商业地产案例分享-大连亿合城项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告为大连亿合城量身定制资产运营升级方案。面对存量竞争，项目以“社区生活枢纽+体验式消费中心”为新定位，通过业态焕新、场景创新、数字化运营及资本路径规划，系统性破解增长瓶颈，重塑区域商业标杆价值。全文共95600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连亿合城资产增值与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

五、定位升级与客群策略

（三）客群细分与需求匹配

基于升级后的定位，对项目客群进行精准细分，结合 2024 年甘井子区消费调研数据（样本量 1000 份），明确每类客群的核心需求、消费特征，并设计针对性的消费场景与运营动作。

1. 年轻家庭客群（25-40 岁，带孩）——“亲子 + 品质” 双需求驱动

1.1客群特征与需求数据

占比现状：45%（2024 年），目标 2025 年提升至 50%；

核心需求：亲子互动（需求占比 85%）、品质餐饮（78%）、儿童教育（65%）、便捷购物（60%）；

消费特征：周末到访为主（占比 70%），单次消费金额 200-500 元，停留时间 2-3 小时，对 “一站式亲子服务” 需求强烈。

1.2消费场景设计与落地措施

场景 1：亲子探索空间 —— 从 “单一游乐” 到 “教育 + 互动”

空间打造：在 3 层规划 2000㎡“亲子探索空间”，划分 “科学实验室”“手工 DIY 区”“绘本阅读区”“亲子互动剧场” 四大功能区，墙面设置互动投影装置（如儿童绘画投影），提升场景趣味性；

业态引入：引入奈尔宝 Science（区域首店，提供 “水动力实验”“机器人编程” 等亲子课程）、杨梅红国际私立美校（少儿美术教育）、粒粒堡亲子餐厅（提供儿童餐 + 亲子互动游戏），形成 “教育 + 餐饮 + 游乐” 闭环；

活动运营：每周举办 “亲子主题活动”，如周六 “小小科学家” 实验课（收费 99 元 / 组）、周日 “亲子手工坊”（免费，需提前预约），目标每月参与家庭达 500 组；

消费转化：推出 “亲子季卡”（399 元 / 季度），包含 “2 次奈尔宝体验 + 4 次手工坊 + 餐饮 8 折券”，目标季卡销量达 1000 张。

场景 2：家庭周末套餐 —— 满足 “一站式消费” 需求

套餐设计：联合亲子体验、餐饮、影院品牌，推出 “199 元家庭周末套餐”（含 2 大 1 小奈尔宝体验券 + 1 份家庭餐饮套餐 + 3 张电影票），性价比远超单独消费（单独购买需 350 元以上）；

推广渠道：通过社区社群、亲子类 KOL（如大连本地 “宝妈帮” 公众号）推广，目标每月销量达 300 套；

数据目标：年轻家庭客群单次消费金额从 300 元提升至 450 元，停留时间从 2 小时延长至 3.5 小时。

2. Z 世代客群（18-25 岁，学生 / 初入职场）——“潮玩 + 社交” 核心需求

2.1客群特征与需求数据

占比现状：20%（2024 年），目标 2025 年提升至 30%；

核心需求：潮玩社交（需求占比 90%）、网红打卡（85%）、平价餐饮（75%）、夜间娱乐（70%）；

消费特征：工作日晚间（18:00-22:00）、周末全天到访，单次消费金额 100-300 元，注重 “社交分享”，对潮玩 IP、网红场景敏感度高。

2.2消费场景设计与落地措施

场景 1：潮玩主题街区 —— 打造 Z 世代 “社交打卡圣地”

空间打造：在 4 层规划 1500㎡“潮玩主题街区”，整体采用工业风 + 霓虹灯光设计，设置 “IP 雕塑打卡点”（如泡泡玛特 Molly 巨型雕塑）、“互动游戏区”（如街机、Switch 联机游戏）、“潮玩展览区”（每月更新 IP 主题展）；

业态引入：引入泡泡玛特旗舰店（含独家限定款发售）、52TOYS 潮玩集合店、星际传奇电竞馆（提供电竞比赛场地）、剧本杀体验馆（与本地知名剧本杀品牌合作，推出独家剧本）；

社交运营：建立 “亿合城潮玩社群”，定期组织 “手办交换会”“电竞比赛”“剧本杀专场”，目标社群人数超 5000 人，月均活动 10 场；

数据目标：Z 世代客群日均到访人次从 440 人提升至 840 人，社交平台打卡笔记从 500 条 / 年增至 1 万条 / 年。

场景 2：深夜社交空间 —— 延伸夜间消费场景

运营调整：将 4 层潮玩区、1 层网红餐饮区（如茉酸奶、霸王茶姬）营业时间延长至 24 点，推出 “深夜潮玩套餐”（如 “19.9 元街机畅玩 1 小时 + 奶茶 1 杯”）、“夜宵组合”（如 “火锅 + 啤酒” 优惠套餐）；

氛围营造：夜间时段播放年轻客群偏好的音乐（如嘻哈、电子乐），设置 “夜间灯光秀”，提升夜间场景吸引力；

安全保障：增加夜间安保人员（从 5 人增至 10 人），设置 “夜间专属电梯”，确保年轻客群夜间消费安全；

数据目标：Z 世代客群夜间到访占比从 15% 提升至 40%，夜间消费金额占比从 10% 提升至 25%。

3. 周边白领客群（25-35 岁，企业职员）——“便捷 + 效率” 需求主导

3.1客群特征与需求数据

占比现状：25%（2024 年），目标 2025 年维持 25%（提升消费频次）；

核心需求：便捷午餐（需求占比 95%）、商务社交（60%）、通勤购物（55%）、健身休闲（50%）；

消费特征：工作日午间（12:00-13:30）、下班后（18:00-20:00）到访，单次消费金额 80-200 元，注重 “时间效率”，偏好 “即买即走”“预约服务”。

3.2消费场景设计与落地措施

场景 1：白领午餐专区 —— 解决 “高效用餐” 需求

空间规划：在 1 层靠近地铁口区域设置 “白领午餐专区”（面积约 500㎡），引入麦当劳、肯德基（提供快速取餐通道）、wagas 轻食（提供健康餐食）、老乡鸡（中式快餐），专区内设置 “快速取餐柜”（支持线上预约、到店取餐）；

套餐设计：推出 “白领午餐套餐”（如 “汉堡 + 可乐 + 薯条”29 元、“轻食沙拉 + 咖啡”39 元），比单点优惠 20%，同时支持 “企业团餐预订”（10 人以上享 9 折）；

效率优化：上线 “亿合城午餐预约” 小程序，白领可提前 30 分钟下单，到店直接取餐，将用餐时间从 40 分钟缩短至 20 分钟；

数据目标：白领客群午间到访人次从 550 人提升至 750 人，午餐套餐销量达 300 份 / 天。

场景 2：通勤健身场景 —— 满足 “碎片化健身” 需求

业态引入：在 4 层引入 “24 小时智能健身房”（如超级猩猩健身舱），提供 “30 分钟碎片化课程”（如 HIIT、瑜伽），满足白领 “通勤前 1 小时”“下班后 1 小时” 的健身需求；同时引入 “便捷洗衣店”（如泰笛洗衣），支持 “健身后衣物代洗，次日取件”，解决白领健身后的衣物处理痛点；

时段优惠：推出 “通勤健身卡”（199 元 / 月，含 10 次碎片化课程），针对 “7:00-9:00”“18:00-20:00” 通勤高峰时段，额外赠送 “健身后轻食套餐”（如鸡胸肉沙拉 + 无糖饮料）；

预约服务：通过项目小程序实现 “健身课程预约”“洗衣服务下单”，支持 “一键预约 + 到店核销”，最大化节省白领时间；

数据目标：白领客群下班后到访人次从 330 人提升至 500 人，健身卡月销量达 200 张，洗衣服务月订单量达 150 单。

4. 老年客群（55 岁以上，周边居民）——“便民 + 休闲” 需求核心

4.1客群特征与需求数据

占比现状：10%（2024 年），目标 2025 年维持 10%（提升消费满意度）；

核心需求：便民服务（需求占比 90%）、平价消费（85%）、休闲娱乐（75%）、健康关怀（70%）；

消费特征：工作日白天（9:00-16:00）到访为主，单次消费金额 50-100 元，偏好 “熟人社交”，对价格敏感度高，注重 “服务便利性”（如无障碍设施、休息区）。

4.2消费场景设计与落地措施

场景 1：老年便民服务中心 —— 解决 “生活刚需” 需求

空间规划：在地下 1 层 “社区便民专区” 内设置 “老年便民服务中心”（面积约 300㎡），引入 24 小时社区药房（提供 “老年慢性病用药配送” 服务）、便民维修中心（提供 “上门维修家电” 服务，收取基础服务费）、社区理发室（提供 “15 元平价理发”），同时设置 “老年休息区”（配备沙发、饮水机、老花镜、急救箱）；

专属服务：针对老年客群推出 “便民服务套餐”（如 “理发 + 基础体检”29 元、“家电维修 + 用药咨询”39 元），由工作人员协助完成预约与消费，降低老年客群操作难度；

数据支撑：2024 年甘井子区老年客群调研显示，88% 的老年居民希望 “有专属的便民服务区域”，76% 需要 “工作人员协助使用智能设备”，该场景精准匹配这一需求；

数据目标：老年客群便民服务消费占比从 15% 提升至 30%，便民服务满意度达 95% 以上。

场景 2：老年休闲社交空间 —— 满足 “社交 + 娱乐” 需求

空间打造：在 2 层 “社区活动中心” 内划分 “老年休闲区”（面积约 200㎡），设置棋牌桌（免费使用，需提前预约）、书法绘画区（提供笔墨纸砚）、戏曲欣赏区（定期播放京剧、评剧等传统戏曲）；

活动运营：每月举办 “老年专属活动”，如 “健康讲座”（邀请社区医生讲解慢性病管理）、“广场舞比赛”（联合周边社区广场舞团队）、“手工编织课”（免费教学，成品可带走），每月活动不少于 4 场；

情感关怀：建立 “老年客群关爱档案”，记录客群生日、健康状况等信息，生日当天赠送 “长寿面券”，节日（如重阳节）赠送 “健康礼品”（如杂粮礼盒）；

数据目标：老年客群平均停留时间从 1 小时延长至 2.5 小时，月度参与活动的老年客群达 300 人次，老年客群复购率从 20% 提升至 40%。

（四）定位升级与客群匹配的落地保障机制

为确保 “社区生活枢纽 + 体验式消费中心” 定位落地及客群需求精准匹配，从 “资源投入、执行管控、效果监控” 三个维度建立保障机制，避免定位与执行脱节。

1. 资源投入保障：专项资源支持定位落地

资金资源：设立 “定位升级专项基金”（首期 500 万元），用于场景改造（如中庭 “城市绿洲” 装置、潮玩主题街区装修）、品牌引入补贴（如首店装修补贴、租金减免）、活动策划（如大连潮玩文化节、社区亲子才艺大赛），资金由大连安盛与北京云阿云按 7:3 比例出资；

品牌资源：北京云阿云开放 “优先级品牌资源库”，将目标品牌（如奈尔宝 Science、泡泡玛特旗舰店）纳入 “绿色对接通道”，招商周期缩短至 30 天（行业平均 60 天），同时提供 “品牌谈判支持”，帮助项目争取更优的合作条件（如更低的租金分成比例、更长的装修免租期）；

人力资源：组建 “定位升级专项执行组”，成员包括北京云阿云（招商专家 1 名、运营专家 1 名、设计专家 1 名）、大连安盛（项目总 1 名、招商经理 1 名、运营经理 1 名），共 6 人核心团队，全职负责定位落地相关工作；

政府资源：大连安盛对接甘井子区商务局、街道办，争取 “首店经济补贴”“社区服务补贴”“夜间经济扶持资金”，预计可获得补贴 100 万元以上，降低定位升级成本。

2. 执行管控保障：分阶段推进定位落地

将定位升级分为 “筹备期、落地期、优化期” 三个阶段，明确每个阶段的核心任务、责任分工与时间节点，确保有序推进：

3. 效果监控保障：数据化监控定位与客群匹配效果

监控指标体系：建立 “定位落地 + 客群匹配” 双维度监控指标，定期跟踪评估：

数据采集方式：通过 “AI 客流统计系统” 采集客群流量与停留时间，通过 “会员消费系统” 采集客群消费数据，通过 “线上问卷 + 线下访谈” 采集客群满意度与需求反馈；

应对调整机制：若指标未达目标（如 Z 世代客群占比低于 25%、客群满意度低于 85%），专项执行组需在 72 小时内分析原因并制定调整方案（如补充潮玩品牌、优化活动内容），确保定位与客群需求持续匹配。

（五）定位升级预期效果

通过 “社区生活枢纽 + 体验式消费中心” 定位落地及客群需求精准匹配，预计 2025 年底实现以下核心效果，巩固项目在甘井子区的竞争地位：

1. 客群结构优化效果

年轻家庭客群占比从 45% 提升至 50%，成为核心客群；

Z 世代客群占比从 20% 提升至 30%，客群结构显著年轻化；

白领客群消费频次从 1.5 次 / 月提升至 3 次 / 月，老年客群满意度达 95% 以上，实现 “全客群覆盖、重点客群突出” 的客群结构。

2. 运营数据提升效果

日均客流从 2.2 万人次提升至 3.0 万人次，增长 36.4%；

客单价从 180 元提升至 250 元，增长 38.9%；

整体坪效从 3.2 元 /㎡/ 天提升至 4.5 元 /㎡/ 天，增长 40.6%；

夜间客流占比从 10% 提升至 25%，非租金收益占比从 3% 提升至 15%，运营韧性显著增强。

3. 品牌与市场影响力效果

引入区域首店品牌 10 家以上（如奈尔宝 Science、泡泡玛特旗舰店），成为大连北部区域 “首店聚集地”；

社交平台年度打卡笔记从 500 条增至 1 万条，项目知名度与年轻客群认知度显著提升；

社区客群复购率从 30% 提升至 50%，成为周边 3 公里社区居民 “首选生活枢纽”，市场竞争力从 “商圈追随者” 升级为 “区域引领者”。

六、招商创新及政策汇总

（一）招商创新策略

基于项目 “社区生活枢纽 + 体验式消费中心” 的升级定位，依托北京云阿云在 “数据算法、品牌资源、圈层运营” 的核心优势，突破传统 “点对点” 招商模式，构建 “精准化、圈层化、全球化” 的新型招商体系，实现 “品牌适配度、招商效率、商户联动性” 三重提升。

1. 算法驱动的精准招商：用数据替代经验，提升招商精准度与效率

1.1核心逻辑

传统招商依赖 “人工经验判断”，存在 “业态错配、效率低下” 问题（行业平均招商周期 12-18 个月，品牌适配率仅 60%）。通过云阿云消费大数据算法，先精准识别区域消费缺口，再建立智能匹配模型，实现 “需求 - 品牌 - 空间” 的精准对接，将招商周期缩短 30%，品牌适配率提升至 90% 以上。

1.2具体落地措施

第一步：数据洞察 —— 精准锁定高价值招商方向（0-2 个月）

数据采集维度：

区域消费数据：通过云阿云城市消费数据库，采集甘井子区 10 公里范围内近 1 年消费数据，包括 “客群画像（年龄、收入、消费偏好）、业态热力（各业态消费频次、客单价）、竞品缺口（万象汇、凯德 MALL 未覆盖的高需求业态）”；

项目自身数据：分析项目现有商户销售数据（坪效、客流贡献）、空置空间特征（面积、楼层、客流密度），明确 “高潜力空间”（如 3 层亲子区、4 层潮玩区）；

数据洞察结论（以 2024 年甘井子区数据为例）：

高需求业态：亲子教育（需求缺口 35%，现有供给仅能满足 65%）、潮玩体验（需求缺口 40%，Z 世代消费频次年均增长 28%）、特色餐饮（需求缺口 25%，网红餐饮客单价溢价达 50%）；

高价值品牌：区域首店（消费者关注度比普通品牌高 60%）、网红餐饮（如茉酸奶、霸王茶姬，单店日均客流超 300 人次）、亲子教育（如杨梅红、美吉姆，家长付费意愿达 80%）；

案例参考：成都万象城通过消费数据洞察，精准锁定 “高端亲子体验” 缺口，引入奈尔宝旗舰店，开业首年坪效达 6.8 元 /㎡/ 天，带动周边业态客流增长 40%。

第二步：智能匹配 —— 建立 “三维匹配模型”（2-3 个月）

模型构建：

维度 1：品牌属性（目标客群、坪效水平、合作需求，如首店品牌需 100-300㎡空间、6 个月免租期）；

维度 2：消费需求（客群偏好、价格敏感度，如 Z 世代偏好潮玩品牌，客单价接受范围 100-300 元）；

维度 3：项目空间（面积、楼层、客流密度，如 3 层亲子区客流密度 2.5 人 /㎡，适合 100-500㎡亲子品牌）；

智能推荐流程：

输入项目空置空间参数（如 4 层 150㎡铺位，客流密度 2.0 人 /㎡）；

模型自动匹配 “潮玩业态 - 泡泡玛特品牌 - 150㎡空间” 组合，输出匹配度（92%）、预期坪效（6.0 元 /㎡/ 天）、合作条件建议（6 个月免租期 + 20 万元装修补贴）；

效率提升数据：

传统人工筛选：1 个空置铺位需 3-5 天匹配品牌，适配率 60%；

智能模型匹配：1 个空置铺位仅需 2 小时匹配品牌，适配率 92%，招商效率提升 300%，适配率提升 53%。

第三步：动态优化 —— 基于运营数据调整招商策略（持续进行）

数据监控：每月跟踪已入驻品牌的 “坪效、客流贡献、客群满意度”，如发现某亲子品牌坪效低于预期（2.0 元 /㎡/ 天，低于目标 3.0 元），分析原因（业态与客群需求错配）；

策略调整：通过模型重新匹配高适配品牌（如将原亲子零售品牌替换为亲子教育品牌杨梅红），调整后坪效提升至 3.8 元 /㎡/ 天，增长 90%；

数据目标：2025 年通过算法招商完成 80% 空置铺位填充，品牌平均坪效达 4.0 元 /㎡/ 天（高于行业均值 25%）。

2. 圈层化招商模式：从“单个招商”到“生态构建”，提升商户联动价值

2.1核心逻辑

传统招商仅关注 “单个品牌是否入驻”，忽视品牌间的联动效应，导致 “业态分散、营销孤立”（行业平均商户联动营销参与率仅 30%）。通过构建 “家庭消费、潮玩社交、社区服务” 三大品牌圈层，实现 “圈层内品牌资源共享、联合营销、客群互导”，将商户联动参与率提升至 80%，客群消费频次增长 40%。

2.2具体落地措施

圈层 1：家庭消费圈层 —— 围绕 “年轻家庭客群” 构建亲子消费生态

圈层品牌组合：

核心品牌：奈尔宝 Science（亲子体验主力店）、杨梅红国际私立美校（亲子教育）、粒粒堡亲子餐厅（家庭餐饮）、孩子王（亲子零售）；

配套品牌：儿童摄影（海马体家庭店）、母婴用品（贝亲）、亲子书店（西西弗亲子区）；

圈层联动机制：

会员互通：推出 “亲子会员一卡通”，持卡会员可在圈层内所有品牌享受 “9 折优惠 + 积分通用”（如在奈尔宝消费 100 元获 100 积分，可在孩子王兑换玩具）；

联合营销：每年举办 “亲子消费节”，圈层品牌共同推出 “1999 元亲子年卡”（含 12 次奈尔宝体验 + 6 次杨梅红课程 + 全年家庭餐饮 8 折），项目与品牌按 5:5 承担营销费用；

数据效果：参考上海陆家嘴亲子圈层案例，圈层运营后家庭客群单次消费金额从 300 元提升至 550 元，圈层内品牌坪效平均增长 35%，会员复购率从 30% 提升至 65%；

2025 年目标：家庭圈层品牌数量达 15 家，亲子会员一卡通销量达 2000 张，圈层联动营销活动参与率 100%。

圈层 2：潮玩社交圈层 —— 围绕 “Z 世代客群” 构建年轻消费生态

圈层品牌组合：

核心品牌：泡泡玛特旗舰店（潮玩零售）、星际传奇电竞馆（娱乐）、怂重庆火锅厂（社交餐饮）、剧本杀体验馆（互动娱乐）；

配套品牌：霸王茶姬（网红茶饮）、URBAN REVIVO（潮牌零售）、Livehouse（小型演出）；

圈层联动机制：

主题活动联动：每季度举办 “潮玩季” 主题活动，如 “泡泡玛特 IP 展 + 星际传奇电竞比赛 + 怂火锅主题派对”，圈层品牌共同出资（项目补贴 50%），客群凭任意品牌消费凭证可参与所有活动；

夜间消费联动：将圈层内品牌营业时间统一延长至 24 点，推出 “深夜潮玩套餐”（如 “电竞 1 小时 + 奶茶 1 杯 + 剧本杀 8 折券”，总价 99 元，单独购买需 180 元）；

数据支撑：2024 年 Z 世代客群调研显示，85% 的年轻客群愿意 “在同一圈层内多品牌消费”，70% 会因联动活动延长停留时间；

2025 年目标：潮玩圈层品牌数量达 12 家，夜间联动消费占比提升至 40%，Z 世代客群圈层内多品牌消费率达 60%。

圈层 3：社区服务圈层 —— 围绕 “社区客群” 构建便民消费生态

圈层品牌组合：

核心品牌：盒马奥莱（生鲜超市）、益丰大药房（社区医疗）、罗森 24 小时便利店（即时消费）、天鹅到家（家政服务）；

配套品牌：泰笛洗衣（便民服务）、社区理发室（平价服务）、快递驿站（物流服务）；

圈层联动机制：

便民套餐：推出 “社区便民月卡”（99 元 / 月），含 “盒马奥莱满 50 减 10 元券 + 药房免费测血压 + 家政服务 9 折”，解决社区客群日常需求；

社区活动联动：每月联合社区居委会举办 “便民服务日”，圈层品牌免费提供 “家电维修咨询、健康体检、衣物护理” 等服务，提升社区客群粘性；

案例参考：北京望京社区商业通过社区圈层运营，社区客群复购率从 40% 提升至 75%，便民服务消费占比从 15% 提升至 35%；

2025 年目标：社区圈层品牌数量达 10 家，社区便民月卡销量达 1500 张，社区客群圈层服务满意度达 95%。

3. 全球品牌资源导入：从 “区域招商” 到 “能级突破”，打造差异化品牌矩阵

3.1核心逻辑

项目当前品牌以 “区域连锁、大众品牌” 为主（首店品牌占比不足 5%），缺乏 “高能级、独家性” 品牌，导致对区域客群吸引力不足。依托云阿云全球品牌合作网络（覆盖 200 + 国际品牌、500 + 国内首店资源），重点引入 “首店品牌、联名 IP 店”，将首店品牌占比提升至 20%，打造大连北部区域 “首店聚集地”，提升项目品牌能级与市场影响力。

3.2具体落地措施

方向 1：首店招商 —— 聚焦 “大连首店、东北首店”，突破品牌能级

首店筛选标准：

能级优先：优先引入 “东北首店”（如奈尔宝亲子乐园东北首店）、“大连首店”（如奈雪的茶 PRO 大连首店），其次引入 “甘井子区首店”（如茉酸奶甘井子首店）；

客群匹配：针对年轻家庭客群，引入亲子首店（奈尔宝 Science、meland club）；针对 Z 世代客群，引入潮玩首店（泡泡玛特旗舰店、X11 东北首店）；针对白领客群，引入轻食首店（wagas 大连首店）；

首店招商路径：

资源对接：云阿云发挥全球品牌合作优势，直接对接品牌总部（如奈尔宝总部、泡泡玛特总部），跳过区域代理，缩短招商周期（从 6 个月缩短至 3 个月）；

定制化合作：针对首店品牌需求，提供 “定制化空间改造 + 专属营销支持”，如为奈尔宝 Science 预留 2000㎡空间，按品牌要求改造 “科学实验区、互动剧场”，并投入 50 万元用于首店开业营销；

首店效益测算（以奈尔宝 Science 东北首店为例）：

客流贡献：预计日均客流 800 人次，带动项目整体客流增长 15%；

消费带动：客单价 268 元，月销售额约 643 万元，带动周边亲子餐饮、零售业态销售额增长 30%；

品牌影响力：首店开业预计吸引大连本地媒体报道 20 + 篇，社交平台曝光量 100 万 +，提升项目知名度；

2025 年目标：引入首店品牌 15 家（东北首店 5 家、大连首店 10 家），首店品牌销售额占项目总销售额的 25%。

方向 2：联名招商 —— 联合知名 IP 打造 “独家联名店”，形成差异化竞争力

IP 筛选与合作模式：

IP 类型：选择 “高知名度、高客群匹配度” 的 IP，如亲子类 IP（LINE FRIENDS、小猪佩奇）、潮玩类 IP（故宫文创、村上隆）、文化类 IP（大连本地海洋文化 IP）；

合作模式：

品牌联名店：联合区域品牌打造 “IP 联名店”，如与本地餐饮品牌 “喜家德” 合作开设 “LINE FRIENDS 主题水饺店”，店内装修、产品包装均融入 IP 元素；

IP 主题区：在项目内打造 “IP 主题体验区”，如与故宫文创合作开设 “故宫文创快闪店”，售卖独家文创产品，并举办 “故宫文化讲座”；

联名招商案例（LINE FRIENDS 主题餐饮）：

空间设计：门店面积 200㎡，采用 LINE FRIENDS 标志性黄色与蓝色，设置巨型布朗熊雕塑、IP 主题餐桌，打造 “网红打卡点”；

产品设计：推出 IP 专属菜品（如布朗熊造型水饺、可妮兔奶茶），客单价比普通门店高 20%（从 40 元提升至 48 元）；

营销活动：开业期间举办 “IP 周边抽奖”（消费满 100 元抽 LINE FRIENDS 玩偶），吸引年轻家庭客群，预计日均客流 300 人次，月销售额达 36 万元；

2025 年目标：打造联名店 5 家、IP 主题区 3 个，联名业态日均客流贡献达 1000 人次，社交平台打卡笔记增长 500%。

（二）政策资源汇总与应用

招商创新需依托政策红利降低成本、提升品牌吸引力。系统梳理 “大连市级、甘井子区级、项目内部” 三级政策资源，明确政策内容、申请条件、操作流程，并结合项目实际设计应用方案，最大化释放政策效益。

1. 大连市级商业扶持政策（外部政策）

1.1首店经济补贴 —— 降低首店招商成本，提升品牌入驻意愿

政策依据：《大连市促进首店经济发展实施方案》（2023 年发布）；

补贴标准：

全国首店：对引入 “全国首店” 的商业项目，给予一次性 50 万元补贴；

东北首店：对引入 “东北首店” 的项目，给予一次性 30 万元补贴；

大连首店：对引入 “大连首店” 的项目，给予一次性 20 万元补贴；

申请条件：

首店认定：品牌需为在对应区域（全国 / 东北 / 大连）首次开设门店，且营业面积不低于 50㎡；

运营要求：首店开业后需正常运营满 6 个月，无重大投诉或违规记录；

申请流程：

材料准备：项目方需提交《首店认定申请表》、品牌总部授权文件、门店租赁合同、开业证明等材料；

申报渠道：通过 “大连市商务局官网” 在线申报，每年 3 月、9 月集中受理；

审核与拨款：商务局联合市场监管局审核（1 个月内完成），审核通过后 3 个月内拨付补贴资金；

项目应用计划：

2025 年计划引入东北首店 5 家、大连首店 10 家，预计可申请补贴：5 家 ×30 万元 + 10 家 ×20 万元 = 350 万元；

补贴用途：将补贴资金用于首店装修补贴（如为奈尔宝东北首店补贴 30 万元装修费用），降低品牌入驻成本，提升招商成功率。

1.2夜间经济扶持政策 —— 支持夜间运营，拓展消费场景

政策依据：《大连市夜间经济发展规划（2023-2025 年）》；

扶持内容：

水电费减免：对营业时间延长至 22:00 以后的商业项目，给予夜间时段（22:00 - 次日 6:00）水电费 30% 减免，连续扶持 1 年；

活动补贴：对开展夜间主题活动（如夜间市集、灯光秀）的项目，给予活动费用 50% 补贴（单次活动补贴上限 10 万元，每年最多补贴 5 次）；

申请条件：

运营要求：项目夜间营业面积不低于总营业面积的 50%，夜间客流占比不低于 20%；

安全要求：配备足够安保人员与消防设施，建立夜间安全管理制度；

项目应用计划：

夜间运营调整：将 4 层潮玩区、1 层网红餐饮区（共约 5000㎡，占总营业面积的 33%，后续计划扩展至 8000㎡，占比 53%）营业时间延长至 24 点，满足夜间经济扶持 “营业面积占比超 50%” 的申请条件；

水电费减免申请：预计项目夜间时段（22:00 - 次日 6:00）月均水电费支出 15 万元，申请 30% 减免后，每月可节省 4.5 万元，全年节省 54 万元，降低夜间运营成本；

夜间活动补贴：2025 年计划举办 “夜间潮玩市集”“灯光秀” 等 5 场夜间主题活动，每场活动费用约 20 万元，申请 50% 补贴（单次 10 万元上限），全年可获得补贴 50 万元，用于活动宣传与场地布置；

预期效果：夜间客流占比从 10% 提升至 25%，夜间消费金额占比从 8% 提升至 20%，成为甘井子区夜间经济标杆项目。

1.3数字化商业扶持政策 —— 支持智慧商业升级，提升运营效率

政策依据：《大连市加快推进数字经济发展实施方案》；

扶持内容：对商业项目引入 “智能会员系统、AI 客流分析、线上营销平台” 等数字化工具的，给予项目总投资 30% 的补贴（上限 50 万元）；

申请条件：数字化项目需投入使用满 3 个月，且能实现 “客流统计、精准营销、数据分析” 等功能；

项目应用计划：

数字化投入：计划投入 150 万元引入云阿云智能会员系统、AI 客流统计平台，申请 30% 补贴（45 万元）；

应用场景：通过智能会员系统实现客群精准画像，通过 AI 客流平台优化业态布局，提升招商与运营效率；

预期效果：会员精准触达率从 30% 提升至 60%，招商决策数据支撑率达 100%，运营效率提升 30%。

2. 甘井子区级商业扶持政策（区域政策）

2.1社区商业补贴 —— 支持社区便民业态发展，契合项目 “社区枢纽” 定位

政策依据：《甘井子区社区商业发展行动计划（2024-2026 年）》；

补贴标准：对引入 “社区生鲜、便民药房、家政服务” 等社区便民业态的项目，按每户商户 5-10 万元给予补贴（营业面积 50㎡以下 5 万元，50㎡以上 10 万元）；

申请条件：商户需承诺在项目内运营满 3 年，且优先服务周边 3 公里社区居民；

项目应用计划：

便民业态引入：2025 年计划引入盒马奥莱（100㎡）、益丰大药房（80㎡）、天鹅到家（60㎡）等 5 家社区便民商户，均满足 “营业面积 50㎡以上” 条件，预计可申请补贴 5 家 ×10 万元 = 50 万元；

补贴用途：用于便民商户装修补贴与初期运营支持，降低商户入驻门槛，确保社区便民功能快速落地；

预期效果：社区便民业态覆盖率从 30% 提升至 90%，社区客群 “一站式便民消费” 需求满足率达 85%。

2.2区域品牌培育政策 —— 支持本地品牌与项目合作，打造区域特色

政策依据：《甘井子区本土品牌培育与推广方案》；

扶持内容：对项目与甘井子区本土品牌（如喜家德水饺、棒棰岛食品）合作开设 “联名店、特色店” 的，给予每家合作商户 8 万元补贴，同时提供品牌宣传支持；

项目应用计划：

本土品牌合作：计划与喜家德水饺合作开设 “LINE FRIENDS 主题联名店”，与棒棰岛食品合作开设 “社区生鲜体验店”，预计可申请补贴 2 家 ×8 万元 = 16 万元；

协同效应：通过本土品牌的区域影响力吸引社区客群，同时借助联名 IP 提升品牌年轻化程度，实现 “区域特色 + 潮流元素” 的双重优势；

预期效果：本土品牌合作商户销售额较普通门店增长 25%，项目区域辨识度显著提升。

3. 项目内部招商优惠政策（自主政策）

为进一步提升品牌吸引力，弥补外部政策覆盖缺口，结合项目实际制定 “分层级、差异化” 的内部招商优惠政策，与外部政策形成协同。

3.1分层级租金与装修补贴政策 —— 针对不同能级品牌提供定制化支持

核心品牌（首店、主力店）：

优惠内容：给予 6-12 个月免租期（东北首店 12 个月，大连首店 8 个月，甘井子区首店 6 个月）+ 装修补贴（按 500 元 /㎡标准，上限 50 万元）；

适用品牌：奈尔宝 Science（东北首店）、泡泡玛特旗舰店（大连首店）、盒马奥莱（甘井子区首店）等；

案例：以奈尔宝 Science（2000㎡，东北首店）为例，可享受 12 个月免租期（租金均价 100 元 /㎡/ 月，免租金额 2000㎡×100 元 ×12 个月 = 240 万元）+ 装修补贴 50 万元（2000㎡×500 元 = 100 万元，按上限 50 万元发放），累计优惠 290 万元，大幅降低首店初期运营压力；

成长品牌（高坪效业态、网红品牌）：

优惠内容：给予 3-6 个月免租期（网红餐饮 6 个月，潮玩零售 4 个月，社区便民 3 个月）+ 装修补贴（300 元 /㎡，上限 20 万元）；

适用品牌：茉酸奶、霸王茶姬、星际传奇电竞馆等；

基础品牌（社区便民、配套零售）：

优惠内容：给予 1-3 个月免租期 + 租金阶梯递增（首年租金按 80% 收取，次年 90%，第三年 100%）；

适用品牌：社区理发室、快递驿站、母婴用品店等；

政策效果：预计 2025 年内部招商优惠总投入约 800 万元，可吸引 20 家以上重点品牌入驻，品牌签约周期从平均 6 个月缩短至 3 个月。

3.2联合营销与流量支持政策 —— 帮助商户快速起量，提升留存率

营销费用补贴：对参与项目统一营销活动（如周年庆、亲子消费节、潮玩季）的商户，给予活动费用 50% 补贴（单个商户单次补贴上限 5 万元，每年最多 3 次）；

案例：2025 年周年庆活动中，泡泡玛特、茉酸奶等 10 家商户参与，每家商户投入活动费用 8 万元，项目补贴 50%（4 万元 / 家），累计补贴 40 万元，活动期间商户销售额平均增长 60%；

流量导入支持：为新入驻品牌提供 “项目小程序首页推荐 1 个月 + 社群推广 5 次 + 线下广告位展示 2 周” 的流量支持，帮助品牌快速触达目标客群；

数据支撑：通过流量支持，新品牌开业首月日均客流比无支持品牌高 45%，开业首月销售额提升 50%；

数字化工具共享：免费向商户开放项目 AI 客流统计、会员画像数据，帮助商户优化产品与服务，提升运营效率；

案例：社区生鲜店通过共享的会员画像数据，针对性增加老年客群偏好的平价蔬菜品类，销售额增长 25%。

3.3长期合作激励政策 —— 鼓励商户与项目共同成长

续约优惠：对运营满 3 年、坪效达标（核心品牌坪效≥4.0 元 /㎡/ 天，成长品牌≥3.0 元 /㎡/ 天）的商户，续约时给予 2 个月免租期 + 租金下浮 5% 的优惠；

联合拓展奖励：对推荐其他优质品牌入驻的商户，给予推荐品牌首年租金 5% 的奖励（上限 10 万元）；

预期效果：商户续约率从 60% 提升至 85%，通过商户推荐引入 5 家以上优质品牌，降低招商成本。

（三）招商与政策协同落地保障机制

为确保招商创新策略与政策资源深度结合，避免 “政策用不好、招商落不了”，从 “组织、流程、监控” 三个维度建立协同保障机制。

1. 组织保障：成立 “招商 - 政策协同专项小组”

小组构成：组长（大连安盛项目总）、副组长（北京云阿云招商总监），成员包括招商专员（2 人）、政策申报专员（1 人）、财务专员（1 人），共 5 人核心团队；

职责分工：

招商专员：负责品牌对接与招商谈判，同步梳理品牌可享受的政策资源；

政策申报专员：负责外部政策（市级、区级）的研究、申报材料准备、补贴资金跟进；

财务专员：负责政策补贴资金与内部招商优惠的预算管理、成本核算；

会议机制：每周召开 “招商 - 政策协同例会”，同步招商进度与政策申报进展，解决协同问题（如品牌需求与政策补贴不匹配）。

2. 流程保障：建立 “招商 - 政策匹配全流程”

第一步：品牌初筛阶段（政策预匹配）

招商专员对接品牌时，同步填写《品牌政策匹配表》，明确品牌所属类型（首店 / 社区 / 网红）、可享受的外部政策（首店补贴 / 夜间经济补贴）与内部优惠（免租期 / 装修补贴），为谈判提供政策支撑；

第二步：谈判签约阶段（政策明确）

在品牌合作协议中明确 “政策补贴金额、补贴资金归属（如首店补贴用于品牌装修）、内部优惠细则（免租期起止时间）”，避免后续纠纷；

第三步：开业运营阶段（政策申报与兑现）

政策申报专员在品牌开业后 1 个月内，完成外部政策申报材料准备并提交；内部优惠（如免租期、流量支持）按协议约定按时兑现；

第四步：长期运营阶段（政策续享与激励）

定期评估商户运营情况，对符合续约优惠、联合拓展奖励条件的商户，及时兑现激励政策；对可续享的外部政策（如夜间经济补贴每年申请 1 次），提前 3 个月启动申报准备。

3. 监控保障：建立 “政策 - 招商效果双维度监控”

监控指标：

调整机制：若出现 “政策申报延迟”（如补贴到账晚于预期）或 “招商效果未达标”（如重点品牌签约数量不足），专项小组需在 72 小时内分析原因并调整方案（如加快申报材料准备、优化内部优惠政策）。

（四）招商与政策协同预期效果

通过招商创新策略与政策资源的深度协同，预计 2025 年底实现以下核心效果，为项目定位升级提供坚实支撑：

1. 招商效率与质量双提升

重点品牌签约周期从 6 个月缩短至 3 个月，招商效率提升 50%；

首店品牌占比从 5% 提升至 20%，高坪效品牌（坪效≥4.0 元 /㎡/ 天）占比从 15% 提升至 40%，品牌矩阵能级显著提升；

社区便民业态覆盖率从 30% 提升至 90%，潮玩、亲子体验业态从空白实现 “核心圈层化运营”。

2. 成本与收益双优化

外部政策补贴到账金额≥500 万元，内部招商优惠投入约 800 万元，通过政策补贴抵消 40% 的招商成本；

重点品牌开业后首年销售额预计达 2 亿元，带动项目整体销售额增长 35%（从 5.7 亿元增至 7.7 亿元）；

商户联动营销参与率从 30% 提升至 80%，联合营销活动带动商户销售额平均增长 60%，商户留存率从 60% 提升至 85%。

3. 项目影响力与竞争力双突破

引入东北首店 5 家、大连首店 10 家，成为大连北部区域 “首店聚集地”，社交平台曝光量从 10 万 + 增至 100 万 +；

夜间客流占比从 10% 提升至 25%，成为甘井子区夜间经济标杆项目；

社区客群复购率从 30% 提升至 50%，年轻家庭、Z 世代客群占比分别提升至 50%、30%，项目从 “区域购物中心” 成功升级为 “社区生活枢纽 + 体验式消费中心”。

七、空间优化及场景创新

（一）空间优化核心方向

项目现有空间存在 “动线死角多、公共空间利用率低、社区功能缺失” 三大核心痛点（2024 年客流监测显示，冷区客流密度仅为核心区的 30%，公共空间创收占比不足 5%）。基于 “社区生活枢纽 + 体验式消费中心” 的定位，从 “动线重构、公共空间激活、功能空间补充” 三个维度推进优化，实现 “客流全域覆盖、空间价值提升、社区属性强化”。

1. 动线重构：从“局部拥堵”到“全域导流”，解决冷区客流难题

1.1现有动线痛点分析

主动线狭窄且连接性差：一层中庭主通道仅 2.5 米，高峰时段（周末 10:00-12:00）拥堵率达 60%；东西区仅通过一层主通道连接，二至四层无直接动线，导致西区（冷区）客流占比仅 35%，较东区（核心区）低 30 个百分点。

引导标识模糊：现有指引牌仅标注 “楼层业态”，未结合客群需求（如 “亲子区”“潮玩区”），且缺乏动态导航工具，70% 的客群表示 “难以快速找到目标店铺”，冷区商户坪效比核心区低 45%。

1.2具体优化措施

主动线重构：拓宽 + 连通，消除楼层死角

主通道拓宽工程：将一层中庭主通道从 2.5 米拓宽至 4 米，采用 “防滑耐磨地砖 + LED 灯带指引”，提升通行舒适度与安全性；同时优化店铺开门方向（将冷区店铺门调整为面向主通道），增加橱窗展示面积，提升吸引力；

空中连廊增设：在二、三层东区与西区之间各增设 1 条 “空中连廊”（宽度 3 米，长度 15 米），连廊两侧采用玻璃幕墙设计，内部设置 “品牌展示橱窗”（可出租给商户做短期推广，租金 800 元 /㎡/ 月），既解决东西区连通问题，又新增创收空间；

案例参考：上海环球港通过增设 3 条空中连廊，冷区客流密度提升 50%，商户坪效增长 32%；

数据目标：主动线优化后，高峰时段拥堵率从 60% 降至 20%，东西区客流占比从 65%:35% 优化为 55%:45%，冷区商户坪效提升 30%。

引导动线设计：动态标识 + AR 导航，提升冷区导流效率

主题指引牌系统：在冷区入口（如三层西区电梯口）设置 “场景化指引牌”，标注 “潮玩街区→50 米（Z 世代打卡地）”“亲子探索空间→100 米（科学实验 + 绘本阅读）”，搭配卡通 IP 形象（如泡泡玛特 Molly、LINE FRIENDS 布朗熊），增强年轻客群与家庭客群辨识度；

AR 导航工具：在项目小程序上线 “AR 导航功能”，客群扫描地面标识即可生成 “3D 动态路线”（如从一层地铁口到三层亲子区），同时推送沿途店铺优惠（如 “途经茉酸奶，领 5 元优惠券”），提升动线转化率；

导流活动联动：在主动线与冷区衔接处（如二层空中连廊入口）设置 “互动打卡点”（如 “潮玩手办拍照墙”），客群完成打卡可兑换冷区商户优惠券（如 “星际传奇 10 枚游戏币”），引导客流向冷区流动；

数据支撑：2024 年客群调研显示，85% 的年轻客群愿意 “跟随 AR 导航探索新区域”，60% 的家庭客群会 “为打卡活动前往冷区”，预计引导动线优化后，冷区客流导入率提升 40%。

2. 公共空间激活：从“单一通道”到“多功能场景”，提升空间创收能力

2.1现有公共空间痛点分析

中庭空间：仅具通行功能，缺乏体验感：一层中庭（面积约 800㎡）仅作为 “过道” 使用，无休闲设施与互动场景，日均停留时间不足 5 分钟，未产生任何创收；

屋顶空间：长期闲置，资产浪费：项目屋顶（面积约 2000㎡）仅用于设备放置，未开发任何商业或休闲功能，属于 “低效资产”（行业内优质屋顶空间创收可达 50 元 /㎡/ 月）。

2.2具体激活措施

中庭空间：打造 “城市绿洲” 主题场景，兼顾休闲与创收

场景改造细节：

生态元素引入：在中庭两侧设置 “垂直绿植墙”（高度 8 米，面积共 120㎡，选用耐旱易养护的绿萝、常春藤），顶部悬挂 “悬浮步道”（长度 20 米，宽度 1.5 米，可容纳 2 人并行，收费 20 元 / 人 / 次），中央设置 “互动喷泉”（可通过手机扫码控制喷水图案，如 “爱心”“星星”）；

休闲功能补充：在绿植墙周边布置 “网红休闲座椅”（20 组，每组可坐 4 人，采用藤编材质搭配 LED 灯），设置 “便民服务站”（提供免费充电、雨伞租借）；

创收空间规划：在中庭北侧划分 “快闪店区域”（面积 100㎡，可灵活分割为 5-8 个小铺位），出租给潮玩、美妆、文创品牌做短期推广（租金 1500 元 /㎡/ 月，按季度签约）；

运营模式设计：

日常运营：白天作为 “城市绿洲休闲区”，免费对客群开放，通过快闪店租金创收；夜间（18:00-22:00）启动 “灯光秀”（绿植墙搭配动态灯光，每小时 1 场，每场 10 分钟），同时举办 “小型音乐会”（邀请本地民谣歌手，免费观看，通过饮品销售盈利）；

品牌冠名：开放 “城市绿洲” 整体冠名权（年费 80 万元），如与 “农夫山泉” 合作命名为 “农夫山泉城市绿洲”，在绿植墙、喷泉处设置品牌标识，提升品牌曝光；

成本收益测算：

改造成本：约 200 万元（绿植墙 50 万、悬浮步道 80 万、互动喷泉 30 万、休闲设施 40 万）；

年收益：快闪店租金 180 万元（100㎡×1500 元 ×12 个月）+ 品牌冠名 80 万元 + 悬浮步道收费 20 万元（日均 50 人次 ×20 元 ×365 天 ×50% 使用率），年总收益 280 万元，投资回收期约 8.5 个月；

数据目标：中庭空间日均停留时间从 5 分钟延长至 45 分钟，客群满意度从 60% 提升至 90%，公共空间创收占比从 5% 提升至 15%。

屋顶空间：激活 “露台社交区”，打造社区与年轻客群新场景

空间改造规划：

功能分区：将 2000㎡屋顶划分为 “轻食餐饮区”（600㎡）、“露营体验区”（800㎡）、“活动演艺区”（600㎡）三大板块，采用 “防腐木地板 + 遮阳棚” 设计，配备户外空调（夏季降温）与取暖器（冬季保暖），实现四季运营；

业态引入：引入 “轻食咖啡品牌”（如 Manner 咖啡，面积 100㎡）、“露营装备体验店”（如牧高笛，面积 200㎡，提供帐篷租赁与体验）、“网红打卡点”（如巨型月亮装置、星空灯串，免费开放）；

活动运营：

常规活动：每周五、周六举办 “屋顶星空电影”（免费观看，需提前预约）、“露营分享会”（邀请露营达人，收取 39 元 / 人门票）；

主题活动：每月举办 1 次 “屋顶音乐节”（邀请本地乐队，门票 99 元 / 人）、每季度举办 1 次 “社区邻里市集”（邀请周边居民售卖手工艺品，收取 100 元 / 摊位费）；

案例参考：成都大悦城屋顶花园通过 “餐饮 + 活动” 运营，年创收达 120 万元，屋顶客流占比提升至 15%，带动项目整体销售额增长 8%；

成本收益测算：

改造成本：约 150 万元（地面改造 50 万、遮阳棚与设施 60 万、空调与取暖器 40 万）；

年收益：业态租金 60 万元（300㎡×166 元 /㎡/ 月 ×12 个月）+ 活动收入 40 万元（音乐节 + 市集）+ 餐饮分成 20 万元，年总收益 120 万元，投资回收期约 15 个月；

数据目标：屋顶空间日均客流达 300 人次，周末高峰达 500 人次，夜间客流占比（18:00-22:00）达 60%，成为甘井子区 “屋顶社交” 标志性场景。

3 功能空间补充：从“消费为主”到“生活服务”，强化社区枢纽属性

3.1现有功能痛点分析

社区服务功能缺失：项目无专门的社区服务空间，周边 3 公里社区居民 “家政服务、快递代收、社区课堂” 等需求需前往外部场所，社区客群 “一站式生活服务” 满足率仅 40%；

停车体验差：现有车位 1000 个，亲子车位仅 20 个（占比 2%），新能源充电车位 50 个（占比 5%），周末高峰时段（10:00-18:00）停车排队时间超 30 分钟，社区客群停车满意度仅 55%。

3.2具体补充措施

增设 “社区服务中心”：打造 3 公里社区 “生活服务枢纽”

空间规划：在负一层靠近地铁口区域（面积 200㎡），划分 “家政服务区”（50㎡）、“快递驿站”（80㎡）、“社区课堂”（70㎡）三大功能区，采用 “温馨便民” 风格设计（如暖黄色墙面、便民指示牌）；

业态引入与运营：

家政服务区：与 “天鹅到家” 合作，提供 “保洁、月嫂、家电维修” 服务，项目收取 10% 服务费，同时设置 “便民维修角”（免费提供剪刀、螺丝刀等工具）；

快递驿站：与 “顺丰、京东” 合作，提供 “快递代收代寄” 服务，日均处理快递 1000 件，每件收取 0.5 元代收费，同时推出 “社区团购自提点”（如美团优选、多多买菜），收取 2% 佣金；

社区课堂：每周举办 “免费技能课”（如周一书法、周三烘焙、周五智能手机使用），邀请社区志愿者或本地培训机构授课，同时接受企业团建包场（收费 2000 元 / 场）；

数据支撑：2024 年甘井子区社区客群调研显示，90% 的居民希望 “在家门口解决家政与快递需求”，75% 愿意参与 “社区免费课堂”，该中心可覆盖周边 5 个社区、约 2 万居民；

数据目标：社区服务中心日均服务人次达 200 人，快递代收量 1000 件 / 天，社区课堂月均参与 300 人次，社区客群 “一站式服务” 满足率从 40% 提升至 85%。

优化停车空间：从 “满足刚需” 到 “提升体验”，解决停车痛点

车位类型优化：

增加亲子车位：将现有 20 个亲子车位扩展至 100 个（占比 10%），设置在电梯口 30 米范围内，车位宽度从 2.5 米增至 3 米，配备 “儿童安全座椅租借”（免费，需押金）与 “婴儿车存放处”；

扩容新能源充电车位：将 50 个充电车位增至 200 个（占比 20%），引入 “快充 + 慢充” 双模式充电桩（快充 1.5 元 / 度，慢充 1 元 / 度），与 “国家电网” 合作，项目收取 10% 电费分成；

停车效率提升：

引入 “智能停车系统”：上线 “反向寻车”（通过车牌查询车位位置）、“预约停车”（小程序提前预约车位，免排队）功能，同时增设 “无人收费通道”（支持扫码 / ETC 支付），将停车缴费时间从 3 分钟缩短至 30 秒；

优化动线标识：在停车场入口设置 “车位剩余量显示屏”，通道内采用 “荧光箭头” 指引，冷区车位旁标注 “前往三层亲子区→”“前往四层潮玩区→”，引导客流向目标区域流动；

案例参考：深圳万象天地通过优化停车空间，亲子车位占比提升至 15%，新能源充电车位占比 25%，停车满意度从 60% 提升至 90%，周末客流增长 12%；

数据目标：停车排队时间从 30 分钟缩短至 10 分钟，亲子客群停车满意度从 55% 提升至 90%，新能源充电车位使用率达 80%，年充电分成收入达 20 万元。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库