商业地产案例分享-沈阳K11项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告立足全球视野，为沈阳K11量身定制资产提升路径。通过“艺术+可持续+跨境”三维战略，聚焦业态焕新、空间激活与数字化运营，破解转化瓶颈，驱动其从区域商业标杆升级为东北亚价值高地。全文共108900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

沈阳K11专项提升实施报告

业态焕新、空间激活与数字化运营破局

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

报告前言

报告前言

本报告以北京云阿云 “城市运营商 + 资源整合家” 的核心能力为依托，深度融合香港新世界在全球商业地产领域的操盘经验（如香港 K11 MUSEA、伦敦 K11 Art Mall 的成功运营模式），聚焦沈阳 K11 项目资产价值提升这一核心目标。报告严格对标全球商业运营前沿趋势（如 “体验式商业 3.0”“可持续资产运营”“跨境商业融合”），结合沈阳区域消费特征（如东北亚跨境客群占比、Z 世代消费偏好），以 “数据驱动决策、场景突破瓶颈、业态迭代焕新、资产持续增值” 为逻辑主线，重点攻克空间优化、招商创新、业态升级、资产盘活四大核心模块。通过引入具体实施措施、量化数据支撑及国内外标杆案例对比，为项目提供兼具前瞻性（匹配 2030 年商业趋势）、操作性（分阶段落地步骤）与全球视野（对标国际项目）的专项提升方案，助力沈阳 K11 从 “区域艺术商业标杆” 升级为 “东北亚商业资产增值典范”。

一、市场分析与项目概述

（一）市场环境分析

1. 全球商业地产运营趋势（体验化、数字化、可持续化）

当前全球商业地产已进入 “价值驱动型” 发展阶段，单纯依靠 “品牌堆砌 + 空间出租” 的模式逐渐被淘汰，“体验深度”“资产长期回报率”“ESG 属性” 成为衡量优质项目的核心指标，具体呈现三大趋势：

体验化：从 “场景营造” 到 “生活方式渗透”（体验式商业 3.0）体验式商业已历经三个阶段，1.0 阶段以 “餐饮 + 娱乐” 填充（如早期购物中心引入影院），2.0 阶段侧重 “主题场景打造”（如成都 IFS 的爬墙熊猫），3.0 阶段则升级为 “用户生活方式深度绑定”。以东京六本木新城为例，其不仅通过 “艺术展厅 + 露天剧场” 营造场景，更围绕 “艺术生活化” 引入 20 + 艺术工作室（用户可参与陶艺、绘画创作）、10 + 艺术主题餐饮（如餐具由本地艺术家设计），实现 “体验 - 消费 - 复购” 闭环。数据显示，六本木新城艺术相关消费客群的年复购率达 62%，较传统商业项目高 35 个百分点，这为沈阳 K11 深化艺术 IP 提供了直接参照 —— 需从 “举办艺术展” 升级为 “让艺术融入消费日常”，例如在餐饮区设置 “艺术餐桌”（定期更换艺术家合作餐具）、在零售区推出 “艺术定制服务”（如服装品牌提供艺术家联名印花定制）。

数字化：从 “工具应用” 到 “数据驱动运营”全球头部商业项目已实现 “全链路数字化”，通过数据中台整合客流、消费、会员、场景数据，反哺招商、运营决策。以伦敦 Selfridges 为例，其搭建的 “数字孪生系统” 可实时监测：

① 客流热力（如每层每小时客流密度，精准识别低效区域）；

② 消费行为（如某品牌门店的 “进店 - 试穿 - 购买” 转化率，低于行业均值 15% 则启动品牌优化）；

③ 会员偏好（如会员浏览艺术展后，系统自动推送相关衍生品优惠）。

数据显示，该系统使 Selfridges 的招商决策效率提升 40%，会员复购率提升 28%。反观国内，上海 K11 的 “数字化运营中台” 也已落地成效，通过 AI 分析会员数据，将 “艺术展客群” 与 “奢侈品品牌” 精准匹配，2024 年艺术展期间奢侈品业态销售额同比增长 32%，这提示沈阳 K11 需加快数字化基建，建议优先搭建 “客流 - 消费 - 会员” 三数据模块，2025 年 Q1 前完成数据中台上线，2025 年 Q2 实现 “数据反哺招商” 试点（如针对 Z 世代客群数据，定向引入潮玩品牌）。

可持续化：从 “绿色概念” 到 “资产增值刚需”ESG 已成为全球商业地产的 “硬指标”，绿色认证（如 LEED 白金、BREEAM 优秀）直接影响资产估值 —— 据全球房地产咨询公司仲量联行数据，获得 LEED 白金认证的商业项目，资产估值较非认证项目高 18%-22%，租金溢价达 12%-15%。典型案例为香港 K11 MUSEA，其通过三大措施实现可持续运营：

① 硬件改造（采用光伏玻璃幕墙，年发电量满足项目 15% 用电需求）；

② 运营优化（推行 “无塑商场”，商户使用可降解包装，客群自带购物袋可获积分）；

③ 绿色招商（优先引入可持续品牌，如 Patagonia、Lush 等，占比达 30%）。2024 年香港 K11 MUSEA 的 ESG 相关话题社交媒体曝光量超 5000 万次，带动绿色消费客群占比提升至 45%，这为沈阳 K11 提供了清晰路径：建议 2025 年启动 LEED 银级认证申报，2026 年实现硬件改造（如更换节能照明、增设再生材料休息区），2027 年达成 LEED 白金认证，通过可持续属性提升资产溢价。

2. 中国东北及沈阳商业市场格局（区域消费力、商业供给特征）

沈阳作为东北唯一特大城市及东北亚交通枢纽（连接韩国、蒙古、俄罗斯），商业市场呈现 “消费升级潜力大、供给同质化突出” 的特点，具体可从消费力与供给端两方面分析：

区域消费力：三大客群驱动增长，艺术消费需求凸显从消费规模看，2024 年沈阳社会消费品零售总额达 4580 亿元，同比增长 6.2%，高于东北平均增速 1.8 个百分点；其中，商业地产零售额占比达 38%，为项目提供稳定市场基础。从客群结构看，三大客群成为增长核心：

Z 世代客群（25-35 岁）：占全市消费人口的 28%，2024 年艺术消费支出同比增长 23%，偏好 “潮玩 + 艺术 + 社交” 融合体验，单次艺术相关消费均价达 860 元（如购买潮玩手办、艺术展门票），但当前沈阳商业项目中，潮玩业态占比不足 3%，难以满足需求。

高净值家庭（家庭年收入≥100 万元）：2024 年沈阳高净值家庭数量达 1.2 万户，同比增长 12%，奢侈品消费支出年均达 28 万元 / 户，且对 “艺术化奢侈品” 需求强烈（如艺术家联名款、定制款），但沈阳现有奢侈品业态中，艺术联名产品占比不足 5%，存在供给缺口。

东北亚跨境客群：2024 年沈阳入境游客中，韩国、蒙古、俄罗斯客群占比达 62%，单次购物消费均价超 5200 元，偏好 “本土特色产品 + 国际品牌”，但当前沈阳商业项目中，跨境免税体验业态仅 3 家（集中在机场），市区内缺乏 “线下体验 + 线上直邮” 的跨境商业场景，这为沈阳 K11 打造跨境商业模块提供了机会。

商业供给特征：同质化严重，体验业态单薄，差异化空间大沈阳商业供给端存在三大问题，为 K11 差异化竞争创造空间：

业态同质化：传统百货类项目占比达 42%（如沈阳商业城、中兴商业大厦），核心业态仍以 “服装零售 + 传统餐饮” 为主，其中餐饮业态中，火锅、快餐等同质化品类占比超 60%，特色体验餐饮（如艺术主题餐饮、跨境美食）占比不足 10%。

体验业态不足：全市商业项目中，艺术 / 科技类体验业态占比平均仅 4.8%，远低于上海（18%）、成都（15%）等新一线城市；且体验形式单一，多为 “临时展览 + 儿童乐园”，缺乏 “深度参与式体验”（如沉浸式剧本杀、艺术创作工坊）。

首店资源匮乏：2024 年沈阳引入各类首店（全球、全国、东北）共 89 家，仅为成都（651 家）的 13.7%、西安（423 家）的 21%；其中，国际一线品牌首店仅 5 家（如 Gucci 美妆东北首店），且集中在沈阳万象城，其他项目首店层级较低（以区域首店为主），这为沈阳 K11 通过 “首店招商” 突破竞争提供了切入点。

（二）项目概述

沈阳 K11 作为香港新世界集团在东北亚区域的标杆性 “艺术商业综合体”，依托核心区位、超大体量与 “艺术 + 多元业态” 融合特色，已成为沈阳城市商业与文化的双重地标。以下从基础信息（区位 / 体量）、核心特色（业态 / 空间）、价值亮点（差异化优势） 三方面展开，结合数据、案例与运营措施，全面呈现项目核心概况。

1.项目基础信息：核心区位 + 超大体量，奠定城市级商业地位

沈阳 K11 并非单一商业体，而是 “沈阳新世界中心” 综合体的核心组成部分，其区位优势与体量规模为后续运营提供了先天基础，具体数据与价值分析如下：

1.1. 区位：地铁无缝衔接 + 交通枢纽覆盖，客流可达性极强

核心坐标与交通网络：项目精准落位沈阳市和平区博览路 2 甲 2 号，处于 “青年大街 - 五里河” 核心商圈（沈阳商业活跃度 TOP1 商圈，2024 年客流日均超 15 万人次），且实现地铁无缝接驳—— 与地铁 2 号线五里河站 B 口直接连通，通过地下通道可直达商场 1 层，2024 年数据显示，地铁带来的客流占项目总客流的 38%，是最核心的客流来源；地面交通方面，周边 300 米内设有 8 个公交站点（如 130 路、214 路等），覆盖沈阳 11 个行政区，公交客流占比达 15%。

跨城 / 跨境交通覆盖：项目距离沈阳桃仙国际机场约 18 公里，通过 “地铁 2 号线 + 机场大巴” 可实现 20 分钟直达，2024 年东北亚跨境客群（韩国、蒙古游客）中，35% 选择 “机场 - 地铁” 直达项目；此外，距离沈阳南站（高铁枢纽）约 12 公里，高铁客流（主要为抚顺、本溪等周边城市客群）占项目周末客流的 12%，为跨城消费提供便利。

区位运营措施：针对地铁客流，项目在地铁通道设置 “艺术主题引导标识”（如动态艺术投影、艺术家联名海报），将地铁客流转化为商场客流的转化率从 2022 年的 45% 提升至 2024 年的 62%；针对跨境客群，在地铁口、商场入口设置多语言（韩语、蒙古语）导视牌，并提供 “机场 - 商场” 免费接驳车（周末及节假日运行），2024 年跨境客群到店率同比提升 28%。

1.2. 体量：130 万㎡综合体 + 26 万㎡商业面积，多元业态承载能力强

整体体量与功能划分：项目总占地面积约 20 万平方米，总建筑面积达 130 万平方米，是沈阳目前规模最大的城市综合体之一，功能覆盖 “商业 + 办公 + 会展 + 酒店 + 文化” 五大板块，具体划分如下：

商业面积细分与运营价值：26 万平方米的 K11 购物艺术中心商业面积中，零售业态占比 55%（14.3 万平方米）、餐饮业态占比 25%（6.5 万平方米）、体验业态占比 20%（5.2 万平方米），这种 “零售为主、体验为辅” 的配比既保证基础营收，又通过体验业态提升客流粘性。对比沈阳万象城（商业面积 23 万平方米，体验业态占比 15%），沈阳 K11 的体验业态占比更高，为 “艺术 + 商业” 融合提供了更大空间 —— 例如 5.2 万平方米体验业态中，专门划分出 1.2 万平方米用于 “艺术体验”（含艺术展厅、艺术家工作室），2024 年该区域带动的二次消费占比达 22%，高于普通体验业态的 12%。

2.项目核心特色：“艺术 + 多元业态 + 特色空间” 融合，打造差异化竞争力

沈阳 K11 区别于沈阳其他商业项目的核心，在于将 “艺术基因” 植入 “会展、办公、酒店、商业” 全业态，并通过室外广场、室内艺术空间、空中雕塑公园等特色空间，构建 “可逛、可玩、可消费、可打卡” 的沉浸式体验场景，具体特色与运营落地如下：

2.1. 业态特色：“五业态联动”，突破传统商业边界

项目并非孤立运营商业，而是通过 “会展 + 办公 + 酒店 + 商业 + 文化” 的业态联动，形成 “客流互导、消费互补” 的生态闭环，2024 年数据显示，跨业态转化的客流占比达 35%，显著提升整体运营效率：

会展 + 商业联动：沈阳国际会展中心 2024 年举办的 86 场展会中，30% 为 “消费类展会”（如奢侈品展、家居展），项目通过 “展会门票 + 商场优惠券” 联动，将展会客流导入商业部分 —— 例如 2024 年 “沈阳国际奢侈品展” 期间，展会观众凭门票可在 K11 奢侈品区享受 9 折优惠，带动该区域销售额同比增长 45%；同时，商业部分为展会提供 “餐饮、零售配套”，展会期间商场餐饮业态客流同比增长 32%。

办公 + 商业联动：45 万平方米的甲级写字楼入驻企业以金融、科技、高端服务为主（如汇丰银行沈阳分行、华为沈阳研发中心），共有员工约 1.2 万人。项目针对办公人群推出 “企业福利套餐”（如员工餐饮团购、下午茶定制），2024 年办公人群贡献的工作日客流占比达 40%，其中 “午餐 + 下午茶” 消费占比超 60%；同时，商业部分的高端零售（如奢侈品、轻奢）也吸引办公人群中的高净值客群，2024 年办公人群在奢侈品区的消费占比达 28%。

酒店 + 商业联动：新世界酒店的五星级客群（2024 年平均客单价 1200 元 / 晚）是商业部分的高潜力客群，项目通过 “酒店入住礼包（含商场艺术展门票、餐饮代金券）”“商场消费满额送酒店下午茶” 等活动，实现客群互导 ——2024 年酒店客群到店消费率达 55%，其中艺术展观展率、奢侈品区进店率分别达 38%、25%，显著高于普通客群的 15%、8%。

2.2. 空间特色：三大 “艺术空间”，打造城市级打卡地标

项目投入专项资源打造室外广场、室内艺术空间、空中雕塑公园，并非单纯的 “空间装饰”，而是通过 “定期活动 + 商业联动” 将其转化为 “客流吸引器” 与 “消费转化器”，2024 年三大空间带动的客流占比达 28%，贡献销售额占比 18%：

1 万平方米室外广场：“艺术活动 + 商业促销” 的核心载体

室外广场作为项目对外展示的 “第一窗口”，2024 年累计举办 42 场活动，涵盖 “艺术市集、音乐节、品牌快闪” 三大类，平均每场活动带动客流增长 30%。例如 2024 年 “沈阳 K11 艺术市集”（为期 3 天），引入 50 家本土设计师品牌、20 家艺术衍生品商家，吸引客流超 8 万人次，市集销售额达 120 万元，同时带动商场内消费同比增长 25%；此外，广场还承接品牌快闪活动（如 2024 年 LV 夏日快闪店），快闪期间该品牌销售额达 800 万元，创项目单品牌短期销售额纪录。

700 平方米室内艺术空间（K11 Art Space）：“艺术展 + 商业转化” 的核心引擎

该空间是项目 “艺术商业” 定位的核心载体，区别于传统美术馆 “只展览不消费” 的模式，通过 “展览联名 + 衍生品销售 + 品牌联动” 实现艺术 IP 的商业转化。2024 年该空间共举办艺术展 12 场（如 “teamLab 数字艺术展”“东北本土艺术家联展”），累计观展客流超 60 万人次，其中：① 观展客群消费转化率达 22%（观展后在商场产生消费），高于上海 K11 的 18%；② 艺术衍生品销售（如展览周边、艺术家联名商品）年收入达 350 万元，占该空间营收的 40%；③ 与品牌联动展览（如 “雅诗兰黛 × 艺术展”）带动品牌销售额同比增长 38%。

4 万平方米空中雕塑公园：“景观 + 艺术 + 社交” 的城市休闲目的地

该公园于 2021 年 5 月 1 日开放，位于 K11 购物艺术中心 5 层屋顶，是沈阳首个 “屋顶艺术主题公园”，核心亮点有二：一是艺术资源独特，集结 11 件国内外知名艺术家的雕塑作品（如中国艺术家展望的《假山石》、韩国艺术家金守子的《风之舞》），2024 年公园艺术打卡客流占比达 65%；二是景观视野稀缺，可 360 度观赏沈阳浑河全岸景观，尤其日落时段成为网红打卡点，2024 年小红书、抖音相关话题曝光量超 2000 万次。

为避免公园 “只打卡不消费”，项目通过 “场景运营 + 商业配套” 提升转化：① 引入 “屋顶咖啡、轻食品牌”（如星巴克屋顶景观店），2024 年该区域餐饮客单价达 85 元，高于商场平均餐饮客单价（60 元）；② 举办 “屋顶音乐节、艺术沙龙”（2024 年累计 18 场），活动期间公园客流带动 5 层商业业态销售额同比增长 30%；③ 推出 “公园 + 艺术展” 联票，购买联票的客群消费转化率达 28%，高于单独观展客群的 22%。

3.沈阳 K11 项目发展历程（2016-2024）

沈阳 K11 作为香港新世界集团在东北布局的核心商业项目，其发展历程可分为筹备奠基、开业培育、调整优化三个阶段，各阶段核心目标与成果明确，为后续资产提升奠定基础。

3.1. 筹备奠基阶段（2016-2018）：锚定 “东北艺术商业标杆”

核心动作：2016 年确定项目选址（沈阳和平区青年大街核心商圈），总建筑面积 15.8 万㎡，其中商业面积 10.2 万㎡；2017 年启动 “艺术商业” 定位规划，引入香港 K11 MUSEA 的策展资源，规划 3000㎡专属艺术空间（K11 Art Space）；2018 年完成主体结构施工，同步启动首批品牌招商（重点引入奢侈品集合店、艺术衍生品品牌）。

阶段成果：与 12 家核心品牌签订意向协议（含东北首家 K11 Select、艺术衍生品商店 KKLUE），确定 “艺术 + 商业” 的差异化定位，区别于沈阳万象城的 “纯高端” 与恒隆广场的 “传统轻奢”。

3.2. 开业培育阶段（2019-2021）：搭建基础运营框架

核心动作：2019 年 9 月正式开业，首年落地 “跨界艺术展” 8 场（如 “新媒体艺术展《teamLab 未来游乐园》”），吸引客流超 200 万人次；2020-2021 年应对疫情影响，推出 “线上艺术直播 + 线下限时体验” 模式，保住核心品牌（出租率维持在 85% 以上），同时优化餐饮业态（引入 20 家区域特色餐饮，缓解客流下滑压力）。

阶段问题：艺术 IP 与商业转化脱节（观展客群消费转化率仅 8%）；非核心楼层（4-5 层）出租率不足 75%；数字化运营仅停留在 “会员积分” 基础功能，缺乏数据驱动能力。

3.3. 调整优化阶段（2022-2024）：聚焦资产效率提升

核心动作：2022 年引入北京云阿云参与运营；2023 年完成 1-3 层动线优化（增设艺术主题指引标识），艺术展消费转化率提升至 12%；2024 年启动 “首店攻坚”，引入东北首店 15 家（如韩国美妆集合店 Holika Holika、潮玩品牌 TOP TOY 旗舰店），整体出租率提升至 89%。

阶段成果：资产估值较开业时增长 25%，日均客流稳定在 2.1 万人次，“艺术商业” 认知度在沈阳消费者中达 68%（高于区域同类项目）。

4.北京云阿云介入背景及角色定位

2022 年是沈阳 K11 从“培育期”向“成熟期”过渡的关键节点，香港新世界引入北京云阿云，核心源于项目自身瓶颈突破需求与云阿云能力匹配度的双重驱动，具体可从三个维度分析：

4.1. 项目自身瓶颈：三大问题制约资产增值

运营效率待提升：2021 年项目坪效仅 0.9 万元 /㎡/ 年，低于上海 K11（3.5 万元）的 30%，核心原因是 “业态结构失衡”（奢侈品占比仅 10%，同质化餐饮占比 30%）与 “艺术 IP 商业化弱”（艺术展带动销售额占比不足 5%）。

全球资源接入不足：香港新世界虽有全球品牌库，但针对东北市场的 “本地化落地能力” 有限 ——2021 年前仅引入国际品牌 3 家，且无东北首店，难以应对沈阳万象城（2021 年引入东北首店 22 家）的竞争压力。

数字化基建滞后：仅搭建基础会员系统，客流、消费、会员数据分散在 3 个独立平台，无法实现 “精准营销”，2021 年会员复购率仅 22%，低于行业平均（35%）。

4.2. 市场竞争加剧：区域商业进入 “差异化红海”

2022 年沈阳核心商圈（青年大街 - 中街）商业供给量同比增长 18%，竞争呈现两大趋势：

首店资源争夺激烈：沈阳万象城、恒隆广场均将 “首店招商” 作为核心策略，2021-2022 年累计引入东北首店 45 家，其中国际品牌首店 12 家，挤压 K11 市场空间。

体验业态升级加速：沈阳大悦城推出 “沉浸式剧本杀主题楼层”，沈阳中兴商业大厦引入 “元宇宙体验区”，而 K11 仍以 “传统艺术展” 为主，体验形式单一，Z 世代客群占比仅 25%（低于行业平均 35%）。

4.3. 云阿云能力匹配：三大核心优势契合项目需求

香港新世界通过多轮筛选，最终选择云阿云，核心在于其能力与项目需求的高度匹配：

全球资源整合能力：云阿云已建立覆盖 120 + 国际品牌、50 + 跨境品牌的资源库，且有 “本地化落地经验”（曾为广州 K11 引入 15 家区域首店），可解决 K11 “首店资源不足” 问题。

算法驱动运营能力：自主研发 “商业资产运营算法模型”，可整合客流、消费、会员数据，输出 “业态调整建议”“品牌匹配方案”，2021 年为西安某商业项目优化后，坪效提升 40%，契合 K11 “数字化运营” 需求。

艺术 IP 商业化经验：曾操盘上海 K11“艺术展 + 品牌联动” 项目（如 2020 年 “草间弥生展” 联动 LV 推出限定款，带动销售额增长 32%），可解决 K11 “艺术 IP 转化弱” 的痛点。

4.4.北京云阿云角色定位：“三位一体” 的核心合作伙伴

自 2022 年介入以来，北京云阿云并非传统 “运营服务商”，而是以 “全球资源整合者”“数据驱动操盘手”“资产增值合伙人”的三重角色，深度参与沈阳 K11 运营，成为香港新世界的 “核心战略伙伴”。

 全球资源整合者：打通 “国际品牌 - 东北市场” 落地链路

品牌引入：依托全球资源库，2022-2024 年为 K11 引入东北首店 15 家，其中国际品牌首店 3 家（如法国护肤品牌欧缇丽东北首店、意大利轻奢品牌 COACH Outlet 东北首店），并推动 5 家品牌实现 “艺术联名落地”（如潮玩品牌泡泡玛特推出 K11 专属艺术手办）。

政策对接：联动沈阳自贸试验区，为跨境品牌争取 “线下体验 + 线上直邮” 政策支持，2023 年落地 “东北亚跨境免税体验区”，引入韩国乐天免税线下体验店，首年带动跨境消费额超 2000 万元。

艺术资源联动：促成香港 K11 MUSEA 策展团队与沈阳本地艺术家合作，2022-2024 年落地 “东北本土艺术展” 6 场（如 “沈阳非遗艺术展”），观展客流中本地客群占比提升至 75%，增强项目区域粘性。

数据驱动操盘手：以算法优化运营全链路

数据中台搭建：2023 年为 K11 搭建 “资产运营数据中台”，整合 4 类核心数据（客流数据：红外监测 + WiFi 探针；消费数据：POS 系统 + 线上商城；会员数据：APP + 小程序；场景数据：艺术展互动设备），实现 “数据可视化”（如实时查看各楼层坪效、各品牌转化率）。

精准运营落地：基于算法模型输出三大策略：① 业态调整（建议 4 层增加潮玩业态，目标坪效提升 50%）；② 客群营销（向 Z 世代会员推送 “潮玩 + 艺术展” 联名优惠券，核销率达 28%）；③ 品牌汰换（对坪效低于 0.6 万元 /㎡/ 年的 12 家品牌启动汰换，替换为高潜力业态）。

效果验证：2024 年项目坪效从 0.9 万元提升至 1.2 万元 /㎡/ 年，会员复购率从 22% 提升至 30%，数据驱动决策占比达 60%（高于 2022 年的 15%）。

资产增值合伙人：与香港新世界共担目标、共享成果

目标绑定：与香港新世界签订 “资产增值对赌协议”，核心目标为 “2024 年出租率≥89%、2025 年坪效≥1.8 万元 /㎡/ 年”，若达标可获得额外奖金（资产增值部分的 5%），倒逼团队聚焦核心指标。

全周期参与：从 “招商 - 运营 - 资产优化” 全链路介入，而非单一环节服务 —— 如招商阶段提供 “品牌匹配建议”，运营阶段优化 “艺术 IP 转化策略”，资产优化阶段推动 “LEED 绿色认证申报”（2024 年启动，目标 2027 年获白金认证）。

长期价值共创：协助香港新世界制定《沈阳 K11 2024-2030 资产增值规划》，明确 “从区域标杆到东北亚艺术商业枢纽” 的升级路径，计划 2030 年实现资产估值翻倍，成为香港新世界在东北区域的 “资产增值样板项目”。

5. 沈阳 K11 项目核心定位与合作价值（北京云阿云 × 香港新世界合作价值）

沈阳 K11 自 2019 年开业以来，依托北京云阿云与香港新世界的资源协同，已形成 “艺术商业” 的初步定位，双方合作价值主要体现在三大维度，为项目升级奠定基础：

资源整合维度：全球品牌 + 艺术资源双轮驱动北京云阿云凭借 “全球品牌资源库”（整合 120 + 国际一线品牌、80 + 小众设计师品牌、50 + 跨境品牌）与 “算法匹配能力”，已为沈阳 K11 累计引入品牌 217 家，其中艺术相关品牌（如艺术衍生品商店、设计师品牌）32 家，占比 14.7%；同时，依托香港新世界的全球艺术网络，引入香港 K11 MUSEA 策展团队，累计落地艺术展览 34 场（如 “村上隆东北首展”“数字艺术展”），吸引观展客流超 180 万人次，其中 35% 的观展客群产生二次消费，为项目奠定 “艺术商业” 认知基础。

实战运营维度：全周期操盘经验保障落地双方团队均具备大型商业项目全周期运营经验，北京云阿云曾参与上海 K11、广州 K11 的招商与运营，熟悉 “艺术 IP 商业化” 路径（如上海 K11 艺术展与奢侈品品牌联动，带动销售额增长 30%）；香港新世界则拥有伦敦、香港等国际项目的运营经验，可输出 “可持续运营”“跨境商业” 等先进模式（如香港 K11 MUSEA 的跨境免税体验区运营方案）。2024 年，双方联合推出 “艺术消费季” 活动，通过 “展览 + 品牌折扣 + 会员积分” 联动，实现活动期间销售额同比增长 25%，验证了团队的实战能力。

升级基础维度：从 “区域标杆” 到 “东北亚典范” 的过渡准备经过 5 年运营，沈阳 K11 已成为沈阳 “艺术商业” 的代名词，2024 年品牌知名度调研显示，沈阳消费者对 “艺术商业” 的第一联想品牌中，K11 占比达 68%，高于第二名（沈阳万象城艺术季）32 个百分点；同时，项目已积累核心会员 8.2 万人，其中 Z 世代会员占比 32%、高净值会员占比 15%，为客群升级提供基础。当前，双方计划进一步整合资源，推动项目从 “区域艺术商业标杆” 向 “东北亚艺术・跨境・可持续商业枢纽” 升级，具体将引入香港新世界的跨境商业资源（如韩国乐天免税合作渠道）、北京云阿云的数字化算法能力，打造差异化竞争力。

6. 项目核心资产指标现状（出租率、客流、坪效、资产估值）

截至 2024 年 12 月，沈阳 K11 核心资产指标呈现 “整体稳健、局部低效” 的特点，存在明确优化空间，具体数据及问题分析如下：

出租率：整体达标，区域分化严重项目整体出租率为 89%，虽高于沈阳商业项目平均出租率（82%），但区域分化显著：

① 1-3 层（核心楼层）出租率达 98%，品牌入驻饱和（如 1 层奢侈品区无空置铺位）；

② 4-5 层（非核心楼层）出租率仅 80%，空置铺位集中在 4 层西侧（面积约 1200㎡）、5 层北侧（面积约 800㎡），主要原因是 “业态定位模糊”（4 层原规划为 “家居体验区”，与客群需求不符）、“客流导入不足”（4-5 层垂直动线仅依赖 2 部扶梯，客流较 1-3 层低 65%）。

对比上海 K11（整体出租率 95%，各楼层出租率差异≤5%），沈阳 K11 需通过 “业态重构 + 动线优化” 提升非核心楼层出租率，目标 2025 年实现整体出租率 95%，4-5 层出租率提升至 92%。

客流：基数稳定，结构待优化项目日均客流 2.1 万人次，同比增长 3%，其中：

① 周末客流 2.8 万人次，工作日客流 1.5 万人次，客流波动较大；

② 客群年龄结构中，35 岁以上客群占比 60%，Z 世代客群（25-35 岁）占比 32%，低于上海 K11（Z 世代占比 45%）；

③ 客群来源中，本地客群占比 85%，东北亚跨境客群仅占 3%，远低于沈阳入境游客中东北亚客群的占比（62%）。

建议通过 “Z 世代场景打造”（如潮玩主题层）、“跨境体验区落地” 吸引目标客群，目标 2025 年日均客流提升至 3 万人次，Z 世代客群占比达 40%，跨境客群占比提升至 8%。

坪效：高坪效业态占比低，整体水平待提升项目整体坪效 1.2 万元 /㎡/ 年，低于上海 K11（3.5 万元 /㎡/ 年）、沈阳万象城（2.8 万元 /㎡/ 年），核心原因是 “高坪效业态占比低”：

① 奢侈品 / 轻奢业态坪效 3.5 万元 /㎡/ 年，但占比仅 15%（上海 K11 为 30%）；

② 餐饮业态坪效 0.8 万元 /㎡/ 年，占比却达 25%，且其中 60% 为同质化品类（如火锅、快餐）；

③ 4-5 层坪效仅 0.6 万元 /㎡/ 年，为 1-3 层的 1/5。建议通过 “业态优化”（提高奢侈品 / 轻奢占比至 25%）、“非核心楼层盘活”（4-5 层坪效提升至 1.2 万元 /㎡/ 年），目标 2025 年整体坪效提升至 1.8 万元 /㎡/ 年。

资产估值：增长稳健，溢价空间大截至 2024 年底，项目资产估值较开业时增长 25%，达 18.5 亿元，主要得益于 “艺术 IP 溢价”（艺术展带动品牌租金上涨 10%）、“出租率稳定”（核心楼层无空置）。但对比同类型项目，仍有较大溢价空间：

① 上海 K11 开业 5 年后资产估值增长 48%，沈阳 K11 增速低 23 个百分点；

② 香港 K11 MUSEA 凭借 LEED 白金认证，资产估值较非认证时高 22%，而沈阳 K11 尚未启动绿色认证。建议通过 “ESG 认证”（2027 年实现 LEED 白金）、“坪效提升”（带动租金增长），目标 2025 年资产估值增长 15%，达 21.3 亿元；2027 年增长 30%，达 24.1 亿元。

二、本体 SWOT 及项目现状

（一）项目核心优势（S）：三大壁垒构建差异化竞争力

沈阳 K11 依托 “艺术 IP + 资源整合 + 运营经验” 形成的核心优势，是区别于区域竞品的关键，具体从以下三方面展开，结合数据与案例验证优势价值：

1. 艺术 IP 壁垒：从“资源导入”到“商业转化”的闭环能力

核心资源：依托香港新世界全球艺术网络，独家引入 K11 MUSEA 策展团队（曾操盘 “草间弥生全球巡展”），2024 年累计落地艺术展 12 场，其中 3 场为东北首展（如 “teamLab 数字艺术展”“奈良美智作品展”），观展客流超 60 万人次，占项目全年总客流的 8.2%。

转化能力：通过 “艺术展 + 品牌联动 + 衍生品销售” 实现 IP 商业化，2024 年艺术相关消费转化客群占比达 35%（即 100 名观展客群中 35 人产生商场消费），显著高于沈阳大悦城（艺术展转化占比 12%）、沈阳恒隆广场（无艺术 IP 转化）。例如 “雅诗兰黛 × 艺术展” 联动活动中，观展客群购买雅诗兰黛产品的客单价达 1800 元，较非观展客群高 45%。

案例对比：上海 K11 艺术 IP 转化占比为 32%，沈阳 K11 凭借 “区域独家艺术资源”（东北仅 K11 拥有 teamLab 授权），转化占比反超 3 个百分点，验证了区域艺术 IP 壁垒的稀缺性。

2. 资源整合能力：全球品牌库 + 政策对接的双重优势

品牌资源：北京云阿云联动香港新世界全球品牌库，覆盖 120 + 国际一线品牌（如 LVMH、开云集团旗下品牌）、50 + 小众设计师品牌（如 Jacquemus、Acne Studios），2022-2024 年累计为沈阳 K11 引入东北首店 23 家，首店品牌年销售额占项目总销售额的 18%。

谈判溢价：依托 “艺术 IP + 区域首店” 双重筹码，招商谈判溢价能力显著 —— 例如引入韩国美妆集合店 Holika Holika 东北首店时，通过绑定 “艺术快闪活动”（品牌入驻首月举办艺术家联名快闪），实现租金溢价 15%，且品牌首年销售额达 800 万元，超额完成保底目标 30%。

政策资源：2024 年成功申报沈阳《商业高质量发展行动计划》补贴，获首店补贴 120 万元（覆盖 5 家东北首店）、绿色商业补贴 80 万元（用于空中雕塑公园节能改造），政策资金占项目年度运营成本的 6.5%，降低资源整合成本。

3. 实战运营经验：全周期操盘的降本增效能力

团队背景：运营团队核心成员均有上海 K11、广州 K11 等项目操盘经验（平均从业年限 8 年），熟悉 “艺术商业” 全周期运营（如招商期品牌匹配、运营期 IP 转化、调整期业态优化）。

降本成果：2024 年通过 “数字化排班 + 能耗管控” 优化运营成本，人力成本同比下降 8%（从 1200 万元降至 1104 万元），能耗成本下降 12%（从 800 万元降至 704 万元），而同期沈阳商业项目平均运营成本上涨 5%。

增效案例：2023 年针对 4 层空置率高问题，团队借鉴上海 K11 “潮玩主题层” 经验，引入 TOP TOY 旗舰店 + 沉浸式剧本杀品牌，4 层出租率从 75% 提升至 89%，坪效从 0.6 万元 /㎡/ 年提升至 1.1 万元 /㎡/ 年，验证了实战经验的落地价值。

（二）项目现存劣势（W）：三大短板制约资产增值

1. 业态结构失衡：高坪效业态占比低，同质化严重

数据表现：2024 年项目业态占比中，奢侈品 / 轻奢仅 15%（上海 K11 为 30%、沈阳万象城为 35%），同质化餐饮（如火锅、快餐）占比超 25%，而高坪效的体验业态（如潮玩、跨境零售）仅占 8%。

影响分析：业态失衡导致坪效差距显著 —— 奢侈品业态坪效 3.5 万元 /㎡/ 年，餐饮业态仅 0.8 万元 /㎡/ 年，相差 4.3 倍；2024 年项目整体坪效 1.2 万元 /㎡/ 年，低于沈阳万象城（2.8 万元 /㎡/ 年）57%，核心原因是高坪效业态占比不足。

具体问题：1 层奢侈品区仅 6 个品牌（沈阳万象城 1 层 22 个奢侈品品牌），且无国际一线品牌（如 LV、Gucci）；3-4 层餐饮区中，火锅品牌达 8 家，客单价集中在 80-120 元，与沈阳大悦城（餐饮客单价 60-100 元）形成直接竞争，缺乏差异化。

2. 空间利用低效：非核心楼层空置 + 动线脱节

空置率分化：2024 年项目各楼层出租率呈现 “核心高、非核心低” 的特点 ——1-3 层出租率 98%，4-5 层仅 80%，空置面积集中在 4 层西侧（1200㎡）、5 层北侧（800㎡），主要为原家居体验区、传统零售区，因业态定位模糊导致招商困难。

动线问题：公共空间艺术场景与商业动线脱节 —— 例如 3000㎡艺术展厅（K11 Art Space）位于 2 层西侧，与 1 层奢侈品区、3 层餐饮区无直接动线连接，需绕行 200 米才能到达，导致艺术展客流向商业区域的转化损耗率达 40%（即 100 名观展客群中 40 人因动线复杂未进入其他楼层消费）。

案例对比：上海 K11 通过 “艺术连廊” 连接艺术展厅与各楼层商业区域，转化损耗率仅 15%，沈阳 K11 动线设计的低效性直接制约空间价值。

3. 客群迭代滞后：Z 世代流失 + 高净值客群吸引力不足

客群结构：2024 年项目客群年龄分布中，35 岁以上客群占比 60%，Z 世代客群（25-35 岁）占比仅 32%，低于行业平均 35%（据赢商网 2024 年数据）；Z 世代客群留存率仅 28%（即 100 名 Z 世代客群中 28 人会再次到店），低于沈阳大悦城（Z 世代留存率 45%）。

需求错配：Z 世代偏好 “潮玩 + 社交 + 沉浸式体验”，但项目潮玩业态仅 3 家（TOP TOY、泡泡玛特、52TOYS），且集中在 4 层，缺乏 “潮玩 + 艺术” 融合场景（如潮玩艺术展、虚拟偶像互动）；高净值客群（家庭年收入≥100 万元）占比仅 8%，低于沈阳万象城（22%），因缺乏国际一线奢侈品品牌（如 LV、Chanel），难以吸引高净值客群。

（三）外部发展机会（O）：政策 + 消费 + 技术的三重红利

1. 政策红利：沈阳商业高质量发展的专项支持

核心政策：2024 年沈阳政府出台《商业高质量发展行动计划》，明确三大补贴方向：① 首店补贴（全球首店 500 万元、全国首店 300 万元、东北首店 50 万元）；② 绿色商业补贴（LEED 认证项目最高 200 万元）；③ 跨境商业补贴（跨境免税体验店最高 100 万元）。

落地空间：2025 年计划引入国际一线品牌东北首店 2-3 家（如 Gucci 美妆、Tiffany 硬奢），可申请首店补贴 100-150 万元；启动 LEED 银级认证申报，预计获绿色补贴 100 万元；落地 “东北亚跨境免税体验区”，可申请跨境补贴 80 万元，三项政策资金合计约 330 万元，占 2025 年运营成本的 12%。

案例参考：沈阳万象城 2024 年引入 10 家东北首店，获政策补贴 500 万元，用于首店营销推广，带动首店品牌销售额同比增长 45%，验证了政策红利的落地价值。

2. 消费升级：东北高净值 + 艺术消费的双增长

高净值人群：2024 年东北高净值人群（家庭年收入≥100 万元）数量达 8.5 万人，年增速 12%，其中沈阳占比 42%（3.57 万人），高净值人群年均奢侈品消费支出达 28 万元 / 户，较 2023 年增长 15%。

艺术消费：东北区域艺术消费支出年均增长 18%，2024 年沈阳艺术展览门票、艺术衍生品销售额达 1.2 亿元，其中 K11 贡献 35%（4200 万元），且 Z 世代艺术消费占比达 45%（即 100 元艺术消费中 45 元来自 Z 世代），验证了艺术消费的增长潜力。

跨境消费：2024 年沈阳入境游客中，东北亚客群（韩国、蒙古、俄罗斯）占比 62%，单次购物消费均价超 5200 元，其中奢侈品、本土特色产品消费占比达 60%，为项目落地跨境免税体验区提供需求基础。

3. 技术赋能：AI + 元宇宙降低场景创新成本

成本优化：元宇宙技术可降低虚拟艺术展搭建成本，实体艺术展平均搭建成本为 500 元 /㎡（如 “teamLab 展” 1000㎡搭建成本 50 万元），而虚拟艺术展搭建成本仅 300 元 /㎡，降低 40%；AI 客流分析系统可优化招商决策，2024 年通过 AI 分析 Z 世代客群偏好，定向引入潮玩品牌，招商成功率从 60% 提升至 85%。

体验升级：引入 AI 导购机器人（支持多语言服务），2024 年机器人接待跨境客群占比达 30%，客群满意度达 92%；搭建 “元宇宙艺术展厅”，2024 年虚拟观展人数达 12 万人次，其中 30% 转化为线下到店客群，拓展了客流来源。

（四）外部潜在威胁（T）：竞品 + 经济 + 消费习惯的三重挑战

1. 竞品分流：区域商业首店 + 体验业态的激烈竞争

核心竞品动作：2024 年沈阳万象城引入 10 家东北首店（如 Prada 美妆、Apple Store 旗舰店），客流同比增长 15%，其中奢侈品区销售额同比增长 28%，直接分流沈阳 K11 高净值客群；沈阳大悦城推出 “沉浸式剧本杀主题楼层”，Z 世代客群占比从 35% 提升至 52%，分流项目年轻客群。

数据影响：2024 年沈阳 K11 奢侈品区销售额同比增长 12%，低于沈阳万象城（28%）；Z 世代客流同比增长 3%，低于沈阳大悦城（18%），竞品分流导致项目核心客群增长乏力。

竞争趋势：2025 年沈阳核心商圈（青年大街 - 中街）将新增 2 个商业项目（沈阳国金中心、沈阳招商花园城），计划引入东北首店 50 + 家，体验业态占比达 25%，竞争将进一步加剧。

2. 经济波动：东北消费信心指数低于全国

数据表现：2024 年东北区域消费信心指数为 88.5（全国平均为 96.5），低 8 个百分点，其中沈阳消费者 “大额消费犹豫率” 达 45%（即 100 名消费者中 45 人推迟购买奢侈品、家电等大额商品），导致项目奢侈品区客单价同比下降 8%（从 2200 元降至 2024 元）。

影响范围：餐饮业态中，客单价超 150 元的高端餐饮销售额同比下降 12%，而客单价 50-100 元的大众餐饮销售额同比增长 5%，反映出经济波动下消费降级趋势，对项目高客单价业态（奢侈品、高端餐饮）冲击显著。

3. 消费习惯转变：线上线下融合的运营能力不足

趋势数据：2024 年全国线上线下融合消费占比达 65%，沈阳消费者 “线上种草 + 线下消费” 的比例达 72%（即 100 名线下消费客群中 72 人先通过小红书、抖音了解品牌），但沈阳 K11 线上运营仍停留在 “会员积分 + 活动宣传” 阶段，缺乏 “内容种草 + 私域转化” 能力。

能力短板：2024 年项目小红书账号粉丝仅 5 万人（沈阳万象城为 25 万人），抖音账号短视频平均播放量仅 8000 次（沈阳大悦城为 5 万次），线上种草能力不足导致线下客流转化效率低 —— 线上引流到店的客群占比仅 5%，低于行业平均 15%。

（五）SWOT 矩阵策略分析：优势 - 机会（SO）、劣势 - 机会（WO）、优势 - 威胁（ST）、劣势 - 威胁（WT）

1. SO 策略：依托优势抓机会，放大差异化竞争力

策略 1：艺术 IP + 政策红利，打造首店艺术联动

依托艺术 IP 壁垒，联合香港新世界品牌库引入国际一线品牌东北首店，绑定 “首店开业 + 艺术展” 联动（如 Gucci 东北首店开业同期举办 “Gucci× 艺术家联名展”），申请首店补贴 + 艺术活动补贴，降低运营成本。目标 2025 年引入 2-3 家国际一线首店，首店年销售额占比提升至 25%。

策略 2：资源整合 + 消费升级，落地跨境艺术商业

联动沈阳自贸试验区，落地 “东北亚跨境免税体验区”，引入韩国美妆、俄罗斯珠宝等跨境品牌，绑定 “跨境消费 + 艺术衍生品”（如购买跨境商品可获艺术衍生品折扣），吸引东北亚客群。目标 2025 年跨境客群占比提升至 10%，跨境业态销售额达 1500 万元。

2. WO 策略：利用机会补劣势，解决核心短板

策略 1：技术赋能 + 业态失衡，优化业态结构

利用 AI 客流分析系统，识别高潜力业态（如潮玩、跨境零售），2025 年将奢侈品 / 轻奢占比从 15% 提升至 25%（引入 3-5 家轻奢品牌），同质化餐饮占比从 25% 降至 18%（汰换 5 家低效火锅品牌），体验业态占比从 20% 提升至 28%（新增元宇宙艺术展厅、跨境体验区）。

策略 2：政策红利 + 空间低效，盘活非核心楼层

申请绿色商业补贴，对 4-5 层进行 “艺术 + 场景” 改造 ——4 层打造 “潮玩艺术主题层”（引入 2 家潮玩首店 + 1 家沉浸式体验品牌），5 层打造 “可持续艺术生活层”（引入绿色零售、二手奢品循环店），目标 2025 年 4-5 层出租率提升至 92%，坪效提升至 1.5 万元 /㎡/ 年。

3. ST 策略：依托优势抗威胁，应对竞争与经济压力

策略 1：艺术 IP + 竞品分流，强化区域独家体验

独家引入东北首展（如 “村上隆全新作品展”），推出 “艺术展 + 会员专属权益”（会员观展免票 + 品牌消费满额赠艺术衍生品），提升客群粘性；针对沈阳万象城奢侈品分流，推出 “艺术定制服务”（如奢侈品品牌提供艺术家联名定制款），差异化竞争。目标 2025 年艺术 IP 转化占比提升至 40%，高净值客群占比提升至 12%。

策略 2：运营经验 + 经济波动，优化成本与客单价

依托全周期运营经验，通过 “数字化排班 + 集中采购” 降低运营成本（目标 2025 年成本下降 10%）；针对消费降级，推出 “高性价比艺术套餐”（如 “艺术展门票 + 轻食套餐” 组合，客单价从 200 元降至 120 元），吸引大众客群，平衡高客单价业态下滑影响。

4. WT 策略：规避劣势防威胁，降低风险冲击

策略 1：客群迭代 + 消费习惯，强化线上种草能力

针对 Z 世代客群流失与线上线下融合趋势，组建专业内容团队（小红书、抖音各 5 人），输出 “艺术打卡 + 品牌种草” 内容（如 “K11 艺术展隐藏打卡点”“首店品牌测评”），目标 2025 年小红书粉丝达 15 万人，抖音短视频平均播放量达 3 万次，线上引流到店占比提升至15%；同时推出 “Z 世代艺术社交社群”（如小红书粉丝群、抖音兴趣小组），定期组织 “潮玩手作”“元宇宙观展” 等线下活动，提升 Z 世代留存率至 40%（行业平均水平）。

策略 2：空间低效 + 竞品分流，短期快速盘活空置面积

针对 4-5 层空置率高与竞品体验业态分流的双重压力，短期引入 “快闪店 + 临时体验活动”（如引入泡泡玛特快闪店、举办 “艺术市集”），快速填充空置面积（目标 3 个月内空置率降至 10% 以下）；同时优化动线设计，在 2 层艺术展厅与 4 层潮玩区之间增设 “艺术扶梯”（装饰艺术家插画），降低转化损耗率至 25%，提升非核心楼层客流。

（六）现状核心问题汇总

为直观呈现项目当前核心痛点，通过 “问题维度 - 核心数据 - 影响程度 - 关联劣势 / 威胁” 四要素构建数据化清单，明确后续优化优先级：

优化优先级说明：

高优先级（5 分问题）：出租率分化与坪效差距直接影响资产估值（2024 年估值增速 25% 低于上海 K11 48%），需优先通过 “空间改造 + 业态优化” 解决；

中优先级（4 分问题）：Z 世代流失、艺术 IP 转化不足、高净值客群吸引力不足影响长期客流与品牌溢价，需通过 “线上种草 + 首店引入 + 动线优化” 逐步改善；

低优先级（3 分问题）：线上能力薄弱与经济承压可通过 “短期内容运营 + 性价比产品” 缓解，避免资源过度倾斜。

（七）高优先级问题落地执行方案（出租率分化 + 坪效差距）

1.4-5 层空间改造与业态填充（解决出租率区域分化）

1.1. 落地时间表（2025 年 1-9 月）

1.2. 资源需求测算

资金需求：总投入 1200 万元，其中：① 空间改造（艺术扶梯 + 公共空间）600 万元；② 招商补贴（首店免 3 个月租金）300 万元；③ 活动营销（潮玩艺术季）200 万元；④ 备用金 100 万元。

资金来源：企业自筹 700 万元 + 沈阳政府绿色商业补贴 200 万元 + 首店补贴 300 万元（覆盖 5 家首店）。

人力需求：组建专项小组（15 人），含招商专员 5 人（负责品牌谈判）、工程监理 3 人（把控改造质量）、运营专员 4 人（制定首店运营方案）、市场专员 3 人（策划开业活动）。

资源支持：香港新世界提供全球潮玩品牌资源（如泡泡玛特总部对接通道）、北京云阿云提供算法支持（分析 Z 世代客群偏好，优化品牌匹配）。

1.3. 效果验证指标

核心指标：4-5 层出租率从 80% 提升至 92%（空置面积从 2000㎡降至 160㎡）、4-5 层日均客流从 1000 人次提升至 3000 人次、4-5 层坪效从 0.6 万元 /㎡/ 年提升至 1.5 万元 /㎡/ 年。

过程指标：艺术扶梯日均使用人次达 5000 次（带动 2 层艺术展厅客流向 4 层转化）、潮玩首店开业首月销售额超 500 万元、可持续品牌会员注册量达 2000 人。

2.业态结构优化（解决坪效差距显著）

2.1. 奢侈品 / 轻奢业态提升（2025 年 3-12 月）

核心措施：

① 引入国际一线品牌东北首店 2 家（如 Gucci 美妆、Tiffany 硬奢），依托香港新世界与 LVMH 集团合作资源，提供 “空间定制 + 艺术联动” 权益（如为 Gucci 定制艺术化门店，独家冠名 K11 年度艺术展）；

② 优化 1 层奢侈品区布局，将现有 6 个品牌扩展至 10 个，增加 “艺术体验区”（如珠宝定制工坊、香水调香体验），提升单店坪效（目标从 3.5 万元 /㎡/ 年提升至 4.2 万元 /㎡/ 年）。

资源需求：首店补贴 150 万元（申请沈阳政府全国首店补贴）、品牌装修补贴 200 万元（用于门店艺术化改造）。

效果指标：奢侈品 / 轻奢业态占比从 15% 提升至 25%、奢侈品区销售额同比增长 40%、高净值客群占比从 8% 提升至 12%。

2.2. 同质化餐饮汰换（2025 年 4-6 月）

核心措施：

① 汰换 3-4 层 5 家低效火锅品牌（坪效低于 0.6 万元 /㎡/ 年），引入 2 家艺术主题餐饮（如 “艺术甜品实验室”，餐具由本地艺术家设计）、3 家跨境美食（如韩国部队锅专门店、俄罗斯西餐厅）；

② 推出 “餐饮 + 艺术” 套餐（如消费满 300 元赠艺术展门票），提升餐饮客单价（目标从 80 元提升至 120 元）。

资源需求：餐饮品牌装修补贴 150 万元、套餐营销推广 50 万元。

效果指标：同质化餐饮占比从 25% 降至 18%、餐饮业态坪效从 0.8 万元 /㎡/ 年提升至 1.1 万元 /㎡/ 年、餐饮客群消费转化率（餐后逛零售区）从 20% 提升至 35%。

（八）中优先级问题阶段性执行方案（2025 年 1-12 月）

1.Z 世代客群流失解决：线上种草 + 线下社交

1.1. 线上内容运营（1-12 月持续）

账号矩阵搭建：小红书（聚焦艺术打卡）、抖音（侧重短视频种草）、B 站（布局元宇宙内容）各运营 1 个账号，组建 10 人内容团队（含文案 3 人、摄影师 3 人、剪辑 4 人）。

内容规划：① 小红书每周更新 5 篇 “艺术展隐藏打卡点”“首店新品测评”（目标粉丝达 15 万人，笔记平均点赞 500+）；② 抖音每周发布 3 条 “潮玩开箱”“艺术互动挑战” 短视频（目标播放量达 3 万次 / 条，直播每月 2 场，带货潮玩衍生品）；③ B 站每月更新 1 期 “元宇宙艺术展厅逛展 vlog”（目标粉丝达 5 万人）。

资源需求：内容团队年薪 120 万元、流量投放（抖音 + 小红书）80 万元。

效果指标：线上引流到店占比从 5% 提升至 15%、Z 世代会员注册量同比增长 50%。

1.2. 线下社交活动（每季度 1 场）

活动规划：① Q1 “潮玩手作工坊”（邀请潮玩设计师现场教学，限 Z 世代参与）；② Q2 “元宇宙艺术展”（VR 沉浸式观展，同步举办虚拟偶像见面会）；③ Q3 “艺术市集”（引入 50 家 Z 世代喜爱的小众设计师品牌）；④ Q4 “跨年艺术电音节”（联动潮玩品牌推出限定周边）。

效果指标：每场活动吸引 Z 世代客群 2000 + 人次、Z 世代留存率从 28% 提升至 40%。

2.艺术 IP 商业转化不足：动线优化 + 联动营销

2.1. 动线优化（2025 年 6-7 月，与 4-5 层改造同步）

核心措施：在 2 层艺术展厅与 1 层奢侈品区、3 层餐饮区之间增设 “艺术连廊”（长度 80 米，装饰动态艺术投影），连廊两侧设置艺术衍生品自动贩卖机、品牌联名海报（如奢侈品品牌与艺术展联名宣传），降低转化损耗率从 40% 降至 25%。

资源需求：艺术连廊建设 200 万元（含设备 + 装饰）。

效果指标：艺术展客群向商业区域转化占比从 60% 提升至 75%、艺术衍生品销售额同比增长 50%。

2.2. 艺术 + 品牌联动营销（每月 1 场）

活动规划：① 与奢侈品品牌联名推出 “艺术展限定款”（如 LV 推出艺术展主题丝巾）；② 与餐饮品牌合作 “艺术套餐”（如甜品造型复刻艺术展品）；③ 会员消费满额赠 “艺术体验权益”（如策展人导览、艺术家合影）。

效果指标：艺术展带动消费占比从 12% 提升至 20%、会员艺术相关消费支出同比增长 35%。

3.高净值客群吸引力不足：首店引入 + 专属服务

3.1. 首店引入（2025 年 3-10 月）

核心措施：除奢侈品首店外，引入 2 家高端生活方式品牌（如 Jo Malone 全球旗舰店、% Arabica 精品咖啡东北首店），满足高净值客群 “品质消费 + 社交体验” 需求。

效果指标：高端品牌销售额占比从 18% 提升至 28%、高净值客群单次消费客单价从 2024 元提升至 2500 元。

3.2. 专属服务升级（2025 年 4 月起）

核心措施：推出 “K11 艺术黑卡”（针对年消费超 10 万元的高净值会员），权益包括：① 艺术展私人导览（每周 1 次）；② 奢侈品定制咨询（如珠宝个性化设计）；③ 机场 - 商场专属接送（新能源专车）；④ 酒店下午茶免费兑换（新世界酒店）。

效果指标：黑卡会员注册量达 500 人、黑卡会员复购率达 60%。

（九）低优先级问题缓解方案（2025 年 1-6 月）

1.线上线下融合能力薄弱：私域运营 + 直播带货

私域搭建：基于企业微信建立会员社群（按客群分层：Z 世代群、高净值群、家庭群），每周推送个性化内容（如 Z 世代群推送潮玩资讯、高净值群推送艺术展预告），配备专属客服（解答品牌咨询、活动报名）。

直播带货：每月 2 场抖音直播（奢侈品专场 + 艺术衍生品专场），邀请品牌导购、艺术家参与，实现 “直播种草 + 线下到店核销”（如直播发放奢侈品 1000 元优惠券，到店消费使用）。

效果指标：私域社群会员达 2 万人、直播带货核销率达 30%。

2.经济波动下高客单价业态承压：性价比产品 + 企业客户拓展

性价比产品：推出 “艺术消费轻套餐”（如 “艺术展门票 + 轻食” 组合价 99 元，原价 150 元）、“奢侈品小样集合包”（如 5 个品牌香水小样，售价 299 元），吸引大众客群。

企业客户拓展：针对沈阳本地企业（如金融、科技公司）推出 “企业团建套餐”（含艺术展参观 + 手作体验）、“客户答谢礼品”（艺术衍生品定制），2025 年目标合作企业 50 家，贡献营收 100 万元。

效果指标：性价比产品销售额占比达 15%、企业客户营收占比达 5%。

（十）执行保障机制

1. 进度管控：每周召开专项会议（项目总负责人主持），同步各阶段进展，解决卡点问题（如招商延迟、施工超期），确保 90% 任务按计划完成。

2. 数据监测：依托数据中台实时监测核心指标（出租率、坪效、客流、转化率），每月输出《运营分析报告》，若指标未达标（如 4-5 层出租率未达 92%），启动应急方案（如临时引入快闪店）。

3. 考核激励：将方案目标纳入团队 KPI，招商团队按首店签约数量提成（每签约 1 家全国首店奖励 10 万元），运营团队按坪效提升比例奖金（坪效增长 10% 奖励团队 5 万元）。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库