商业地产案例分享-青岛东方城项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对区域竞争与消费升级，青岛东方城以“北青岛区域级体验消费枢纽”为新定位，通过业态焕新、空间重塑、数字化运营与资产优化，破解增长瓶颈，实现资产价值跃升与商业标杆重塑。全文共106200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

重塑北青岛商业格局

东方城资产增值与运营升级战略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

五、定位升级与客群策略

（二）定位升级：从“社区型购物中心”到“北青岛区域级体验消费枢纽”

1.定位升级的必要性：破解现有定位瓶颈

东方城原 “社区型购物中心” 定位已无法满足青岛北部商业市场的发展需求 ——2023 年数据显示，城阳、即墨、胶州三区域常住人口超 180 万人，人均商业面积仅 1.2㎡（低于青岛市区 1.5㎡的平均水平），存在巨大的区域级商业需求；而东方城 2023 年 3 公里外客群占比仅 18%，远低于融创茂（35%）、城阳万象汇（30%）的区域辐射能力，现有定位严重限制了项目的增长空间。

同时，青岛北部商业正从 “满足基础购物需求” 向 “追求体验消费” 转型 ——2023 年第三方调研显示，青岛北部消费者 “为体验买单的意愿” 较 2021 年提升 40%，65% 的受访者表示 “更愿意选择有特色体验项目的商业体”。原定位下，东方城体验业态占比仅 25%，且以 “基础影院、儿童游乐” 为主，缺乏差异化体验，导致区域内高净值客群、年轻客群外流至融创茂、万象汇等项目。

2. 核心定位：“北青岛区域级体验消费枢纽” 的内涵拆解

新定位以 “体验为核、家庭为基、年轻为辅” 为核心逻辑，构建 “亲子体验、文创潮玩、品质消费、社交休闲” 四大功能板块，形成 “15 公里辐射圈、40% 体验占比、15% 首店占比” 的差异化优势，具体内涵如下：

3. 定位落地的三大支撑策略

空间重构：打造 “体验导向” 的物理载体

一层：定位 “品质消费区”，保留周大福、老凤祥等成熟珠宝品牌，引入馥绿德雅、SUQQU 等小众美妆首店，设置 “品牌旗舰店街区”，提升高端消费氛围；

三层：打造 “亲子体验核心区”，集中布局奈尔宝亲子乐园（6000㎡）、亲子马术馆（4000㎡）、亲子烘焙工坊（500㎡），设置 “亲子休憩驿站”（提供免费儿童托管、家长休息区），形成 “一站式亲子消费闭环”；

五层：规划 “文创潮玩区”，引入东南亚文创首店、泡泡玛特旗舰店、室内露营基地，屋顶改造为 “屋顶花园 + 露天影院”，满足年轻客群社交休闲需求；

地下一层：新增 “社区服务中心”，包含政务便民窗口（如社保查询、公积金办理）、社区健康驿站（提供免费体检、慢病管理）、生鲜自提柜，强化服务功能。

流量运营：构建 “区域级引流” 体系

跨区域交通联动：与即墨、胶州公交公司合作，开通 “东方城专线公交”（每日 8 班次，覆盖即墨蓝村、胶州胶东等重点区域），联合滴滴推出 “跨区域打车补贴”（从即墨、胶州到东方城，单笔补贴 20 元），降低跨区域客群到店成本；

主题活动引流：季度举办 “区域级主题活动”，如 “北青岛亲子嘉年华”（邀请青岛本地亲子 KOL 参与，目标吸引 5 万人次）、“文创潮玩节”（引入全国知名潮玩品牌办展，目标吸引年轻客群 3 万人次），提升项目区域影响力；

会员体系联动：针对 15 公里内跨区域会员，推出 “专属权益包”（含免费停车 4 小时、跨区域交通补贴券、首店消费折扣），目标跨区域会员占比从 10% 提升至 25%。

品牌协同：形成 “体验 + 零售 + 服务” 联动效应

体验业态与零售品牌联动：例如奈尔宝亲子乐园与三层儿童服饰品牌（如巴拉巴拉、安奈儿）合作，推出 “亲子体验 + 服饰购买” 联票（乐园门票 + 服饰折扣券），提升交叉消费率；

首店品牌与本地品牌协同：引入东南亚文创首店后，联合青岛本地文创品牌（如海小青）举办 “文创联合市集”，实现 “首店引流 + 本地品牌增收”；

服务功能与消费场景融合：社区健康驿站与四层餐饮品牌（如西贝、外婆家）合作，推出 “健康体检 + 餐饮套餐” 组合，吸引社区中老年客群消费。

（三）客群细分及需求匹配：数据化拆解与精准运营

基于青岛北部区域人口结构与消费特征，东方城将核心客群划分为 “核心家庭客群、年轻客群、品质中产客群、社区老年客群” 四类，通过 “需求分层 - 业态匹配 - 运营优化” 的逻辑，实现客群需求与项目供给的精准对接。

1.核心家庭客群：从 “基础亲子” 到 “高品质家庭欢聚”

2. 年轻客群（20-30 岁）：从 “偶尔消费” 到 “高频社交打卡”

3. 品质中产客群（30-45 岁）：从“基础购物”到“高端品质消费”

4. 社区老年客群：从“边缘服务”到“精细化关怀”

（四）定位与客群匹配的落地保障措施

1. 组织保障：成立定位落地专项小组

小组架构：成立 “东方城定位升级落地小组”，由项目总经理担任组长，运营总监、招商总监、设计总监担任副组长，下设 “客群研究组”“业态执行组”“服务优化组”，明确职责分工：

协同机制：每月召开 “定位落地复盘会”，分析客群需求匹配度（如亲子业态客流是否达标、年轻客群满意度是否提升），针对偏差及时调整策略；每半年邀请第三方机构（如尼尔森）进行 “定位落地效果评估”，确保定位与客群需求始终对齐。

2.数据监测：构建客群需求动态匹配体系

客群数据监测指标：建立 “客群需求 - 业态表现” 联动监测表，实时跟踪各类客群的核心指标：

动态调整机制：若某类客群指标触发预警（如年轻客群社交媒体分享率低于 10%），“客群研究组” 需在 3 天内完成原因分析（如打卡点吸引力不足、活动宣传不到位），“业态执行组” 同步制定调整方案（如新增网红打卡装置、加大抖音推广），确保客群需求与项目供给实时匹配。

3.服务保障：打造 “客群专属服务体系”

针对核心家庭客群：推出 “家庭服务专员” 服务，每个家庭会员可绑定 1 名专属专员，提供 “亲子活动预约、儿童托管安排、餐饮预订” 等一站式服务；在三层亲子区设置 “母婴服务包”（免费提供婴儿湿巾、纸尿裤、温奶器），解决家庭客群应急需求。

针对年轻客群：上线 “东方城潮玩社群”，定期推送首店活动、潮玩发售信息，组织 “社群专属打卡活动”（如社群成员免费参与脱口秀试演）；在文创潮玩区设置 “充电休息区”，提供免费 Wi-Fi、快充插座、潮玩杂志，提升年轻客群停留舒适度。

针对品质中产客群：提供 “VIP 专属礼遇”，包括 “免费泊车服务”（VIP 会员到店可预约专属车位）、“一对一导购服务”（提前了解需求并准备产品方案）、“售后专属跟进”（如珠宝定制进度实时反馈）；在 VIP 休息室提供 “定制化茶水”（根据会员偏好准备咖啡、茶品）。

针对社区老年客群：配备 “老年服务专员”（会方言、有老年关怀经验），协助老年客群使用便民服务、参与活动；制作 “老年服务手册”（字体放大、图文结合），详细介绍便民服务项目、活动时间、参与方式，确保老年客群便捷获取服务信息。

（五）总结：定位升级与客群匹配的价值实现

通过从 “社区型购物中心” 到 “北青岛区域级体验消费枢纽” 的定位升级，以及对四类核心客群的精细化需求匹配，东方城将实现三大核心价值：

区域影响力提升：15 公里辐射圈形成后，跨区域客群占比从 18% 提升至 35%，年客流突破 1500 万人次，成为青岛北部商业标志性项目；

客群价值最大化：核心家庭客群消费贡献提升至 50%、年轻客群人均停留时间延长至 2.5 小时、品质中产客群客单价突破 1800 元，各类客群价值充分释放；

资产增值加速：体验业态占比提升至 40%、首店品牌占比达 15%，带动租金年均涨幅从 3% 提升至 6%，资产估值从现有水平提升 20%，实现商业价值与资产价值的双重增长。

最终，东方城将通过 “精准定位 + 客群深耕”，打破青岛北部商业同质化竞争格局，成为 “以客群需求为核心、以体验消费为特色” 的区域级商业标杆。

六、招商创新及政策汇总

（一）招商策略创新：从 “被动吸引” 到 “主动赋能” 的四大核心方向

1. 全球视野下的 “首店招商” 策略：精准填补区域品牌空白

首店招商是东方城实现 “区域级体验消费枢纽” 定位的核心抓手，需通过 “精准定位首店类型、高效搭建招商路径、科学评估招商效果”，确保首店品牌与项目定位高度契合，形成差异化竞争优势。

1.1. 首店类型分层：聚焦 “三类高价值首店”

基于项目 “亲子体验、文创潮玩、品质消费” 三大功能板块，首店招商按 “优先级” 划分为三类，确保资源集中投向高匹配度品牌：

核心首店（优先级 1）：区域独家体验类首店

聚焦 “青岛北部首店” 中具备强体验属性的品牌，如青岛北部首个室内露营主题店（与 “大热荒野” 合作）、青岛北部首个亲子马术馆（与 “青岛德瑞马术” 合作）。此类首店能直接提升项目体验能级，目标占首店总量的 40%，单店年均引流目标 2-3 万人次。

重点首店（优先级 2）：稀缺文创潮玩类首店

锁定 “品牌首店” 中文创、潮玩领域的稀缺资源，如东南亚文创品牌 “SIAM COLLECTION” 中国首店、韩国潮玩品牌 “POP MART” 青岛北部旗舰店。此类首店瞄准年轻客群，目标占首店总量的 35%，单店年均销售额目标 500-800 万元。

补充首店（优先级 3）：品质消费类首店

引入 “业态首店” 中高端零售、特色餐饮品牌，如法国小众美妆 “馥绿德雅” 青岛北部首店、泰国菜 “泰香米” 城阳首店。此类首店完善品质消费场景，目标占首店总量的 25%，单店年均坪效目标 3.5-4 元 /㎡/ 天。

1.2. 招商路径优化：“线上算法 + 线下赋能” 双轮驱动

依托北京云阿云全球品牌资源库（覆盖 20 + 国家 5000 + 品牌），构建高效首店招商体系：

线上精准匹配：

北京云阿云算法系统输入东方城 “15 公里客群画像（20-30 岁客群占比 35%、家庭客群消费力 8000-15000 元 / 月）、租金承受范围（核心动线 650-800 元 /㎡/ 月）、业态面积需求（文创类 150-300㎡）” 等核心数据，系统自动从 5000 + 品牌库中筛选出 “高适配首店清单”（如 SIAM COLLECTION、馥绿德雅等），匹配准确率达 85%，较传统人工筛选效率提升 40%。

线下深度赋能：

针对算法匹配出的目标首店品牌，组建 “首店招商专项小组”（含项目总经理、招商总监、北京云阿云品牌顾问），开展 “一对一实地拜访”：

向品牌方提供《东方城首店投资价值报告》，包含 “区域客群消费数据（如年轻客群年均潮玩消费 1200 元）、竞品首店运营数据（如融创茂某首店年均坪效 4.2 元）、项目首店扶持政策”，用数据打消品牌 “区域消费力不足” 的顾虑；

为品牌定制 “首店落位方案”，如为 SIAM COLLECTION 规划 “文创区核心位置（紧邻泡泡玛特）、泰式装修风格建议、开业营销计划”，提升品牌入驻意愿。

1.3. 典型案例：泰国文创品牌 “SIAM COLLECTION” 中国首店引入

品牌背景：SIAM COLLECTION 是泰国知名文创品牌，主打泰式手工饰品（客单价 300-800 元）、天然香薰（客单价 150-300 元），在东南亚拥有 20 + 门店，尚未进入中国市场，对 “中国区域首店” 有试水需求。

招商落地过程：

算法匹配：北京云阿云系统通过 “品牌拓展需求（中国首店）+ 项目定位（文创潮玩）” 匹配，将 SIAM COLLECTION 纳入高适配清单；

实地洽谈：专项小组赴泰国曼谷总部拜访，提供《青岛北部文创消费报告》（显示区域年轻客群文创消费年均增长 35%），承诺 “首店装修补贴 500 元 /㎡、开业前 3 个月免费流量扶持”；

落地保障：为品牌提供 “泰式装修设计支持（对接本地泰式装修团队）、员工培训（泰式文化与产品知识）”，2024 年 Q3 正式开业。

预期效果：首年销售额目标 600 万元，日均客流 300 人次，带动文创区整体坪效从 2.5 元 /㎡/ 天提升至 3.2 元。

2.数字化 “智能招商” 系统应用：用技术提升招商效率与成功率

传统招商存在 “信息不对称、效率低、成功率低” 的痛点，东方城通过搭建 “智能招商系统”，实现 “品牌匹配精准化、招商流程线上化、决策依据数据化”，大幅提升招商效能。

2.1. 算法匹配：从“广撒网”到“精准钓”

核心算法逻辑：北京云阿云 “品牌 - 项目” 匹配算法包含 “客群匹配度、业态互补性、租金承受力、区域稀缺性” 四大维度，共 50 + 细分指标（如客群匹配度包含 “品牌目标客群年龄与项目客群年龄重合率”“品牌客单价与项目客群消费力匹配度”），通过加权计算得出 “品牌适配分数”（满分 100 分），80 分以上为 “高适配品牌”，60-80 分为 “中适配品牌”。

实际应用案例：2024 年 Q1 招商中，系统为 “黄金珠宝区” 筛选品牌时，输入 “客群（30-45 岁品质中产，客单价 1200 元 +）、业态（高端珠宝）、面积（100-150㎡）” 等数据，最终筛选出周大福（传承系列，适配分数 92 分）、周生生（高端定制，适配分数 88 分）等 5 个高适配品牌，后续入驻谈判成功率达 60%，远超传统招商 30% 的平均水平。

2.2. 数据赋能：用数据打消品牌顾虑

数据包构建：为每个目标品牌定制 “专属数据包”，包含三类核心数据：

项目客群画像：如 “30-45 岁品质中产客群占比 15%，年均珠宝消费 2.8 万元，偏好‘古法金’‘定制款’产品”；

竞品分析：如 “城阳万象汇某珠宝品牌年均坪效 4.5 元 /㎡/ 天，客群重合率 65%，东方城同类位置租金低 15%”；

政策支持：如 “入驻后可享受‘前 6 个月免租 + 装修补贴 300 元 /㎡’，首年预计降低运营成本 20 万元”。

数据应用效果：在与周大福（传承系列）洽谈时，通过展示 “项目品质中产客群年均珠宝消费数据”，成功说服品牌将 “传承系列专柜” 落位东方城，较原计划提前 2 个月签约。

1.3. 线上招商平台：从“线下跑”到“线上办”

平台核心功能：搭建 “东方城招商云平台”（含 PC 端与移动端），实现招商全流程线上化：

平台运营数据：2024 年 Q1 上线后，平台累计接收品牌申请 120 家，其中高适配品牌（80 分以上）45 家，线上审核通过率 80%，招商周期从传统 6 个月缩短至 4 个月，平均每家品牌招商成本降低 3 万元（减少线下差旅、沟通成本）。

3.“业态集群” 招商策略：打造 “联动互补、客流共享” 的业态生态

传统招商 “零散布局” 导致业态间缺乏联动，东方城通过 “业态集群” 策略，将功能相似、客群互补的品牌集中布局，形成 “1+1>2” 的联动效应，提升区域坪效与客流粘性。

3.1. 黄金珠宝区：“东方珠宝汇” 集群

集群定位：“高端 + 区域标杆” 组合，满足品质中产客群 “日常佩戴 + 收藏定制” 需求，打造 “北青岛高端珠宝消费目的地”。

品牌组合与落位：

预期效果：集群年均销售额目标 1.8 亿元，坪效从现有 3 元 /㎡/ 天提升至 4.5 元，30-45 岁品质中产客群占比从 60% 提升至 75%。

3.2. 文创潮玩区：“潮玩 + 文创 + 体验” 集群

集群定位：“打卡式消费场景”，吸引 20-30 岁年轻客群，打造 “青岛北部潮玩文创社交中心”。

品牌组合与联动：

核心品牌：泡泡玛特旗舰店（150㎡），设置 “独家盲盒发售区”“手办展示区”，每月举办 “潮玩签售会”，作为集群 “流量入口”；

互补品牌：SIAM COLLECTION（200㎡，泰国文创首店）、本地文创市集（500㎡，30 个摊位），提供 “小众文创产品”，满足年轻客群 “个性化消费” 需求；

体验业态：手作工坊（100㎡，提供 “潮玩涂装”“文创手作” 体验，单次 68-98 元）、脱口秀剧场（300㎡，每周 5 场演出），延长年轻客群停留时间。

联动策略：推出 “潮玩文创通票”（含泡泡玛特盲盒 1 个 + 手作体验 1 次 + 脱口秀门票 1 张，定价 198 元），2024 年目标售出 5000 张，带动集群各业态客流共享。

3.3. 体验业态区：“亲子 + 社交” 双集群

亲子体验集群：集中布局奈尔宝（6000㎡）、亲子马术馆（4000㎡）、亲子烘焙工坊（500㎡），形成 “一站式亲子消费闭环”，推出 “亲子通玩卡”（含奈尔宝 2 次 + 马术体验 1 次 + 烘焙体验 1 次，定价 598 元），目标年销量 3000 张，亲子客群人均消费从 380 元提升至 500 元。

社交体验集群：在五层布局室内露营基地（5000㎡）、露天影院（3000㎡）、KTV（1000㎡），针对年轻客群推出 “社交夜生活套餐”（含露营烧烤 1 份 + 电影票 2 张 + KTV2 小时，定价 298 元），目标周末日均销量 50 份，带动五层夜间客流从 1000 人次提升至 2500 人次。

4.“轻资产合作” 招商模式：降低品牌门槛，共担风险，共享收益

针对 “新锐品牌、小众品牌” 入驻门槛高、运营风险大的问题，东方城采用 “轻资产合作” 模式，通过 “租金让利、联合运营”，吸引潜力品牌入驻，同时绑定品牌与项目利益，实现共赢。

4.1. 品牌联营：“租金 + 销售额分成” 模式

适用品牌：新锐美妆（如国货小众品牌 “花西子区域代理”）、文创品牌（如本地手绘文创 “海小青”）等 “有潜力但资金有限” 的品牌。

合作条款：

基础租金：按同区域正常租金的 50% 收取（如文创区正常租金 300 元 /㎡/ 月，联营品牌仅需 150 元）；

销售额分成：当月销售额超过约定阈值（如 10 万元），超出部分按 5%-8% 进行分成（销售额越高，分成比例越高，激励品牌提升业绩）；

合作期限：首次合作期限 2 年，若年均销售额达标（如 120 万元），可续签 3 年，且后续租金涨幅不超过 3%。

案例参考：与本地文创品牌 “海小青” 合作，采用 “150 元 /㎡/ 月租金 + 销售额超 10 万元部分 7% 分成” 模式，品牌首月销售额达 12 万元，项目获得租金 1.8 万元 + 分成 0.14 万元，品牌方净利润较 “纯租金模式” 提升 25%，实现双方共赢。

4.2. 联合运营：“空间 + 运营” 合作模式

适用业态：文创市集、快闪店等 “运营难度高、需专业团队支撑” 的业态。

合作方：北京云阿云（具备丰富的文创市集、快闪店运营经验）。

合作分工：

运营保障：双方共同制定 “业态运营指标”（如日均客流 2000 人次、月均销售额 50 万元），若连续 2 个月未达标，需共同调整运营策略（如更换摊主、增加主题活动）；若年度达标，东方城额外给予云阿云 5% 的收益奖励。

预期效果：文创市集年收益目标 600 万元，东方城年收益 240 万元，同时降低项目 “自主运营风险”（如摊主招募难、运营管理不善）。

（二）招商政策汇总：政府 + 项目双维度政策支撑，降低品牌入驻成本

1. 政府层面政策（青岛城阳区域）：依托区域政策红利，提升招商吸引力

青岛城阳区域为推动商业发展，出台了 “首店补贴、税收优惠、人才补贴” 等一系列政策，东方城将这些政策整合为 “品牌入驻政策包”，助力品牌降低初期投入成本。

1.1. 首店补贴政策（依据《青岛市促进首店经济发展行动计划》）

补贴对象：在青岛城阳区域新开设的 “全球首店”“亚洲首店”“中国首店”“山东首店”“青岛首店”。

补贴标准：

申请流程：

品牌入驻后 3 个月内，由东方城协助准备 “首店认定材料”（含品牌授权书、门店租赁合同、开业证明、销售额预测报告）；

东方城统一向城阳区商务局提交申请，商务局联合市场监管局、统计局进行 “首店资质认定”（认定周期约 1 个月）；

认定通过后，补贴资金分两批发放：首年销售额达标后发放 50%，次年销售额达标后发放剩余 50%，确保品牌长期经营。

案例参考：东方城引入 “SIAM COLLECTION 中国首店” 后，协助品牌申请 “中国首店补贴” 100 万元，品牌首年销售额达 600 万元（超 1000 万元目标的 60%，按政策约定发放 30% 补贴 30 万元），次年销售额若达标，可获得剩余 70 万元补贴，有效降低品牌初期运营成本。

1.2. 税收优惠政策（依据国家小微企业税收优惠政策 + 城阳区地方政策）

适用对象：新入驻东方城的小微企业（符合 “从业人数≤300 人、资产总额≤5000 万元、年度应纳税所得额≤300 万元” 标准），如本地文创小品牌、新锐美妆区域代理等。

优惠内容：

申请方式：东方城联合城阳区税务局，为入驻小微企业提供 “税收优惠代办服务”—— 企业只需提供 “营业执照、财务报表”，由东方城专属财税顾问协助完成 “小微企业认定”“税收优惠备案”，全程线上办理，1-2 个工作日即可完成。

案例参考：本地文创品牌 “海小青” 入驻后，符合小微企业标准，2024 年预计年度应纳税所得额 80 万元，按优惠政策仅需缴纳企业所得税 2 万元（80 万 ×2.5%），较一般税率（25%）节省 18 万元，增值税季度销售额 25 万元，可免征增值税及附加税费，年节省税费超 5 万元。

1.3. 人才补贴政策（依据《城阳区人才引进政策（2024 版）》）

补贴对象：新入驻东方城的品牌引进的 “高端运营人才”“专业技术人才”，如商业操盘手、文创设计师、珠宝鉴定师等。

补贴标准：

申请流程：

品牌与人才签订劳动合同后，向东方城提交 “人才补贴申请材料”（含简历、职称证书、薪资证明、劳动合同）；

东方城协助向城阳区人社局提交申请，人社局组织专家进行人才认定（认定周期约 2 个月）；

认定通过后，补贴资金直接发放至人才个人账户，首年发放 50%，次年考核合格后发放剩余 50%。

案例参考：周大福（传承系列）专柜入驻后，引进 1 名 “高端珠宝运营人才”（曾任职于深圳万象城珠宝区，年薪 60 万元），东方城协助申请 “高端运营人才补贴” 20 万元，首年发放 10 万元，有效降低品牌人才引进成本，同时提升专柜运营专业度。

2.项目层面政策：定制化扶持，降低品牌运营风险

东方城结合品牌需求，推出 “租金优惠、装修补贴、流量扶持、配套支持” 四大政策，与政府政策形成互补，全方位降低品牌入驻与运营成本。

2.1. 租金优惠政策：分层让利，绑定品牌长期发展

首店品牌优惠：

政策内容：“前 6 个月免租金 + 后 6 个月租金减半”，免租期间仅需缴纳物业费（5 元 /㎡/ 月）；租赁期限≥3 年，第三年租金涨幅不超过 3%。

适用范围：所有首店品牌（含全球首店、中国首店、区域首店），如 SIAM COLLECTION、馥绿德雅等。

案例：泡泡玛特青岛北部旗舰店（150㎡，核心动线租金 800 元 /㎡/ 月），首年租金成本计算：前 6 个月免租（物业费 150×5×6=4500 元），后 6 个月租金减半（150×800×50%×6=36 万元），首年租金 + 物业费合计 36.45 万元，较正常租金（150×800×12=144 万元）节省 107.55 万元，大幅降低首店初期投入。

成熟品牌续约优惠：

政策内容：连续经营满 3 年且年均销售额达标（超同区域平均水平 10%）的成熟品牌，续约时年租金涨幅不超过 3%；若年均销售额超同区域平均水平 30%，可享受 “租金涨幅 2%” 的额外优惠。

适用品牌：家家悦超市、肯德基、周大福等已入驻成熟品牌。

案例：家家悦超市（5000㎡，租金 300 元 /㎡/ 月），2023 年销售额超同区域平均水平 25%，2024 年续约时租金涨幅按 3% 执行，年租金从 1800 万元（5000×300×12）增至 1854 万元，较正常 5% 涨幅（1890 万元）节省 36 万元，增强品牌续约意愿。

2.2. 装修补贴政策：按品牌类型精准补贴

补贴标准：

补贴发放：装修完成并通过验收后，品牌提交 “装修费用发票、装修验收报告”，东方城在 15 个工作日内将补贴资金一次性发放至品牌账户；若首店品牌装修投入超 2000 元 /㎡，可申请 “补贴分期发放”（验收后发放 50%，开业满 3 个月再发放 50%）。

案例：SIAM COLLECTION 中国首店（200㎡，装修投入 1500 元 /㎡，总装修费用 30 万元），符合 “首店品牌补贴 500 元 /㎡” 条件，可获得补贴 10 万元（200×500），实际装修成本降至 20 万元，降低 33% 的装修投入。

2.3. 流量扶持政策：开业初期保障客流

扶持内容：新入驻品牌开业前 3 个月，可享受 “三维流量扶持”：

线上推广：项目官方抖音、小红书账号发布 “品牌开业专题内容”（如探店视频、开业优惠），单品牌累计曝光量≥50 万次；若为头部首店（如中国首店），可额外投放抖音信息流广告（预算 5 万元），精准触达 15 公里内目标客群。

会员推送：向项目 30 万会员中 “高匹配客群” 推送 “品牌开业优惠券”（如亲子品牌推送给家庭会员，潮玩品牌推送给年轻会员），优惠券核销率目标≥30%。

线下导流：在项目主入口、电梯口等核心位置设置 “品牌开业指引牌”；开业当天举办 “开业仪式”（如剪彩、乐队表演），吸引现场客流。

案例：泰香米城阳首店（300㎡，泰国菜）开业前 3 个月，东方城通过官方抖音发布 3 条探店视频（累计播放量 62 万次），向 1.2 万 “年轻家庭会员” 推送 “满 200 减 50” 优惠券（核销率 35%），开业当天举办乐队表演，单日客流达 800 人次，首月销售额突破 120 万元，远超品牌预期（80 万元）。

2.4. 配套支持政策：降低品牌运营琐事成本

停车支持：

顾客停车：新入驻品牌开业前 3 个月，顾客凭品牌消费小票可享受 “免费停车 2 小时”；首店品牌顾客可享受 “免费停车 4 小时”。

员工停车：品牌员工可申请 “员工专属停车月卡”，月费仅需 100 元（市场价 300 元 / 月），大幅降低员工通勤成本。

收银与物业支持：

统一收银系统：为品牌免费提供 “智能收银系统”（含 POS 机、会员管理功能），并提供免费培训，节省品牌系统采购成本（约 5000 元 / 套）。

物业维修：品牌提出维修需求后，物业团队 “30 分钟内响应，24 小时内解决”，维修费用按成本价收取（如灯具维修仅收材料费，免人工费）。

案例：手作工坊（100㎡，文创体验业态）入驻后，享受 “员工停车月卡 100 元 / 月”（年节省 2400 元）、免费智能收银系统（节省 5000 元），开业首月因设备故障申请维修，物业 2 小时内解决，仅收取材料费 50 元，有效降低品牌运营琐事成本与支出。

（三）招商政策落地保障措施：确保政策 “真金白银” 惠及品牌

1.政策对接专属团队

成立 “招商政策专项服务组”，由项目招商总监担任组长，配备 “政府政策专员”“财税顾问”“物业对接专员” 各 2 名，为品牌提供 “一站式政策对接服务”：

政府政策对接：专员全程协助品牌准备申请材料、提交申请、跟进审批进度，确保品牌 “少跑腿、快拿钱”，如首店补贴申请全程代办，平均缩短审批周期 15 天。

项目政策执行：明确政策执行标准与时间节点，如租金优惠在签约时写入合同，装修补贴在验收后 15 个工作日内发放，避免 “口头承诺”“延迟兑现”。

2. 政策执行监督机制

建立 “政策执行台账”，记录每个品牌享受的政策内容、申请进度、资金发放情况，定期向项目总经理与品牌方同步；每季度邀请品牌代表召开 “政策执行座谈会”，收集品牌对政策落地的意见，如发现 “补贴延迟发放”“服务不到位” 等问题，立即整改并追究相关人员责任。

3. 政策动态优化机制

根据青岛城阳区域政策调整（如首店补贴标准变化）、品牌反馈与项目招商目标，每年对项目层面政策进行优化：

若发现 “年轻客群招商难度大”，可新增 “潮玩品牌专项补贴”；若政府提高首店补贴标准，项目同步提升配套装修补贴，形成 “政府 + 项目” 政策叠加效应，增强招商吸引力。

（四）总结：创新策略 + 多维政策，打造招商 “强磁场”

东方城通过 “首店招商、智能招商、业态集群、轻资产合作” 四大创新策略，打破传统招商局限，精准匹配项目定位与品牌需求；同时整合 “政府 + 项目” 双维度政策，从 “租金、税收、装修、流量” 全方位降低品牌入驻成本，形成 “策略有吸引力、政策有竞争力” 的招商 “强磁场”。

预计通过这些创新策略与政策支撑，2024 年东方城可引入首店品牌 15 家、培育潜力品牌 20 家，品牌续约率从 72% 提升至 85%，低效品牌占比从 18% 降至 8%，最终实现 “品牌层级提升、客流质量优化、资产价值增长” 的招商目标，为 “北青岛区域级体验消费枢纽” 定位落地提供坚实支撑。

七、空间优化及场景创新

（一）空间优化：从 “线性动线” 到 “沉浸式空间”

空间优化是东方城实现 “区域级体验消费枢纽” 定位的物理基础，需通过 “动线重构、闲置空间盘活、公共空间升级”，打破传统商业 “线性布局、功能单一” 的局限，打造 “客流无死角、空间有记忆、体验有温度” 的沉浸式消费环境。

1. 核心动线重构：破解 “客流不均、死角多” 痛点

传统 “一字型动线” 导致项目两端商铺客流稀疏（死角商铺出租率仅 60%）、垂直动线转化率低（仅 25%），东方城通过 “环形动线 + 主题节点 + 垂直优化”，实现客流高效循环与均匀分布。

1.1. 水平动线：“环形布局 + 主题广场” 激活全动线

动线调整方案：

将原一层、二层 “一字型动线” 改造为 “双环形动线”，内圈连接核心品牌（如周大福、泡泡玛特），外圈覆盖次核心品牌与社区服务设施；在两条环形动线的交汇处，设置 3 个 “主题节点广场”——

预期效果：通过 “环形动线 + 主题广场”，死角商铺（原动线两端）客流提升 60%，出租率从 60% 提升至 95%；全楼层动线客流均匀度提升 40%，核心品牌与次核心品牌客流联动增长 25%。

1.2. 垂直动线：“主题电梯 + 互动引导” 提升转化效率

主题观光电梯打造：

新增 2 部垂直贯通 1-5 层的 “主题观光电梯”——

亲子主题电梯：电梯内壁绘制 “童话森林” 壁画，播放儿童歌谣，电梯门开启时显示 “亲子楼层指引”（如三层 “奈尔宝乐园入口→左转 100 米”），吸引家庭客群优先选择；

文创主题电梯：电梯内壁展示青岛本地文创作品（如手绘青岛风景、非遗剪纸），播放轻音乐，电梯内设置 “文创品牌电子屏”，滚动展示二层文创区品牌优惠，引导年轻客群前往。

扶梯互动优化：

在所有扶梯旁安装 “智能互动屏幕”，屏幕显示 “实时客流热力图”（标注各楼层拥挤程度）、“商铺优惠弹窗”（如 “三层亲子烘焙工坊满 100 减 30”），同时设置 “语音导航功能”，乘客可通过语音查询 “目标商铺位置”，提升垂直动线引导精准度。

预期效果：垂直动线客流转化率从 25% 提升至 40%，主题观光电梯使用率达 60%（日均乘坐 3000 人次），扶梯互动屏幕日均点击量超 1500 次，带动目标楼层商铺客流增长 30%。

1.3. 入口空间：“沉浸式入口 + AR 互动” 打造第一记忆点

主入口改造方案：

将项目主入口（正阳路入口）改造为 “沉浸式主题入口”，整体设计融合 “青岛海洋元素 + 东方城 IP 形象‘圆圆’”——

入口外立面：采用玻璃幕墙 + LED 屏，播放 “青岛海岸线” 动态影像与 “圆圆欢迎动画”，夜间亮起 “东方城” 霓虹标识，增强视觉吸引力；

入口广场：设置 “AR 互动装置”，游客扫描广场地面的 “圆圆” 图案，即可触发 AR 动画（如 “圆圆挥手打招呼”“发放虚拟优惠券”），同时广场配备 “主题拍照框”（如 “青岛蓝 + 东方城” 组合背景），鼓励游客拍照分享至社交媒体；

入口内部：设置 “智能迎宾机器人”，可语音问候、解答楼层指引问题，同时为首次到店游客发放 “东方城导览手册 + 新人优惠券”（满 200 减 50）。

预期效果：主入口日均拍照分享量达 500 次（社交媒体曝光量超 2 万次），首次到店游客转化率提升 35%，入口区域客流停留时间从 3 分钟提升至 8 分钟。

2.闲置空间盘活：从 “低效空置” 到 “收益增长点”

东方城现有地下一层闲置区（约 5000㎡）、屋顶空间（约 8000㎡）、连廊空间（约 1200㎡），通过 “功能重构 + 主题打造”，将其转化为 “体验型、社交型” 消费场景，新增收益点的同时提升项目整体吸引力。

2.1. 地下一层闲置区：“东方文创市集” 激活夜经济

空间改造方案：

将地下一层 5000㎡闲置区划分为 “固定商铺 + 灵活摊位 + 公共体验区” 三大板块 ——

运营策略：

营业时间：工作日 10:00-22:00，周末延长至 24:00，重点打造 “夜经济” 场景（如夜间文创市集、露天电影）；

活动引流：每周五举办 “文创夜市”，邀请本地音乐人现场演出，推出 “夜间消费套餐”（如手工体验 + 饮品，定价 68 元）；每月举办 “文创主题周”（如 “非遗周”“潮玩周”），吸引不同客群；

流量联动：与地上二层文创区品牌联动，推出 “文创市集 + 二层品牌” 联票（市集消费满 100 元可兑换二层品牌优惠券），实现客流互通。

预期效果：日均客流 5000 人次（夜间客流占比 60%），年增收 300 万元，带动地下一层整体租金水平从 200 元 /㎡/ 月提升至 350 元 /㎡/ 月。

2.2. 屋顶空间：“屋顶花园 + 露天影院” 打造城市休闲地标

空间改造方案：

屋顶 8000㎡空间分为 “花园休闲区 + 露天影院区 + 轻食餐饮区”——

花园休闲区（4000㎡）：种植青岛本地绿植（如樱花树、月季），铺设草坪，配置休闲座椅、遮阳伞、网红打卡装置（如 “天空之镜”“热气球模型”），打造 “城市空中花园”，免费对游客开放；

露天影院区（3000㎡）：搭建 15m×8m 高清投影幕布，配备专业音响系统，设置阶梯式观众席（可容纳 500 人），座椅采用 “懒人沙发 + 折叠椅” 组合，提升观影舒适度；

轻食餐饮区（1000㎡）：引入 “网红咖啡、轻食简餐” 品牌（如 Manner 咖啡、wagas 轻食），设置外摆座位，提供 “电影票 + 餐饮” 套餐（如电影票 2 张 + 咖啡 2 杯 + 小食 1 份，定价 98 元）。

运营策略：

影院排片：周末播放 “经典老片 + 热门新片”，每周三设 “亲子电影专场”（播放动画电影，家长可免费陪同）；

主题活动：夏季举办 “星空音乐会”（邀请本地乐队演出），冬季搭建 “屋顶圣诞小镇”（设置圣诞树、雪屋装饰，推出 “圣诞电影 + 热红酒” 套餐）；

预约机制：通过 “东方城” 小程序预约观影座位与花园休闲区打卡点，高峰期（如周末）实行 “分时段预约”，提升体验感。

预期效果：夏季日均客流 3000 人次（影院上座率 60%），冬季日均客流 1500 人次，年增收 200 万元，屋顶空间成为青岛北部 “网红休闲地标”，社交媒体曝光量年均超 500 万次。

2.3. 连廊空间：“主题长廊” 提升动线停留价值

空间改造方案：

将二层、三层 1200㎡连廊（连接东西两区）分别改造为 “文创艺术长廊” 与 “亲子绘本长廊”——

运营策略：

内容更新：二层文创长廊每月更新 1 次展示品（与地下文创市集品牌联动），三层绘本长廊每季度更新 1 次绘本（与本地图书馆合作，定期补充新书）；

互动活动：周末在二层连廊举办 “文创手作课堂”（如折纸、绘画），在三层连廊举办 “绘本故事会”（邀请专业讲师讲故事），每次活动限 20 组家庭参与，免费报名；

消费引导：在连廊尽头设置 “品牌指引牌”，引导客流前往二层文创区、三层亲子区，同时连廊休息椅旁设置 “品牌优惠券二维码”，扫码可领取目标区域品牌优惠。

预期效果：连廊客流停留时间从 5 分钟提升至 15 分钟，二层文创区、三层亲子区客流增长 25%，连廊互动活动报名率达 80%（年均举办活动 100 场，参与家庭 2000 组）。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库