商业地产案例分享-济南高新万达广场项目（二）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告针对济南高新万达广场运营现状，提出以“空间即服务”为核心的资产优化路径。通过数字化运营、业态创新与场景重构，破解同质化困局，提升资产回报率与长期竞争力。全文共104000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南高新万达广场资产价值提升与创新运营策略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

三、竞品分析及应对策略

（三）竞品优劣势对比分析：多维度拆解，找准竞争突破口

核心观点：从 “业态组合、品牌招商、运营管理、营销活动、硬件设施” 五大维度对比竞品优劣势，发现高新万达广场在 “全业态覆盖、区位交通” 上具备优势，但在 “年轻潮流品牌、高端商务业态、数字化运营” 上存在明显短板，需针对性弥补。

1. 业态组合对比：高新万达全而不精，竞品专而聚焦

2. 品牌招商对比：竞品首店与优质品牌占比显著领先

高新万达广场：2024 年首店品牌 10 家（区域首店 2 家、城市首店 8 家），首店占比 5%；优质品牌（年销售额超 500 万元）44 家，占比 22%；国际品牌 8 家（优衣库、ZARA 等快时尚），无高端品牌；餐饮品牌以连锁大众品牌为主（海底捞、西贝莜面村），缺乏网红餐饮与高端商务宴请品牌。

龙湖奥体天街：2024 年首店品牌 25 家（区域首店 8 家、城市首店 17 家），首店占比 18%；优质品牌 52 家，占比 38%；国际品牌 12 家（如 % Arabica、H&M）；餐饮品牌以网红品牌为主（喜茶、奈雪的茶、太二酸菜鱼），年轻客群吸引力强；娱乐品牌引入电竞馆（网鱼网咖旗舰店）、剧本杀（叁千世界）等新兴业态。

绿地 IFC：2024 年首店品牌 15 家（区域首店 5 家、城市首店 10 家），首店占比 20%；优质品牌 36 家，占比 50%；国际品牌 15 家（如 COSTA 高端店、BOSS Hugo Boss）；餐饮品牌以高端商务宴请为主（如俏江南旗舰店、蓝海御华），客单价超 300 元，商务客群消费占比 60%。

济南万象城：2024 年首店品牌 50 家（区域首店 20 家、城市首店 30 家），首店占比 25%；优质品牌 100 家，占比 35%；国际品牌 50 家（如 LV、Gucci、Apple Store）；亲子品牌引入奈尔宝、meland club 等高端品牌，餐饮品牌引入米其林推荐餐厅（如炳胜），高端客群吸引力强。

3. 运营管理对比：竞品数字化与会员运营更精细化

数字化运营：龙湖奥体天街搭建 “智慧客流监测系统”，可精准统计各楼层、各铺位客流，会员标签体系覆盖 “消费偏好、频次、金额” 等 15 个维度，个性化营销转化率达 8%；高新万达广场仅能监测出入口客流，会员标签仅 3 个（年龄、性别、消费金额），营销转化率仅 3.5%，差距显著。

会员运营：济南万象城会员总数 20 万人，活跃会员（月消费 1 次以上）占比 50%，会员消费贡献达 60%，会员权益包括 “免费停车、专属导购、高端活动邀约”；高新万达广场会员总数 8 万人，活跃会员占比 30%，会员消费贡献仅 35%，权益仅为 “积分兑换礼品”，会员粘性弱。

租户赋能：绿地 IFC 向租户开放 “销售数据、客流数据”，为租户提供 “菜品优化、排班建议” 等运营支持，租户续约率达 85%；高新万达广场未向租户开放数据，租户运营全凭经验，续约率仅 75%，低于竞品。

4. 营销活动对比：竞品活动更聚焦客群，互动性更强

龙湖奥体天街：全年举办 “潮流文化节、电竞比赛、网红打卡活动” 等年轻向活动 30 余场，2024 年 “电竞嘉年华” 活动吸引客流 8 万人次，带动销售额增长 25%，年轻客群参与度达 70%。

绿地 IFC：全年举办 “商务论坛、高端品鉴会、企业团建活动” 等商务向活动 20 余场，2024 年 “金融行业论坛” 吸引企业高管 500 余人，带动商务餐饮销售额增长 30%，商务客群留存率提升 20%。

济南万象城：全年举办 “亲子嘉年华、艺术展览、奢侈品品鉴会” 等高端家庭向活动 40 余场，2024 年 “亲子艺术展” 吸引家庭客群 10 万人次，带动亲子业态销售额增长 40%。

高新万达广场：全年举办活动 25 场，但缺乏聚焦（涵盖亲子、商务、年轻客群），活动形式传统（如促销打折、文艺表演），2024 年 “周年庆促销” 活动仅吸引客流 5 万人次，销售额增长 15%，活动效果远低于竞品。

5. 硬件设施对比：竞品设施更新，体验更优

龙湖奥体天街：2020 年开业，设施完好率 98%，停车场配备充电桩（占比 50%）、智能寻位系统，公共区域装修年轻化（潮流涂鸦、互动装置），符合年轻客群审美。

绿地 IFC：2021 年开业，设施完好率 97%，配备专属商务停车场（2000 个车位）、高端商务休息区，公共区域装修高端化（大理石地面、水晶吊灯），符合商务客群需求。

济南万象城：2019 年开业，设施完好率 98%，配备超大中庭（举办大型活动）、屋顶花园，公共区域装修奢华，购物体验优。

高新万达广场：2014 年开业，设施老化严重（地砖磨损率 30%、卫生间瓷砖脱落率 5%），停车场充电桩占比仅 20%，无智能寻位系统，公共区域装修陈旧，影响客群体验。

（四）针对性应对策略制定：差异化突围，强化核心竞争力

核心观点：基于竞品分析结果，制定 “差异化竞争、精准客群运营、品牌升级、硬件改造” 四大应对策略，通过 “聚焦商务 + 家庭客群、弥补年轻业态短板、提升运营精细化”，实现对竞品的突破。

1. 差异化竞争策略：避开竞品锋芒，聚焦“商务 + 家庭” 双核心客群

1.1商务客群深度运营：

针对绿地 IFC 的竞争，聚焦 “中端商务客群”（月收入 1.5-3 万元），避开高端商务宴请红海，打造 “商务午餐 + 小型会议” 场景：

业态升级：在三层引入 “商务简餐集群”，引入 wagas 轻食（区域首店）、麦当劳商务店（提供会议套餐）等品牌，客单价控制在 80-120 元，满足商务午餐需求；在四层划出 1000㎡区域，打造 “共享会议空间”，配备 3 间中小型会议室（可容纳 20-50 人），提供投影、视频会议设备，按小时收费（80-150 元 / 小时），会员享 8 折优惠。

服务优化：为商务客群提供 “免费打印、文件扫描” 服务（每层设置 2 台自助设备）、“商务礼品包装” 服务（一层服务台），解决商务办公痛点。参考北京通州万达 “商务服务中心” 运营数据：运营后商务客群日均停留时间从 1.2 小时延长至 2.0 小时，商务餐饮销售额增长 28%，预计该策略可带动高新万达广场商务客群消费贡献从 25% 提升至 35%。

1.2家庭客群体验升级：

针对济南万象城的竞争，聚焦 “中端年轻家庭客群”（孩子 3-12 岁，家庭月收入 2-5 万元），避开高端亲子红海，打造 “亲子互动 + 家庭娱乐” 场景：

业态升级：在四层引入 “亲子农场主题餐厅”（城市首店），融合餐饮与亲子互动（如蔬菜采摘、手工 DIY），客单价控制在 150-200 元；引入 “儿童科学实验室”（区域首店），提供趣味科学实验课程，按次收费（50-80 元 / 次），延长家庭客群停留时间。

场景优化：在一层中庭定期举办 “亲子手工坊、儿童才艺表演” 活动，2024 年计划举办 20 场，每场吸引家庭客群 500 组以上；在屋顶打造 “亲子星空花园”，设置儿童游乐设施、家长休息区，配套亲子摄影打卡点，预计带动家庭客群周末停留时间从 3 小时延长至 4.5 小时，亲子业态销售额增长 40%。

参考上海前滩太古里 “屋顶亲子乐园” 运营数据：开业后家庭客群复购率提升 25%，可预判该场景优化后，高新万达广场家庭客群会员复购率将从 32% 提升至 45%。

1.3年轻客群短板弥补：

针对龙湖奥体天街的竞争，聚焦 “25-35 岁轻潮流客群”（区别于 18-25 岁纯 Z 世代），避开 “网红快消” 红海，打造 “轻潮流 + 社交体验” 场景：

业态补充：在二层引入 “国潮集合店（区域首店）”，集合 3-5 个本土国潮品牌（如 INXX、花西子），客单价控制在 200-500 元，兼顾潮流属性与消费能力；在五层引入 “剧本杀体验馆（城市首店）”，打造 3 个主题场景（古风、悬疑、情感），单场收费 80-120 元 / 人，配套轻食吧台，满足年轻客群社交需求。

夜间运营升级：每周五、周六延长营业时间至 24:00，在一层外广场举办 “轻潮市集”，引入文创手作、小众饰品、街头表演等，吸引年轻客群夜间消费；与本地脱口秀俱乐部合作，每月举办 2 场 “脱口秀演出”，票价 60-80 元 / 张，带动夜间客流增长。

参考济南宽厚里 “夜间市集” 数据：2024 年夜间客流占比达 68%，夜间销售额占比超 55%，预计该策略可带动高新万达广场年轻客群夜间消费占比从 28% 提升至 40%。

2. 品牌升级策略：首店引育 + 低效清退，提升品牌能级与坪效

2.1首店引育聚焦 “精准匹配客群”：

2024-2025 年计划引入首店品牌 20 家，其中 “商务相关首店” 5 家（如 wagas 轻食区域首店、全季酒店精品店城市首店）、“家庭相关首店” 8 家（如亲子农场主题餐厅城市首店、儿童科学实验室区域首店）、“轻潮流首店” 7 家（如国潮集合店区域首店、剧本杀体验馆城市首店），首店占比从 5% 提升至 10%。同时，借助济南 “首店经济扶持政策”，申请首店补贴（区域首店 20 万元 / 家、城市首店 10 万元 / 家），降低招商成本。

参考济南万象城 “首店带动” 数据：首店品牌所在铺位坪效达 3.5 万元 /㎡/ 年，是普通品牌的 1.8 倍，预计高新万达广场首店引育后，相关铺位坪效将提升 50%。

2.2低效品牌清退 “按坪效与客群匹配度双标准”：

制定 “双维度清退清单”—— 一是坪效标准：核心铺位（一层、地铁口）坪效低于 2.5 万元 /㎡/ 年、非核心铺位坪效低于 1.5 万元 /㎡/ 年的品牌纳入清退范围（如传统女装品牌 D，坪效 1.8 万元 /㎡/ 年；小型餐饮品牌 E，坪效 0.8 万元 /㎡/ 年），2024 年计划清退 5-8 家；

二是客群匹配度标准：与 “商务 + 家庭 + 轻潮流” 核心客群匹配度低于 60% 的品牌（如中老年服饰品牌、低端教辅机构），即使坪效达标也逐步清退。清退后的铺位优先引入首店品牌或高坪效品牌，预计 2024 年优质品牌占比从 22% 提升至 30%，整体坪效从 1.92 万元 /㎡/ 年提升至 2.2 万元 /㎡/ 年，达到高新区商圈平均水平。

3. 运营精细化策略：数字化赋能 + 会员深耕，提升运营效率与客群粘性

3.1数字化运营升级：搭建 “智慧商业平台”：

客流监测系统：引入 AI 客流分析设备，覆盖各楼层、各铺位，实现 “实时客流统计 + 热力图分析 + 客群画像精准识别”（新增 “消费偏好”“到店频次” 等 8 个标签），数据精度达 95%，为业态调整、品牌招商提供数据支撑；

会员管理系统：升级 “万达会员 APP”，新增 “会员等级体系”（普通会员、银卡会员、金卡会员、铂金会员），不同等级享受差异化权益（如铂金会员享免费停车 3 小时、专属导购服务；金卡会员享生日礼、餐饮 8 折优惠），同时打通 “线上积分兑换 + 线下消费抵扣” 功能，提升会员活跃度；

租户赋能平台：向租户开放 “客流数据、会员画像、销售对比” 等数据端口，为租户提供 “菜品优化建议”“促销活动策划支持”，如为餐饮租户推送 “午间商务客群偏好清单”，建议增加轻食套餐；为零售租户推送 “会员消费频次数据”，建议针对性推出复购优惠券。

参考美国西蒙地产 “租户数字化赋能” 案例：租户销售额平均提升 18%，预计该平台落地后，高新万达广场租户续约率从 75% 提升至 85%，租户销售额年均增速从 3.8% 提升至 6%。

3.2会员深耕：“分层运营 + 精准营销”：

分层运营：针对不同客群制定会员运营方案 —— 商务会员：每月推送 “商务午餐套餐优惠”“会议空间预订折扣”；家庭会员：每季度推送 “亲子活动邀约”“儿童用品满减券”；年轻会员：每周推送 “潮流新品资讯”“夜间活动预告”；

精准营销：基于会员标签开展 “定向推送”，如对 “月消费 3 次以上的商务会员” 推送 “高端商务礼品折扣券”；对 “孩子 3-6 岁的家庭会员” 推送 “亲子农场主题餐厅体验券”，营销转化率目标从 3.5% 提升至 8%，达到龙湖奥体天街水平；

会员活动：每季度举办 1 场 “会员专属活动”，如 “商务会员沙龙”（邀请行业专家分享）、“家庭会员亲子日”（组织手工 DIY、儿童剧表演）、“年轻会员潮流派对”（国潮品牌走秀、街头舞蹈表演），提升会员归属感。

参考济南万象城会员运营数据：会员活动带动会员消费贡献提升 15%，预计该策略可带动高新万达广场会员消费贡献从 35% 提升至 50%。

4. 硬件改造策略：针对性解决老化问题，提升客群体验

4.1公共区域改造：

一层中庭：更换磨损地砖，新增 “动态光影装置”（结合济南泉文化元素，如 “泉涌光影秀”），打造打卡点；卫生间全面翻新，更换脱落瓷砖，新增 “母婴室”（配备婴儿护理台、温奶器）、“无障碍卫生间”（配备扶手、紧急呼叫按钮），提升便民性；

楼层动线：优化二层至三层 “盲端” 区域（西侧服装区），打通通道连接亲子业态区，增设 “导视屏”（实时显示店铺位置、客流情况），预计该区域客流密度从一层中庭的 40% 提升至 70%，铺位空置率从 8% 降至 3%。

4.2停车场升级：

设施改造：新增 100 个充电桩（充电桩占比从 20% 提升至 50%），覆盖快充、慢充类型；引入 “智能寻位系统”，通过车位指示灯、APP 导航引导车辆快速找位，停车时长从 15 分钟缩短至 5 分钟；

服务优化：会员可通过 APP 预约车位，享受 “无感支付”（绑定车牌自动扣费），非会员消费满 200 元可凭小票兑换 1 小时免费停车，提升停车场使用体验。

参考济南龙湖奥体天街停车场数据：升级后客户满意度提升 30%，预计该改造可带动高新万达广场驾车客群占比从 35% 提升至 45%。

5. 合作竞争策略：跨界联动，扩大客流来源

政企合作：借力政策红利：与济南市文旅局合作，将项目纳入 “泉城文旅线路”，推出 “文旅消费联票”（如 “趵突泉门票 + 高新万达广场消费满减券”），吸引文旅客群；申请 “绿色商业项目” 认证，争取税收减免（按年营业额 0.5% 减免）与贷款贴息（年利率降低 1-2 个百分点），降低改造与运营成本。

异业合作：拓展客群边界：与周边写字楼（如舜泰广场、汉峪金谷）签订 “企业合作协议”，为企业员工提供 “专属折扣”（餐饮 9 折、零售 8.5 折）、“企业团建场地优惠”；与本地学校（如山东师范大学、济南大学）合作，举办 “校园潮流文化节”“毕业生就业招聘会”，吸引年轻客群；与银行（如招商银行、工商银行）合作，推出 “信用卡满减活动”（刷卡消费满 300 减 50），提升消费频次。

参考北京通州万达 “异业合作” 数据：合作后企业员工客群消费贡献提升 20%，预计该策略可带动高新万达广场新增客流 100 万人次 / 年，销售额增长 15%。

（五）策略实施保障与预期效果

1. 实施保障：组织、资金、时间三维度确保落地

组织保障：成立 “策略实施专项小组”，由项目总经理担任组长，下设 “品牌招商组”“运营优化组”“硬件改造组”，明确各组职责与时间节点（如品牌招商组 2024 年 6 月底前完成 10 家首店签约，硬件改造组 2024 年 12 月底前完成停车场升级），每周召开进度会议，解决实施难点。

资金保障：总投入改造与运营资金 1.2 亿元，其中 5000 万元用于硬件改造（公共区域 + 停车场），3000 万元用于品牌招商补贴（首店引进 + 低效品牌清退补偿），4000 万元用于数字化平台搭建与会员运营。资金来源包括万达集团专项拨款（8000 万元）、济南市政府补贴（2000 万元，首店补贴 + 绿色商业补贴）、租户共同出资（2000 万元，主要用于公共区域改造）。

时间保障：制定 “两年分期实施计划”——2024 年重点完成 “硬件改造（停车场 + 公共区域）、首店引育（10 家）、数字化平台搭建”；2025 年重点完成 “剩余首店引育（10 家）、会员体系优化、异业合作拓展”，确保策略逐步落地，风险可控。

2. 预期效果：客流、销售、资产回报三维度提升

客流指标：2024 年实现年均客流 1250 万人次（日均 3.42 万人次），同比增长 13.6%；年轻客群（18-35 岁）占比从 40% 提升至 55%，家庭客群占比从 35% 提升至 45%，文旅客群占比从 15% 提升至 25%；

销售指标：2024 年实现年均销售额 9.8 亿元，同比增长 15.3%；客单价从 77 元提升至 90 元，坪效从 1.92 万元 /㎡/ 年提升至 2.2 万元 /㎡/ 年；

资产回报指标：2024 年平均租金从 6.2 元 /㎡/ 天提升至 6.8 元 /㎡/ 天，同比增长 9.7%；非租金收入占比从 10% 提升至 15%；资产回报率（NOI）从 4.6% 提升至 5.2%，2025 年进一步提升至 5.8%，达到行业优质项目水平。

通过以上针对性应对策略的实施，济南高新万达广场可在东部新城商圈的激烈竞争中实现差异化突围，从 “定位泛化” 转向 “精准聚焦”，从 “运营粗放” 转向 “精细高效”，最终实现客群结构优化、销售规模增长、资产价值提升的核心目标。

四、核心挑战与系统破局路径

（一）核心挑战：多维困境制约资产价值与竞争力提升

1.资产回报困境：收入单一 + 成本高企，增值能力落后行业

1.1. 核心表现：NOI 收益率低于行业健康线

2023 年项目资产回报率（NOI）仅 4.6%，显著低于国内优质商业综合体平均水平（5.5%）及万达集团一线城市项目标准（6%+），陷入 “低增长陷阱”。从收支两端拆解：

收入端结构失衡：租金收入占比高达 90%，非租金收入仅占 10%（其中广告位运营收入 800 万元，不足济南万象城 5000 万元的 16%），活动场地租赁、会员服务费等增量收入几乎空白，无法对冲租金波动风险。2023 年平均租金 6.2 元 /㎡/ 天，低于高新区商圈均值（6.8 元 /㎡/ 天），且连续三年租金涨幅低于 5%（2021 年 3.5%、2022 年 4%、2023 年 4.2%），远低于济南万象城（7%）、龙湖奥体天街（6.5%）。

成本端管控低效：运营成本率达 35%，较竞品高 10-15 个百分点。其中设施老化导致维修成本占比 20%（2023 年支出 1200 万元，是龙湖奥体天街 600 万元的 2 倍）；数字化程度低使人工成本占比 45%，120 人运营团队人均管理面积 1500㎡，低于龙湖奥体天街 2000㎡的效率水平。

1.2. 案例对比：北京朝阳万达广场的标杆启示

2023 年北京朝阳万达广场 NOI 收益率达 6.8%，其收入结构中租金占比 75%、非租金占比 25%（广告收入 3000 万元 + 会员服务费 1500 万元），运营成本率仅 28%（维修成本占比 12%、人工成本占比 35%）。对比可见，济南高新万达在收入多元化与成本精细化管控上存在显著差距。

2.客群流失困境：核心客群被分流，消费基础持续萎缩

2.1. 年轻客群（18-35 岁）流失严重

该客群占比从 2021 年 45% 降至 2023 年 40%，其中 25-35 岁轻潮流客群 25% 被龙湖奥体天街分流。核心原因是项目缺乏国潮集合店、剧本杀等年轻业态，夜间消费场景单一（仅传统影院、电玩），年轻客群周末平均停留时间 1.2 小时，不足龙湖奥体天街 2.0 小时的 60%。

2.2. 高端商务客群（30-45 岁，月收入 3 万元 +）吸引力不足

该客群占比从 2021 年 18% 降至 2023 年 12%，20% 被绿地 IFC 分流。因商务餐饮以海底捞、西贝等大众品牌为主，缺乏俏江南旗舰店等高端宴请选择，且无专属会议空间，无法满足 “商务午餐 + 小型会议” 一体化需求，商务消费贡献从 28% 降至 25%。

2.3. 数据佐证：消费信心与能力双降

2023 年项目客单价 77 元，低于龙湖奥体天街 95 元、绿地 IFC180 元；会员储值金额同比下降 8%，年轻会员、商务会员储值降幅达 15%，反映核心客群消费意愿不足。

3.运营与同质化困境：流程粗放 + 体验薄弱，缺乏差异化竞争力

3.1. 运营流程数字化程度低，效率与体验双差

租户服务低效：装修审批、促销报备仍以线下纸质为主，平均时长 7 天，是龙湖奥体天街线上审批（3 天）的 2 倍多；租户无客流、销售数据支持，2023 年因 “运营盲目” 导致闭店率 8%，高于行业均值（5%）。

客群体验薄弱：客户投诉处理需 48 小时，2023 年客户满意度 82%，低于济南万象城 92%；8 万会员中活跃会员仅 2.4 万人（活跃率 30%），会员复购率 32%，远低于行业头部项目 45% 的标准。

数据驱动缺失：仅覆盖客流总量、销售额等基础数据，无法精准统计各铺位客流转化与客群偏好，2023 年 10 场促销活动中 6 场转化率低于 3%，资源浪费严重。

3.2. 空间与品牌同质化，缺乏记忆点与必访理由

空间设计无特色：未结合济南 “泉城” 文化，公共区域仅为功能性布局，无主题叙事与情感连接，消费者审美疲劳严重（全国 TOP50 购物中心品牌重复率超 50%，项目与周边竞品重合度达 40%）。

品牌创新不足：传统 “招商 - 收租” 模式固化，2023 年仅 10 家首店（区域首店 2 家），缺乏创新体验业态（如沉浸式剧场、文化策展）；与品牌缺乏 “共创共生”，本土特色品牌占比不足 5%，无法形成差异化吸引力。

（二）系统破局路径：三大维度协同发力，重塑核心竞争力

1.路径一：资产增值重构 —— 从“单一收租”到“三维收入体系”

目标：2024 年 NOI 收益率提升至 5.2%，2025 年突破 5.8%

核心举措：

1.1租金模式创新：从固定收租到价值分成

分层策略：核心铺位（一层临街、地铁口）采用 “固定租金 + 销售额分成”（分成比例 5%-8%），如星巴克月销超 80 万元部分按 8% 分成；非核心铺位（三层、四层）实行 “阶梯租金”，销售额同比增 10% 以上减免 5% 租金，激励租户提升业绩。

案例参考：上海新天地采用该模式，2023 年租金收入同比增 9%，分成部分贡献 30% 增量；预计可带动项目 2024 年租金收入增 8%，核心铺位溢价 15%。

1.2非租金收入拓展：打造三大增量引擎

广告收入：整合室内（中庭 LED 屏、电梯海报）与室外（外立面大屏、广场灯箱）资源，引入专业公司 “保底 + 分成” 运营，2024 年新增 5 块 LED 屏（一层 2 块、四层 3 块），目标收入从 800 万元升至 2000 万元（参考济南万象城单屏年租 150 万元）。

活动收入：开放中庭、外广场承接企业发布会、亲子活动，制定 “中庭半天 2 万元、外广场全天 5 万元” 收费标准，同步提供 “策划 + 执行” 增值服务（收费为租金 30%），2024 年计划承接 50 场，目标收入 500 万元（参考北京通州万达年接 60 场收入 650 万元）。

会员服务费：推出 299 元年费 “尊享会员”，权益含免费停车 5 小时 / 月、餐饮 7 折，同时向租户收 “会员引流费”（消费金额 3%），2024 年目标发展 1 万会员，收入 300 万元。

1.3资产增值服务：从房东到运营伙伴

运营赋能：协助租户开展直播带货（收销售额 5% 服务费）、提供开业策划（3-5 万元 / 次），2024 年服务 30 家租户，收入 150 万元。

资产证券化：待 NOI 达 5.8% 后，联合万达发行 15 亿元 ABS 产品（参考 2023 年万达某项目 ABS 收益率 6.2%），提升资产流动性与价值。

2.路径二：客群与品牌焕新 —— 从“同质化”到“差异化生态”

目标：2024 年年轻客群占比升至 50%，首店数量翻倍

核心举措：

2.1空间重构：打造 “泉城特色 + 体验感” 第三空间

主题场景打造：将 20% 公共区域改造为 “弹性空间”，按季度联合本地文化机构推出 “泉城光影秀”“非遗手作工坊”（借鉴台北 NOKE 忠泰乐生活 “策展零售”）；规划 “齐鲁人文客厅”，用现代设计转译泉水、泰山文化元素（参考成都 COSMO 工业风潮流改造，其年轻客群占比达 75%）。

五感体验升级：视觉（裸眼 3D 大屏、动态装置）、听觉（分区定制音乐，儿童区 40 分贝轻快旋律）、嗅觉（精品区木质香、餐饮区果香，浓度 0.05-0.1 毫克 / 立方米）、触觉（亲肤休息家具）、味觉（引入本地老字号 “老号新作” 体验店），预计延长顾客停留时间 40%，复购率升 25%。

2.2品牌迭代：从招商到 “造商”，构建生态

首店与国潮发力：设立 “山东首店基金”，对首店品牌给予最高 3 个月免租期，2024 年引入 30 家区域及以上首店（其中国潮占 40%，如 “上新了・故宫” 山东旗舰店）；借鉴上海张园高端首展经验，引入 F1 主题快闪、宝格丽特展，提升品牌层级。

本土品牌孵化：设立 “新锐品牌实验室”，为本土设计师提供 “0-1 免租 + 流量扶持”，如联合 “油旋张” 打造 “非遗小吃体验店”（参考珠海万达孵化 “姜胖胖”，单店回本周期 8 个月）。

业态组合优化：高层冷区改 “社交娱乐区”（引入沉浸式剧场、主题酒吧），动线末端改 “亲子中心”（室内萌宠乐园、STEM 教育），地铁口改 “轻食街区”（精品超市、健康轻食），预期坪效提升 20%-30%。

2.3客群精准运营：从流量到留量

会员分层运营：按客群建社群（年轻潮流群、商务精英群、亲子家庭群），推送专属福利（如商务群 “会议空间折扣”、亲子群 “体验课邀约”），2024 年会员活跃率升至 45%，复购率达 45%。

数字化营销：延续 2022 年 58 场直播经验，设专属直播基地，培养团队常态化直播；打造 “泉城文化节”“科创体验周” IP 活动，年度话题传播破千万，线上引流到店率升 20%。

3.路径三：运营效率升级 —— 从 “粗放管理” 到 “数据驱动”

目标：2024 年运营成本率降至 30%，租户审批时长缩至 3 天

核心举措：

3.1数字化平台搭建：构建 “智慧商业大脑”

租户服务平台：涵盖装修审批、数据查询等模块，租户 APP 提交申请，系统自动流转，2024 年 3 月开发、4 月试点 20 家租户、6 月全面推广（参考龙湖奥体天街，审批效率升 60%，租户续约率从 75% 升至 85%）。

数据决策中心：整合客流、销售、会员数据，建 “运营看板”，实时监控各铺位转化、业态坪效；针对 “四层客流低” 增亲子业态，“周二低谷” 推 “会员日 6 折”，2024 年客流转化率从 30% 升至 35%，销售额增 15%。

智能硬件落地：投放 10 台导航投诉机器人、20 台无人缴费机，减少 5 名服务人员，人工成本降 10%；引入 “设施管理系统（FM）”，记录电梯、空调维护周期，2024 年维修成本从 1200 万元降至 960 万元（参考英国 Grosvenor 集团，维修成本降 18%）。

3.2成本精细化管控：从预算到责任

部门成本责任制：将成本分解至招商、运营、工程部，如工程部维修成本不超 15%，超额扣绩效、节约奖 30%；重新招标保洁服务，成本降 10%（从 800 万元至 720 万元）。

节能改造：投入 2000 万元更换老化地砖、卫生间瓷砖，引入 LED 照明、变频空调，年节约能耗 300 万元，达二星级绿色建筑标准。

3.3风险预警机制：规避流失与闭店

客群流失预警：设定 “连续 2 个月消费频次降 10%” 阈值，触发后加快引入对应业态（如年轻客群流失则增国潮店）。

租户闭店预警：设定 “连续 3 个月销售额降 15%” 阈值，触发后提供货品调整、会员营销支持，2024 年闭店率从 8% 降至 5%。

（三）实施保障：组织 + 资源 + 风险三维护航

1.组织保障：成立 “破局专项工作组”

由项目总经理任组长，下设 “资产增值组”“品牌客群组”“运营效率组”，每组 5-8 人（含万达总部专家 1-2 人），明确节点（如 2024 年 3 月完成租户平台开发、6 月非租金占比达 15%），每月复盘进度。

2.资源保障：内外部协同整合

内部：申请万达 “存量升级基金” 5000 万元，优先调配招商资源引入首店。

外部：对接济南市政府，争取 “数字化改造补贴” 300 万元；与阿里云、用友合作开发系统，与趵突泉景区联合推 “文旅联票”。

3.风险保障：预案应对不确定性

政策风险：首店补贴调整则转向绿色商业、数字化补贴。

市场风险：华润万象汇提前开业则加快首店引入与数字化落地。

执行风险：租户对平台接受度低则每月办 2 场培训，试点租户免 3 个月 5% 租金。

（四）预期成效：短期改善与长期增值双实现

1.短期成效（2024 年）：核心指标显著提升

资产回报：NOI 达 5.2%，平均租金 7.0 元 /㎡/ 天，非租金占比 20%，运营成本率 30%。

客群品牌：年轻客群占比 50%，首店 20 家，会员复购率 45%，客户满意度 90%。

运营效率：租户审批 3 天，闭店率 5%，营销转化率 8%，资源浪费减 60%。

2.长期成效（2025-2026 年）：资产价值与影响力跃升

资产规模：2025 年 NOI 达 5.8%，2026 年发行 15 亿元 ABS，资产增值 15%-20%。

品牌地位：首店 50 家（占比 25%），成 “东部新城首店聚集地”，数字化经验输出万达集团。

可持续性：维修成本占比≤12%，节能设备 100% 覆盖，“客群 - 租户 - 资产” 良性循环，抗风险能力显著增强。

（五）后续优化：适配趋势，持续迭代

1.业态创新：拓展“商业 +”新赛道

商业 + 文旅：深化 “泉文化体验区”，联合大明湖推 “一日游联票”，文旅客群占比升至 30%。

商业 + 健康：引入轻健身工作室、健康管理中心，推 “商务健身 + 轻食” 套餐、亲子健康课。

2.技术升级：拥抱 AI 与元宇宙

2025 年 AI 覆盖 80% 场景（智能导购、自动运营分析），人工成本再降 10%。

2026 年推出 “元宇宙空间”，VR 沉浸式逛店 + 线下提货，吸引 Z 世代。

3.生态构建：从运营到平台

租户联盟：促成 100 组跨业态合作（如 “亲子体验 + 餐饮折扣”），销售额增 10%。

社区服务：提供团购、家政、快递代收，2026 年社区消费占比 40%，成 “社区生活平台”。

综上，济南高新万达广场通过 “资产增值 + 品牌客群 + 运营效率” 三维破局，可在 2-3 年内实现从传统购物中心向 “城市生活引力场” 的转型，不仅破解当前困境，更能为商业地产存量时代提供 “差异化 + 精细化” 的可复制样本。

（六）落地执行细节：从策略到动作的闭环设计

1.资产增值重构的分阶段执行表

为确保 “三维收入体系” 落地，制定季度里程碑计划，明确责任主体与验收标准：

2.客群运营的精细化动作设计

2.1. 年轻客群（25-35 岁）专项运营

社群运营：建立 “高新万达潮玩社”，每周开展 1 次线上话题互动（如 “国潮穿搭分享”），每月组织 2 次线下活动（剧本杀局、国潮 DIY），目标社群活跃度≥60%（周互动人数 / 总人数）。

夜间消费激活：每周五、周六推出 “潮玩夜计划”，20:00 后联合餐饮品牌推出 “夜宵套餐”（如烧烤 + 精酿组合，折扣 8 折），联合娱乐业态延长营业时间至 24:00，配套街头舞蹈表演，目标夜间客流占比从 28% 提升至 40%。

2.2. 高端商务客群（30-45 岁）专属服务

商务权益包：为企业客户定制 “商务接待套餐”，包含 “高端餐饮包厢预订 + 会议空间使用 + 停车券” 组合，套餐价格较单订优惠 15%，2024 年目标合作企业 50 家（如舜泰广场、汉峪金谷入驻企业）。

圈层活动：每季度举办 1 场 “商务精英沙龙”，邀请行业专家分享（如 “企业数字化转型”“财税优化”），配套高端茶歇，参会资格绑定高消费会员（年消费≥5 万元），目标每场参会人数≥80 人，转化商务消费≥20 万元。

五、项目定位升级及客群深度画像

（一）项目定位回顾与演绎：从"区域购物中心"到"城市东部潮流生活引力场"

1. 过往定位回顾及局限性

济南高新万达广场自2016年6月开业以来，一直立足于济南东部高新区，定位为"区域型全客层购物中心"。作为济南东部开业较早的大型商业综合体，项目在开业初期便创下日均客流近35万人次的记录，迅速成为高新会展商圈的商业核心。项目以零售、餐饮、娱乐为三大主力业态，汇集优衣库、万达影城、苏宁易购等主力店，并打造了室内主题特色街区"泉城印象"，尝试将济南传统元素与现代商业空间相结合。

然而，随着济南商业格局的快速演变及消费市场的升级，高新万达广场原有定位的局限性逐渐凸显：

客群辐射力不足：项目主要服务于高新区工作及居住人群，对济南其他区域消费者的吸引力有限。2023年数据显示，18-35岁年轻客群占比仅约40%，高净值客群消费贡献不足25%，客群结构呈现明显的"区域化特征"，未能形成全市范围的消费吸引力。

业态组合趋同：尽管项目在开业初期强调了体验业态的引入，但实际业态组合仍以传统零售和餐饮为主，体验式、互动式消费业态占比不足30%。与周边丁豪广场、美莲广场等项目的业态相似度高达60%，差异化优势不明显。

文化元素融合肤浅：虽然项目设计了"泉城印象"室内街区，但济南本土文化元素的融入仍停留在表面装饰层面，未能与商业内容、消费体验深度结合。文旅客群到访占比仅约20%，远低于世茂广场等位于市中心文旅核心区项目的35%。

空间功能单一：项目以"购物"为核心功能，缺乏社交、文化、娱乐等多元功能配套。消费者平均停留时间约1.8小时，低于万象城(2.8小时)等新兴商业项目。

2.新定位演绎："科技赋能+文化融合"的城市东部潮流生活引力场

结合济南"东强"城市发展战略及后疫情时代消费趋势变化，高新万达广场重新定位为"科技赋能与文化融合的城市东部潮流生活引力场"，核心价值体现在三个维度：

科技赋能：充分利用高新区科技企业聚集的区位优势，引入智慧商业系统、沉浸式科技体验业态，打造"未来商业实验室"。与济南高新技术企业合作，将AR/VR技术、人工智能等科技元素融入消费场景，提升项目的科技感知力和体验独特性。

文化融合：深度挖掘济南泉水文化与齐鲁文化精髓，不再简单复制传统元素，而是通过现代设计语言和互动技术，实现传统文化与当代消费的有机融合。打造"泉城新韵"文化体验区，将济南独特的文化符号转化为可感知、可互动、可消费的体验内容。

潮流引领：聚焦Z世代消费需求，引入潮流首店、设计师品牌、跨界概念店，打造济南东部潮流发源地。与本地设计机构、艺术院校合作，培育本土潮流品牌，形成项目独特的品牌矩阵。

这一新定位的实现路径可概括为"一体两翼三驱动"：以"提升消费者生活品质"为体，以"科技赋能"和"文化融合"为两翼，以"业态创新、场景再造、服务升级"为三大驱动力。

表：高新万达广场新定位核心价值体系

3.新定位核心价值验证

市场需求匹配：2023年，济南高新区社会消费品零售总额同比增长15%，增速居全市首位。高新区常住人口中，20-40岁群体占比达52%，拥有较强的消费能力和接受新事物的意愿。同时，济南东部片区年接待文创旅游、商务差旅人群超800万人次，为项目提供了丰富的潜在客源。

竞品差异化优势：济南东部商业市场竞争激烈，但同类项目存在明显定位差异：万象城侧重"高端奢华+全业态家庭消费"，龙湖天街主打"区域生活中心"，美莲广场定位"社区精致生活"。高新万达广场的"科技+文化+潮流"定位填补了市场空白，形成了差异化竞争优势。

项目资源支撑：高新万达广场总体量约14万平方米，具备足够的空间实现多功能布局。万达商管近年来推行的"轻资产战略"为项目提供了更灵活的业态调整和品牌更新能力。同时，万达体系内丰富的品牌资源和运营经验，为项目定位升级提供了有力保障。

（二）核心客群精准画像：四大客群的特征与价值分析

基于新定位，高新万达广场的核心客群由"高新青年、品质家庭、商务精英、文创体验客"四大群体构成，下面通过"人口特征+消费行为+需求偏好"三个维度进行精准画像。

1.核心客群一：高新青年（20-30岁）——潮流消费引领者

人口特征：主要为高新区科技企业员工（占比55%）、大学城高校学生（占比30%）、初创企业创业者（占比15%）。月收入6000-15000元，男女比例相对均衡（54:46），高等教育覆盖率超过85%。

消费行为：年均到访商场频率达18次，单次停留时间约2-2.5小时，人均消费200-500元。消费时段分布均衡，工作日午休、下班后及周末均有较高到访率。线上种草、线下拔草行为特征明显，75%的消费决策受到小红书、抖音等社交平台影响。

需求偏好：消费关键词为"潮牌、网红、科技、社交"。热衷打卡新开业品牌和限时概念店，对国潮品牌、智能设备、跨界联名款有较高兴趣。重视社交空间品质，偏好具有设计感的咖啡厅、轻食餐厅等场所。

客群价值：该客群是项目口碑传播和潮流影响力的核心载体，尽管单次消费额不是最高，但消费频次和社交影响力最大。预计通过定位升级，该客群在项目中的消费贡献可从目前的30%提升至40%。

2. 核心客群二：品质家庭（28-40岁）——稳定复购的中坚力量

人口特征：多为高新区双职工家庭，有1-2名子女（年龄多集中在3-12岁）。家庭月收入1.5-3万元，多居住在项目3-5公里范围内的高品质住宅区。

消费行为：年均到访频率约10次，单次停留时间长达3-4小时，家庭单次消费500-1000元。消费决策以"孩子需求"和"家庭活动"为核心，周末和节假日是主要到访时段。

需求偏好：消费关键词为"亲子、健康、教育、便捷"。重视儿童娱乐和教育业态质量，关注健康餐饮和有机食品，偏好一站式满足家庭各成员需求的消费场所。

客群价值：该客群是项目稳定销售贡献的重要保障，复购率高达60%，远超其他客群。通过增加优质亲子业态和服务配套，该客群年消费额有望提升25%。

表：品质家庭客群消费偏好分析

3. 核心客群三：商务精英（30-45岁）——高客单价的价值客群

人口特征：高新区企业中层以上管理人员、专业人士、创业者。个人月收入1.5-3万元，男女比例约为6:4，多居住在项目5-8公里范围内的高端住宅区或商务区。

消费行为：年均到访频率约8次，单次停留时间1.5-2小时，人均消费800-2000元。消费时段多集中于工作日午间和晚间，且商务宴请、客户接待占比高。

需求偏好：消费关键词为"品质、效率、专属、健康"。注重品牌档次和服务品质，追求高效便捷的消费体验，需要私密的商务交流空间，关注健康管理和运动健身。

客群价值：该客群是项目利润贡献的重要来源，客单价为项目平均水平的2.5倍。通过引入高端餐饮和专属服务，该客群消费额有望提升30%。

4.核心客群四：文创体验客（全年龄段）——增量客流的重要组成

人口特征：涵盖本地文化爱好者、文创从业者及外地游客。年龄分布较广，教育水平普遍较高，对文化艺术有浓厚兴趣

消费行为：年均到访频率约5次，单次停留时间2-3小时，人均消费300-600元。到访时间集中在周末和节假日，多参与项目内的文化活动和体验课程。

需求偏好：消费关键词为"文化、创意、独特、手工"。热衷参与文创市集、艺术展览和工作坊，偏好购买独特设计产品和手工艺品，注重文化消费体验。

客群价值：该客群有助于提升项目的文化品味和社交影响力，并通过社交传播吸引更多增量客流。预计该客群可带动项目整体客流提升15%。

（三）客群需求挖掘：从表层偏好到深层诉求

1.高新青年："身份认同与社交连接"的深层诉求

表层需求：潮流商品、网红餐饮、打卡场景、优惠促销。

深层诉求：通过消费行为构建个人身份认同，获得社群归属感；在快节奏的工作生活中寻求高质量的社交连接；通过前沿消费体验彰显个人品味和生活方式。

场景化需求：

需要"社交型购物空间"，如可共享试衣的潮牌店、带社交区域的咖啡馆，满足结伴购物时的互动需求。

期待"兴趣社交平台"，如滑板主题区、电竞社交区、二次元文化角等，围绕兴趣爱好建立社交圈层。

渴望"职业发展社交"，如创业者交流空间、科技人才俱乐部，实现职业发展与个人社交的有机结合。

2. 品质家庭："时间价值与成长陪伴"的深层诉求

表层需求：儿童娱乐、家庭餐饮、教育机构、便利服务。

深层诉求：在有限休息时间内实现高质量家庭陪伴；通过消费促进家庭成员共同成长；在安全舒适的环境中享受轻松的家庭时光。

场景化需求：

需要"共融式亲子空间"，如家长可参与的游乐区域、亲子共创手工坊，实现真正的亲子互动而非单向看护。

期待"家庭教育场景"，如亲子阅读区、科学探索馆、自然教育课堂，将教育元素融入休闲消费。

希望"家长喘息服务"，如专业儿童托管区、家长专属休闲角，短暂解放家长压力。

3. 商务精英："资源获取与身份彰显"的深层诉求

表层需求：高端餐饮、便捷服务、商务配套、会员权益。

深层诉求：通过消费场域拓展商业人脉与资源；在商务互动中彰显个人品味与实力；高效平衡工作与健康生活。

场景化需求：

需要"商务社交空间"，如带会客区的书店、商务俱乐部，提供介于正式会议与休闲社交之间的第三空间。

期待"效率优化服务"，如智能停车系统、线上预约导购、移动办公支持，最大化节约时间成本。

希望"健康管理配套"，如高端健身中心、健康餐饮选择、压力缓解工作坊，应对高强度工作挑战。

4.文创体验客："文化共鸣与精神满足"的深层诉求

表层需求：文化展览、手工体验、特色商品、艺术活动。

深层诉求：通过消费体验连接传统文化与当代生活；在商业化环境中寻找真实性与独特性；丰富个人精神世界并获得创作灵感。

场景化需求：

需要"文化沉浸体验"，如数字艺术展、非遗创新工坊，以当代方式体验传统文化。

期待"创意参与空间"，如开放式手工区、共创艺术项目，亲身参与创作过程。

希望"人文交流平台"，如文化沙龙、艺术家对谈、主题读书会，与同好交流思想。

表：四大核心客群需求层次分析

（四）客群生命周期管理策略：全流程精细化运营

1.阶段一：全渠道引流——多触点触达目标客群

高新青年引流：

线上：在B站、小红书运营"高新万达青年社群"账号，发布"科技体验探店""潮流首发开箱"内容，2025年目标粉丝量达15万，视频平均播放量超10万次。

线下：与高新区重点企业、高校合作，开展"园区定向优惠""校园潮流大赛"活动，目标年触达青年客群超30万人次。

品质家庭引流：

线上：建立"高新亲子俱乐部"微信群，定期推送亲子活动信息及专属优惠，2025年目标发展会员家庭1万户。

线下：与社区物业、学校合作，开展"社区亲子课堂""校园主题活动日"，目标年引流家庭客群超20万人次。

商务精英引流：

线上：通过LinkedIn等专业平台投放"商务会员计划"广告，精准触达企业高管与专业人士，目标年触达5万人次。

线下：与高新区商会、写字楼合作，开展"商务沙龙""企业专属日"，目标年引流商务客群超8万人次。

文创体验客引流：

线上：与济南文旅公众号、艺术类KOL合作，推广项目文化特色，目标年触达文创爱好者10万人次。

线下：在博物馆、美术馆等文化场所投放定向广告，开展"文化艺术月"活动，目标年引流文创客群超12万人次。

2. 阶段二：个性化转化——精准匹配客群需求

高新青年转化：推出"青年创客卡"，提供潮牌新品优先购买权、科技体验区专属折扣，目标转化率达35%。设置"青年实验室"，提供产品内测、创意共创机会，通过参与感提升忠诚度。

品质家庭转化：设计"家庭成长护照"，记录亲子活动参与情况，累积积分兑换教育课程或家庭旅行，目标转化率达40%。推出"家庭套餐"，整合儿童娱乐、家长休闲、家庭餐饮，提供一站式解决方案。

商务精英转化：设立"商务会籍"，提供专属停车位、私人购物顾问、商务沙龙邀请等特权服务，年费3888元，目标转化率达15%。打造"商务精英圈层"，定期组织高尔夫、马术等高端社交活动。

文创体验客转化：推出"文创爱好者卡"，提供手作课程预约、展览优先参观、艺术家见面会等权益，目标转化率达30%。设立"文创基金"，支持本地文创项目，让消费者参与评审，增强参与感。

3.阶段三：精细化留存——增强客群粘性

社群运营升级：按客群类型和兴趣标签建立精细化社群体系，如"潮玩爱好者群""科技先锋群""亲子教育群""商务交流群"等，每个社群配备专属运营官，定期组织线下活动。2025年目标建立200个精准社群，覆盖5万会员，社群活跃度达60%。

个性化服务升级：基于会员大数据分析，预测客群消费偏好和需求变化，提前提供个性化推荐。如为高新青年会员推送感兴趣的品牌新品信息；为家庭会员定制孩子成长阶段的配套服务；为商务会员提供差旅前的便捷采购服务。

会员权益优化：设计成长型会员体系，将会员从"访客"到"忠实粉丝"的成长路径具象化，设置明确的目标和奖励。如青年会员从"潮流爱好者"到"时尚先锋"的升级路径；家庭会员从"新手上路"到"育儿达人"的成长体系。

4.阶段四：权益化复购——提升客群消费频次

智能积分系统：升级积分机制，实现消费积分、互动积分、社交积分三者互通。积分可兑换特色权益，如潮牌限量款购买权、亲子活动优先参与权、商务沙龙邀请函等，提升积分价值感。2025年目标积分兑换率达55%。

周期性消费激励：基于消费数据分析各客群的消费周期，在消费低谷前推送个性化激励。如向高新青年推送月度潮流新品提醒；向家庭会员推送季度亲子活动预告；向商务会员推送节令礼品采购指南。

精准复购活动：针对不同客群设计专属复购计划。如为高新青年设计"季度潮流盒子"订阅服务；为家庭会员提供"亲子成长课程"打包优惠；为商务精英设计"年度商务接待套餐"。

5.阶段五：社交化裂变——实现客群规模增长

会员推荐计划：设计阶梯式推荐奖励，推荐人可获积分、优惠券、专属体验资格等。如推荐一名新会员可获得500积分；推荐三名可获得限量款购买权；推荐五名可参与品牌共创活动。2025年目标通过推荐新增会员占比达25%。

社交分享激励：鼓励会员在社交平台分享消费体验，并给予相应奖励。如分享打卡照片可获当日消费折扣；发布优质点评可参与"月度创作奖"评选；视频内容被官方转载可获得高额积分奖励。

社群裂变活动：在社群内定期开展裂变小游戏，如"组队打卡挑战""社群专属拼团"，利用群体动力促进传播。如三人组队打卡三家指定店铺，各得100元优惠券；五人社群拼团可享热门餐厅包间费减免。

表：客群全生命周期管理数据目标

（五）定位落地支撑体系："产品-服务-场景-营销"四维协同

1.产品支撑体系：业态与品牌精准匹配客群需求

业态组合战略调整：2025年完成业态占比优化，将体验式业态比例提升至45%，零售业态调整至35%，餐饮业态保持20%。重点强化科技创新业态和文化体验业态，形成差异化竞争优势。

品牌矩阵升级计划：

高新青年：引入科技体验馆、国潮实验室、跨界概念店等15家创新品牌，强化项目的潮流标签。与本地科技企业合作，打造"未来零售实验室"，定期更新科技零售概念。

品质家庭：引入教育娱乐一体化品牌、家庭运动中心、健康管理平台等10家品牌，满足家庭全方位需求。打造"家庭成长中心"，提供从孕产期到青少年阶段的全周期服务。

商务精英：引入轻奢办公用品、精品咖啡、私人形象管理等8家品牌，提升商务服务能力。设立"商务服务专区"，整合会客、办公、休闲功能。

文创体验客：引入非遗创新工作室、设计师品牌集合店、艺术生活空间等12家品牌，强化文化标签。与本地艺术机构合作，打造"艺术家驻留计划"，定期更新艺术内容。

2. 服务支撑体系：精细化+个性化服务，提升客群体验

智慧服务系统：2025年全面升级"智慧万达"APP，整合智能停车、在线预约、个性化推荐、社群互动等功能，打造一站式数字服务门户。目标APP用户占会员比例达80%，月活跃度达70%。

客群专属服务配套：

高新青年：设立"潮流顾问"团队，提供穿搭建议、新品预约服务；打造"共享创作空间"，提供3D打印机、视频剪辑设备等专业工具。

品质家庭：升级"亲子服务中心"，提供儿童托管、母婴室、亲子卫生间等全方位配套；设立"家庭顾问"，提供亲子关系、教育规划咨询。

商务精英：设立"商务服务专员"，提供会议安排、礼宾服务、紧急事务处理等支持；打造"商务休息区"，提供高品质办公和会客环境。

文创体验客：设立"文化导览"服务，提供项目内文化点位讲解；打造"文创交流空间"，提供艺术书籍、创作材料。

3.场景支撑体系：沉浸式+社交化场景，打造独家记忆点

科技主题场景：在项目东区打造"未来生活体验区"，整合VR/AR体验、智能家居、科技艺术装置，展现科技如何改变生活。设置"科技新品首发区"，定期举办品牌新品发布会和体验活动。

文化主题场景：在项目西区打造"泉城新韵文化区"，以现代手法演绎济南泉水文化，设置数字泉水装置、光影互动墙、非遗创新工坊。与本地文化机构合作，定期举办文化主题展览和活动。

社交主题场景：在项目顶层打造"星空社交花园"，整合屋顶农场、露天影院、主题餐厅、夜间市集，打造济南东部标志性夜间社交聚集地。针对不同客群设计专属社交活动，如青年音乐派对、家庭观星夜、商务品鉴会。

4.营销支撑体系：精准触达+IP化活动，提升项目影响力

客群精准营销：

高新青年：在B站、小红书等平台投放互动广告，突出项目的科技感和潮流属性；开展"万达潮流主理人"招募计划，增强青年客群参与感。

品质家庭：与本地教育机构、亲子平台合作，推送优质亲子内容；打造"万达亲子节"IP，成为济南家庭消费的标志性活动。

商务精英：与高端写字楼、商会合作，定向推送商务服务信息；打造"精英论坛"系列，邀请行业领袖分享，提升项目高端形象。

文创体验客：与艺术院校、文化机构合作，推送文创活动信息；打造"城市文化沙龙"系列，吸引文化爱好者参与。

数据化营销优化：建立营销效果评估体系，实时监控各渠道、各活动的投入产出比，动态调整营销策略。2025年目标营销ROI提升至1:5，顾客获取成本降低20%。

表：定位落地支撑体系实施计划

通过"产品-服务-场景-营销"四大支撑体系的协同建设，济南高新万达广场将逐步实现从传统区域购物中心向"科技赋能与文化融合的城市东部潮流生活引力场"的转型升级，在济南商业格局中确立独特而重要的位置。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库