商业地产案例分享-沈阳大悦城项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告以“资产价值最大化”为核心目标，深度融合全球商业趋势与沈阳大悦城15年实战经验，针对项目体验同质化、坪效不均、数字化滞后等痛点，提出“空间、招商、业态、资产”四维提升方案，为项目突破区域竞争、实现年增值10%+提供可量化、可追溯的行动指南。全文共98400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

沈阳大悦城项目资产运营专项提升实施报告

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

十、资产优化与增值策略

（五）资产优化预期成效与行业价值

1. 项目自身成效（2028 年）

关键成果解读：

现金流层面：2028 年预计实现年营收 12 亿元（租金收入 9.8 亿元 + 非租金收入 2.2 亿元），较 2024 年（8.5 亿元）增长 41%，现金流稳定性达 95%（连续 3 年营收增长超 10%），为资产证券化奠定基础；

品牌影响力层面：项目将成为 “东北首店最集中、体验业态最丰富、数字化程度最高” 的商业体，年均媒体曝光量达 5 亿 +，社交媒体话题讨论量超 1000 万条，“沈阳大悦城” 品牌搜索量较 2024 年增长 200%；

客群质量层面：Z 世代客群占比从 40% 提升至 60%，家庭客群消费金额占比从 15% 提升至 25%，高端客群（年消费 5 万元以上）数量增长 150%，客群结构更趋优质化。

2. 行业价值：引领东北商业地产升级，树立全国资产运营标杆

2.1对东北商业地产的示范作用

破解 “同质化” 困境：通过 “首店经济 + 体验业态 + IP 活动” 组合，打破东北商业 “传统零售为主、体验不足” 的同质化现状，为沈阳 K11、大连恒隆广场等项目提供 “差异化运营” 参考；

激活存量资产价值：针对 “老旧商业体坪效低、客流少” 的问题，输出 “空间优化 + 业态调整 + 数字化赋能” 的存量改造方案，如指导长春某商业体通过 “死角激活（引入剧本杀体验馆）+ 首店引入（区域首店 3 家）”，实现坪效提升 25%；

带动区域商业繁荣：项目每年吸引超 500 万人次客流，其中 10% 为跨城消费客群，间接带动沈阳中街商圈销售额增长 15%，形成 “以点带面” 的商业辐射效应，助力沈阳建设 “国际消费中心城市”。

2.2对商业资产运营模式的创新贡献

构建 “数据驱动” 运营体系：智慧运营云平台的落地，实现 “客流、会员、销售、活动” 数据全打通，为行业提供 “从经验决策到数据决策” 的转型样本，目前已有 5 家东北商业项目申请学习该平台建设经验；

打造 “资产全生命周期” 管理模型：从 “短期坪效提升” 到 “中期品牌增值” 再到 “长期证券化”，形成商业资产 “培育 - 成长 - 成熟 - 证券化” 的全生命周期管理路径，填补东北商业资产缺乏长期规划的空白；

创新 “多元收入” 盈利模式：突破传统商业 “依赖租金” 的单一盈利模式，通过 “广告、活动、数据服务” 拓展非租金收入，2028 年非租金收入占比达 15%，为行业提供 “抗风险、高弹性” 的盈利结构参考。

2.3对资本市场的价值示范

推动商业 REITs 发展：作为东北地区首个启动资产证券化的商业项目，其 REITs 发行经验（如资产合规性梳理、现金流稳定性保障、投资者沟通策略）将为全国商业 REITs 市场提供 “区域样本”，预计带动 2-3 家东北商业项目启动 REITs 申报；

提升商业资产流动性：通过数字化运营提升资产 “透明度”（如实时披露客流、销售数据），降低资本市场对商业资产的 “信息不对称” 风险，吸引保险、社保等长期资金进入商业地产领域，2028 年项目 REITs 预计吸引长期资金 30 亿元。

（六）资产优化长期保障机制

为确保资产优化目标长期落地，避免 “短期成效后回落”，需建立 “组织、人才、技术、品牌” 四大保障机制：

1. 组织保障：建立 “资产优化长效小组”

小组构成：由项目总经理、运营总监、招商总监、财务总监、IT 总监组成，每月召开 “资产优化复盘会”，每季度向大悦城集团总部提交《资产优化进度报告》；

决策机制：重大决策（如首店引入、改造投入超 500 万元）需经小组集体表决，同时邀请外部专家（商业地产顾问、金融分析师）提供专业意见；

考核机制：将 “资产优化核心指标”（坪效、首店占比、会员复购率）纳入小组成员年度 KPI，考核权重占 40%，未达标者扣减年度奖金。

2. 人才保障：打造 “专业化资产运营团队”

人才引进：每年招聘 “商业资产分析师（1 名）、首店招商专员（2 名）、数据分析师（1 名）”，优先录用有 “商业 REITs、首店招商、数字化运营” 经验的候选人；

人才培养：与沈阳师范大学、东北财经大学合作开设 “商业资产运营” 定向培养课程，每年输送 5 名员工参加 “全国商业地产运营高级研修班”，提升团队专业能力；

激励机制：设立 “资产优化专项奖金”（年度预算 200 万元），对 “首店引入、坪效提升、成本降低” 有突出贡献的员工给予 “现金奖励 + 晋升优先”，如成功引入东北首店奖励 5-10 万元 / 个。

3. 技术保障：保持 “数字化技术领先性”

技术迭代：每 2 年对智慧运营云平台进行 1 次升级，引入前沿技术（如 2027 年引入 AI 生成式营销模块，自动生成个性化营销文案；2029 年引入数字孪生技术，构建 “虚拟大悦城” 运营沙盘）；

技术合作：与阿里云、商汤科技签订 “长期技术合作协议”，每年投入 300 万元用于技术研发，确保平台技术领先行业 1-2 年；

数据安全：建立 “数据安全防护体系”，配备 3 名专职数据安全工程师，定期开展 “数据泄露应急演练”，确保客群数据、商业数据安全合规。

4. 品牌保障：强化 “东北潮流地标” 品牌认知

品牌传播：每年投入 500 万元用于品牌宣传，通过抖音、小红书、微博等平台打造 “悦小潮” IP 形象（项目虚拟代言人），定期发布 “潮玩、亲子、夜经济” 主题内容，提升品牌年轻化认知；

品牌合作：与东北本土文化 IP（如沈阳故宫、东北文创）、国际潮流 IP（如村上隆、KAWS）签订 “长期合作协议”，每年推出 1-2 款 “沈阳大悦城限定 IP 周边”，强化品牌独特性；

客户关系管理：建立 “高价值客户（黑卡会员）专属服务群”，由运营总监直接对接，每月收集客户建议，及时优化服务与业态，提升高价值客户品牌忠诚度。

（七）总结：从“商业项目”到“资产标杆”的蜕变路径

沈阳大悦城的资产优化，并非简单的 “业态调整或品牌替换”，而是通过 “空间、客群、品牌、数字化” 四维联动，实现 “从经营商户到经营资产” 的战略转型：

短期（1 年）：以 “快速提效” 为核心，通过智慧平台建设、低效区域改造、首店引入，实现坪效与资产估值初步增长；

中期（3 年）：以 “标杆立势” 为核心，通过动线重构、业态升级、IP 活动运营，确立 “东北商业资产标杆” 地位；

长期（5 年）：以 “证券化落地” 为核心，通过稳定现金流、数字化价值赋能、资本市场对接，实现资产流动性与价值最大化。

未来，沈阳大悦城将不仅是 “消费者的潮流目的地”，更是 “商业资产运营的行业样本”，为中国商业地产从 “增量开发” 向 “存量优化” 转型提供可复制、可推广的实践经验

十一、项目建议及行业启示

沈阳大悦城的资产优化实践不仅是单个项目的升级，更需通过 “组织、资源、人才” 三维保障巩固成果，并提炼可复制的行业经验，推动商业地产行业从 “增量开发” 向 “存量精耕” 转型。

（一）项目核心建议：构建 “协同 + 赋能 + 人才” 三位一体保障体系

1. 组织架构优化：成立 “资产运营专项提升委员会”，打通决策与执行壁垒

传统商业项目组织架构存在 “部门壁垒高、决策链条长、跨团队协同弱” 等问题，需通过专项委员会实现 “北京云阿云与沈阳大悦城” 的资源联动、“各部门” 的高效协同，具体方案如下：

委员会构成与权责分工

决策与执行机制：

快速决策流程：针对 “首店招商谈判、小型改造投入（500 万元以内）” 等事项，实行 “委员表决制”，超过 2/3 委员同意即可通过，决策周期压缩至 3 个工作日（传统流程需 7-10 个工作日）；

执行跟踪机制：建立 “决策事项跟踪表”，明确 “责任人、时间节点、验收标准”，如 “引入 Off-White 东北首店” 需在 1 个月内完成意向协议签订，执行秘书每周更新进度，未达节点需说明原因并制定整改方案；

成效考核机制：每季度对委员会工作成效进行评估，核心指标包括 “决策落地率（目标 90%）、首店引入达标率（目标 85%）、坪效提升达标率（目标 90%）”，评估不达标需调整委员构成或优化决策流程。

2. 资源整合强化：依托北京云阿云优势，建立 “品牌 + 算法” 双赋能体系

沈阳大悦城需充分借助北京云阿云的 “全球品牌资源” 与 “算法技术能力”，突破本地资源局限，实现招商与运营的精准化、高效化，具体落地路径如下：

建立 “沈阳大悦城专属品牌资源池”：

资源池构建逻辑：

分类筛选：由北京云阿云品牌合作部牵头，整合全球 3000 + 商业品牌资源，按 “首店等级（国际首店、东北首店、沈阳首店）、业态类型（潮牌、亲子、体验、餐饮）、坪效水平（高坪效≥1.2 万元 /㎡/ 年、中坪效 0.8-1.2 万元 /㎡/ 年）” 三大维度分类，形成专属资源池；

动态更新：每月新增 20-30 个品牌（如新兴潮牌、热门亲子品牌），淘汰 10-15 个 “不符合项目定位或坪效不达标” 的品牌，确保资源池时效性；

资源对接机制：

精准匹配：基于沈阳大悦城 “潮牌 + 亲子 + 体验” 的定位，算法自动筛选资源池中 “东北首店 + 高坪效” 品牌，每月推送 10-15 个匹配品牌名单至招商部；

优先对接：北京云阿云为沈阳大悦城争取 “品牌合作优先权”，如某国际潮牌计划进入东北市场，优先推荐沈阳大悦城，且提供 “合作条款优惠”（如首年租金减免 10%）；

案例参考：

北京云阿云曾为某二线城市商业项目搭建专属品牌资源池，3 个月内成功引入 12 家区域首店，首店落地率提升 40%，项目坪效增长 25%。应用该模式，沈阳大悦城目标 2025 年通过资源池引入 8 家东北首店，占全年首店引入总量的 80%。

搭建 “智能决策模型”：

模型核心功能：

招商决策模型：输入 “待招租区域面积、目标业态、租金预期”，算法基于历史招商数据（如同类品牌坪效、入驻后客流贡献）、市场趋势（如东北商业业态热度），输出 “最优品牌推荐名单” 及 “租金定价建议”，如 D 馆 3F 元宇宙区（面积 800㎡），模型推荐 “TeamLab 东北首店”，建议租金 450 元 /㎡/ 月，预计坪效 1.3 万元 /㎡/ 年；

运营决策模型：整合客流、会员、销售数据，实时输出 “客流热力图分析（如 E 馆 2F 亲子区周末客流拥堵，建议增加体验项目分流）、会员消费预测（如黑卡会员下月消费高峰预计在 20-25 日，建议推送满减券）、活动效果预测（如 “春季潮流艺术节” 预计带动客流增长 32%，建议增加潮牌快闪店提升转化）”；

模型迭代与优化：

数据喂养：每月导入沈阳大悦城最新运营数据（客流、销售、会员），同时纳入北京云阿云积累的全国 50 + 商业项目数据，提升模型预测准确率；

效果验证：每月对比 “模型预测数据与实际数据”，如预测客流增长 32%，实际增长 30%，误差率 2%，在可接受范围（目标误差率≤5%）；若误差率超 5%，则调整模型算法参数（如增加 “本地消费习惯” 权重）。

3. 人才团队建设：打造 “全球视野 + 数字化能力” 的专业运营团队

商业资产运营的核心竞争力在于人才，沈阳大悦城需通过 “外部引才 + 内部培养”，构建一支兼具 “国际商业运营经验” 与 “数字化技能” 的团队，具体方案如下：

引入 “全球商业运营人才”：

人才引进标准：

履历要求：优先招聘曾任职于 “国际知名商业项目”（如东京涩谷 Scramble Square、伦敦 Westfield、上海 IFC）的运营专家，需具备 “首店招商、体验业态运营、数字化转型” 相关经验 5 年以上；

能力要求：熟悉国际品牌合作逻辑（如谈判技巧、合作条款设计）、掌握数字化工具（如数据分析师、AI 运营系统）、具备区域商业市场洞察力（如东北客群消费习惯）；

人才引进渠道与激励：

渠道：与国际商业人才猎头公司（如 Michael Page、Robert Walters）合作，定向挖掘目标人才，同时通过 “北京云阿云全球人才网络” 推荐；

激励：为引进人才提供 “市场化薪酬 + 长期激励”，如年薪 50-80 万元（高于行业平均水平 30%）、项目分红（若资产估值增长超目标，给予超额部分 1% 的分红）、住房补贴（每月 5000 元，持续 2 年）；

岗位配置：

2025 年计划引入 3 名核心人才：“首店招商总监”（曾任职于上海 IFC，负责国际潮牌招商）、“数字化运营经理”（曾任职于东京涩谷 Scramble Square，擅长智慧商业系统搭建）、“体验业态运营专家”（曾任职于伦敦 Westfield，负责亲子、元宇宙体验业态运营）。

加强内部团队培训：

培训体系构建：

全球视野培训：每年组织 2 次 “国际商业项目考察”（如赴东京涩谷 Scramble Square 学习体验业态运营、赴伦敦 Westfield 学习首店经济），每次选派 5-8 名核心员工（招商、运营、IT 部门）；

数字化能力培训：联合阿里云、商汤科技开设 “数字化运营特训营”，内容涵盖 “数据分析师认证、AI 营销工具使用、智慧平台操作”，要求运营团队全员参与，考核通过方可上岗，2025 年目标团队数字化技能达标率 100%；

专业技能培训：邀请商业地产专家（如戴德梁行商业顾问、大悦城集团运营高管）每月开展 1 次 “专题讲座”，主题包括 “首店谈判技巧、坪效提升策略、资产证券化知识”；

培训效果转化：

实践任务：员工参加培训后需完成 “实践任务”，如 “数字化运营特训营” 学员需提交 “基于智慧平台数据的运营优化方案”，方案落地后若带动坪效增长 5% 以上，给予 5000-10000 元奖励；

晋升挂钩：将 “培训考核结果” 纳入员工晋升评价体系，如 “连续 2 次培训考核优秀” 可优先晋升，2025 年目标通过培训实现 30% 的员工晋升或薪资上调。

（二）行业启示：从沈阳大悦城实践看商业地产行业转型新方向

沈阳大悦城的资产优化实践，打破了传统商业 “重招商、轻运营”“重零售、轻体验”“重经验、轻数据” 的固有模式，为行业提供三大核心启示：

1. 资产运营新逻辑：从 “重资产持有” 到 “轻资产运营 + 资产增值”

传统商业地产以 “拿地建楼、持有资产、收取租金” 为主，盈利模式单一且受市场波动影响大；而沈阳大悦城通过 “运营能力提升资产价值”，证明 “轻资产运营 + 资产增值” 是未来核心逻辑，具体启示如下：

核心逻辑转变：

商业资产的价值不再取决于 “资产规模”，而取决于 “运营带来的现金流增长与估值提升”。沈阳大悦城 2024-2028 年计划投入 1.8 亿元运营资金，实现资产估值从 85 亿元增至 97.75 亿元（增长 15%），年投资回报率达 8.3%（远高于传统商业 4-5% 的回报率），验证了 “运营投入→资产增值→高回报” 的新逻辑。

可复制路径：

精准运营提效：通过 “空间优化（死角激活、动线重构）、客群运营（会员复购率提升）、业态调整（高坪效体验业态引入）”，实现坪效增长，如沈阳大悦城将 D 馆 4F 低效区域改造为剧本杀体验馆，坪效从 4000 元 /㎡/ 年提升至 9000 元 /㎡/ 年，该模式可复制至 “老旧商业体低效楼层”（如 3F 以上楼层）；

多元收入增流：突破 “依赖租金” 的单一盈利模式，拓展 “广告、活动、数据服务” 等非租金收入，沈阳大悦城目标 2028 年非租金收入占比达 15%，参考该模式，二线城市商业项目可通过 “中庭广告位出租、品牌定制活动收费、会员数据服务” 增加收入来源；

资产证券化变现：当资产现金流稳定、估值达标后，通过 REITs 实现资产流动性提升，沈阳大悦城计划 2029 年发行 REITs，为行业提供 “存量资产退出” 的范本，尤其适合 “持有优质商业资产但缺乏现金流” 的企业。

行业案例佐证：

华润万象生活通过 “轻资产运营 + 资产增值” 模式，为第三方商业项目提供 “招商、运营、数字化” 服务，2023 年轻资产运营收入增长 35%，管理项目坪效平均提升 20%，印证了该逻辑的可行性。

2. 商业竞争新焦点：从 “业态比拼” 到 “体验生态比拼”

随着线上电商冲击与消费者需求升级，传统 “业态多、品牌全” 的竞争优势逐渐弱化，沈阳大悦城构建的 “IP + 场景 + 社交” 三维体验生态，证明 “不可复制的体验” 是商业项目的核心壁垒，具体启示如下：

体验生态的核心构成：

IP 赋能：通过 “年度 IP 活动 + 跨界 IP 合作” 形成品牌记忆点，沈阳大悦城每年举办 “春季潮流艺术节”“冬季圣诞狂欢季” 等 4 场核心 IP 活动，每场带动客流增长 30%+，同时与 “故宫文创”“村上隆” 等 IP 合作，提升项目文化属性与稀缺性；

场景创新：打造 “差异化场景” 满足消费者情感需求，如 E 馆屋顶 “星空露营地”、A 馆 1F “潮流艺术长廊”，这些场景不仅是 “拍照打卡点”，更是 “社交互动空间”，带动消费者停留时间从 90 分钟提升至 120 分钟；

社交联动：通过 “活动运营 + 会员社群” 增强消费者粘性，沈阳大悦城针对 Z 世代客群举办 “电竞挑战赛”“潮牌首发会”，针对家庭客群举办 “亲子 DIY”“儿童才艺大赛”，同时建立 “黑卡会员专属社群”，定期组织线下沙龙，实现 “商业空间→社交平台” 的转变。

对行业的实践指导：

中小商业项目：无需追求 “大而全” 的体验业态，可聚焦 “细分客群” 打造特色体验，如社区商业项目可围绕 “家庭客群” 构建 “亲子游乐 + 邻里社交” 体验生态，通过 “周末亲子市集、邻里聚餐活动” 提升粘性；

一线城市商业项目：可加大 “国际 IP 合作 + 高端体验业态” 投入，如上海 TX 淮海通过 “艺术展览 + 潮流快闪” 构建 “年轻文化体验生态”，2023 年客流增长 45%，年轻客群占比达 75%；

二线城市商业项目：可结合 “本土文化” 打造体验特色，如成都远洋太古里融入 “川西民居风格”，举办 “本土非遗文化展”，形成 “地域化体验生态”，避免与一线城市项目同质化。

3. 数字化运营新方向：从 “工具应用” 到 “数据驱动决策”

许多商业项目的数字化停留在 “收银系统、会员注册” 等基础工具应用，未真正发挥数据价值，沈阳大悦城搭建的 “智慧运营云平台”，实现 “数据 - 分析 - 决策 - 执行” 闭环，为行业提供数字化转型的正确路径，具体启示如下：

数字化转型的核心步骤：

数据整合是基础：打通 “客流、会员、销售、活动” 全链路数据，避免 “数据孤岛”，沈阳大悦城通过智慧运营云平台整合 200 个 AI 摄像头、150 家店铺 POS 系统、会员 APP 数据，实现 “数据实时同步、统一分析”；

算法模型是核心：通过 “智能决策模型” 将数据转化为 “可执行的运营策略”，而非简单的 “数据报表”，沈阳大悦城的招商决策模型可精准推荐品牌与定价，运营决策模型可预测客流与消费趋势，使决策从 “经验判断” 转向 “数据支撑”；

落地执行是关键：数字化工具需与实际运营场景结合，避免 “为数字化而数字化”，沈阳大悦城基于智慧平台数据，调整 “亲子活动预约时段”“潮牌快闪店位置”，实现客流分散与转化提升，验证了 “数据落地” 的重要性。

不同层级项目的数字化路径：

基础层（三四线城市商业项目）：优先落地 “客流监测 + 会员管理” 基础功能，如安装 AI 摄像头统计客流、搭建简易会员系统，目标实现 “客流分析准确率 85%、会员注册率提升 30%”；

进阶层（二线城市商业项目，如沈阳大悦城）：搭建 “智慧运营云平台”，实现 “数据整合 + 智能决策”，如沈阳大悦城整合客流、会员、销售数据，通过算法输出招商、运营策略，目标实现 “营销转化率 20%、运营成本降低 10%”；

高层级（一线城市商业项目）：探索 “数字孪生 + AI 生成式运营” 前沿应用，如北京 SKP 构建 “虚拟商场”，消费者可通过 VR 设备 “线上逛店、试穿商品”，同时利用 AI 自动生成 “个性化营销文案、活动方案”，目标实现 “线上线下客流联动率 40%、活动策划效率提升 50%”。

数字化转型的行业误区与规避建议：

（三）总结：从项目赋能到行业变革，商业地产的 “新运营时代”

沈阳大悦城的 “项目建议” 与 “行业启示”，本质是商业地产从 “传统粗放运营” 向 “精细化资产运营” 转型的缩影，其核心价值可概括为三大维度：

1. 项目维度：构建 “三位一体” 保障体系，夯实资产增值基础

沈阳大悦城通过 “组织架构优化（资产运营专项提升委员会）、资源整合强化（品牌资源池 + 智能决策模型）、人才团队建设（全球引才 + 内部培训）”，解决了 “决策慢、资源缺、人才弱” 三大痛点，为资产优化提供 “制度 + 资源 + 人才” 支撑。从短期看，可实现 “1 年坪效提升 15%、首店占比 15%”；从中长期看，为 “3 年成东北标杆、5 年实现资产证券化” 奠定坚实基础，成为二线城市商业项目 “资产增值” 的可复制范本。

2. 行业维度：重塑三大核心逻辑，引领商业地产转型

资产运营逻辑：打破 “重持有轻运营” 固有思维，证明 “运营投入可直接带动资产估值增长”，如沈阳大悦城 1.8 亿元运营投入可实现 12.75 亿元资产增值，年回报率 8.3%，为行业提供 “轻资产运营 + 资产增值” 的新路径；

商业竞争逻辑：跳出 “业态比拼” 的低维竞争，构建 “IP + 场景 + 社交” 三维体验生态，如沈阳大悦城通过年度 IP 活动、差异化场景设计，实现 “客流停留时间 120 分钟、跨城客群占比 10%”，印证 “不可复制的体验是核心壁垒”；

数字化逻辑：摆脱 “工具应用” 的表面数字化，实现 “数据驱动决策”，如沈阳大悦城通过智慧运营云平台，将 “经验判断” 转化为 “数据支撑的精准策略”，为不同层级项目提供 “阶梯式数字化路径”。

3. 未来维度：指向商业地产的 “新运营时代”

随着消费者需求升级、资本市场对商业资产要求提高，商业地产已进入 “新运营时代”—— 其核心不再是 “拥有多少资产”，而是 “具备多少运营能力”；不再是 “卖商品”，而是 “卖体验与社交价值”；不再是 “依赖经验”，而是 “依赖数据与算法”。沈阳大悦城的实践，正是为行业打开了 “新运营时代” 的大门，未来更多商业项目需以 “资产增值为目标、体验生态为核心、数据决策为驱动”，才能在激烈竞争中实现可持续发展。

从沈阳大悦城到整个商业地产行业，“运营” 已成为核心关键词。唯有以 “精细化、数字化、生态化” 的运营思维，才能让商业资产持续焕发活力，从 “静态的建筑” 转变为 “动态的价值载体”，最终实现 “项目盈利、行业升级、消费者满意” 的多方共赢。

附录一：沈阳大悦城项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：26.0 亿元。增长核心源于 “潮流首店 + 青年文化” 双驱动，依托东中街商圈区位优势，聚焦 19-34 岁核心客群打造潮流消费场景，带动潮玩零售、特色餐饮业态销售额占比达 52%。其中，首店经济贡献显著，引入的 12 家区域首店单店年均销售额超 800 万元，拉动整体零售消费增长 18%；夜经济板块表现突出，晚间（19:00 后）销售额占比达 35%，同比提升 9%。

2024 年

销售额：36.0 亿元，同比增长 39.0%。增长驱动力来自首店集群扩容与 IP 活动爆发：全年调改品牌 92 个、调改面积超 1.2 万㎡，引入 “迪士尼草莓熊 & 史迪奇快闪”“青年艺术生活节” 等城市级活动，单次活动带动单日销售突破 3200 万元。潮玩文创、潮流美妆业态销售额分别增长 68% 和 55%；主力店优衣库、乐高关联消费（如联名产品发售、主题活动配套）增长 42%。

2025 年前三季度

销售额：33.75 亿元，同比增长 16%。关键增长节点集中在节假日与主题活动期：春节期间推出 “潮流新春嘉年华”，联动中街文旅资源，假期销售额提升 58%，外地游客消费占比达 50%；五一假期恰逢二次元主题活动档期，日均销售超 3800 万元，活动日销售额峰值达 5200 万元。沉浸式潮玩店、国潮集合店销售额增长显著，分别提升 72% 和 65%，反映 Z 世代客群对 “潮流 + 文化” 消费的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：2904 万人次（日均 8.0 万人次），停车场使用率 90%。客群以 19-34 岁青年为主（占比 45%），女性占比超 58%，节假日及主题活动日客流占比达 65%，“潮流市集”“二次元嘉年华” 等活动单场平均引流 10 万人次。地铁 1 号线、东中街站接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 45%。

2024 年

客流量：3311 万人次（日均 9.1 万人次），同比增长 14.0%。IP 活动引流成效突出：全年举办演出及潮流活动超 180 场，其中迪士尼快闪、跨年音乐节等重点场次单场客流超 12 万人次，活动客群向商业区域转化率达 62%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 18%，多为潮流爱好者及周边年轻白领，平均停留时长 3.5 小时，较普通客群高 1.8 小时；户外潮流街区改造后，带动周末客流增长 32%。

2025 年前三季度

客流量：2950 万人次，同比增长 16%。节假日客流爆发明显：春节 “潮流新春嘉年华” 吸引东北三省游客，周末客流同比提升 55%，外地游客占比达 50%；五一假期二次元主题活动日客流峰值达 22 万人次，平日日均客流稳定在 9.5 万人次，周末峰值达 15 万人次。潮玩零售、餐饮区域客流密度最高，占商场总客流的 68%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：120-300 元 /㎡/ 月，租用率 92%。租金定价差异化显著：首层潮流零售区租金最高（240-300 元 /㎡/ 月），潮玩体验业态根据面积提供灵活定价（160-220 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 120-200 元 /㎡/ 月。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥80 万元抽成 8%），热门潮玩品牌、特色餐饮租金收入增长 22%，带动核心区域整体租金提升 15%。

2024 年

租金收入：同比增长 28%，坪效达 2.4 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 15% 低坪效品牌（如传统服饰、低效零售），引入 28 个高潜力首店品牌、潮流体验品牌，核心零售区坪效提升 35%。对租期≥3 年的优质品牌提供 10% 租金优惠，续约率达 88%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如智能客流分析、能耗管控），降低运营成本 15%。

2025 年规划

目标租金增长 25%，核心策略包括：

业态优化：提升潮流体验、二次元业态占比至 70%，重点打造 “国际潮玩主题专区”“二次元文化街区”，实现租金溢价 20%-25%；

品牌升级：引入国际潮流轻奢品牌，计划将高端品牌租金占比提升至 45%，提供定制化装修补贴（最高 500 元 /㎡）吸引优质首店；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 10%-15% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 30 个新品牌（含 12 家区域首店），涵盖潮玩零售（如泡泡玛特东北首店、潮玩星球城市首店）、特色餐饮（如韩式潮流料理、创意东北菜）、体验业态（如沉浸式二次元体验中心）。淘汰 15 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货、低客流饰品店），优化 18% 营业面积，调整后潮玩零售区销售额增长 62%。重点打造 “二次元文化专区”，集聚 21 家特色品牌，年客流量 500 万人次，销售额达 9.8 亿元。

2024 年

品牌汰换率 12%，聚焦 “潮流深化 + 体验升级”：新增 “虚实融合潮玩专区”（含 AR 手办互动、VR 二次元场景体验），会员复购率达 72%；升级 “深夜潮流区”，引入 24 小时潮玩店、Livehouse，晚间（19:00 后）潮流消费占比达 45%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 38%；区域首店数量增至 64 家，首店品牌年销售额占比提升至 28%。

2025 年计划

核心方向 “潮流国际化 + 体验沉浸化”：

业态新增：打造 “户外潮流展演广场”，引入露天潮流秀场、非遗潮玩工坊等，目标坪效 3.0 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “潮悦会员体系”，推出 “限量潮玩优先购”“主题活动专属席位” 等权益包，计划带动会员消费额年增 40%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 10%，重点引入国际潮玩品牌、国潮设计师品牌，打造 “可持续潮流消费专区”，契合客群消费升级趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 2.2 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（潮流客群分析平台 800 万元、AI 招商匹配系统 600 万元）、体验业态优化（二次元专区改造、户外潮流街区建设）、交通接驳提升（地铁口潮流导视、智能停车扩容），提升运营效率与顾客体验。

2025 年预留 2.0 亿元：用于国际潮流品牌引进（瞄准一线潮玩 IP、轻奢潮流品牌）、年度主题活动打造（如 “东北潮流文化节”）、跨区域营销推广（联动沈阳文旅、东北三省潮流机构），进一步扩大 “潮流文商旅融合标杆” 影响力。

数字化进展

会员规模超 120 万（年增 55%），私域流量交易规模超 8 亿元，通过数字化精准推送（如限量潮玩上新、主题活动预告），会员复购率提升 32%。

搭建 “线上潮悦平台”，实现潮流活动门票与商业消费券联动销售，线上带动线下销售额年增长 65%；推出智能导览小程序（含潮玩店铺导航、排队查询、活动预约），顾客满意度提升至 94%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 39.0%，高于沈阳区域商业综合体均值（15%），在东中街商圈及东北潮流商业项目中销售额、客流增速均位居首位。

定位优势：以 “青年潮流文化策源地” 为核心定位，融合 “潮流零售 + 二次元体验 + 夜经济”，形成差异化竞争力，是沈阳潮流消费、青年社交的首选地，获评 “2025 年度省级旅游休闲街区”“东北潮流商业标杆项目”。

核心挑战：东中街商圈新兴潮流项目增多，需持续强化首店集群与 IP 活动优势；Z 世代消费需求迭代快，需加快虚实融合体验落地速度，提升个性化服务能力（如定制化潮玩衍生产品、主题活动专属套餐），巩固潮流主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库