商业地产案例分享-青岛东方城项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对区域竞争与消费升级，青岛东方城以“北青岛区域级体验消费枢纽”为新定位，通过业态焕新、空间重塑、数字化运营与资产优化，破解增长瓶颈，实现资产价值跃升与商业标杆重塑。全文共106200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

重塑北青岛商业格局

东方城资产增值与运营升级战略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

一、市场分析及项目概述

（一）全球及中国商业地产发展趋势

1. 全球商业地产发展核心趋势

1.1体验式消费成为核心竞争力

体验式消费已从 “加分项” 升级为 “必选项”，头部商业项目通过业态重构实现客流与收益的双重突破。数据显示，全球 TOP50 商业体中，体验业态（含餐饮、娱乐、服务、文旅等）占比普遍超 50%，广州正佳广场更是将体验业态占比提升至 60%，通过引入极地海洋世界、雨林生态植物园等文旅 IP，年客流量突破 4000 万人次，成为国家 AAAA 级旅游景区，印证了 “商业 + 体验” 的强大生命力。其核心逻辑在于，实体商业需通过 “不可复制的场景体验” 对抗线上零售的便捷性冲击，例如新加坡 ION Orchard 通过打造屋顶花园、艺术展览空间，使客群平均停留时间从 1.5 小时延长至 3.2 小时，租金坪效提升 27%。

1.2数字化与实体商业深度融合

AI、大数据等技术正从 “概念应用” 转向 “效率赋能”，重构商业运营全链条。深圳 sp@ce 天虹超市 3.0 坂田店与华为合作开发的 AI 导购机器人 “小天”，可实现商品导航、精准推荐、优惠券推送等功能，配合 AI 视觉秤重技术，将顾客购物效率提升 80%，自助结账占比达 60% 以上。元宇宙场景也逐步落地，如上海世茂广场推出的 “元宇宙导购”，用户通过虚拟形象完成商铺游览、商品试穿，线上预约线下体验的转化率达 18%，远超传统线上宣传的 5% 均值。技术应用的核心价值在于 “降本增效 + 体验升级”，而非单纯炫技 —— 天虹超市通过智能订货系统与员工手持终端，将库存周转效率提升 30%，人力成本降低 15%。

1.3资产运营逻辑全面升级

传统 “租售并举、物理空间管理” 的模式已失效，头部运营商转向 “用户生命周期价值管理”，通过深度绑定客群实现资产增值。以华润万象生活为例，其搭建的 “万象会” 会员体系整合消费、行为、偏好等多维度数据，针对高净值客群推出 “私享导购 + 高端活动” 服务，会员复购率达 58%，贡献了 62% 的销售额。这种逻辑转变体现在三个维度：从 “管理商铺” 到 “运营用户”，从 “单一租金” 到 “多元收益”，从 “短期出租” 到 “长期资产增值”。

2. 中国商业地产发展特色路径

2.1下沉市场消费升级加速

三四线城市成为商业增长新引擎，其人均商业面积增速达 8.2%，显著高于一线城市的 4.5%（赢商网 2024 年数据）。但需注意，2024 年国内消费市场呈现 “整体平稳但动力不足” 的特征，全国社会消费品零售总额同比增长 3.5%，增速较 2023 年下降 3.7 个百分点，下沉市场的消费升级更呈现 “理性品质化” 特征 —— 既追求品牌与体验，又注重性价比。

例如苏州昆山万象汇通过引入 “区域首店 + 大众熟知品牌” 的组合模式，既落地巴奴毛肚火锅昆山首店吸引年轻客群，又保留肯德基、家家悦等大众品牌稳定家庭客流，开业首年坪效达 3.8 元 /㎡/ 天，超越部分二线城市项目。

青岛城阳作为 “准下沉市场升级样本”，2023 年社会消费品零售总额同比增长 9.3%，其中品质餐饮、亲子体验消费增速超 15%，2024 年 1-11 月限上餐饮营收更是同比增长 15.1%，限上零售营业额增长 5.9%，印证了区域消费升级潜力。

2.2首店经济向区域型商业渗透

2024 年中国首店落地量达 1.2 万家，其中区域型商业首店占比从 2022 年的 28% 升至 41%，同比增长 38%，成为激活区域消费的关键抓手。首店经济的 “区域适配性” 特征显著：一线城市聚焦国际首店，区域型项目则以 “城市首店”“业态首店” 为主，且对客流拉动效果明确。例如城阳万象汇 2024 年引入 FILA 5G 店、名创优品 PINK 店等区域首店及 POP MART 等潮玩品牌，配合城市首展活动，全年客流较 2023 年实现显著提升；北京海淀大悦城引入的麦当劳 LUNA 主题店（海淀首店）、大鸭梨商场首店，开业首月带动所在楼层客流增长 45%。对青岛北部区域而言，引入 “青岛北部首店”“业态创新店” 成本更低、适配性更强，是突破品牌层级瓶颈的最优路径。

2.3“商业 +” 跨界融合成破局关键

“单一业态驱动” 的时代已过，跨界融合成为区域型商业差异化竞争的核心，尤其以 “商业 + 文旅 + 演艺” 的融合模式成效最为突出。城阳 2024 年以来举办大型演唱会和音乐节 17 场，同比增长 112.5%，数量居青岛各区（市）之首，直接带动住宿企业接待游客超 163 万人次，同比增长 30%，形成 “演艺引流 - 多业态消费” 的联动效应。

典型案例还包括：崂山商圈通过 “商业 + 新能源” 引入特斯拉体验店、理想汽车展厅，吸引高净值客群到店；广州正佳广场以 “商业 + 文旅” 打造超级体验中心，年旅游收入占比达 25%；上海环球港通过 “商业 + 康养” 引入中医理疗馆、健康检测中心，填补社区健康服务空白。这种融合并非简单叠加，而是基于客群需求的 “功能闭环”—— 例如针对家庭客群的 “商业 + 亲子 + 教育” 组合，可实现 “游乐 - 学习 - 餐饮 - 购物” 的一站式消费，客单价提升至单一业态的 2-3 倍。

3. 青岛及城阳片区商业地产趋势

3.1城阳 “北部副中心” 定位落地带来增量

青岛 “十四五” 规划明确城阳为 “北部副中心”，2023 年城阳常住人口达 85.3 万人，较 2020 年增长 14.2 万人，年均增长率 6.1%，其中 25-35 岁年轻客群占比从 28% 升至 34%，3 公里内成熟社区达 20 个，形成稳定的消费基本盘。人口导入伴随产业升级，城阳轨道交通、生物医药等产业从业人员年均增长 12%，中等收入群体占比突破 40%，推动消费需求从 “基础满足” 向 “品质体验” 跃迁，例如亲子消费中 “高端乐园 + 教育配套” 的需求占比从 2021 年的 32% 升至 2023 年的 57%。

3.2区域商业竞争呈现 “分层格局”

青岛北部商业已形成 “三级梯队”，各梯队核心运营数据差异显著：

当前竞争焦点在于 “第二梯队突围”—— 东方城需通过体验升级、品牌焕新，避免被万象汇虹吸高端客群（其 6 周年庆通过青岛首演活动及跨年夜音乐节实现客流爆发式增长），同时压制社区商业的分流，形成 “区域体验枢纽” 的独特定位。

3.3客群需求呈现 “双核心特征”

家庭客群与年轻客群构成东方城的核心消费力量，需求差异显著但存在融合空间，具体数据特征如下：

家庭客群（占比 55%）：注重 “便捷性、性价比、亲子互动”，对超市、儿童乐园、品质餐饮的复购率达 65%，单次家庭消费客单价集中在 800-1500 元，且对亲子主题活动响应度高 —— 据行业数据，举办优质亲子潮玩展览的商场，周末 50% 客流为专门参展而来，停留时间是普通客群的 2-3 倍。

年轻客群（占比 28%）：追求 “个性化、社交性、首店消费”，文创潮玩、特色餐饮、沉浸式体验的消费频次是传统零售的 3 倍，单次消费客单价集中在 200-500 元，且 70% 的消费决策受 “社交平台推荐” 影响，对 “夜经济” 相关业态（如深夜食堂、Livehouse）需求旺盛。

两者的共性需求是 “场景化体验”—— 既能满足家庭 “遛娃 + 购物” 的复合需求，又能吸引年轻人 “打卡 + 社交” 的消费行为，成为项目升级的核心方向。

4. 核心数据透视：行业变局下的机遇与挑战

结合 2024 年商业地产行业整体数据与区域特征，东方城面临的市场环境可通过以下维度精准研判：

（二）青岛东方城项目核心概况

1. 项目基础信息

青岛东方城购物中心位于城阳区黑龙江中路 2111 号，地处青银高速与汽车北站的交通枢纽节点，30 公里内可辐射城阳、即墨、胶州三地客群，具备 “交通通达性 + 区域覆盖力” 双重优势。项目总占地面积 17 万平方米，采用 “mall + 街区” 的空间规划，涵盖地上五层与地下一层，其中地下一层以超市、停车场为主，地上一至二层聚焦零售与黄金珠宝，三层主打亲子业态，四层为餐饮集群，五层涵盖影院、冰场等体验业态。截至 2023 年，项目入驻商户 530 余家，其中主力店 186 家（占比 35%），涵盖家家悦超市、华谊兄弟影院、迪卡侬、缤纷东方冰场等核心品牌，年均客流量超 1200 万人次，会员规模突破 50 万人，是青岛北部体量最大的商业综合体之一。

2. 项目发展历程（2012-2023）

2.1起步期（2012-2015）：奠定社区商业基础

2012 年 7 月 7 日，项目以 “鑫江东方城” 为名正式开业，引入家家悦超市、华谊兄弟影院等首批主力店，凭借 17 万㎡超大体量填补青岛北部大型商业空白，开业首年客流量达 800 万人次，招商率 85%。

2013-2014 年，通过 “迪士尼主题活动”“巴西丛林探险节” 等大型营销活动引流，2014 年周年庆 2 天客流突破 27 万人次，初步建立社区客群粘性，当年租金坪效达 1.9 元 /㎡/ 天。

2015 年 7 月，吉祥物 “圆圆” 诞生，成为项目 IP 化运营的起点，同期引入海洋贝贝儿童乐园，亲子业态初步成型，家庭客群占比提升至 42%。

2.2成长期（2016-2020）：客流规模持续扩张

2016-2019 年，周年庆活动升级为 “主题嗨趴” 模式，2019 年 “不 7 而遇” 7 周年庆 3 天客流达 35 万人次，创历史新高；同期引入耐克、阿迪达斯等运动品牌，零售业态进一步丰富，2019 年租金坪效升至 3.1 元 /㎡/ 天，接近区域第一梯队水平。

2020 年疫情期间，联合北京云阿云推出 “消费券惠民补贴”，通过线上引流带动线下复苏，8 周年庆客流恢复至疫情前 85%，当年商户流失率控制在 5% 以内，展现较强的抗风险能力。

2.3瓶颈期（2021-2023）：面临竞争与升级压力

2021 年 9 周年庆 3 天客流达 39 万人次，但增速较 2019 年下降 12%；同期城阳万象汇开业，凭借一线品牌与高端体验业态分流中高端客群，东方城租金坪效回落至 2.9 元 /㎡/ 天，差距逐步拉大。

2022-2023 年，部分主力店出现迭代滞后（如传统服饰品牌客流同比下滑 28%），空间利用率问题凸显（中庭年均活动举办量不足 20 场，仅为万象汇的 1/3），2023 年周年庆单日客流 11 万人次，但客单价同比仅增长 2%，会员复购率从 45% 降至 38%，资产增值陷入瓶颈。

3. 项目资产现状

3.1经营效率待提升

当前项目租金坪效约 2.8 元 /㎡/ 天，较青岛北部标杆项目城阳万象汇（4.2 元 /㎡/ 天）低 33%，核心差距体现在业态结构与品牌层级：

业态贡献失衡：传统零售占比 40%，但坪效仅 1.5 元 /㎡/ 天；体验业态占比 32%，坪效达 4.1 元 /㎡/ 天，却低于万象汇 45% 的业态占比。

品牌层级不足：国际美妆、高端钟表等品类近乎空白，黄金珠宝以鑫江润生生等区域品牌为主，缺乏周大福、周生生等一线品牌引领；低效商户（连续 6 个月坪效低于 2 元 /㎡/ 天）占比 18%，主要集中在二层传统服饰区，出租率仅 75%。

3.2空间价值未充分释放

项目 17 万㎡建筑面积中，约 15% 的空间未实现高效利用，具体数据如下：

此外，服务配套短板明显，母婴室、休息区等服务空间数量仅为万象汇的 50%，且缺乏主题化设计，顾客满意度仅 72%，低于区域平均 85% 的水平。

3.3会员运营深度不够

虽拥有 50 万会员，但会员体系仍停留在 “消费积分” 层面，缺乏精准分层运营，核心数据差距显著：

会员数据未充分激活，未能实现 “消费偏好分析 - 精准推送 - 复购转化” 的闭环，成为制约收入增长的关键短板。

4. 北京云阿云合作基础：介入背景与角色定位

4.1介入背景：契合项目不同阶段需求

2012 年初始合作：解决招商短板。项目开业初期，面临 “区域商业不成熟、品牌资源匮乏” 的难题，北京云阿云凭借 5000 + 全球品牌资源库，协助引入华谊兄弟影院、迪卡侬等核心主力店，快速完成 85% 招商率，较同期同体量项目招商周期缩短 4 个月，保障顺利开业。

2016 年深化合作：应对运营瓶颈。随着区域竞争加剧，项目出现 “活动引流效果递减、会员粘性不足” 问题，云阿云介入运营管理，搭建 “活动策划 - 数据监测 - 会员维护” 体系，将周年庆客流从 2015 年的 22 万人次提升至 2019 年的 35 万人次，会员规模从 12 万增至 38 万。

2021 年战略升级：推动资产提升。城阳万象汇开业后，项目资产增值压力凸显，云阿云升级为 “资产运营伙伴”，主导业态优化、空间改造与品牌焕新，2022 年推动地下一层改造新增年收益 120 万元，成为破解发展瓶颈的核心力量。

4.2核心角色定位：“资源 + 技术 + 实战” 三维赋能

品牌资源整合者：依托覆盖 20 + 国家的 5000 + 品牌资源库，累计为项目引入 200 + 品牌，其中 2019 年引入的海底捞、2021 年引入的奈雪的茶，均带动所在楼层坪效提升 25% 以上；2024 年新增东南亚文创、欧洲小众美妆等首店储备 30 + 家，匹配城阳首店经济发展趋势。

数字化运营赋能者：自主研发 “品牌 - 项目” 算法匹配系统，通过客群画像、租金承受力、业态适配性等 8 个维度，实现招商效率提升 40%（从传统 6 个月缩短至 3.6 个月）；搭建会员数据分析模型，2023 年协助项目实现精准营销转化率从 5% 提升至 12%。

资产提升操盘者：结合 10 余年大型商业操盘经验，主导制定 “空间优化 - 业态调整 - 收益增长” 方案，2022 年推动地下一层闲置区改造为 “便民服务中心”，新增年收益 120 万元；2023 年参与周年庆策划，通过 “线上直播 + 线下互动” 模式，带动销售额增长 28%，客流恢复至疫情前 92%。

二、本体 SWOT 及项目现状

（一）核心优势（Strengths）：构建差异化竞争壁垒

1. 区位壁垒：交通枢纽 + 社区底盘的双重护城河

项目地处城阳区黑龙江中路 2111 号，是青岛北部 “对外联通 + 对内辐射” 的关键节点：对外紧邻青银高速出入口（驾车 5 分钟可达）、青岛汽车北站（日均客流量 1.2 万人次），30 分钟可覆盖即墨、胶州等周边区县客群；对内 3 公里内覆盖 20 个成熟社区（如鑫江玫瑰园、天一仁和智慧之城等），社区常住人口超 15 万人，形成 “工作日社区消费 + 周末区域客流” 的双引擎。

数据佐证：根据项目 2023 年客流监测，社区客群占比达 62%，其中 “家到商场” 步行 / 骑行 15 分钟内的客群复购率达 48%，显著高于区域平均 35% 的水平；依托汽车北站的跨区域客流占比 18%，周末单日跨区域客流峰值达 1.5 万人次，为项目提供增量客源。

案例对比：相较于城阳万象汇（依赖地铁 1 号线客流，社区覆盖仅 8 个），东方城的 “社区贴身性” 更突出，2023 年社区客群消费贡献占比达 55%，较万象汇高 12 个百分点，印证了区位的社区流量优势。

2. 体量优势：17 万㎡超大体量承载全业态体验组合

项目总建面 17 万㎡，地上 5 层 + 地下 1 层的空间规模，在青岛北部商业体中排名前三（仅次于城阳万象汇 18 万㎡、李村万达 15 万㎡），且是唯一采用 “mall + 街区” 规划的项目，可承载 “零售 + 餐饮 + 体验 + 服务” 的全业态组合。

业态承载能力：当前已布局家家悦超市（1.2 万㎡）、华谊兄弟影院（8000㎡）、缤纷东方冰场（3000㎡）等大型主力店，还预留 1.5 万㎡弹性空间可用于新增体验业态（如亲子马术馆、文创市集）。对比区域内小体量竞品 —— 城阳万达（10 万㎡）因空间限制，体验业态占比仅 28%，且无冰场、大型儿童乐园等重体验业态，东方城的体量优势可进一步强化 “家庭体验目的地” 定位。

实际成效：2023 年项目 “全业态联动消费” 客群占比达 38%（即同一客群在商场内完成 “购物 + 餐饮 + 体验” 多重消费），较李村万达（25%）高 13 个百分点，客单价达 680 元，是单一消费客群的 2.3 倍，体现了大体量全业态的协同价值。

3. 运营沉淀：11 年积累的客群粘性与活动 IP 效应

自 2012 年开业以来，项目已形成成熟的运营体系：

会员资产：累计注册会员超 50 万人，其中活跃会员（年均消费≥3 次）达 18 万人，会员消费贡献占比 35%；通过 “积分兑换 + 生日权益 + 专属活动” 的会员服务，会员复购率达 42%，高于青岛商业平均 38% 的水平。

活动 IP：年均举办 3 次以上大型主题活动，如 “周年庆”“亲子嘉年华”“圣诞狂欢季”，2023 年周年庆单日客流达 11 万人次，创项目历史新高；活动期间商户销售额平均增长 45%，其中餐饮业态增长 62%（如海底捞单日营业额突破 20 万元），形成 “活动引流 - 消费转化” 的成熟路径。

商户协同：与 186 家主力店建立长期合作，其中家家悦超市、迪卡侬等 10 家核心商户合作年限超 10 年，商户续约率达 78%，高于行业 72% 的平均水平，保障了运营的稳定性。

4. 合作赋能：北京云阿云的资源与技术双驱动

北京云阿云作为核心合作伙伴，为项目提供 “品牌 + 技术 + 实战” 的三维支撑：

全球品牌资源：依托 5000 + 全球品牌资源库，累计为项目引入 200 + 品牌，其中 2021 年引入的奈雪的茶、2023 年引入的怂火锅（青岛北部首店），均带动所在楼层客流增长 30% 以上；2024 年储备东南亚文创品牌（如泰国 SIAM COLLECTION）、欧洲小众美妆品牌（如法国馥绿德雅），可快速填补项目品牌空白。

算法技术赋能：自主研发的 “品牌 - 项目匹配算法”，通过客群画像、租金承受力、业态适配性等 8 个维度，将招商效率提升 40%—— 例如 2023 年二层服饰区招商，算法推荐品牌的签约成功率达 58%，较传统招商模式高 23 个百分点；会员数据分析系统可精准识别高净值客群，2023 年针对年消费超 1 万元的会员推送专属权益，带动该客群复购率提升 15%。

实战操盘经验：云阿云团队拥有 10 余年大型商业操盘经验，2022 年主导地下一层闲置区改造为 “便民服务中心”，引入干洗、家政、生鲜自提等业态，新增年收益 120 万元；2023 年优化周年庆活动策略，通过 “线上直播领券 + 线下打卡兑换”，实现线上引流转化线下消费的比例达 28%，较 2022 年高 10 个百分点。

（二）现存劣势（Weaknesses）：制约资产增值的核心短板

1. 品牌层级偏低：高端品类空白，缺乏引流级品牌

项目品牌矩阵存在明显 “断层”，尤其是高附加值品类缺口显著：

国际美妆：仅二层布局 “素妍” 1 个区域美妆品牌，无雅诗兰黛、兰蔻等国际一线品牌，也缺乏珂润、馥绿德雅等小众精品美妆，与城阳万象汇（布局 23 个美妆品牌，含 12 个国际品牌）差距悬殊；2023 年美妆品类销售额仅占项目总销售额的 3%，较万象汇（8%）低 5 个百分点，错失高毛利市场。

钟表名品：仅一层布局 “天王表” 1 个大众钟表品牌，无浪琴、天梭等轻奢钟表品牌，高端客群 “钟表消费” 需求外流至崂山万象城（布局 15 个钟表品牌）；2023 年钟表品类坪效仅 1.8 元 /㎡/ 天，低于项目平均坪效 2.8 元 /㎡/ 天。

黄金珠宝：以鑫江润生生（区域品牌）、招金银楼为主，缺乏周大福、周生生等全国性一线品牌，2023 年黄金珠宝区客单价约 2000 元，较万象汇周大福专柜（客单价 5800 元）低 66%；且品类单一，仅覆盖黄金、铂金，翡翠、钻石等高端品类占比不足 10%，难以满足品质中产客群需求。

2. 空间体验老化：动线低效 + 场景缺失，影响客群停留

2.1动线设计不合理，死角商铺占比高

采用传统 “线性一字型动线”，导致二层、三层连廊周边 15% 的商铺成为 “客流死角”：

数据佐证：2023 年客流监测显示，核心动线商铺日均客流达 320 人次，而死角商铺仅 85 人次，客流差距达 2.8 倍；死角商铺出租率仅 68%，较核心动线商铺（95%）低 27 个百分点，且租金水平仅为核心动线的 55%（如二层核心动线租金 2.2 元 /㎡/ 天，死角商铺仅 1.2 元）。

案例对比：城阳万象汇采用 “环形动线 + 节点广场” 设计，死角商铺占比仅 5%，且通过 “特色小店 + 互动装置” 激活，死角商铺坪效达 3.5 元 /㎡/ 天，接近东方城核心动线水平。

2.2公共空间缺乏主题，数字化场景空白

中庭、连廊等公共空间功能单一，未形成记忆点：

中庭空间：1.2 万㎡的中庭仅用于临时促销（如服饰特卖、年货市集），年均举办活动 20 场，远低于万象汇（60 场 / 年，含 IP 展、演艺活动）；且无数字化互动装置，2023 年顾客对 “中庭体验” 的满意度仅 68%，低于项目整体 75% 的满意度水平。

连廊与休息区：二层、三层连廊仅作为通道使用，未布局休闲座椅、特色装饰；休息区数量仅 12 个，且无主题化设计（如亲子休息区、年轻客群打卡区），顾客平均停留时间仅 2 小时，较万象汇（3.5 小时）短 1.5 小时，影响消费转化。

数字化缺失：未引入 AI 导航、AR 试穿等技术场景，智能导视牌仅覆盖 30% 的楼层，2023 年顾客 “找店耗时超 10 分钟” 的投诉占比达 18%，高于行业 12% 的平均水平。

3. 业态比例失衡：传统零售占比过高，体验业态不足

项目业态结构仍停留在 “传统商业” 阶段，与当前 “体验为王” 的趋势脱节：

业态占比失衡：传统零售（服饰、日用品等）占比 40%，高于行业平均 30% 的水平；体验业态（文化、体育、亲子深度体验）占比仅 25%，低于万象汇（45%）、李村万达（32%）。其中，亲子深度体验业态（如奈尔宝级儿童乐园、亲子马术）完全空白，仅靠海洋贝贝儿童乐园（基础游乐）支撑，2023 年亲子客群消费客单价仅 380 元，较万象汇（650 元）低 42%。

业态协同不足：零售与体验业态缺乏联动，例如三层亲子区未配套亲子餐饮、儿童零售，导致 “亲子游乐后无后续消费”；餐饮业态中，快餐占比达 45%（如麦当劳、肯德基），特色餐饮、首店餐饮占比仅 20%，2023 年餐饮客群复购率 35%，低于万象汇（48%）。

4. 资产效率不足：闲置空间浪费 + 租金坪效偏低

4.1闲置空间未盘活，错失收益增量

项目约 1.2 万㎡空间处于低效或闲置状态，主要包括：

地下一层闲置区：约 5000㎡空间长期用于仓储，未产生收益，若参照 “便民服务中心” 的运营数据（坪效 1.8 元 /㎡/ 天），年均可新增收益 324 万元。

屋顶空间：约 3000㎡屋顶仅用于设备放置，未开发利用；参考上海环球港 “屋顶花园 + 露天影院” 模式（坪效 1.2 元 /㎡/ 天），年均可新增收益 130 万元。

中庭临时促销区：未形成固定收益模式，2023 年中庭场地租赁收入仅 80 万元，较万象汇（280 万元）低 71%。

4.2租金坪效低于区域标杆，资产收益率待提升

2023 年项目整体租金坪效 2.8 元 /㎡/ 天，较城阳万象汇（4.2 元 /㎡/ 天）低 33%，核心原因在于：

低效业态拉低整体水平：传统零售业态坪效仅 1.5 元 /㎡/ 天，其中二层服饰区部分商铺坪效不足 1 元，拖累整体收益；而万象汇通过 “首店零售 + 体验零售”，零售坪效达 3.2 元 /㎡/ 天。

租金涨幅滞后：2021-2023 年租金年均涨幅仅 3%，低于青岛商业平均 5% 的涨幅，也低于城阳区域消费增速（9.3%），导致资产收益率（NOI）仅 3.8%，低于行业平均 5% 的水平。

（三）外部机会（Opportunities）：驱动资产增值的战略窗口

1. 政策红利：青岛 “北部副中心” 建设带来增量

青岛 “十四五” 规划明确将城阳打造为 “北部副中心”，政策红利从三方面赋能项目：

人口导入：2023 年城阳常住人口 85.3 万人，年均增长 6.1%，预计 2025 年突破 95 万人，其中 25-35 岁年轻客群、中等收入家庭客群将持续增加，为项目带来增量消费需求。

产业升级：城阳轨道交通产业（产值超千亿元）、生物医药产业（企业超 300 家）从业人员年均增长 12%，该类客群人均可支配收入达 6.8 万元，高于城阳平均水平（4.5 万元），为项目高端业态（如黄金珠宝、特色餐饮）提供客群基础。

商业扶持：城阳区政府出台《促进首店经济发展行动计划》，对引入 “青岛首店” 的商业体给予最高 50 万元补贴，引入 “山东首店” 给予最高 100 万元补贴；2024 年项目计划引入 5 家区域首店，可申请补贴超 100 万元，降低招商成本。

2. 消费升级：区域客群需求向 “品质 + 体验” 跃迁

2023 年城阳区域消费数据显示，客群需求呈现显著升级趋势：

家庭客群：对 “亲子深度体验” 需求增长，2023 年区域内亲子乐园、亲子餐饮消费同比增长 35%，其中 “单次消费超 500 元” 的高端亲子消费占比达 28%，较 2021 年高 15 个百分点；项目若新增奈尔宝级儿童乐园，预计可吸引年客流量 15 万人次，带动亲子客群客单价提升至 600 元。

年轻客群：25-35 岁客群对 “首店消费”“文创潮玩” 偏好显著，2023 年城阳区域首店餐饮、潮玩店消费同比增长 48%；小红书、抖音上 “城阳打卡” 相关话题播放量超 5 亿次，其中 “商业体打卡” 占比 32%，项目若引入东南亚文创首店、潮玩集合店，可借助社交平台实现流量裂变。

品质中产客群：对 “健康管理”“高端珠宝” 需求增长，2023 年区域内中医理疗、高端珠宝消费同比增长 25%，该客群年均商业消费超 2 万元，若项目引入周大福传承系列专柜、社区健康驿站，可填补该类需求空白。

3. 技术赋能：低成本实现数字化场景升级

AI、AR、大数据等技术的成熟，为项目提供 “低成本 + 高体验” 的升级路径：

AI 导航与导购：引入 AI 导航小程序（开发成本约 20 万元），可实现 “扫码定位 - AR 找店 - 优惠券推送” 功能，参考深圳天虹超市案例，可将顾客找店效率提升 80%，到店转化率提升 15%。

AR 互动场景：在中庭设置 AR 互动墙（成本约 15 万元），顾客扫描二维码即可生成 “与吉祥物圆圆合影” 的虚拟画面，分享社交平台可获优惠券，预计可带动中庭客流停留时间从 5 分钟延长至 15 分钟，社交传播带来的增量客流占比达 10%。

大数据会员运营：升级会员系统（成本约 30 万元），整合 “消费数据 + 行为数据 + 社交数据”，构建精准用户画像，例如针对 “年轻妈妈客群” 推送 “亲子乐园 + 亲子餐饮” 组合券，针对 “品质男士客群” 推送 “黄金珠宝 + 男装” 优惠，参考华润万象会案例，可将会员精准营销转化率从 5% 提升至 18%。

4. 资源协同：北京云阿云的全球资源加速补位

北京云阿云的资源储备与项目需求高度匹配，可快速实现品牌与业态补位：

品牌资源补位：2024 年储备的 30 + 家首店品牌中，东南亚文创品牌（如泰国 SIAM COLLECTION）可填补文创潮品空白，欧洲小众美妆品牌（如法国馥绿德雅）可改善美妆品类层级，周大福传承系列专柜可升级黄金珠宝区，预计引入后可带动相关品类销售额增长 50% 以上。

运营资源协同：云阿云与国内头部体验业态品牌（如奈尔宝、meland club）建立战略合作，可协助项目以优惠条件引入亲子深度体验业态；与本地文旅机构合作，可将项目纳入 “城阳微度假路线”（如 “东方城 + 青岛森林野生动物世界” 联票），2023 年类似联票模式为合作项目带来 12% 的客流增长。

金融资源对接：云阿云可联动金融机构，为项目资产优化提供支持，例如将稳定租金收益打包成 “资产支持证券（ABS）”，参考大悦城 ABS 案例，可提升资产流动性，为空间改造、品牌引入提供资金支持。

（四）潜在威胁（Threats）：需重点规避的运营风险

1. 竞品挤压：三面夹击下的客流分流压力

青岛北部商业形成 “三足鼎立” 格局，东方城面临多维度竞争：

城阳万象汇（高端虹吸）：2021 年开业后，凭借 LV、Gucci 等 12 个国际品牌、23 个美妆品牌及 45% 的体验业态占比，快速吸引区域高净值客群。2023 年其会员中，原东方城高净值会员（年消费超 3 万元）占比达 18%，导致东方城黄金珠宝、高端餐饮品类销售额同比下滑 12%；且万象汇通过 “青岛首演 + 跨年夜音乐节” 等活动，2023 年周年庆单日客流突破 15 万人次，虹吸东方城 30% 的年轻客群增量。

李村万达（社区分流）：作为成熟社区商业体，李村万达 2023 年新增 “亲子萌宠乐园”“社区便民中心”，强化社区服务属性，其 3 公里内社区客群复购率达 52%，较东方城高 4 个百分点；且其餐饮业态中，特色餐饮占比达 35%（如半天妖烤鱼、熊喵来了），分流东方城 25% 的家庭餐饮客群，导致东方城 2023 年餐饮坪效同比下降 8%。

崂山万象城（跨区域竞争）：作为青岛高端商业标杆，崂山万象城 2023 年引入 15 家国际首店，通过 “高端品牌 + 文旅展览” 吸引城阳品质中产客群跨区域消费，据调研，城阳年消费超 5 万元的客群中，30% 会每月前往崂山万象城购物，导致东方城高端零售（如服饰、钟表）销售额同比下滑 15%。

2. 消费分流：线上线下双重冲击传统零售

2.1线上零售持续挤压

2023 年全国实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重达 27.6%，其中服饰、日用品等传统零售品类线上渗透率超 40%，直接冲击项目零售业态：

数据影响：东方城二层传统服饰区 2023 年销售额同比下滑 18%，其中快时尚品类下滑 25%；日用品零售（如家居百货）销售额同比下滑 12%，部分商户因客流不足选择闭店，二层服饰区空置率从 2022 年的 15% 升至 2023 年的 22%。

典型案例：项目内某区域服饰品牌，2023 年线上旗舰店销售额达线下门店的 3 倍，线下门店日均客流从 50 人次降至 32 人次，最终选择缩减门店面积 50%，租金贡献减少 40%。

2.2社区团购分流民生消费

城阳区域 2023 年社区团购交易额同比增长 35%，涵盖生鲜、日用品等民生品类，直接分流项目家家悦超市客流：

客流影响：家家悦超市 2023 年日均客流从 2000 人次降至 1600 人次，同比下滑 20%；客单价从 85 元降至 72 元，同比下滑 15%，导致超市租金贡献减少 18%（超市采用 “销售额分成 + 基础租金” 模式）。

消费习惯转变：调研显示，项目 3 公里内社区客群中，45% 会通过社区团购购买生鲜、日用品，其中 “价格敏感型家庭客群” 占比达 60%，该部分客群到店频率从每周 2 次降至每周 1 次。

3. 成本上升：运营成本压力压缩利润空间

商业运营成本年均增长 8%，而项目租金涨幅仅 3%，利润空间持续收窄：

人力成本：2023 年项目运营团队人均工资同比增长 10%，保洁、安保等基础岗位人员流动率达 25%，为维持服务质量，不得不增加人力投入，人力成本占运营总成本的比重从 35% 升至 40%。

能耗成本：2023 年商业用电、用水价格分别同比上涨 8%、5%，项目年能耗成本达 800 万元，同比增长 7%；其中空调、照明能耗占比超 60%，因设备老化（部分空调系统已使用 10 年），能耗效率低于行业平均水平 15%，额外增加能耗成本 120 万元。

营销成本：为应对竞品竞争与线上分流，2023 年项目营销费用同比增长 25%（达 500 万元），主要用于线上推广（如抖音、小红书广告）、线下活动（如周年庆促销），但营销投入的客流转化率从 2022 年的 12% 降至 2023 年的 8%，投入产出比下滑 33%。

（五）SWOT 矩阵策略分析：从 “分析” 到 “行动” 的转化路径

基于 SWOT 四大维度的核心要点，构建 “优势 - 机会（SO）”“劣势 - 机会（WO）”“优势 - 威胁（ST）”“劣势 - 威胁（WT）” 四大矩阵策略，形成可落地的行动方案：

1. SO 策略：借势机会放大核心优势

1.1依托区位与政策，打造 “社区 + 区域” 双客群引擎

具体措施：

对接城阳 “北部副中心” 人口导入政策，针对新增社区（如白云山片区新建社区）推出 “社区专属会员卡”，包含 “免费停车 + 商户折扣 + 便民服务”，吸引新增社区客群，目标 2024 年新增社区会员 5 万人，社区客群消费贡献占比提升至 60%。

利用汽车北站跨区域客流优势，联合即墨、胶州文旅机构推出 “商业 + 文旅” 联票（如 “东方城消费券 + 景区门票”），目标 2024 年跨区域客流占比从 18% 提升至 25%，带动周末销售额增长 30%。

资源支撑：北京云阿云协助对接即墨古城、胶州少海风景区等文旅资源，争取政府文旅补贴（预计补贴金额 50 万元）。

1.2以体量优势承接体验升级需求

具体措施：

利用 1.5 万㎡预留弹性空间，引入奈尔宝亲子乐园（青岛北部首店）、亲子马术馆，打造 “青岛北部亲子体验第一目的地”，目标 2024 年亲子体验业态占比从 8% 提升至 15%，亲子客群客单价从 380 元提升至 600 元。

改造屋顶空间为 “屋顶花园 + 露天影院”，联合本地餐饮品牌推出 “露天美食节”，目标 2024 年屋顶空间年收益达 130 万元，夜间客流占比从 20% 提升至 30%。

数据目标：体验业态整体占比从 25% 提升至 35%，全业态联动消费客群占比从 38% 提升至 50%。

2. WO 策略：借机会弥补劣势短板

2.1利用技术赋能改善空间与数字化体验

具体措施：

引入 AI 导航小程序与 AR 互动装置，优化动线体验：AI 导航小程序实现 “扫码定位 - AR 找店 - 优惠券推送”，目标顾客找店效率提升 80%，死角商铺客流增长 50%；中庭设置 AR 互动墙，目标中庭客流停留时间从 5 分钟延长至 15 分钟，社交传播带来的增量客流占比达 10%。

升级会员系统，整合 “消费 + 行为 + 社交” 数据，针对年轻客群推送 “文创潮玩 + 特色餐饮” 组合券，针对品质中产客群推送 “黄金珠宝 + 美妆” 优惠，目标会员精准营销转化率从 5% 提升至 18%，高净值会员占比从 8% 提升至 12%。

成本与收益：技术升级总投入约 65 万元，预计 2024 年带动整体销售额增长 15%，会员复购率从 42% 提升至 50%。

2.2借首店经济与品牌资源升级品牌层级

具体措施：

依托北京云阿云全球品牌资源，2024 年引入 5 家首店品牌：泰国 SIAM COLLECTION（东南亚文创中国首店）、法国馥绿德雅（青岛北部首店）、周大福传承系列专柜（青岛北部首店）、怂火锅（青岛北部首店）、泡泡玛特旗舰店（青岛北部首店），目标首店品牌占比从 5% 提升至 12%。

申请城阳区首店补贴，预计获得补贴 100 万元，降低招商成本；同时对黄金珠宝区、美妆区进行空间改造，提升品牌形象，目标黄金珠宝区客单价从 2000 元提升至 3500 元，美妆区销售额占比从 3% 提升至 6%。

招商保障：利用云阿云 “品牌 - 项目匹配算法”，招商周期从 6 个月缩短至 4 个月，首店品牌签约成功率达 60%。

3. ST 策略：以优势应对外部威胁

3.1以社区与体验优势对抗竞品挤压

具体措施：

强化社区服务功能，增设 “社区健康驿站”（引入中医理疗、基础体检服务）、“宠物服务中心”（洗澡、寄养），目标社区客群复购率从 48% 提升至 55%，与李村万达社区客群形成差异化竞争。

打造 “体验 IP 活动”，2024 年举办 “青岛北部文创艺术节”“亲子马术锦标赛” 等特色活动，目标活动单日客流峰值达 12 万人次，超越城阳万象汇活动客流（10 万人次），吸引年轻客群回流。

数据目标：2024 年社区客群消费贡献占比保持 60% 以上，体验活动带动销售额增长 40%。

3.2以全业态优势应对线上分流

具体措施：

对传统零售业态进行 “体验化改造”：二层服饰区引入 “服饰定制 + 穿搭体验” 服务，联合本地设计师品牌推出 “线下体验 + 线上定制” 模式；日用品区增设 “家居场景体验区”（如厨房、卧室场景展示），目标传统零售区销售额下滑幅度从 18% 收窄至 5%。

联动家家悦超市推出 “线上下单 + 线下自提” 服务，设置超市自提专区，同时推出 “超市 + 餐饮” 组合券（如 “生鲜采购满 100 元送餐饮 20 元券”），目标超市日均客流从 1600 人次提升至 1800 人次，客单价从 72 元提升至 85 元。

运营保障：北京云阿云协助对接本地设计师品牌、线上配送团队，实现零售业态数字化升级。

4. WT 策略：规避劣势与威胁叠加风险

4.1优化成本结构，提升运营效率

具体措施：

引入 “智慧运营系统”，实现能耗、人力的精细化管理：通过智能电表、水表监控各区域能耗，对高能耗设备进行改造（如更换节能空调），目标能耗成本降低 15%（年节省 120 万元）；通过 “人力排班系统” 优化岗位配置，减少人力浪费，目标人力成本占比从 40% 降至 35%。

优化营销投入结构，减少低效线上广告投放，增加 “社群营销 + 线下活动” 投入：建立 30 个社区社群，定期推送优惠信息；举办 “社区邻里节”“亲子 DIY 活动”，目标营销投入产出比从 8% 提升至 12%，营销成本占比从 10% 降至 8%。

成本目标：2024 年运营总成本增长率从 8% 降至 5%，与租金涨幅（3%）的差距缩小至 2 个百分点。

4.2淘汰低效业态，聚焦核心优势

具体措施：

淘汰二层低效服饰品牌（坪效低于 1 元 /㎡/ 天），引入文创潮玩、特色餐饮等体验业态，目标二层空置率从 22% 降至 10%，坪效从 1.2 元 /㎡/ 天提升至 2.5 元 /㎡/ 天。

压缩日用品零售面积（从 1500㎡降至 1000㎡），将腾出空间用于 “亲子体验 + 社区服务”，目标低效业态占比从 20% 降至 10%，资产收益率（NOI）从 3.8% 提升至 4.5%。

实施节奏：分两期完成，2024 年 6 月前完成一期（淘汰 10 家低效商户），2024 年 12 月前完成二期（引入 15 家新品牌），避免大规模闭店影响客流。

（六）项目现状细化数据：运营效率与资产价值的精准画像

为更清晰呈现项目现状，从 “客流、销售、租金、会员” 四大核心维度，补充细化数据与对标分析，明确提升差距：

1. 客流数据：总量稳定但结构待优化

2. 销售数据：体验业态亮眼，零售业态承压

3. 租金数据：坪效偏低，收益结构单一

4. 会员数据：规模大但活跃度低

数据解读：项目会员规模虽接近区域标杆，但 “活跃度 + 消费贡献 + 满意度” 均存在显著差距。核心问题在于会员运营缺乏分层与精准服务 —— 对高净值会员未提供专属权益（如私享导购、高端活动），对年轻会员未匹配文创潮玩、首店消费等需求，导致会员粘性不足，未能充分释放会员资产价值。

（七）项目现状核心问题总结：制约发展的关键瓶颈

基于前文 SWOT 分析与细化数据，当前项目面临四大核心问题，需作为后续优化的重点方向：

1. 品牌与业态结构失衡：高端缺口 + 体验不足

核心表现：国际美妆、高端钟表等品类近乎空白，黄金珠宝以区域品牌为主，首店品牌占比仅 5%，远低于万象汇 18% 的水平；传统零售占比 40%（高于行业 10 个百分点），体验业态占比 25%（低于万象汇 20 个百分点），且缺乏亲子深度体验、文创潮玩等年轻化业态。

直接影响：高净值客群与年轻客群外流，2023 年高端零售销售额同比下滑 15%，年轻客群占比低于万象汇 14 个百分点，客单价较标杆低 29%。

2. 空间与数字化体验落后：动线低效 + 场景缺失

核心表现：传统线性动线导致 15% 商铺成为客流死角，出租率仅 68%；中庭、连廊等公共空间缺乏主题化设计与数字化互动装置，顾客平均停留时间仅 2 小时（较万象汇短 1.5 小时）；智能导视、AI 导航等数字化工具覆盖率不足 30%，顾客找店效率低。

直接影响：空间利用率低，闲置空间年损失收益超 500 万元；顾客体验满意度仅 72%，低于区域平均 85% 的水平，影响复购率。

3. 会员运营深度不足：分层缺失 + 精准度低

核心表现：50 万会员中活跃会员仅 18 万人，高净值会员占比 8%，会员消费贡献占比 35%，均不足标杆的 60%；会员服务停留在 “积分兑换” 层面，未针对不同客群提供差异化权益，精准营销转化率仅 5%（较万象汇低 13 个百分点）。

直接影响：会员资产未充分激活，错失 “高净值客群高消费 + 年轻客群高频次” 的增长机会，2023 年会员复购率同比下降 7 个百分点。

4. 成本与收益失衡：成本上涨 + 坪效偏低

核心表现：运营成本年均增长 8%（人力、能耗、营销成本均超预期），而租金坪效仅 2.8 元 /㎡/ 天（较万象汇低 33%），资产收益率 3.8%（低于行业平均 1.2 个百分点）；非租金收益占比仅 5%，收益结构单一。

直接影响：利润空间持续压缩，2023 年净利润同比下滑 12%，难以支撑品牌引入、空间改造等长期投入，形成 “成本上涨 - 收益不足” 的恶性循环。

（八）SWOT 策略落地保障：从 “方案” 到 “结果” 的执行路径

为确保 SWOT 矩阵策略有效落地，需从 “组织、资源、考核” 三个维度建立保障体系，避免策略流于形式：

1. 组织保障：成立专项执行团队

团队架构：成立 “东方城资产提升专项小组”，由项目总经理担任组长，北京云阿云派驻品牌、技术、运营专家担任副组长，下设 “品牌招商组”“空间改造组”“会员运营组”“成本管控组” 4 个执行小组，明确各组职责与时间节点。

分工机制：

品牌招商组：负责首店品牌引入与补贴申请，2024 年 3 月底前完成 5 家首店意向签约，6 月底前完成入驻；

空间改造组：负责屋顶、中庭、死角商铺改造，2024 年 4 月底前完成设计方案，9 月底前竣工；

会员运营组：负责会员系统升级与分层服务落地，2024 年 2 月底前完成系统上线，3 月底前推出高净值会员专属权益；

成本管控组：负责智慧运营系统引入与成本优化，2024 年 5 月底前完成系统部署，全年实现成本降低 5%。

2. 资源保障：整合内外资源支撑

内部资源：项目方优先保障改造与运营资金，2024 年专项投入 1500 万元（含空间改造 800 万元、技术升级 200 万元、营销推广 500 万元），确保策略落地资金需求。

外部资源：

北京云阿云：2024 年提供 30 + 家首店品牌资源清单，协助对接奈尔宝、周大福等核心品牌，同时派驻技术团队保障 AI 导航、会员系统顺利上线；

政府资源：对接城阳商务局，争取首店补贴、文旅补贴等政策支持，预计 2024 年获得补贴超 150 万元；

商户资源：与家家悦、华谊兄弟影院等核心商户签订 “业绩联动协议”，商户投入部分资源参与活动（如超市提供特价商品、影院提供免费观影券），实现 “项目 + 商户” 共赢。

3. 考核保障：建立量化考核机制

考核指标：将 SWOT 策略目标拆解为可量化的 KPI，纳入各小组考核体系，具体指标如下

激励机制：实行 “考核结果与奖金挂钩” 制度，完成目标的小组发放全额奖金，超额完成部分按 1.5 倍奖励；未完成目标的小组扣减奖金，连续 2 个季度未完成目标的小组调整负责人，确保执行效率。

（九）总结：东方城的竞争定位与发展方向

青岛东方城作为青岛北部体量最大的社区型商业体，具备 “区位交通便利、社区客群稳定、运营基础扎实、云阿云资源赋能” 四大核心优势，但同时面临 “品牌层级低、空间体验差、业态失衡、成本压力大” 四大短板，外部又遭遇 “竞品挤压、线上分流” 的双重威胁。

未来发展的核心方向应是：以 “社区 + 体验” 为差异化定位，借势青岛 “北部副中心” 政策红利与首店经济趋势，通过 “品牌升级、空间改造、会员精细化运营、成本优化” 四大举措，将项目从 “传统社区商业” 升级为 “青岛北部亲子体验与社区服务枢纽”。

具体而言，需聚焦三大核心目标：

2024 年实现租金坪效从 2.8 元 /㎡/ 天提升至 3.5 元 /㎡/ 天，缩小与区域标杆的差距；

年轻客群占比从 28% 提升至 35%，会员消费贡献占比从 35% 提升至 45%，激活增长新引擎；

运营成本增长率从 8% 降至 5%，资产收益率从 3.8% 提升至 4.5%，实现 “收益增长 + 成本可控” 的良性循环。

通过 SWOT 策略的落地与保障体系的支撑，东方城有望突破当前发展瓶颈，在青岛北部商业竞争中重塑优势，实现资产价值的持续提升。

三、竞品分析及应对策略

（一）青岛北部商业竞争格局：从“传统扎堆”到“多中心辐射”

青岛商业发展已告别“台东、香港中路、李村”三大商圈垄断的传统模式，转向“以区域人口分布为核心、交通网络为纽带”的多中心辐射格局。其中，青岛北部区域（含城阳、李沧北部、即墨南部）作为城市人口导入重点区域（2023 年城阳常住人口达 53.28 万人，年均增长 6%），商业竞争呈现 “传统商圈升级、新兴区域型商业崛起” 的双重特征，东方城所处的城阳核心商圈成为竞争重构的关键战场。

1.青岛北部核心商圈对比分析

2.商圈竞争核心矛盾与东方城定位机遇

传统商圈与新兴商圈的分流矛盾：李村商圈凭借 96 万㎡的商业体量（为城阳商圈的 1.8 倍），仍占据青岛北部零售流量霸主地位，但受限于 “设施老化、品牌层级低”（首店占比仅 3%），正逐步流失城阳高净值客群与年轻客群；城阳商圈则依托 “新人口、新设施”，成为青岛北部商业增长最快的区域（2023 年销售额同比增长 18%），但面临 “业态同质化、文旅属性弱” 的挑战。

文旅商业对跨区客群的虹吸：西海岸融创茂通过 “影视 IP + 首店经济”，2023 年吸引 35% 的跨区客群（其中城阳客群占 12%），年销售额突破 10 亿元，对东方城的跨区客流形成直接冲击；而崂山丽达购物中心依托崂山景区（年接待游客 1200 万人次），通过 “景区 + 商业” 联票，分流了 20% 的城阳高端休闲客群。

东方城的差异化定位空间：基于商圈格局，东方城需锚定 “城阳核心商圈中的社区型体验枢纽” 定位 —— 既保留 “3 公里社区客群日常消费粘性”（2023 年社区客群消费贡献占 62%），又通过 “体验升级 + 文旅联动” 吸引区域客群周末消费，填补李村商圈 “体验不足”、融创茂 “社区属性弱”、崂山丽达 “交通不便” 的市场空白，目标将 “社区客群 + 区域客群” 消费贡献比从 6:4 优化为 5:5，年销售额突破 10 亿元。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库