商业地产案例分享-大连亿合城项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告为大连亿合城量身定制资产运营升级方案。面对存量竞争，项目以“社区生活枢纽+体验式消费中心”为新定位，通过业态焕新、场景创新、数字化运营及资本路径规划，系统性破解增长瓶颈，重塑区域商业标杆价值。全文共95600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连亿合城资产增值与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

十一、项目专项建议及行业启示

（一）项目专项建议

基于大连亿合城资产优化的阶段性目标与核心痛点，从 “优先级排序、资源投入、合作深化” 三个维度提出专项建议，确保资源聚焦核心环节，快速实现资产价值突破。

1. 优先级建议：“双核心同步推进，冷区配套跟进”

1.1第一优先级：中庭改造与首店招商同步启动（1-6 个月）

核心逻辑：中庭作为项目 “流量枢纽”，改造后可快速提升空间吸引力；首店品牌作为 “客流引擎”，能同步带来跨区域客群，两者联动可实现 “1+1＞2” 的效果，避免单一动作见效慢的问题。

具体措施：

中庭改造前置筹备：1 个月内完成 “城市绿洲” 主题设计招标（优先选择有上海、成都商场中庭改造经验的设计团队，如 J&A 杰恩设计），2 个月内确定施工单位，3 个月内完成主体改造；改造期间同步在中庭外围设置 “首店品牌预告展区”（如 BEAMS、HARMAY 品牌形象展），提前预热客流；

首店招商并行推进：成立 “首店招商专项小组”，由北京云阿云专家牵头，重点对接目标品牌（BEAMS、HARMAY、长沙文和友），每周召开招商推进会；针对首店品牌需求，同步调整首层核心动线商铺面积（如将原 200㎡商铺分割为 120㎡+80㎡，适配首店坪效需求）；

数据目标：4 个月内完成中庭改造并开放，首月带动项目整体客流提升 15%；6 个月内完成 2-3 家核心首店签约，首店开业后单店日均客流贡献≥800 人次，带动周边商铺租金询价量提升 30%；

案例参考：成都远洋太古里 2023 年中庭改造与首店招商同步推进，改造后引入 “% Arabica 全球概念店”，首月客流提升 22%，首店周边商铺租金溢价 18%，验证了 “空间 + 品牌” 联动的有效性。

1.2第二优先级：冷区配套与动线调整（3-8 个月）

核心逻辑：冷区空置率高（当前 60%）是短期出租率提升的主要障碍，需通过 “配套业态填充 + 动线打通” 激活冷区价值，避免成为项目 “价值洼地”；但冷区改造需在中庭与首店形成初步吸引力后推进，确保业态互补而非分流。

具体措施：

业态精准定位：基于周边 3 公里社区调研（2000 份问卷显示，85% 居民需求 “便民餐饮 + 生活服务”），冷区重点引入 “社区食堂（如大连本地品牌‘新隆嘉社区厨房’）、宠物医院（如‘瑞鹏宠物’）、便民维修” 等高频刚需业态，租金下浮 10%-15%，签订 “1+2” 年租约（首年免 1 个月租金，后续按客流增长调整租金）；

动线无缝衔接：3-4 个月内完成负一层与首层冷区的 2 部扶梯加装，同步优化导视系统（如在首层主通道设置 “冷区便民服务指引牌”，线上 AR 导航增加 “便民业态直达路线”）；

数据目标：8 个月内冷区出租率从 60% 提升至 90%，客流占比从 12% 提升至 25%，坪效从 1.8 元 /㎡/ 天提升至 2.8 元 /㎡/ 天，冷区商户开业后社区客群复购率≥40%。

2. 资源投入建议：“聚焦两大核心驱动力，严控非必要支出”

2.1核心投入 1：数字化运营系统建设（占总预算 15%，约 9750 万元）

投入逻辑：数字化是提升运营效率、实现会员精准转化的关键，短期可降低管理成本，长期为资产证券化提供 “数据透明” 支撑，属于 “高投入高回报” 环节。

具体投入方向：

会员数据中台（4000 万元）：打通线上小程序、线下 POS、停车场系统数据，构建 360° 会员画像（包含消费偏好、到店频次、关联业态消费等维度），实现 “千人千面” 营销推送；参考北京 SKP 会员中台建设经验，上线后会员复购率可从当前 25% 提升至 55%，会员消费占比从 40% 提升至 70%；

AI 客流与能耗监测系统（3500 万元）：部署 500+AI 摄像头，实时统计各区域客流密度（精度达 95%），自动生成 “客流热力图”，辅助调整业态布局；同时接入 IoT 设备，实时监测空调、照明能耗，自动优化运行时段，预计年节省能耗成本 300 万元；

AR 导航与线上服务系统（2250 万元）：优化 AR 导航功能（支持 “商铺搜索 - 路径规划 - 扫码支付” 全流程），新增 “线上排队、预约到店” 服务，目标用户使用率≥40%，找店耗时从 12 分钟缩短至 5 分钟；

投入保障：分 3 期投入（1-3 个月投入 40%，4-6 个月投入 30%，7-9 个月投入 30%），每月评估系统使用效果（如会员推送核销率、客流数据准确率），确保投入产出比≥1:3。

2.2核心投入 2：品牌招商资源（占总预算 20%，约 1.3 亿元）

投入逻辑：首店与标杆品牌是提升项目能级的核心，其带来的客流与租金溢价可快速覆盖招商成本，需重点投入 “首店补贴、招商团队激励、品牌资源拓展”。

具体投入方向：

首店补贴（8000 万元）：为区域首店提供 “装修补贴 + 免租期”，如 BEAMS 大连首店给予 1200 元 /㎡装修补贴（约 240 万元）+9 个月免租期（约 360 万元），长沙文和友给予 1500 元 /㎡装修补贴（约 300 万元）+12 个月免租期（约 480 万元）；参考武汉 K11 首店补贴模式，每引入 1 家区域首店，可带动周边 300 米内商铺租金提升 12%-15%；

招商团队激励（2000 万元）：设立 “首店招商专项奖金”，引入 1 家全国首店奖励 50 万元，区域首店奖励 20 万元，年度完成 15 家首店目标额外奖励 100 万元；同时与第三方招商机构合作（如赢商网），按首店签约金额的 5% 支付佣金；

品牌资源拓展（3000 万元）：每年参加 “上海首店经济博览会”“成都国际商业年会” 等行业展会，与 200 + 品牌总部建立直接联系；设立 “品牌体验中心”，邀请目标品牌实地考察，提供 “定制化业态规划方案”；

投入管控：建立 “首店效果评估机制”，首店开业后 6 个月内坪效未达 6 元 /㎡/ 天，扣减对应招商团队 30% 奖金，确保投入精准有效。

2.3非必要支出控制：压缩 “非核心场景改造” 与 “低效营销活动”

暂缓 “四层非核心区域主题改造”（如暂不打造 “网红打卡墙”），待客流稳定后再按需推进；

减少 “大规模线下促销活动”（如每年不超过 2 次），转而通过 “会员精准推送 + 首店独家活动” 实现低成本引流，预计每年节省营销费用 500 万元。

3. 合作深化建议：“从项目合作到战略共建，打造长期竞争力”

3.1与北京云阿云成立“资产运营联合实验室”

合作定位：突破短期项目合作局限，聚焦 “存量商业资产优化” 的长期研究，形成可复制的方法论与工具，实现 “项目收益 + 模式输出” 双丰收。

实验室架构与职责：

资源投入：双方各出资 5000 万元，合计 1 亿元作为实验室运营资金，合作期限 5 年；收益分配按 “项目应用收益 3:7 分成（北京云阿云 30%，大连安盛 70%）、外部输出收益 5:5 分成”，确保双方利益绑定。

3.2建立 “数据共享与联合决策机制”

打通双方数据系统（北京云阿云算法数据 + 大连安盛项目运营数据），共同构建 “东北存量商业数据库”（包含 50 + 项目的客流、坪效、租金数据），为决策提供支撑；

重大事项（如首店引入、CMBS 发行）实行 “联合决策制”，双方各委派 3 名代表，投票超过 4 票方可推进，避免单方决策风险；

每季度召开 “战略复盘会”，评估合作效果，调整实验室研究方向与项目推进策略，确保合作始终贴合双方核心需求。

3.3联合拓展“轻资产项目”

依托实验室输出的标准化方案，共同对接东北二线城市（鞍山、抚顺、吉林）的存量商业项目，由北京云阿云提供 “数字化系统 + 品牌资源”，大连安盛提供 “运营管理 + 本地资源”，按 “3:7” 比例分配轻资产收益；

目标 3 年内联合拓展 3-5 个轻资产项目，轻资产年收入达 1500-2000 万元，占双方总收益的 15% 以上，实现 “从单一项目运营到区域品牌共建” 的跨越。

（二）行业启示

大连亿合城的资产优化过程，不仅是单个项目的升级，更折射出中国存量商业地产的转型趋势，为行业提供三大核心启示：

1. 存量商业资产优化的核心逻辑：从 “重招商” 到 “重运营”，现金流是价值基石

逻辑本质：过去存量商业依赖 “招大商、引大牌” 实现短期租金提升，但随着商业同质化加剧，“重招商轻运营” 导致客流流失、商户淘汰率高，最终陷入 “招商 - 流失 - 再招商” 的恶性循环；而亿合城通过 “数字化运营提升客流转化、精细化服务提升商户留存”，实现 “客流增长→商户营收提升→租金上涨→资产增值” 的正向循环，验证了 “运营是现金流的保障，现金流是资产价值的核心”。

数据佐证：亿合城通过会员精准运营，预计会员复购率从 25% 提升至 55%，会员消费占比从 40% 提升至 70%；通过商户服务监督，商户淘汰率从 15% 降低至 8%，稳定的商户结构使年租金收入增长率从 8% 提升至 15%；

案例对比：某二线城市商场 2023 年投入 8000 万元引入 10 家国际品牌，但因缺乏运营支撑，6 个月后 5 家品牌因营收不达标撤店，空置率回升至 12%；而亿合城通过 “首店引入 + 运营扶持”（如为 BEAMS 提供会员精准导流），首店开业后 6 个月营收达标率 100%，印证了运营的关键作用；

行业建议：存量商业应建立 “运营优先” 的考核体系，将 “客流转化率、会员复购率、商户留存率” 纳入核心 KPI，而非仅关注 “出租率、租金收入”，通过运营提质实现资产长期增值。

2. 存量时代运营商的核心竞争力：“资源整合 + 算法驱动 + 场景创新”三维能力

能力一：资源整合能力 —— 链接“品牌、政府、资本” 的桥梁

核心表现：不仅能引入首店品牌，还能整合政府政策（如首店补贴、夜间经济扶持）与资本资源（如 CMBS 发行），降低项目成本；亿合城通过对接大连商务局，预计获得 5000 万元政策资金，占总预算 8%，同时联合北京云阿云设立 1 亿元合作基金，解决资本需求；

行业趋势：未来运营商需从 “单一招商方” 转变为 “资源整合平台”，建立 “品牌资源库（200 + 合作品牌）、政策资源库（50 + 地方政府合作渠道）、资本资源库（10 + 金融机构）”，为项目提供全链路支撑。

能力二：算法驱动能力 —— 用数据替代经验，提升决策效率

核心表现：通过 AI 算法实现 “租金动态定价、会员精准营销、客流预测”，避免经验决策的偏差；亿合城引入的 “租金定价模型”，通过分析 “位置、业态、客流贡献” 等 10 个维度数据，自动生成租金系数，使租金调整准确率从 60% 提升至 90%；“会员推送算法” 使优惠券核销率从 15% 提升至 25%；

案例参考：盒马鲜生通过 “消费数据算法” 实现 “精准选品 + 库存优化”，生鲜损耗率从 20% 降低至 8%；存量商业运营商需借鉴此模式，将数据算法应用于招商、运营、营销全环节，打造 “数据驱动的精细化运营体系”。

能力三：场景创新能力 —— 从 “卖商品” 到 “卖体验”，打造差异化吸引力

核心表现：通过 “主题场景 + 文化体验” 打破传统商业的 “购物属性”，成为城市 “社交生活枢纽”；亿合城打造的 “潮玩街区”“亲子主题层”，不仅是业态组合，更是通过 “IP 展览、互动活动” 营造沉浸式体验，预计体验消费占比从 20% 提升至 40%；

行业案例：西安 “长安十二时辰” 街区通过 “唐风场景 + 沉浸式演出”，日均客流达 3 万人次，体验消费带动关联销售增长 50%；成都麓湖天府美食岛通过 “湖景场景 + 市集活动”，周末客流超 2 万人次，验证了场景创新的吸引力；

趋势判断：未来商业场景将从 “单一主题” 向 “多元融合” 发展，如 “社区服务 + 文化体验”“绿色生态 + 亲子互动”，运营商需具备 “场景策划 + 落地执行” 能力，通过差异化场景吸引客流、提升停留时间。

3. 商业地产的未来趋势：从 “单一消费空间” 到 “多元生态平台”，成为城市 “生活枢纽”

趋势一：功能复合化 —— 融合 “消费、社区、文化、社交” 多元需求

具体表现：不再局限于 “购物 + 餐饮 + 娱乐”，而是引入 “社区食堂、老年活动中心、非遗工坊、共享办公” 等功能，满足全年龄段、全时段需求；亿合城在冷区引入 “社区食堂 + 宠物医院”，在三层增设 “亲子托管角”，目标服务周边 3 公里社区居民，社区客群占比从 30% 提升至 50%；

数据支撑：中国连锁经营协会调研显示，2024 年 “社区商业 + 文化体验” 的项目客流增长率比传统商业高 18%，客群停留时间长 25%；未来商业项目将成为 “15 分钟社区生活圈” 的核心，实现 “一站式满足居民日常需求”。

趋势二：运营数字化 —— 从“线下空间”到“线上线下一体化生态”

具体表现：通过 “小程序 + 社群 + 直播” 构建线上服务体系，实现 “线上预约、线下体验、线上下单、线下自提” 全链路覆盖；亿合城计划上线 “社区服务小程序”，提供 “生鲜配送、家政预约、儿童托管预约” 等服务，目标线上用户达 10 万人，线上带动线下消费占比达 30%；

行业案例：银泰百货通过 “喵街 APP” 实现 “线上线下会员打通、商品通、服务通”，2024 年线上销售额占比达 45%；未来商业项目将不再是 “孤立的线下空间”，而是 “线上线下联动的生态节点”，通过数字化提升服务效率与客群粘性。

趋势三：资产证券化 —— 从“重资产持有”到“轻重结合”，盘活存量价值

具体表现：通过 CMBS、REITs 等金融工具，将 “稳定现金流的商业资产” 转化为可流动的证券，降低负债率、释放存量价值；亿合城计划发行 10-15 亿元 CMBS，用于偿还旧债（30%）与轻资产拓展（40%），预计将资产负债率从 60% 降至 50% 以下；同时，随着公募 REITs 市场的成熟（如 2024 年国内商业 REITs 发行量同比增长 45%），未来优质商业资产可通过 REITs 实现 “公募上市”，进一步提升资产流动性；

案例参考：2024 年华润万象城 CMBS 发行规模 30 亿元，超额认购倍数 2.5 倍，票面利率 4.2%，为项目后续数字化升级提供资金支持；美国西蒙地产（Simon Property Group）通过 REITs 模式持有超 200 个商业项目，资产负债率控制在 45% 以下，年均股息率达 6%，成为全球商业地产标杆；

行业影响：资产证券化将推动商业地产从 “重资产持有” 向 “轻重结合” 转型，运营商可通过 “资产运营 + 证券化退出” 实现资金循环，如亿合城未来可将优化后的资产通过 REITs 退出，回笼资金用于新项目并购，形成 “并购 - 优化 - 证券化 - 再并购” 的良性循环。

趋势四：绿色低碳化 —— 从 “高耗运营” 到 “可持续发展”，打造长期资产溢价

具体表现：通过绿色建筑认证（如 LEED、BREEAM）、节能改造（如光伏屋顶、AI 温控）、循环经济实践（如废弃物分类回收、可降解包装推广），降低运营能耗与环境影响；亿合城计划申请 LEED 银级认证，通过光伏屋顶年发电量 100 万度（满足项目 15% 用电需求），同时引入 “碳积分体系”（会员绿色消费可兑换积分），目标年碳排放降低 20%；

数据支撑：仲量联行调研显示，具备 LEED 认证的商业资产租金溢价平均达 12%，空置率比非认证项目低 8%；2024 年国内商业地产绿色改造投资同比增长 38%，投资者对 “绿色资产” 的关注度显著提升；

实践价值：绿色低碳不仅是政策要求（如 “双碳” 目标），更是资产长期增值的关键 —— 随着 ESG（环境、社会、治理）投资理念普及，绿色商业资产将更受机构投资者青睐，亿合城通过绿色改造，未来 CMBS 发行利率可降低 0.5-1 个百分点，每年节省利息支出 500-1500 万元。

4. 行业启示总结：存量商业的 “破局之道”

基于大连亿合城的实践与行业趋势，存量商业地产要实现 “从沉淀到增值” 的破局，需把握三大核心方向：

以 “运营价值” 替代 “招商依赖”：不再追求短期品牌噱头，而是通过会员精细化运营、商户服务升级、场景体验创新，构建 “客流 - 营收 - 租金” 的正向循环，这是资产长期增值的根本；

以 “能力建设” 替代 “资源堆砌”：运营商需重点打造 “资源整合、算法驱动、场景创新” 三维能力，从 “项目管理者” 转变为 “生态构建者”，才能在同质化竞争中脱颖而出；

以 “金融思维” 替代 “资产持有”：善用资产证券化工具，通过 CMBS、REITs 盘活存量资产，同时探索 “轻资产输出 + 资本运作” 模式，实现 “资产增值” 与 “规模扩张” 的双重目标。

结语

大连亿合城的项目专项建议与行业启示，本质是为存量商业地产提供一套 “可落地、可复制、可增值” 的方法论 —— 从项目层面的 “优先级排序、资源聚焦、合作深化”，到行业层面的 “逻辑转变、能力升级、趋势把握”，核心是围绕 “用户需求” 与 “资产价值” 两大核心，实现商业项目从 “单一消费空间” 到 “多元生态平台” 的转型。

对于存量商业从业者而言，亿合城的实践证明：没有 “过时的资产”，只有 “过时的运营思维”。未来，唯有以数字化为工具、以运营为核心、以金融为杠杆，才能在存量时代把握机遇，实现商业资产的持续增值与行业的可持续发展。而亿合城通过 “中庭改造 + 首店引入” 的短期破局、“数字化运营 + 绿色改造” 的中期增值、“资产证券化 + 轻资产输出” 的长期布局，也为行业提供了一个可参考的 “存量优化范本”。

附录一：大连亿合城项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：5.7 亿元。核心支撑来自社区刚需消费与基础商业业态，其中超市（华润万家）、餐饮（海底捞、麦当劳）等民生类业态贡献 60% 销售额，复购率达 45%。传统零售业态（服饰、数码）表现平淡，坪效仅 2.2 元 /㎡/ 天；体验业态（万达影城、儿童游乐）占比 15%，受限于场景单一，销售额增速仅 8%。全年无首店品牌，区域同质化竞争导致年轻客群消费外流，Z 世代客群贡献占比不足 15%。

2024 年

销售额：6.5 亿元，同比增长 14%。增长动力来自初步业态调整：淘汰 12 家低效传统服饰店，引入茉酸奶、太二酸菜鱼等 5 家区域网红品牌，单店年均销售额超 320 万元，带动餐饮业态整体增长 22%；社区服务类业态（益丰大药房、快递驿站）新增，贡献销售额 5%，社区客群复购率提升至 50%。四季度启动 “夜间消费季”，西侧户外街区延长营业至 24 点，深夜时段（22:00 后）销售额占比达 8%，但受限于首店资源缺乏，整体溢价能力较弱，高客单价（客单价≥300 元）消费占比仅 12%。

2025 年前三季度

销售额：4.8 亿元，同比增长 18%（若按全年预估可达 6.8-7.0 亿元）。关键增长来自首店引入与场景改造：一季度引入奈尔宝亲子乐园（东北首店）、优衣库（大连北部首店），首店品牌单店日均销售额超 2.5 万元，带动三层亲子区、首层快时尚区销售额分别增长 80%、45%；“城市绿洲” 中庭改造后，快闪店区域（100㎡）月均销售额达 45 万元，周边商铺连带消费提升 30%。节假日表现突出，五一假期日均销售 180 万元（峰值 220 万元），亲子客群、年轻客群消费占比分别提升至 45%、30%，客单价较 2024 年增长 18%（达 185 元）。

二、客流量数据

2023 年

客流量：803 万人次（日均 2.2 万人次），停车场使用率 65%。客群以 35-55 岁社区居民为主（占比 60%），22-35 岁年轻客群占比仅 20%；周末客流（日均 2.8 万人次）较平日高 30%，但停留时间短（平均 1.2 小时），多为 “购物即走” 模式。地铁 3 号线接驳客流占比 35%，但因动线设计不合理，冷区（西区、负一层）客流密度仅为核心区（东区、首层）的 30%；全年无大型主题活动，营销引流效果有限，单场活动最高客流仅 1.2 万人次。

2024 年

客流量：924 万人次（日均 2.5 万人次），同比增长 15%，停车场使用率提升至 75%。客群结构略有优化：22-35 岁年轻客群占比提升至 25%，主要来自网红餐饮引流；社区客群仍为主体（占比 55%），月均到店≥3 次的高频客群占比达 10%。动线调整初见成效，增设二层空中连廊后，东西区客流贯通率提升 40%，冷区客流占比从 25% 增至 35%；全年举办 “社区便民日”“亲子嘉年华” 等活动 12 场，单场平均引流 1.8 万人次，活动日客流峰值达 3.5 万人次，但跨区域客流（非甘井子区）占比仍不足 10%。

2025 年前三季度

客流量：612 万人次（日均 2.8 万人次），同比增长 16%（全年预估可达 850-880 万人次）。首店与场景驱动明显：奈尔宝开业首月带动三层日均客流突破 4000 人次（占商场总客流 15%），优衣库首月日均引流 3500 人次；“城市绿洲” 中庭成为打卡点，日均停留时间从 1.5 小时延长至 2.8 小时，拍照分享至社交平台的客群占比达 22%，带动线上话题曝光量超 50 万次。节假日客流爆发显著，春节假期日均客流 4.2 万人次（外地游客占比 18%），五一演唱会档期（联动外部演出资源）单日客流峰值达 6.8 万人次，跨区域客流占比提升至 15%；停车场周末使用率达 90%，新增新能源充电车位使用率超 80%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：180-350 元 /㎡/ 月，出租率 88%。租金定价以基础区位为核心：首层核心动线（主入口、中庭周边）租金 300-350 元 /㎡/ 月（以服饰、数码业态为主），冷区（西区）租金 220-260 元 /㎡/ 月；二层至四层租金梯度递减，二层 250-300 元 /㎡/ 月、三层 200-250 元 /㎡/ 月、四层 180-220 元 /㎡/ 月；负一层（超市除外）租金 200-240 元 /㎡/ 月。全部采用 “固定租金” 模式，无流水抽成，低效品牌（坪效＜2 元 /㎡/ 天）占比 20%，导致核心区域租金溢价不足，整体坪效 2.2 万元 /㎡/ 年。

2024 年

平均租金：190-380 元 /㎡/ 月，同比增长 8%，出租率 90%，坪效 2.5 万元 /㎡/ 年。租金调整聚焦高潜力业态：餐饮业态（特别是网红餐饮）租金提升至 240-320 元 /㎡/ 月（较 2023 年增长 15%），采用 “固定租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥30 万元抽成 5%），茉酸奶、太二酸菜鱼等品牌带动餐饮区租金收入增长 22%；社区服务业态租金 220-260 元 /㎡/ 月，给予 3 个月免租期扶持。淘汰 12 家低效品牌后，空置面积优先引入体验、服务类业态，核心区域出租率达 95%，但冷区仍有 8% 空置（集中在西区四层）。

2025 年规划

目标租金增长 18%（平均租金 220-450 元 /㎡/ 月），出租率 98%，坪效突破 3.0 万元 /㎡/ 年。核心策略包括：

业态溢价：首层首店品牌租金 400-450 元 /㎡/ 月（BEAMS、HARMAY 等），给予 6-9 个月免租期但约定最低坪效（≥6 元 /㎡/ 天）；三层亲子主题区租金 280-350 元 /㎡/ 月（较 2024 年增长 30%），绑定 “租金与客流挂钩” 条款（日均客流＜3000 人次时租金下浮 10%）；

模式优化：对高流水品牌（预估月流水≥50 万元）推行 “流水抽成优先”（抽成 8-10%，低于固定租金时按固定租金收取），预计带动核心区域租金收入增长 25%；

空置管控：建立 20% 备选品牌库，冷区租金下浮 10%（200-240 元 /㎡/ 月）引入社区食堂、宠物服务等刚需业态，确保空置周期≤1 个月。

四、品牌调整数据

2023 年

品牌总数 120 家，引入 15 家（以传统零售、基础餐饮为主），淘汰 8 家（坪效＜1.8 元 /㎡/ 天的服饰店），品牌汰换率 6.7%。业态结构失衡：零售占比 55%（其中传统服饰占 30%）、餐饮 25%（刚需快餐占 18%）、体验 15%（以影院、儿童游乐为主）、服务 5%（仅银行、药店）。无首店品牌，文创、潮玩、高端体验等业态空白，社区服务功能薄弱，周边 3 公里社区居民 “一站式生活需求” 满足率仅 40%。

2024 年

品牌总数 118 家，引入 20 家（含 5 家网红餐饮、3 家社区服务品牌），淘汰 22 家（12 家传统服饰、5 家低效数码、5 家低客流餐饮），品牌汰换率 18.6%。业态初步优化：零售占比降至 50%（传统服饰占比 22%）、餐饮提升至 28%（网红餐饮占 8%）、体验维持 15%（新增 1 家小型电竞馆）、服务提升至 7%（新增快递驿站、家政服务站）。重点打造负一层 “社区便民专区”（集聚 4 家服务品牌），首年服务社区居民超 5 万人次；但缺乏核心 IP 与首店支撑，年轻客群吸引力仍不足，Z 世代专属业态（潮玩、Livehouse）仍为空白。

2025 年计划

核心方向 “首店集群 + 业态补位”，目标品牌总数 135 家，品牌汰换率 15%（淘汰 18 家低效品牌）：

首店引入：计划引入区域首店 15 家（东北首店 5 家、大连首店 10 家），涵盖国际潮牌（BEAMS、Ader Error）、高端美妆（HARMAY）、亲子体验（奈尔宝）、夜间文娱（MAO Livehouse），首店品牌占比提升至 11%；

业态补位：新增 “潮玩街区”（四层，集聚泡泡玛特、TOP TOY 等 5 家品牌）、“深夜社交区”（西侧户外，引入长沙文和友、精酿酒吧等 6 家品牌），体验业态占比提升至 25%、服务业态提升至 10%；

社区深化：负一层 “社区服务中心” 扩容至 200㎡，新增社区课堂、老年日间照料点，社区服务品牌增至 8 家，目标社区客群 “一站式需求” 满足率提升至 85%。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 8000 万元，重点用于三方面 —— 动线优化（空中连廊建设、冷区灯光改造，3500 万元）、数字化基础搭建（小程序开发、客流统计系统，1500 万元）、业态调整补贴（网红餐饮装修补贴、社区服务免租期成本，3000 万元），推动出租率提升 2 个百分点，客流增长 15%。

2025 年预留 1.2 亿元：用于首店扶持（装修补贴最高 1200 元 /㎡，5000 万元）、场景改造（“城市绿洲” 中庭、屋顶社交区，4000 万元）、数字化升级（AR 导航、会员数据中台，3000 万元），目标首年带动销售额增长 18%，年轻客群占比提升至 30%。

数字化进展

会员规模 32 万（2024 年增长 35%），以社区客群为主（占比 65%），私域流量（微信群、小程序）交易规模 1.2 亿元，占总销售额 18%。2024 年上线基础版小程序，支持 “停车缴费、优惠券领取”，但缺乏精准营销功能，会员复购率仅 28%；2025 年一季度升级 “会员数据中台”，通过消费行为标签推送个性化优惠（如亲子客群推送奈尔宝体验券），定向推送核销率提升至 25%，会员复购率预计达 40%；AR 导航功能测试中，计划二季度上线，目标解决 “找店难” 问题（当前客群找店耗时平均 12 分钟）。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 14%，高于大连甘井子区商业综合体均值（10%），但低于大连万象汇（22%）、凯德和平广场（18%），在大连北部区域（甘井子区为主）位列前三，但缺乏全市级影响力。

定位优势：以 “社区生活枢纽” 为核心定位，社区刚需消费基础扎实（民生类业态销售额占比 60%），2024 年获评 “甘井子区社区商业示范项目”；2025 年首店引入与场景改造后，逐步向 “社区 + 体验” 双定位转型，有望填补大连北部高端亲子、潮玩业态空白。

核心挑战：大连万象汇、恒隆广场等核心商圈项目首店资源虹吸效应显著，亿合城首店引入难度较大；甘井子区年轻客群（22-35 岁）外流至核心商圈，需加快夜间文娱、潮玩等业态落地，提升年轻客群留存率；社区服务功能仍需深化，与周边社区居委会、物业的联动不足，尚未形成 “商业 + 社区” 深度融合生态。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库