买奈尔宝通票（298 元 / 人），可免费获得 “1 节编程体验课”；报名编程课程（年费 12000 元），可获得奈尔宝季度卡（价值 1500 元）；

预期成效：目标编程教育区带动奈尔宝会员转化率提升 20%，亲子客群复购率从 35% 提升至 45%。

案例 2：帝豪斯健身房 + 体检中心（D 馆四层）

组合方案：帝豪斯健身房（面积 1000㎡）与 “高端体检中心”（面积 500㎡，如美年大健康高端线）合作，推出 “健康管理套餐”；

联动机制：健身房会员购买年度卡（5000 元），可免费获得 “基础体检套餐”（价值 800 元）；体检后，体检中心为会员定制 “专属健身计划”，由健身房教练执行；

预期成效：目标该组合带动健身房会员新增 300 人 / 年，体检中心客流量增长 40%。

（二）品牌焕新：建立 “引进 - 培育 - 优化” 的动态焕新机制 —— 保持品牌活力，提升资产价值

品牌是商业项目的核心竞争力，需通过 “精准引进高价值品牌、培育潜力品牌、优化低效品牌”，实现品牌矩阵的持续迭代，具体机制如下：

1. 品牌引进：聚焦 “高价值、差异化、强体验”，打造品牌壁垒

1.1引进标准细化与 2025 年引进目标

1.2引进策略与落地保障

首店品牌引进：高层对接 + 资源倾斜

专项小组对接：“首店招商专项小组” 每季度拜访 1-2 家全球品牌中国区总部（如 LVMH 集团、开云集团），介绍沈阳大悦城 “潮流生活枢纽” 定位与客群数据（如 Z 世代客群占比 35%，潮牌消费年增长 28%）；

定制化合作方案：针对高价值首店（如 TeamLab），提供 “装修补贴 + 租金减免 + 营销支持” 组合 —— 装修补贴 1000 元 /㎡（合计 150 万元），首 6 个月租金减免 50%，提供项目全年 20% 的广告资源（如 LED 屏、社交媒体推广）；

案例参考：2024 年成都 IFS 通过 “高层对接 + 定制方案”，成功引入 TeamLab 西南首店，首年坪效达 12000 元 /㎡/ 年，沈阳大悦城目标 TeamLab 沈阳首店首年坪效突破 13000 元 /㎡/ 年。

海外小众品牌引进：依托资源网络 + 降低入驻风险

资源获取：通过北京云阿云 “全球品牌资源库”，筛选 “海外小众品牌”（如日本潮牌 Kapital、英国设计师品牌 A-COLD-WALL*），2025 年计划引入 8 家；

落地模式：采用 “联营模式” 降低品牌风险 —— 项目与品牌共同承担装修成本（项目承担 60%），按 “销售额扣点” 分成（扣点率 18%-22%），项目提供 “本地运营支持”（如店员培训、库存管理）；

集中运营：在 C 馆 “悦・潮巷” 设置 “海外小众品牌集合区”（面积 500㎡），集中展示 8 家品牌，形成 “小众潮流集群效应”，吸引全国潮流客群。

本土特色品牌引进：挖掘地域文化 + 助力本土品牌成长

品牌筛选：联合沈阳市商务局，举办 “沈阳本土品牌选拔大赛”，筛选 10 家优质本土品牌（如文创类 “盛京文创”、餐饮类 “老边饺子高端线”、服饰类 “东北风原创潮牌”）；

支持政策：给予本土品牌 “3 个月免租期 + 500 元 /㎡装修补贴”，并提供 “免费摊位”（在屋顶星空市集设置 “本土品牌专区”）；

预期成效：目标本土品牌年销售额突破 500 万元，成为项目 “地域文化标签”，吸引本地客群复购。

2. 品牌培育：对潜力品牌给予 “三维支持”，实现共同成长

针对 “新兴设计师品牌、本土特色品牌” 等潜力品牌，从 “政策、流量、数据” 三方面提供支持，帮助品牌快速起量，具体培育体系如下：

2.1政策支持：降低运营成本，缓解资金压力

免租与补贴：对培育品牌给予 “3 个月免租期 + 装修补贴（500 元 /㎡）”，如沈阳本土文创品牌 “盛京文创”（面积 300㎡），可获得免租 3 个月（节省租金 13.5 万元）、装修补贴 15 万元，合计降低初期成本 28.5 万元；

租金优惠：免租期后，前 6 个月租金按 “8 折” 收取，第 7-12 个月按 “9 折” 收取（135 元 /㎡/ 月），第 13 个月起恢复正常租金，给予品牌 1 年 “成本缓冲期”；

费用减免：免除培育品牌首年 “物业费、水电费” 的 10%（如首年物业费 20 万元，减免 2 万元），进一步降低运营压力；

案例参考：成都远洋太古里对本土设计师品牌 “M Essential” 给予 “6 个月免租期 + 装修补贴”，品牌首年销售额突破 800 万元，沈阳大悦城目标 “盛京文创” 首年销售额突破 300 万元。

2.2流量支持：多渠道引流，提升品牌知名度

自媒体推广：项目官方自媒体矩阵（抖音 20 万粉丝、小红书 15 万粉丝、微信公众号 10 万粉丝）为培育品牌定制 “推广计划”——

抖音：拍摄 “品牌创始人故事”“产品制作过程” 短视频，每周更新 2 条，目标单条视频播放量超 10 万次；

小红书：邀请项目签约 KOL（5 位本地潮流 / 生活类 KOL，粉丝量 5 万 - 10 万）探店，发布 “品牌好物推荐” 笔记，目标单篇笔记点赞超 500 次；

微信公众号：推送 “品牌专题推文”，介绍品牌理念与核心产品，同步开放 “粉丝专属折扣码”（满 200 减 50），提升转化；

线下活动引流：为培育品牌举办 “品牌首发活动”“粉丝见面会”，如为新兴设计师潮牌 “XX” 举办 “2025 春夏新品发布会”，邀请本地潮流博主、会员参与，现场设置 “新品体验区 + 拍照打卡点”，目标活动吸引客流 500 人次，带动当日销售额突破 10 万元；

客流导入：在项目主入口、电梯厅等核心位置设置 “培育品牌指引牌”，引导客流至品牌门店；会员 APP 推送 “培育品牌专属权益”（如 “到店消费满 100 元赠项目定制周边”），提升到店率；

数据目标：通过流量支持，培育品牌首年到店客流提升 40%，会员新增 3000 人，社交媒体相关话题曝光量突破 500 万次。

（3）数据支持：开放客群数据，助力品牌优化运营

客群数据共享：向培育品牌开放 “项目客群数据中台” 的 “脱敏数据”，包括：

目标客群画像（如年龄 25-35 岁、女性占比 60%、月均消费 3000 元以上）；

消费习惯（如周末 14:00-18:00 为消费高峰、偏好 “文化类”“个性化” 产品）；

竞品数据（如同类品牌的热销产品、客单价、复购率）；

运营指导服务：项目运营团队每月与培育品牌召开 “运营复盘会”，基于数据提出优化建议 ——

产品优化：如数据显示 “客群偏好‘沈阳元素文创产品’”，建议 “盛京文创” 增加 “故宫纹样笔记本”“老中街插画帆布包” 等品类；

陈列调整：如数据显示 “门店入口区域客流转化率低”，建议调整入口陈列（将热销产品移至入口）；

促销策略：如数据显示 “周三客流低谷”，建议推出 “周三专属折扣（满 150 减 30）”；

数字化工具支持：为培育品牌免费提供 “会员管理系统”“销售数据分析工具”，帮助品牌实时监测 “到店客流、销售额、复购率” 等指标，提升运营效率；

预期成效：通过数据支持，培育品牌产品滞销率降低 20%，客单价提升 15%，复购率从 10% 提升至 20%。

3. 品牌优化：建立 “动态评估机制”，淘汰低效品牌

3.1评估指标体系：多维度量化品牌表现

建立 “四维评估模型”，每月采集数据、季度综合评估，具体指标如下：

3.2动态评估流程与优化标准

月度监测：每月 5 日前，运营团队完成各品牌 “四维指标” 数据采集，生成《品牌月度表现报告》，对指标异常品牌（如坪效低于 8000 元 /㎡/ 年）进行 “预警提醒”；

季度评估：每季度末（3 月、6 月、9 月、12 月），召开 “品牌评估会议”，结合 “四维指标” 计算综合得分（满分 100 分），按得分划分品牌等级：

优秀品牌（≥85 分）：保留并给予 “资源倾斜”（如优先获得中庭快闪位、自媒体推广资源）；

合格品牌（60-84 分）：维持现有合作，运营团队提供 “优化建议”（如调整产品、促销策略）；

低效品牌（<60 分）：启动 “优化预警”，明确整改要求（如坪效需从 5000 元 /㎡/ 年提升至 7000 元 /㎡/ 年），给予 3 个月整改期；

整改评估：整改期结束后，重新评估品牌指标，若达标（综合得分≥60 分），继续合作；若未达标，启动 “品牌替换流程”；

特殊情况处理：对 “首店品牌、培育期品牌”，评估标准适当放宽（如首店品牌首年综合得分≥55 分即可保留），给予 “成长缓冲期”。

3.2品牌替换流程：无缝衔接，减少空铺损失

第一步：提前沟通解约（T-6 个月）

运营团队向低效品牌发送《解约意向函》，明确解约原因（如 “连续 2 季度综合得分 < 60 分”）、解约时间（6 个月后），同步协商 “货品清退、场地交接” 细节，避免法律纠纷；

第二步：新品牌招商启动（T-5 个月）

基于低效品牌腾出的 “面积、位置、目标客群”，从 “全球品牌资源云库” 筛选 3-5 个匹配品牌，启动招商谈判，优先选择 “高价值品牌、首店品牌”（如原大众服饰品牌腾出 200㎡，优先引入 “潮牌首店”）；

第三步：新品牌签约与筹备（T-3 个月）

确定新品牌后，签订合作协议，同步协助品牌完成 “装修设计审批、营业执照办理” 等筹备工作，确保装修周期控制在 2 个月内；

第四步：旧品牌清场与场地交接（T-1 个月）

旧品牌完成货品清退、设备拆除，运营团队对场地进行 “基础翻新”（如墙面刷白、地面修复），确保场地符合新品牌装修要求；

第五步：新品牌开业（T 月）

新品牌装修完成后，项目提供 “开业营销支持”（如开业首 3 天 “满减活动”“自媒体推广”），确保新品牌快速起量；

风险防控：若 T-1 个月仍未确定新品牌，启动 “临时填补方案”—— 引入 “快闪品牌”（如潮牌快闪、文创快闪）或举办 “主题展览”，将空铺期租金损失控制在 5% 以内（如 200㎡空铺 1 个月损失租金 3 万元，快闪品牌可覆盖 1.5 万元损失）；

案例参考：2024 年沈阳大悦城淘汰某大众女装品牌（坪效 4800 元 /㎡/ 年），通过 “6 个月替换流程”，引入潮牌 “SMFK 沈阳首店”，新品牌首月坪效达 12000 元 /㎡/ 年，空铺期仅 15 天，租金损失不足 1 万元。

（三）各楼层业态规划布局及品牌落位策略

基于沈阳大悦城 “五馆联动、潮流引领” 的整体定位，结合前期业态优化（体验业态占比提升至 35%）与品牌焕新（首店占比达 20%）目标，按 A、B、C、D、E 五馆分层规划，实现 “一馆一主题、一楼一特色”，同时确保客流互通与业态协同。

1.A 馆：潮流零售与沉浸式体验馆（定位 “东北潮流先锋地”）

1F：潮流首店与国际潮牌区（面积占比 35%）

定位升华：打造 “东北潮牌首店第一站”，聚焦 Z 世代与都市新锐客群，树立项目潮流标杆形象，吸引全国潮流爱好者专程到访。

主要业态：国际潮牌首店、潮流集合店、高端配饰（黄金珠宝）

品牌组合：

国际潮牌首店：Off-White 东北首店、Aime Leon Dore 沈阳首店、SMFK 沈阳首店（3-5 家）

潮流集合店：1626 潮流集合店沈阳首店、JUICE 沈阳首店（2-3 家）

黄金珠宝高端配饰：Chrome Hearts 银饰、AMBUSH 配饰、帝车星腕表、萃华金店、中国黄金、琥福珠宝等品牌

租金水平：

国际潮牌首店：保底租金 450-650 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（首店品牌给予 30% 租金优惠）

潮流集合店：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%

高端配饰：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%

焕新重点：

引入 2-3 家东北首店潮牌，填补区域潮流业态空白（如 Off-White、Aime Leon Dore）

打造 800㎡“潮流超级集合店”，集合 20 + 国内外新锐潮牌，提供 “一站式潮流选购”

设置 150㎡“潮牌快闪区”，每月更新 1 个限定快闪品牌（如 Supreme 联名快闪）

特色活动与政策支持：

每季度举办 “东北潮流嘉年华”，联合潮牌举办新品发布会、街头涂鸦大赛

首店品牌给予装修补贴 1000-1200 元 /㎡，免租期 6-9 个月

联合抖音潮流 KOL 开展 “潮店打卡挑战”，话题曝光量目标 500 万 +

布局策略：

主入口（临中街步行街）布局 Off-White、SMFK 等首店旗舰店，形成潮流视觉冲击

中庭区域设置 “潮流超级集合店”，搭配 LED 互动屏，提升聚客能力

动线末端布局高端配饰品牌，结合 “潮牌快闪区”，延长客流停留时间

2F：本土特色与文创零售区（面积占比 30%）

定位升华：打造 “沈阳本土文化展示窗口”，融合地域特色与潮流文创，吸引本地客群复购与外地游客打卡。

主要业态：本土文创品牌、特色手作、东北非遗体验

品牌组合：

本土文创：盛京文创集合店（面积 300㎡）、沈阳故宫联名文创店、照天印红色主题文创（3 家）

特色手作：东北皮影 DIY 工坊、沈阳剪纸手作店（3-4 家）

非遗体验：满族刺绣体验店、老沈阳铜器复刻店（2 家）

租金水平：

本土文创品牌：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（培育期免租 3 个月）

特色手作店：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%

非遗体验店：保底租金 180-280 元 /㎡/ 月，扣点率 9-11%（政府非遗补贴覆盖 50% 租金）

焕新重点：

联合沈阳市文旅局，引入 3-4 家 “沈阳非遗传承品牌”，打造非遗体验场景

开设 200㎡“本土设计师孵化空间”，免费为沈阳新锐设计师提供展示摊位

设置 100㎡“东北特色商品区”，售卖老中街冰棍文创版、不老林糖潮流包装版

布局策略：

靠近 A 馆 1F 潮牌区动线处布局本土文创集合店，承接潮流客群下沉

中间区域设置非遗体验店与手作工坊，形成 “体验 + 消费” 闭环

靠近连廊（连接 B 馆）位置布局特色商品区，引导客流跨馆流动

3F-4F：沉浸式娱乐体验区（面积占比 35%）

定位升华：打造 “东北沉浸式娱乐高地”，聚焦年轻客群 “社交 + 体验” 需求，延长停留时间至 4 小时以上。

主要业态：高端密室逃脱、主题沉浸剧场、VR 体验馆

品牌组合：

密室逃脱：UMEPLAY 沈阳首店（面积 800㎡，主打 “沉浸式剧情密室”）

沉浸剧场：“沈阳故事” 主题剧场（面积 1500㎡，与《不眠之夜》团队合作）

VR 体验：NOONEE VR 沈阳首店（面积 600㎡，含虚拟潮流派对场景）

租金水平：

高端密室逃脱：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（装修补贴 800 元 /㎡）

沉浸剧场：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%（免租期 9 个月）

VR 体验馆：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%

焕新重点：

引入 UMEPLAY 东北首店，打造 3 个 “沈阳本土剧情密室”（如 “中街百年商战” 主题）

“沈阳故事” 剧场每月更新 1 个剧情篇章，结合沈阳历史文化（如 “民国中街”“盛京灯会”）

VR 体验馆新增 “虚拟大悦城” 场景，实现 “线上打卡、线下兑换” 权益

布局策略：

3F 布局 VR 体验馆与密室逃脱，靠近垂直交通枢纽（网红电梯厅），提升可达性

4F 整层打造 “沈阳故事” 沉浸剧场，配套主题餐饮与文创店，形成 “体验 + 消费” 闭环

2.B 馆：亲子家庭与夜经济体验馆（定位 “全家庭欢乐枢纽”）

1F：亲子零售与互动体验区（面积占比 40%）

定位升华：打造 “沈阳亲子消费第一站”，聚焦 0-12 岁家庭客群，提供 “零售 + 互动 + 服务” 一站式体验。

主要业态：高端童装、亲子互动、儿童服务

品牌组合：

高端童装：Bonpoint 沈阳首店、Burberry Kids、Stella McCartney Kids云霞兽（童装及童具）（3-5 家）

亲子互动：乐高探索中心快闪店（面积 500㎡）、儿童潮玩体验店（2-3 家）

儿童服务：奈尔宝亲子托管中心、儿童高端理发（2-4 家）

租金水平：

高端童装：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%

亲子互动：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%

儿童服务：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%

焕新重点：

引入 2-3 家东北首店高端童装品牌，提升亲子业态品质

打造 500㎡“乐高探索中心快闪店”，设置 “沈阳地标积木搭建区”（如沈阳故宫、中街）

开设 300㎡“亲子服务中心”，提供托管、理发、摄影一站式服务

布局策略：

主入口布局高端童装旗舰店，搭配儿童互动装置（如乐高积木墙），吸引家庭客群进店

中庭区域设置乐高快闪店，配备专业指导师，提升亲子停留时间

动线末端布局亲子服务中心，靠近连廊（连接 C 馆），引导客流跨馆

2F：亲子教育与成长体验区（面积占比 35%）

主要业态：儿童编程教育、艺术启蒙、亲子 DIY

品牌组合：

儿童教育：小码王编程沈阳首店、杨梅红国际私立美校（2-3 家）

艺术启蒙：儿童陶艺工坊、少儿街舞培训机构（2-4 家）

亲子 DIY：儿童烘焙体验店、亲子手工皮具坊（2-3 家）

租金水平：

儿童教育：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（免租期 6 个月）

艺术启蒙：保底租金 180-280 元 /㎡/ 月，扣点率 9-12%

亲子 DIY：保底租金 220-320 元 /㎡/ 月，扣点率 11-14%

焕新重点：

与奈尔宝亲子乐园联动，推出 “教育 + 体验” 套餐（如 “编程课 + 乐园门票”）

开设 “亲子成长沙龙”，每月举办育儿讲座、儿童才艺展示

布局策略：

靠近 1F 亲子零售区动线处布局儿童教育品牌，形成 “零售 + 教育” 联动

中间区域设置亲子 DIY 工坊，配备透明操作间，提升体验感

3F-4F：夜经济与微醺社交区（面积占比 25%）

定位升华：打造 “沈阳夜生活新地标”，聚焦 25-40 岁都市客群，承接中街夜间客流，提升项目夜间营收占比。

主要业态：精酿酒吧、威士忌吧、主题清吧

品牌组合：

精酿酒吧：京 A 精酿东北首店、鹅岛精酿（2-3 家，面积 200-300㎡/ 家）

威士忌吧：单一麦芽威士忌吧、日式威士忌吧（2 家，面积 150-200㎡/ 家）

主题清吧：潮牌联名酒吧（Supreme Café&Bar）、露营风清吧（1-2 家）

租金水平：

精酿酒吧：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（夜间营收分成额外 5%）

威士忌吧：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%

主题清吧：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 14-17%

焕新重点：

4F 打造 1000㎡“户外露台微醺区”，配备星空灯、露天电影，可俯瞰中街夜景

每周五至周日举办 “夜间 Live 音乐季”，邀请本地乐队、说唱歌手驻场

布局策略：

3F 布局主题清吧与精酿酒吧，靠近垂直交通（扶梯、电梯），提升夜间可达性

4F 整层打造威士忌吧与户外露台，形成 “高端微醺社交圈”，延长夜间营业时间至 24:00

3. C 馆：潮流核心与美妆体验馆（定位 “东北潮流零售核心区”）

1F：潮流首店与美妆集合区（面积占比 40%）——“悦・潮巷” 核心层

定位升华：打造 “东北潮流消费第一街”，聚焦国际潮牌与高端美妆，形成 “潮牌 + 美妆” 双引擎引流。

主要业态：国际潮牌、高端美妆集合店、潮流配饰

品牌组合：

国际潮牌：Ralph Lauren Purple Label 沈阳首店、AMI Paris 沈阳首店（3-4 家）

美妆集合店：Sephora 沈阳旗舰店（面积 600㎡）、HAYDON 黑洞沈阳首店（2 家）及月魁星、凤池夸高化美妆品牌

潮流配饰：Gentle Monster 太阳镜、APM Monaco 首饰（3-5 家）

租金水平：

国际潮牌：保底租金 500-700 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（首店免租期 6-9 个月）

美妆集合店：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%

潮流配饰：保底租金 450-650 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%

焕新重点：

引入 2-3 家东北首店潮牌，打造 “潮牌旗舰店集群”

扩建 Sephora 至 600㎡，新增 “美妆体验区”（如香水定制、彩妆试妆）

设置 200㎡“限量潮品区”，发售潮牌联名美妆（如 Supreme×YSL）

布局策略：

主入口（临中街主街）布局国际潮牌旗舰店，搭配 LED 星空顶与涂鸦地台，营造沉浸式潮流氛围

中庭区域设置 Sephora 旗舰店，配备 10 个美妆体验台，提升聚客能力

动线末端布局潮流配饰品牌，靠近连廊（连接 B 馆与 D 馆），促进跨馆客流

2F：潮流生活方式区（面积占比 30%）

主要业态：潮流家居、户外装备、小众设计师品牌

品牌组合：

潮流家居：MUJIcom 沈阳首店、潮牌联名家居（如 Supreme× 宜家快闪）（2-3 家）

户外装备：The North Face Urban Exploration、Patagonia（2-4 家）

小众设计师品牌：国内新锐设计师服饰品牌（如 M Essential、Ms MIN）（3-5 家）

租金水平：

潮流家居：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%

户外装备：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%

小众设计师品牌：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 11-14%（培育期装修补贴 500 元 /㎡）

焕新重点：

引入 The North Face Urban Exploration 东北首店，打造 “户外潮流场景”

开设 “设计师品牌集合店”，集合 10 + 国内新锐设计师作品，每月举办 “设计师沙龙”

布局策略：

靠近 1F 美妆区动线处布局潮流家居品牌，承接女性客群下沉

中间区域设置户外装备品牌，搭配 “户外场景体验区”（如露营装备展示）

4.D 馆：元宇宙与运动体验馆（定位 “科技 + 运动潮流枢纽”）

1F：科技数码与潮玩区（面积占比 35%）

定位升华：打造 “沈阳科技潮流体验中心”，聚焦数码爱好者与潮玩收藏客群，提供 “最新科技 + 限量潮玩” 体验。

主要业态：高端数码体验、潮玩集合店、科技周边

品牌组合：

数码体验：Apple 授权体验店（面积 300㎡）、华为智能生活馆（2 家）

潮玩集合店：POP MART 全球限定店（面积 400㎡）、泡泡玛特机器人商店（2-3 家）

科技周边：潮牌数码配件（如 Casetify 手机壳）、智能穿戴设备（2-4 家）

租金水平：

数码体验店：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%

潮玩集合店：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%

科技周边：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%

焕新重点：

扩建 Apple 授权店至 300㎡，新增 “AR 产品体验区”（如 Apple Vision Pro 体验）

打造 400㎡“POP MART 全球限定店”，发售沈阳大悦城专属 “悦小潮” 联名盲盒

布局策略：

主入口布局 Apple 授权店，搭配玻璃幕墙与科技感灯光，形成视觉焦点，吸引数码爱好者进店体验；

中庭区域设置 POP MART 限定店，配备 “盲盒自动贩卖机 + 潮玩展示墙”，搭配 AR 互动装置（扫描潮玩可触发虚拟动画），提升聚客能力；

动线末端布局科技周边品牌，靠近连廊（连接 C 馆与 E 馆），引导客流跨馆流动，同时设置 “科技体验打卡点”（如 VR 数码产品试用），延长停留时间。

2F：运动零售与装备区（面积占比 30%）

定位升华：打造 “东北运动潮流零售中心”，聚焦运动爱好者与潮流健身客群，提供 “专业装备 + 潮流穿搭” 一站式选购。

主要业态：专业运动品牌、潮流运动集合店、运动配件

品牌组合：

专业运动品牌：Nike Kicks Lounge、Adidas Originals、Lululemon 沈阳首店（3-5 家）

潮流运动集合店：Size? 沈阳首店（面积 300㎡，集合全球小众运动潮牌）、FOSS 运动集合店（2 家）

运动配件：Wilson 网球装备、HEAD 滑雪配件、运动手表（如 Garmin）（3-4 家）

租金水平：

专业运动品牌：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%

潮流运动集合店：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 14-17%

运动配件：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 11-14%

焕新重点：

引入 Lululemon 沈阳首店，打造 “瑜伽体验区”（面积 100㎡），定期举办免费瑜伽课程；

开设 Size? 东北首店，引入 “限量版运动鞋发售区”，采用 “线上抽签 + 线下自提” 模式，吸引球鞋爱好者；

布局策略：

靠近 1F 科技区动线处布局 Nike、Adidas 等主力品牌，承接年轻客群下沉；

中间区域设置 Size? 集合店，搭配 “球鞋文化展墙”，营造运动潮流氛围；

动线两侧布局运动配件品牌，形成 “零售 + 配件” 联动，提升客单价。

3F：元宇宙与沉浸式体验区（面积占比 35%）

定位升华：打造 “东北首个商业元宇宙体验中心”，聚焦科技爱好者与年轻客群，实现 “线上虚拟体验 + 线下实体消费” 深度融合。

主要业态：元宇宙体验空间、VR 互动游戏、虚拟社交平台

品牌组合：

元宇宙体验：沈阳大悦城元宇宙空间（面积 800㎡，与阿里云、商汤科技合作）、虚拟社交平台 “Second Life” 线下体验店（2 家）

VR 互动游戏：NOONEE VR 升级店（面积 500㎡，新增 “虚拟运动” 场景如 VR 滑雪、VR 篮球）、超体空间 SoReal VR 沈阳首店（1 家）

租金水平：

元宇宙体验空间：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%（政府科技补贴覆盖 30% 租金）

VR 互动游戏：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（装修补贴 800 元 /㎡）

焕新重点：

元宇宙空间内设置 “虚拟大悦城” 1:1 复刻场景，消费者佩戴 VR 设备可 “逛店、购物、社交”，虚拟消费可兑换线下权益（如折扣券、体验券）；

新增 “虚拟 IP 互动区”，消费者可与 “悦小潮” 虚拟形象合影、互动，生成社交分享素材；

布局策略：

整层采用 “开放式布局”，元宇宙体验空间位于核心区域，配备 50 套 VR 设备，设置 “体验预约区” 避免排队；

周边布局 VR 游戏区，按 “运动类、冒险类、社交类” 划分场景，满足不同客群需求；

靠近垂直交通（电梯、扶梯）位置设置 “元宇宙入口展示区”，通过 LED 屏播放体验视频，吸引客流进店。

5.E 馆：亲子探索与生活服务区（定位 “全家庭生活体验枢纽”）

1F：亲子乐园与互动体验区（面积占比 40%）

定位升华：打造 “东北高端亲子体验中心”，聚焦 0-10 岁家庭客群，提供 “娱乐 + 教育 + 社交” 一站式亲子服务，成为家庭客群周末首选目的地。

主要业态：高端亲子乐园、亲子互动、儿童零售

品牌组合：

高端亲子乐园：奈尔宝沈阳首店（面积 5000㎡，含绘本馆、科学馆、角色扮演区）（1 家）

亲子互动：儿童陶艺工坊、亲子烘焙体验店、儿童卡丁车（3-4 家）

儿童零售：巴拉巴拉高端线、安奈儿、儿童潮牌集合店（如 Mini Peace）（2-3 家）、云霞兽（益智童具）

租金水平：

高端亲子乐园：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（免租期 12 个月，装修补贴 1000 元 /㎡）

亲子互动：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%

儿童零售：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 11-14%

焕新重点：

引入奈尔宝沈阳首店，打造 “森林主题” 亲子空间，设置 “沈阳本土文化体验区”（如儿童版沈阳故宫角色扮演）；

开设 “亲子互动工坊”，每周举办 “陶艺 DIY、烘焙教学” 活动，家长可陪同参与，提升家庭粘性；

布局策略：

主入口（临中街侧）设置奈尔宝乐园入口，搭配 “卡通形象迎宾装置”（如悦小潮亲子版），吸引家庭客群；

乐园周边布局亲子互动与儿童零售品牌，形成 “体验 + 消费” 闭环，家长等待期间可选购儿童用品或参与互动；

靠近连廊（连接 D 馆）位置设置 “亲子休息区”，提供免费饮用水、充电插座，缓解家长疲劳。

2F：亲子教育与成长服务区（面积占比 30%）

定位升华：打造 “沈阳亲子教育核心区”，聚焦 3-12 岁儿童成长需求，提供 “素质教育 + 能力培养” 一站式教育服务，与 1F 亲子乐园形成协同。

主要业态：儿童素质教育、语言培训、亲子服务

品牌组合：

素质教育：小码王编程、杨梅红国际私立美校、少儿街舞培训机构（如星舞卓萌）（3-5 家）

语言培训：瑞思英语、VIPKID 线下体验店（2 家）

亲子服务：儿童摄影（如芝麻开门）、儿童牙科（如拜博口腔儿童门诊）、亲子心理咨询（2-3 家）

租金水平：

素质教育：保底租金 180-280 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%（免租期 6 个月）

语言培训：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 9-12%

亲子服务：保底租金 220-320 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%

焕新重点：

与奈尔宝乐园联动，推出 “教育 + 体验” 套餐（如 “编程课 + 乐园门票” 组合，立减 200 元）；

开设 “亲子成长沙龙”，每月举办育儿讲座、儿童才艺展示，邀请育儿专家分享经验；

布局策略：

靠近 1F 乐园动线处布局素质教育品牌，家长可带孩子 “先体验、后报名”，提升转化率；

中间区域设置亲子服务品牌，形成 “教育 + 服务” 联动，如儿童摄影可在乐园内取景，提升便利性；

动线末端设置 “亲子阅读区”，提供免费儿童书籍，吸引客群停留。

3F：生活服务与特色餐饮区（面积占比 20%）

定位升华：打造 “沈阳品质生活服务区”，聚焦都市家庭与年轻客群，提供 “便民服务 + 特色餐饮”，提升项目生活属性。

主要业态：品质生活服务、特色餐饮、便民配套

品牌组合：

生活服务：高端美容 SPA（如克丽缇娜）、宠物美容店（如派多格高端线）、洗衣店（如象王洗衣）（3-4 家）

特色餐饮：地方特色小吃（如老边饺子、李连贵熏肉）、轻食餐厅（如 Wagas 沈阳首店）、亲子餐厅（2-3 家）

便民配套：便利店（如 7-Eleven 高端线）、药店（如成大方圆）、快递服务点（1-2 家）

租金水平：

生活服务：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 9-12%

特色餐饮：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%

便民配套：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%

焕新重点：

引入 Wagas 沈阳首店，打造 “健康轻食场景”，提供 “早餐套餐 + 办公简餐”，吸引职场客群；

开设 “沈阳特色小吃集合区”（面积 300㎡），集合老边饺子、李连贵熏肉等本土品牌，保留地域饮食文化；

布局策略：

靠近 2F 亲子教育区动线处布局亲子餐厅与生活服务品牌，承接家庭客群需求；

中间区域设置特色餐饮，采用 “开放式档口” 设计，提升餐饮氛围；

动线末端布局便民配套，靠近屋顶星空市集入口，引导客流向上流动。

屋顶：星空市集与社交体验区（面积占比 10%）

定位升华：打造 “沈阳屋顶社交打卡地”，聚焦年轻客群与家庭客群，提供 “市集消费 + 社交互动” 夜间与周末体验，成为项目 “夜经济” 核心亮点。

主要业态：特色市集、露天娱乐、主题餐饮

品牌组合：

特色市集：小众手作、潮流饰品、文创产品（50 个摊位，每月更新 30%）

露天娱乐：露天电影、Live 音乐舞台、亲子游戏区（1-2 个固定区域）

主题餐饮：移动咖啡车、网红小吃（如手打柠檬茶、文创冰淇淋）、精酿啤酒摊（3-5 家）

租金水平：

市集摊位：800-1500 元 / 个 / 月（按面积 6-10㎡计算）

露天娱乐区：免费提供场地，收取营收分成 5-8%

主题餐饮：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%

焕新重点：

每周五至周日开放 “星空市集”，周五主题为 “手作之夜”，周六为 “Live 音乐夜”，周日为 “亲子欢乐日”；

打造 “屋顶观景台”（面积 200㎡），配备望远镜与星空灯，可俯瞰中街夜景，成为网红打卡点；

布局策略：

屋顶划分 “市集区、娱乐区、餐饮区、观景区” 四大区域，采用 “环形动线” 设计，避免客流拥堵；

市集区设置 “摊位统一标识”，搭配 “主题装饰”（如露营帐篷、灯光串），营造氛围；

娱乐区位于屋顶核心位置，Live 舞台配备专业音响与灯光，露天电影区设置 “懒人沙发 + 靠垫”，提升舒适度。

6.五馆联动与客流协同策略

6.1. 动线联动：打通 “横向 + 纵向” 客流通道

横向联动：通过 “空中连廊（B 馆 - C 馆 3F）、地下通道（A 馆 - E 馆 B1）、地面连廊（C 馆 - D 馆 1F）” 实现五馆无缝连通，连廊内设置 “品牌指引牌 + 主题装饰”，引导客流跨馆；

纵向联动：各馆核心位置设置 “垂直交通枢纽”（网红电梯厅 + 扶梯潮流改造），搭配 “楼层导视屏”（显示各楼层客流热力图与活动信息），引导客流向高楼层流动。

6.2. 业态协同：打造 “跨馆消费闭环”

亲子客群：E 馆 1F 奈尔宝乐园→B 馆 1F 亲子零售→B 馆 2F 亲子教育，形成 “体验 + 零售 + 教育” 亲子消费闭环；

潮流客群：A 馆 1F 潮牌→C 馆 1F 美妆→D 馆 2F 运动潮牌，形成 “潮流穿搭 + 美妆 + 运动” 跨馆消费；

夜经济客群：B 馆 3F-4F 微醺餐饮→E 馆屋顶星空市集，延长夜间消费链条。

6.3. 活动联动：统一营销提升客流共享

季度主题活动：如 “东北潮流嘉年华”（A 馆 + C 馆 + D 馆联动）、“亲子成长季”（B 馆 + E 馆联动），统一宣传推广，吸引客群跨馆参与；

会员权益互通：会员在任意一馆消费可累计积分，积分可在全馆兑换权益（如 A 馆潮牌消费积分可兑换 E 馆乐园门票），提升会员跨馆消费意愿。

7.楼层布局与品牌落位预期成效

通过五馆各楼层精准布局与品牌落位，2025 年沈阳大悦城将实现以下目标：

长期价值：到 2027 年，五馆各楼层将形成 “功能互补、客流共享、效益协同” 的良性生态，沈阳大悦城将成为 “东北潮流生活与家庭体验第一目的地”，带动项目资产估值从 85 亿元提升至 120 亿元，实现从 “传统商业体” 到 “城市商业地标” 的彻底转型。

（四）业态优化与品牌焕新的协同保障：组织 + 技术 + 考核，确保目标落地

1. 组织保障：成立专项执行团队

组建 “业态品牌专项小组”，成员包括北京云阿云品牌顾问（负责品牌资源对接）、沈阳大悦城招商总监（负责业态规划）、运营经理（负责品牌培育与优化）、财务经理（负责成本测算），小组每月召开进度会议，确保各环节同步推进；

明确责任分工：招商团队负责 “品牌引进”，运营团队负责 “品牌培育与评估”，工程团队负责 “场地改造与交接”，财务团队负责 “补贴与租金核算”，形成 “跨部门协同机制”。

2. 技术保障：依托数字化工具提升效率

运用 “全球品牌资源云库”“智能匹配算法” 提升招商效率，确保 2025 年新引进品牌中，80% 通过算法完成初步匹配；

通过 “智慧运营云平台” 实时监测 “业态销售额、品牌坪效、客流转化率” 等指标，为业态调整与品牌评估提供数据支撑；

引入 “会员管理系统”，打通 “品牌会员与项目会员” 数据，实现 “会员权益互通”（如品牌会员可享受项目停车优惠），提升会员粘性。

3. 考核保障：建立目标考核体系

为 “业态品牌专项小组” 设定 KPI 指标：2025 年业态调整达标率（体验业态占比≥35%）、新引进品牌首年坪效（≥12000 元 /㎡/ 年）、低效品牌替换率（100% 完成年度淘汰目标）；

考核结果与 “团队奖金、个人晋升” 挂钩：若 KPI 达标率≥90%，团队奖金上浮 20%；若达标率 < 70%，团队奖金下调 10%，确保团队执行力。

（五）预期成效：业态生态与品牌矩阵双升级

通过 “业态优化 + 品牌焕新”，2025 年沈阳大悦城将实现 “业态结构更合理、品牌质量更高、经营效益更好” 的目标，具体成效如下：

1. 业态结构优化：从 “零售主导” 到 “体验驱动”

体验业态占比从 25% 提升至 35%，成为项目 “核心引流引擎”，带动整体客流增长 15%；

传统零售占比从 45% 降至 35%，但 “潮流零售” 占比从 10% 提升至 20%，零售业态整体坪效从 9000 元 /㎡/ 年提升至 11000 元 /㎡/ 年（低效零售淘汰后，高价值零售填补）；

餐饮业态客单价从 80 元提升至 120 元，餐饮区坪效从 8000 元 /㎡/ 年提升至 10000 元 /㎡/ 年，微醺餐饮成为 “夜经济核心增长点”，夜间销售额占比从 15% 提升至 30%。

2. 品牌矩阵升级：从 “大众化” 到 “差异化、高价值”

首店品牌数量从 15 家增至 65 家（2025 年新引进 50 家），首店占比从 8% 提升至 20%，其中东北首店 30 家、沈阳首店 20 家，填补沈阳潮流、体验业态空白；

海外小众品牌从 3 家增至 23 家，形成 “海外小众品牌集群”，吸引 “全国潮流客群专程到访” 占比从 3% 提升至 10%；

本土特色品牌从 5 家增至 15 家，成为项目 “地域文化标签”，本地客群复购率从 28% 提升至 35%。

3. 经营效益提升：客流、销售额、坪效全面增长

长期价值：到 2027 年，沈阳大悦城将形成 “体验为核、潮流为魂、本土为根” 的业态品牌矩阵，成为 “东北潮流商业标杆”，吸引全国潮流客群、文化爱好者、家庭客群，带动项目资产估值从 85 亿元提升至 120 亿元，实现从 “传统购物中心” 到 “城市潮流生活枢纽” 的战略转型。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库