商业地产案例分享-沈阳K11项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告立足全球视野，为沈阳K11量身定制资产提升路径。通过“艺术+可持续+跨境”三维战略，聚焦业态焕新、空间激活与数字化运营，破解转化瓶颈，驱动其从区域商业标杆升级为东北亚价值高地。全文共108900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

沈阳K11专项提升实施报告

业态焕新、空间激活与数字化运营破局

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

五、定位升级与客群策略

（四）定位升级与客群策略的协同保障机制

为确保 “东北亚艺术・可持续・跨境商业枢纽” 定位与客群策略深度协同，避免出现 “定位与执行脱节”“客群服务碎片化” 问题，建立三大保障机制：

1. 跨部门协同机制：成立 “定位落地专项小组”

由项目总经理牵头，整合市场、运营、招商、会员、跨境业务 5 大部门核心人员（共 15 人），明确各部门在定位落地中的职责：

① 招商部：优先引入符合 “艺术 + 跨境 + 可持续” 定位的品牌（如东北亚特色品牌、本土艺术品牌、环保品牌），2025 年确保此类品牌占比达 60%；

② 运营部：负责艺术展、跨境免税区、亲子工坊等场景的日常运营，确保各场景服务标准统一（如多语言导购培训、亲子服务流程规范）；

③ 市场部：围绕定位策划 “一体化营销活动”（如 “东北亚艺术跨境周”，同步整合艺术展、跨境免税、可持续场景资源），避免单一部门独立营销导致定位认知混乱；

④ 会员部：建立 “客群标签与定位场景匹配系统”，如为 Z 世代会员自动推送潮玩季活动，为跨境客群推送免税区优惠，确保客群策略精准触达；

⑤ 跨境业务部：负责海关对接、物流合作、多语言服务体系搭建，保障跨境客群体验流畅。

建立 “双周协同会议” 制度，各部门同步定位落地进度与客群反馈，解决跨部门卡点问题（如招商部引入的跨境品牌需运营部配合搭建直邮系统，需提前对接需求）。

2. 客群反馈迭代机制：构建 “全渠道反馈体系”

搭建 “线上 + 线下” 客群反馈渠道：

① 线上：在 K11 APP、微信公众号设置 “定位与服务反馈入口”，按客群类型设计差异化问卷（如 Z 世代问卷侧重潮玩、艺术体验，跨境客群问卷侧重免税服务、多语言支持）；

② 线下：在各场景设置 “反馈意见箱”（如艺术展厅、跨境免税区、亲子工坊），同时安排 “客群体验官”（每月邀请 20 组不同类型客群深度体验项目，收集真实反馈）。

建立 “反馈 - 分析 - 迭代” 流程：

① 每周汇总反馈数据，由会员部联合市场部分析 “高频反馈问题”（如跨境客群反映直邮物流慢、中产家庭反映亲子托管名额少）；

② 针对问题制定改进方案，明确责任部门与整改时限（如物流慢问题由跨境业务部对接顺丰优化配送路线，1 个月内解决）；

③ 整改完成后，通过 “反馈客群回访” 验证效果，确保问题解决率达 90% 以上。

3. 资源投入保障机制：设立 “定位升级专项基金”

2025 年设立 2 亿元 “定位升级专项基金”，按定位维度与客群策略分配资金：

① 艺术体验枢纽：6000 万元（用于艺术展、本土艺术孵化、艺术商业融合）；

② 东北亚跨境枢纽：8000 万元（用于免税区装修、跨境物流、多语言服务）；

③ 可持续生活枢纽：4000 万元（用于绿色场景改造、可持续品牌补贴、环保公益）；

④ 客群服务优化：2000 万元（用于亲子工坊、绿色课堂、家庭配套服务）。

建立 “基金使用考核制度”：每季度评估各维度资金使用效率（如艺术展投入产出比、跨境销售额增长率），若某维度未达预期目标（如跨境销售额仅达计划的 70%），则调整下季度资金分配，将资源倾斜至高效维度（如增加艺术展投入），确保基金使用效益最大化。

（五）定位升级与客群策略的长期价值评估

1. 短期价值（2025 年）：定位认知初步建立，客群结构优化

品牌认知：通过 “东北亚独家艺术展 + 跨境免税区 + 可持续场景”，沈阳 K11 “三维枢纽” 定位在沈阳消费者中认知度达 85%（较 2024 年 68% 提升 17 个百分点），成为沈阳 “艺术跨境消费” 首选商业体；

客群价值：核心客群 1（Z 世代高净值人群）销售额贡献占比从 32% 提升至 40%，核心客群 2（东北亚跨境客群）销售额贡献占比从 9% 提升至 15%，潜力客群（中产家庭）复购率提升至 45%，整体客群质量显著优化；

经营数据：项目整体坪效从 1.2 万元 /㎡/ 年提升至 1.8 万元 /㎡/ 年，资产估值增速从 25% 提升至 35%，超越沈阳恒隆广场（1.5 万元 /㎡/ 年），缩小与沈阳万象城（2.8 万元 /㎡/ 年）的差距。

2. 中期价值（2026-2027 年）：枢纽地位巩固，形成竞争壁垒

行业影响力：举办 “东北亚艺术商业论坛”，发布《东北亚艺术消费白皮书》，成为东北亚区域艺术商业交流平台，吸引长春、哈尔滨、首尔、乌兰巴托等城市的商业项目前来考察，形成 “沈阳经验” 输出；

客群生态：三类客群形成 “流量互通”——Z 世代高净值人群带动艺术消费，跨境客群带动奢侈品消费，中产家庭带动可持续消费，三类客群交叉消费占比达 25%（如 Z 世代家庭同时参与亲子工坊与绿色课堂）；

经营数据：坪效突破 2.5 万元 /㎡/ 年，接近沈阳万象城水平；跨境销售额占比达 20%，艺术相关消费占比达 25%，可持续消费占比达 40%，形成 “差异化经营数据优势”。

3. 长期价值（2028 年及以后）：全球艺术商业标杆，资产价值最大化

品牌地位：成为 “全球艺术・可持续・跨境商业” 融合的标杆项目，吸引全球艺术策展人、跨境品牌、可持续企业合作，年接待国际访客达 50 万人次，成为沈阳 “城市文化名片”；

资产价值：项目资产估值突破百亿元，年均增值率达 12%（高于行业平均 8%），成为香港新世界集团旗下 “艺术商业” 产品线的核心标杆，推动集团在东北亚区域的商业布局；

社会价值：通过本土艺术孵化，带动东北 100 + 新锐艺术家就业；通过可持续场景，每年减少碳排放 500 吨；通过跨境商业，促进东北亚文化与经济交流，实现 “商业价值 + 社会价值” 双重提升。

（六）总结：定位升级与客群策略的核心逻辑

沈阳 K11 从 “沈阳艺术商业标杆” 到 “东北亚艺术・可持续・跨境商业枢纽” 的定位升级，并非脱离实际的概念拔高，而是基于 “全球趋势 + 区域优势 + 项目资源” 的精准判断；客群策略则通过 “分层画像 + 定制服务”，将定位落地到具体客群需求中，形成 “定位指引客群策略，客群策略反哺定位落地” 的良性循环。

未来，项目需重点关注三大方向：

保持 “艺术 + 跨境 + 可持续” 的三维协同，避免某一维度过度倾斜导致定位失衡；

持续收集客群反馈，动态优化服务内容（如 Z 世代对元宇宙体验的新需求、跨境客群对物流时效的更高要求）；

强化与东北亚区域资源的联动（如与韩国艺术机构、俄罗斯跨境平台的深度合作），真正实现 “枢纽” 功能，最终从 “区域领先” 走向 “全球标杆”。

（七）沈阳 K11 项目定位回顾及演绎：从 “单一艺术” 到 “三维枢纽” 的演进逻辑

1.定位回顾：三阶段演进，奠定艺术商业基础

沈阳 K11 自落地以来，定位并非一成不变，而是伴随沈阳商业市场变化、客群需求迭代逐步调整，共经历 “初始探索期、艺术深化期、价值拓展期” 三个阶段，为当前 “东北亚艺术・可持续・跨境商业枢纽” 定位奠定核心基础：

1.1. 初始探索期（2018-2020 年）：“艺术商业试水者”，建立差异化认知

核心定位：“沈阳首个艺术主题购物中心”，以 “艺术展 + 商业” 为核心差异点，区别于沈阳万象城的 “纯高端”、大悦城的 “纯潮流”。

关键动作：

① 引入基础艺术场景：在 1 层中庭设置常设艺术装置（如 “沈阳印象” 雕塑），每年举办 4-5 场小型艺术展（以本地艺术家作品展为主）；

② 艺术与零售初步结合：部分零售品牌（如无印良品）门店融入艺术元素，设置 “艺术书籍角”“设计师联名商品区”；

③ 客群试探：重点吸引 “对艺术有基础兴趣的年轻客群”（25-35 岁，家庭年收入 20-30 万元），通过低价艺术展门票（30-50 元）降低体验门槛。

核心成果与不足：

成果：成功建立 “艺术商业” 初步认知，2020 年项目在沈阳消费者中 “艺术属性” 认知度达 58%，高于同期沈阳其他商业体（平均 32%）；客流中年轻客群占比达 62%，为后续客群深耕奠定基础。

不足：艺术资源层级低（无国际级艺术展）、艺术与商业融合浅（仅停留在 “场景装饰”，未形成消费转化）、客群价值低（高净值客群占比仅 3%），2020 年坪效仅 0.8 万元 /㎡/ 年，低于沈阳商业高端项目平均水平（1.2 万元 /㎡/ 年）。

1.2. 艺术深化期（2021-2023 年）：“区域艺术标杆”，强化艺术消费闭环

核心定位：“东北艺术商业标杆”，从 “艺术场景展示” 转向 “艺术消费转化”，聚焦 “艺术爱好者 + 中高净值客群”。

关键动作：

① 升级艺术资源：引入国际级艺术展资源，2021 年举办 “teamLab 未来游乐园沈阳首展”，2022 年引入 “毕加索版画展”，展览门票价格提升至 80-120 元，吸引高净值客群；

② 艺术与商业深度绑定：推出 “艺术消费积分”（消费满 100 元获 1 艺术积分，积分可兑换艺术展门票），联合奢侈品品牌（如 Coach）举办 “艺术家联名快闪店”，推出限定款商品；

③ 会员体系优化：针对艺术爱好者推出 “艺术会员”，权益包括 “优先购票、策展人导览、艺术家见面会”，2023 年艺术会员数量达 1.2 万人，占总会员数的 28%。

核心成果与不足：

成果：艺术消费转化初步见效，2023 年艺术展带动二次消费占比从 2020 年的 5% 提升至 12%；高净值客群占比从 3% 提升至 8%，坪效达 1.2 万元 /㎡/ 年，追平沈阳高端商业平均水平；“东北艺术商业标杆” 认知度达 68%，成为沈阳文旅打卡地标之一。

不足：定位仍局限 “单一艺术维度”，未结合沈阳 “东北亚枢纽” 区位优势；可持续消费、跨境消费等新兴需求未覆盖，2023 年可持续相关业态占比仅 5%，跨境客群占比仅 3%，错失增量市场；客群分层不清晰，对 Z 世代高净值人群、东北亚跨境客群的针对性服务缺失。

1.3. 价值拓展期（2024 年）：“艺术 + 多元” 过渡期，为升级探路

核心定位：“艺术 + 可持续 + 跨境” 初步融合，在保持艺术核心的基础上，尝试拓展新价值维度。

关键动作：

① 可持续场景试水：在屋顶设置 “小型光伏花园”（1000㎡），引入 1 家二手奢品店（寺库临时快闪店），举办 2 场 “环保主题艺术展”（如 “再生材料艺术展”）；

② 跨境资源对接：与韩国乐天集团签订初步合作协议，在 4 层设置 “韩国美妆临时体验区”（200㎡），尝试 “线下体验 + 线上代购” 模式；

③ 客群调研：委托第三方机构（仲量联行）开展 “沈阳商业客群需求调研”，明确 Z 世代高净值人群 “艺术 + 潮玩”、东北亚跨境客群 “免税 + 文化”、中产家庭 “可持续 + 亲子” 的核心需求。

核心成果与启示：

成果：可持续场景首年吸引家庭客群 15 万人次，二手奢品店月销售额达 80 万元；韩国美妆体验区跨境客群转化率达 20%，验证 “艺术 + 跨境 + 可持续” 融合的可行性；客群调研为定位升级提供数据支撑。

启示：单一艺术维度已无法满足沈阳商业市场 “多元化、高端化、国际化” 需求，需结合沈阳区位优势、新兴消费趋势，拓展 “跨境、可持续” 新维度，才能突破增长瓶颈。

2.定位演绎：从 “历史基础” 到 “未来枢纽” 的四大推导逻辑

当前 “东北亚艺术・可持续・跨境商业枢纽” 定位，并非凭空创造，而是基于 “历史定位基础、市场趋势变化、资源能力升级、客群需求迭代” 四大逻辑推导得出，形成 “回顾 - 现状 - 未来” 的完整演绎链条：

2.1. 逻辑一：历史定位 “艺术核心” 的延续与升级

延续基础：前两阶段已建立 “东北艺术商业标杆” 认知（2024 年艺术属性认知度 68%），拥有 1.2 万艺术会员、年均 60 万艺术展客流，艺术资源（如 K11 MUSEA 策展团队合作关系）已形成差异化壁垒，若放弃艺术核心，将丢失既有客群与品牌资产。

升级方向：从 “区域艺术展” 升级为 “东北亚艺术枢纽”——

① 资源升级：从 “本地 / 国内艺术展” 拓展至 “东北亚独家艺术展”（如 2025 年计划引入的 “韩国艺术家李禹焕东北亚巡展首站”），吸引东北亚区域艺术爱好者；

② 价值升级：从 “艺术展引流” 升级为 “艺术生态构建”，通过 “本土艺术孵化 + 艺术商业融合”，形成 “艺术创作 - 展示 - 消费 - 收藏” 闭环，如与辽宁美术馆合作培育东北新锐艺术家，其作品可在商场艺术展展出，同时开发衍生品销售。

演绎结论：“艺术” 是沈阳 K11 的核心基因，需从 “区域艺术展示” 升级为 “东北亚艺术生态枢纽”，成为定位的 “核心支柱”。

2.2. 逻辑二：沈阳 “东北亚枢纽” 区位优势的价值释放

趋势支撑：沈阳作为东北亚交通枢纽，2024 年入境游客达 180 万人次（东北亚客群占 62%），跨境消费规模年均增长 18%；同时，沈阳自贸试验区 2024 年推出 “跨境商业便利化政策”（如 “线下体验 + 线上直邮” 监管模式），为跨境商业落地提供政策支持。

历史短板弥补：前两阶段定位未覆盖 “跨境维度”，2024 年跨境客群占比仅 3%，远低于三亚国际免税城（35%）、上海进博会周边商业（28%），错失增量客群；而沈阳万象城、恒隆广场等竞品虽尝试跨境服务，但缺乏 “艺术 + 跨境” 融合优势。

演绎结论：“跨境” 是沈阳 K11 依托区位优势、弥补历史短板的 “增量支柱”，需通过 “跨境免税体验区 + 艺术文化联动”，打造 “东北亚跨境消费特色地标”。

2.3. 逻辑三：可持续消费趋势的必然响应

市场需求：据《2024 中国可持续消费报告》，沈阳中产家庭可持续消费认知度从 2022 年的 38% 提升至 2024 年的 65%，62% 的家庭表示 “愿意为可持续商品支付 10%-20% 溢价”；同时，沈阳政府 2024 年出台 “绿色商业扶持政策”（如绿色场景改造补贴、可持续品牌税收优惠）。

竞品空白：沈阳现有高端商业中，沈阳万象城可持续业态占比仅 8%（以 “环保商品专柜” 为主），沈阳恒隆广场未系统性布局可持续场景，“艺术 + 可持续” 融合场景完全空白，为沈阳 K11 创造差异化机会。

历史基础衔接：2024 年屋顶光伏花园、二手奢品快闪店已验证可持续场景的客群吸引力，2025 年可在此基础上升级为 “可持续生活枢纽”，如扩大光伏花园面积至 5000㎡、引入 Patagonia 等国际可持续品牌、推出 “绿色生活课堂”。

演绎结论：“可持续” 是响应市场趋势、填补竞品空白的 “特色支柱”，需通过 “绿色场景 + 可持续消费引导”，成为沈阳 “可持续商业典范”。

2.4. 逻辑四：客群需求从 “单一兴趣” 到 “多元体验” 的迭代适配

客群需求变化：

① Z 世代高净值人群（25-35 岁）：从 “基础艺术兴趣” 升级为 “艺术 + 潮玩 + 社交” 多元需求，2024 年调研显示，该客群 “因潮玩首店到店” 的频率是 “纯艺术展” 的 2.3 倍；

② 东北亚跨境客群：从 “单纯购物” 升级为 “购物 + 文化体验” 需求，韩国客群中 “希望结合艺术展消费” 的占比达 58%，俄罗斯客群 “关注本土文化与艺术融合商品” 的占比达 65%；

③ 中产家庭：从 “亲子娱乐” 升级为 “亲子 + 可持续” 需求，2024 年家庭客群 “愿意参与环保主题亲子活动” 的占比达 72%，较 2022 年提升 35 个百分点。

定位适配性：“东北亚艺术・可持续・跨境商业枢纽” 定位，恰好覆盖三类客群的多元需求 ——Z 世代可通过 “艺术潮玩季” 满足兴趣，跨境客群可通过 “免税 + 艺术展” 实现体验，中产家庭可通过 “亲子工坊 + 绿色课堂” 获得满足，解决历史定位 “客群需求覆盖不全” 的问题。

演绎结论：定位升级是对客群需求迭代的主动适配，通过 “三维融合” 实现 “一类客群多维度服务、一个场景多客群覆盖”，提升客群粘性与消费价值。

六、招商创新及政策汇总

（一）招商策略创新：从 “被动招租” 到 “主动构建生态”，打造差异化招商体系

沈阳 K11 的招商创新并非简单优化流程，而是基于 “东北亚艺术・可持续・跨境商业枢纽” 定位，通过 “定制化、生态链、跨境化、数字化” 四大策略，精准匹配品牌与项目定位，同时提升招商效率与品牌粘性，具体落地细节如下：

1. 策略 1：定制化招商 —— 品牌与空间双向赋能，强化独家合作壁垒

核心逻辑：针对不同层级品牌的核心需求（国际一线品牌追求 “差异化形象”、小众品牌缺乏 “资源支持”），提供 “一对一定制方案”，实现 “品牌价值提升 + 项目定位落地” 双赢。

国际一线品牌：空间定制 + 艺术资源绑定，打造独家体验

① 空间定制服务：成立 “国际品牌空间设计小组”（由香港 K11 MUSEA 资深设计师牵头，3 名本土文化顾问参与），为意向国际一线品牌提供 “艺术化 + 本土化” 门店设计 —— 如为 LV 定制 “沈阳故宫元素艺术门店”，门店外立面采用故宫红墙材质，内部设置 “LV 经典箱包与沈阳非遗掐丝珐琅融合展柜”，同时预留 200㎡“品牌艺术快闪区”，用于季度艺术联名活动；

② 艺术资源绑定：与品牌签订 “艺术展独家冠名协议”，如 Gucci 入驻后，可独家冠名年度 “东北亚艺术大展”（如 “Gucci×teamLab 数字艺术展”），品牌 LOGO 将出现在展览所有宣传物料中，同时可推出 “展览限定款商品”（如 Gucci 艺术展联名手袋），提升品牌艺术调性；

③ 数据目标：2025 年完成 2-3 家国际一线品牌定制化签约，定制门店首年销售额同比普通门店提升 40%，品牌艺术联名款销量占该品牌总销量的 25%。

案例参考：上海 K11 为 Prada 定制 “艺术概念店”，融入本地艺术家作品，首年销售额突破 1.2 亿元，较普通门店提升 35%，验证定制化招商对高端品牌的吸引力。

小众品牌：孵化式招商，降低入驻门槛 + 提供资源支持

① 成本减免政策：针对全球小众设计师品牌、本土新锐品牌，提供 “3 个月免租金 + 2 个月租金减半” 优惠，同时承担 50% 的门店装修费用（最高补贴 50 万元），降低品牌初期运营压力；

② 共享艺术 IP 资源：允许孵化品牌使用 K11 自有艺术 IP（如 “K11 Art Store” 形象）开发联名商品，如本土设计师品牌可推出 “K11 艺术展主题服饰”，项目协助在艺术展厅、APP 商城同步销售，销售分成比例为品牌 70%、项目 30%；

③ 运营赋能：为孵化品牌提供 “会员资源共享”（开放项目 10 万高净值会员数据，精准推送品牌活动）、“营销支持”（每年为每个品牌提供 2 场免费商场中庭快闪活动），帮助品牌快速打开市场；

数据目标：2025 年孵化 10 家小众品牌（含 5 家本土设计师品牌），孵化品牌首年存活率达 85%，年销售额平均突破 300 万元，会员复购率达 35%。

2. 策略 2：生态链招商 —— 围绕 “双核心” 构建业态闭环，提升品牌协同效应

核心逻辑：以 “艺术 +”“可持续 +” 为两大生态核心，串联上下游业态，形成 “业态联动消费”，避免品牌间 “孤立经营”，提升整体商业活力与客群转化效率。

“艺术 +” 生态链：策展 - 消费 - 教育全链路覆盖

① 生态链业态组合：

上游（策展端）：引入 2 家国际艺术策展机构（如香港 M + 美术馆合作机构、teamLab 策展团队），负责年度艺术展策划与执行；

中游（消费端）：匹配 3-5 家奢侈品艺术联名店（如 Gucci、Tiffany）、10 家艺术衍生品零售（如 Moleskine 艺术笔记本、UCCA 艺术周边）、5 家艺术主题餐饮（如莫奈花园甜品、梵高主题咖啡馆）；

下游（教育端）：引入 2 家艺术教育机构（如杨梅红国际私立美校、本地非遗手作工坊），开设 “儿童艺术课程”“成人非遗体验课”，形成 “观展 - 消费 - 学习” 闭环；

② 联动运营机制：推出 “艺术生态通票”（含艺术展门票 + 艺术课程体验 + 艺术衍生品折扣券），售价 299 元（单独购买总价 499 元）；策展机构与消费品牌联合策划 “艺术主题月”（如 3 月 “女性艺术月”，策展机构推出女性艺术家展，消费品牌同步推出女性主题商品）；

数据目标：“艺术 +” 生态链业态销售额占项目总销售额的 35%，生态通票年销量达 1 万张，联动活动带动相关品牌客流同比增长 50%。

“可持续 +” 生态链：消费 - 循环 - 服务全场景覆盖

① 生态链业态组合：

消费端：引入 3 家国际可持续品牌（如 Patagonia 户外、Allbirds 环保鞋履、Lush 天然美妆）、2 家本土绿色零售品牌（如东北有机食品集合店、环保家居品牌）；

循环端：引入 2 家二手循环品牌（寺库二手奢品店、Recycle 二手服饰店）、1 家资源回收机构（提供旧衣物、旧家电回收服务，回收可兑换消费积分）；

服务端：引入 1 家可持续生活服务品牌（如衣物环保护理店、绿植养护服务）、1 家绿色餐饮品牌（如零碳咖啡、有机轻食）；

② 联动运营机制：推出 “可持续消费积分”—— 消费者在可持续品牌消费 1 元积 2 分，积分可兑换二手奢品折扣券、环保护理服务；每月举办 “可持续生活节”，如二手奢品拍卖会、旧物改造工坊，吸引家庭客群参与；

数据目标：“可持续 +” 生态链业态出租率达 98%，可持续消费占项目总消费的 20%，家庭客群参与可持续活动的比例达 65%。

案例参考：东京六本木新城通过 “可持续生态链招商”，引入 20 家绿色品牌，形成 “消费 - 循环” 闭环，可持续相关业态坪效达 1.8 万元 /㎡/ 年，高于项目平均水平 15%，可借鉴其 “业态联动 + 活动运营” 模式。

3. 策略 3：跨境招商 —— 依托政策红利，打造东北亚跨境品牌聚集地

核心逻辑：结合沈阳 “东北亚枢纽” 区位与自贸试验区政策，聚焦韩国、蒙古、俄罗斯等东北亚核心市场，通过 “政策赋能 + 场景打造 + 渠道整合”，吸引跨境品牌落地，填补沈阳高端跨境商业空白。

政策联动：争取自贸试验区专项支持

① 与沈阳自贸试验区签订 “跨境商业战略合作协议”，明确三大支持政策：

通关便利：为跨境品牌提供 “保税展示交易” 政策，商品可先在商场展示，销售后再办理通关手续，缩短商品上架周期（从 30 天缩短至 7 天）；

税收优惠：对入驻跨境免税体验区的品牌，给予 3 年增值税地方留存部分 50% 返还；

资金补贴：跨境品牌年交易额超 5000 万元，给予 50 万元运营补贴；

② 联合自贸试验区举办 “东北亚跨境品牌招商会”（2025 年计划举办 2 场，分别在韩国首尔、俄罗斯海参崴），邀请当地知名品牌（如韩国乐天免税、俄罗斯 SOKOLOV 珠宝）参会，现场解读政策红利与项目优势；

数据目标：2025 年通过招商会吸引 15 家东北亚跨境品牌意向签约，其中 10 家完成落地，跨境品牌年交易额突破 2 亿元。

场景打造：构建 “跨境免税 + 文化体验” 融合空间

① 在 1 层规划 2000㎡“东北亚跨境免税体验区”，按国别划分区域：

韩国区（800㎡）：引入乐天免税线下体验店，涵盖美妆（雅诗兰黛、兰芝）、护肤（雪花秀、后）、零食（乐天巧克力派），提供 “线下体验 + 线上直邮” 服务（消费者扫码下单，由自贸试验区保税仓发货，3 天直达）；

俄罗斯区（600㎡）：引入 SOKOLOV 珠宝东北首店、俄罗斯食品集合店（如紫皮糖、巧克力），设置 “俄罗斯艺术展柜”（展示俄罗斯套娃、油画衍生品）；

蒙古区（600㎡）：引入蒙古特产精品店（如羊绒制品、牛肉干）、蒙古文化体验区（提供蒙古奶茶品鉴、马头琴表演）；

② 推出 “跨境文化消费月”：如 9 月 “韩国文化月”，韩国区举办 K-pop 舞蹈表演、韩妆教学，消费者购买韩国商品满 3000 元可获赠韩国往返机票抽奖资格；

数据目标：跨境免税体验区日均客流达 1200 人次，客单价 6000 元，年销售额达 8000 万元，跨境客群占比提升至 10%。

4. 策略 4：数字化招商 —— 搭建智能平台，提升招商效率与匹配精度

核心逻辑：通过数字化工具整合项目资源、品牌需求，实现 “品牌在线匹配、流程在线审批、数据在线分析”，解决传统招商 “信息不对称、周期长、效率低” 问题。

搭建 “K11 全球品牌招商平台”，实现全流程线上化

① 平台核心功能模块：

资源展示：上传项目 3D 全景地图（标注空置商铺位置、面积、租金）、客群画像数据（如 Z 世代占比、高净值客群消费能力）、艺术与可持续场景视频，品牌可在线查看并匹配适合的商铺；

智能匹配：品牌输入 “业态类型、目标客群、面积需求” 等信息，平台通过 AI 算法自动推荐匹配商铺（如潮玩品牌优先推荐 4 层艺术潮玩区），匹配准确率达 85%；

在线审批：品牌在线提交入驻申请、资质材料，招商团队在线审核（1 个工作日内反馈），审核通过后可在线签订意向协议，招商周期从传统 6 个月缩短至 4 个月；

数据看板：实时展示招商进度（如空置商铺数量、意向品牌数量）、品牌运营预测（如某奢侈品品牌入驻后预计坪效），为招商决策提供数据支撑；

② 平台推广：通过香港新世界集团官网、国际商业地产协会（ICSC）平台、全球品牌招商会等渠道，邀请国际一线品牌、小众设计师品牌注册使用，2025 年目标注册品牌达 500 家；

数据目标：数字化招商平台匹配成功率达 70%，招商周期缩短 30%，线上签约占比达 60%，招商团队人均效率提升 50%。

数字化招商工具辅助：提升品牌信心

① 开发 “品牌入驻效果模拟系统”：输入品牌业态、店铺面积、装修风格，系统可模拟出该品牌在项目的 “预计客流、销售额、坪效”（基于项目历史数据与竞品数据），如模拟 Gucci 入驻后，预计首年坪效达 4.5 万元 /㎡/ 年，帮助品牌直观判断入驻价值；

② 建立 “品牌案例库”：上传已入驻品牌（如泡泡玛特、寺库）的运营数据、活动视频，如展示泡泡玛特入驻后首月销售额达 300 万元，客群复购率达 35%，为意向品牌提供参考；

数据目标：80% 的意向品牌使用效果模拟系统，系统数据参考率达 90%，案例库带动品牌签约转化率提升 20%。

（二）全球品牌资源导入路径：多渠道、分层级，构建 “国际 + 本土” 品牌矩阵

沈阳 K11 全球品牌导入并非 “盲目招商”，而是基于 “定位匹配度、客群需求、市场空白”，通过 “香港新世界渠道、国际展会合作、本土孵化” 三大路径，分层导入国际一线品牌、小众设计师品牌、本土新锐品牌，形成差异化品牌矩阵。

1. 路径 1：香港新世界集团渠道 —— 优先获取国际一线品牌资源

核心优势：香港新世界集团作为全球知名商业运营商，与 LVMH、开云、历峰等国际奢侈品集团保持 20 年以上合作关系，旗下香港 K11 MUSEA 已引入 LV、Gucci、Tiffany 等 30 余家国际一线品牌，可为沈阳 K11 提供 “资源倾斜 + 经验复制”。

具体执行步骤：

① 成立 “国际品牌专项对接小组”（由香港新世界集团招商总监牵头，沈阳 K11 招商经理参与），2025 年 1-3 月赴香港、巴黎开展 “品牌闭门会”，与 LVMH 集团、开云集团负责人面对面沟通，重点推荐沈阳 K11“艺术 + 跨境” 差异化定位，争取 2-3 家国际一线品牌东北首店（如 Gucci 美妆、Tiffany 硬奢）；

② 复制香港 K11 MUSEA “品牌合作模式”：如与 LV 签订 “艺术联名协议”，参照香港 LV 艺术概念店的运营经验，在沈阳门店设置 “艺术展柜 + 定制服务”，同时联动香港团队为沈阳门店提供 “开业活动策划、员工培训” 支持；

③ 争取集团 “品牌资源绿色通道”：优先获得国际品牌 “东北区域拓展权”，如某国际品牌计划进入东北市场，沈阳 K11 可优先对接，同时集团提供 “资金支持”（如为品牌装修提供低息贷款，年利率 3%，低于市场平均水平 2 个百分点）；

数据目标：2025 年通过集团渠道完成 2 家国际一线品牌签约，2026 年开业，首年销售额预计达 1.5 亿元，带动项目奢侈品业态占比提升至 25%。

案例参考：广州 K11 通过香港新世界集团渠道，引入 Prada、Dior 等 10 余家国际一线品牌，首年奢侈品区销售额突破 5 亿元，验证集团渠道的有效性。

2. 路径 2：国际展会合作 —— 挖掘小众设计师品牌，填补市场空白

核心逻辑：国际展会是小众设计师品牌的聚集地，且这类品牌 “艺术属性强、差异化明显”，与沈阳 K11 “艺术枢纽” 定位高度匹配，同时可满足 Z 世代高净值人群 “小众、个性化” 消费需求。

具体执行步骤：

① 2025 年计划参与 3 场国际顶级展会：

巴黎时装周（2025 年 3 月）：重点对接 10 家国际小众服饰品牌（如法国设计师品牌 Jacquemus、意大利品牌 Marni），邀请品牌入驻 4 层艺术潮玩区，提供 “孵化式招商” 支持（免 3 个月租金 + 艺术 IP 共享）；

米兰家具展（2025 年 4 月）：挖掘 5 家国际艺术家居品牌（如意大利家具品牌 Poltrona Frau、荷兰灯具品牌 Moooi），引入 3 层家居体验区，打造 “艺术家居 + 展览” 场景；

香港巴塞尔艺术展（2025 年 5 月）：对接 8 家国际艺术衍生品品牌（如英国艺术出版商 Taschen、日本艺术玩具品牌 Medicom Toy），入驻 2 层艺术衍生品区，丰富艺术消费品类；

② 为展会意向品牌提供 “落地便利”：如协助办理营业执照、海关备案，提供 “双语员工培训”（中、英 / 法 / 意），确保品牌快速开业（从签约到开业缩短至 2 个月）；

数据目标：2025 年通过国际展会引入 15 家小众设计师品牌，其中 8 家完成开业，首年平均销售额达 200 万元，Z 世代客群占比达 70%。

3. 路径 3：本土孵化 —— 培育东北新锐品牌，强化区域文化认同

核心逻辑：本土设计师品牌 “文化属性强、运营成本低”，且能满足东北亚跨境客群 “本土特色消费” 需求，同时可通过 “艺术孵化” 提升品牌调性，与项目定位形成互补。

具体执行步骤：

① 联合沈阳鲁迅美术学院、辽宁美术馆发起 “K11 设计师孵化计划”，2025 年 3 月启动招募，面向东北三省征集 30 家本土设计师品牌（涵盖服饰、珠宝、家居），通过 “专家评审 + 客群投票” 筛选 5 家优质品牌；

② 为孵化品牌提供 “全周期资源支持”：

资金支持：给予每家品牌 50 万元孵化基金（用于产品研发、门店装修）；

资源支持：开放 K11 艺术 IP（如艺术展素材），协助品牌开发 “艺术联名款”，如为本土服饰品牌设计 “teamLab 展主题服饰”；

渠道支持：在项目 2 层设置 “本土设计师品牌集合店”（500㎡），集中展示 5 家品牌商品，同时通过 K11 APP、小红书等平台为品牌引流；

③ 举办 “本土设计师品牌发布会”：2025 年 9 月在项目艺术展厅举办年度发布会，邀请东北亚跨境采购商、本地媒体、高净值会员参与，为孵化品牌提供 “产品展示 + 订单对接” 平台；同时与沈阳本地商场（如万象城、恒隆广场）建立 “本土品牌联盟”，帮助孵化品牌拓展多渠道销售，提升区域影响力；

数据目标：2025 年孵化的 5 家本土品牌首年销售额平均达 180 万元，其中 30% 销售额来自跨境客群；2026 年孵化品牌数量增至 8 家，形成 “东北本土设计师品牌聚集地” 认知，吸引长春、哈尔滨等地客群专程到店。

案例参考：上海新天地通过 “本土设计师孵化计划”，培育出 “上下”（爱马仕旗下本土品牌）、“无用” 等知名品牌，孵化品牌首年存活率达 90%，年销售额均突破 200 万元，验证本土孵化路径的可行性。

（三）政策汇总及应用：从 “政策梳理” 到 “落地执行”，最大化政策红利价值

沈阳 K11 需整合 “国家 + 地方 + 企业” 三级政策资源，针对 “首店引入、跨境商业、可持续场景” 三大核心方向，制定 “政策匹配 - 申报流程 - 资金使用 - 效果验证” 全流程方案，避免政策 “闲置” 或 “错用”，具体应用细节如下：

1. 国家政策：聚焦 “首店经济” 与 “跨境便利”，突破高端与跨境品牌瓶颈

1.1政策名称：《关于进一步促进消费的若干措施》

核心内容：对新引进国际一线品牌首店（全国 / 区域首店），单个品牌最高补贴 100 万元；对举办国际消费促进活动，给予活动费用 30% 补贴（最高 500 万元）。

项目应用方向：国际一线品牌东北首店引入（如 Gucci 美妆、Tiffany 硬奢）；“东北亚艺术消费节” 活动补贴。

申报流程与时间节点：① 2025 年 3 月：与品牌签订意向协议后，向商务部流通业发展司提交《首店认定申请》（需提供品牌资质、首店证明、入驻协议）；② 2025 年 6 月：活动举办前 1 个月提交《消费促进活动补贴申请》（含活动方案、预算表）；③ 审批周期：2-3 个月。

数据目标与案例参考：2025 年申请首店补贴 200 万元（2 家国际一线品牌），活动补贴 150 万元（消费节费用 500 万元）；案例：成都 IFS 通过该政策引入 LV 全国首店，获 100 万元补贴，首年销售额突破 2 亿元。

1.2政策名称：《跨境电子商务零售进口商品清单》

核心内容：将美妆、母婴、保健品等 1413 种商品纳入清单，允许通过 “线下体验 + 线上直邮” 模式销售，商品通关时间缩短至 1-2 天。

项目应用方向：跨境免税体验区商品扩充（如韩国美妆、日本母婴）；优化跨境商品通关效率。

申报流程与时间节点：① 2025 年 2 月：在海关总署 “跨境电商零售进口管理平台” 完成企业备案；② 2025 年 4 月：提交《清单内商品进口申请》（含商品清单、供应商资质）；③ 通关流程：消费者线上下单后，保税仓发货，海关 1 天内完成清关。

数据目标与案例参考：2025 年清单内商品销售额占跨境总销售额的 70%；通关效率提升后，跨境商品上架周期从 7 天缩短至 3 天；案例：三亚国际免税城通过该政策，跨境商品品类增加 50%，销售额同比增长 35%。

2. 地方政策：依托沈阳 “商业高质量发展” 政策，强化可持续与首店优势

2.1政策名称：《沈阳商业高质量发展行动计划（2024-2026 年）》

核心内容：① 首店补贴：东北首店 50 万元 / 家、全国首店 100 万元 / 家、全球首店 200 万元 / 家；② 绿色商业补贴：获 LEED 认证的商业项目，补贴 200 万元；③ 跨境商业补贴：年跨境交易额超 1 亿元，补贴 100 万元。

项目应用方向：① 引入 5 家东北首店（如泡泡玛特全球旗舰店、Patagonia 东北首店）；② 项目整体申报 LEED 银级认证；③ 跨境免税体验区交易额达标。

申报流程与时间节点：① 首店补贴：2025 年每季度末向沈阳市商务局提交申请（需提供首店证明、销售数据）；② 绿色补贴：2025 年 10 月提交 LEED 认证材料（含绿色改造方案、能耗数据）；③ 跨境补贴：2026 年 1 月提交 2025 年跨境交易额证明。

数据目标与案例参考：2025 年申请首店补贴 250 万元（5 家东北首店）、绿色补贴 200 万元、跨境补贴 100 万元，合计 550 万元；案例：沈阳万象城 2024 年引入 8 家东北首店，获 400 万元补贴，首店年销售额达 1.8 亿元。

2.2政策名称：《沈阳市促进跨境电子商务发展若干政策》

核心内容：对跨境电商产业园入驻企业，给予 3 年租金补贴（最高 50 万元 / 年）；对跨境电商物流企业，给予物流费用 20% 补贴（最高 100 万元 / 年）。

项目应用方向：跨境免税体验区品牌租金补贴；与顺丰跨境物流合作的费用补贴。

申报流程与时间节点：① 2025 年 5 月：向沈阳市自贸试验区管委会提交《跨境电商企业补贴申请》；② 2025 年 12 月：提交物流费用凭证，申请年度补贴。

数据目标与案例参考：2025 年获品牌租金补贴 100 万元（20 家跨境品牌）、物流补贴 60 万元（物流费用 300 万元）；案例：沈阳跨境电商产业园通过该政策，吸引 50 家跨境企业入驻，年交易额突破 5 亿元。

3. 企业政策：借助香港新世界集团资源，降低招商与运营成本

3.1政策名称：香港新世界“全球资产增值计划”

核心内容：

① 品牌资源倾斜：优先向沈阳 K11 推荐集团合作的国际品牌（如 LV、Gucci）；

② 资金支持：提供低息贷款（年利率 3%，低于市场 2 个百分点），用于项目改造与招商；

③ 运营支持：派遣香港 K11 MUSEA 团队提供 “艺术策展 + 招商运营” 培训。

项目应用方向：

国际一线品牌对接；4-5 层改造资金贷款；招商团队专业培训。

申请流程与资源支持：

① 2025 年 1 月：向集团提交《品牌推荐申请》与《贷款申请》；

② 2025 年 3-6 月：每月组织 1 次香港团队远程培训，每季度 1 次现场指导。

数据目标与案例参考：

2025 年通过集团推荐完成 2 家国际一线品牌签约；获得改造贷款 5000 万元，利息节省 100 万元 / 年；招商团队专业能力提升后，签约周期缩短 30%；

案例：广州 K11 通过该计划，获集团贷款 8000 万元，引入 12 家国际品牌，首年销售额突破 8 亿元。

3.2政策名称：新世界“可持续发展专项基金”

核心内容：

对集团旗下商业项目的绿色改造（如光伏屋顶、再生材料使用），给予改造费用 30% 补贴（最高 1000 万元）。

项目应用方向：

屋顶光伏艺术公园改造；4-5 层可持续场景装修。

申请流程与资源支持：

2025 年 2 月：提交《绿色改造方案》与预算表，经集团可持续发展委员会审核后，分两期拨付补贴（改造前 50%，验收后 50%）。

数据目标与案例参考：

2025 年获补贴 600 万元（改造费用 2000 万元），绿色改造成本降低 30%；改造后项目年碳排放减少 500 吨，符合集团可持续发展目标。

4. 政策组合应用策略：“多政策叠加”，最大化单项目收益

案例 1：国际一线品牌首店引入

某国际一线品牌（如 Gucci 美妆）东北首店入驻，可同时申请：① 国家首店补贴 100 万元；② 沈阳地方东北首店补贴 50 万元；③ 香港新世界集团低息贷款（用于品牌装修），三项政策叠加后，品牌入驻成本降低 40%，大幅提升签约意愿；

案例 2：跨境免税体验区运营

跨境免税体验区可申请：① 国家《跨境清单》政策优化通关；② 沈阳跨境商业补贴（年交易额超 1 亿元获 100 万元）；③ 新世界物流补贴，三项政策结合后，跨境商品通关效率提升 50%，运营成本降低 25%；

数据目标：2025 年通过政策组合应用，累计获得各级补贴 1200 万元，降低项目招商与运营成本 15%，带动国际品牌签约率提升 20%、跨境销售额增长 40%。

（四）招商风险对冲与效果评估机制

为确保招商创新策略与政策应用落地，需建立 “风险预判 - 应对预案 - 效果评估” 机制，避免因品牌签约失败、政策申报受阻等问题影响项目进度：

1. 招商风险对冲方案

2. 招商效果评估机制

量化评估指标：

① 招商进度指标：2025 年空置商铺招商完成率达 95%（目标 92%）、国际一线品牌签约数 2-3 家（目标 2 家）、跨境品牌落地数 10 家（目标 10 家）；

② 运营效益指标：新引入品牌首年平均坪效达 1.8 万元 /㎡/ 年（目标 1.5 万元）、首店品牌带动客流增长 30%（目标 25%）、跨境品牌销售额占比达 15%（目标 10%）；

③ 政策应用指标：政策补贴申报成功率达 90%（目标 85%）、补贴资金使用效率达 100%（无闲置）、政策带动成本降低 15%（目标 12%）。

评估周期与流程：

① 月度评估：招商部每月提交《招商进度报告》，重点跟踪签约数、空置率；财务部门提交《政策申报进度报告》，跟踪补贴申请状态；

② 季度评估：召开 “招商效果复盘会”，对比实际数据与目标数据，如跨境品牌销售额未达预期，需分析是否因通关效率问题，及时调整物流合作；

③ 年度评估：邀请第三方机构（如仲量联行）对招商效果进行独立评估，形成《年度招商评估报告》，为下一年招商策略调整提供依据。

（五）总结：招商创新与政策应用的核心逻辑

沈阳 K11 的招商创新并非 “为创新而创新”，而是围绕 “东北亚艺术・可持续・跨境商业枢纽” 定位，通过 “定制化、生态链、跨境化、数字化” 策略，精准匹配品牌需求与项目价值；政策应用则是 “最大化外部红利”，为招商提供 “成本降低 + 效率提升” 支撑，两者形成 “策略驱动 + 政策赋能” 的双轮动力。

未来执行中需重点关注三点：

招商与定位协同：所有引入品牌需符合 “艺术 +、可持续 +、跨境 +” 定位，避免引入与定位不符的业态（如传统家居、低端零售），确保项目差异化优势；

政策与业务匹配：避免 “为拿补贴而申报政策”，需确保政策应用与招商、运营业务紧密结合（如首店补贴用于国际品牌引入，绿色补贴用于可持续场景改造）；

风险与效果并重：建立动态风险对冲机制，同时通过量化指标持续评估效果，及时调整策略，确保招商目标与项目整体目标一致，最终实现 “品牌层级提升 + 资产价值增值” 的核心目标。

七、空间优化及场景创新

（一）空间优化核心原则：全球趋势与项目实际的深度融合

空间优化并非单纯的 “装修改造”，而是基于 “全球策展式商业趋势 + 沈阳 K11 定位需求 + 客群体验痛点” 制定四大核心原则，每个原则均明确 “落地标准、数据依据、案例参考”，确保方向不偏离：

1. 原则 1：体验优先 —— 策展式动线重构，打破 “艺术与商业割裂”

核心逻辑：参考全球顶尖策展式商业（如东京 GINZA SIX、上海 TX 淮海），将 “艺术展陈” 融入商业动线，避免艺术仅局限于独立展厅，让客群在购物中自然接触艺术，提升停留时间与体验感。

落地细节：

① 动线设计：采用 “螺旋式艺术动线”，从 1 层入口到 5 层屋顶，通过 “艺术装置引导” 串联各楼层核心业态 —— 如 1 层入口 “零碳艺术雕塑”→2 层 “艺术快闪店”→3 层 “亲子艺术区”→4 层 “潮玩打卡点”→5 层 “屋顶剧场”，形成 “无死角艺术探索路径”；

② 展陈融合：要求所有品牌门店预留 “艺术展陈区”（面积不低于门店 10%），如 Gucci 门店设置 “本土艺术家联名装置展柜”，泡泡玛特门店融入 “数字艺术屏” 播放潮玩设计过程；

③ 数据目标：客群整体停留时间从当前 45 分钟提升至 75 分钟，艺术场景互动率（如拍照分享、参与体验）达 60%。

案例参考：东京 GINZA SIX 通过 “艺术动线 + 门店展陈融合”，客群停留时间达 90 分钟，艺术相关消费占比提升至 28%，远超传统商业项目（平均 15%）。

2. 原则 2：高效利用 —— 非核心楼层功能重构，破解 “坪效两极分化”

核心逻辑：针对当前 4-5 层 “出租率低（70%）、坪效低（0.6 万元 /㎡/ 年）” 的痛点，通过 “业态创新 + 场景赋能”，将非核心楼层从 “客流洼地” 转化为 “特色亮点”，实现 “每一层都有核心吸引力”。

落地细节：

① 出租率提升：4 层引入 “艺术潮玩 + 沉浸式体验” 业态（泡泡玛特、剧本杀），5 层引入 “可持续生活 + 屋顶场景”，通过 “差异化业态” 吸引品牌入驻，2025 年 4-5 层出租率达 95%；

② 坪效优化：为非核心楼层品牌提供 “流量扶持”—— 如 4 层品牌可参与 “艺术潮玩季” 联合营销，5 层品牌可共享 “绿色积分计划” 会员资源，目标 2025 年 4-5 层坪效提升至 1.2 万元 /㎡/ 年，接近核心楼层水平（1.5 万元 /㎡/ 年）；

③ 数据对比：2024 年 4-5 层日均客流 1000 人次，优化后 2025 年达 3000 人次，客流增长 200%，带动租金溢价 15%。

案例参考：上海 K11 通过 “5 层艺术展厅 + 屋顶花园” 改造，非核心楼层坪效从 0.8 万元提升至 1.3 万元，验证 “功能重构” 对低效楼层的激活作用。

3. 原则 3：可持续 —— 绿色材料与节能技术，冲刺 LEED 白金认证

核心逻辑：响应全球 “碳中和” 趋势与沈阳 “绿色商业政策”，将 “可持续” 从 “概念” 转化为 “可见的空间细节”，同时通过绿色改造降低运营成本，争取 LEED 白金认证（全球商业建筑最高绿色标准）。

落地细节：

① 材料选择：公共区域地面采用 “再生玻璃骨料地砖”（含 30% 再生材料），墙面使用 “低碳硅藻泥”（甲醛释放量低于国家标准 50%），商铺装修要求 50% 以上材料为绿色建材（如 FSC 认证木材）；

② 节能设备：全楼更换为 “LED 智能照明系统”（能耗降低 40%），中庭安装 “太阳能光伏玻璃顶”（年发电量 10 万度，满足公共区域 15% 用电需求），卫生间采用 “感应式节水龙头”（节水率 30%）；

③ 认证推进：2025 年 3 月启动 LEED 白金认证申请，组建 “绿色认证专项小组”（含环保顾问、工程负责人），目标 2026 年获得认证，成为东北首个 LEED 白金认证商业体；

④ 数据目标：改造后项目年碳排放减少 500 吨，运营能耗降低 25%，绿色材料使用率达 80%。

案例参考：北京 SKP-S 通过绿色改造（再生材料占比 60%、光伏发电），获 LEED 白金认证，年运营成本降低 20%，同时吸引 70% 的中产家庭客群因 “绿色场景” 到店。

4. 原则 4：跨境适配 —— 多语言、全流程场景，服务东北亚客群

核心逻辑：针对东北亚跨境客群 “语言障碍、免税需求、文化认同” 三大痛点，在空间设计中融入 “跨境服务细节”，让跨境客群 “体验无壁垒、消费更便捷”。

落地细节：

① 语言适配：全楼标识牌采用 “中、韩、俄、蒙四语标注”，服务台配备 “多语言翻译机”（支持 10 种语言实时翻译），跨境体验区导购需持 “韩语 / 俄语等级证书”；

② 免税场景：1 层设置 “跨境免税自提区”（200㎡），跨境客群线上下单后可到店自提，配备 “海关监管系统” 确保合规；

③ 文化适配：公共区域设置 “东北亚文化展示墙”（展示韩国韩屋、俄罗斯套娃、蒙古包元素），跨境体验区背景音乐融入东北亚传统音乐（如韩国伽倻琴、俄罗斯手风琴）；

④ 数据目标：跨境客群空间体验满意度达 90%，免税自提区日均使用人次达 200，跨境客群复购率提升至 35%。

（二）分层空间优化方案：一层一主题，打造 “差异化吸引力”

基于 “定位匹配 + 客群需求”，为 1-5 层及公共空间制定 “主题化、场景化” 优化方案，每个楼层明确 “业态组合、场景亮点、资源投入、数据目标”，确保改造后 “每层都有核心流量入口”：

1. 1 层（形象层）：全球艺术精品区 —— 塑造 “高端艺术第一印象”

核心定位：东北亚艺术商业 “门面”，聚焦 “国际一线品牌 + 艺术装置”，吸引高净值客群与跨境客群。

优化细节：

① 业态升级：引入 2-3 家国际一线品牌首店 —— 如 Gucci 美妆东北首店（500㎡，含 “艺术定制服务区”，可定制带有沈阳元素的美妆礼盒）、Tiffany 硬奢东北首店（400㎡，设置 “艺术珠宝展柜”，展示与艺术家联名作品）；保留 1 家高端艺术书店（如诚品书店艺术区），提升文化调性；

② 场景亮点：

入口处打造 “零碳艺术装置”—— 邀请东北本土艺术家使用再生金属、废弃玻璃创作 “沈阳印象雕塑”（高 8 米），装置内置 LED 屏，实时显示项目碳减排数据；

中庭设置 “动态艺术橱窗”—— 每月联合入驻品牌更新主题，如 3 月 “艺术与春天” 主题，Gucci 橱窗展示 “花艺与美妆融合装置”，Tiffany 橱窗展示 “水晶与冰雪艺术装置”；

③ 动线优化：拆除 1 层死角商铺（约 100㎡），拓宽主通道至 6 米，确保 “品牌门店无遮挡、艺术装置可见性 100%”；

④ 资源投入：品牌装修补贴 800 万元（国际一线品牌每家补贴 400 万元），艺术装置制作成本 200 万元；

⑤ 数据目标：1 层日均客流达 5000 人次（提升 30%），国际品牌首店首年坪效达 4.5 万元 /㎡/ 年，高净值客群占比提升至 40%。

2. 2 层（轻奢消费层）：轻奢 + 艺术零售区 —— 承接 1 层流量，提升消费转化

核心定位：“艺术化轻奢消费”，聚焦 25-35 岁中高收入客群，平衡 “体验与销售”。

优化细节：

① 业态组合：引入 Coach、Michael Kors 等轻奢品牌（每家门店 300㎡，预留 20% 空间用于艺术展陈）；设置 “艺术快闪店专区”（500㎡，每月更换 1 个设计师品牌，如 3 月引入韩国设计师品牌 Gentle Monster 艺术快闪店）；配套 2 家艺术主题餐饮（如 “莫奈花园甜品店”，菜品造型模仿莫奈画作）；

② 场景亮点：

主通道打造 “艺术连廊”—— 悬挂东北新锐艺术家油画作品，客群扫码可了解艺术家故事，同时可购买画作衍生品（如丝巾、笔记本）；

快闪店设置 “互动体验区”—— 如 Gentle Monster 快闪店设置 “艺术眼镜试戴 + 拍照打卡墙”，客群拍照分享社交平台可获 50 元优惠券；

③ 动线优化：采用 “环形动线”，串联所有轻奢品牌与快闪店，避免客流死角，同时在动线节点设置 “艺术休息椅”（由再生材料制作）；

④ 资源投入：快闪店装修补贴 100 万元 / 月，艺术连廊制作成本 50 万元；

⑤ 数据目标：2 层客群停留时间从 45 分钟提升至 60 分钟，快闪店月均销售额达 300 万元，轻奢品牌复购率提升至 30%。

3. 3 层（家庭体验层）：时尚服饰 + 亲子艺术区 —— 锁定中产家庭客群

核心定位：“亲子 + 艺术 + 消费” 融合，解决当前 “家庭客群体验不足” 的痛点。

优化细节：

① 业态组合：引入 ZARA、H&M 等时尚服饰品牌（每家门店 400㎡，设置 “亲子搭配区”）；划分 “亲子艺术区”（800㎡），包含 “儿童绘画工坊”（配备专业艺术老师，提供油画、陶艺课程）、“亲子绘本馆”（藏书 1 万册，含艺术主题绘本）、“儿童艺术衍生品店”（售卖卡通形象艺术周边）；配套 1 家亲子餐厅（如 “小猪佩奇艺术主题餐厅”，菜品造型卡通化，同时提供儿童艺术手工活动）；

② 场景亮点：

亲子艺术区设置 “家庭艺术打卡墙”—— 客群可免费拍摄 “艺术全家福”（背景为 K11 艺术展元素），同时可将照片打印成艺术明信片；

服饰品牌门店推出 “亲子艺术 DIY 活动”—— 如 ZARA 每月举办 “亲子 T 恤涂鸦”，客群购买 T 恤后可现场涂鸦，增强互动性；

③ 动线优化：亲子艺术区与服饰品牌通过 “彩虹艺术通道” 连接（通道墙面绘制儿童艺术作品），同时设置 “儿童托管临时休息区”（配备玩具与看护人员），方便家长购物；

④ 资源投入：亲子艺术区设备采购成本 150 万元，亲子餐厅装修补贴 100 万元；

⑤ 数据目标：3 层家庭客群占比提升至 60%，亲子艺术区日均接待家庭 200 组，亲子餐厅翻台率达 3 次 / 天。

4. 4 层（潮玩体验层）：艺术潮玩主题层 —— 激活 Z 世代客群

核心定位：东北 “Z 世代艺术潮玩地标”，聚焦 25-35 岁高净值潮玩爱好者，打造 “沉浸式潮玩体验”。

优化细节：

① 业态组合：引入泡泡玛特全球旗舰店（600㎡，含 “虚拟偶像互动区”—— 通过 AR 技术实现客群与泡泡玛特 IP 形象合影、互动）、沉浸式剧本杀品牌 “艺术推理剧场”（400㎡，剧本融入 K11 艺术展元素，如 “teamLab 展失窃案”）、Supreme 授权潮牌集合店（300㎡，售卖限量款潮牌服饰与艺术联名款）；配套 1 家潮玩主题咖啡馆（如 “Bearbrick 主题咖啡馆”，饮品杯印有潮玩图案）；

② 场景亮点：

楼层中庭打造 “巨型艺术潮玩雕塑”（高 10 米，造型为泡泡玛特 Molly 与东北虎融合形象），雕塑底部设置 “潮玩盲盒自动售卖机”（售卖独家定制盲盒）；

剧本杀剧场采用 “沉浸式场景设计”—— 如 “teamLab 展失窃案” 剧本中，场景布置模仿 teamLab 数字艺术展，客群在解谜过程中可体验 “光影互动”；

③ 动线优化：采用 “迷宫式动线”，通过潮玩装置引导客群探索各业态，同时设置 “潮玩打卡点地图”（扫码可获取各打卡点位置，完成打卡可兑换潮玩贴纸）；

④ 资源投入：泡泡玛特旗舰店装修补贴 300 万元，艺术潮玩雕塑制作成本 80 万元；

⑤ 数据目标：4 层日均客流达 4000 人次（提升 300%），Z 世代客群占比达 80%，泡泡玛特旗舰店月均销售额达 500 万元。

5. 层（可持续生活层）：可持续生活实验室 —— 打造 “绿色艺术生活场景”

核心定位：东北首个 “可持续 + 艺术” 融合楼层，聚焦中产家庭与环保意识客群。

优化细节：

① 业态组合：引入无印良品可持续系列专区（300㎡，售卖环保家居、有机食品）、寺库二手奢品循环店（400㎡，提供 “奢品鉴定 + 回收 + 寄卖” 服务，同时设置 “奢品艺术展柜” 展示 vintage 奢品）、植物基餐厅（200㎡，菜品原料 100% 为植物蛋白，餐厅装修采用再生木材）；

② 场景亮点：

屋顶改造为 “艺术露天剧场”（1000㎡，配备 LED 大屏与座椅，可举办 “绿色音乐节”“艺术市集”，如每月最后一个周末举办 “可持续艺术市集”，售卖本土设计师环保手作）；

楼层主通道设置 “可持续科普墙”（互动屏幕，客群触摸可查看项目 “太阳能发电量”“再生材料使用率” 等数据，同时可了解入驻品牌的可持续举措，如无印良品的 “减塑计划”）；

③ 动线优化：5 层与屋顶通过 “绿色艺术楼梯” 连接（楼梯扶手缠绕绿植，墙面绘制可持续主题壁画），同时设置 “电梯直达屋顶” 标识，引导客流向上；

④ 资源投入：屋顶剧场改造成本 300 万元，可持续科普墙制作成本 50 万元；

⑤ 数据目标：5 层日均客流从 1000 人次提升至 3000 人次，可持续业态销售额占比达 25%，屋顶剧场月均举办活动 8 场，参与人次达 2000。

6. 公共空间：艺术化全域覆盖 —— 提升 “整体体验质感”

优化细节：

① 中庭：引入 “AI 互动灯光秀”—— 灯光随客流密度变化（客流多时灯光变亮、节奏加快，客流少时灯光柔和），同时每周五、周六晚 8 点播放 “艺术主题灯光秀”（如 “东北亚艺术融合” 主题，展示韩国、俄罗斯、中国东北艺术元素）；

② 电梯间：设置 “艺术数字屏”（每部电梯外 1 块，播放全球 K11 艺术展视频，如香港 K11 MUSEA 的 “草间弥生展”、上海 K11 的 “teamLab 展”），同时显示电梯等待时间；

③ 卫生间：升级为 “艺术主题卫生间”—— 女性卫生间融入 “花艺装置”（每隔 3 天更换新鲜花卉），男性卫生间融入 “工业风艺术雕塑”，亲子卫生间设置 “儿童艺术涂鸦墙”（可擦写），同时所有卫生间采用 “再生材料装修”（如再生塑料洗手台）；

④ 休息区：在各楼层主通道设置 “艺术休息椅”—— 造型各异（如 1 层为 “奢侈品元素椅”、4 层为 “潮玩造型椅”），材质均为再生材料，休息区旁边配备 “艺术书架”（摆放艺术杂志与书籍，免费阅读）；

⑤ 资源投入：公共空间改造总成本 500 万元，其中 AI 灯光秀 200 万元、艺术卫生间 150 万元、休息区 150 万元；

⑥ 数据目标：客群公共空间满意度达 92%，休息区使用率达 70%，艺术数字屏日均观看人次达 3000。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库