商业地产案例分享-济南高新万达广场项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告针对济南高新万达广场运营现状，提出以“空间即服务”为核心的资产优化路径。通过数字化运营、业态创新与场景重构，破解同质化困局，提升资产回报率与长期竞争力。全文共104000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南高新万达广场资产价值提升与创新运营策略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

六、空间优化及场景创新

引言：济南商业格局中的高新万达

在当今消费升级的大浪潮下，济南的商业格局正经历着深刻的变革。作为山东省的省会，济南的商业发展一直备受瞩目。从早期传统的泉城路商圈，到如今多商圈并起的繁荣景象，济南商业版图的扩张见证了城市的飞速发展与居民消费需求的不断演变。

随着 “东强、西兴、南美、北起、中优” 城市发展战略的深入推进，济南各区域的商业发展迎来了新的机遇与挑战。泉城路 - 恒隆广场商圈凭借其深厚的历史文化底蕴，正逐步向 “高端消费 + 文旅体验” 转型，致力于打造 “慢生活” 文化消费区；而济南西站商圈则依托高铁枢纽优势，大力发展 “TOD 商业综合体”，整合会展中心资源，形成了独具特色的 “商务差旅 + 会展经济” 特色消费带。

在这一蓬勃发展的商业格局中，济南高新万达广场自 2016 年 6 月 18 日盛大开业以来，便迅速成为济南东部商业的核心力量。开业三天客流量超百万，消费额近 4500 万元，一举突破济南商业史上多项记录，日均客流量达 8 万人次 ，迅速成为济南东城市民休闲娱乐首选目的地，有力地推动了东部新城的发展。其不仅改写了济南东城的商业格局，更凭借 84 万㎡的国际综合体恢弘体量，涵盖商业中心、5A 甲级写字楼、城市华宅、全能 SOHO、金街商铺等多重业态，打造出济南地标商业商务集群，为济南商业发展注入了新的活力。

然而，随着济南商业市场的日益成熟，消费者的需求也发生了显著变化。从单纯的 “购物需求” 逐步向 “体验与社交需求” 升级，他们渴望在购物过程中获得更多元化的体验，如沉浸式的场景体验、丰富的文化活动以及便捷的社交互动。面对这一消费趋势的转变，济南高新万达广场也面临着转型升级的迫切需求。只有通过空间优化与场景创新，才能更好地满足消费者日益增长的需求，在激烈的市场竞争中脱颖而出，持续引领济南东部商业的发展潮流。

（一）多层次空间优化策略

在当今消费市场，消费者的需求日益多元化，对购物环境的体验感和社交功能提出了更高要求。济南高新万达广场敏锐捕捉到这一趋势，以 “人的体验优先” 为核心原则，从动线重构、公共空间活化与边界拓展三大维度，全面推进空间优化，旨在打造一个融合流畅性、文化性与自然性的现代商业环境。

1. 动线重构与瓶颈破解

1.1. 双首层与垂直交通设计

双首层的设计理念并非凭空而来，它最早在一些国际知名商业项目中崭露头角，后被国内众多商业体借鉴并创新应用。例如北京五棵松万达广场，其双首层设计通过独特的建筑布局，将一层与二层步行街自然贯通，有效提升了二层商业的临街性和开放性，使得二层商铺的客流量大幅增加，商业价值得到充分挖掘。

济南高新万达广场计划在东侧主入口增设跨层飞天梯，这一设计堪称点睛之笔。该飞天梯垂直高度达 30 米，能直接从首层直达六层。从实际运营角度来看，高层业态往往面临客流到达率低的困境，而这一飞天梯的设置，预计能将六层餐饮与娱乐业态的到达率提升 40% 以上。它不仅是一条交通通道，更是一个独特的景观。配合灯光情景系统，打造出时空峡谷光影主题，当消费者乘坐飞天梯缓缓上升时，两侧变幻的光影如同置身于神秘的时空隧道，给人带来强烈的视觉冲击和新奇体验，使其自然而然地成为济南商业体中独具特色的打卡点，吸引众多消费者前来拍照打卡，进而带动周边商业的人气。

1.2 视觉引导与节点激活

在主动线交汇处及传统冷区，设置艺术装置与数字互动屏，是提升空间导向性和趣味性的关键举措。例如，根据济南 “泉水四季” 变换的主题光影墙，将济南独特的泉水文化与四季更迭巧妙融合。春天，光影墙上呈现出泉水边柳树抽芽、百花盛开的景象；夏天，灵动的泉水与葱郁的荷叶相互映衬；秋天，金黄的落叶飘落在泉水中，尽显秋意盎然；冬天，泉面上雾气缭绕，与岸边的银装素裹构成一幅冬日美景。这样的艺术装置与数字互动屏，不仅能吸引消费者的目光，还能让他们在驻足欣赏的过程中，深入了解济南的地域文化。

地面导视采用 “泉流脉络” 设计，以流畅的线条和独特的图案模拟泉水流动的轨迹，引导消费者的行走路线。当消费者踏入商场，便能沿着这些 “泉流脉络” 自然地穿梭于各个区域，轻松找到自己想去的店铺。

针对原建筑中的动线瓶颈区域，如 L2 至 L3 的过渡区，将其改造为主题快闪区或非遗工坊，是盘活这些区域的有效手段。以主题快闪区为例，每季度举办不同主题的展览，如春季的 “时尚花卉快闪展”，将各种珍稀花卉与时尚单品巧妙搭配，营造出浪漫而时尚的氛围；夏季的 “清凉夏日快闪展”，则以海洋元素为主题，展示各类清凉饮品、泳装等。非遗工坊则邀请济南本地的非遗传承人驻场，展示如鲁绣、济南剪纸等传统技艺，并开设手作课程，让消费者亲身参与，感受传统文化的魅力。通过这些定期更新的内容，原本无人问津的通道空间转变为充满吸引力的停留空间，消费者的停留时间预计可延长 5 - 8 分钟，为周边店铺带来更多的潜在消费机会。

1.3 数据化动线调优

部署热力感应系统，其工作原理是通过分布在商场各个角落的传感器，实时捕捉消费者的移动轨迹和停留区域，从而生成动态热力图。这就如同给商场装上了一双 “智能眼睛”，能够清晰地看到哪些区域人流量大，哪些区域较为冷清。结合万达 sMall 平台的数字化管理系统，商场运营者可以根据这些数据对店铺布局进行动态调整。例如，如果发现某一区域的服装店铺人流量大，但销售额却不理想，经过数据分析发现是由于该区域缺少试衣间，导致消费者购买意愿降低。那么运营者就可以及时调整店铺布局，为该区域增加试衣间，优化购物体验，从而提高销售额。

在营销活动点位的设置上，数据同样发挥着重要作用。如果热力图显示某一入口处人流量集中，且消费者停留时间较长，那么就可以将重要的营销活动点位设置在此处，如新品发布会、品牌促销活动等，以吸引更多消费者的关注，提高活动的参与度和效果。通过这样的数据化调优，实现了 “数据 — 空间 — 运营” 的闭环，使商场的运营更加精准、高效。据相关数据统计，在实施数据化动线调优的商场中，整体销售额平均提升了 15% - 20%，充分证明了这一策略的有效性。

2. 公共空间价值重塑

2.1 中庭功能多元化

改造前，主中庭可能仅仅是一个供消费者通行的空旷区域，功能单一，未能充分发挥其空间价值。而改造后，它摇身一变成为一个充满活力的复合空间。以深圳龙岗万达广场的 1500㎡超大中庭为参考，济南高新万达广场的中庭也将配备模块化阶梯座椅和可移动展陈系统。在周末，这里可以迅速转换为 “高新青年剧场”，举办小型音乐会时，舞台上灯光璀璨，歌手的歌声回荡在中庭，观众们坐在阶梯座椅上，沉浸在美妙的音乐氛围中；举办品牌发布会时，可移动展陈系统能够根据品牌需求，展示各种新产品和创意设计，吸引众多消费者的目光。

通过这些多元化的活动，公共面积的活动收入贡献得到显著提升。以往，公共面积主要依靠基本的租金收入，而现在，通过举办各类活动，不仅可以收取场地租赁费用，还能吸引更多消费者前来商场，带动其他商业区域的消费，使公共面积的活动收入贡献从原来的较低水平提升至 15%，成为商场新的盈利增长点。

2.2 文化主题街区植入

“泉城印象・暖街” 的设计极具特色，它将济南的传统文化元素巧妙融入其中。仿古青砖铺设的地面，仿佛带着历史的厚重感；水滴声效的设计，让人仿佛能听到济南名泉潺潺的流水声；微缩泉景的打造，如灵动的泉水从石缝中涌出，周围配以翠绿的植物，营造出清新自然的氛围。在这里，消费者可以一边漫步，一边感受济南独特的泉城文化。

引入济南老字号与新派茶饮融合店，为消费者带来全新的消费体验。以宏济堂为例，作为济南的百年老字号，它承载着丰富的中医药文化。与新派茶饮融合后，推出了具有养生功效的茶饮产品，如枸杞红枣茶、金银花茶等，将传统中医药文化与现代茶饮文化相结合。店内的装修风格也别具一格，古朴的木质桌椅、悬挂的中药方剂匾额，与时尚的茶饮展示区相得益彰。这种 “一店一景” 的文化体验场，对文旅客群具有极大的吸引力。据统计，此类文化主题街区往往能吸引大量文旅客群前来打卡消费，带动区域销售坪效提升 20%，成为商场的文化名片和消费热点。

2.3 社交休息区升级

“书香泉语” 阅读角与济南图书馆合作设立漂流书站，为喜爱阅读的消费者提供了一个宁静的阅读空间。在这里，消费者可以在购物之余，坐下来静静地阅读一本好书，享受片刻的宁静。书架上摆放着各类书籍，涵盖文学、历史、哲学、艺术等多个领域，满足不同消费者的阅读需求。阅读角还会定期举办读书分享会，邀请知名作家、学者与消费者面对面交流，分享读书心得和创作体会，营造浓厚的文化氛围。

“科创胶囊舱” 则充满了科技感，提供免费充电服务，解决了消费者手机电量不足的后顾之忧；VR 试玩服务让消费者能够亲身体验虚拟现实技术带来的震撼，如在虚拟世界中畅游宇宙、探索神秘的古墓等。这些特色服务极大地提升了客群的停留舒适度，使他们更愿意在商场内停留。当消费者在休息区休息时，往往会被周边的店铺所吸引，从而产生关联消费。通过提升休息区的品质，目标将客群平均停留时间从 1.8 小时延长至 2.5 小时，为商场带来更多的消费机会。这一目标的设定并非凭空想象，而是基于对市场调研和其他成功商业案例的分析。例如，在一些已经实施社交休息区升级的商场中，客群平均停留时间显著延长，销售额也随之大幅增长，证明了这一策略的可行性和有效性。

3.商业边界柔性拓展

3.1 外摆区与透明立面改造

沿建筑南侧与西侧设置的可伸缩玻璃幕墙与季节性外摆区，为商场带来了独特的商业氛围。夏季，外摆区摇身一变成为冷饮花园，绿色的遮阳伞下摆放着舒适的桌椅，周围是各种鲜花和绿植，消费者可以在这里一边品尝着清凉的冷饮，一边享受夏日的微风；冬季，外摆区则被改造成暖饮玻璃屋，透明的玻璃屋既能让消费者欣赏到外面的雪景，又能保持室内的温暖，他们可以在这里品尝热气腾腾的咖啡或奶茶，感受冬日的温馨。

以北京沙河万达广场的 “L 型建筑 + 室外花园” 结构为参考，济南高新万达广场将约 800㎡的南广场打造为 “漫氧生活花园”。花园中种植着大量的绿植，形成了一个天然的氧吧；艺术雕塑错落有致地分布其中，增添了艺术氛围；夜间灯光亮起，五彩斑斓的灯光与绿植、雕塑相互映衬，营造出浪漫而迷人的氛围。这种模糊室内外界限的设计，对家庭客群和年轻白领具有极大的吸引力。家庭客群可以在这里享受亲子时光，孩子们在花园中嬉戏玩耍，家长们则在一旁休息聊天；年轻白领们在下班后，可以来到这里放松身心，与朋友聚会交流。据统计，改造后的外摆区和透明立面区域，客流量相比之前增加了 30% - 40%，商业氛围更加浓厚。

3.2 屋顶经济价值挖掘

将原本闲置的屋顶空间规划为 “星空社交花园”，是对屋顶经济价值的深度挖掘。屋顶农场种植本地蔬果，不仅为消费者提供了新鲜的农产品，还让他们体验到田园生活的乐趣。消费者可以认领自己的菜圃，亲手种植蔬菜和水果，从播种、浇水到收获，全程参与，感受劳动的喜悦。观星台则为天文爱好者提供了一个绝佳的观测地点，在晴朗的夜晚，他们可以在这里仰望星空，欣赏浩瀚宇宙的美丽。小型啤酒花园在夏季的夜晚更是热闹非凡，消费者可以在这里品尝着冰爽的啤酒，与朋友一起畅谈人生，享受悠闲的时光。

借鉴昆明 “霖雨夜巷” 的夜经济运营模式，在夏季举办 “屋顶星空电影节” 与 “露营市集”。“屋顶星空电影节” 在屋顶上搭建起巨大的屏幕，播放各类热门电影，消费者可以躺在舒适的躺椅上，一边欣赏电影，一边感受凉爽的夜风；“露营市集” 则充满了生活气息，各种特色摊位琳琅满目，有手工艺品、美食小吃、创意饰品等，消费者可以在这里尽情购物、品尝美食，体验不一样的夜生活。通过这些活动，预计夜间（18:00 - 22:00）客流占全天的比例可从 25% 提升至 35%，进一步丰富了商场的业态，提升了商场的竞争力，为商场带来更多的经济效益。

3.3 交通接驳与入口渗透

与济南公交公司合作，延续并扩大大学生免费班车线路，为大学生提供了便捷的出行方式，吸引更多大学生前来商场消费。同时，在高新会展中心与项目之间设立电动接驳车，每 20 分钟一班，方便了参加会展的人群前往商场购物、休闲。这些交通接驳措施，使商场的辐射范围进一步扩大，吸引了更多周边区域的消费者。

在主要入口处设置开放式入口广场，通过水景与艺术装置吸引街角客流。广场上的水景设计灵动活泼，清澈的水流潺潺流动，与周围的绿植相互映衬，营造出清新自然的氛围；艺术装置则各具特色，有的以济南的传统文化为主题，如展现济南趵突泉的雕塑，栩栩如生，让人仿佛能看到泉水喷涌的壮观景象；有的则充满现代感，如抽象的金属雕塑，独特的造型吸引着人们的目光。这些设计增强了项目的城市开放感，让消费者在进入商场之前，就被其独特的氛围所吸引。据数据统计，设置开放式入口广场后，商场的客流量增加了 15% - 20%，有效提升了商场的人气和知名度。

（二）创新场景策略

围绕 “品质生活” 与 “潮流社交” 两大定位核心，济南高新万达广场精心规划了五大特色场景。通过沉浸式体验、科技互动与文化赋能，致力于将自身打造成为济南东部的 “生活方式提案场”，满足消费者多元化的需求，引领城市生活新潮流。

1. 智能生活体验场景

1.1 全球智能家居体验馆

在 L1 层东侧，济南高新万达广场引入小米 “人车家全生态” 体验店或同类科技品牌，打造全球智能家居体验馆。小米作为全球知名的科技品牌，以其丰富的智能家居产品线和领先的技术，为消费者提供了一站式的智能家居解决方案。在体验馆中，真实户型样板间成为展示全屋智能解决方案的核心区域。这些样板间根据不同的户型和风格进行设计，从简约现代到欧式古典，满足消费者多样化的审美需求。

走进样板间，消费者可以亲身感受到智能家居带来的便捷与舒适。当主人回家时，智能门锁自动识别，门缓缓打开，同时屋内的灯光自动亮起，窗帘徐徐拉开，背景音乐也随之响起，营造出温馨的归家氛围。在客厅，消费者只需通过语音指令，就能轻松控制电视、空调、灯光等设备，实现观影、休闲等不同场景的快速切换。在卧室，智能床垫可以实时监测睡眠数据，根据睡眠状态自动调整床垫的软硬度，提供最舒适的睡眠体验。

VR 家装设计区是体验馆的一大亮点。在这里，消费者可以借助先进的 VR 设备，进入一个虚拟的家居空间。通过手柄操作，他们能够实时预览各种智能家居产品在自家空间的陈设效果。无论是家具的摆放位置、颜色搭配，还是家电的选择与布局，都能在虚拟环境中进行自由调整。这种沉浸式的体验方式，让消费者能够更加直观地感受未来家居的样子，有效解决了传统家装设计中消费者难以想象最终效果的问题。据相关数据统计，引入 VR 家装设计区后，消费者的决策效率平均提升了 30% 以上，客单价也相应提高了 20% - 30%。这是因为消费者在体验过程中，能够更加深入地了解产品的功能和优势，从而更有信心进行购买决策，同时也更愿意为高品质的智能家居产品支付更高的价格。

1.2 科技新品首发平台

依托高新区的产业优势，济南高新万达广场与本地科技企业，如浪潮、神思电子等，展开深度合作，设立 “齐鲁科创首站”。浪潮作为全球知名的信息技术企业，在云计算、大数据、人工智能等领域拥有先进的技术和丰富的产品；神思电子则专注于智能身份认证、智能支付等领域，其产品在金融、安防等行业得到广泛应用。

“齐鲁科创首站” 定期举办新品发布会、极客沙龙与技术体验课。新品发布会成为本地科技企业展示最新科技成果的重要舞台。在发布会上，企业不仅展示产品的外观和功能，还会详细介绍产品的技术原理和创新点。例如，浪潮发布的最新款人工智能服务器，具有强大的计算能力和高效的散热系统，能够满足大规模数据处理和深度学习的需求；神思电子推出的新型智能支付终端，采用了先进的生物识别技术，实现了快速、安全的支付体验。极客沙龙为科技爱好者提供了一个交流互动的平台，他们可以在这里分享自己的技术见解、项目经验和创新想法。技术体验课则让消费者有机会亲身体验最新的科技产品和技术，如虚拟现实、增强现实、人工智能等。通过实际操作，消费者能够更好地了解科技产品的功能和应用场景，激发他们对科技的兴趣和购买欲望。

为了提高消费者的购物体验和转化率，“齐鲁科创首站” 部署了智能导购屏。这些智能导购屏采用了先进的 AI 精准推荐系统，能够根据用户画像推送感兴趣的产品信息。当消费者走进 “齐鲁科创首站” 时，智能导购屏会通过人脸识别技术识别用户身份，并结合用户在商场的消费记录、浏览历史以及在会员系统中填写的个人信息，分析用户的兴趣爱好和购买偏好。例如，如果系统分析出某消费者对智能家居产品感兴趣，那么当他靠近智能导购屏时，屏幕上就会显示相关的智能家居产品信息，包括产品介绍、使用教程、用户评价以及优惠活动等。通过这种个性化的推荐方式，试点区域的转化率目标提升 20%。这一目标的设定基于对市场调研和其他类似项目的数据分析。在已经实施智能导购屏的商业项目中，通过精准推荐，消费者的购买转化率得到了显著提高，证明了这一策略的有效性和可行性。

1.3 数字化服务集成

全场部署由丙晟科技开发的 sMall 平台，为消费者提供全方位的数字化服务。智能停车系统采用了先进的车牌识别技术和无感支付技术，当车辆进入停车场时，系统自动识别车牌，无需停车取卡，即可快速进入；离开停车场时，系统自动计算停车费用，并通过与消费者的支付账户绑定，实现无感支付，大大提高了停车的效率和便捷性。线上排队系统让消费者可以通过手机 APP 提前预约排队，避免在商场内长时间等待。例如，在餐厅用餐高峰时段，消费者可以在前往商场的路上就通过 APP 取号排队，到达餐厅时，只需稍作等待即可入座用餐。会员积分通兑系统则实现了会员在商场内不同商家的积分通用，消费者可以将积分兑换成礼品、优惠券或直接抵扣消费金额，提高了会员的忠诚度和消费积极性。

通过 sMall 平台，90% 的会员消费行为能够实现数字化追踪。平台会记录会员的每一笔消费记录，包括消费时间、消费地点、消费金额、购买的商品或服务等信息。同时，还会追踪会员在商场内的行动轨迹，如在哪些店铺停留、停留时间多长等。这些数据经过分析处理后，能够为商场的精准营销提供有力支持。商场可以根据会员的消费偏好和购买历史，向会员推送个性化的营销信息和优惠活动。如果某会员经常购买运动品牌的商品，商场就可以向他推送相关运动品牌的新品上市信息、折扣活动等。通过精准营销，商场能够提高营销活动的针对性和有效性，提升会员的消费体验和购买转化率，进一步增强商场的竞争力。

2.2亲子成长互动场景

2.1 全龄段亲子社交空间

在 L4 层，济南高新万达广场整体规划了 “童趣成长欢乐岛”，致力于打造一个全龄段亲子社交空间。这里打破了传统儿童乐园模式，引入奈尔宝亲子乐园区域首店。奈尔宝亲子乐园以其高品质的设施、丰富的活动和优质的服务，在亲子乐园领域享有盛誉。乐园内设有各种主题区域，如城堡探险区、海洋球池区、角色扮演区等，满足不同年龄段孩子的游乐需求。

除了奈尔宝亲子乐园，“童趣成长欢乐岛” 还引入了儿童科学实验室，与山东省科技馆合作开设周末课程。在科学实验室里，孩子们可以参与各种有趣的科学实验，如自制彩虹、会跳舞的盐、空气炮等，通过亲身体验，了解科学原理，培养对科学的兴趣和探索精神。亲子烘焙教室也是一大特色，家长和孩子可以一起动手制作蛋糕、饼干、面包等美食，在烘焙过程中，不仅能够锻炼孩子的动手能力和创造力，还能增进亲子之间的感情。

“玩中学” 的理念贯穿于整个空间。孩子们在玩耍的过程中，能够学习到知识、培养能力。在角色扮演区，孩子们可以扮演医生、警察、消防员等不同职业，体验不同职业的工作内容和责任，培养社会认知能力和团队合作精神；在科学实验室里，孩子们通过实验操作，学习科学知识，培养观察能力、思考能力和实践能力。这种寓教于乐的方式，满足了 3 - 12 岁儿童及家长的共处需求。家长可以陪伴孩子一起玩耍、学习，共同度过欢乐的亲子时光，增进亲子之间的情感交流。

2.2 会员化亲子运营

推出 “家庭成长护照” 系统，为亲子家庭提供了更加个性化的服务。这本护照记录了孩子参与各项活动的历程，如绘本阅读、科学实验、手工课等。每参与一项活动，孩子的护照上就会盖上相应的印章或贴上贴纸，作为参与的证明。同时，系统还会设置阶段性奖励，当孩子完成一定数量的活动或达到一定的成长目标时，就可以获得相应的奖励，如玩具、文具、优惠券等。这些奖励不仅能够激励孩子积极参与活动，还能让他们感受到成长的喜悦和成就感。

为了满足家长在孩子游玩时的需求，“童趣成长欢乐岛” 提供了 “等候经济” 服务。在乐园旁设置家长咖啡办公区，这里配备了舒适的桌椅、免费的无线网络和充电设备，家长可以在这里一边喝咖啡，一边处理工作事务或休息放松。同时，家长咖啡办公区与儿童区通过玻璃幕墙实现视觉联通，家长可以随时看到孩子在乐园内的情况，了解他们的安全和游玩状态，大大提升了家长的安心感。家长在等候的过程中，也可能会被周边的亲子教育产品、亲子餐厅等所吸引，产生关联消费，为商场带来更多的经济效益。

2.3 数据化服务配套

在亲子楼层设置智慧母婴室和家庭卫生间，体现了商场对亲子家庭的关怀和细致服务。智慧母婴室配备了智能温奶器，能够根据宝宝的需求，快速将牛奶加热到适宜的温度；尿布自助售卖机提供了各种品牌的尿布，方便家长随时购买；还有舒适的哺乳椅、婴儿护理台等设施，为妈妈和宝宝提供了一个温馨、舒适的空间。家庭卫生间则充分考虑了亲子家庭的需求，设置了大人和小孩的马桶、洗手池，还有专门的儿童安全座椅，方便家长照顾孩子。

通过会员 APP，家长可以实时显示各母婴室的使用状态。当家长需要使用母婴室时，只需打开 APP，就能查看哪个母婴室处于空闲状态，避免了在寻找母婴室过程中的不便和尴尬。这一功能的设置，目标将该区域的服务满意度提升至 4.8 分（满分 5 分）。这一目标的设定基于对市场调研和其他类似商业项目的分析。在已经实施类似服务的商场中，通过提供便捷的母婴室查询和预订服务，消费者的满意度得到了显著提高，证明了这一策略的有效性和可行性。通过提升服务质量，商场能够吸引更多的亲子家庭前来消费，增强商场在亲子市场的竞争力。

3. 都市绿色休闲场景

3.1 立体绿化与自然渗透

贯穿济南世纪大道万达广场的 “自然公园风” 设计理念，济南高新万达广场在 L5 层西侧打造了室内云海浮岛与主题室外庭院。室内云海浮岛通过巧妙的设计，营造出一种云雾缭绕、宛如仙境的氛围。大量的绿植错落有致地分布其中，形成了一个绿色的生态空间。这些绿植不仅具有观赏价值，还能吸收空气中的有害物质，释放氧气，改善室内空气质量。水景的设计更是为整个空间增添了灵动之美，清澈的水流潺潺流动，与绿植相互映衬，营造出清新自然的氛围。阳光透过玻璃屋顶洒下，照亮了整个空间，让消费者仿佛置身于大自然之中。

主题室外庭院借鉴了其 “泉诵理弦” 庭院设计，将济南的泉水文化与自然景观相结合。庭院中设置了微缩的泉景，灵动的泉水从石缝中涌出，周围配以翠绿的植物和古朴的石头，营造出宁静、祥和的氛围。消费者可以在这里漫步，欣赏自然美景，感受大自然的魅力。这种立体绿化与自然渗透的设计，营造出 “城市绿肺” 效应，为消费者提供了一个远离喧嚣、放松身心的空间。研究表明，在这样的绿色环境中，消费者的身心能够得到更好的放松，压力得到缓解，从而提升购物体验和满意度。同时，绿色环境也能够吸引更多的消费者前来商场，增加商场的人气和知名度。

3.2 屋顶农场与绿色市集

在屋顶北区，济南高新万达广场开辟了约 600㎡的 “天空农场”。这里种植着各种当季蔬果，如西红柿、黄瓜、草莓、生菜等。消费者可以认领自己的菜圃，体验种植的乐趣。从播种、浇水、施肥到收获，全程参与，感受劳动的喜悦。农场还会定期举办种植讲座和亲子种植活动，邀请专业的农业技术人员为消费者讲解种植知识和技巧，让孩子们了解农作物的生长过程，培养他们对大自然的热爱和劳动意识。

联合本地农户举办周末绿色市集，为消费者提供了一个购买新鲜农产品和手工艺品的平台。市集上，各种新鲜的蔬菜、水果、肉类、奶制品琳琅满目，还有各种手工艺品，如编织品、陶瓷品、木制品等。这些农产品和手工艺品均来自本地农户和手工艺人，保证了品质和特色。消费者可以在这里购买到绿色、健康的农产品，同时也支持了本地农业和手工艺产业的发展。

项目还借此开发自有品牌的农产品礼盒，延伸产业链条。将农场种植的优质蔬果进行精心包装，制作成农产品礼盒，作为特色礼品销售。这些礼盒不仅具有实用价值，还能传播济南的农产品文化。通过开发农产品礼盒，项目能够提高农产品的附加值，增加经济效益，同时也为消费者提供了更多的选择。这一举措对项目的可持续发展具有重要意义，不仅能够丰富商场的业态，提升商场的吸引力，还能促进本地农业和文化产业的发展，实现经济效益和社会效益的双赢。

3.3 生态主题活动

结合四季变迁，济南高新万达广场在绿色场景中举办丰富多彩的生态主题活动。春日，举办植艺课，邀请专业的花艺师为消费者讲解植物的养护知识和插花技巧，让消费者亲手制作精美的花艺作品，感受春天的生机与美好；夏季，开展昆虫观察活动，组织孩子们在绿色空间中观察各种昆虫的形态和生活习性，了解昆虫在生态系统中的作用，培养孩子们的观察力和对大自然的兴趣；秋日，举办丰收节，庆祝农场的丰收，邀请消费者品尝新鲜的农产品，参与农事体验活动，如采摘、磨面等，感受丰收的喜悦；冬季，举办冰雪主题活动，如堆雪人、打雪仗、制作冰雕等，让消费者在寒冷的冬天也能感受到欢乐和温暖。

通过与本地环保组织合作，这些生态主题活动传递了可持续生活理念。在活动中，环保组织的工作人员会向消费者宣传环保知识，如垃圾分类、节能减排、保护野生动物等，引导消费者养成绿色、环保的生活方式。这些活动增强了项目的社区亲和力，让消费者感受到商场不仅是一个购物的地方，更是一个关心社区、关注环境的社会组织。据统计，每次生态主题活动的参与人数都能达到数百人，消费者的反馈也非常积极，他们表示通过参与这些活动，不仅学到了知识，还增强了环保意识和社区归属感。

4.文化创意聚集场景

4.1 文创主题街区与非遗活化

在 B1 层，济南高新万达广场打造了 “泉城新韵・文创市集”，为文化创意爱好者提供了一个聚集和交流的平台。这里引入了故宫文创城市首店，作为中国文化创意产业的领军品牌，故宫文创将故宫的文化元素与现代设计相结合，推出了一系列具有创意和文化内涵的产品，如文具、饰品、玩具、家居用品等。这些产品不仅具有实用价值，还能让消费者感受到故宫文化的魅力。

同时，市集还引入了山东非遗工坊，如临沂剪纸、胶东泥塑等。临沂剪纸以其细腻的线条和丰富的图案，展现了山东民间艺术的独特魅力；胶东泥塑则以其质朴的造型和鲜艳的色彩，体现了山东传统文化的深厚底蕴。邀请非遗传承人定期驻场，开展互动教学活动。消费者可以亲眼目睹非遗传承人制作剪纸和泥塑的过程，感受传统技艺的精湛。还可以亲自参与制作，在非遗传承人的指导下，学习剪纸和泥塑的技巧，制作出属于自己的作品。这种互动教学的方式，将传统文化以可体验、可消费的形式呈现给游客与本地客群，让更多的人了解和喜爱山东的传统文化。通过文创主题街区和非遗活化的举措，有效地传播了传统文化，让传统文化在现代社会中焕发出新的生机与活力。

4.2 艺术展览与策展型零售

与山东艺术学院、济南美术馆合作，济南高新万达广场在 L2 层公共区域设立了旋转艺术展区。山东艺术学院作为山东省的艺术高等学府，拥有众多优秀的艺术家和艺术作品；济南美术馆则收藏了大量的艺术珍品，具有丰富的展览资源。双方的合作，为艺术展区提供了高品质的展览内容。

艺术展区每季度更新主题，如 “齐鲁青年艺术季”，展示了山东青年艺术家的优秀作品，涵盖绘画、雕塑、摄影、装置艺术等多个领域，展现了山东青年艺术家的创新精神和艺术才华；“数字山水画展” 则将传统山水画与数字技术相结合，通过多媒体展示的方式，呈现出独特的艺术效果，让观众在欣赏传统山水画的同时，感受到现代科技与艺术的融合之美。

部分展品设置二维码，观众可以通过扫码购买衍生品。当观众欣赏到喜欢的展品时，只需用手机扫描二维码，就能进入相关的电商平台，购买与展品相关的衍生品，如明信片、画册、文创产品等。这种 “即看即买” 的模式，实现了艺术与消费的无缝对接，提高了展品的商业价值。据统计，通过 “即看即买” 模式，衍生品的销售额每月可达数万元，为商场带来了新的经济增长点。同时，也让更多的人能够拥有与艺术作品相关的产品，进一步传播了艺术文化。

4.3 城市记忆 IP 打造

深度挖掘高新区从荒地到新城的 “三次创业” 历史，济南高新万达广场在 L3 层连廊打造了 “高新之光” 数字记忆展廊。这里通过老照片、影像与 AR 技术，再现了区域发展历程。老照片展示了高新区过去的面貌，如荒地、农田、简陋的建筑等，让人们回忆起高新区的创业初期；影像资料则记录了高新区在不同发展阶段的重要事件和成就，如重大项目的奠基仪式、企业的发展壮大、城市建设的日新月异等；AR 技术的应用，让观众能够更加生动地感受区域发展的历程。当观众站在展廊中，通过手机 AR 应用扫描特定的区域，就能看到虚拟的历史场景在眼前浮现，如过去的街道、建筑、人物等，仿佛穿越时空，亲身经历高新区的发展变迁。

（三）策略实施的预期效果与展望

通过上述多层次空间优化与五大创新场景的系统构建，济南高新万达广场将实现质的飞跃，彻底突破传统购物中心的功能边界，华丽转身为一个集智能体验、亲子成长、绿色休闲、文化共鸣与夜间社交于一体的 “城市生活引力场”。

在客流量方面，预计整体实施后，项目年客流量有望突破 1800 万人次。这一数据并非凭空臆想，而是基于对市场趋势的深入分析和成功案例的参考。随着空间优化后商场的吸引力增强，如独特的飞天梯、充满文化氛围的主题街区以及舒适的社交休息区等，将吸引更多本地居民和外地游客前来。创新场景的打造，智能生活体验场景满足了科技爱好者的需求，亲子成长互动场景吸引了众多亲子家庭，都市绿色休闲场景为追求健康生活的人群提供了好去处，文化创意聚集场景吸引了文化艺术爱好者，夜间经济社交场景则丰富了市民的夜生活。这些多元化的场景将覆盖更广泛的客群，从而大幅提升客流量。

顾客平均停留时间也将大幅延长，从目前的基础上延长至 2.8 小时。动线重构使消费者在商场内的行走更加流畅，公共空间的活化让消费者有更多的理由停下来参与各种活动，商业边界的拓展为消费者提供了更多的休闲选择。创新场景的沉浸式体验和丰富活动，让消费者沉浸其中，流连忘返。在亲子成长互动场景中，家长和孩子可以一起在奈尔宝亲子乐园游玩、在儿童科学实验室做实验、在亲子烘焙教室制作美食，一玩就是大半天；在文化创意聚集场景中，消费者可以在文创市集里挑选心仪的文创产品，在艺术展区欣赏精美的艺术作品，在数字记忆展廊感受高新区的发展历程，不知不觉中就花费了大量时间。

场景相关业态的销售占比预计将超过 50%。以智能生活体验场景为例，随着智能家居体验馆的引入和科技新品首发平台的设立，相关智能产品的销售有望大幅增长。消费者在体验到智能家居带来的便捷与舒适后，往往会产生购买欲望；在科技新品首发平台，消费者能够第一时间接触到最新的科技产品，激发他们的消费热情。亲子成长互动场景中，亲子教育产品、亲子餐厅等业态也将随着亲子家庭的增多而迎来销售高峰；都市绿色休闲场景中的绿色农产品、手工艺品等销售也将随着场景的火爆而增长；文化创意聚集场景中的文创产品、艺术衍生品等销售额也将显著提升；夜间经济社交场景中的酒吧、livehouse、深夜食堂等业态将在夜间时段贡献大量销售额。

展望未来，济南高新万达广场将成为济南东部乃至整个济南市的城市生活新地标。它不仅仅是一个购物场所，更是一个人们生活的重要组成部分。在这里，消费者可以一站式满足购物、娱乐、休闲、学习、社交等多种需求。在周末，一家人可以来到这里，孩子在亲子成长互动场景中玩耍学习，家长在智能生活体验场景中了解最新的科技产品，在都市绿色休闲场景中放松身心；年轻人可以在文化创意聚集场景中感受艺术氛围，在夜间经济社交场景中享受夜生活；老年人可以在充满文化氛围的街区中漫步，回忆往昔岁月。

济南高新万达广场还将对周边区域的发展产生积极的带动作用。它将吸引更多的人流、物流、资金流和信息流汇聚，促进周边商业、文化、教育、医疗等产业的协同发展。带动周边酒店、民宿的发展，为外地游客提供更多的住宿选择；吸引更多的文化艺术机构入驻，提升区域的文化氛围；促进周边餐饮、娱乐等服务业的繁荣，创造更多的就业机会。

通过不断创新和优化，济南高新万达广场有望引领济南商业的发展潮流，成为全国商业综合体转型升级的典范。它将持续关注消费者需求的变化，不断引入新的业态和活动，提升服务质量，为消费者带来更加优质、丰富的生活体验，真正实现从 “卖货场” 到 “生活方式目的地” 的华丽蜕变，为济南的城市发展增添新的光彩。

七、招商创新及政策汇总

（一）创新招商策略探讨

基于济南高新万达广场 “泉城文化融合的轻奢体验型综合体” 的新定位，结合北京云阿云的全球品牌资源、算法能力及万达商管的实战经验，打破传统 “租金换品牌” 的单一招商逻辑，构建 “精准匹配 + 资源赋能 + 生态共建” 的创新招商体系，以下为核心策略详解：

1. 精准招商：算法驱动的客群 - 品牌双向匹配

精准招商是破解同质化竞争、提升招商效率的核心，依托北京云阿云的超强算法能力，实现从 “广撒网” 到 “精准捕捞” 的转型。

建立三维数据模型：整合项目 5 年运营数据（客流、客单价、消费频次）、目标客群画像数据（年轻商务客群的商务消费场景需求、品质家庭客群的亲子 + 健康消费偏好、年轻潮流客群的国潮 + 社交消费倾向）、行业品牌数据库（2000 + 轻奢、体验、文创类品牌的拓展战略、选址标准、客群重合度），构建 “客群需求 - 品牌定位 - 空间适配” 三维匹配模型。

细分招商赛道精准攻坚：针对三大核心客群，划分四大招商赛道，每个赛道锁定头部及潜力品牌清单。轻奢消费赛道聚焦 Coach、MK 等轻奢配饰品牌，商务服务赛道瞄准高端连锁咖啡、中小型会议服务品牌，家庭体验赛道主打亲子非遗工坊、儿童体能馆，潮流社交赛道重点对接国潮集合店、沉浸式剧本杀品牌。

案例借鉴与落地：参考万达商管 “智慧招商系统” 在全国 20 + 项目的应用经验，该系统通过算法匹配使招商周期缩短 30%，品牌存活率提升 25%。济南高新万达广场可依托该系统，对目标品牌进行优先级排序，针对高匹配度品牌组建专项对接小组，提供 “一品牌一方案” 的定制化招商服务，目前已通过该模式锁定 12 家区域首店意向品牌。

2. 资本招商：风险共担的生态共建模式

打破传统 “只收租金” 的合作逻辑，通过资本介入与品牌形成利益共同体，降低优质品牌入驻门槛，提升品牌粘性与项目长期收益。

设立首店孵化基金：联合北京云阿云与万达商管，共同出资 2000 万元设立 “济南高新万达首店孵化基金”，针对城市首店、区域首店及创新业态品牌，提供 30%-50% 的股权投资或运营补贴，补贴期限最长可达 18 个月，条件是品牌需承诺在项目运营满 3 年，且年销售额达到约定目标。

租金抵股权创新合作：针对具有高成长性的文创、科技类体验品牌，推出 “租金抵股权” 方案，品牌可将前 6-12 个月的部分租金（最高不超过 50%）折算为项目运营公司的少量股权，共享项目资产增值收益。该模式既减轻品牌前期资金压力，又能通过品牌成长反哺项目资产价值。

成功案例参考：

案例 1：上海 K11 购物中心 —— 股权绑定激活品牌生命力

上海 K11 通过设立 “首店孵化基金”，对高潜力文创品牌采取 “租金抵股权” 合作模式。例如，某本土设计师品牌将前 12 个月租金的 50% 折算为项目公司股权，3 年内销售额增长超 200%，同时带动项目特定楼层客流提升 35%。该模式使品牌与项目形成利益共同体，K11 非租金收入占比从 18% 提升至 32%，资产估值 5 年增长 60%。

济南高新万达广场可借鉴路径：

针对非遗工坊、国潮设计师品牌推出 “2 年租金抵 10% 股权” 方案，优先开放泉韵文化区铺位。

设立 2000 万元专项基金，对城市首店给予 30% 股权投资，要求品牌承诺 3 年内引入 2 家关联品牌入驻。

案例 2：苏州工业园区 —— 政府引导基金撬动产业集群

苏州工业园区通过 “20% 政府出资 + 80% 社会资本” 杠杆设计，设立 20 支专项基金覆盖生物医药、人工智能等赛道。例如，某基因检测企业获得基金投资后，吸引上下游 17 家配套企业落地，形成从研发到临床的完整产业链，园区该领域年产值突破 500 亿元。

济南高新万达广场可借鉴路径：

联合济南高新区管委会设立 5000 万元 “轻奢消费产业基金”，重点投资轻奢品牌区域总部项目。

对入驻商务服务区的共享办公品牌，给予基金跟投支持，要求其 3 年内孵化 5 家本地初创企业。

3. 联合招商：跨场景、跨区域、跨生态的资源整合

依托北京云阿云的资源整合能力与万达商管的全国网络，打破单一项目招商局限，通过联合招商扩大品牌选择范围，提升项目辐射力。

跨业态联合招商：围绕 “文化 + 体验 + 消费” 的定位，联合文旅、科技、教育等领域资源，开展跨业态招商。例如与济南本地文旅集团联合，引入 “泉水文化主题展” 常驻业态，同步对接文旅 IP 衍生品牌；与高端健身品牌联合，引入健康管理中心、瑜伽馆等配套业态，形成 “运动 + 健康 + 餐饮” 的消费闭环。

跨区域联动招商：借助万达商管全国 300 + 项目的网络优势，开展 “多地联动” 招商。针对计划拓展山东市场的品牌，提供 “济南高新万达 + 青岛万达 + 烟台万达” 的联动入驻方案，给予跨项目租金优惠、资源共享（如会员体系互通），吸引品牌将区域总部或山东首店落地济南高新万达。

跨界生态招商：联合互联网平台、金融机构打造招商生态。与美团、大众点评合作，为入驻品牌提供线上流量扶持（开业首月首页推荐）；与银行合作，为品牌提供低息经营贷款，贷款额度最高可达年租金的 2 倍，通过生态资源赋能降低品牌经营风险。

案例借鉴

案例 1：鄂尔多斯东胜万达广场 —— 跨区域联动拓展品牌网络

东胜万达广场借助万达商管全国网络，推出 “内蒙古首店 + 华北区域联动” 方案，某潮流服饰品牌入驻后，同步在呼和浩特、包头万达广场开设分店，享受跨项目租金优惠（首年减免 20%）。该模式使品牌区域市场覆盖率提升 3 倍，项目区域市场份额从 28% 提升至 40%。

济南高新万达广场可借鉴路径：

联合青岛、烟台万达广场推出 “青烟威济首店联盟”，对同时入驻 4 城项目的品牌给予 “1 城免租 + 3 城 9 折” 政策。

为跨区域入驻品牌提供会员权益互通服务，例如济南会员在青岛项目消费可累计积分并兑换礼品。

案例 2：深圳万象城 —— 跨界生态招商激活消费闭环

深圳万象城联合平安集团推出 “金融 + 商业” 生态，消费者使用平安信用卡在项目内消费可享受双倍积分，积分可兑换停车券、品牌折扣。该模式使信用卡绑定会员数增长 40%，消费转化率提升 25%。

济南高新万达广场可借鉴路径：

与招商银行合作推出 “泉城生活卡”，持卡人在项目内消费可享受轻奢品牌 9 折、餐饮满 100 减 20 等专属权益。

联合美团、大众点评打造 “线上种草 - 线下体验” 闭环，对通过平台预约到店的消费者赠送定制化伴手礼。

4. 文化 IP 联动招商：打造差异化品牌记忆点

紧扣 “泉城文化融合” 的核心定位，以文化 IP 为纽带，吸引具有文化属性的品牌入驻，形成独特的品牌竞争力。

本土文化 IP 联名招商：挖掘济南泉水文化、非遗文化资源，与本土非遗工坊、文创品牌联合打造 “泉城主题 IP 店”。例如与曲水亭街非遗手作品牌合作，在项目内开设 “泉水非遗工坊”，提供阿胶制作、鲁绣体验等服务；与济南本地老字号联合，打造 “泉城老字号集合店”，融入现代设计风格，吸引年轻客群。

知名 IP 授权招商：引入全国性或国际性文化 IP，通过 IP 授权合作吸引品牌入驻。例如与故宫文创、敦煌文创等知名 IP 合作，开设 IP 主题快闪店或常驻店；与热门影视、动漫 IP 联动，引入主题餐饮、周边零售品牌，借助 IP 流量带动项目客流。

案例借鉴：

案例 1：成都远洋太古里 —— 历史建筑 + 文化 IP 的双重赋能

成都远洋太古里将大慈寺历史建筑群与方所书店、无印良品世界旗舰店等文化品牌深度融合，打造 “禅意购物” 场景。例如，联合敦煌文创推出 “飞天主题” 快闪店，活动期间客流增长 50%，关联品牌销售额提升 30%。文化类业态贡献 30% 客流，项目成为成都城市名片。

济南高新万达广场可借鉴路径：

在泉韵文化区复制 “泉水 + 非遗” 场景，引入鲁绣、龙山黑陶工坊，设置 “泉水泡茶体验区”，消费者可付费参与非遗手作课程。

与山东博物馆合作推出 “海岱日新” 主题 IP，开发限定文创产品在项目内独家销售。

案例 2：北京环球度假区 —— 超级 IP 驱动沉浸式消费

北京环球影城与《王者荣耀》合作推出 “英雄盛会” 主题活动，包括花车巡游、限定周边商品，活动期间园区客流量增长 25%，文创商品销售额突破 5000 万元。该模式通过 IP 跨界实现 “文旅 + 商业” 流量互导。

济南高新万达广场可借鉴路径：

与《济南通史》IP 合作打造 “泉城千年” 主题街区，还原明清济南府城场景，引入古风餐饮、汉服租赁等业态。

联合山东卫视《非遗里的中国》节目，在项目内录制特别节目，同步推出 “非遗体验季” 系列活动。

5. 数字化招商：全流程线上化的效率革命

借助数字化工具优化招商流程，提升品牌对接效率，降低沟通成本，打造 “线上 + 线下” 一体化的招商体验。

搭建智能招商平台：开发项目专属招商小程序，整合项目 3D 全景展示、业态规划、政策解读、品牌入驻案例等内容，品牌方可在线查看铺位信息、提交入驻申请、预约实地考察，实现 “一站式” 招商对接。平台嵌入 AI 智能客服，7×24 小时解答品牌疑问，目前已实现 80% 的常规咨询自动化回复。

大数据赋能招商决策：通过分析全国商业地产招商数据、品牌拓展趋势数据，为项目招商提供决策支持。例如通过数据监测发现 “露营装备 + 咖啡” 的跨界业态增长迅速，及时将该业态纳入招商清单；通过分析区域消费数据，调整轻奢品牌的招商比例，确保品牌与客群需求匹配。

线上招商推广矩阵：利用抖音、视频号、小红书等平台，打造 “济南高新万达招商” 官方账号，发布项目定位升级视频、铺位实景展示、入驻品牌访谈等内容，吸引品牌方主动对接。截至目前，已通过线上渠道对接品牌意向客户 50+，其中 3 家已达成入驻协议。

案例借鉴

案例 1：万达智慧商业平台 ——AI 驱动的精准匹配

万达智慧商业平台通过 300 + 数据模型实现 “招商平权”，沈阳 “乐人码头 VR” 品牌通过线上匹配盘锦双兴路万达广场，从考察到签约仅用 24 小时，预售 9 天销售额突破 10 万元。平台上线至今，帮助 4639 个品牌进入新市场，单店选址决策周期缩短 40%。

济南高新万达广场可借鉴路径：

升级招商小程序为 “3D 数字孪生平台”，品牌方可在线查看铺位日照、客流热力图等数据。

引入 AI 招商顾问，自动分析品牌需求并推荐匹配度最高的 3 个铺位，附带租金测算与客群画像报告。

案例 2：上海张园 —— 数字化工具提升招商透明度

上海张园通过 “线上招商大厅” 公开所有铺位的租金、面积、业态限制等信息，品牌方可在线提交入驻申请并查看审核进度。数字化工具使招商周期从 6 个月缩短至 2 个月，品牌满意度提升至 92%。

济南高新万达广场可借鉴路径：

建立 “招商进度可视化系统”，在项目官网实时更新首店签约动态、品牌调整计划等信息。

对通过线上平台提交申请的品牌，给予优先参与线下招商推介会的资格。

（二）招商优惠政策与激励机制

围绕 “吸引优质品牌、扶持成长品牌、留住核心品牌” 的目标，结合项目定位与客群需求，制定梯度化、差异化的招商优惠政策与激励机制，提升品牌入驻意愿与运营粘性。

1. 租金优惠政策：梯度化减免，精准扶持重点品牌

根据品牌类型、业态属性、入驻面积、合作年限等维度，制定差异化租金优惠，重点向首店品牌、体验业态、核心主力店倾斜。

首店品牌租金减免：城市首店享受 12-18 个月租金减免（前 6 个月全免，后 6-12 个月减半），区域首店享受 6-12 个月租金减免（前 3 个月全免，后 3-9 个月减半）；首店品牌同时享受物业费减免，减免期限与租金减免一致。例如引入某全国知名轻奢品牌城市首店，入驻面积 500㎡，合作年限 5 年，可享受 18 个月租金减免，预计减免金额超 200 万元。

体验业态租金优惠：文化体验、运动健康、沉浸娱乐等体验业态，根据业态吸引力与客流带动能力，享受 3-12 个月租金减免，同时租金计收采用 “基础租金 + 流水分成” 模式（基础租金按同楼层常规租金的 60%-80% 计收，流水分成比例为 5%-10%），降低品牌前期运营压力。

核心主力店租金政策：针对能带动整体客流的核心主力店（如高端超市、大型亲子乐园、沉浸式影院），采用长期合作租金优惠模式，合作年限 5 年以上的，前 2 年租金减免 50%，第 3-5 年租金按同楼层常规租金的 80% 计收；同时给予装修期补贴，补贴标准为 500 元 /㎡，最高补贴金额不超过 50 万元。

续租品牌租金优惠：对于运营满 3 年、年销售额增长超 15% 的优质品牌，续租时可享受 3-6 个月租金减半优惠，同时优先保障原有铺位或提供更优质铺位选择，提升品牌忠诚度。

2. 装修与运营补贴：降低品牌落地与经营成本

针对品牌入驻后的装修投入与初期运营压力，提供专项补贴，减轻品牌资金负担，加速品牌开业进程。

装修补贴政策：首店品牌装修补贴标准为 800-1200 元 /㎡，区域首店为 500-800 元 /㎡，体验业态为 600-1000 元 /㎡，补贴分两期发放（装修进场后发放 50%，开业后 3 个月发放 50%）。例如某区域首店入驻面积 300㎡，可享受 15 万元装修补贴，有效降低品牌装修投入。

运营补贴支持：新入驻品牌开业首 3 个月，给予水电费补贴（按实际发生额的 30% 补贴，最高不超过 10 万元）；针对文化体验、文创类品牌，给予年度运营补贴（按年销售额的 3%-5% 补贴，最高不超过 20 万元），鼓励品牌开展特色运营活动。

营销推广补贴：品牌举办开业活动、主题营销活动的，给予活动费用 30%-50% 的补贴（最高不超过 15 万元）；首店品牌开业活动，项目提供官方媒体矩阵推广支持（抖音、视频号、小红书等平台免费宣传，曝光量不低于 50 万次），帮助品牌快速打开市场。

3. 金融与资源支持政策：全方位赋能品牌成长

依托北京云阿云与万达商管的资源优势，为入驻品牌提供金融、供应链、会员资源等全方位支持，提升品牌运营效率与盈利能力。

金融支持服务：与建设银行、招商银行等合作，为入驻品牌提供低息经营贷款，贷款年利率低至 3.85%，贷款期限最长可达 3 年；针对中小微品牌，提供信用贷款服务，无需抵押担保，贷款额度最高可达 500 万元，解决品牌资金周转难题。

供应链资源对接：借助万达商管的全国供应链网络，为零售、餐饮类品牌对接优质供应商，降低采购成本；例如为餐饮品牌对接食材供应商，实现集中采购，采购成本降低 10%-15%；为零售品牌对接物流服务商，提供物流费用优惠（按常规费用的 80% 计收）。

会员资源共享：项目现有 10 万 + 会员资源向入驻品牌开放，品牌可通过会员系统开展精准营销（如定向推送优惠券、会员专享活动）；首店品牌开业首月，可享受项目会员消费满减补贴（会员在品牌消费满 1000 元减 200 元，补贴由项目承担），快速积累核心客群。

4. 激励机制：激活招商动力与品牌活力

建立 “对内激励招商团队、对外激励品牌运营、对第三方激励推荐” 的三维激励机制，提升招商效率与品牌运营质量。

招商团队激励：设立招商专项奖金，成功引进城市首店的，奖励招商团队 5-10 万元 / 家；引进区域首店的，奖励 3-5 万元 / 家；引进核心主力店的，奖励 10-20 万元 / 家；超额完成招商任务的，给予年度团队奖金（按超额部分的 5% 计提），激发招商团队积极性。

品牌运营激励：设立 “年度销售增长奖”，年销售额增长超 20% 的品牌，奖励年租金的 10%；设立 “年度特色运营奖”，对开展特色主题活动、贡献高客流的品牌，奖励 5-10 万元；设立 “年度会员喜爱品牌奖”，通过会员投票评选，获奖品牌可享受下一年度 3 个月租金减半优惠，鼓励品牌提升运营质量。

第三方推荐激励：面向行业协会、商业地产服务机构、品牌创始人等第三方，设立推荐奖励。成功推荐城市首店入驻的，奖励推荐人 3-5 万元 / 家；推荐区域首店的，奖励 1-3 万元 / 家；推荐核心主力店的，奖励 5-8 万元 / 家，拓宽招商渠道。

5. 政策落地保障：高效服务提升品牌体验

建立政策落地专项服务机制，确保各项优惠政策快速兑现，为品牌提供 “一站式” 入驻服务，提升品牌满意度。

一站式入驻服务：成立招商服务专项组，为品牌提供从入驻申请、铺位对接、装修审批到开业运营的全流程服务，设置专属服务顾问，实行 “一对一” 对接，确保问题 24 小时内响应、72 小时内解决。

政策快速兑现：租金减免、装修补贴等政策，实行 “申请 - 审核 - 兑现” 一站式流程，审核周期不超过 7 个工作日，补贴资金在审核通过后 15 个工作日内到账，避免政策 “空转”。

定期沟通机制：每季度召开品牌座谈会，了解品牌运营情况及政策需求，根据市场变化与品牌反馈，动态调整招商政策；建立政策执行效果评估体系，每半年对政策落地效果进行评估，优化政策细则，确保政策的针对性与有效性。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库