商业地产案例分享-青岛东方城项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对区域竞争与消费升级，青岛东方城以“北青岛区域级体验消费枢纽”为新定位，通过业态焕新、空间重塑、数字化运营与资产优化，破解增长瓶颈，实现资产价值跃升与商业标杆重塑。全文共106200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

重塑北青岛商业格局

东方城资产增值与运营升级战略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

七、空间优化及场景创新

3.公共空间功能升级：从 “单纯通道” 到 “体验节点”

公共空间（中庭、卫生间、休息区）是提升客群体验的关键，通过 “功能拓展 + 主题化改造”，让公共空间成为 “有服务、有记忆、有温度” 的体验节点，延长客群停留时间。

3.1. 中庭空间：“多功能活动中心” 激活高频互动

改造方案：

将一层 2000㎡中庭从 “单纯通道” 改造为 “可拆卸、多功能” 活动空间 ——

硬件升级：安装可拆卸舞台（最大尺寸 10m×6m，可根据活动规模调整）、40㎡LED 大屏（支持 4K 播放）、专业音响灯光系统，同时配备 “活动围栏”（可划分活动区域与通行区域）；

功能规划：日常作为 “品牌展示区”（如珠宝展、服饰秀），周末举办 “主题活动”（如亲子嘉年华、文创市集），节假日举办 “大型演出”（如春节晚会、圣诞音乐会）；

配套设施：在中庭周边设置 “临时餐饮摊位”（如奶茶、小吃）、“活动报名点”，方便客群参与活动与消费。

活动规划示例：

预期效果：年均举办活动 100 场，中庭空间使用率达 80%（日均使用 6 小时），带动项目整体客流增长 15%，活动期间关联品牌销售额增长 25%。

3.2. 卫生间升级：“主题化 + 人性化” 提升服务体验

改造方案：

对各楼层卫生间进行 “主题化 + 功能补充” 改造，重点打造三类特色卫生间 ——

运营管理：

清洁标准：实行 “每 30 分钟清洁一次” 制度，卫生间内设置 “清洁进度公示屏”，显示上次清洁时间与下次清洁时间；

服务升级：在卫生间入口处设置 “服务站”，提供 “免费纸巾、洗手液、护手霜”，同时为有需求的客群提供 “卫生间导航服务”（如指引最近的亲子卫生间）。

预期效果：卫生间客群满意度从 65% 提升至 90%，女性专属卫生间化妆台使用率达 40%（日均使用 200 人次），亲子卫生间排队时间从 15 分钟缩短至 5 分钟。

3.3. 休息区优化：“场景化 + 个性化” 延长停留时间

改造方案：

在各楼层增设 “场景化休息区”，针对不同客群需求设计差异化功能 ——

预期效果：各客群休息区日均使用量超 3000 人次，项目整体客群停留时间从 2 小时提升至 3 小时，休息区周边商铺客流增长 20%，客群满意度从 70% 提升至 88%。

（二）场景创新：从“物理空间”到“情感连接”

场景创新是东方城实现 “区域级体验消费枢纽” 定位的核心抓手，通过 “主题化场景营造、数字化场景植入、跨界融合场景创新”，将物理空间转化为 “有情感、有互动、有记忆” 的消费场景，实现 “流量吸引 — 停留转化 — 复购留存” 的完整闭环。

1.“主题化场景” 打造：四大核心场景精准匹配客群需求

针对核心家庭客群、年轻客群、品质中产客群的差异化需求，打造 “亲子、文创、社交、节日” 四大主题场景，形成 “一客群一场景” 的精准适配，提升客群情感共鸣与消费意愿。

1.1. 亲子主题场景：“梦幻森林亲子区”—— 一站式家庭欢聚地

场景定位：以 “森林童话” 为核心主题，打造 “玩、学、购、吃” 一体化亲子场景，吸引 3-12 岁儿童家庭客群高频到店。

场景打造细节：

空间氛围营造：三层整体装修采用 “梦幻森林” 风格，地面绘制 “树叶步道”（引导客流走向），天花板悬挂 “仿真绿植 + 萤火虫灯”，墙面设置 “森林动物互动壁画”（触摸可触发动画音效），营造沉浸式森林氛围；

核心业态组合：

奈尔宝亲子乐园（6000㎡）：设置 “森林探险区”（攀爬网、滑梯）、“科学实验室”（水动力、光影实验）、“角色扮演区”（森林医院、超市），提供 “森林主题亲子课程”（如植物拓印、昆虫观察）；

亲子烘焙工坊（500㎡）：推出 “森林主题烘焙套餐”（如小熊饼干、树叶蛋糕），家长与孩子共同制作，成品可带走或现场品尝；

儿童绘本馆（300㎡）：以 “森林童话” 为主题陈列绘本（如《小熊温尼》《柳林风声》），设置 “绘本剧场”，每周举办 “森林故事会”（专业讲师角色扮演讲故事）；

互动活动策划：每月举办 “森林亲子节”，包含 “亲子寻宝游戏”（在场景内寻找隐藏的 “森林动物卡片”，兑换礼品）、“森林时装秀”（儿童穿着自制树叶、花朵装饰的服装走秀）、“亲子手工市集”（售卖亲子共同制作的森林主题手作）。

预期效果：亲子客群占比从 55% 提升至 60%，亲子场景日均客流 8000 人次，亲子业态销售额占比从 25% 提升至 35%，家庭客群月均复购次数从 2 次提升至 3 次。

1.2. 文创主题场景：“东方文创里”—— 年轻客群社交打卡地

场景定位：以“青岛本土文化 + 国际文创”为核心，打造“逛、玩、做、买”一体化文创场景，吸引 20-30 岁年轻客群。

场景打造细节：

空间氛围营造：二层整体采用 “工业风 + 文创元素” 装修，地面铺设 “青岛老街道” 手绘地砖，墙面设置 “文创涂鸦墙”（可由游客自由创作），柱子包裹 “青岛啤酒桶、崂山矿泉水瓶” 等本土文化符号装饰；

核心业态组合：

东南亚文创首店（SIAM COLLECTION，200㎡）：陈列泰式手工饰品、天然香薰，设置 “香薰 DIY 体验区”（游客可自制专属香薰）；

本地文创市集（500㎡）：招募青岛本土文创摊主，售卖 “手绘青岛明信片、崂山文创摆件、非遗剪纸” 等产品，每月更换 30% 摊主，保持新鲜感；

手作工坊（100㎡）：提供 “陶艺拉坯、活字印刷、皮具制作” 等体验项目，单次体验 68-128 元，成品可带走；

互动活动策划：每周举办 “文创沙龙”，邀请青岛本地文创设计师、非遗传承人分享创作故事；每月举办 “文创市集夜”，延长营业时间至 24:00，搭配 “文创主题音乐会”（如民谣、轻音乐演出），打造 “夜间文创社交” 场景。

预期效果：年轻客群占比从 28% 提升至 35%，文创场景日均客流 5000 人次，年轻客群社交媒体分享量年均超 100 万次，文创业态坪效从 2.5 元 /㎡/ 天提升至 3.5 元。

1.3. 社交主题场景：“城市社交客厅”—— 年轻客群约会聚会地

场景定位：以 “轻松、自在、多元” 为核心，打造 “休闲、娱乐、社交” 一体化场景，成为青岛北部年轻客群 “约会、聚会、团建” 的首选地。

场景打造细节：

空间氛围营造：五层整体采用 “露营风 + 工业风” 装修，地面铺设 “仿真草坪”，设置 “帐篷休息区”（配备懒人沙发、小桌板），墙面悬挂 “城市夜景” 投影，营造 “城市中的户外社交” 氛围；

核心业态组合：

室内露营基地（5000㎡）：提供 “露营装备租赁”（帐篷、烧烤架），设置 “烧烤区”（可自带食材或购买套餐）、“游戏区”（桌游、Switch 游戏），适合朋友聚会、公司团建；

露天影院（3000㎡，屋顶空间）：周末播放 “经典老片 + 热门新片”，提供 “观影套餐”（电影票 2 张 + 爆米花 1 份 + 可乐 2 杯，定价 68 元）；

轻食咖啡区（1000㎡）：引入 “网红咖啡品牌（如 Manner）、轻食简餐（如 wagas）”，设置 “外摆座位”，提供 “咖啡 + 甜点” 下午茶套餐（定价 48 元）；

互动活动策划：每周五举办 “露营主题派对”（如 “复古迪斯科夜”“露天 K 歌大赛”），每月举办 “主题团建活动”（如 “定向寻宝”“团队烧烤赛”），吸引企业、社团组织参与。

预期效果：社交场景日均客流 2000 人次（周末达 3500 人次），夜间客流占比 60%，社交业态年销售额突破 1500 万元，年轻客群月均到店次数从 1 次提升至 2 次。

1.4. 节日主题场景：“沉浸式节日体验”—— 全年客流引爆点

场景定位：结合春节、中秋、圣诞等重大节日，打造 “场景化装饰 + 主题活动” 的沉浸式节日场景，形成 “全年节日消费热点”，提升节日客流与销售额。

重点节日场景规划：

运营策略：提前 1 个月启动节日场景筹备，通过 “东方城小程序 + 官方抖音” 预热宣传（如发布场景搭建花絮、活动报名通道）；节日期间推出 “节日消费套餐”（如春节 “庙会门票 + 餐饮套餐”、圣诞 “观影 + 礼品套餐”），提升客单价。

2. “数字化场景” 植入：科技赋能提升互动体验与运营效率

通过 “AR 导航、AI 互动、线上线下联动” 等数字化场景植入，打破 “物理空间限制”，提升客群互动体验与项目运营效率，实现 “数字化引流 — 精准化运营 — 高效化转化”。

2.1. AR 导航场景：“精准指引 + 优惠推送” 提升逛店效率

场景实现路径：

开发 “东方城 AR 导航” 小程序，用户扫码登录后，可选择 “目标商铺导航”（如 “奈尔宝亲子乐园”“SIAM COLLECTION”），小程序通过手机摄像头生成 “AR 实景导航路线”（路线以 “箭头 + 动画” 形式叠加在真实场景中），精准引导至目标商铺；

导航过程中，小程序根据用户位置推送 “沿途商铺优惠信息”（如 “途经三层亲子烘焙工坊，满 100 减 30”），用户点击即可领取优惠券，同时显示 “商铺实时客流”（如 “当前商铺拥挤度：30%”），帮助用户避开高峰；

针对 “找不到车位、找不到卫生间” 等高频需求，小程序新增 “车位导航”“卫生间导航” 功能，用户可快速找到空闲车位与最近卫生间。

运营效果：AR 导航使用率达 40%（日均使用 2000 人次），目标商铺导航准确率 98%，沿途商铺优惠券核销率达 35%，带动沿途商铺客流增长 20%，用户逛店时间从 1.5 小时缩短至 1 小时（效率提升 33%）。

2.2. AI 互动场景：“科技感 + 趣味性” 提升客群参与度

核心 AI 互动装置布局：

运营效果：AI 互动装置日均使用量 1000 次，AI 拍照打卡机日均分享量 300 次（社交媒体曝光量超 1.5 万次），AI 导购机器人问题解答准确率 95%，用户满意度 85%，AI 互动屏游戏优惠券核销率达 40%。

2.3. 线上线下联动场景：“云逛店 + 直播带货” 拓展消费场景

场景实现路径：

打造 “云逛东方城” 直播平台：在抖音、视频号开设 “东方城官方直播间”，每周直播 3 次（每次 2 小时），直播内容包括 “品牌新品介绍（如泡泡玛特新盲盒、周大福新珠宝）、商铺优惠讲解、场景体验展示（如奈尔宝乐园游玩攻略）”；

线上线下联动机制：用户在直播间领取 “线上专属优惠券”（如 “满 200 减 50”），可线下到店使用；同时直播间推出 “线上预售套餐”（如 “奈尔宝亲子套票”“露营烧烤套餐”），用户线上付款后，线下凭核销码消费；

“云逛店” 功能：在小程序上线 “3D 云逛店” 功能，用户可通过手机 “虚拟逛店”，查看商铺位置、商品陈列、实时客流，点击商品即可 “加入购物车”（支持线上付款、线下提货或快递配送）。

运营效果：直播间日均观看人数 5000 人次，单次直播 GMV 超 30 万元，月均直播 GMV100 万元；线上专属优惠券核销率达 50%，线上预售套餐核销率达 80%；“3D 云逛店” 功能日均使用量 300 人次，线上提货订单占比 20%，拓展了 “非到店消费” 场景。

3.“跨界融合场景” 创新：打破业态边界，创造新消费价值

通过 “商业 + 文化、商业 + 体育、商业 + 康养” 的跨界融合，打破传统商业业态边界，创造 “体验 + 消费” 的新场景，吸引多元化客群，提升项目差异化竞争力。

3.1. “商业 + 文化” 场景：非遗文化体验基地

场景打造方案：

联合青岛城阳非遗保护中心，在二层文创区设置 “非遗文化展示区”（200㎡），陈列 “青岛剪纸、胶州秧歌服饰、流亭面塑” 等非遗作品，配备 “非遗传承人讲解牌”（扫码可观看传承人采访视频）；

引入 “非遗手工体验项目”，邀请非遗传承人定期驻场，开设 “剪纸体验课、面塑体验课”（单次 68 元 / 人，含材料），同时推出 “非遗文创产品”（如剪纸装饰画、面塑钥匙扣），供游客购买；

举办 “非遗文化节”，每年举办 2 次（春季、秋季），包含 “非遗表演（如胶州秧歌、茂腔）、非遗市集（售卖非遗产品）、非遗论坛（邀请专家讨论非遗传承）”，吸引文化爱好者参与。

运营效果：非遗文化展示区日均参观人数 800 人次，非遗体验课月均报名 200 人次，非遗文创产品月均销售额 5 万元；非遗文化节单日客流超 1.5 万人次，项目文化属性显著提升，吸引 “文化旅游团” 到店参观（年均接待 10 个旅游团，约 500 人次）。

3.2. “商业 + 体育” 场景：冰上运动体验中心

场景打造方案：

依托项目现有 “缤纷东方冰场”（1500㎡），升级为 “冰上运动体验中心”，新增 “冰球训练区、花样滑冰教学区”，配备专业教练（如前国家冰球队队员、花样滑冰冠军）；

推出 “冰上运动课程”：针对儿童开设 “冰球启蒙班”（10 节课 1980 元）、“花样滑冰班”（10 节课 2280 元）；针对成人开设 “滑冰兴趣班”（10 节课 1580 元）、“冰上团建活动”（适合企业团队，2 小时 / 场，2000 元 / 场）；

举办 “冰上赛事活动”：每年举办 “青岛少儿冰球邀请赛”“东方城花样滑冰表演赛”，邀请青岛及周边城市的冰上运动爱好者参赛，同时开放观众席（免费观赛），吸引家庭客群、体育爱好者到场；

配套服务优化：在冰场旁设置 “冰具租赁区”（提供冰鞋、护具租赁，50 元 / 次）、“休息等候区”（配备暖气、热饮售卖机），为学员及陪同家长提供舒适环境。

运营效果：冰上运动体验中心日均接待人数 500 人次（周末达 800 人次），儿童冰球班、花样滑冰班报名率年均增长 40%，年培训收入突破 300 万元；冰上赛事活动单次吸引观众 2000 人次，带动项目当日客流增长 30%，冰场年客流量从 10 万人次提升至 15 万人次，成为青岛北部 “冰上运动标杆场地”。

3.3. “商业 + 康养” 场景：社区健康服务中心

场景打造方案：

空间规划：在四层设置 “社区健康驿站”（300㎡），划分为 “基础体检区、中医理疗区、健康咨询区” 三大功能区，配备专业医疗设备（如血压仪、血糖仪、中医理疗床）与医护人员（2 名执业医师、3 名理疗师）；

核心服务内容：

基础体检：免费提供 “血压、血糖、血脂” 基础检测，出具简易健康报告；付费提供 “骨密度检测、心电图检测”（单项 50 元，套餐 120 元）；

中医理疗：推出 “针灸、推拿、艾灸” 等理疗项目（单次 80-150 元），针对 “颈椎疼痛、腰椎不适” 等常见问题提供定制化理疗方案；

健康咨询：每周邀请 “三甲医院专家” 驻场（如心血管科、内分泌科医生），提供 “慢性病管理、健康饮食指导” 咨询服务（单次咨询 100 元，会员免费）；

跨界联动：与周边药店（如国风大药房）合作，推出 “健康消费满减” 活动 —— 在健康驿站消费满 200 元，可领取药店 “满 100 减 30” 优惠券；同时与四层餐饮品牌合作，推出 “养生餐套餐”（如杂粮粥、清蒸鱼套餐，35 元 / 份），针对糖尿病、高血压客群提供 “低糖、低盐” 定制餐。

运营效果：社区健康驿站日均接待 50 人次（以社区老年客群与品质中产客群为主），基础体检服务月均使用 1200 人次，中医理疗项目月均销售额 8 万元；健康咨询专家驻场日预约率达 90%，跨界联动带动药店、餐饮消费增长 25%，项目 “健康服务” 标签显著增强，社区客群粘性提升 30%。

（三）空间优化与场景创新的落地保障措施

为确保空间优化与场景创新方案高效落地，避免 “规划与执行脱节”，需从 “组织架构、资金保障、效果监测” 三方面建立完善的保障体系，推动方案从 “图纸” 转化为 “实际体验”。

1.组织架构保障：成立专项执行小组

小组组建：成立 “东方城空间场景创新专项小组”，由项目总经理担任组长，下设 “空间改造组”“场景运营组”“技术支持组”“效果评估组”，各组职责明确：

协作机制：每周召开 “专项小组例会”，同步各小组进度（如空间改造施工进度、场景活动筹备情况）；每月召开 “效果复盘会”，分析运营数据（如客流增长、销售额变化），针对问题制定调整方案（如某场景客流未达预期，需优化活动策划）。

2.资金保障：多渠道筹措资金，合理分配预算

资金来源：

项目自有资金：优先投入 “高收益、快回收” 的项目（如地下文创市集、屋顶露天影院），预计此类项目 1-2 年可收回成本；

政府补贴申请：针对 “非遗文化体验基地、社区健康驿站” 等具有公益属性的场景，申请青岛城阳区域 “文化产业补贴”“社区服务补贴”，预计可获得补贴资金 200 万元；

品牌联合投资：与首店品牌、核心业态品牌（如奈尔宝、泡泡玛特）协商 “联合投资”，品牌方承担部分场景装修费用（如 SIAM COLLECTION 承担自身门店及周边文创区部分装修费用），降低项目资金压力。

预算分配：总预算 5000 万元，按 “空间优化 40%、场景创新 60%” 分配，具体如下：

空间优化（2000 万元）：动线重构 500 万元、闲置空间盘活 800 万元（地下文创市集 400 万元、屋顶空间 300 万元、连廊改造 100 万元）、公共空间升级 700 万元（中庭改造 300 万元、卫生间升级 200 万元、休息区优化 200 万元）；

场景创新（3000 万元）：主题场景 1200 万元（亲子场景 500 万元、文创场景 400 万元、社交场景 200 万元、节日场景 100 万元）、数字化场景 1000 万元（AR/AI 技术开发 600 万元、线上平台搭建 400 万元）、跨界场景 800 万元（文化场景 300 万元、体育场景 300 万元、康养场景 200 万元）。

3.效果监测：建立 “数据 + 反馈” 双维度评估体系

数据监测指标：

空间优化效果指标：动线客流均匀度（目标提升 40%）、死角商铺出租率（目标 95%）、客群停留时间（目标 3 小时）、公共空间使用率（目标 80%）；

场景创新效果指标：各场景日均客流（亲子场景 8000 人次、文创场景 5000 人次）、场景关联销售额（目标增长 35%）、客群满意度（目标 88%）、社交媒体曝光量（年均超 1000 万次）。

客群反馈收集：

线上调研：通过 “东方城小程序” 发放调查问卷（每次消费后弹出，填写可获积分），每月收集问卷 1000 份以上，分析客群对空间、场景的满意度；

线下访谈：在各场景设置 “意见箱”，安排工作人员定期与客群面对面访谈（如在亲子区访谈家长对场景的建议）；

客诉分析：每周整理客诉数据，重点关注 “空间不便”（如动线指引不清）、“场景体验差”（如活动参与度低）等问题，作为优化依据。

动态优化：若某指标未达预期（如文创场景日均客流仅 3000 人次，低于 5000 人次目标），效果评估组需在 1 周内分析原因（如活动吸引力不足、宣传不到位），场景运营组同步调整策略（如增加文创沙龙频次、加大抖音推广力度），确保方案持续优化。

（四）总结：空间与场景双轮驱动，打造区域级体验标杆

东方城通过 “空间优化” 与 “场景创新” 双轮驱动，实现了从 “传统商业空间” 到 “沉浸式体验枢纽” 的转型：

空间优化打破了 “线性动线、闲置浪费、功能单一” 的局限，通过动线重构让客流均匀分布，闲置空间盘活新增收益点，公共空间升级提升客群舒适度，为场景创新提供了 “优质物理载体”；

场景创新则赋予空间 “情感与互动价值”，主题场景精准匹配客群需求，数字化场景提升科技体验，跨界场景打破业态边界，让空间从 “被动承载” 变为 “主动吸引”，实现了 “客流增长 — 消费转化 — 复购留存” 的良性循环。

预计通过本章节方案的落地，东方城将实现 “日均客流从 2 万人次提升至 3.5 万人次、客群停留时间从 2 小时提升至 3 小时、年销售额从 8 亿元增长至 15 亿元” 的目标，最终成为 “青岛北部区域级体验消费枢纽”，为商业项目的空间与场景创新提供可复制的实践样本。

八、业态优化及品牌焕新

核心战略定位：从 “社区商业” 到 “青岛北部体验消费枢纽”

基于青岛商业竞争格局（李村商圈 200 万㎡体量、4000 家企业高密度竞争；东方影都融创茂 “影视 + 文旅 + 商业” 年销 10 亿），结合城阳区 53.28 万常住人口的家庭结构与消费升级需求，东方城需以 “流量 - 收益双轮驱动” 为核心，构建 “体验主导、品牌多元、场景沉浸” 的新型商业生态，最终实现 “日均客流 3.5 万人次、客单价 350 元、年销售额 15 亿元” 的运营目标。

（一）业态优化：科学配比 + 联动闭环，破解 “比例失衡” 痛点

1.业态比例动态调整：平衡收益与体验（核心数据对标）

2. 分业态优化策略：从“单一售卖”到“场景解决方案”

2.1. 零售业态：场景化转型，提升“坪效 + 客留时间”

现状痛点：30% 品牌为 “区域性服装折扣店、普通文具店”，与社区商业重叠度高，客群停留时间仅 15 分钟。

优化措施：

“零售 + 体验” 复合模式：参考苏宁易购李村超级旗舰店（Tech+Home+Friend 场景矩阵），规划三大主题区：

「运动健康解决方案区」（800㎡）：组合迪卡侬概念店（基于原业绩优势升级）、健康监测设备、运动营养品，设置 “体能测试舱”，客群可免费测体质并获取运动装备推荐；

「亲子生活集合店」（2000㎡）：整合巴拉巴拉亲子体验店（新增儿童游乐角）、乐高授权店、早教机构，打造 “一站式亲子采购 + 互动” 场景，预计提升客留时间至 45 分钟；

「品质生活编辑区」（1200㎡）：引入 MUJI 风格家居集合店、国产美妆集合店（如 Wow Colour），按 “卧室、厨房、书房” 场景陈列，增强沉浸式体验。

动态汰换机制：每季度筛查零售品牌，对连续 6 个月坪效低于 1.8 元 /㎡/ 天（零售平均坪效 3 元的 60%）、顾客满意度低于 80% 的品牌坚决淘汰，释放空间引入 “区域独家品牌”。

预期效果：零售业态坪效从 2.5 元 /㎡/ 天提升至 3.8 元，品质中产客群消费占比从 40% 提升至 65%。

2.2. 体验业态：差异化引流，打造 “3 公里外客群吸引力”

现状痛点：以 “普通影院、小型游乐区” 为主，缺乏区域独家体验，3 公里外客群占比仅 18%。

优化措施：

家庭体验集群（5000㎡）：

引入奈尔宝亲子乐园（青岛北部独家，6000㎡）：设置 “职业体验馆、科学实验室”，与儿童绘本馆、亲子餐厅形成 “玩 - 学 - 吃” 闭环，参考融创茂亲子业态周末客流提升 40% 的效果；

升级缤纷东方冰场（1500㎡）：新增 “冰球培训、花样滑冰表演”，联合周边学校打造 “青少年冰上运动基地”，预计年接待 15 万人次（原 10 万人次）。

年轻社交体验（3000㎡）：

打造 “室内露营 + 露天影院” 组合：引入 “露营装备租赁 + 桌游体验”，联动 Manner 咖啡设置外摆区，推出 “双人社交套餐（198 元：2 小时露营 + 2 杯咖啡 + 影院票）”，参考李村商圈夜间消费占比 40% 的趋势，延长营业时间至 22:00；

增设 “文创手作工坊”：引入 SIAM COLLECTION（泰国文创中国首店），提供 “香薰 DIY、泰式饰品制作”，定期举办 “潮玩签售会”（如泡泡玛特设计师专场）。

健康体验补充（800㎡）：

在四层设置 “社区健康驿站”：提供 “基础体检（免费）+ 中医理疗（付费）”，联动国风大药房推出 “健康消费满减”，匹配后疫情时代客群需求。

预期效果：体验业态日均客流 1.5 万人次（占总客流 43%），3 公里外客群占比从 18% 提升至 35%。

2.3. 餐饮业态：特色化 + 首店化，破解 “同质化复购低”

现状痛点：60% 为 “区域性快餐”，复购率仅 30%，坪效 4 元 /㎡/ 天（低于融创茂餐饮坪效 5.5 元）。

优化措施：

首店餐饮引进（占比 40%）：

怂火锅（青岛北部首店，300㎡）：主打 “社交火锅 + 现场 DJ”，设置等位娱乐区，预计日均翻台率 5 次；

奈雪的茶 PRO 店（120㎡）：提供 “商务洽谈区 + 免费充电”，吸引年轻白领，参考其单店月销 80 万元的业绩水平。

本土特色挖掘（占比 30%）：

打造 “城阳味道” 专区（500㎡）：引入 “网红海鲜馆（结合城阳渔港资源）、老字号面食创新店”，参考乐客城夜市 “烤苕皮豆干” 等网红小吃的引流效果，设置 “明档厨房” 增强体验；

推出 “城阳美食地图”：联动商户推出 “打卡 3 家店送伴手礼” 活动，提升本地客群复购率。

场景化餐饮布局：

亲子区周边：布局必胜客亲子主题店（新增儿童餐 DIY）；

社交区周边：引入 “音乐餐吧（夜间驻唱）”；

淘汰低效品牌：对连续 6 个月坪效低于 3 元 /㎡/ 天、外卖占比超 80% 的快餐品牌（如某区域性汉堡店）坚决淘汰，释放 1000㎡空间。

预期效果：餐饮区坪效从 4 元提升至 5.8 元，复购率从 30% 提升至 48%，家庭客群餐饮消费占比 50%。

3. 业态联动闭环：打造 “1+1>2” 的消费增值

3.1. 亲子消费闭环：“乐园 + 餐饮 + 零售”

产品联动：推出三款亲子套票：

基础套票（198 元）：奈尔宝 1 小时体验 + 麦当劳儿童餐 + 巴拉巴拉 100 元券；

高端套票（698 元）：奈尔宝全天票 + 亲子马术体验 + 高端儿童餐厅套餐；

空间联动：将亲子餐饮、零售集中在三层乐园周边 50 米内，地面设置卡通指引；

活动联动：每月举办 “亲子手工日”，报名需 “消费满 200 元或购套票”，现场设置零售体验区。

预期效果：亲子客群客单价从 150 元提升至 280 元，多业态消费占比从 20% 提升至 55%。

3.2. 品质消费闭环：“珠宝 + 美妆 + 服饰”

服务联动：在周大福传承系列专柜设置 “美妆体验台”（馥绿德雅专属），购珠宝可免费定制节日妆容，美妆顾问推荐搭配服饰；

节日联动：情人节推出 “珠宝 + 美妆联名礼盒”，消费满 5000 元送服饰区 800 元券；

预期效果：品质客群客单价从 500 元提升至 850 元，关联消费占比 35%。

（二）品牌焕新：构建 “金字塔矩阵”，破解 “层级偏低”

1.品牌金字塔模型：首店引领 + 本土孵化

2. 分业态品牌焕新策略：首店化 + 特色化

2.1. 黄金珠宝区：高端化 + 定制化，提升 “客单价与坪效”

现状痛点：区域品牌为主（如鑫江润生生），缺乏高端定制，客单价 2000 元，坪效 3 元 /㎡/ 天。

焕新措施：

引入首店品牌：

周大福传承系列专柜（120㎡，青岛北部首店）：主打古法黄金、非遗工艺，提供 “个性化刻字 + 珠宝保养”，瞄准婚戒、收藏客群，参考其单店月销 120 万元的业绩；

周生生高端定制店（100㎡）：引入 “One Promise” 婚戒系列，支持钻石挑选 + 戒托定制，吸引高净值客群。

升级现有品牌：

鑫江润生生珠宝（扩至 200㎡）：新增 “缅甸翡翠高端展区”，装修升级为轻奢风，配备专业珠宝顾问。

预期效果：客单价从 2000 元提升至 3800 元，坪效从 3 元提升至 4.8 元，高价值客群占比 50%。

2.2. 文创潮品区：首店化 + 年轻化，打造 “打卡地标”

现状痛点：本地小摊贩为主，日均客流 800 人次，年轻客群占比 40%。

焕新措施：

头部首店引进：

泡泡玛特青岛北部旗舰店（150㎡）：设置隐藏款展示墙、拍照区，每月举办签售会，参考其单店日均客流 500 人次的效果；

十二栋文化（100㎡）：主打 Line Friends、长草颜团子 IP 手办，提供定制服务，吸引 IP 粉丝。

本土文创孵化：

设立 “城阳创意聚落”（500㎡）：引入本土设计师工作室，开发 “城阳非遗衍生品（如柳腔戏曲文创）”，提供摊位租赁优惠（前 3 个月免租金）。

预期效果：日均客流 3000 人次，年轻客群占比 80%，成为青岛北部潮玩打卡地。

2.3. 国际美妆区：补位 + 体验，满足 “个性化需求”

现状痛点：大众品牌为主（如自然堂），缺乏小众、药妆品牌，坪效 2 元 /㎡/ 天。

焕新措施：

首店补位：

馥绿德雅（青岛北部首店，80㎡）：主打植物精油护发，提供 “头皮检测 + 精油护理体验”，针对脱发、敏感肌客群；

珂润日系药妆旗舰店（60㎡）：引入肌肤屏障检测仪器，提供定制护肤方案，设置免费试用区。

体验升级：

素妍升级为形象店（100㎡）：新增高端彩妆区，配备专业化妆师，推出 “妆容定制套餐（198 元：彩妆 + 护肤小样）”。

预期效果：坪效从 2 元提升至 3.8 元，客单价从 300 元提升至 650 元，年轻客群占比 45%。

3. 品牌引进与淘汰：数据驱动，动态优化

3.1. 引进标准（四维度筛选）

3.2. 淘汰标准（满足 1 项即汰换）

坪效不达标：连续 6 个月坪效低于对应业态平均水平 60%（如餐饮 < 3 元 /㎡/ 天）；

满意度低：连续 3 个月满意度 < 80%，整改后无提升；

配合度差：拒不参与联合营销、违反合同约定累计 3 次；

竞争力弱：区域门店减少 50% 以上、线上差评率 > 30%、总部经营危机。

3.3. 焕新节奏（分 3 期实施，降低风险）

（三）主题区域规划：场景沉浸，强化 “差异化记忆点”

1. 「亲子欢乐王国」（三层，8000㎡）

场景设计：采用 “童话森林” 主题，地面绘制卡通路线图，墙面设置互动投影（如 “动物闯关游戏”）；

业态组合：奈尔宝亲子乐园 + 亲子马术馆 + 儿童绘本馆 + 亲子餐厅 + 巴拉巴拉体验店；

运营活动：每周六举办 “萌宝爬爬赛”“儿童才艺秀”，每月联合学校开展 “亲子研学活动”，参考贵阳清镇吾悦广场 “217 场亲子活动” 的客群粘性效果。

2.「潮玩文创聚落」（二层，5000㎡）

场景设计：工业风 + 潮玩涂鸦，设置 “盲盒墙”“IP 打卡点”，地面绘制潮玩 IP 路线图；

业态组合：泡泡玛特旗舰店 + SIAM COLLECTION + 十二栋文化 + 文创手作工坊 + 脱口秀剧场；

运营活动：每月举办 “潮玩签售会”“文创市集”，每季度开展 “盲盒交换大会”，吸引年轻客群打卡传播。

3.「城阳食光里」（一层，3000㎡）

场景设计：融入城阳渔港文化，设置 “渔船造型餐位”“城阳记忆文化墙”，采用明档厨房增强体验；

业态组合：本土网红海鲜馆 + 老字号面食创新店 + 怂火锅+ 奈雪的茶 PRO 店 + 音乐餐吧；

运营活动：每周五至周日举办 “城阳美食节”（如 “海鲜品鉴会”“面食文化周”），联合商户推出 “1 元秒杀小吃”“满 100 减 30” 等优惠，参考乐客城夜市 “网红小吃引流” 模式，预计提升餐饮区周末客流 50%。

4. 「健康生活驿站」（四层，1500㎡）

场景设计：采用 “自然疗愈” 主题，以原木色 + 绿植为主色调，划分 “体检区、理疗区、健康产品区” 三大功能空间，设置 “冥想休息角”；

业态组合：社区健康驿站（基础体检 + 中医理疗）+ 健身工作室（瑜伽、普拉提）+ 健康产品店（有机食品、保健器材）+ 宠物服务中心（寄养、美容）；

运营活动：每月开展 “健康公益讲座”（邀请三甲医院医生主讲），推出 “健康套餐（体检 + 理疗 + 健身周卡，298 元）”，联动周边社区开展 “免费体检进社区” 活动，参考伟东乐客城 “健康消费生态” 打造逻辑，预计月均接待 1.2 万人次。

5.「时尚运动空间」（五层，4000㎡）

场景设计：工业风 + 科技感结合，设置 “数字化运动数据屏”（实时显示客群运动时长、消耗卡路里），划分 “冰上运动区、攀岩区、体能训练区”；

业态组合：缤纷东方冰上运动中心（升级后）+ 室内攀岩馆（10 米高，适合全年龄段）+ 运动装备体验店（如迪卡侬概念店延伸区）+ 运动营养品专柜；

运营活动：每季度举办 “冰球友谊赛”“攀岩挑战赛”，针对青少年推出 “运动夏令营”（15 天 / 期，含冰上培训 + 攀岩教学，1980 元 / 人），参考东方影都融创茂 “运动业态引流” 效果，预计年轻客群占比提升至 35%。

（四）各楼层规划布局及品牌落位策略

1.一楼：品质消费与首店引流区（面积占比 30%）

1.1 定位升华

打造 “北青岛品质消费门户”，以 “首店品牌 + 高端零售” 为核心，承接城阳正阳路主干道与跨区域公交带来的流动客流，树立项目时尚调性，吸引 30-45 岁品质中产客群与 20-30 岁年轻首店消费群体，填补区域高端零售空白。

1.2 主要业态

高端黄金珠宝区、国际小众美妆集合店、区域首店餐饮、头部生活方式品牌、特色茶饮。

1.3 品牌组合

高端黄金珠宝：周大福传承系列（青岛北部首店，120㎡）、周生生高端定制店（100㎡）、鑫江润生生珠宝城（升级后 200㎡，新增翡翠展区）琥福珠宝（100㎡，黄金、玉石、珠宝及钻石定制+帝车星腕表）；

国际小众美妆：馥绿德雅（法国小众，青岛北部首店，80㎡）、珂润日系药妆旗舰店（60㎡）、HARMAY（话梅美妆，青岛北部首店，150㎡）、月魁星集合店（100㎡，含月魁星、凤池夸等一线中高端高化美妆品牌）；

区域首店餐饮：怂火锅（青岛北部首店，300㎡，社交型火锅）、泰香米（泰国菜，青岛北部首店，180㎡）；

生活方式品牌：Apple 授权体验店（200㎡）、MUJIcom（无印良品，青岛北部首店，150㎡）；

特色茶饮：奈雪的茶 PRO 店（120㎡）、Manner 咖啡（80㎡，青岛北部首店）。

1.4 租金水平

高端黄金珠宝：保底租金 550-750 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；

国际小众美妆：保底租金 400-550 元 /㎡/ 月，扣点率 16-18%；

区域首店餐饮：保底租金 350-450 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%；

生活方式品牌：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 13-15%；

特色茶饮：保底租金 280-380 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%。

1.5 焕新重点

引入 3 家青岛北部首店（周大福传承、怂火锅、HARMAY），填补区域高端珠宝、社交餐饮、小众美妆空白；

升级鑫江润生生珠宝城，扩大面积至 200㎡，增设 “翡翠玉石高端展区” 与 “珠宝定制服务台”；

打造 200㎡Apple 授权体验店，配备 10 人专业导购团队，提供 “产品维修 + 个性化教学” 服务（如 iPhone 摄影课）。

1.6 特色活动与政策支持

每季度举办 “北青岛珠宝美妆节”，联合周大福、馥绿德雅开展 “珠宝品鉴会 + 美妆私教课”，邀请青岛本地 KOL 参与直播；

对首店品牌提供 “装修补贴最高 800 元 /㎡+ 免租期最长 6 个月”，怂火锅、HARMAY 等重点首店额外享受开业前 1 个月免费抖音推广；

联合青岛银行、工商银行推出 “首刷礼”：持指定信用卡在一楼消费满 2000 元减 300 元，满 5000 元减 800 元（珠宝品类专属）。

1.7 布局策略

主入口（正阳路入口）布局怂火锅首店，设置 “网红打卡墙” 与外摆区，形成视觉焦点，吸引跨区域年轻客群；

主入口左侧黄金动线：依次布局周大福传承、周生生、鑫江润生生，打造 “150 米黄金珠宝长廊”，配备统一的 VIP 休息区；

中庭核心位置设置 HARMAY 与馥绿德雅，搭配 “AI 美妆试色屏”，顾客可扫码体验 “虚拟妆容”，带动美妆区互动客流；

动线末端布局 Apple 授权店与 MUJIcom，延长客群逛店路径，同时通过 “消费满赠”（如 Apple 消费满 5000 元赠 MUJI 购物券）联动引流；

通道两侧穿插奈雪的茶 PRO 店、Manner 咖啡，每 50 米设置 1 个 “茶饮休息区”，提升客群停留时间（目标从 15 分钟延长至 30 分钟）。

2.二楼：文创潮玩与年轻社交区（面积占比 25%）

2.1 定位升华

打造 “北青岛年轻社交地标”，以 “首店潮玩 + 本土文创” 为核心，承接一楼品质客群向下引流，吸引 20-30 岁年轻客群（学生、企业白领），形成 “打卡消费 + 社交聚会” 的年轻业态集群。

2.2 主要业态

全国性潮玩首店、东南亚文创首店、本土文创市集、沉浸式体验工坊、轻食社交餐饮。

2.3 品牌组合

全国性潮玩首店：泡泡玛特青岛北部旗舰店（150㎡）、十二栋文化（Line Friends IP 店，100㎡）、TOP TOY 潮玩集合店（120㎡）；

东南亚文创首店：SIAM COLLECTION（泰国文创，中国首店，120㎡，主打手工饰品、香薰）；

本土文创市集：“城阳创意聚落”（500㎡，含 30 个灵活摊位，招募青岛本土手绘、非遗衍生品摊主）照天印文创（红色主题文创潮品）；

沉浸式体验工坊：手作陶艺馆（80㎡）、潮玩涂装工作室（60㎡）、脱口秀剧场（300㎡）；

轻食社交餐饮：wagas 轻食（青岛北部首店，150㎡）、茉酸奶（城阳首店，80㎡）。

2.4 租金水平

全国性潮玩首店：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%；

东南亚文创首店：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（首年减免 30% 租金）；

本土文创市集：固定摊位（10㎡/ 个）800 元 / 月 / 个，灵活摊位（5㎡/ 个）500 元 / 月 / 个；

沉浸式体验工坊：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；

轻食社交餐饮：保底租金 280-380 元 /㎡/ 月，扣点率 15-17%。

2.5 焕新重点

引入 4 家首店品牌（泡泡玛特、SIAM COLLECTION、wagas、茉酸奶），打造青岛北部潮玩文创核心区；

改造 500㎡闲置空间为 “城阳创意聚落”，提供 “前 3 个月免租金” 的摊主扶持政策，培育本土文创品牌；

打造 300㎡脱口秀剧场，与青岛本地脱口秀团队 “蛤蜊脱口秀” 合作，每周五、六晚演出，形成固定年轻客群。

2.6 特色活动与政策支持

每月举办 “潮玩文创节”，如 “泡泡玛特隐藏款签售会”“泰国文创 DIY workshop”，通过抖音、小红书发起 #东方城潮玩打卡# 话题，目标单月曝光量 100 万次；

对本土文创摊主提供 “免费摊位装修指导 + 线上推广支持”，每月评选 “最佳人气摊主”，奖励 500 元购物券；

推出 “潮玩社交套餐”：泡泡玛特盲盒 1 个 + 手作陶艺体验 1 次 + 茉酸奶 1 杯，定价 98 元，通过小程序限量发售（目标月销 1000 份）。

2.7 布局策略

二楼电梯口（连接一楼中庭）布局泡泡玛特旗舰店，设置 “巨型盲盒打卡装置”，吸引客群出电梯即停留；

电梯右侧动线：依次布局 SIAM COLLECTION、十二栋文化、TOP TOY，打造 “100 米潮玩文创长廊”，地面绘制 “IP 路线图” 引导客流；

动线中段设置 “城阳创意聚落”，采用 “开放式摊位 + 主题装饰”，与 SIAM COLLECTION 形成 “国际 + 本土” 文创互补；

动线末端布局脱口秀剧场与手作工坊，通过 “剧场门票 + 工坊体验” 联票（128 元）联动引流；

通道两侧穿插 wagas 轻食与茉酸奶，设置 “露营风外摆区”，搭配共享充电桌，满足年轻客群 “社交 + 充电” 需求。

3.三楼：亲子体验与家庭欢聚区（面积占比 25%）

3.1 定位升华

打造 “北青岛亲子消费枢纽”，以 “高端亲子体验 + 家庭配套” 为核心，承接城阳、即墨西部 3-12 岁儿童家庭客群，形成 “玩 - 学 - 吃 - 买” 一站式家庭消费闭环，提升家庭客群停留时间与客单价。

3.2 主要业态

高端亲子乐园、亲子马术馆、儿童教育机构、亲子餐饮、儿童零售。

3.3 品牌组合

高端亲子乐园：奈尔宝青岛北部首店（6000㎡，含科学实验室、模拟城市）；

亲子马术馆：青岛德瑞马术俱乐部合作店（4000㎡，提供儿童马术启蒙课程）；

儿童教育机构：杨梅红国际私立美校（200㎡，艺术启蒙）、瑞思英语（180㎡，少儿英语）；

亲子餐饮：西贝莜面村亲子主题店（300㎡，新增儿童游乐角 + 亲子莜面制作）、麦当劳儿童乐园餐升级店（150㎡）；

儿童零售：巴拉巴拉亲子体验店（200㎡，新增儿童理发服务）、乐高授权专卖店（180㎡）、云霞兽（益智童具+高端童装）。

3.4 租金水平

高端亲子乐园：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（首年免租金，次年起按营业额阶梯递增）；

亲子马术馆：保底租金 120-200 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%（项目方承担 50% 场地改造费用）；

儿童教育机构：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%；

亲子餐饮：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%；

儿童零售：保底租金 280-380 元 /㎡/ 月，扣点率 13-15%。

3.5 焕新重点

引入奈尔宝、亲子马术馆 2 家区域独家亲子体验品牌，填补青岛北部高端亲子空白；

升级西贝莜面村为 “亲子主题店”，增设 “儿童莜面 DIY 课堂”（周末每天 3 场，免费参与）；

在奈尔宝与马术馆之间打造 “亲子休憩驿站”（100㎡），提供免费儿童托管（1 小时 / 次）、家长休息区与母婴室。

3.6 特色活动与政策支持

每季度举办 “北青岛亲子嘉年华”，如 “奈尔宝科学实验大赛”“亲子马术表演秀”，联合城阳文旅局发放 “亲子消费补贴券”（满 300 减 50）；

推出 “亲子年卡”（1980 元）：含奈尔宝 10 次入场、马术体验 2 次、西贝亲子餐 5 份、儿童零售 8 折优惠，目标年售 3000 张；

对亲子教育机构提供 “客流扶持”：凡在奈尔宝消费的家庭，可获赠教育机构 “免费体验课 1 节”，实现业态联动。

3.7 布局策略

三楼主入口（连接二层电梯）设置奈尔宝乐园入口，搭配 “童话森林” 主题装饰，吸引家庭客群第一时间识别；

入口左侧布局亲子马术馆，与奈尔宝形成 “动态体验 + 静态游乐” 互补，通过 “乐园 + 马术” 联票（598 元）联动引流；

动线中段设置儿童教育机构集群（杨梅红、瑞思英语），靠近奈尔宝出口，方便家长等待孩子时咨询课程；

动线末端布局亲子餐饮（西贝、麦当劳）与儿童零售（巴拉巴拉、乐高），家长可在孩子用餐时选购童装玩具；

全楼层设置 “亲子导向系统”：地面绘制 “卡通指引箭头”，墙面安装 “儿童身高测量贴”，提升家庭客群体验感。

4.四楼：健康康养与特色餐饮区（面积占比 15%）

4.1 定位升华

打造 “北青岛健康生活服务区”，以 “社区健康驿站 + 特色餐饮” 为核心，承接三楼家庭客群与周边社区中老年客群，同时满足年轻客群 “健康轻食 + 养生消费” 需求，形成 “健康服务 + 餐饮配套” 的互补业态。

4.2 主要业态

社区健康驿站、中医理疗馆、健身工作室、特色主题餐饮、健康轻食。

4.3 品牌组合

社区健康驿站：城阳人民医院合作健康服务中心（300㎡，提供基础体检、慢性病咨询）；

中医理疗馆：青岛本土老字号 “宏仁堂中医馆”（200㎡，主打针灸、推拿、中药调理）；

健身工作室：Pure Yoga 瑜伽馆（青岛北部首店，180㎡）、私教健身工作室（150㎡）；

特色主题餐饮：小吊梨汤（北京特色，180㎡，养生汤品）、海底捞火锅（250㎡，新增 “养生锅底” 系列）；

健康轻食：LAVAZZA 咖啡轻食（120㎡，青岛北部首店）、轻食沙拉店（80㎡）。

4.4 租金水平

社区健康驿站：保底租金 100-150 元 /㎡/ 月（项目方补贴 50% 租金，公益属性优先）；

中医理疗馆：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；

健身工作室：保底租金 180-250 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%；

特色主题餐饮：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%；

健康轻食：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 15-17%。

4.5 焕新重点

与城阳人民医院合作打造 “社区健康驿站”，配备 2 名执业医师、3 名理疗师，提供 “免费血压血糖监测 + 付费深度体检”；

引入 Pure Yoga 瑜伽馆，开设 “亲子瑜伽”“老年瑜伽” 课程，覆盖全年龄段健康需求；

升级海底捞为 “养生主题店”，新增 “菌汤锅底 + 药膳小料”，同时推出 “体检 + 火锅” 组合套餐（健康驿站体检满 200 元赠火锅 50 元券）。

4.6 特色活动与政策支持

每月举办 “健康养生周”，邀请宏仁堂中医馆医师开展 “高血压管理”“冬季养生” 讲座，现场提供免费把脉咨询；

推出 “健康年卡”（980 元）：含中医理疗 5 次、瑜伽体验 10 次、LAVAZZA 咖啡 12 杯，目标社区中老年客群年售 1000 张；

对周边社区居民提供 “专属优惠”：持社区居住证在四楼消费，可享健康驿站体检 8 折、餐饮满 200 减 30 元。

4.7 布局策略

四楼电梯口布局社区健康驿站，设置 “健康咨询台”，配备导诊人员，第一时间承接客群咨询需求；

驿站右侧布局宏仁堂中医馆与 Pure Yoga，形成 “诊疗 + 调理 + 运动” 健康闭环，通过 “理疗 + 瑜伽” 联票（298 元）联动；

动线中段设置特色餐饮（海底捞、小吊梨汤），靠近健康业态，方便客群 “健康服务后用餐”；

动线末端布局健康轻食（LAVAZZA、沙拉店），搭配 “健康食谱展示墙”，吸引年轻客群 “健身后轻食消费”；

全楼层设置 “无障碍通道” 与 “老年休息区”，配备扶手、放大镜、应急呼叫按钮，提升中老年客群体验。

5.五楼：社交体验与夜间消费区（面积占比 5%）

5.1 定位升华

打造 “北青岛夜间社交客厅”，以 “沉浸式体验 + 夜间餐饮” 为核心，承接各楼层客群向上引流，聚焦年轻客群 “夜间聚会、团建” 需求，延长项目营业时间（至 24:00），提升夜间消费占比。

5.2 主要业态

室内露营基地、露天影院（屋顶空间）、KTV、夜间主题餐饮。

5.3 品牌组合

室内露营基地：大热荒野合作店（5000㎡，提供露营装备租赁、烧烤体验）；

露天影院：东方城屋顶影院（3000㎡，配备 15m×8m 高清幕布、阶梯式观众席）；

KTV：纯 K 青岛北部首店（1000㎡，新增 “主题包厢” 如露营风、复古风）；

夜间主题餐饮：胡桃里音乐酒馆（青岛北部首店，800㎡，含 Live 演出）、烧烤大排档（500㎡，青岛本土特色）。

5.4 租金水平

室内露营基地：保底租金 100-150 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（项目方与品牌方联合运营，收益分成）；

露天影院：无保底租金，按票房收入 3:7 分成（项目方 3，运营方 7）；

KTV：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%；

夜间主题餐饮：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 15-17%（夜间 22:00 后营业额额外分成 5%）。

5.5 焕新重点

改造五楼 5000㎡闲置空间为室内露营基地，联合 “大热荒野” 品牌提供专业运营，设置 “烧烤区、桌游区、观影区”；

改造屋顶 8000㎡空间为露天影院，夏季（5-10 月）运营，周末播放热门电影，平日承接企业包场；

引入胡桃里音乐酒馆，每晚 20:00 后安排 Live 演出，打造 “餐饮 + 音乐 + 社交” 夜间消费场景。

5.6 特色活动与政策支持

每周五举办 “露营主题夜”，推出 “露营装备租赁 + 烧烤套餐 + 露天电影” 组合（298 元 / 2 人），目标周末日均接待 500 人次；

夏季推出 “屋顶啤酒节”，联合烧烤大排档举办 “青岛啤酒品鉴会”，现场设置 “啤酒速饮比赛”，吸引夜间客流；

对企业客户提供 “团建套餐”：KTV 包场 2 小时 + 露营烧烤 + 电影包场，定价 1980 元 / 10 人，目标月销 50 单。

5.7 布局策略

五楼电梯口设置室内露营基地入口，搭配 “城市绿洲” 主题装饰，吸引客群进入；

露营基地内部分区：烧烤区靠近餐饮区（方便取餐）、桌游区靠近 KTV（方便团建客群联动）；

屋顶露天影院通过 “专属电梯” 直达，入口处设置 “星空主题打卡墙”，顾客拍照分享可获 “电影票减免券”；

夜间主题餐饮（胡桃里、烧烤大排档）围绕露营基地布局，形成 “体验 + 餐饮” 闭环，顾客可在露营区用餐，也可在餐饮区消费后参与露营活动；

全楼层设置 “夜间安全指引”，配备 24 小时安保与应急通道，确保夜间运营安全。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库