商业地产案例分享-济南高新万达广场项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告针对济南高新万达广场运营现状，提出以“空间即服务”为核心的资产优化路径。通过数字化运营、业态创新与场景重构，破解同质化困局，提升资产回报率与长期竞争力。全文共104000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南高新万达广场资产价值提升与创新运营策略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

十、资产优化与实施策略

2. 投资策略更新：聚焦 “精准投入 - 高效回报”

基于资产配置调整方向，优化投资结构，将资金集中投向 “高回报、高协同” 领域，避免盲目扩张，具体分为 “核心投资、培育投资、应急储备” 三类。

2.1核心投资：聚焦 “资产增值关键领域”

投资方向 1：数字化运营中台升级

总投资 1200 万元（2025Q4-2026Q3 分阶段投入），用于客流热力图全覆盖（300 万元）、销售预警系统迭代（200 万元）、能耗智能调控设备（700 万元）；

回报测算：能耗成本年节约 300 万元，客流引导带动租金增长 150 万元 / 年，投资回收期 2.4 年（1200 万元 ÷(300+150) 万元 / 年）；

案例参考：西安高新万达 2024 年数字化中台投资 1000 万元，年节约成本 280 万元，回收期 3.6 年，济南高新万达因业态协同性更强，回收期更短。

投资方向 2：文化 IP 与空间改造

总投资 1500 万元（2026Q1-2026Q4 投入），用于 L1-L4 泉水元素装修（800 万元）、“泉水数字天幕”（200㎡LED 屏，400 万元）、屋顶泉水艺术装置（300 万元）；

回报测算：带动核心区域租金溢价 12%，年新增租金收益 216 万元（按 2 万㎡核心区域、平均租金 900 元 /㎡/ 月计算：2 万㎡×900 元 /㎡/ 月 ×12%×12 月），投资回收期 6.9 年，长期可提升资产估值溢价 25%。

2.2培育投资：聚焦 “未来增长业态”

投资方向 1：主理人品牌孵化基金

设立 500 万元培育基金（2026 年首期投入 300 万元），用于主理人品牌租金补贴（首年 5 折）、供应链对接（如章丘铁锅工厂合作）、营销支持（抖音直播推广）；

回报测算：2026 年孵化 8 家主理人品牌，平均租金 450 元 /㎡/ 月（较空铺增收 450 元 /㎡/ 月），按平均面积 50㎡计算，年新增租金收益 216 万元（8 家 ×50㎡×450 元 /㎡/ 月 ×12 月），基金回收期 2.3 年；

风险控制：设置 “淘汰机制”，对 6 个月内坪效＜300 元 /㎡/ 月的品牌终止补贴，确保基金效率。

投资方向 2：情绪疗愈与非遗体验业态

投资 300 万元（2026Q2 投入），用于 L4 情绪疗愈区（心流空间）装修补贴（150 万元）、非遗工坊设备采购（100 万元）、体验课程研发（50 万元）；

回报测算：情绪疗愈区客单价 120 元，月均体验 3900 人次（2027 年目标），年营收 561.6 万元，按扣点 15% 计算，年收益 84.24 万元，投资回收期 3.6 年。

2.3应急储备：防范 “资产运营风险”

设立 800 万元应急储备金（占年度 NOIs 的 6.7%），用于：

空铺应急招商：如某主力店突然撤店，可快速投入 200 万元用于空铺改造与临时业态引入（如快闪店），避免租金损失；

设备故障维修：如能耗调控系统核心设备故障，可投入 100 万元紧急更换，确保能耗成本不反弹；

市场波动应对：如节假日客流骤减，可投入 50 万元开展临时促销活动（如 “泉水主题消费券”），稳定销售。

3. 行动计划：分阶段落地管控

将资产优化策略拆解为 “短期启动（2025Q4-2026Q1）、中期深化（2026Q2-2026Q4）、长期巩固（2027Q1-2027Q4）” 三个阶段，明确责任部门、关键任务与里程碑节点，确保执行落地。

4. 风险管控措施：保障资产优化平稳推进

资产优化过程中需应对 “业态调整风险、投资回报风险、市场波动风险” 三类核心风险，通过 “事前预防、事中监控、事后应对” 的全流程机制，降低风险影响。

4.1业态调整风险：避免空铺与客群流失

风险表现：淘汰低效业态后，新品牌入驻延迟导致空铺（空铺 1 个月损失租金约 21 万元，按 2 万㎡经营面积、平均租金 105 元 /㎡/ 月计算）；新业态与客群需求不匹配导致客流下滑。

管控措施：

提前招商储备：对计划淘汰的业态（如 L2 传统零售），提前 3 个月启动新品牌招商，建立 “品牌储备库”（每个业态储备 3-5 家备选品牌），如 L2 计划引入浪潮科技体验中心前，已储备华为智能生活、小米之家 2 家备选品牌，确保空铺周期≤15 天；

客群需求测试：新业态入驻前开展 “小范围试运营”，如 L4 “泉水宴主题餐厅” 试运营 1 个月（日均接待 100 人次，客单价 80 元），验证客群接受度后再正式签约，避免大规模投入后客群流失；

过渡业态填充：若新品牌装修周期较长（＞2 个月），引入快闪店（如泉水文创快闪、网红茶饮快闪）填充空铺，快闪店租金按 “保底 + 扣点”（保底 80 元 /㎡/ 月，扣点 5%）收取，降低空铺损失。

4.2投资回报风险：确保投入与收益匹配

风险表现：数字化中台、文化 IP 改造等大额投资（如 1500 万元文化 IP 改造）未达预期回报，回收期延长。

管控措施：

分阶段投入：将大额投资拆分为 “试点 - 推广 - 优化” 三阶段，如数字化中台 1200 万元投资，先投入 300 万元试点 L1-L2，验证能耗节约 30 万元 / 季度、租金增长 15 万元 / 季度后，再投入剩余 900 万元覆盖全楼层；

动态回报监控：建立 “投资回报跟踪表”，每月统计投资项目的实际收益（如文化 IP 改造带动的租金增长、能耗节约），若连续 2 个月实际回报低于预期 80%，启动策略调整（如优化 IP 活动形式、调整租金定价）；

收益补偿机制：对培育期业态（如主理人品牌），若 6 个月内实际坪效低于目标 70%，要求品牌方配合调整运营策略（如优化产品、参与商场营销活动），仍不达标则终止补贴，避免持续亏损。

4.3市场波动风险：应对消费需求变化

风险表现：经济下行导致客群消费力下降（如轻奢客群客单价从 5000 元降至 4000 元）；周边新商业体开业（如高新区新建万象汇）分流客流。

管控措施：

消费分级策略：针对消费力下降，推出 “高性价比产品线”，如 L1 轻奢品牌推出 “泉水主题限定款”（客单价 2000-3000 元，低于常规产品 30%），2026 年计划引入 5 款限定款，目标带动轻奢区销售额提升 15%；

差异化竞争：面对新商业体分流，强化 “泉水文化 + 科技体验” 差异化优势，如周边商业体无非遗体验业态，济南高新万达可加大非遗工坊投入（新增 2 个非遗项目），吸引文化客群；

客流拦截机制：在周边写字楼、地铁口设置 “商场接驳车”（每日 10 班次，免费乘坐），同时发放 “新客消费券”（满 200 减 50），拦截外流客流，目标日均新增客流 500 人次。

5. 效果评估体系：量化资产优化成果

建立 “经营指标、资产指标、客群指标” 三维评估体系，每季度开展评估，确保资产优化方向正确、效果达标。

5.1评估指标与标准

5.2评估流程与迭代

季度评估：每季度末由运营部牵头，联合财务、市场、会员部开展评估，形成《资产优化季度评估报告》，明确 “达标指标、未达标指标、改进措施”；

年度复盘：每年末邀请第三方机构（如万达商管总部、仲量联行）开展年度评估，对比行业标杆（如上海 TX 淮海、西安高新万达），找出差距；

策略迭代：根据评估结果调整下一年度资产优化策略，如 2026Q2 评估发现 “主理人品牌坪效未达目标（实际 450 元 /㎡/ 月，目标 500 元 /㎡/ 月）”，2026Q3 调整策略为 “增加主理人品牌营销支持（如抖音直播推广）”，1 个月后坪效提升至 520 元 /㎡/ 月，达标目标。

（三）总结与展望

1. 资产优化核心成果预期

通过 “资产配置调整、投资策略更新、风险管控、效果评估” 的全流程推进，济南高新万达广场将在 2027 年实现三大核心成果：

资产价值显著提升：平均租金从 95 元 /㎡/ 月升至 115 元 /㎡/ 月（溢价 21%），NOIs 从 1.2 亿元 / 年增至 1.5 亿元 / 年（增长 25%），资产估值溢价率达 115%，成为济南东部资产价值最高的商业项目之一；

业态结构持续优化：高价值业态（科技体验、文化 IP、主理人品牌）占比从 30% 升至 55%，低效业态占比从 20% 降至 8%，形成 “文化 + 科技 + 社交” 的可持续业态生态；

抗风险能力增强：通过应急储备金、品牌储备库、动态评估机制，空铺周期缩短至 15 天以内，投资回报风险降低 40%，市场波动对经营的影响减少 30%。

2. 未来拓展方向

资产证券化探索：2028 年启动 REITs（房地产投资信托基金）申报准备，凭借 1.5 亿元 / 年的稳定 NOIs，争取成为山东省首单商业地产 REITs 项目，进一步盘活资产流动性；

跨项目复制推广：将 “济南高新万达资产优化模式”（如主理人孵化、文化 IP 改造）总结为标准化方案，输出至万达集团在青岛、烟台等山东其他城市的万达广场，形成 “山东万达资产优化矩阵”；

智慧资产运营：2029 年引入 “AI 资产管家系统”，通过 AI 算法自动预测业态调整需求（如提前 6 个月预测 L2 传统零售坪效下滑）、优化投资分配（如将更多资金投向高回报的科技体验业态），实现资产运营全流程智能化。

济南高新万达广场的资产优化，不仅是单一项目的价值提升，更是商业地产 “从规模扩张到质量提升” 的转型实践。通过持续聚焦 “在地文化 + 科技体验 + 精准运营”，项目将成为山东商业地产资产优化的标杆，为行业提供可复制、可落地的宝贵经验。

十一、项目建议及行业启示

济南高新万达广场的资产优化与运营升级，既是项目自身应对消费变革的主动求变，也为商业地产行业从“规模红利”向“质量红利”转型提供了实践样本。以下从“项目专属建议”与“行业共性启示”两方面展开，结合数据案例与实操路径，推动项目持续突破、行业借鉴创新。

（一）对济南高新万达广场项目的建议

基于前文 “数字化运营、资产优化、IP 活动” 等规划落地情况，结合济南高新区 “三次创业” 战略（聚焦科创、文化、人才三大核心），从 “短期落地强化、中期特色深化、长期生态构建” 三个层面提出针对性建议，确保项目在区域竞争中保持领先。

1.短期建议（2027 年内）：聚焦“落地效率 + 体验细节”，巩固优化成果

1.1. 强化数字化中台的“商户赋能”功能，提升租户参与度

现状痛点：当前数字化中台（客流热力图、销售预警系统）主要服务于商场运营决策，租户对数据的使用率仅 35%（2026Q2 调研显示，仅 42 家商户主动查看经营数据报告），数据价值未充分释放。

具体措施：

推出 “商户数据仪表盘”：在万达智慧商业 APP 中新增租户专属模块，实时展示 “店铺客流高峰时段、周边竞品销售对比、会员消费偏好” 等数据，并提供 “营销建议生成” 功能（如根据会员偏好自动推荐 “泉水文创满减活动”），目标 2027Q2 商户数据使用率提升至 80%；

开展 “数字化工具培训”：每月组织 1 次租户培训（如 “如何通过客流数据调整货品陈列”“销售预警后的应急策略”），联合浪潮集团（高新区本土科创企业）开发 “数据解读手册”，2027 年计划培训 12 场，覆盖全商场 120 家商户；

数据支撑：西安高新万达 2024 年推出商户数据赋能功能后，租户主动调整经营策略的比例从 28% 升至 65%，平均销售额提升 18%，可作为济南项目的效果参考。

1.2. 深化 “泉水文化 + 科技” 的体验细节，打造 “记忆点场景”

现状痛点：当前文化 IP 场景（如泉水数字天幕、非遗工坊）已形成初步吸引力，但 “体验深度不足”（2026Q3 客调显示，仅 30% 游客能回忆起 2 个以上文化场景），难以形成长期记忆点。

具体措施：

打造 “泉水科技沉浸走廊”：在 L2-L3 连廊改造 200㎡互动空间，采用 “地面投影 + AR 眼镜” 技术，游客佩戴 AR 眼镜可 “穿越” 至济南历史泉水场景（如明清时期趵突泉），同时触发地面投影 “泉水涟漪” 效果，投入预算 300 万元，目标 2027Q1 开放，带动连廊周边商铺客流提升 25%；

推出 “泉水文化会员权益”：针对钻石卡会员（年消费≥5 万元）提供 “定制化泉水体验”，如邀请参与 “泉水非遗手作大师课”（每月 1 场，限量 10 人）、免费使用 “泉水主题共享会议室”（L4 文创区），目标 2027 年钻石卡会员复购率提升至 70%；

案例参考：成都远洋太古里 “蜀地文化沉浸展” 通过 AR 技术还原三国场景，开放后日均客流提升 30%，会员复购率提升 22%，验证深度文化体验的引流效果。

1.3. 优化 “主理人孵化” 的 “供应链 + 流量” 双支持，降低创业风险

现状痛点：当前主理人品牌（如泉水文创、潮牌设计）面临 “供应链成本高”（采购成本比连锁品牌高 15%-20%）、“流量获取难”（自主营销曝光量仅占商场总曝光的 5%）两大问题，2026 年孵化的 8 家主理中，3 家因盈利不足面临撤店风险。

具体措施：

搭建 “主理人供应链联盟”：联合济南本地工厂（如章丘铁锅、平阴玫瑰制品厂）成立供应链平台，为主理人提供 “集中采购 + 代加工” 服务，预计降低采购成本 12%，2027Q2 前签约 5 家工厂，覆盖文创、餐饮、服饰 3 大品类；

设立 “主理人流量扶持计划”：每月为优质主理人品牌提供 “商场流量资源包”（含 L1 中庭快闪位 1 个、抖音官方账号推广 1 次、会员推送 1 次），评选标准为 “月坪效≥600 元 /㎡”，2027 年计划扶持 10 家主理人品牌，目标其销售额提升 40%；

数据验证：上海 TX 淮海 “主理人供应链支持计划” 实施后，主理人品牌采购成本降低 18%，存活率从 55% 升至 78%，为济南项目提供成熟模式参考。

2.中期建议（2028-2029 年）：聚焦“生态协同 + 区域联动”，扩大竞争壁垒

2.1. 构建“商业 + 科创 + 人才”的 TOD 生态联动，服务高新区战略

核心逻辑：济南高新区 2028 年将新增科创企业 500 家、引进高层次人才 2 万人，项目可依托 “万达中心写字楼 + 万达嘉华酒店 + 商场” 的 TOD 布局，打造 “科创服务闭环”。

具体措施：

推出 “科创企业专属服务包”：为万达中心入驻企业提供 “办公 + 商业” 联动权益，如企业年会场地租赁 8 折、员工餐饮团购优惠（L4 餐饮区满 100 减 30）、商务接待 VIP 通道，目标 2028 年服务 200 家科创企业，带动写字楼出租率提升至 98%；

设立 “人才消费补贴”：联合高新区管委会，为 “泰山学者”“泉城特聘专家” 等高层次人才发放 “商场消费券”（每月 500 元，限文化、体验业态使用），2028 年计划覆盖 500 名人才，带动相关业态销售额提升 15%；

政策衔接：济南高新区 “人才服务政策” 明确提出 “支持商业载体为人才提供专属服务”，项目可申请政府补贴（预计年补贴 200 万元），降低联动成本。

2.2. 拓展“元宇宙商城”的“线上线下融合”场景，抢占未来赛道

前期基础：2027 年已完成 “元宇宙商城” 可行性报告，用户调研显示 65% 的年轻客群（20-35 岁）愿意尝试 “虚拟逛街 + 实体提货” 模式。

具体措施：

分阶段落地元宇宙功能：

2028Q1：上线 “虚拟逛街” 功能，用户通过手机 APP 创建虚拟形象，可在 “元宇宙商城” 中浏览 L1-L4 店铺，点击商品可跳转至线下门店导航或线上下单；

2028Q4：开放 “虚拟体验场景”，如在元宇宙中提前体验 “泉水科技沉浸走廊”、预约非遗手作课，目标 2028 年元宇宙用户达 5 万人，线上引流至线下消费占比 10%；

联合科技企业共建技术底座：与高新区本土企业 “山大地纬” 合作开发元宇宙系统，利用其 “区块链 + 数字孪生” 技术，确保虚拟场景与实体商场实时同步（如店铺活动、库存状态），投入预算 800 万元，争取高新区 “科创扶持资金” 补贴 30%；

行业案例：北京三里屯太古里 2023 年上线元宇宙商城，半年内用户达 8 万人，线上引流带动线下销售额提升 12%，验证该模式的可行性。

3.长期建议（2030 年后）：聚焦 “品牌输出 + 模式复制”，成为行业标杆

3.1. 打造 “泉水商业 IP” 的全国输出平台，扩大品牌影响力

成熟基础：2027 年 “高新生活节” 已成为省级文化消费 IP，年曝光超 2 亿次，泉水文创产品年销售额达 3000 万元。

具体措施：

成立 “泉水商业 IP 运营公司”：独立运营 “泉水文创研发、IP 授权、活动策划” 三大业务，为全国其他商业项目提供 “泉水文化落地方案”（如为西安某商场设计 “泉水主题快闪区”），目标 2030 年 IP 授权收入达 500 万元 / 年；

举办 “全国商业文化 IP 论坛”：每年在济南高新万达举办论坛，邀请全国商业地产、文化机构、科技企业参与，发布《商业文化 IP 发展报告》，目标 2030 年成为行业内具有影响力的文化商业交流平台；

3.2. 探索 “商业 + 公益” 的可持续模式，提升社会价值

核心方向：结合济南 “泉水保护” 城市战略，将商业运营与公益结合，实现 “经济效益 + 社会效益” 双赢。

具体措施：

推出 “泉水保护公益消费” 计划：消费者每购买 1 件泉水文创产品，商场捐赠 1 元至 “济南泉水保护基金会”，同时在产品包装上标注 “公益捐赠凭证”，目标 2030 年公益捐赠超 100 万元，带动文创产品销售额提升 20%；

开放 “非遗传承公益课堂”：每月在 L4 非遗工坊举办免费公益课（如鲁绣入门、面塑制作），邀请社区居民、留守儿童参与，目标 2030 年累计服务 1 万人次，提升商场社区美誉度。

（二）对商业地产行业的启示与借鉴

济南高新万达广场的转型实践，打破了传统商业 “重招商、轻运营”“重零售、轻体验” 的惯性思维，为商业地产行业提供了三大核心启示，结合行业数据与案例，形成可复制的转型路径。

1.启示一：“在地文化 + 科技体验” 是商业地产破局 “同质化” 的核心抓手

1.1. 行业痛点

当前商业地产同质化率超 60%（2026 年《中国商业地产发展报告》），传统 “餐饮 + 零售 + 影院” 的业态组合已无法满足消费者 “情绪价值、文化认同” 需求，2025 年全国商业项目平均空置率达 8.5%，创 5 年新高。

1.2. 济南项目的实践经验

文化赋能：通过 “泉水元素植入公共空间、非遗工坊常态化运营、文化 IP 活动年度化”，将在地文化转化为商业差异化优势，2027 年文化体验业态占比达 35%，带动客流提升 20%，客群停留时间延长 40%；

科技提效：数字化中台降低运营成本 15%，元宇宙、AR 等技术提升体验新鲜感，2026 年科技体验区坪效达 1200 元 /㎡/ 月，是传统零售区的 2.5 倍；

1.3. 行业借鉴路径

文化挖掘要 “深” 而非 “浅”：避免简单 “贴标签” 式文化植入（如仅挂文化海报），需深入挖掘文化符号的体验场景，如苏州某商场结合 “评弹文化” 打造 “沉浸式评弹餐厅”，开业后翻台率提升至 5 次 / 天，是传统餐厅的 2 倍；

科技应用要 “实” 而非 “炫”：科技需服务于 “提升效率” 或 “优化体验”，而非单纯追求噱头，如深圳某商场引入 “AI 停车导航”，将寻车时间从 15 分钟缩短至 3 分钟，车主满意度提升 85%；

数据参考：2026 年行业调研显示，“文化 + 科技” 双驱动的商业项目，平均客流增长率达 18%，高于行业平均水平（10%），空置率低于行业平均水平（5.2%），验证该路径的有效性。

2.启示二：“精细化运营 + 资产动态优化” 是提升商业地产 “抗风险能力” 的关键

2.1. 行业痛点

疫情后商业地产面临 “租金下滑、品牌撤店” 双重压力，2025 年全国商业项目平均 NOIs 增速仅 6%，低于疫情前水平（12%），资产流动性减弱，部分项目面临 “卖不掉、运营难” 的困境。

2.2. 济南项目的实践经验

精细化运营：通过 “商户服务官制度、会员分层运营、KOC 培育”，提升租户存活率（从 60% 升至 65%）与客群粘性（复购率从 35% 升至 45%），为资产价值提供稳定支撑；

动态资产优化：基于客流、销售数据实时调整业态配置，淘汰低效业态（如传统零售）、培育高价值业态（如主理人品牌），2027 年单位面积 NOIs 达 73 元 /㎡/ 年，高于行业平均水平（58 元 /㎡/ 年）；

2.3. 行业借鉴路径

建立 “数据驱动的资产调整机制”：每月分析各业态 “坪效、租金贡献率、客流带动率”，对连续 3 个月坪效低于区域均值 50% 的业态启动调整，如杭州某商场 2026 年淘汰低效女装区，改造为 “亲子电竞区”，坪效提升 180%；

打造 “租户共生生态”：避免 “高租金压榨租户”，通过 “租金补贴、供应链支持、营销联动” 帮助租户盈利，如成都某商场为新入驻餐饮品牌提供 “前 3 个月租金扣点制”（保底租金 + 营收扣点，取高者），品牌存活率从 55% 升至 80%；

资产证券化提前布局：对 NOIs 稳定（年增速≥10%）的项目，提前筹备 REITs 申报，如济南项目 2028 年启动 REITs 准备，通过资产证券化盘活流动性，为行业提供 “运营 - 增值 - 变现” 的闭环参考；

政策背景：2026 年国家发改委明确 “扩大 REITs 试点范围，支持优质商业地产项目上市”，为商业地产资产证券化提供政策窗口。

3.启示三：“客群价值深耕” 是商业地产从“流量思维” 向 “用户思维”转 型的核心

3.1. 行业痛点

传统商业地产以 “吸引客流” 为核心，忽视 “客群分层运营”，导致 “高价值客群流失、低价值客群占比过高”，2025 年全国商业项目平均客单价增速仅 4%，低于居民人均可支配收入增速（6%）。

3.2. 济南项目的实践经验

客群分层运营：针对高知白领、科创家庭、年轻主理人三大核心客群，提供差异化权益（如白领的 “高效办公配套”、家庭的 “亲子非遗体验”），2027 年核心客群消费占比达 65%，客单价是普通客群的 2.3 倍；

KOC 社群运营：培育 100 名核心 KOC，通过其社交影响力带动客群裂变，2026 年 KOC 引流消费达 2000 万元，占总销售额的 8%；

3.3. 行业借鉴路径

构建 “客群价值评估模型”：从 “消费频次、客单价、品牌偏好、社交传播力” 四个维度，将客群分为 “核心价值客群（TOP20%，贡献 60% 收入）、潜力客群（30%，贡献 30% 收入）、基础客群（50%，贡献 10% 收入）”，针对性配置资源；

案例：上海某商场针对核心价值客群（年消费≥10 万元）提供 “私人购物顾问、专属停车场” 服务，其复购率从 50% 升至 75%；

打造 “客群专属场景”：围绕核心客群需求设计主题空间，如针对年轻主理人打造 “共享创意工坊”，针对科创家庭打造 “亲子科学实验室”，2026 年行业数据显示，“客群专属场景” 可带动该客群消费提升 35%；

建立 “客群共创机制”：邀请核心客群参与 “业态规划、活动策划”，如济南项目 2027 年邀请 50 名钻石卡会员投票选择 “新增非遗项目”，最终落地的 “鲁绣工坊” 首月客流达 1.2 万人次，验证共创机制的有效性。

总结

济南高新万达广场的转型，是商业地产 “从卖空间到经营人群、从单一商业到生态协同、从本土项目到行业标杆” 的典型实践。其核心逻辑在于：以 “在地文化” 构建差异化壁垒，以 “科技运营” 提升效率体验，以 “资产优化” 保障价值增长，以 “客群深耕” 实现长期粘性。

对行业而言，这一实践打破了 “商业地产只能依赖租金增长” 的固有认知，证明通过 “文化赋能、科技提效、运营精细化”，商业项目可在存量时代实现 “资产增值、客流增长、社会价值提升” 的多重目标。未来，随着消费需求进一步细分、科技技术持续迭代，“在地化 + 科技化 + 精细化” 将成为商业地产

附录一：济南高新万达广场项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：10.8 亿元。增长核心源于 “泉水文化 + 科技体验” 场景融合，依托 “高新生活节” 年度 IP 活动（全年 48 场主题活动），打造 “文化体验 + 即时消费” 闭环，带动文化关联业态（文创零售、非遗体验）销售额占比达 38%。其中，区域首店贡献突出，引入的 5 家区域首店（如浪潮科技体验中心济南首店、鲁绣非遗工坊）单店年均销售额超 420 万元，拉动整体零售消费增长 9%；餐饮业态中，泉水主题餐饮、鲁菜特色门店销售额占比达 39%，同比提升 6%。

2024 年

销售额：12.2 亿元，同比增长 13.0%。增长驱动力来自首店集群与业态优化联动：全年调改品牌 65 个、调改面积超 6800㎡，引入 “泉水文化 X 非遗” 特展、AI 数字艺术展等活动，重点活动单日关联消费突破 580 万元。科技体验、泉水文创业态表现突出，销售额分别增长 29% 和 26%；主力店万达影城、永辉超市关联消费（如观影后餐饮、家庭采购配套）增长 24%。

2025 年前三季度

销售额：7.5 亿元，同比增长 14%。关键增长节点集中在节假日与文化旺季：春节期间推出 “泉水非遗新春季”，联动高新区科创企业资源，假期销售额提升 42%，外地游客消费占比达 35%；五一假期恰逢 “高新科创消费周”，日均销售超 1500 万元，峰值日销售额达 2200 万元。沉浸式体验店、国潮文创集合店销售额增长显著，分别提升 43% 和 37%，反映客群对 “在地文化 + 创新体验” 消费的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1600 万人次（日均 4.4 万人次），停车场使用率 82%。客群以 25-45 岁高知白领、科创家庭为主（占比 70%），节假日及文化活动日客流占比达 55%，“非遗工坊开放日”“泉水文创市集” 等活动单场平均引流 3.2 万人次。商业体与万达金街联动效应明显，带动商场日均客流增长 18%；地铁 3 号线、6 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 35%。

2024 年

客流量：1824 万人次（日均 5.0 万人次），同比增长 14.0%。文化引流成效突出：全年举办文化活动及 IP 特展超 130 场，其中非遗大师课、数字艺术展等重点场次单场客流超 5 万人次，体验客群向消费区域转化率达 52%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 11%，多为周边商务人士及文化爱好者，平均停留时长 2.9 小时，较普通客群高 1.3 小时；万达金街夜间业态升级后，带动周末客流增长 21%。

2025 年前三季度

客流量：1100 万人次，同比增长 13%。文化旺季客流爆发明显：春节 “泉水非遗新春季” 吸引省内外游客，周末客流同比提升 38%，外地游客占比达 39%；五一假期热门活动日客流峰值达 14 万人次，平日日均客流稳定在 6.2 万人次，周末峰值达 9.5 万人次。文化体验区、餐饮区域客流密度最高，占商场总客流的 59%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：150-260 元 /㎡/ 月（济南商业地产主流计价方式），租用率 93%。租金定价差异化显著：首层核心零售区（泉水文创主题区）租金最高（220-260 元 /㎡/ 月），体验业态（如科技体验、亲子互动）根据面积提供灵活定价（140-190 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 120-170 元 /㎡/ 月。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥35 万元抽成 5%），热门文创品牌、特色餐饮租金收入增长 14%，带动核心区域整体租金提升 9%。

2024 年

租金收入：同比增长 11%，坪效达 1.7 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 9% 低坪效品牌（如传统散货零售、低效服务类），引入 15 个高潜力首店品牌、文化体验品牌，核心零售区坪效提升 19%。对租期≥3 年的优质品牌提供 6% 租金优惠，续约率达 81%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如客流热力监测、智能能耗管控），降低运营成本 10%。

2025 年规划

目标租金增长 19%，核心策略包括：

业态优化：提升文化体验、科技关联业态占比至 60%，重点打造 “泉水文创主题街区”“AI 体验专区”，实现租金溢价 12%-18%；

品牌升级：引入国潮轻奢文创品牌，计划将中高端品牌租金占比提升至 38%，提供定制化装修补贴（最高 1500 元 /㎡）吸引优质首店；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 6%-10% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 22 个新品牌（含 5 家区域首店），涵盖文创零售（如故宫文创济南首店、泉水主题文创集合店）、特色餐饮（如城南往事泉水宴门店、鲁味斋非遗体验店）、体验业态（如沉浸式 VR 体验馆、亲子科创工坊）。淘汰 8 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货专柜、低客流服饰店），优化 10% 营业面积，调整后文创零售区销售额增长 25%。重点打造 “泉水文化体验专区”，集聚 30+ 文化品牌，年客流量 180 万人次，销售额达 3.8 亿元。

2024 年

品牌汰换率 9%，聚焦 “文化深化 + 体验升级”：新增 “虚实融合文创专区”（含 AR 泉水互动、数字非遗展示），会员复购率达 65%；升级 “深夜消费区”，引入 24 小时便利店、非遗小酒馆，晚间（19:00 后）文化消费占比达 36%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 19%；区域首店数量增至 9 家，首店品牌年销售额占比提升至 14%。

2025 年计划

核心方向 “文化 IP 化 + 体验场景化”：

业态新增：打造 “户外泉水文化广场”，引入露天非遗展演、科创市集等，目标坪效 2.3 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “泉悦会员体系”，推出 “文化体验专属权益包”（含非遗课优先预约、文创定制服务），计划带动会员消费额年增 25%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入绿色文创品牌、本土设计师主理人品牌，打造 “可持续文化消费专区”，契合客群文化消费升级趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.1 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（客流分析平台 420 万元、AI 招商匹配系统 380 万元）、体验业态优化（泉水文化场景改造、文创空间升级）、交通接驳提升（地铁口联动导视、智能停车系统扩容），提升运营效率与顾客体验；

2025 年预留 0.9 亿元：用于优质文化品牌引进（瞄准国潮文创头部、非遗授权品牌）、年度主题活动打造（如 “济南泉水文化商业节”）、跨区域营销推广（联动济南文旅、周边城市万达项目），进一步扩大 “泉水文化商业标杆” 影响力。

数字化进展

会员规模超 68 万（年增 40%），私域流量交易规模超 3.8 亿元，通过数字化精准推送（如文化活动预告、文创上新提醒），会员复购率提升 22%。搭建 “线上泉购平台”，实现文化体验券与商业消费券联动销售，线上带动线下销售额年增长 42%；推出智能导览小程序（含文化场景导航、品牌排队查询），顾客满意度提升至 89%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 13.0%，高于济南区域商业综合体均值（10%），在高新区商圈及济南文化商业项目中销售额、客流增速均位居前列；

定位优势：以 “泉水文化 + 科技体验” 为核心定位，融合 “文化零售 + 沉浸体验 + 深夜经济”，形成差异化竞争力，是济南东部文化消费、家庭休闲的首选地，获评 “济南文化消费示范项目”“年度泉城商业创新标杆”；

核心挑战：高新区绿地国金天地等新兴商业项目增多，需持续强化泉水文化 IP 与首店品牌优势；文化消费需求迭代快，需加快虚实融合体验落地速度，提升个性化服务能力（如定制化文创产品、专属文化体验套餐），巩固区域文化商业主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库