商业地产案例分享-济南世茂广场项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对存量竞争与消费迭代，济南世茂广场以“文化+科技+社交”三维焕新，通过业态重组、场景创新与数字化运营，重塑“城市潮流生活枢纽”，为存量商业升级提供可复制的实践模式。全文共102900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

存量商业的焕新战略与行业启示

济南世茂广场运营提升和资产优化专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

十、资产优化与实施策略

（四）风险管控体系：全周期护航资产优化

1. 市场风险：应对“竞品分流 + 消费降级”

风险识别：2025 年泉城路商圈新增 “恒隆广场二期”（3 万㎡，定位轻奢 + 亲子），预计分流 20% 客流；经济下行期年轻客群非刚需消费可能下滑 15%；

应对策略：

差异化竞争：聚焦 “本土文化 + 沉浸体验”，2025 年新增 “泉水主题沉浸式剧场”（4F，1000㎡，年演出 100 场）、“非遗文创集合店”（B1，500㎡），与恒隆形成错位；每月出具《竞品监测报告》，若竞品引入 Kate Spade，立即启动 Michael Kors 首店谈判；

消费分级：轻奢区增加 “入门款单品”（如 COACH 2000 元以下钱包），潮玩区引入 “50 元平价盲盒”，轻餐饮区推出 “30 元工作日套餐”；会员分层权益（普通会员满 200 减 50，黑卡会员保留私人管家服务）；

应急预案：若客流下滑超 15%，立即启动 “客流保卫战”——① 联合品牌推出 “限时折扣”（轻奢 8 折、潮玩满 300 减 100）；② 投入 500 万元举办 “泉城非遗文化周”，1 个月内恢复客流至原有水平。

2. 运营风险：防范 “品牌流失 + 安全事故 + 资金短缺”

风险识别：核心品牌（如 COACH、奈尔宝）可能因租金上涨解约；节假日客流密集可能发生踩踏、火灾；中期改造需投入 3000 万元，若租金未达预期可能出现资金缺口；

应对策略：

品牌留存：为核心品牌配备专属运营经理，每月沟通业绩；若品牌业绩下滑超 10%，可减免 2 个月租金 + 提供 50 万元营销支持；建立 “品牌储备库”（如 COACH 备选 Michael Kors、Kate Spade），核心品牌解约后 1 个月内完成替换，空置率控制在 5% 以内；

安全防控：安保部每日巡查消防设施，每月组织安全培训，每季度举办应急演练（如 2024 年 Q1 模拟 1F 中庭踩踏事件）；制定《安全事故应急预案》，火灾时安保部 5 分钟内灭火、客服部引导疏散、公关部 1 小时内发布声明；

资金管控：分阶段投入资金（2024 年 500 万元、2025 年 1000 万元、2026 年 1500 万元）；若租金未达预期，向世茂集团申请 1000 万元流动资金贷款（年利率 5%），或通过资产抵押融资 500 万元。

3. 政策风险：适应 “首店补贴取消 + REITs 政策调整”

风险识别：济南市 “山东首店补贴”（50-100 万元 / 家）可能 2025 年取消；国家可能收紧商业 REITs 申报条件（如净利润率要求提升至 35%）；

应对策略：

补贴替代：若政府补贴取消，项目自行推出 “首店扶持计划”—— 装修补贴从 1500 元 /㎡提升至 2000 元 /㎡，免租期从 12 个月延长至 15 个月，为首店提供 50 万元营销推广支持；

REITs 应对：提前与中信证券、证监会沟通政策方向，若净利润率要求提升至 35%，2026 年通过 “节能改造减支 100 万元、广告位租金涨价 20%” 达标；若申报延迟，发行 10 亿元资产支持证券（ABS），用于中期运营。

（五）实施保障与预期成效

1. 实施保障

组织架构：成立 “资产优化专项小组”，项目总经理任组长，下设招商（首店引入）、运营（活动 IP 化）、财务（资金管控）、工程（改造落地）4 个小组，每月召开进度会议；

考核激励：将目标纳入 KPI，招商小组引入 1 家山东首店奖励 5 万元，运营小组租金回报率提升 0.5% 奖励 3 万元，超额完成目标额外加奖 20%；

第三方监督：聘请戴德梁行每季度出具《资产优化进度报告》，若租金增长未达预期，提出调整建议（如优化租金结构）。

2. 预期成效（2024-2029 年）

十一、项目建议及行业启示

济南世茂广场的资产优化，需以 “需求锚定、系统协同、风险可控、资源聚合” 为核心逻辑，既要破解项目当前痛点，更要构建可复制的存量商业升级模型。本部分整合 “落地执行 - 资源支撑 - 行业提炼” 三大维度，形成 “核心行动建议（6 大模块）+ 资源保障体系（5 大维度）+ 行业启示（4 大方向）+ 总结展望” 的完整框架，确保建议精准可落地、启示深度可迁移。

（一）核心行动建议：按“短期稳盘 - 中期提效 - 长期溢价” 优先级落地

基于 “紧急重要性” 排序，聚焦 “文化赋能、数字化提效、社交化场景、品牌升级、业态优化、政企联动” 六大核心，明确每模块的目标、执行路径、数据管控与案例参考。

1. 文化赋能：打造“泉城文化商业会客厅”（短期 3 个月见效，中期 18 个月成型）

核心目标：文化业态占比从 8% 提升至 25%，文旅客群占比达 12%（当前 5%），文化主题区客群停留时间延长至 2.5 小时，带动整体销售额增长 18%。

具体执行步骤：

空间场景文化转译（2024 年 Q1-Q3 分阶段落地）：

B1 层 “泉城记忆” 主题街区（面积 3000㎡，投入 1800 万元）：融合数字水幕、互动地屏还原 “家家泉水” 场景，植入 3D 投影老街景（参考成都远洋太古里 “慢里” 建筑融合逻辑），配套 “非遗工坊集群”（引入鲁绣、黑陶等 10 个非遗项目）、本土文创区（800㎡，引入 “泉城兔子王”“平阴玫瑰” 等 8 家本土品牌），设置 “文创自动贩卖机 + 非遗体验课预约点”，目标日均客流突破 8000 人次。

5F 屋顶 “泉城观景台”（投入 1200 万元）：搭建全景玻璃栈道 + 智能解说系统（扫描景点触发泉水文化讲解），配套 “露营社交区 + 露天影院”（参考上海前滩太古里 “天空跑道” 场景运营），夜间增设 “泉水主题灯光秀”，目标年吸引游客 50 万人次，夜间销售额占比提升至 25%。

1F 主入口 “泉涌镜池” 互动水景（20㎡，投入 80 万元）：扫码触发泉水喷雾 + 打卡领非遗体验券，目标日均打卡 500 人次，带动 1F 商铺客流转化率提升 15%。

业态文化融合（2024 年 Q2-Q4）：

引入文化主力店：2000㎡复合式文化空间（方所或言几又），包含阅读区 + 文创零售 + 文化沙龙，目标月均举办 10 场文化活动，吸引高净值客群 3 万人次。

老字号焕新计划：与 10 家济南老字号（如 “草包包子”“瑞蚨祥”）合作，提供空间升级补贴（500 元 /㎡）+ 数字化运营支持（私域流量搭建），目标改造后老字号销售额提升 40%，客群年龄下沉至 35 岁以下占比达 30%。

文化 IP 活动矩阵（年度投入 800 万元）：

三大核心 IP：“济南国际文化艺术季”（Q3，邀请国内外艺术家驻场）、“泉城非遗生活节”（Q4，联动市非遗中心）、“世茂文化讲堂”（每月 1 场，邀请文化名人分享），目标年媒体曝光量超 2 亿次，活动转化率达 20%。

案例参考：南京夫子庙商圈通过 “秦淮文化 + 商业” 模式，文化业态占比提升至 28%，客单价达普通消费的 1.8 倍，2023 年销售额增长 25%，其 “文化场景 + 业态融合 + 活动 IP” 的三维逻辑可直接复制。

2. 数字化升级：构建“全链路智慧商业生态”（2 年落地，分三阶段推进）

核心目标：2025 年底实现 5G 全覆盖、数字化体验满意度达 90%，会员复购率从 28% 提升至 40%，运营人力成本降低 15%，数据业务收入占比达 5%。

具体执行步骤：

基础设施搭建（2024 年 Q2 完成，投入 1600 万元）：

5G 全覆盖工程：与中国移动合作，实现全场 5G 信号无缝覆盖，下载速度超 1Gbps，支撑 AR 导航、云游戏等应用。

物联网 + 数字孪生：部署 2000 个智能传感器（监测客流、能耗、车位），搭建项目数字孪生系统（参考北京大兴机场数字孪生技术），实现运营数据实时可视化。

混合云架构升级：数据处理能力提升至每日 1TB，对接商户端、会员端、运营端数据，形成统一数据中台。

智慧服务系统落地（2024 年 Q4 完成）：

AR 实景导航：开发项目专属小程序，支持室内外无缝导航（定位精度达厘米级），集成商铺查询、排队预约、停车引导功能，目标使用率达 60%。

无感支付体系：全场部署 AI 识别摄像头，支持 “刷脸支付 + 会员积分自动抵扣”，结账时间从 3 分钟缩短至 15 秒，目标支付笔数占比达 60%。

智能停车解决方案：引入捷顺科技一体化系统，实现 “车位预约 - 反向寻车 - 无感支付” 全流程自动化，找车时间从 15 分钟缩短至 3 分钟，智慧停车使用率超 90%。

数据驱动运营（2025 年 Q2 成熟）：

会员 360° 画像：整合线上线下消费数据（消费频次、客单价、偏好品类），细分 “年轻潮玩族”“家庭亲子族”“商务精英族” 等 6 大客群。

精准营销引擎：基于画像推送个性化内容（如向亲子客群推送非遗体验课，向潮玩族推送首店专属券），目标营销转化率从 12% 提升至 25%。

商户数据赋能：为商户提供 “客流热力图 + 销售预测 + 竞品对标” 服务，按年收取 3-5 万元 / 户数据服务费，目标覆盖 80% 主力商户。

案例参考：沃尔玛全球门店通过 “AI 客流分析 + 精准补货”，库存周转率提升 30%；北京朝阳大悦城借助会员数据中台，营销转化率提升 2.8 倍，验证了数字化运营的提效价值。

3. 社交化转型：打造“多元社交生活目的地”（中期 18 个月成型）

核心目标：社交功能面积占比从 20% 提升至 40%，客群平均停留时间从 1.5 小时延长至 3 小时，社群用户复购率达普通用户的 2.5 倍。

具体执行步骤：

社交空间分层构建：

中性社交空间（2024 年 Q3 落地）：3F 打造 2000㎡“共享办公 + 商务洽谈区”，配备智能会议设备、高端茶饮，面向周边写字楼客群提供日租 / 时租服务，目标月均使用频次达 500 次。

兴趣社群空间（2024 年 Q4 落地）：4F 设置 “手作工坊 + 电竞馆 + 舞蹈室”，与本地 KOL 合作开设 “非遗手作课”“电竞联赛”，培育垂直社群 50 个，KOC 100 人。

家庭社交空间（2025 年 Q1 升级）：优化 2F 亲子区，引入奈尔宝山东首店（3000㎡，投入 2000 万元），配套 “亲子餐厅 + 儿童剧场”，目标家庭客群占比提升至 35%。

内容活动常态化运营：

建立 “周活动 + 月主题 + 季亮点” 体系：每周举办 “民谣小演出”“文创市集”，每月推出 “亲子嘉年华”“潮玩品鉴会”，每季打造 “露天电影节”“跨界艺术展”。

跨界资源联动：与世茂影视、体育板块合作，每年举办 10 场影视 IP 主题展、5 场体育赛事观赛派对，目标每场活动带动客流增长 20%。

案例参考：日本 Ginza Six 通过 “艺术 + 商业” 的业态组合与 “策展式” 运营，社交场景占比达 45%，坪效达日本百货平均水平的 2 倍，其 “空间为载体、内容为核心” 的逻辑可借鉴。

4. 品牌升级：构建“首店 + 新锐 + 本土”差异化矩阵（18 个月完成）

核心目标：2025 年底引入首店 20 家（全球首店 1 家、山东首店 5 家、济南首店 14 家）、新锐品牌 15 家、本土特色品牌 10 家，首店销售额占比达 20%。

具体执行步骤：

品牌筛选标准：

首店品牌：聚焦 “高话题度 + 高适配性”，如潮牌 Aime Leon Dore（全球首店）、亲子奈尔宝（山东首店）、餐饮鲁采（山东首店）。

新锐品牌：要求成立 5 年内、年增速超 50%，抖音 / 小红书粉丝超 10 万，涵盖国潮文创、科技体验、轻养生品类。

本土品牌：筛选 “老字号 + 非遗 + 国潮”，如 “章丘铁锅” 体验店、“泉城兔子王” 文创。

招商政策与谈判策略：

首店分级补贴：全球首店装修补贴 2000 元 /㎡+15 个月免租期，山东首店 1500 元 /㎡+12 个月免租期，济南首店 1000 元 /㎡+8 个月免租期，要求首年举办 3 场独家活动。

新锐品牌流量置换：租金按市场价 70% 收取，要求品牌开放私域流量（会员社群、抖音账号）同步推广项目，目标年引流 10 万人次。

本土品牌孵化：提供 “免费试运营 1 个月 + 运营赋能”，帮助设计年轻化包装、搭建线上渠道，目标孵化成功 5 家。

案例参考：上海 TX 淮海 2023 年引入首店 45 家、新锐品牌 30 家，首店销售额占比达 28%，其 “补贴与活动绑定”“流量置换” 模式可直接复制；杭州湖滨银泰 in77 通过本土品牌培育，使本土品牌坪效达 1.8 万元 /㎡/ 年。

5. 业态优化：“小步快跑”式动态调整（3 年完成）

核心目标：低效业态占比从 20% 降至 5%，高价值业态（文化、科技、社交）占比达 35%，调整期空置率不超过 8%。

具体执行步骤：

低效业态分批淘汰：

2024 年：淘汰 B1 层 3 个传统数码铺位（坪效 0.8 万元 /㎡/ 年）、4F 2 个传统餐饮铺位（坪效 0.9 万元 /㎡/ 年），腾出 1200㎡引入轻餐饮 + 文创快闪店，空置期不超过 1 个月。

2025 年：淘汰 B1 层 2 个低效铺位、3F 1 个传统零售铺位，腾出 800㎡引入 AI 体验店 + 宠物医疗（如科大讯飞 AI 体验店）。

2026 年：根据前两年数据，决定是否淘汰 4F 1 个低效餐饮铺位，避免大面积空置。

高价值业态试点先行：

2024 年 Q3：3F 选取 500㎡试点引入 “高端康养体验店”（如泰康之家体验店），试运营 6 个月，若坪效达 1.8 万元 /㎡/ 年（高于区域平均 1.2 万元），则 2025 年扩大至 1500㎡；否则调整为 “商务洽谈区 + 高端茶饮”。

案例参考：北京朝阳大悦城 2023 年采用 “分批淘汰 + 试点先行” 策略，1 年内淘汰低效业态 12 家，引入高价值业态 8 家，空置率控制在 6% 以内，租金收入增长 9%。

6. 政企联动：争取“政策红利 + 资源背书”（1 年内落地）

核心目标：2024 年底前争取政策补贴超 500 万元，2024-2026 年累计超 2000 万元，借助政府资源提升项目 IP 影响力。

具体执行步骤：

政策精准申报：

首店补贴：对接市商务局，为奈尔宝、鲁采等山东首店申报补贴，目标获批 150 万元（参考济南 2023 年首店补贴标准 50-100 万元 / 家）。

夜间经济补贴：申报 “夜间消费集聚区”，争取 200 万元改造补贴，用于屋顶夜间场景升级。

文化补贴：联合市非遗中心申报 “非遗进商业” 补贴（最高 80 万元），用于非遗工坊建设。

资源双向赋能：

联合推出 “泉城文旅消费券”：政府出资 300 万元、项目配套 200 万元，满 300 减 50，目标带动销售额增长 15%。

承接政府活动：2024 年 Q4 举办 “济南非遗文化节”，项目提供场地，政府负责媒体宣传（济南电视台、文旅公众号），目标曝光量超 1 亿次。

案例参考：杭州湖滨银泰 in77 2023 年与杭州市文旅局合作，争取政策补贴 800 万元，联合推出西湖文旅消费券，带动销售额增长 22%。

（二）资源保障体系：全维度支撑方案落地

以 “资金、人力、品牌、政策、集团协同” 五大维度为核心，确保每类资源 “可获取、可管控、可落地”。

1. 资金保障：多元融资 + 精准管控（3 年筹集 3.5 亿元）

资金来源：

内部资金：向世茂集团申请存量商业专项提升资金 1 亿元（2024 年 Q1 获批），从年度运营预算划拨 5000 万元（占年租金 18%）。

外部融资：股权合作引入华润万象生活 / 中粮大悦城资金 8000 万元（世茂持股 60%），2025 年申请绿色信贷 5000 万元（LEED 认证后，利率低 10%-15%）。

政策补贴：2024-2026 年累计争取 1500 万元政策补贴（参考杭州湖滨银泰 in77 年补贴规模）。

资金管控措施：

设立专项资金账户：按 “阶段目标” 划拨资金（如 2024 年 Q1 划拨 1800 万元用于 B1 层主题街区改造，完成后再划拨下一笔），避免资金闲置。

月度 ROI 追踪：每月出具《资金使用报告》，分析各模块投入产出比（如文化场景改造投入 1800 万元，若带动销售额增长 2700 万元，ROI 达 1:1.5 则达标；若 ROI 低于 1:1，立即停止追加资金并调整方案）。

成本分摊机制：与入驻品牌共担部分改造费用（如首店品牌承担 30% 装修成本，可减免 2 个月免租期），降低项目单方投入压力。

案例参考：北京合生汇 2023 年通过 “集团资金 + 战略合作 + 政府补贴” 筹集优化资金 4 亿元，借助 “专项账户 + ROI 管控”，资金使用效率提升 25%，改造后租金收入增长 12%，其成本分摊与动态管控逻辑可借鉴。

2. 人力保障：组建 “专业 + 协同” 专项团队（2024 年 Q2 前完成）

核心目标：团队总人数 25 人，专业覆盖率 100%（涵盖文化运营、数字化、招商等领域），人均效能提升 15%，核心成员留存率超 90%。

团队架构设计：

专项小组组长（1 人）：由项目总经理担任，统筹整体方案落地，要求具备 5 年以上商业地产优化经验。

文化运营组（4 人）：负责文化场景打造、非遗合作与 IP 活动执行，需 1 名具备非遗项目对接经验的成员，引入 1 名曾参与南京夫子庙文化运营的核心人员。

数字化组（3 人）：负责智慧系统搭建与数据应用，成员需具备商业数字化系统实施经验，对接中国移动、捷顺科技等供应商。

招商组（5 人）：细分首店招商（2 人）、新锐品牌招商（2 人）、本土品牌孵化（1 人），首店招商成员需具备 3 年以上首店资源对接经验。

政企合作组（2 人）：负责政策申报与政府活动对接，成员需熟悉济南商务局、文旅局工作流程，有政策申报成功案例优先。

运营保障组（10 人）：涵盖工程、财务、人力等支持岗位，确保改造与运营无缝衔接。

人才获取路径：

内部调配：从世茂集团内部抽调 5 名骨干（如上海世茂广场优化项目成员），熟悉集团体系与商业运营逻辑。

外部招聘：通过猎头招聘文化运营负责人、首店招商负责人等核心岗位 3 人，薪酬较行业平均水平高 20%，提供 “岗位分红 + 项目跟投” 激励。

校企合作：与山东财经大学商业管理专业合作，组建 5 人实习团队，负责数据整理、活动执行等基础工作，降低人力成本。

考核与激励机制：

专项奖金池：年度预算 200 万元，文化组成功举办 1 场曝光超 5000 万的 IP 活动奖励 5 万元；招商组引入 1 家全球首店奖励 10 万元、山东首店奖励 5 万元；数字化组实现会员复购率提升 5% 奖励 3 万元。

项目跟投制：核心成员（组长、各小组负责人）需个人跟投项目资金（最低 5 万元），若 2026 年项目资产估值达标，跟投资金可获得 20% 的超额收益，绑定个人与项目利益。

能力提升计划：每季度组织 1 次行业标杆项目参访（如成都远洋太古里、上海 TX 淮海），每年为核心成员提供 2 次专业培训（如数字化运营、文化商业设计）。

案例参考：深圳万象天地 2023 年资产优化团队采用 “内部骨干 + 外部专家 + 校企实习” 架构，28 人团队实现首店引入 30 家、数字化系统落地，人均效能提升 18%，核心成员留存率 90%，其 “跟投制 + 专项激励” 模式可直接复制。

3. 品牌资源保障：构建 “全球 + 本土” 品牌供给链（2025 年底前完成）

核心目标：建立 “首店品牌库（50 家）+ 新锐品牌库（30 家）+ 本土特色品牌库（20 家）”，首店品牌签约周期从 6 个月缩短至 3 个月，品牌孵化成功率超 60%。

全球品牌资源对接：

集团资源联动：依托世茂集团 “全球商业资源中心”，获取 2024 年计划进入山东市场的首店品牌清单（如潮牌 Aime Leon Dore、餐饮 % Arabica），每月与集团对接 1 次，优先锁定 3-5 家高适配品牌。

行业展会拓展：2024 年参加上海国际商业年会、中国首店经济博览会等 3 场行业展会，现场与 20 家首店品牌签订意向合作协议，目标转化 5 家正式入驻。

新锐品牌挖掘：

云阿云资源接入：接入云阿云 “全球新锐品牌库”（涵盖 500 + 国潮、科技类品牌），筛选 30 家符合济南消费需求的品牌（如 AI 试衣镜零售品牌、草本茶饮 + 理疗复合品牌），建立 “重点洽谈名单”。

孵化营合作：与云阿云联合举办 “新锐品牌孵化营”，提供 1 个月免费试运营场地 + 数字化运营支持（如私域流量搭建），2024 年目标孵化 5 家，试运营坪效超 1.5 万元 /㎡/ 年即可签订正式协议。

本土品牌培育：

特色品牌筛选：联合济南市商务局、非遗保护中心，筛选 “老字号 + 非遗 + 国潮” 品牌 20 家（如章丘铁锅、泉城兔子王），建立品牌档案，评估适配性与升级需求。

赋能计划：为本土品牌提供 “三免一补” 支持（免 1 个月租金、免装修设计费、免运营培训费，补贴 50% 线上推广费用），帮助 “草包包子” 等老字号完成年轻化包装，目标 2025 年本土品牌月均销售额增长 50%。

案例参考：杭州湖滨银泰 in77 通过 “集团资源 + 本土挖掘”，2023 年引入全球首店 3 家、本土特色品牌 15 家，本土品牌坪效达 1.8 万元 /㎡/ 年，其 “孵化营 + 运营赋能” 模式，有效缩短品牌培育周期，提升入驻成功率。

4. 政策资源保障：建立 “常态化对接 + 精准申报” 机制

核心目标：政策申报成功率从 50% 提升至 80%，2024-2026 年累计获取政策支持超 2000 万元（含资金补贴、荣誉资质、资源倾斜）。

政企对接机制：

专人对接：设立 2 名政企合作专员，分别对接济南市商务局（首店、商业升级政策）与文旅局（文化、夜间经济政策），每周至少 1 次上门沟通，建立 “政策信息台账”，及时更新申报窗口期。

行业协会联动：加入济南市商业联合会、文旅产业协会，每月参与 1 次政府组织的商业项目座谈会，主动反馈项目优化需求（如申请 “非遗进商业” 专项支持），争取政策定制化倾斜。

政策申报策略：

标准化模板：针对首店补贴、夜间经济补贴、文化补贴等不同类型政策，制定 “申报材料模板”，明确品牌影响力分析、项目贡献预测、资金使用计划等核心内容，提高申报效率。

专家预审：邀请济南市商务局退休专家或第三方咨询机构，对申报材料进行 “预审优化”，2024 年目标政策申报成功率提升至 80%。

荣誉资质申报：2024 年申报 “济南市商业示范项目”（获批可获 50 万元补贴 + 媒体宣传）；2025 年申报 “山东省夜间消费集聚区”（获批可获 100 万元补贴 + 文旅资源倾斜）；2026 年申报 “国家级绿色商场”（提升资产估值 5%-8%）。

案例参考：南京德基广场 2023 年通过 “荣誉资质申报 + 政策资源对接”，获得 “国家级绿色商场” 称号，资产估值提升 7%，同时争取到政府 “文旅消费券” 优先投放资格，带动销售额增长 15%，其 “资质申报与政策红利联动” 逻辑可借鉴。

5. 集团协同保障：打通“世茂生态”资源全路径

核心目标：2025 年底前实现世茂内部资源协同覆盖率超 80%，通过集团资源降低运营成本 15%，带来收入增量占年营收的 8%。

纵向业务协同：

世茂服务联动：引入世茂服务 “茂家计划”，在项目 3F 设置 200㎡社区服务延伸空间，提供家政、维修、养老咨询等便民服务，目标年服务周边社区居民 1 万人次，带动社区客群到店消费增长 10%。

酒店业务合作：与世茂旗下济南世茂希尔顿、康莱德酒店合作，推出 “住购一体” 套餐（酒店住宿 + 项目消费券），目标年转化酒店客群 5 万人次，带动高端餐饮、零售销售额增长 12%。

文旅资源导入：对接世茂主题公园、观光厅资源，开发 “文旅 + 商业” 联名会员（购买主题公园门票可获项目 100 元消费券，项目消费满 500 元可获观光厅门票），实现客群互导，目标年引流 3 万人次。

横向产业拓展：

创新孵化器：联合世茂产业创新中心，在项目 B1 层设立 1000㎡商业科技孵化基地，引入 10 家商业科技初创企业（如 AI 零售、智慧停车技术公司），提供场地支持 + 资源对接，目标 2025 年孵化 2 家企业落地项目合作。

文创产业基金：联合世茂资本设立 1 亿元文创产业基金，投资济南本土文创品牌（如 “泉城兔子王”“平阴玫瑰” 文创），培育项目专属品牌矩阵，目标 2026 年投资品牌销售额占项目文创品类的 30%。

跨界活动合作：与世茂影视、体育板块合作，每年举办 10 场影视 IP 主题展（如热门电影周边展）、5 场体育赛事观赛派对（如足球赛直播 + 互动游戏），目标每场活动带动客流增长 20%，媒体曝光超 500 万次。

案例参考：上海世茂广场 2023 年通过集团内部 “商业 + 酒店 + 文旅” 资源协同，降低运营成本 18%，收入增量占年营收的 10%，其 “资源互通、客群互导” 模式为济南项目提供了直接借鉴。

（三）行业启示：从“济南世茂实践”看存量商业升级路径

济南世茂广场的优化方案，不仅是个案破局，更提炼出可复制的 “文化 + 科技 + 社交” 三维升级模型，为中国存量商业地产提供四大核心启示。

1. 文化赋能：存量商业差异化竞争的核心抓手

关键逻辑：从 “文化元素堆砌” 到 “文化体验闭环”，通过 “空间转译 + 业态融合 + IP 运营”，将地域文化转化为可消费、可传播的商业价值。

数据验证：济南世茂计划将文化业态占比提升至 25%，参考南京夫子庙、成都远洋太古里案例，文化主题区客流吸引力比普通区域高 30%-50%，客单价达普通消费的 1.8 倍，资产估值溢价普遍达 15%-25%。

行业借鉴：

避免 “重形式轻内容”：文化场景需配套对应的业态（如非遗工坊 + 体验课）与活动（如非遗生活节），形成 “体验 - 消费 - 传播” 闭环。

挖掘地域独特性：每个城市的文化内核不同（济南泉水、西安盛唐、苏州园林），需精准提炼地域符号，避免 “千店一面” 的文化同质化。

2. 数字化：从“工具应用”到“生态重构”的必然趋势

关键逻辑：数字化不是单纯的技术叠加，而是通过 “基础设施 - 智慧服务 - 数据运营” 的全链路升级，重构 “商户 - 消费者 - 运营方” 的关系，实现效率与体验双提升。

数据支撑：济南世茂目标通过数字化实现会员复购率提升至 40%、运营成本降低 15%，参考北京朝阳大悦城、沃尔玛案例，数字化运营可使营销转化率提升 2-3 倍，库存周转率提升 30%，数据业务收入占比可达 5%-8%。

行业警示：

避免 “技术盲目投入”：优先选择成熟度高、ROI 明确的技术（如智能停车、AR 导航），暂不跟风 “元宇宙导购” 等普及率不足 10% 的技术（当前行业平均 ROI 低于 1:0.8）。

数据安全是底线：会员数据、消费数据需符合《个人信息保护法》，建立 “数据采集 - 存储 - 应用” 的安全机制，避免数据泄露风险。

3. 社交化：延长客群停留时间的核心手段

关键逻辑：从 “卖商品” 到 “卖场景”，通过 “分层社交空间 + 常态化内容 + 社群运营”，满足消费者 “社交需求 + 兴趣需求 + 家庭需求”，将商业空间转化为 “生活方式目的地”。

案例参考：日本 Ginza Six 通过 “艺术展览 + 共享办公 + 亲子空间” 的社交场景组合，客群平均停留时间达 3.5 小时，坪效达日本百货平均水平的 2 倍；济南世茂计划将社交功能面积占比提升至 40%，目标停留时间延长至 3 小时，社群用户复购率达普通用户的 2.5 倍。

行业建议：

空间分层匹配需求：中性社交空间（商务洽谈）、兴趣社交空间（电竞馆）、家庭社交空间（亲子区）需精准匹配不同客群，避免功能冲突。

内容运营常态化：每周、每月、每季需有稳定的活动输出，通过 “KOC 培育 + 跨界合作” 保持内容新鲜度，避免社交场景 “建成即闲置”。

4. 资源协同：集团化运营的降本增效密码

关键逻辑：对于具备多元业务的集团型企业，存量商业可通过 “内部资源互通 + 外部资源整合”，降低成本、拓展收入来源，形成 “1+1>2” 的协同效应。

数据验证：济南世茂计划通过集团协同降低运营成本 15%，参考上海世茂广场、北京合生汇案例，集团内部资源协同可使成本降低 15%-20%，收入增量占比达 8%-10%；外部政企合作可争取超 2000 万元政策补贴，降低改造资金压力。

行业启示：

建立 “资源对接机制”：集团需设立跨板块的资源协同部门，明确对接流程与利益分配规则，避免 “各自为战”。

政企合作 “双向赋能”：项目不仅要争取政策补贴，更要通过承接政府活动（如非遗文化节）提升 IP 影响力，为政府提供 “商业载体”，实现互利共赢。

（四）总结展望：从“个案标杆”到“行业模式”的价值跃升

济南世茂广场的资产优化，是存量商业从 “规模扩张” 向 “价值深耕” 转型的缩影。通过 “文化赋能打造差异化、数字化提升效率、社交化延长停留、资源协同降本增效” 的四维策略，项目有望实现三大目标：

短期（2024-2025 年）：完成文化场景与数字化基础设施落地，客流增长 20%，销售额增长 18%，成为济南商业新地标。

中期（2026-2027 年）：形成成熟的 “文化 + 科技 + 社交” 运营模式，资产估值提升 15%-20%，首店与本土品牌矩阵成为核心竞争力。

长期（2028 年以后）：输出可复制的存量商业优化模型，推动行业从 “同质化竞争” 向 “价值差异化” 转型，助力世茂集团成为存量商业运营标杆企业。

对于中国存量商业地产而言，济南世茂的实践证明：唯有精准锚定消费者需求，以文化构建差异化、以科技提升效率、以社交增强粘性，才能在存量时代实现从 “资产保值” 到 “价值溢价” 的跨越，为城市商业注入新的活力。

附录一：济南世茂广场项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：10.5 亿元。增长核心源于 “泉城文化 + 商业” 场景融合，依托解放阁、泉城广场文旅资源，打造 “日间观光消费 + 夜间休闲社交” 闭环，带动文旅关联业态（餐饮、文创零售）销售额占比达 40%。其中，区域首店贡献突出，引入的 8 家省市级首店单店年均销售额超 420 万元，拉动整体零售消费增长 13%；餐饮业态中，鲁菜特色餐饮、夜间餐饮销售额占比达 38%，同比提升 6%。

2024 年

销售额：12.6 亿元，同比增长 20.0%。增长驱动力来自首店集群与主题活动联动：全年调改品牌 104 家、调改面积超 7500㎡，引入 “泉城非遗文化展”“国潮设计师联名特展” 等活动，春节假期日均客流超 10 万人次，带动假期销售额提升 20%。潮玩文创、亲子体验业态表现突出，销售额分别增长 35% 和 30%；主力店影院、大型餐饮关联消费（如家庭聚餐、游客伴手礼采购）增长 22%。

2025 年前三季度

销售额：6.8 亿元，同比增长 18%。关键增长节点集中在旅游旺季与节假日：春节期间联动泉城路商圈文旅资源，外地游客消费占比达 35%；五一假期借助泉城旅游热潮，日均销售超 1500 万元，峰值日销售额达 2200 万元。非遗体验店、国潮集合店销售额增长显著，分别提升 45% 和 38%，反映客群对 “地域文化 + 体验” 消费的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1533 万人次（日均 4.2 万人次），停车场使用率 82%。客群以 22-45 岁中青年为主（占比 72%），节假日及文旅旺季客流占比达 55%，“非遗市集”“泉城文化节” 等活动单场平均引流 3.0 万人次。毗邻泉城广场、解放阁的文旅优势明显，带动商场日均客流增长 18%；临近地铁 1 号线、2 号线换乘站，轨道交通带来的客流占比达 35%。

2024 年

客流量：1916 万人次（日均 5.25 万人次），同比增长 25.0%。文旅与首店引流成效突出：全年举办文化及品牌活动超 120 场，其中非遗特展、首店开业活动等重点场次单场客流超 5 万人次，文旅客群向商业区域转化率达 52%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 11%，多为本地年轻消费者及周边商务人士，平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1.2 小时；B1 层泉城文化长廊改造后，带动工作日客流增长 20%。

2025 年前三季度

客流量：1149 万人次，同比增长 18%。旅游旺季客流爆发明显：春节 “泉城新春消费季” 吸引省内外游客，周末客流同比提升 38%，外地游客占比达 40%；五一假期文旅客流峰值达 12 万人次，平日日均客流稳定在 6.2 万人次，周末峰值达 9 万人次。餐饮区域、文化体验区客流密度最高，占商场总客流的 58%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：135-180 元 /㎡/ 月（约 4.5-6.0 元 /㎡/ 天），租用率 92%。租金定价差异化显著：首层核心零售区租金最高（160-180 元 /㎡/ 月，约 5.3-6.0 元 /㎡/ 天），文化体验业态（如非遗、文创）根据面积提供灵活定价（120-150 元 /㎡/ 月，约 4.0-5.0 元 /㎡/ 天），餐饮业态租金集中在 90-120 元 /㎡/ 月（约 3.0-4.0 元 /㎡/ 天）。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥30 万元抽成 5%），热门非遗品牌、特色餐饮租金收入增长 14%，带动核心区域整体租金提升 9%。

2024 年

租金收入：1.71 亿元，同比增长 8%，坪效达 1.32 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 12% 低坪效品牌（如传统服饰、低效配套），引入 26 家高潜力首店品牌、文化体验品牌，核心零售区坪效提升 18%。对租期≥3 年的优质品牌提供 5% 租金优惠，续约率达 81%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如智能客流监测、能耗管控），降低运营成本 10%。

2025 年规划

目标租金增长 15%，核心策略包括：

业态优化：提升文化体验、文旅关联业态占比至 55%，重点打造 “非遗主题专区”“泉城文创街区”，实现租金溢价 12%-15%；

品牌升级：引入国潮轻奢品牌、文旅 IP 授权品牌，计划将中高端品牌租金占比提升至 38%，提供定制化装修补贴吸引优质首店；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 6%-10% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 30 个新品牌（含 8 家省市级首店），涵盖非遗文创（如泉城兔子王主题店、平阴玫瑰文创馆）、特色餐饮（如鲁采山东精品店）、体验业态（如沉浸式泉城文化体验中心）。淘汰 15 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货、低客流配饰店），优化 10% 营业面积，调整后文创零售区销售额增长 26%。重点打造 “泉城文化专区”，集聚 28+ 地域文化品牌，年客流量 180 万人次，销售额达 3.2 亿元。

2024 年

品牌汰换率 12%，聚焦 “地域文化 + 体验” 双升级：新增 “非遗体验专区”（含传统技艺互动、文创手作工坊），会员复购率达 62%；升级 “夜间消费区”，引入 24 小时书店、主题清吧，晚间（19:00 后）文化消费占比达 35%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 19%；省市级首店数量增至 26 家，首店品牌年销售额占比提升至 14%。

2025 年计划

核心方向 “文化深化 + 体验创新”：

业态新增：打造 “户外泉城文化广场”，引入露天非遗展演、文创市集等，目标坪效 1.8 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “泉悦会员体系”，推出 “文旅消费权益包”（含非遗体验优先权、文旅景点联动优惠），计划带动会员消费额年增 25%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 10%，重点引入绿色文创品牌、新锐国潮设计师品牌，打造 “可持续文化消费专区”，契合客群文化消费升级趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.1 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（智慧客流分析平台 400 万元、AI 招商匹配系统 350 万元）、体验业态优化（非遗专区改造、文创空间升级）、交通接驳提升（地铁口联动导视、智能停车系统），提升运营效率与顾客体验。

2025 年预留 0.9 亿元：用于地域文化品牌深度合作（瞄准非遗 IP 开发、国潮品牌联名）、年度主题活动打造（如 “泉城文化消费节”）、跨区域营销推广（联动济南文旅、周边城市旅游机构），进一步扩大 “文商旅融合标杆” 影响力。

数字化进展

会员规模超 55 万（年增 38%），私域流量交易规模超 2.8 亿元，通过数字化精准推送（如非遗活动预告、文创上新提醒），会员复购率提升 22%。搭建 “线上泉城消费平台”，实现文旅门票与商业消费券联动销售，线上带动线下销售额年增长 35%；推出智能导览小程序（含商圈导航、品牌排队查询），顾客满意度提升至 89%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 20.0%，高于济南区域商业综合体均值（12%），在泉城路商圈及济南文化商业项目中销售额、客流增速均位居前列。

定位优势：以 “泉城文商旅融合新标杆” 为核心定位，融合 “地域文化零售 + 非遗体验 + 夜间经济”，形成差异化竞争力，是济南文化消费、旅游打卡的首选地，获评 “2024 年度消费风尚品牌”“市级夜间经济示范区”。

核心挑战：泉城路商圈竞争加剧，新兴商业项目持续涌现，需强化地域文化 IP 与首店品牌优势；文旅消费需求迭代快，需加快非遗体验创新与数字化服务升级，提升个性化服务能力（如定制化文创产品、文旅消费套餐），巩固文化主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库