商业地产案例分享-沈阳K11项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告立足全球视野，为沈阳K11量身定制资产提升路径。通过“艺术+可持续+跨境”三维战略，聚焦业态焕新、空间激活与数字化运营，破解转化瓶颈，驱动其从区域商业标杆升级为东北亚价值高地。全文共108900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

沈阳K11专项提升实施报告

业态焕新、空间激活与数字化运营破局

目录

报告前言

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

七、空间优化及场景创新

（三）场景创新方向：四大融合场景，打造 “不可复制的体验”

场景创新需围绕 “艺术 + 科技 + 可持续 + 跨境” 四大核心，结合客群需求与定位特色，打造 “高互动、高记忆、高转化” 的体验场景，每个场景均明确 “技术支撑、运营模式、数据目标”，避免 “为创新而创新”：

1. 场景 1：艺术 + 科技 —— 元宇宙艺术展厅，打破时空限制

核心目标：2025 年元宇宙场景吸引 Z 世代客群占比达 85%，带动艺术展门票销量增长 40%，NFT 艺术作品销售额突破 500 万元。

落地细节：

① 元宇宙展厅搭建：联合北京云阿云算法团队与香港 K11 MUSEA 技术团队，开发 “K11 元宇宙艺术平台”，平台包含三大模块：

「全球艺术漫游」：1:1 复刻香港 K11 MUSEA、上海 K11 的艺术展（如 “草间弥生无限镜屋”“teamLab 数字森林”），客群通过 VR 设备（商场免费提供 50 台 VR 一体机，或自带设备连接 WiFi）沉浸式体验，支持 “虚拟拍照”“好友联机观展”；

「数字艺术创作」：设置 “AI 艺术工坊”，客群输入 “沈阳元素 + 艺术风格”（如 “沈阳故宫 + 印象派”），AI 自动生成数字画作，可付费下载（99 元 / 幅）或制作成实体版画（299 元 / 幅）；

「NFT 艺术拍卖」：每月举办 1 场 “数字艺术 NFT 拍卖会”，联合东北新锐艺术家发行限量 NFT 作品（如 “沈阳四季艺术 NFT”，限量 1000 份），客群通过 K11 APP 完成竞拍，拍得作品可在元宇宙展厅 “个人收藏馆” 展示；

② 线下联动运营：在 4 层设置 “元宇宙体验区”（300㎡），配备 VR 体验舱与专业指导人员；推出 “元宇宙 + 线下展” 联票（299 元，含 VR 体验 1 次 + 线下艺术展门票 1 张）；Z 世代会员可免费领取 “元宇宙虚拟形象定制券”（定制专属艺术风格虚拟人）；

③ 技术支撑：采用阿里云元宇宙服务器，确保同时在线人数达 1000 人不卡顿；引入 “动作捕捉技术”，实现虚拟形象与客群动作同步，提升沉浸感；

④ 资源投入：元宇宙平台开发成本 800 万元，VR 设备采购成本 200 万元，NFT 艺术合作成本 150 万元；

⑤ 案例参考：上海外滩金融中心 “元宇宙艺术展” 上线后，Z 世代客群占比提升 25%，线上引流到店占比达 18%，NFT 作品单场拍卖会销售额突破 300 万元，验证科技与艺术融合的商业价值。

2. 场景 2：可持续 + 互动 —— 绿色积分生态，引导长期参与

核心目标：2025 年绿色积分参与客群达 5 万人次，带动可持续商品销售额占比提升至 35%，客群可持续行为渗透率（自带购物袋、参与旧物改造）达 60%。

落地细节：

① 绿色积分体系设计：

积分获取：客群自带购物袋购物获 20 积分 / 次、参与旧物改造活动获 100 积分 / 次、购买可持续商品（如二手奢品、环保餐具）获 1 积分 / 元、举报浪费行为（如长流水）获 50 积分 / 次；

积分兑换：100 积分可兑换艺术衍生品（如再生材料制作的笔记本）、200 积分可兑换有机食品（如东北五常有机大米 1kg）、500 积分可兑换 “屋顶艺术露天剧场” 亲子露营体验（含 2 大 1 小门票）、1000 积分可兑换二手奢品 500 元折扣券；

② 互动场景落地：

5 层设置 “旧物改造工坊”（200㎡），每周六举办 “旧衣物改造”“废旧家具翻新” 活动，客群可自带旧物参与，完成改造后可获绿色积分，优秀作品可在商场 “可持续艺术展柜” 展示；

公共区域设置 “可持续科普墙”（5 块互动屏幕，分布在 1-5 层），客群触摸屏幕可查看项目实时节能数据（如 “今日太阳能发电量 500 度，减少碳排放 300kg”）、入驻品牌可持续举措（如 “寺库二手奢品店每年减少 20 吨衣物浪费”），查看后可获 10 积分；

③ 会员联动：为中产家庭会员开通 “绿色家庭账户”，全家积分可累计，积分排名前 100 的家庭可获 “年度可持续家庭” 称号，受邀参加 “东北亚可持续商业论坛”；

④ 资源投入：旧物改造工坊设备采购成本 50 万元，科普墙制作成本 100 万元，积分兑换商品成本 200 万元 / 年；

⑤ 案例参考：北京 SKP-S 通过 “绿色积分 + 互动工坊”，可持续商品销售额占比从 15% 提升至 32%，家庭客群复购率提升 18%，验证可持续场景对客群的吸引力。

3. 场景 3：跨境 + 体验 —— 东北亚文化消费闭环，提升跨境客群粘性

核心目标：2025 年跨境体验场景吸引跨境客群占比达 80%，跨境免税体验店销售额突破 8000 万元，跨境客群复购率提升至 35%。

落地细节：

① 跨境免税体验店运营：

1 层 2000㎡跨境免税体验区按国别分区：韩国区引入乐天免税线下体验店（500㎡，涵盖美妆、护肤、零食，商品价格较国内专柜优惠 15%-30%），俄罗斯区引入 SOKOLOV 珠宝东北首店（300㎡，展示俄罗斯传统珠宝工艺），蒙古区引入蒙古特产精品店（200㎡，售卖羊绒制品、牛肉干）；

购物流程优化：客群线下体验后，通过 “K11 跨境 APP” 扫码下单，填写身份信息（用于海关清关），商品由沈阳自贸试验区保税仓发货，韩国商品 3 天直达、俄罗斯商品 5 天直达，支持 “线下退换货”（到店提交申请，保税仓收到退货后退款）；

② 东北亚文化体验：

每月举办 “东北亚文化周”：1 月 “韩国文化周”（举办 K-pop 舞蹈表演、韩餐美食节，消费满 3000 元赠韩国面膜礼盒）、4 月 “俄罗斯文化周”（展出俄罗斯油画、举办手风琴演奏会，购买珠宝满 5000 元赠俄罗斯套娃）、7 月 “蒙古文化周”（展示蒙古服饰、提供奶茶品鉴，购买特产满 1000 元赠蒙古银饰）；

跨境体验区设置 “文化打卡点”：韩国区打造 “迷你韩屋”、俄罗斯区打造 “套娃主题拍照墙”、蒙古区打造 “蒙古包体验区”，客群拍照分享社交平台可获跨境购物 100 元优惠券；

③ 多语言服务保障：跨境体验区配备 20 名多语言导购（中、韩、俄、蒙四语），服务台设置 “AI 翻译机”（支持 10 种语言实时翻译），APP 界面支持四语切换；

④ 资源投入：跨境体验店装修成本 800 万元，文化周活动成本 150 万元 / 次，多语言服务人员薪资 300 万元 / 年；

⑤ 案例参考：三亚国际免税城通过 “跨境体验 + 文化活动”，跨境客群满意度达 92%，年销售额突破 100 亿元，验证跨境场景的商业潜力。

4. 场景 4：夜间 + 艺术 ——K11 艺术夜生活，激活夜间消费

核心目标：2025 年夜间客流占比从 15% 提升至 30%，夜间销售额占比提升至 25%，周五至周日夜间客流达 8000 人次 / 天。

落地细节：

① 夜间营业时间与业态调整：周五至周日营业时间延长至 22:00，重点激活 4-5 层与屋顶场景：

4 层 “艺术推理剧场” 推出 “夜间沉浸场”（19:00-21:30，剧情难度升级，票价从 198 元提升至 258 元）；

5 层 “屋顶艺术露天剧场” 举办 “露天电影 + 艺术讲座”：每周五播放艺术主题电影（如《至爱梵高》），周六邀请艺术家举办讲座（如 “东北本土艺术创作分享”），周日举办 “小型音乐会”（邀请本土乐队表演），活动免费参与，需提前预约；

引入 “深夜艺术食堂”：在 2 层设置 3 家艺术主题深夜食堂（如 “梵高星空餐厅”“莫奈睡莲餐厅”），营业时间至 22:00，推出 “夜间艺术套餐”（含餐食 + 艺术展门票次日券）；

② 夜间场景氛围营造：

公共区域灯光升级为 “夜间艺术灯光”：中庭 AI 灯光秀播放 “星空主题”，电梯间数字屏播放 “夜间艺术短片”，卫生间灯光调至暖色调，提升夜间温馨感；

1-5 层主通道设置 “夜间艺术市集”（每周五至周日 18:00-22:00），招募本土设计师售卖艺术衍生品（如手作首饰、插画），市集摊位采用 “透明艺术展柜” 设计，兼具展示与售卖功能；

③ 夜间消费激励：推出 “夜间消费满减券”（满 300 减 50、满 500 减 100，仅限 18:00 后使用）；会员夜间消费可获 2 倍积分；夜间停车免费（18:00 - 次日 8:00）；

④ 资源投入：夜间灯光改造成本 100 万元，深夜食堂装修补贴 200 万元，夜间活动成本 50 万元 / 月；

⑤ 案例参考：上海 K11 通过 “夜间艺术展 + 深夜食堂”，夜间客流占比从 18% 提升至 35%，夜间销售额占比提升至 28%，验证夜间场景对消费的拉动作用。

（四）场景落地保障：从 “资源整合” 到 “效果监测”，确保场景可持续运营

场景创新需依托 “资源、成本、运营” 三大保障体系，避免 “落地即闲置”，确保每个场景都能持续创造客群价值与商业价值：

1. 资源保障：内外部资源联动，为场景创新提供支撑

内部资源整合：

① 香港新世界集团资源：

艺术资源：联动香港 K11 MUSEA 策展团队，为元宇宙展厅提供全球艺术展复刻素材（如 “草间弥生展” 数字版权），每年引入 2 场东北亚独家艺术展（如 “韩国艺术家李禹焕巡展”）；

技术资源：调用集团 “智慧商业系统”，为绿色积分体系、跨境购物流程提供技术支持，确保数据安全与流程顺畅；

品牌资源：优先推荐集团合作的国际品牌（如 LV、Gucci）参与场景共创，如 Gucci 可冠名元宇宙展厅 “艺术漫游区”；

② 北京云阿云算法支持：

客流数据分析：通过商场摄像头与 WiFi 探针，分析各场景客流密度、停留时间、转化路径，每月输出《场景客流分析报告》，为场景优化提供数据支撑（如发现元宇宙体验区客流不足，可调整 VR 设备摆放位置）；

精准营销推送：基于客群画像（如 Z 世代、跨境客群），通过 APP、短信推送场景活动信息（如向 Z 世代推送元宇宙展厅新展信息，向跨境客群推送文化周活动）；

外部资源对接：

① 政府资源：对接沈阳市文旅局，将 “元宇宙艺术展厅”“东北亚文化周” 纳入 “沈阳文旅打卡地” 推荐名单，争取文旅补贴（如每场文化周补贴 50 万元）；对接沈阳自贸试验区，为跨境场景争取 “通关便利”“税收优惠” 政策；

② 合作伙伴资源：与阿里云签订 “元宇宙技术合作协议”，确保平台稳定运行；与顺丰跨境物流合作，优化跨境商品配送时效（韩国商品从 3 天缩短至 2 天）；与东北本土艺术家协会合作，为旧物改造工坊、亲子艺术区提供师资支持；

资源对接机制：成立 “场景资源专项小组”（由运营总监牵头，5 人专职），每月召开 “资源对接会”，梳理各场景资源需求（如元宇宙展厅需艺术版权、跨境场景需物流支持），明确资源对接责任人与时间节点，确保资源及时到位。

2. 成本控制：模块化 + 补贴，降低场景创新成本

模块化场景设计：

① 艺术快闪店、夜间市集摊位采用 “模块化搭建”（如快闪店使用可拆卸展架，市集摊位采用标准化透明展柜），改造成本降低 40%，且可重复使用（如快闪店展架可用于夜间市集）；

② 元宇宙展厅、可持续科普墙采用 “软件迭代升级” 模式，避免硬件重复投入（如元宇宙展厅新增艺术展时，仅需更新数字素材，无需更换 VR 设备）；

政策补贴申请：

① 可持续场景（如屋顶光伏剧场、旧物改造工坊）申请沈阳 “绿色商业补贴”，覆盖 30% 改造成本（预计获补贴 200 万元）；

② 跨境场景（如免税体验区）申请沈阳自贸试验区 “跨境商业补贴”，覆盖 20% 运营成本（预计获补贴 150 万元）；

③ 艺术场景（如元宇宙展厅、艺术展）申请沈阳 “文化产业补贴”，覆盖 15% 合作成本（预计获补贴 100 万元）；

成本监测机制：建立 “场景成本台账”，按场景分类记录改造成本、运营成本、补贴金额，每月分析成本占比（如元宇宙展厅成本占比过高，可优化 VR 设备采购数量），确保总场景成本控制在项目年度预算的 15% 以内（2025 年项目预算 1 亿元，场景成本控制在 1500 万元以内）。

3. 运营保障：动态监测 + 快速迭代，提升场景效果

场景效果监测指标：

① 流量指标：各场景日均客流、客流占比、停留时间（如元宇宙体验区日均客流需达 500 人次，停留时间需超 20 分钟）；

② 转化指标：场景带动销售额、复购率、会员激活率（如绿色积分场景需带动可持续商品销售额增长 35%，跨境场景需带动跨境客群复购率提升至 35%）；

③ 满意度指标：通过 APP 弹窗、现场问卷收集客群满意度（如场景满意度需达 85% 以上，低于 80% 需启动优化）；

快速迭代机制：

① 成立 “场景创新小组”（由运营、市场、技术人员组成，7 人专职），每周召开 “场景效果复盘会”，分析监测数据（如发现夜间市集销售额低，可调整摊位品类，增加艺术衍生品比例）；

② 建立 “场景优化快速通道”：对客群反馈差、数据不达标的场景（如满意度低于 80%、客流未达目标 70%），1 周内制定优化方案，2 周内落地（如旧物改造工坊参与人数少，可增加 “亲子改造专场”，吸引家庭客群）；

员工培训：

① 针对场景互动技巧开展培训（如元宇宙体验区员工需掌握 VR 设备操作、艺术展讲解，跨境场景员工需掌握多语言沟通、跨境购物流程），培训后通过考核方可上岗；

② 每月组织 “场景运营分享会”，邀请优秀员工分享场景互动案例（如如何引导客群参与旧物改造、如何推荐跨境商品），提升整体运营水平。

（五）总结：空间优化与场景创新的核心价值

沈阳 K11 的空间优化与场景创新，并非单纯的 “物理改造”，而是基于 “东北亚艺术・可持续・跨境商业枢纽” 定位，将 “空间” 转化为 “体验载体”，将 “场景” 转化为 “客群连接点”，最终实现三大核心价值：

客群价值：通过分层主题空间与四大融合场景，精准匹配 Z 世代、跨境客群、中产家庭的需求，提升客群停留时间、复购率与消费金额；

商业价值：激活非核心楼层（4-5 层），提升整体出租率与坪效，同时通过场景创新带动艺术、跨境、可持续业态销售额增长，形成差异化竞争优势；

品牌价值：打造 “东北亚艺术商业地标” 形象，提升沈阳 K11 在全球商业市场的影响力，为香港新世界集团 “艺术商业” 产品线提供标杆案例。

未来，需持续关注客群需求变化（如 Z 世代对元宇宙的新需求、跨境客群对物流时效的更高要求），动态优化空间与场景，确保项目始终保持 “领先性、差异化、可持续性”。

八、业态优化及品牌焕新

（一）业态优化核心逻辑：数据、趋势、差异、生态四维驱动

业态优化并非简单 “增删品类”，而是基于 “现有经营数据、消费趋势变化、竞品差异空白、客群生态需求” 四大逻辑，构建 “高坪效、高体验、高粘性” 的业态体系，每个逻辑均明确 “数据支撑、落地标准、目标导向”：

1. 逻辑 1：数据驱动 —— 以坪效为核心，优化业态资源分配

核心依据：2024 年沈阳 K11 各业态坪效数据显示，“奢侈品（3.5 万元 /㎡/ 年）＞轻奢（2 万元 /㎡/ 年）＞潮玩（1.5 万元 /㎡/ 年）＞亲子体验（1.2 万元 /㎡/ 年）＞传统餐饮（0.8 万元 /㎡/ 年）”，高坪效业态占比不足 30%，存在资源错配问题。

落地策略：

① 高坪效业态扩容：将奢侈品、轻奢业态面积占比从 2024 年的 25% 提升至 2025 年的 35%（1 层奢侈品从 30% 增至 40%，2 层轻奢从 30% 增至 35%），压缩传统餐饮面积（从 20% 降至 12%）；

② 低效业态汰换：对坪效低于 1 万元 /㎡/ 年的传统餐饮（如某连锁火锅）、低效零售（如某大众服饰）启动 “汰换机制”，2025 年 6 月前完成 15 家低效品牌清退，替换为高潜力业态（如艺术餐饮、跨境零售）；

③ 动态数据监测：每月输出《业态坪效分析报告》，对新引入业态设置 “3 个月试运营期”，试运营期坪效未达目标 80%（如潮玩业态目标 1.5 万元，试运营需达 1.2 万元）则启动调整；

数据目标：2025 年项目整体坪效从 2024 年的 1.2 万元 /㎡/ 年提升至 1.8 万元 /㎡/ 年，高坪效业态贡献销售额占比达 60%。

案例参考：上海 K11 通过 “高坪效业态扩容”，将奢侈品业态占比从 28% 提升至 40%，整体坪效从 1.5 万元提升至 2.3 万元，验证数据驱动策略的有效性。

2. 逻辑 2：趋势导向 —— 聚焦 “体验、可持续、跨境” 三大增量赛道

核心依据：《2024 东北商业消费趋势报告》显示，沈阳消费者对 “体验式消费” 需求增速达 45%（如沉浸式剧本杀、艺术工坊），“可持续消费” 认知度达 65%（愿意为环保商品支付 10%-20% 溢价），“跨境消费” 规模年均增长 18%（东北亚客群占比 62%），传统零售需求持续下滑（增速仅 5%）。

落地策略：

① 体验业态升级：将体验类业态面积占比从 2024 年的 15% 提升至 2025 年的 25%，4 层新增 “艺术推理剧场”“虚拟偶像互动区”，3 层扩容 “亲子艺术工坊”；

② 可持续业态补位：5 层新增 “绿色零售专区”（300㎡）、“旧物改造工坊”（200㎡），可持续业态占比从 5% 提升至 30%；

③ 跨境业态落地：1 层设置 “东北亚跨境免税体验区”（2000㎡），引入韩国、俄罗斯、蒙古特色品牌，跨境业态占比从 3% 提升至 15%；

数据目标：2025 年体验、可持续、跨境三大增量业态销售额占比达 45%，带动项目整体销售额增长 30%。

3. 逻辑 3：差异化 —— 避开同质化，打造 “不可复制的业态标签”

核心依据：沈阳现有高端商业同质化严重 —— 沈阳万象城、恒隆广场均以 “奢侈品 + 传统餐饮” 为主，体验业态集中于 “影院、儿童乐园”，可持续、跨境业态空白，艺术与商业融合度低（艺术展仅为临时活动）。

落地策略：

① 业态差异化：减少 “传统火锅、大众快餐” 等同质化餐饮（从 15% 降至 8%），新增 “艺术主题餐饮”（如梵高星空餐厅、莫奈睡莲甜品店）、“东北亚特色餐饮”（如韩国参鸡汤、俄罗斯列巴店）；

② 体验差异化：打造 “艺术 + 科技” 独家体验（如元宇宙艺术展厅、NFT 艺术拍卖），区别于竞品 “传统娱乐体验”；

③ 服务差异化：为跨境客群提供 “多语言导购 + 免税自提” 服务，为可持续消费客群提供 “绿色积分 + 旧物回收” 服务，形成差异化服务壁垒；

数据目标：2025 年项目 “业态差异化认知度” 达 75%（目标 65%），因 “差异化业态” 专程到店的客群占比达 40%。

4. 逻辑 4：生态化 —— 围绕核心业态构建闭环，提升客群复购

核心依据：2024 年沈阳 K11 客群复购率仅 25%，低于沈阳高端商业平均水平（35%），核心原因是 “业态间缺乏联动，客群单次消费后无持续参与理由”。

落地策略：

① 艺术生态闭环：围绕 “艺术展” 构建 “策展（国际策展机构）→消费（艺术衍生品、奢侈品联名款）→教育（艺术工坊、策展人讲座）” 闭环，如艺术展期间推出 “展票 + 衍生品 + 课程” 套餐；

② 可持续生态闭环：围绕 “绿色消费” 构建 “购买（可持续商品）→循环（旧物回收、二手寄卖）→服务（衣物护理、绿植养护）” 闭环，如购买 Patagonia 服饰后可享免费环保护理；

③ 跨境生态闭环：围绕 “跨境消费” 构建 “体验（线下免税店）→购买（线上直邮）→文化（东北亚文化周）” 闭环，如购买韩国美妆后可参与韩妆教学活动；

数据目标：2025 年项目客群复购率从 25% 提升至 40%，生态闭环内业态联动消费占比达 30%。

（二）分层业态调整方案：一层一核心，实现 “每层有亮点、层间有联动”

基于 “定位匹配 + 客群需求 + 坪效目标”，为 1-5 层制定 “精准化、差异化” 业态调整方案，明确 “业态占比、核心品牌、功能定位、数据目标”，同时强化层间业态联动，避免 “单层孤立运营”：

1层 全球艺术精品区

核心定位：全球艺术精品

2025年业态占比：奢侈品 40%、艺术精品 10%、跨境免税 30%、配套服务 20%

核心品牌示例（2025年目标引入）：Gucci 美妆东北首店、Tiffany 硬奢东北首店、乐天免税体验店、诚品艺术书店

功能定位：高端形象展示、跨境免税消费、艺术精品购买

目标坪效：4.0 万元 /㎡/ 年

层间联动策略：1 层奢侈品消费可获 2 层艺术快闪店优惠券，跨境免税消费可获 5 层绿色积分

2层 轻奢艺术消费区

核心定位：轻奢艺术消费

2025年业态占比：轻奢 35%、艺术零售 20%、艺术快闪店 15%、艺术餐饮 30%

核心品牌示例（2025年目标引入）：Coach 艺术联名店、Michael Kors 体验店、Gentle Monster 快闪店、莫奈花园甜品店

功能定位：轻奢时尚消费、艺术快闪体验、主题餐饮

目标坪效：2.5 万元 /㎡/ 年

层间联动策略：2 层艺术零售消费可兑换 1 层艺术展门票，艺术餐饮消费可获 3 层亲子体验折扣

3层 家庭艺术体验区

核心定位：家庭艺术体验

2025年业态占比：时尚服饰 40%、亲子体验 20%、家庭餐饮 25%、配套服务 15%

核心品牌示例（2025年目标引入）：ZARA 亲子定制店、H&M 可持续系列专区、杨梅红国际私立美校、小猪佩奇艺术主题餐厅

功能定位：家庭购物、亲子艺术互动、家庭聚餐

目标坪效：2.0 万元 /㎡/ 年

层间联动策略：3 层亲子体验消费可获 4 层潮玩店优惠券，家庭餐饮消费可获 5 层屋顶剧场门票

4层 潮玩沉浸体验区

核心定位：潮玩沉浸体验

2025年业态占比：潮玩 30%、沉浸式体验 25%、潮牌 20%、潮玩餐饮 25%

核心品牌示例（2025年目标引入）：泡泡玛特全球旗舰店、艺术推理剧场、Supreme 授权店、Bearbrick 主题咖啡馆

功能定位：Z 世代社交、潮玩购买、沉浸体验

目标坪效：1.5 万元 /㎡/ 年

层间联动策略：4 层潮玩消费可获 1 层艺术展 NFT 数字门票，沉浸式体验消费可获 2 层快闪店折扣

5层 可持续生活区

核心定位：可持续生活

2025年业态占比：可持续零售 30%、二手奢品 20%、环保餐饮 25%、屋顶体验 25%

核心品牌示例（2025年目标引入）：Patagonia 东北首店、寺库二手奢品店、植物基餐厅、屋顶艺术露天剧场

功能定位：可持续消费、二手循环、夜间体验

目标坪效：1.2 万元 /㎡/ 年

层间联动策略：5 层可持续消费可获 3 层亲子体验绿色积分，二手奢品消费可获 1 层奢侈品保养服务

各楼层业态调整细节与数据支撑：

1 层（全球艺术精品区）：

业态调整重点：压缩原有的 “大众零售” 面积（从 20% 降至 0%），扩容 “跨境免税体验区”（从 5% 增至 30%），引入 2 家国际一线品牌东北首店；

核心品牌落地保障：依托香港新世界集团资源，与 LVMH、开云集团签订 “东北首店合作意向书”，为 Gucci、Tiffany 提供 “空间定制 + 艺术资源绑定” 支持（如 Gucci 门店融入沈阳故宫元素，Tiffany 独家冠名年度艺术展）；

数据目标：1 层奢侈品销售额占项目总销售额的 30%，跨境免税体验区日均销售额达 25 万元，高净值客群占比提升至 40%。

2 层（轻奢艺术消费区）：

业态调整重点：新增 “艺术快闪店专区”（15%），每月更换 1 个设计师品牌；将 “传统餐饮”（10%）替换为 “艺术主题餐饮”（30%）；

艺术快闪店运营模式：联合巴黎时装周、米兰家具展，挖掘 5-8 家小众设计师品牌（如 Jacquemus、Marni），提供 “免 3 个月租金 + 艺术 IP 共享” 支持，快闪店销售额与项目按 7:3 分成；

数据目标：2 层轻奢业态坪效较 2024 年增长 20%，艺术快闪店月均销售额达 300 万元，艺术餐饮翻台率达 4 次 / 天。

3 层（家庭艺术体验区）：

业态调整重点：新增 “亲子艺术工坊”（10%），引入杨梅红国际私立美校；将 “大众服饰”（10%）替换为 “可持续服饰专区”（10%，如 H&M Conscious 系列）；

亲子体验运营策略：推出 “亲子艺术套餐”（含艺术工坊课程 1 次 + 亲子餐厅套餐 1 份 + 艺术展门票 2 张），售价 299 元（单独购买总价 499 元）；每周六举办 “亲子艺术市集”，允许儿童售卖自制艺术作品；

数据目标：3 层家庭客群占比提升至 60%，亲子体验区日均接待家庭 200 组，可持续服饰销售额占服饰总销售额的 25%。

4 层（潮玩沉浸体验区）：

业态调整重点：新增 “沉浸式体验业态”（25%），引入 “艺术推理剧场”；扩容 “潮玩零售”（从 20% 增至 30%），引入泡泡玛特全球旗舰店；

潮玩店差异化运营：泡泡玛特全球旗舰店设置 “虚拟偶像互动区”（通过 AR 技术实现客群与 Molly 形象合影），推出 “沈阳限定款潮玩”（融入沈阳故宫、张氏帅府元素），限量 1000 个；

数据目标：4 层 Z 世代客群占比达 80%，泡泡玛特旗舰店月均销售额达 500 万元，沉浸式体验业态日均接待客群 300 人次。

5 层（可持续生活区）：

业态调整重点：新增 “可持续零售专区”（30%），引入 Patagonia 东北首店；扩容 “屋顶艺术露天剧场”（从 10% 增至 25%），用于举办音乐节、艺术市集；

可持续业态运营策略：推出 “绿色消费积分”，购买 Patagonia 服饰 1 元积 2 分，积分可兑换屋顶剧场门票、旧物改造工坊体验；寺库二手奢品店提供 “奢品鉴定 + 回收 + 寄卖” 一站式服务，回收佣金低于市场价 20%；

数据目标：5 层可持续业态销售额占项目总销售额的 15%，屋顶剧场月均举办活动 8 场，二手奢品店月均销售额达 80 万元。

（三）品牌焕新策略：首店、本土、孵化、独家四维发力，构建品牌壁垒

品牌焕新并非 “盲目引入高端品牌”，而是基于 “定位匹配、客群需求、差异化优势”，通过 “首店攻坚、本土孵化、现有焕新、独家合作” 四大策略，形成 “国际品牌引领、本土品牌补充、独家品牌壁垒” 的品牌矩阵：

1. 策略 1：首店品牌攻坚 —— 以 “东北首店” 为核心，提升项目层级

首店引入目标：2025 年引入 “2-3 家国际一线品牌东北首店、5-8 家全国首店、10-15 家东北首店”，争取政府首店补贴 500-800 万元。

首店资源获取路径：

① 香港新世界集团渠道：依托集团与 LVMH、开云、历峰三大奢侈品集团的合作关系，2025 年 1-3 月赴香港开展 “首店闭门会”，重点推进 Gucci 美妆、Tiffany 硬奢东北首店落地，集团提供 “品牌资源倾斜 + 低息贷款” 支持（年利率 3%，低于市场 2 个百分点）；

② 国际展会合作：参与 2025 年巴黎时装周（3 月）、米兰家具展（4 月）、香港巴塞尔艺术展（5 月），挖掘小众设计师品牌全国首店（如法国 Jacquemus、意大利 Marni），提供 “免租 6 个月 + 艺术 IP 授权” 支持；

③ 政府政策联动：对接沈阳市商务局，申请 “首店经济补贴”（东北首店 50 万元 / 家、全国首店 100 万元 / 家），2025 年计划申报 15 家首店补贴，预计获补 650 万元；

首店运营保障：

① 为国际一线首店提供 “空间定制服务”（如 Gucci 门店设计融入沈阳本土文化元素）；

② 首店开业期间举办 “首店专属活动”（如 Gucci 开业举办 “艺术展 + 明星见面会”），带动首店首月销售额突破 1000 万元；

案例参考：成都 IFS 通过 “首店攻坚”，2024 年引入 35 家首店，首店销售额占项目总销售额的 40%，带动客流增长 25%，验证首店对项目层级的提升作用。

2. 策略 2：本土品牌孵化 —— 培育 “东北特色品牌”，强化区域认同

孵化目标：2025 年筛选 3-5 家东北本土优质设计师品牌，通过 “资源支持 + 渠道拓展”，帮助品牌年销售额突破 200 万元，2026 年培育 1-2 家成为 “全国知名本土品牌”。

孵化计划落地细节：

① 品牌筛选标准：聚焦 “艺术设计、可持续、东北文化” 三大方向，要求品牌具备 “原创设计能力、年销售额超 50 万元、客群满意度达 85%”；2025 年 3 月联合沈阳鲁迅美术学院、辽宁美术馆发起 “K11 本土设计师孵化计划”，通过 “专家评审 + 客群投票” 筛选品牌；

② 资源支持体系：

成本支持：免 3 个月租金，第 4-6 个月租金减半，装修补贴 50 万元 / 家；

IP 支持：开放 K11 艺术 IP（如艺术展素材、品牌 LOGO 联合使用），协助品牌开发 “艺术联名款”（如本土服饰品牌 ×teamLab 展主题服饰）；

渠道支持：在 2 层设置 “本土设计师品牌集合店”（500㎡），集中展示孵化品牌商品；通过 K11 APP、小红书、抖音等平台为品牌引流，如开设 “本土设计师专栏”，每周推送品牌故事与新品信息；联合沈阳本地商场（如万象城、恒隆广场）建立 “本土品牌联盟”，帮助孵化品牌拓展多渠道销售；

③ 运营赋能措施：每月组织 “品牌运营培训”（邀请香港 K11 资深运营专家授课，内容涵盖商品陈列、客群维护、营销策划）；为每家孵化品牌配备 1 名 “运营导师”（由沈阳 K11 运营经理担任），实时解决运营问题；

孵化效果监测：建立 “本土品牌孵化评估表”，从 “销售额、客流转化率、客群满意度” 三个维度每月评估品牌表现，对连续 3 个月未达目标（销售额低于 15 万元 / 月、满意度低于 80%）的品牌，调整支持策略（如优化商品品类、加强营销推广）；

案例参考：上海新天地 “本土设计师孵化计划” 培育的 “上下” 品牌（爱马仕旗下），通过 “资源支持 + 渠道拓展”，首年销售额突破 800 万元，3 年后成为全国知名本土品牌，验证孵化模式的可行性。

3. 策略 3：现有品牌焕新 ——“汰劣留优 + 升级赋能”，提升存量品牌价值

核心目标：2025 年完成 15 家低效品牌汰换，80% 优质现有品牌完成门店升级，存量品牌整体坪效提升 20%。

低效品牌汰换机制：

① 汰换标准：明确三大汰换指标 —— 连续 6 个月出租率低于 80%、坪效低于 1 万元 /㎡/ 年、客群满意度低于 75%；2025 年 3 月完成现有品牌评估，筛选出 15 家低效品牌（如某传统火锅、某大众服饰）；

② 汰换流程：提前 3 个月向低效品牌发送 “汰换通知”，同步启动高潜力品牌招商（如将传统火锅替换为 “艺术主题餐饮”，大众服饰替换为 “跨境零售”），确保 “零空置期”；

③ 汰换后效果目标：汰换区域新引入品牌首年坪效达 1.5 万元 /㎡/ 年，较原品牌提升 50%；

优质品牌升级赋能：

① 门店艺术化改造：对现有轻奢品牌（如 Coach、Michael Kors）、艺术零售品牌，提供 30% 装修补贴（最高 50 万元 / 家），支持门店融入艺术元素（如 Coach 门店增设 “本土艺术家联名展柜”，Michael Kors 门店设置 “数字艺术试衣间”）；

② 体验功能增加：推动优质品牌新增体验服务 —— 如现有美妆品牌增设 “艺术妆容定制” 服务，服饰品牌推出 “个性化刺绣定制” 服务，提升客群停留时间；

③ 营销资源倾斜：为优质品牌提供 “商场中庭快闪活动” 优先预约权（每年 2 次免费活动），联合品牌举办 “艺术联名活动”（如现有珠宝品牌 × 本地艺术家联名发布会）；

案例参考：北京 SKP 通过 “现有品牌升级”，对 20 家优质品牌进行门店艺术化改造，改造后品牌坪效平均提升 25%，客群复购率提升 18%，验证存量品牌焕新的价值。

4. 策略 4：独家品牌合作 —— 构建 “不可复制的品牌壁垒”，强化差异化优势

合作目标：2025 年签订 5-8 家独家合作品牌，独家品牌销售额占项目总销售额的 15%，因 “独家品牌” 专程到店的客群占比达 25%。

独家合作方向与落地细节：

① 国际艺术机构独家合作：

与苏富比艺术拍卖行签订 “东北独家合作协议”，在 1 层设置 “苏富比艺术衍生品独家销售区”（200㎡），售卖苏富比拍卖同款艺术衍生品（如梵高画作复刻版画、艺术家联名雕塑）；每年联合举办 1 场 “东北亚艺术拍卖会”（如 “2025 沈阳 K11× 苏富比当代艺术拍卖会”），吸引高净值客群参与；

与 teamLab 数字艺术团队签订 “独家展映协议”，4 层元宇宙展厅独家复刻 teamLab 最新展览（如 “teamLab 无相艺术空间”），东北区域仅沈阳 K11 可体验；

② 可持续品牌独家合作：

与 Patagonia 签订 “东北独家体验店协议”，5 层 Patagonia 门店增设 “可持续生活体验区”（100㎡），提供 “户外装备租赁 + 环保讲座” 服务，东北区域仅沈阳 K11 可享受该体验；

与全球二手奢品平台 Vestiaire Collective 签订 “东北独家线下体验店协议”，在 5 层设置 “Vestiaire Collective 线下鉴定自提区”，客群线上下单后可到店鉴定、自提，东北区域仅沈阳 K11 提供该服务；

③ 东北亚特色品牌独家合作：

与韩国美妆集合店 Holika Holika 签订 “东北独家旗舰店协议”，1 层跨境免税区 Holika Holika 门店独家发售 “沈阳限定款美妆”（如融入沈阳故宫元素的口红）；

与俄罗斯珠宝品牌 SOKOLOV 签订 “东北独家体验店协议”，1 层 SOKOLOV 门店独家展示 “东北亚文化主题珠宝”（如以长白山、松花江为设计元素的项链）；

独家合作保障：与独家品牌签订 “3 年合作协议”，约定 “区域独家权”（如 Patagonia3 年内不在东北其他城市开设同类型体验店）；为独家品牌提供 “销售额保底承诺”，若首年销售额未达目标（如苏富比衍生品区目标 2000 万元），项目补贴差额的 20%；

数据目标：2025 年独家品牌日均客流达 800 人次，客单价达 3000 元，首年销售额突破 1.2 亿元。

（四）各楼层业态规划布局及品牌落位策略

项目总体定位升华：

立足沈阳，辐射东北，将沈阳K11打造为“亚太地区艺术与生活交融的顶级殿堂”。我们不止于购物中心，更是城市的文化客厅、潮流发源地与品质生活方式的提案者。通过“艺术、人文、自然”三大核心元素的深度融合，构建一个能持续吸引高净值客群、年轻家庭及全球游客的沉浸式商业目的地。

1.地上 1 层：艺术臻品与文旅客厅（面积占比 18%，约 4000㎡）

1.1. 定位升华

打造 “盛京艺术玄关与全球奢侈风尚的对话窗口” 。本层不仅是项目的门面，更是城市文化的展示厅。我们旨在融合 “国际奢侈时尚、高级珠宝腕表、艺术级生活方式与盛京文旅精粹” 四大业态，服务于具有顶级消费力的本地精英、商务人士及高端文旅客群。目标客单价5，000元以上，坪效目标为全楼最高，达4.0-5.5万元/㎡/年。

1.2. 主要业态

国际奢侈品、高级珠宝与腕表、艺术设计家居、文旅主题精品店

1.3. 品牌组合

国际奢侈品： GUCCI (450㎡，双层旗舰店，含独家限量系列)、Louis Vuitton (500㎡，双层旗舰店，融入本地艺术元素的特色橱窗)、Hermès (400㎡，皮具、成衣及配饰全系列店)

高级珠宝与腕表： Cartier (200㎡，精品店)、Bvlgari (180㎡，精品店)、Van Cleef & Arpels (150㎡)、周生生、琥福珠宝 (120㎡，黄金珠宝+腕表+轻奢配饰)

艺术设计家居： LV Objects Nomades 旅行家居系列展售区 (与LV店铺联动)、B&B Italia (300㎡，意大利顶级现代设计家具)

文旅主题精品店： 沈阳故宫博物院 x K11 特别合作店 (250㎡，超越传统文创，发售高端复刻艺术品、与当代艺术家合作的联名品)、“盛京意象”艺术橱窗 (150㎡，定期邀请艺术家以盛京文化为灵感创作装置艺术并限量发售衍生品)

1.4. 租金水平

国际奢侈品：采用“高保底+高扣点”或纯扣点模式，保底租金 1000-1500元/㎡/月，扣点率15-20%。

高级珠宝与腕表：保底租金 800-1200元/㎡/月，扣点率12-18%。

艺术设计家居：保底租金 350-500元/㎡/月，扣点率10-12%。

文旅主题精品店：为文化属性品牌提供优惠条件，保底租金 200-300元/㎡/月，扣点率8-10%，或采用联营合作模式。

1.5. 焕新重点

引入Patek Philippe旗舰级授权店，填补东北市场顶级腕表的空白，将其打造为高净值客群的必访地。

升级沈阳故宫合作店，将其从“文创产品销售”提升至“文化会客厅”，定期举办小型鉴宝、清宫美学讲座，打造差异化竞争力。

打造“艺术主轴”：从主入口开始，通过一系列精心策划的艺术装置（如知名艺术家雕塑、数字艺术屏）串联各大奢侈品牌，强化K11的艺术零售定位。

1.6. 特色活动与政策支持

举办 “K11私人藏品鉴赏季” ，联合顶级珠宝腕表品牌及故宫合作店，为VIC客户提供闭门鉴赏、新品预览及定制服务。

推出 “艺术消费积分” ，在一层任意消费获得的积分，可兑换K11 Art Museum展览开幕式门票或Artisan Lab大师课名额，拉动全楼业态联动。

对Hermès, Patek Philippe等具有全球战略意义的标杆品牌，提供极具竞争力的装修补贴（可达1500元/㎡）及长达24个月的免租期，以确立项目在奢侈品领域的绝对地位。

1.7. 布局策略

“双旗舰”开场： 在项目最主要的两个入口（如主入口及停车场直达入口）分别布局 Louis Vuitton 和 GUCCI 双层旗舰店，形成强大的市场号召力与视觉震撼力。

“珠宝腕表长廊”： 在主动线核心区域集中布局 Cartier, Bvlgari, Van Cleef & Arpels 和 Patek Philippe，形成高端珠宝腕表集群，营造尊贵、专业的购物氛围。

文化点睛之笔： 将 沈阳故宫合作店 与 “盛京意象”艺术橱窗 布局于动线末端或中庭侧翼，既能引导客流深入，又能以深厚的文化内涵为整个奢华空间赋予独一无二的灵魂，避免同质化。

生活方式延伸： 将 B&B Italia 等家居品牌布局于相对静谧的区域，为顾客提供在购物之余，探索艺术化生活方式的更多可能。

2.地上 2 层：国际潮流与先锋时尚荟萃（面积占比 20%，约 4450㎡）

2.1. 定位升华

承接首层文旅客群的品质需求与本地年轻客群的潮流渴望，打造“东北潮流时尚策源地”。聚焦“国际轻奢、设计师品牌、潮流运动”三大矩阵，塑造一个兼具高端消费力与社交媒体传播力的时尚场域。目标客单价800-2000元，坪效2.0-2.8万元/㎡/年。

2.2. 主要业态

国际轻奢服饰、设计师品牌集合店、潮流运动、高端配饰

2.3. 品牌组合

国际轻奢服饰： Sandro (180㎡)、Maje (180㎡)、Theory (200㎡)、ba&sh (150㎡)、帝车星男装（150㎡）

设计师品牌集合店： JOYCE (400㎡，东北首店，汇集国际一线设计师品牌，打造时尚买手圣地)

潮流运动： NIKE RISE 1200 (500㎡，东北旗舰店，含沈阳城市限定产品及数字化试穿体验)、lululemon (250㎡，瑜伽社区聚集地)

高端配饰： Gentle Monster (300㎡，艺术化橱窗与沉浸式零售空间)、TOM FORD (120㎡，眼镜与美妆集合及月魁星、凤池夸高化美妆品牌

2.4. 租金水平

国际轻奢服饰：保底租金 400-550元/㎡/月，扣点率10-14%

设计师品牌集合店：保底租金 350-450元/㎡/月，扣点率12-15%（对JOYCE等标杆品牌提供阶梯式扣点）

潮流运动：保底租金 380-500元/㎡/月，扣点率8-11%

高端配饰：保底租金 450-600元/㎡/月，扣点率12-16%

2.5. 焕新重点

引入 JOYCE 集合店，树立项目在东北地区的时尚话语权，目标年均举办4场国际设计师见面会。

打造 “K11 Digital Fashion Wall”，利用巨型LED屏展示品牌最新秀场视频，并支持扫码预购，打通“即看即买”链路。

与 Gentle Monster 合作，每季度更新门店艺术装置，使其成为年轻人必到的社交打卡点。

2.6. 特色活动与政策支持

季度举办“K11 Fashion Week”，联合场内品牌举办新品首发、静态展及潮流派对。

推出“风尚会员”计划，单日消费满5000元即可成为会员，享JOYCE购物私人导购及新品预览资格。

对顶级潮流品牌（如NIKE RISE）提供市场推广基金支持，用于举办球星见面会或产品发布会。

2.7. 布局策略

主动线核心位置布局 JOYCE 与 NIKE RISE，形成“高端时尚”与“潮流地标”的双引擎，强力吸客。

将 Sandro, Maje, Theory 等轻奢品牌集中布局于一侧，形成品牌集群效应，便于目标客群对比选购。

Gentle Monster 布局于中庭或转角等视觉焦点位，最大化其艺术橱窗的引流效果。

3.地上 3 层：亲子成长与生活方式体验中心（面积占比 22%，约 4900㎡）

3.1. 定位升华

超越传统儿童零售，打造“一站式国际化学与玩成长空间”。聚焦“高端儿童零售、沉浸式娱乐教育、家庭型餐饮”三大业态，满足新时代家庭对“寓教于乐”和“品质育儿”的核心诉求。目标客单价500-1200元（家庭单元），坪效1.5-2.0万元/㎡/年。

3.2. 主要业态

高端儿童零售、儿童娱乐与教育、生活方式集合店、家庭餐饮

3.3. 品牌组合

高端儿童零售： Bonpoint (150㎡，法式奢华童装)、mikiHOUSE (120㎡，日本高端学步鞋服)、F.A.O Schwarz (800㎡，亚洲旗舰店，打造梦幻玩具王国)、云霞兽（益智童具+童装）

儿童娱乐与教育： Meland Club (1000㎡，星际主题旗舰店，含亲子互动科技项目)、Scholastic Book Fair (200㎡，全球最大儿童图书出版商线下体验店)

生活方式集合店： 一条 (400㎡，新中式生活美学集合，涵盖家居、文创、食品)

家庭餐饮： 失重餐厅 (500㎡，科技感主题餐厅，吸引家庭客群)、Ole‘精品超市 (1500㎡，强化家庭日常采购及高端食材需求)

3.4. 租金水平

高端儿童零售：保底租金 280-400元/㎡/月，扣点率8-12%

儿童娱乐与教育：保底租金 180-250元/㎡/月，扣点率15-20%（对F.A.O Schwarz等主力店提供定制化租金方案）

生活方式集合店：保底租金 250-350元/㎡/月，扣点率10-12%

家庭餐饮：保底租金 320-450元/㎡/月，扣点率10-14%

3.5. 焕新重点

引入 F.A.O Schwarz 亚洲旗舰店，配置标志性的机械化士兵钟楼表演，目标年均吸引家庭客群超50万人次。

将 Scholastic Book Fair 打造为“英文绘本阅读基地”，每周举办外教故事会，强化教育属性。

在楼层中庭设立“K11亲子艺术长廊”，定期展出儿童绘画作品，提升空间艺术调性。

3.6. 特色活动与政策支持

每月举办“周末亲子工作坊”，联合F.A.O Schwarz、Scholastic开展玩具手作、英文戏剧等活动。

推出“家庭消费积分礼遇”，在Ole'、Meland Club、失重餐厅等跨业态消费可累计积分兑换礼品。

对大型儿童娱乐品牌提供长达12个月的免租期，并分摊部分大型设备安装成本。

3.7. 布局策略

将 F.A.O Schwarz 与 Meland Club 两大主力店布局于楼层两端，形成强目的性客流拉动，引导家庭客群穿越整个楼层。

Ole‘精品超市 布局于靠近停车场电梯厅的位置，方便家庭顾客采购后直达车库。

将 Bonpoint, mikiHOUSE 等高端零售品牌集中布局于主动线前端，利用其品牌形象吸引高净值家庭。

4.地上 4 层：环球飨宴与社交餐饮目的地（面积占比 25%，约 5550㎡）

4.1. 定位升华

打造“盛京24小时味蕾盛宴与社交厨房”。打破餐饮楼层同质化，通过“黑珍珠餐厅、特色主题餐吧、开放式美食市集”的立体组合，满足商务宴请、情侣约会、朋友小聚等全时段社交餐饮需求。目标客单价150-500元（人均），坪效2.5-3.5万元/㎡/年。

4.2. 主要业态

高端正餐、特色主题餐饮、文化餐饮、美食市集

4.3. 品牌组合

高端正餐： 新荣记 (600㎡，米其林三星台州菜，商务宴请标杆)、大董 (500㎡，意境菜，文化餐饮代表)

特色主题餐饮： 蟹的冈田屋 (400㎡，日式蟹料理专门店)、南京大牌档 (350㎡，民俗风情与淮扬菜)

文化餐饮： 西西弗书店&矢量咖啡 (300㎡，复合式文化空间)

美食市集： K11 Food Studio (1200㎡，自营美食集合，囊括15-20家国内外特色小吃与网红饮品，如%Arabica、Shake Shack)

4.4. 租金水平

高端正餐：保底租金 300-400元/㎡/月，扣点率12-18%（对米其林/黑珍珠品牌提供低保底高扣点模式）

特色主题餐饮：保底租金 350-500元/㎡/月，扣点率13-16%

文化餐饮：保底租金 200-280元/㎡/月，扣点率8-10%

美食市集：采用纯扣点模式，扣点率20-25%

4.5. 焕新重点

自营 K11 Food Studio，通过统一的艺术化装修和数字化点餐系统，打造高效、高颜值的用餐体验，目标翻台率每日5次。

引入 新荣记、大董，填补沈阳高端餐饮市场空白，树立项目在餐饮领域的顶级标杆。

打造“星空花园露台餐饮区”，将部分餐厅（如蟹的冈田屋）与外摆区结合，营造独特的夜间消费场景。

4.6. 特色活动与政策支持

季度举办“K11美食美酒节”，联合场内餐饮品牌及知名酒商打造盛大城市级IP活动。

推出“深夜食堂”计划，鼓励部分餐厅及美食市集延长营业至24点，并配套夜间停车优惠。

对首次进入东北的顶级餐饮品牌，提供高达1000元/㎡的装修补贴。

4.7. 布局策略

将 新荣记、大董 布局于视野最佳、私密性最强的角落，配备独立电梯厅，服务高端宴请客群。

K11 Food Studio 布局于楼层中心位置，作为高流量“发动机”，有效辐射全层。

将 星空花园露台 与主题餐吧联动，形成独特的“户外餐饮街区”，提升晚间客单价和消费体验。

5.地上 5 层：艺术典藏与文化体验殿堂（面积占比 15%，约 3350㎡）

5.1. 定位升华

作为项目的灵魂所在，打造“超越商业的艺术思想高地”。通过“常设展览、艺术零售、文化剧场”的多元业态，将顶级艺术消费融入日常生活，巩固K11在艺术商业领域的绝对领导地位。目标客单价（基于艺术衍生品及课程）200-1000元，非租金收入（门票、课程）占比超过40%。

5.2. 主要业态

艺术展览中心、艺术衍生品零售、文化剧场、艺术家工作室

5.3. 品牌组合

艺术展览中心： K11 Art Museum (1500㎡，与国际顶级艺术机构合作，举办常设展与特展，如与蓬皮杜中心合作展)

艺术衍生品零售： K11 Design Store (600㎡，全球甄选设计品与艺术衍生品)、Moleskine (100㎡，文艺笔记本与周边)

文化剧场： K11 Livehouse (800㎡，举办小型音乐会、话剧、艺术讲座)

艺术家工作室： K11 Artisan Lab (450㎡，提供金工、玻璃、版画等公众艺术创作课程)

5.4. 营收模式

艺术展览中心： 以门票收入为主，与艺术机构分成。场地亦可承接品牌发布会与私人活动。

艺术衍生品零售： 保底租金 200-300元/㎡/月 + 扣点率10-15%，或采用联营模式。

文化剧场 & 艺术家工作室： 以票务、课程费为主要收入来源，辅以场地租赁费。

5.5. 焕新重点

K11 Art Museum 确保每年至少2场国际级重磅大展，目标年观展人次突破30万。

K11 Artisan Lab 与国内外知名艺术家合作，开设大师班，打造高端艺术教育IP。

开发“K11 Art App”，实现线上展览预览、课程预约、衍生品购买一体化。

5.6. 特色活动与政策支持

推出“K11艺术联盟”会员体系，年费制会员可享全年展览免费观展、课程折扣及新品预览。

每月举办“艺术收藏沙龙”，邀请藏家与策展人，培育本地艺术收藏市场。

对于国际级大展，积极争取地方政府文化基金补贴。

5.7. 布局策略

K11 Art Museum 作为核心，布局于楼层入口，形成强烈的视觉昭示性。

K11 Design Store 与博物馆出口无缝衔接，实现“观展后”消费的自然转化。

K11 Livehouse 与 K11 Artisan Lab 布局于相对独立的区域，确保活动与课程的安静与专业性。

总结与建议

以上为沈阳K11项目地上各楼层的详细规划。本策略的核心在于：

差异化定位： 每层楼都拥有清晰独特的主题和客群，避免内部竞争，形成协同效应。

品牌力驱动： 通过引入区域/城市首店、旗舰店，构建强大的品牌矩阵，建立市场壁垒。

体验式主导： 将艺术、文化、科技深度融入零售场景，创造超越商品本身的附加价值。

数据化运营： 设定明确的坪效、客单价等经营指标，并以此为导向进行品牌汰换与营销活动策划。

（五）业态与品牌匹配验证：数据模型驱动，确保 “业态 - 品牌 - 客群” 精准契合

避免 “业态与品牌错配”（如在家庭层引入潮玩品牌），需依托北京云阿云算法团队，搭建 “业态 - 品牌 - 客群” 匹配模型，通过数据验证确保品牌引入与业态定位、客群需求高度契合，具体落地机制如下：

1. 匹配模型搭建：三大维度、12 项指标，量化匹配度

模型核心框架：从 “业态定位匹配度、客群需求匹配度、商业价值匹配度” 三大维度，设置 12 项量化指标，形成 “0-100 分” 匹配度评分体系，评分≥80 分为 “优先引入”，60-79 分为 “谨慎引入”，＜60 分为 “不建议引入”。

模型数据来源：

① 内部数据：沈阳 K112024 年各楼层客群画像（年龄、消费能力、体验需求）、楼层租金水平、目标坪效；

② 外部数据：品牌近 3 年全国门店坪效、客群画像、开店存活率（通过第三方商业数据平台获取，如赢商网、企查查）；

③ 调研数据：通过线上问卷（1000 份）、线下访谈（200 组）收集沈阳消费者对目标品牌的需求度、价格敏感度。

2. 模型应用案例：以 4 层 “潮玩沉浸体验区” 品牌筛选为例

案例 1：泡泡玛特全球旗舰店

① 业态定位匹配度：品牌业态（潮玩零售）与 4 层定位契合（10 分），能提供虚拟偶像互动（体验功能契合，10 分），门店装修为潮玩艺术风格（形象契合，10 分），消费可送 1 层 NFT 门票（层间联动，10 分），该项总分 38 分；

② 客群需求匹配度：目标客群（Z 世代）与 4 层核心客群重合（10 分），客群消费能力（客单价 500 元）与 Z 世代契合（10 分），提供 AR 互动体验（体验需求契合，10 分），支持潮玩积分兑换（复购驱动契合，10 分），该项总分 40 分；

③ 商业价值匹配度：历史坪效 1.8 万元（接近 4 层目标 1.5 万元，10 分），租金承受能力 800 元 /㎡/ 月（符合 4 层租金水平，10 分），近 3 年新店存活率 95%（10 分），开业活动投入 100 万元（10 分），该项总分 40 分；

④ 综合匹配度：（38+40+40）/1.2=98 分（≥80 分，优先引入），与前文 4 层核心品牌规划一致，验证模型有效性。

案例 2：某传统火锅品牌

① 业态定位匹配度：业态（传统餐饮）与 4 层定位不符（3 分），无体验功能（4 分），装修风格与潮玩主题不符（5 分），无层间联动（3 分），该项总分 15 分；

② 客群需求匹配度：目标客群（家庭客群）与 4 层客群重合度低（4 分），客单价 80 元（与 Z 世代消费能力不符，4 分），无体验功能（5 分），复购驱动为 “口味”（与 4 层生态无关，4 分），该项总分 17 分；

③ 商业价值匹配度：历史坪效 0.9 万元（低于 4 层目标，4 分），租金承受能力 500 元 /㎡/ 月（低于 4 层水平，5 分），近 3 年新店存活率 65%（3 分），开业活动投入 10 万元（4 分），该项总分 16 分；

④ 综合匹配度：（15+17+16）/1.2=39 分（＜60 分，不建议引入），与前文 “压缩传统餐饮” 策略一致，避免业态错配。

3. 动态调整机制：数据反馈 + 客群调研，持续优化匹配模型

月度数据反馈：每月收集新引入品牌的 “实际坪效、客流转化率、客群满意度” 数据，与模型预测数据对比，若实际数据与预测数据偏差＞20%（如模型预测坪效 1.5 万元，实际 1.1 万元），则调整模型对应指标权重（如提升 “品牌历史坪效” 指标权重至 15 分）；

季度客群调研：每季度开展 1 次客群调研（线上问卷 1000 份 + 线下访谈 200 组），更新客群需求数据（如 Z 世代对 “元宇宙体验” 需求提升，则增加 “品牌元宇宙功能” 指标）；

年度模型迭代：每年根据 “全年品牌运营数据、客群需求变化、商业趋势调整”，对模型指标进行新增 / 删减（如 2026 年若 “跨境消费” 趋势增强，新增 “品牌跨境服务能力” 指标），确保模型始终贴合项目实际需求。

（六）总结：业态优化与品牌焕新的核心价值与执行保障

沈阳 K11 的业态优化与品牌焕新，并非单纯的 “品类调整与品牌替换”，而是基于 “数据驱动、趋势导向、差异定位、生态闭环” 四大逻辑，构建 “每层有核心、品牌有壁垒、客群有粘性” 的商业体系，最终实现三大核心价值：

商业价值提升：通过高坪效业态扩容、首店与独家品牌引入，2025 年项目整体坪效提升 50%，销售额增长 30%，成为东北高端商业坪效标杆；

客群价值深化：通过家庭、Z 世代、跨境、高净值客群的精准匹配，客群复购率提升 60%，差异化客群占比达 40%，形成 “全客群覆盖、高粘性留存” 的客群结构；

品牌价值壁垒：通过首店攻坚、本土孵化、独家合作，形成 “国际品牌引领、本土品牌补充、独家品牌稀缺” 的品牌矩阵，项目 “东北亚艺术・可持续・跨境商业枢纽” 定位认知度达 80%。

为确保目标落地，需建立 “执行 - 监测 - 调整” 三级保障机制：

执行保障：成立 “业态品牌专项小组”（由招商总监牵头，10 人专职），明确各策略责任人与时间节点（如 2025 年 3 月完成首店闭门会、6 月完成低效品牌汰换）；

监测保障：每月输出《业态品牌运营报告》，跟踪业态坪效、品牌销售额、客群满意度等核心指标；

调整保障：对未达目标的策略（如首店引入数量不足），1 周内制定调整方案（如增加国际展会合作频次），确保 2025 年整体目标如期实现。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库