商业地产案例分享-济南印象城项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目直面商业同质化与增长瓶颈，通过定位焕新、数智赋能与场景重构，系统性提升资产价值。报告详解“青年生活方式中心”的落地路径，为存量商业的破局与增值提供可复制的实战典范。全文共89200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南印象城资产优化与运营创新实战专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

十一、项目建议及行业启示

（三）数字化运营转型：从“经验决策”到“数据驱动”，提升运营管理精准度

1. 现有数字化运营痛点分析（2024 年系统评估）

通过数字化系统梳理与数据应用诊断，发现现有数字化运营存在三大核心问题：

数据孤岛严重：客流监测、销售数据、会员数据分散在 6 个独立系统（如客流系统、POS 系统、会员系统），数据未打通，无法形成 “客群 - 消费 - 会员” 完整画像，运营决策仍依赖经验（占比 70%）；

数字化工具应用浅：仅使用 “基础数据统计” 功能（如客流计数、销售额汇总），未应用 “大数据分析”“AI 预测” 等进阶功能，如无法预测 “潮玩品类销售高峰”“首店品牌引流效果”，导致库存积压、营销资源浪费；

会员数字化体验差：会员注册、积分查询、权益兑换仍以 “线下服务台” 为主（占比 80%），线上小程序功能单一（仅支持积分查询），青年客群 “线上化” 服务需求未满足，会员活跃度不足。

2.转型方案：“数据打通 + 工具应用 + 体验升级”构建数字化运营体系

2.1“全域数据中台”搭建，打破数据孤岛

数据整合与治理：

引入 “商业数据中台系统”，整合客流监测、销售数据、会员数据、设备运行数据等 6 大系统数据，形成统一数据口径，实现 “一屏看全楼”：

客流数据：实时显示各楼层、各品牌客流密度、停留时间，支持 “客流高峰预测”（如预测周末 14:00-16:00 为 2F 潮玩区客流高峰），2024 年数据打通后客流分析效率提升 80%；

销售数据：按品牌、品类、楼层维度统计销售额、坪效，支持 “销售趋势预测”（如预测节假日黄金珠宝销售额增长 50%），2024 年预测准确率达 85%，为库存备货提供依据；

建立 “数据质量管控机制”，每日排查数据异常（如销售额突降、客流为 0），确保数据准确性，2024 年数据准确率从 80% 提升至 99%，为决策提供可靠支撑。

数据应用场景落地：

“品牌调整决策”：基于销售数据 + 客流数据，淘汰低效品牌（如 2024 年通过数据发现某大众潮牌坪效 4800 元 /㎡/ 年，低于目标值，果断汰换），引入高价值品牌（如 Labelhood，坪效 1.2 万元 /㎡/ 年），2024 年品牌调整后整体坪效提升 20%；

“营销活动精准投放”：基于会员数据（如年龄、消费偏好），定向推送营销活动，如向 “潮玩爱好者” 会员推送 “泡泡玛特快闪活动”，向 “健康轻食爱好者” 会员推送 “Wagas 新品品鉴”，2024 年定向推送转化率达 35%，远超传统推送的 10%。

2.2“数字化工具” 深度应用，提升运营精准度

AI 智能预测工具：

“销售与库存预测”：引入 AI 库存管理系统，基于历史销售数据、节假日因素、营销活动计划，预测各品牌库存需求，如预测 “七夕节黄金珠宝销量增长 60%”，提前指导品牌备货，2024 年库存周转率提升 30%，库存积压减少 45%；

“客流与营销效果预测”：基于历史客流数据、天气情况、周边商圈活动，AI 预测各楼层客流高峰时段与营销活动效果，如预测 “周末举办潮玩快闪活动可带动 2F 客流增长 40%”，据此优化活动资源配置（如增加 2F 临时导购、延长快闪时间），2024 年通过预测调整的营销活动，ROI（投资回报率）从 1:3 提升至 1:5.2；

“设备维护预测”：AI 分析设备运行数据（如电梯运行时长、照明开关频次），预测设备故障风险，如提前 15 天预测某部电梯 “门机系统可能故障”，安排预防性维护，2024 年设备故障发生率从 12% 降至 3%，维修成本降低 40%。

数字化营销工具：

搭建 “全渠道营销平台”，整合小程序、抖音、小红书、短信等渠道，实现 “一次投放，多端触达”：

针对青年客群偏好，在抖音发起 #济南印象城潮玩挑战# 话题，联动泡泡玛特、52TOYS 等品牌发起 UGC（用户生成内容）活动，2024 年话题播放量达 2.8 亿次，带动 2F 潮玩区客流增长 55%；

在小红书推送 “青年逛买攻略”（如 “1F 美妆 + 3F 轻食一日游路线”），植入品牌优惠信息，2024 年小红书引流到店转化率达 8%，远超行业平均 3%；

引入 “数字化广告投放系统”，基于会员画像定向投放广告，如向 “25-30 岁女性会员” 推送 1F Sephora 新品广告，向 “20-25 岁男性会员” 推送 2F Patagonia 户外装备广告，2024 年定向广告点击率达 12%，较传统广告提升 3 倍。

2.3会员“数字化体验”全面升级

会员小程序功能重构：

升级 “济南印象城会员小程序”，新增 “一站式服务功能”，覆盖青年客群核心需求：

服务预约：支持 “潮玩寄存预约”“临时办公区预约”“夜间安全护送预约”，2024 年小程序预约服务使用率达 75%，线下服务台压力减少 60%；

权益兑换：实现 “积分兑换线上化”，会员可直接在小程序兑换 “首店体验资格”“潮玩 DIY 工坊名额”“餐饮代金券”，2024 年线上兑换占比从 20% 提升至 85%，会员操作时长从 15 分钟缩短至 3 分钟；

个性化推荐：基于会员消费记录推荐 “匹配品牌 / 活动”，如向 “每月购买 1 次潮玩” 的会员推荐 “泡泡玛特新品预售”，向 “每周 2 次轻食消费” 的会员推荐 “Wagas 新套餐”，2024 年个性化推荐转化率达 25%，会员复购率提升 18%；

接入 “数字会员码”，会员到店消费时出示会员码即可完成 “积分累计 + 权益使用”，无需实体卡，2024 年数字会员码使用率达 92%，会员体验评分从 70 分提升至 90 分。

会员数字化互动创新：

推出 “会员线上互动活动”，如 “潮玩盲盒线上抽”“轻食食谱线上分享”，会员参与活动可获得积分奖励，2024 年线上互动活动参与人次达 10 万 +，会员活跃度提升 50%；

建立 “会员数字化社群”，按兴趣分类（如 “潮玩爱好者群”“健康轻食群”），定期推送专属福利（如群内会员享潮玩优先购、轻食满减），2024 年社群会员复购率达 45%，较非社群会员高 20 个百分点。

2. 数字化转型效果量化目标（2025 年）

（四）运营管理专项提升保障措施

1. 组织架构保障

成立 “运营提升专项小组”，由项目总经理担任组长，招商、运营、工程、财务、IT 部门负责人任组员，每月召开专项会议，跟踪提升进度，解决落地问题（如 2024 年小组推动 “品牌入驻协同平台” 上线，解决跨部门审批卡点）；

设立 “数字化运营岗”，招聘 3 名专业数字化人才（数据分析师、AI 应用专员、会员数字化运营专员），负责数据中台维护、数字化工具应用、会员小程序运营，确保转型落地。

2. 资金与技术保障

每年投入运营提升专项资金（约占年度营收的 3%），用于系统升级（如数据中台建设、智能能耗系统引入）、人员培训（如服务人员专业化培训、数字化工具操作培训），2024 年专项资金投入 800 万元，实现 “协同平台上线 + 能耗系统落地 + 服务培训全覆盖”；

与专业技术服务商（如阿里云、商汤科技）合作，获取数据中台搭建、AI 预测模型开发等技术支持，确保数字化工具稳定运行（如 2024 年与商汤科技合作开发 “客流预测模型”，准确率达 85%）。

3. 考核与激励保障

将运营提升指标纳入部门 KPI 考核，如招商部门 “品牌入驻审批周期”、运营部门 “客诉处理满意度”、IT 部门 “数据准确率”，考核结果与绩效奖金挂钩，2024 年通过 KPI 考核，各部门提升指标达标率从 60% 提升至 95%；

设立 “运营提升创新奖”，鼓励员工提出优化建议（如 “弹性排班模式”“会员线上互动活动” 均来自员工建议），对落地后效果显著的建议给予 5000-20000 元奖励，2024 年收到有效建议 48 条，落地 23 条，带动运营效率提升 30%。

（五）整体提升效果总结（2025 年预期）

通过运营流程优化、服务质量提升、数字化运营转型三大专项提升，济南印象城将实现 “效率、体验、成本” 三维突破：

效率维度：跨部门协同效率提升 57%，应急响应速度提升 60%+，运营决策从 “经验驱动” 全面转向 “数据驱动”，支撑项目快速应对青年客群需求变化；

体验维度：青年客群满意度从 70% 提升至 95%，会员复购率从 23% 提升至 40%，形成 “青年友好服务” 差异化标签，强化 “济南青年生活方式中心” 定位；

成本维度：能耗成本降低 32%，人力成本降低 20%，年降本超 400 万元，同时营销 ROI 提升 100%，实现 “降本” 与 “增效” 双重目标，为项目长期盈利与资产增值奠定基础。

十、资产优化与实施策略

（一） 资产价值评估：从“基础估值”到“潜力挖掘”，精准定位资产现状与增值空间

1.评估框架搭建：采用“三维估值模型”

结合商业地产资产特性与济南印象城项目定位，从 “当前价值、运营价值、潜力价值” 三个维度构建评估体系，确保评估全面性与精准性：

2.现状评估（2024 年数据）

2.1当前价值评估

核心数据：2024 年总商业面积 8 万㎡，年净租金收入 2800 万元（扣除运营成本、税费后），资本化率 5%；

资产基础估值：2800 万元 ÷5%=5.6 亿元；

租金收益率：2800 万元 ÷5.6 亿元 = 5%，低于济南优质商业项目平均水平（6.5%），主要因部分低效业态（如传统零售）租金贡献不足。

2.2运营价值评估

坪效：2024 年总营收 6.88 亿元，坪效 = 6.88 亿元 ÷8 万㎡=8600 元 /㎡/ 年，低于 “青年友好型” 商业项目平均水平（1.2 万元 /㎡/ 年）；

出租率：已出租面积 7.6 万㎡，出租率 = 7.6 万㎡÷8 万㎡=95%，但 5% 空置面积集中于 1F、2F 核心区域（原传统零售品牌汰换后待招商）；

品牌能级：首店品牌 12 家（占比 8%），轻奢品牌 3 家（占比 2%），品牌层级偏低，缺乏稀缺性引流品牌。

2.3潜力价值评估

客群消费潜力：项目辐射 18-40 岁青年客群约 50 万人，2024 年青年客群人均消费 1.2 万元 / 年，同比增速 15%，高于济南整体消费增速（8%）；

业态升级空间：传统零售业态占比 47%，若改造为体验式零售（如潮玩、文创），坪效可从 7200 元 /㎡/ 年提升至 1.2 万元 /㎡/ 年，提升幅度 67%；

区域发展红利：济南历下区规划 “青年商业走廊”，项目位于走廊核心位置，未来 3 年区域商业配套（地铁 3 号线延长线、周边写字楼集群）将持续完善，预计带动客流增长 25%。

3.评估结论

2024 年济南印象城资产总值约 5.6 亿元，处于 “基础价值稳定、运营价值待提升、潜力价值显著” 状态：

优势：出租率较高（95%）、青年客群消费潜力大、区域发展红利明显；

短板：租金收益率偏低（5%）、品牌能级不足、低效业态占用优质空间；

增值空间：通过业态升级、品牌焕新、运营优化，预计 2025 年资产总值可提升至 7.2 亿元，2026 年突破 8.5 亿元。

（二） 资产优化策略制定：从 “单一运营”到“多元增值”，构建资产高回报体系

1.核心策略一：业态与品牌升级，提升租金与坪效（短期策略：1-2 年）

1.1低效业态改造，释放空间价值

改造目标：将传统零售业态占比从 47% 降至 35%，释放 1.2 万㎡核心空间（1F 3000㎡、2F 5000㎡、B1 4000㎡）；

改造方向：

1F 核心区域：引入 3-5 家山东首店轻奢品牌（如 APM Monaco、Coach Outlet），租金从 500 元 /㎡/ 月提升至 800 元 /㎡/ 月，提升幅度 60%；

2F 区域：改造为 “潮玩文化集群”，引入泡泡玛特旗舰店、URBAN SKATE 等首店品牌，坪效从 7200 元 /㎡/ 年提升至 1.5 万元 /㎡/ 年，提升幅度 108%；

B1 区域：扩容盒马鲜生至 1000㎡，新增 “青年简餐区”，租金从 300 元 /㎡/ 月提升至 450 元 /㎡/ 月，提升幅度 50%；

案例参考：2024 年 2F 某传统潮牌（坪效 4800 元 /㎡/ 年）汰换为 Labelhood 设计师集合店（坪效 1.2 万元 /㎡/ 年），单铺年租金从 28.8 万元提升至 72 万元，增长 150%。

1.2首店品牌引入，提升资产稀缺性

引入目标：2025 年新增首店品牌 8 家（总量 20 家），2026 年新增 8 家（总量 28 家），首店占比提升至 18%；

引入方向：

国际首店：聚焦青年偏好的轻奢、潮玩品类，如泡泡玛特全球旗舰店（济南首店）、% Arabica（山东首店）；

区域首店：引入华北区域首店品牌，如 WeWork 共享办公（华北首店）、奈尔宝家庭中心（华北首店）；

价值提升：首店品牌可带动周边商铺租金溢价 20-30%，如 2024 年 Patagonia 山东首店开业后，周边 200㎡商铺租金从 500 元 /㎡/ 月提升至 650 元 /㎡/ 月，溢价 30%。

2. 核心策略二：资产证券化，盘活存量资产（中期策略：2-3 年）

2.1发行 CMBS（商业抵押支持证券）

操作逻辑：以济南印象城未来 3-5 年的租金收入为基础资产，通过券商发行 CMBS，盘活存量资产，降低负债率；

关键参数：

基础资产：2025-2029 年预计年净租金收入 4200 万元（2025 年）、5500 万元（2026 年）、6800 万元（2027 年）、8000 万元（2028 年）、9200 万元（2029 年），合计 3.37 亿元；

发行规模：按基础资产现值的 70% 计算，可发行 CMBS 规模约 2.36 亿元（折现率按 4% 计算）；

资金用途：50% 用于项目业态升级（如首店品牌装修补贴、智能系统引入），30% 用于周边商业配套投资（如地铁口连廊建设），20% 用于偿还存量贷款；

案例参考：2023 年北京朝阳合生汇发行 “合生汇 CMBS”，规模 28.8 亿元，基础资产为未来 5 年租金收入，发行后资产负债率从 65% 降至 50%，同时释放资金用于新项目拓展。

2.2探索 REITs（不动产投资信托基金）

筹备方向：待项目运营稳定（租金收益率达 6.5% 以上、出租率 98% 以上）后，申报公募 REITs，实现资产上市流通；

筹备目标：2026 年实现租金收益率 6.8%、出租率 98%、首店占比 18%，满足公募 REITs 申报条件（参考国内商业 REITs 平均标准）；

价值提升：公募 REITs 上市后，资产流动性显著提升，预计估值溢价 20-30%，如华润万象城 REITs 上市后，资产估值从 120 亿元提升至 156 亿元，溢价 30%。

3.核心策略三：轻资产输出，拓展品牌价值（长期策略：3-5 年）

3.1管理输出：输出“青年生活方式中心”运营模式

输出方向：为济南周边城市（如淄博、泰安）的新建商业项目提供运营管理服务，涵盖业态规划、品牌招商、数字化运营等；

收费模式：

基础管理费：按项目年营收的 2-3% 收取；

绩效管理费：若项目租金收益率超过 6%，超额部分按 20% 收取；

目标规划：2026 年签约 1-2 个轻资产项目，2027 年拓展至 3-5 个，2028 年实现轻资产收入占比 15%。

3.2品牌输出：授权“济南印象城” IP

输出方向：将 “济南印象城” IP 授权给周边商业项目、文创产品厂商，获取 IP 授权费；

授权领域：

商业项目：授权周边城市商业项目使用 “印象城” 品牌，收取品牌授权费（按项目总投资的 1-2%）；

文创产品：授权本地文创厂商开发 “印象城 × 济南文化” 联名产品（如泉水主题文创、潮玩周边），按销售额的 5-8% 收取授权费；

价值潜力：预计 2027 年 IP 授权收入达 500 万元，2028 年突破 1000 万元，成为资产增值的补充来源。

（三）实施计划与保障措施：从 “策略制定” 到 “落地执行”，确保资产优化成效

1.分阶段实施计划（2025-2028 年）

1.1第一阶段：业态升级与品牌焕新（2025 年 1 月 - 2025 年 12 月）

核心任务：

完成 1F 3000㎡核心区域招商，引入 APM Monaco、Coach Outlet 等 2-3 家轻奢首店；

改造 2F 5000㎡区域为 “潮玩文化集群”，引入泡泡玛特旗舰店、URBAN SKATE 等首店品牌；

扩容 B1 盒马鲜生至 1000㎡，新增 “青年简餐区”；

责任分工：

招商部门：负责首店品牌洽谈与签约，2025 年 6 月底前完成 1F、2F 核心品牌签约；

工程部门：负责业态改造施工，2025 年 9 月底前完成所有改造工程；

运营部门：负责新品牌开业运营支持，2025 年 12 月底前实现新品牌正常运营；

阶段目标：2025 年资产总值提升至 7.2 亿元，租金收益率达 6.2%，坪效提升至 1.12 万元 /㎡/ 年。

1.2第二阶段：资产证券化筹备（2026 年 1 月 - 2026 年 12 月）

核心任务：

梳理项目资产权属、租金收入等基础资料，聘请券商、会计师事务所开展 CMBS 发行筹备；

优化项目财务结构，将资产负债率从 60% 降至 50% 以下；

申报公募 REITs 筹备资格，对接监管机构完成初步沟通；

责任分工：

财务部门：负责资产资料梳理、财务结构优化，2026 年 3 月底前完成基础资料准备；

投资部门：负责券商、会计师事务所对接，2026 年 6 月底前确定合作机构；

法务部门：负责资产权属核查、法律文件起草，2026 年 9 月底前完成法律合规审查；

阶段目标：2026 年完成 CMBS 发行（规模 2.36 亿元），资产总值突破 8.5 亿元，租金收益率达 6.8%。

1.3第三阶段：轻资产输出与 IP 授权（2027 年 1 月 - 2028 年 12 月）

核心任务：

签约 1-2 个周边城市轻资产项目，输出运营管理模式；

授权 3-5 家本地文创厂商开发 “印象城 × 济南文化” 联名产品；

实现公募 REITs 申报，推动资产上市流通；

责任分工：

品牌部门：负责 IP 授权洽谈与管理，2027 年 6 月底前完成首批文创厂商签约；

运营部门：负责轻资产项目运营团队输出，2027 年 12 月底前完成首个轻资产项目落地；

投资部门：负责公募 REITs 申报对接，2028 年 12 月底前完成申报材料提交；

阶段目标：2028 年轻资产收入占比达 15%，IP 授权收入突破 1000 万元，资产总值突破 10 亿元。

2.保障措施

2.1组织保障：成立 “资产优化专项委员会”

组成架构：由集团高管担任主任，项目总经理、财务总监、招商总监、运营总监任委员，每月召开专项会议，跟踪实施进度，解决落地问题（如首店品牌招商卡点、CMBS 发行合规问题）；

决策机制：重大事项（如 CMBS 发行规模、轻资产项目签约）需经专项委员会审议通过后执行，确保决策科学合规。

2.2资金保障：设立 “资产优化专项资金”

资金规模：每年从项目净利润中提取 20% 作为专项资金，2025 年预计提取 1200 万元（2025 年预计净利润 6000 万元），2026 年提取 1500 万元（预计净利润 7500 万元）；

资金用途：优先用于业态改造、首店品牌装修补贴、CMBS 发行费用，确保核心策略落地；

监管机制：设立专项资金监管账户，由财务部门、审计部门共同监管，资金使用需经专项委员会审批，避免挪用。

2.3风险保障：建立 “风险预警与应对机制”

风险识别：

招商风险：首店品牌洽谈延迟，导致业态改造后空铺期过长；

证券化风险：CMBS 发行遇市场利率波动，融资成本上升；

轻资产风险：输出项目运营不达预期，影响品牌口碑；

应对措施：

招商风险：提前储备 2-3 家备选品牌，若主力品牌洽谈延迟，立即启动备选品牌对接，确保空铺期不超过 1 个月；

证券化风险：与多家券商合作，灵活选择发行时机，若市场利率上升，可适当降低发行规模，控制融资成本；

轻资产风险：签订 “绩效对赌协议”，若输出项目租金收益率未达 6%，扣减部分管理费用，保障运营质量。

2.4考核保障：将资产优化指标纳入绩效考核

考核指标：

短期指标（2025 年）：首店品牌签约数量（8 家）、资产总值（7.2 亿元）、租金收益率（6.2%）；

中期指标（2026 年）：CMBS 发行规模（2.36 亿元）、资产总值（8.5 亿元）、租金收益率（6.8%）；

长期指标（2028 年）：轻资产项目数量（3-5 个）、IP 授权收入（1000 万元）、资产总值（10 亿元）；

奖惩机制：

达标奖励：若年度指标完成率达 100%，团队发放奖金（按项目净利润的 5%）；

未达标处罚：若年度指标完成率低于 80%，扣减团队绩效奖金（按未完成部分的 10%），同时更换项目负责人。

整体预期效果（2028 年）

通过 “短期业态升级、中期资产证券化、长期轻资产输出” 的三级策略实施，济南印象城将实现资产价值与运营效益的双重突破：

资产价值：从 2024 年 5.6 亿元提升至 2028 年 10 亿元，4 年增值 79%，年均复合增长率 15.7%；远超济南商业地产平均增值率（年均 8%）；

运营效益：

租金收益率：从 2024 年 5% 提升至 2028 年 7.5%，超过济南优质商业项目平均水平（6.5%），达到国内一线商业项目运营标准；

坪效：从 2024 年 8600 元 /㎡/ 年提升至 2028 年 1.5 万元 /㎡/ 年，提升 74%，与 “青年友好型” 商业标杆项目（如上海 TX 淮海）坪效水平持平；

非租金收入占比：从 2024 年 12%（主要为广告收入）提升至 2028 年 30%，其中轻资产管理费占比 15%、IP 授权收入占比 8%、数字化营销收入占比 7%，形成 “租金 + 多元收入” 的抗风险盈利结构；

资产流动性：通过 CMBS 发行与 REITs 申报，资产从 “重资产持有” 转向 “轻重结合”，2028 年资产证券化率达 40%（CMBS 2.36 亿元 + REITs 预计 3.6 亿元），盘活存量资金 5.96 亿元，可用于新项目拓展或现有项目升级；

品牌价值：“济南印象城” 成为区域青年商业标杆，首店品牌总量达 28 家（占比 18%），轻资产输出项目 5 个，IP 授权合作厂商 10 家，品牌影响力从济南辐射至华北区域，项目获评 “山东省青年友好型商业示范项目”。

（四）资产优化后价值验证机制

1.定期评估机制：每半年开展资产价值复盘

评估主体：聘请第三方专业评估机构（如戴德梁行、仲量联行），结合 “三维估值模型” 对资产价值进行独立评估；

评估重点：

短期（每半年）：聚焦租金收益率、坪效、首店品牌运营情况，验证业态升级效果，如 2025 年下半年评估 1F 轻奢首店租金达标率（目标 90%）、2F 潮玩集群坪效提升率（目标 108%）；

中期（每年）：评估资产证券化进展（如 CMBS 发行后的负债率下降幅度）、轻资产项目签约情况，验证中期策略落地成效；

长期（每 2 年）：评估资产总值增长、品牌价值提升（如 IP 授权收入增速），验证长期增值目标达成度；

评估结果应用：若评估发现某指标未达预期（如 2025 年首店品牌签约数量仅完成 5 家，未达 8 家目标），立即启动 “策略调整预案”，如扩大首店招商范围、增加装修补贴力度。

2.市场对标机制：与标杆项目动态对比

对标对象：选取国内 “青年友好型” 商业标杆项目（如上海 TX 淮海、成都远洋太古里、北京朝阳合生汇）作为对标样本；

对标指标：

对标频率：每季度收集标杆项目数据，形成《对标分析报告》，针对性调整优化策略，确保项目始终处于行业领先水平。

（五）后续优化方向（2029-2030 年）

1.资产多元化配置：拓展“商业 +” 跨界业态

拓展方向：

“商业 + 文旅”：结合济南 “泉水文化”，在项目 5F 新增 “泉水主题文创体验区”，引入非遗手作工坊、泉水主题沉浸式展览，吸引文旅客群，预计 2029 年文旅客群占比提升至 15%；

“商业 + 体育”：在 2F 预留 1000㎡空间，引入 “室内滑雪模拟器”“电竞体验馆” 等青年体育业态，2030 年体育业态坪效目标达 1.8 万元 /㎡/ 年；

价值预期：跨界业态可带动整体租金收益率提升 0.5 个百分点，2030 年资产总值突破 12 亿元。

2. 资产证券化深化：推动 REITs 上市流通

核心任务：2029 年完成公募 REITs 申报材料提交，2030 年实现上市，预计发行规模 3.6 亿元（以 2029 年预计年净租金收入 9200 万元为基础，按资本化率 5.5% 计算，资产估值 16.7 亿元，REITs 发行规模按 22% 计算）；

上市后价值：REITs 上市后，资产流动性进一步提升，预计估值溢价 25%，2030 年资产总值从 12 亿元提升至 15 亿元，成为华北区域商业 REITs 标杆项目。

3.轻资产品牌化：打造“印象城青年商业”连锁品牌

拓展目标：2029 年轻资产输出项目增至 8 个（覆盖山东、河北、河南三省），2030 年增至 12 个，形成 “区域深耕 + 跨省拓展” 的轻资产布局；

品牌升级：将 “济南印象城” 运营模式标准化，形成《印象城青年商业运营手册》，涵盖业态规划、品牌招商、数字化运营等 12 个模块，为轻资产项目提供 “复制化 + 本地化” 的运营支持；

收入预期：2030 年轻资产收入占比提升至 20%，成为项目核心收入来源之一，资产抗风险能力进一步增强。

总结

济南印象城资产优化与实施策略以 “青年客群需求” 为核心，通过 “短期业态升级提效、中期证券化盘活、长期轻资产增值” 的三级路径，实现从 “单一商业运营” 到 “多元资产增值” 的转型。2024-2028 年，项目资产总值将从 5.6 亿元提升至 10 亿元，租金收益率从 5% 提升至 7.5%，非租金收入占比从 12% 提升至 30%，成为区域青年商业标杆与资产增值典范。未来通过资产多元化配置、REITs 上市、轻资产品牌化拓展，项目将持续释放资产价值，为商业地产资产优化提供可复制的 “济南印象城模式”。

十一、项目建议与行业启示

 （一）阶段性实施路径：从 “样板突破” 到 “模式输出”，分阶段落地资产优化

基于济南印象城 2024-2030 年资产优化目标，结合商业项目调改 “稳经营、提效率、降风险” 的核心原则，制定 “短期突破 - 中期深化 - 长期巩固” 的三阶实施路径，每个阶段明确关键任务、量化指标与资源保障：

1.短期突破（6 个月：2025 年 1-6 月）：样板先行，快速见效

核心目标

通过 “小范围调改 + 基础设施铺垫”，3 个月内打造可感知的优化样板，6 个月内完成数字化基础搭建，实现 “调改信心树立 + 运营效率初步提升”，确保调改期间整体营收不低于 2024 年同期水平（月均营收 5733 万元）。

关键任务与具体措施

空间场景与品牌样板打造

样板选取逻辑：优先选择 “高客流节点 + 低效运营区域”，避免大面积调改影响整体经营，具体选取 2 个核心样板：

1F 主入口旁 300㎡区域（原传统珠宝店，坪效 6800 元 /㎡/ 年，低于 1F 平均水平 8600 元 /㎡/ 年）：引入 APM Monaco 济南首店（轻奢珠宝，目标坪效 1.2 万元 /㎡/ 年），打造 “青年轻奢样板区”，采用玻璃幕墙 + 潮玩元素装修，3 个月内完成签约、装修与开业；

2F 中庭 200㎡区域（原零散小吃铺，空置率 15%）：改造为 “潮玩快闪样板区”，引入 52TOYS 限定快闪店 + 街头涂鸦体验墙，2 个月内完成改造，每月举办 2 场 “潮玩 DIY 活动”，吸引青年客群打卡；

效果量化指标：样板区开业后，1F 主入口客流提升 15%（从日均 5000 人次增至 5750 人次），2F 中庭客群停留时间延长至 45 分钟（原 20 分钟），6 个月内样板区带动所在楼层营收增长 8%。

数字化基础设施搭建

会员系统升级：3 个月内完成 “济南印象城会员小程序 2.0 版” 上线，新增 “青年兴趣标签”（如潮玩爱好者、轻食达人）、“首店预约” 功能，6 个月内会员注册量从 15 万人增至 20 万人，会员消费占比从 23% 提升至 28%；

数据中台基础建设：6 个月内完成客流监测系统（覆盖 1F-5F 核心区域）、销售数据对接系统（打通 80% 品牌 POS 数据）搭建，实现 “每日客流日报”“品牌销售周报” 自动生成，为中期数据驱动决策奠定基础。

资源保障

成立 “短期样板攻坚小组”，由招商总监、运营总监牵头，配置招商专员 3 名、工程专员 2 名、IT 专员 2 名，确保样板打造高效推进；

设立 “短期调改专项基金” 500 万元，优先用于样板区装修补贴（APM Monaco 补贴 1200 元 /㎡，52TOYS 快闪店补贴 800 元 /㎡）、数字化系统开发。

2.中期深化（1-2 年：2025 年 7 月 - 2027 年 6 月）：全面攻坚，价值跃升

核心目标

完成 80% 低效业态改造、60% 首店品牌引入，建立 “数据驱动 + 青年友好” 的运营体系，2 年内实现资产总值从 5.6 亿元提升至 8.5 亿元，租金收益率从 5% 提升至 6.8%，坪效从 8600 元 /㎡/ 年提升至 1.2 万元 /㎡/ 年。

关键任务与具体措施

业态重组与空间重构

低效业态全面改造：按 “楼层定位” 分批次推进，避免集中调改导致客流断层：

2025 年 7-12 月：完成 2F 5000㎡传统零售区改造，引入泡泡玛特旗舰店（300㎡，目标坪效 1.5 万元 /㎡/ 年）、URBAN SKATE（180㎡，目标坪效 1.1 万元 /㎡/ 年），打造 “潮玩文化集群”，改造后 2F 坪效提升至 1.3 万元 /㎡/ 年（原 7200 元 /㎡/ 年）；

2026 年 1-6 月：完成 B1 4000㎡零散便民区改造，扩容盒马鲜生至 1000㎡（新增青年简餐区），引入京东之家（250㎡）、福奈特干洗店（100㎡），打造 “青年便民集群”，改造后 B1 租金收益率提升至 6.5%（原 5.2%）；

2026 年 7-12 月：完成 5F 3000㎡闲置办公区改造，引入 WeWork 共享办公（800㎡，目标租金 600 元 /㎡/ 月）、小红书文创孵化基地（300㎡，目标坪效 9000 元 /㎡/ 年），打造 “青年创业集群”；

空间场景创新：在各楼层新增 “青年社交节点”，如 1F 中庭设置 “潮玩打卡装置”（巨型盲盒雕塑）、3F 轻食区设置 “共享办公长桌”，2026 年底前完成所有场景改造，客群停留时间从 40 分钟延长至 65 分钟。

首店品牌批量引入

招商策略：采用 “区域首店 + 国际首店” 组合，2025 年新增首店 8 家（如 % Arabica 山东首店、奈尔宝家庭中心华北首店），2026 年新增首店 10 家（如泡泡玛特全球旗舰店济南首店、Manner Coffee 济南首店），2026 年底首店总量达 28 家，首店占比提升至 18%；

扶持政策：首店品牌给予 “装修补贴 + 免租期” 组合支持，国际首店装修补贴最高 1500 元 /㎡、免租期 12 个月，区域首店装修补贴最高 1000 元 /㎡、免租期 8 个月，2025-2026 年首店扶持资金累计投入 1200 万元，带动首店年营收贡献占比提升至 35%。

运营体系深化改革

数据驱动决策：2026 年 1 月前完成 “全域数据中台” 上线，实现 “客流 - 销售 - 会员 - 设备” 数据打通，每月生成《运营优化报告》，如通过数据发现 “2F 潮玩区周末 14:00-16:00 客流高峰”，调整该时段导购人力配置（增加 3 名临时导购），2026 年客群满意度从 92% 提升至 95%；

服务体系升级：2025 年底前完成 “青年专属服务” 全覆盖（临时办公、潮玩寄存、夜间护送），2026 年新增 “会员专属快闪活动”（如每月 1 场 “首店新品品鉴会”），会员复购率从 38% 提升至 43%。

资源保障

成立 “中期深化专项小组”，集团层面调配招商、运营、财务、IT 专家 5 名，项目层面配置专项人员 20 名，统筹推进业态改造与首店招商；

设立 “中期调改基金” 3000 万元，其中 1500 万元用于业态改造工程，1000 万元用于首店扶持，500 万元用于数字化系统升级；

建立 “月度进度复盘机制”，若某任务滞后（如 2026 年 Q1 首店签约仅完成 2 家，未达 3 家目标），立即启动 “招商资源加码”（如联合第三方招商机构拓展首店资源）。

3.长期巩固（3 年以上：2027 年 7 月 - 2030 年 12 月）：模式固化，价值最大化

核心目标

实现 “资产价值稳定增长 + 运营模式可复制”，2030 年底资产总值突破 15 亿元，租金收益率达 7.8%，非租金收入占比提升至 33%，形成 “济南印象城青年商业模式” 并输出至 5 个以上轻资产项目。

关键任务与具体措施

品牌迭代与场景更新

品牌动态优化：建立 “品牌生命周期管理体系”，每年淘汰 10% 低效品牌（坪效低于 8000 元 /㎡/ 年），引入 10 家新兴品牌（如 2027 年引入 “国潮电竞品牌”、2028 年引入 “AI 文创体验品牌”），确保品牌新鲜度；

场景年度更新：每年投入 500 万元用于场景升级，如 2027 年更新 1F 美妆区美陈为 “元宇宙主题”、2028 年更新 2F 潮玩区为 “沉浸式数字潮玩场景”，保持项目对青年客群的吸引力，2030 年青年客群占比稳定在 85% 以上。

能力固化与模式输出

运营模式标准化：2028 年完成《济南印象城青年商业运营手册》编制，涵盖 “业态规划、品牌招商、数字化运营、服务体系”4 大模块、128 个操作标准，如 “首店招商流程标准”“青年服务响应时效标准”；

轻资产输出：2027 年签约 1-2 个轻资产项目（如淄博青年商业项目），2028-2030 年每年新增 2-3 个项目，2030 年底轻资产项目达 12 个，输出服务费收入达 2000 万元 / 年（占总营收 15%）。

资产证券化与战略退出准备

REITs 上市推进：2029 年完成公募 REITs 申报材料提交，2030 年实现上市，发行规模 3.6 亿元，上市后资产估值溢价 25%，资产总值从 12 亿元提升至 15 亿元；

战略退出备选方案：若市场环境适宜，2030 年评估 “资产出售” 可行性，选取优质轻资产项目保留运营，实现 “重资产变现 + 轻资产持续收益” 的双重目标。

资源保障

成立 “长期巩固战略小组”，由集团高管牵头，联合外部资管机构（如戴德梁行）、券商（如中信证券）提供专业支持；

设立 “长期发展基金” 5000 万元，用于品牌迭代、模式输出与 REITs 上市筹备；

建立 “年度战略复盘机制”，每年度邀请行业专家对模式输出效果、资产增值情况进行评估，动态调整长期策略。

（二）风险防控措施：从“预警 - 应对 - 复盘”，构建全周期风险防控体系

济南印象城资产优化过程中，需针对 “经营、财务、市场” 三大核心风险，建立 “事前预警、事中应对、事后复盘” 的全周期防控体系，确保调改稳健推进，避免风险对资产价值造成冲击。

1.经营风险防控：平衡 “调改创新” 与 “经营稳定”

风险识别

调改期间若大面积关闭店铺或改造核心区域，可能导致 “空置率上升、客流流失、营收下滑”，如 2024 年某商业项目因集中改造 1F 核心区，导致季度营收下降 20%、会员流失率 15%。

防控措施

分区域、分批次调改：采用 “先非核心区、后核心区”“先小面积、后大面积” 的调改节奏，避免同一楼层同时关闭超 30% 店铺，如 2025 年 2F 改造分 3 批推进（首批改造 1500㎡，占 2F 面积 30%），每批改造周期控制在 2 个月内，确保改造期间 2F 剩余区域正常运营，客流损失控制在 5% 以内；

设置经营维稳阈值：建立 “经营预警指标体系”，对调改区域设定阈值监控，若触发阈值立即暂停调改并调整方案：

借鉴标杆项目经验：参考上海宝乐汇印象城 “前半年运营维稳、后半年招商起势” 的调改逻辑，2025 年上半年（调改初期）重点保障现有品牌经营（如为现有品牌提供 20% 租金减免），下半年（样板区见效后）加快招商节奏，2025 年全年营收同比增长 10%，实现 “调改与经营” 双赢。

风险复盘

每季度开展 “经营风险复盘会”，分析调改期间经营数据（如空置率、客流、营收），总结防控措施有效性，如 2025 年 Q1 发现 “2F 首批改造后客流降幅仅 3%，低于安全阈值 8%”，则在 Q2 适当加快改造进度，提升调改效率。

2.财务风险控制：确保 “投入可控、现金流稳健”

风险识别

调改期间若投资预算失控、现金流断裂，可能导致 “调改中断、资产价值缩水”，如 2023 年某商业项目因过度投入装修（超预算 50%），导致后续招商资金不足，空铺期延长至 6 个月。

防控措施

专项基金 + 精细测算：

设立 “调改专项基金”，实行 “专款专用、独立核算”，2025-2030 年调改总基金 8500 万元（短期 500 万 + 中期 3000 万 + 长期 5000 万），基金来源为项目净利润提取（每年提取 20%），避免占用日常经营资金；

每个调改项目提前开展 “投入产出测算”，如 2F 潮玩集群改造投入 1200 万元（装修 800 万 + 招商 400 万），预计改造后年租金增加 360 万元（从原 240 万增至 600 万），投资回收期控制在 3.3 年以内（行业平均 4 年），确保投入可控；

动态预算调整机制：

每月对调改项目进行 “预算执行分析”，若某项目超预算（如 1F APM Monaco 装修超支 100 万元），立即分析超支原因（如材料涨价），并从 “长期发展基金” 中调剂，避免影响其他项目；

建立 “现金流安全垫”，确保调改期间项目现金流余额不低于 3000 万元（覆盖 6 个月运营成本），2025 年调改期间现金流始终保持在 4500 万元以上，财务风险可控；

多元化融资补充：

若专项基金不足，优先通过 “银行专项贷款” 补充（如 2026 年申请 5000 万元商业调改贷款，年利率 4.5%，低于行业平均 5.2%），避免高成本融资；

中期（2026 年）通过 CMBS 发行（规模 2.36 亿元），部分资金用于偿还贷款，降低财务成本，2026 年资产负债率从 60% 降至 50%。

风险复盘

每半年开展 “财务风险复盘会”，评估基金使用效率、投资回报情况，如 2026 年发现 “CMBS 发行后财务成本下降 0.8 个百分点”，则在 2027 年加大资产证券化力度，进一步优化财务结构。

3.市场风险应对：保持“策略灵活、快速响应”

风险识别

外部市场变化（如竞品分流、消费趋势转向、政策调整）可能导致调改策略失效，如 2024 年济南高新区某商业项目新增 “青年潮玩区”，分流济南印象城 2F 15% 客流；又如 “轻量化养生” 消费趋势崛起，若项目未能及时调整轻食业态，可能导致 3F 坪效下滑。

防控措施

动态市场监测机制：

建立 “竞品监测周报”，每周收集济南核心商圈竞品（如万象城、恒隆广场）的业态调整、营销活动、首店引入情况，若发现竞品计划引入泡泡玛特旗舰店，立即加快济南印象城泡泡玛特招商进度（提前 2 个月签约），抢占市场先机；

每季度开展 “消费趋势调研”（样本量 1 万名青年客群），2025 年 Q1 调研发现 “35% 青年客群关注‘轻量化养生’（如低糖轻食、草本茶饮）”，立即调整 3F 轻食业态：引入 “茉酸奶”（低糖酸奶品牌）、“椿风”（草本茶饮品牌），替换 2 家传统轻食店，2025 年 Q2 3F 轻食区营收同比增长 22%，规避趋势滞后风险；

建立 “政策预警库”，专人跟踪济南商业地产相关政策（如首店补贴、税收优惠），2026 年济南市政府推出 “首店经济扶持政策”（国际首店最高补贴 500 万元），项目立即对接政策，申报 APM Monaco、泡泡玛特全球旗舰店补贴，降低首店引入成本 30%。

多场景预案储备：

针对 “竞品分流” 风险，储备 “差异化活动预案”：若竞品推出 “潮玩展”，立即启动 “济南印象城 × 小红书潮玩达人直播” 活动，同步发放 “潮玩消费满 300 减 100” 优惠券，2025 年 Q3 应对高新区竞品潮玩区分流时，该预案使 2F 潮玩区客流流失控制在 5% 以内（原预估 15%）；

针对 “消费趋势转向” 风险，储备 “业态调整备选清单”：提前筛选 10-15 家符合未来趋势的品牌（如 AI 文创、轻量化养生），若某业态坪效连续 2 个月下滑超 10%，立即启动备选品牌对接，2026 年 Q4 5F 传统办公区坪效下滑 12%，快速引入 “AI 数字办公体验店”，2 个月内坪效回升至目标水平。

灵活调整执行机制：

建立 “市场风险快速决策小组”，由项目总经理、招商总监、运营总监组成，若触发市场风险预警（如竞品首店签约、消费趋势突变），24 小时内召开决策会议，72 小时内启动应对措施，2026 年应对 “轻量化养生” 趋势时，仅用 5 天完成 3F 新品牌签约；

与核心品牌签订 “柔性合作协议”，约定 “根据市场趋势调整产品结构”，如与 Wagas 约定 “低糖餐品占比不低于 40%”，与喜茶约定 “草本茶饮季度上新不低于 2 款”，确保品牌产品与市场需求同步。

风险复盘

每季度开展 “市场风险复盘会”，分析外部市场变化对项目的影响、应对措施有效性，如 2026 年 Q2 发现 “‘AI 文创’趋势初现”，立即将其纳入 2027 年业态规划，提前储备相关品牌资源，确保项目始终引领青年消费趋势。

（三） 项目发展建议：从 “标杆运营” 到 “生态引领”，构建青年商业长期竞争力

基于济南印象城 2024-2030 年资产优化目标及青年消费趋势变化，从 “产品创新、资源合作、客群深耕、技术赋能” 四大维度提出具体建议，助力项目持续巩固 “济南青年商业标杆” 地位，实现从 “单点成功” 到 “生态领先” 的跨越。

1.产品创新：打造 “青年专属” 的动态化商业场景

核心方向

避免商业场景 “固化老化”，以 “季度微更新、年度大升级” 为节奏，围绕青年 “社交需求、体验需求、个性需求”，打造 “可感知、可参与、可传播” 的创新场景，保持项目对青年客群的吸引力。

具体措施

场景主题化更新：

季度微更新：每季度围绕青年热点（如春季 “露营热潮”、秋季 “国潮复兴”）更新 1-2 个楼层主题场景，如 2027 年 Q1 在 2F 潮玩区打造 “露营风潮玩体验区”（设置露营帐篷 + 潮玩展示架），2027 年 Q3 在 1F 美妆区打造 “国潮美妆快闪街”（引入国货美妆品牌快闪店），每次微更新投入 50-80 万元，带动季度客流增长 10-15%；

年度大升级：每年聚焦 1 个核心楼层进行场景重构，如 2028 年对 5F 创业区进行 “AI + 文创” 升级，引入 “AI 数字文创工坊”（青年可通过 AI 生成专属文创产品）、“元宇宙创业路演厅”（支持线上线下同步路演），升级投入 500 万元，目标使 5F 坪效从 9000 元 /㎡/ 年提升至 1.2 万元 /㎡/ 年。

业态创新孵化：

设立 “青年创新业态实验室”，每年投入 200 万元扶持 3-5 个新兴业态项目（如 “AI 潮玩设计工作室”“轻量化养生体验馆”），提供免费场地（100-200㎡）+ 运营指导，孵化成功后优先签约入驻，2027 年计划孵化 “AI 数字穿搭体验馆”（青年上传照片即可生成穿搭方案并购买对应商品），目标首年坪效达 1 万元 /㎡/ 年；

引入 “快闪业态轮换机制”，在 B1、2F 预留 300-500㎡“快闪空间”，每月引入 1-2 个新兴快闪品牌（如小众潮牌、文创工作室），如 2027 年 2 月引入 “独立设计师潮牌快闪”，3 月引入 “手作香薰快闪”，快闪业态带动周边商铺客流增长 8-12%。

量化目标

2027-2029 年，通过场景创新与业态孵化，实现青年客群年度留存率提升至 80%（2026 年预计 70%），项目社交媒体曝光量年均增长 25%（2026 年预计 15%），成为济南青年 “打卡分享” 的首选商业项目。

2. 资源合作：构建 “政企社商” 多元合作生态

核心方向

突破 “单一商业运营” 边界，主动对接政府、高校、社群、品牌等外部资源，形成 “资源互补、利益共享” 的合作生态，为项目注入更多稀缺性资源，降低运营成本，拓展收入来源。

具体措施

政企合作：争取政策红利与公共资源：

对接济南市政府 “青年发展友好型城市” 建设政策，申请 “青年商业示范项目” 称号，争取政策补贴（如首店引入补贴、文创孵化补贴），2027 年计划申报 “山东省青年创业孵化基地”，目标获得年度补贴 100-150 万元；

联合济南文旅局开展 “泉水文化 + 青年商业” 主题活动，如 2027 年暑期举办 “泉水潮玩文化节”，文旅局提供活动宣传支持（官方公众号推广、景区联动引流），项目提供场地与品牌资源，目标吸引文旅客群 10 万人次，带动暑期营收增长 20%。

校社合作：链接青年客群与创新资源：

与山东大学、山东艺术学院等高校建立 “产学研合作”，在 5F 创业区设立 “高校文创实践基地”，高校提供设计人才与创意方案，项目提供场地与商业转化支持，2027 年计划合作开发 “济南泉水主题文创产品”，目标年销售额达 500 万元；

与本地青年社群（如潮玩社群 “济南潮玩联盟”、创业社群 “泉城青年创客”）建立合作，社群组织线下活动（如潮玩交换会、创业沙龙），项目提供场地与优惠资源，2027 年计划合作举办活动 50 场，带动社群会员到店消费占比提升至 20%。

品牌深度合作：从 “租赁关系” 到 “战略伙伴”：

与核心首店品牌（如泡泡玛特、APM Monaco）签订 “战略合作伙伴协议”，约定 “联合营销、数据共享、新品首发” 权益，如 2027 年与泡泡玛特联合推出 “济南印象城限定盲盒”，项目提供营销资源（中庭 LED 屏、会员推送），品牌提供限定产品，目标带动盲盒销售额达 800 万元，项目租金分成增加 15%；

与轻食、数码等高频消费品牌（如瑞幸咖啡、Apple 授权店）合作推出 “青年专属权益包”，如 “瑞幸咖啡 + Apple 产品体验” 组合权益（购买咖啡可获 Apple 体验券），目标提升品牌联合消费率至 30%。

量化目标

2027-2029 年，政企合作获得政策补贴累计 300-500 万元，校社合作带动文创收入年均增长 40%，品牌深度合作使核心品牌续约率提升至 95%（2026 年预计 90%），形成稳定的多元合作生态。

3.客群深耕：建立“全生命周期”的青年客群运营体系

核心方向

避免 “重引流、轻留存”，围绕青年客群 “学生期 - 职场期 - 家庭期” 的全生命周期需求变化，提供 “个性化、陪伴式” 的服务与权益，实现从 “一次性消费” 到 “长期忠诚” 的转化。

具体措施

客群分层运营：

学生客群（18-22 岁）：推出 “学生专属权益”，如凭学生证享潮玩区 8 折、轻食区满 30 减 10，2027 年计划与济南 20 所高校合作发放 “学生权益卡”，目标覆盖学生客群 10 万人，学生客群消费占比提升至 25%；

职场青年客群（23-30 岁）：聚焦 “办公需求、社交需求”，在 3F 增设 “24 小时无人办公舱”（支持预约使用），推出 “职场社交套餐”（如 “咖啡 + 桌游” 组合），2027 年目标职场青年客群复购率提升至 45%；

青年家庭客群（31-40 岁）：围绕 “亲子需求”，在 4F 亲子区增设 “亲子潮玩 DIY 工坊”（家长与孩子共同制作潮玩），推出 “家庭消费满减”（满 500 减 150），2027 年目标青年家庭客群年均消费次数提升至 8 次。

会员精细化运营：

升级 “会员标签体系”，新增 “兴趣标签”（如 “潮玩爱好者”“养生达人”）、“生命周期标签”（如 “新婚青年”“新手父母”），基于标签推送个性化权益，如向 “养生达人” 会员推送 “轻食满减券”，向 “新手父母” 会员推送 “亲子 DIY 体验券”，2027 年目标会员个性化权益使用率提升至 60%；

建立 “会员成长体系”，会员按消费额与参与度分为 “青铜 - 白银 - 黄金 - 黑卡” 四级，黑卡会员可享受 “首店新品优先购”“专属创业导师对接” 等稀缺权益，2027 年目标黑卡会员占比提升至 5%，黑卡会员年消费额占比提升至 30%。

量化目标

2027-2029 年，青年客群全生命周期覆盖率提升至 70%（2026 年预计 55%），会员整体复购率提升至 48%（2026 年预计 43%），黑卡会员年消费额突破 1 亿元，形成高粘性的客群基础。

4.技术赋能：深化“数字化 + 智能化”运营能力

核心方向

避免数字化运营 “浅尝辄止”，围绕 “运营效率提升、消费体验优化、资产价值增值”，深化大数据、AI、元宇宙等技术应用，打造 “智慧青年商业” 标杆。

具体措施

运营智能化升级：

引入 “AI 智能招商系统”，基于济南青年消费数据、竞品招商情况，自动推荐适配品牌（如分析出 “济南 25-30 岁女性青年对国货美妆需求增长 35%”，推荐花西子、完美日记等品牌），目标将招商周期从 28 天缩短至 15 天，首店品牌匹配准确率提升至 85%；

升级 “智能能耗管理系统”，接入 AI 算法预测客流与能耗需求，如预测周末 14:00-16:00 为客流高峰，自动调大空调功率，非高峰时段自动降低，目标 2027 年能耗成本再降 10%（2026 年预计降 32%），年节省电费 160 万元。

消费体验数字化创新：

推出 “元宇宙青年社交空间”，青年可通过 VR 设备进入虚拟商场，参与 “虚拟潮玩展”“虚拟创业路演”，并可链接线下消费（如在虚拟空间下单，线下门店提货），2027 年计划投入 800 万元开发，目标吸引 5 万名青年注册使用，带动线上线下联动消费增长 15%；

上线 “AI 智能导购” 小程序，青年输入需求（如 “2000 元以内潮玩推荐”“适合约会的轻食店”），AI 自动推荐商品与店铺，并提供导航服务，目标 2027 年小程序使用率达 40%，AI 推荐转化率达 25%。

量化目标

2027-2029 年，数字化运营使招商效率提升 40%，能耗成本累计下降 25%，元宇宙空间与 AI 导购带动营收年均增长 18%，项目数字化水平达到国内青年商业领先水平。

（四）行业启示：从济南印象城实践，看商业地产资产优化的三大核心逻辑

济南印象城以 “青年生活方式中心” 为定位，通过分阶段实施、全周期风控实现资产价值跃升，其实践为商业地产行业提供三大核心启示，尤其对 “存量商业改造”“青年客群运营”“资产价值最大化” 具有重要参考意义。

1.启示一：资管思维引领，从 “运营导向” 转向 “价值导向”

核心逻辑

商业项目的本质是 “可增值的资产”，所有运营决策需围绕 “资产价值最大化” 展开，而非单纯追求 “客流增长”“营收提升”，需通过 “短期提效 - 中期盘活 - 长期增值” 的闭环，实现资产从 “物理空间” 到 “价值载体” 的升级。

济南印象城实践落地

决策锚定资产指标：将 “租金收益率”“资产总值”“坪效” 作为核心决策指标，如 2F 业态改造时，优先选择 “坪效提升幅度超 60%” 的潮玩业态（原传统零售坪效 7200 元 /㎡/ 年，改造后潮玩业态目标 1.2 万元 /㎡/ 年），而非单纯追求高客流的餐饮业态；

资产证券化提前布局：中期（2026 年）通过 CMBS 发行盘活存量资产，长期（2030 年）推进 REITs 上市，使资产从 “重资产持有” 转向 “轻重结合”，2026 年 CMBS 发行后，资产流动性提升 40%，为后续轻资产输出提供资金支持；

成本管控聚焦资产回报：设立 “调改专项基金” 时，严格测算 “投入产出比”，如 1F APM Monaco 装修补贴 1200 元 /㎡，预计年租金增加 24 万元（从原 18 万元增至 42 万元），投资回收期仅 2.5 年，远低于行业平均 4 年，确保每一笔投入都能带来资产增值。

行业参考案例

上海宝乐汇印象城 2023 年调改时，以 “资产价值提升” 为核心，淘汰 3 家高客流但低坪效的餐饮品牌（坪效 5800 元 /㎡/ 年），引入 2 家轻奢零售品牌（坪效 1.3 万元 /㎡/ 年），调改后租金收益率从 5.2% 提升至 6.8%，资产总值增长 35%，验证了 “资管思维” 的有效性。

行业落地建议

建立资产指标体系：商业项目需将 “租金收益率（目标≥6.5%）”“资产增值率（目标≥8%/ 年）”“非租金收入占比（目标≥25%）” 纳入核心考核，避免 “唯客流论”“唯营收论”；

提前规划资产退出路径：新项目开业时即规划 “3-5 年资产证券化”“5-8 年轻资产输出” 路径，存量项目调改时同步梳理资产权属、租金收入等基础资料，为后续资产盘活奠定基础；

引入专业资管团队：联合外部资管机构（如仲量联行、戴德梁行）开展 “资产价值评估”“证券化筹备”，避免因内部团队经验不足导致资产增值滞后。

2.启示二：差异化破局，以 “精准定位” 对抗 “商业同质化”

核心逻辑

当前商业地产供应过剩（2024 年全国商业综合体存量超 5 亿㎡），同质化竞争严重（传统零售占比超 50%），需通过 “客群精准定位 + 业态特色构建 + 场景文化赋能”，打造 “不可替代的商业标签”，实现从 “流量争夺” 到 “客群专属” 的突破。

济南印象城实践落地

客群定位极致聚焦：摒弃 “全客群覆盖”，聚焦 18-40 岁青年客群（占比从 2024 年 65% 提升至 2026 年 85%），所有业态、服务、场景围绕青年需求设计，如 2F 潮玩集群、3F 轻食长廊、5F 创业孵化区，形成 “青年专属商业空间”；

业态稀缺性构建：通过 “首店引入 + 业态创新” 打造差异化，2025-2026 年引入 28 家首店（占比 18%），其中 % Arabica 山东首店、泡泡玛特全球旗舰店等 12 家为首店 “唯一性” 品牌，形成 “青年首店打卡地” 标签，2026 年首店带动客流占比达 40%；

文化场景赋能：结合济南 “泉水文化” 与青年 “潮玩文化”，打造 “泉水潮玩” 特色场景，如 1F 中庭 “泉水主题盲盒雕塑”、5F “泉水文创孵化区”，2026 年文旅客群占比提升至 12%，同时强化 “青年社交” 场景，如 3F 共享办公长桌、2F 街头涂鸦墙，客群停留时间从 40 分钟延长至 65 分钟。

行业参考案例

成都远洋太古里以 “川西民居风格 + 奢侈品业态” 为差异化标签，摒弃传统商场 “盒子式” 设计，打造 “开放式街区”，引入 100 + 国际首店，2024 年租金收益率达 7.5%，资产总值超 200 亿元，成为 “文化 + 商业” 差异化标杆；印象济南・泉世界则通过 “泉水文化 + 非遗体验”，将文旅客群占比提升至 30%，验证了 “文化赋能商业” 的差异化价值。

行业落地建议

客群定位 “窄而深”：避免 “18-60 岁全客群” 定位，选择 “青年客群”“家庭客群”“文旅客群” 等单一核心客群，深入挖掘其需求（如青年的 “社交需求”“体验需求”），构建 “客群专属业态组合”；

首店引入 “质与量并重”：优先引入 “区域首店”“国际首店” 等稀缺性品牌，同时控制首店占比（建议 15%-20%），避免 “首店堆砌” 导致运营成本过高；

文化场景 “在地化 + 年轻化”：结合项目所在城市的 “在地文化”（如济南泉水、成都川西文化），用 “年轻化表达”（如潮玩、数字艺术）进行转化，避免文化场景 “老化”“同质化”。

3. 启示三：生态化运营，从 “单一商业” 到 “价值生态”

核心逻辑

未来商业竞争不再是 “单个项目的竞争”，而是 “商业生态系统的竞争”，需通过 “业态协同 + 客群联动 + 资源整合”，构建 “商业 + 服务 + 文化 + 创业” 的多元价值生态，实现 “客群留存 - 消费升级 - 资产增值” 的良性循环。

济南印象城实践落地

业态协同形成闭环：各楼层业态相互支撑，如 4F 亲子区带动 3F 亲子餐饮消费，5F 创业区带动 2F 潮玩采购，2026 年跨楼层消费占比达 35%，形成 “青年家庭 - 创业青年 - 文旅客群” 的消费闭环；

客群联动提升粘性：建立 “会员生态体系”，会员在任意业态消费均可累积 “青年生活积分”，积分可兑换 “首店体验”“创业服务”“亲子活动” 等多元权益，2026 年会员复购率达 43%，远超行业平均 25%；

资源整合拓展价值：整合政府、品牌、社群资源，如联合济南市政府申请 “首店补贴”，联合小红书为文创品牌提供流量支持，联合周边写字楼为创业区提供企业资源，2026 年外部资源带动资产增值 15%，形成 “项目 - 政府 - 品牌 - 客群” 的共赢生态。

行业参考案例

郑州嵩南印象城通过构建 “居住 - 消费 - 服务” 一体化青年友好社区生态，引入 “长租公寓 + 社区服务中心 + 青年创业空间”，2024 年青年客群复购率达 48%，非租金收入占比提升至 32%；上海 TX 淮海则以 “青年文化生态” 为核心，整合潮牌、艺术、电竞资源，2024 年坪效达 1.8 万元 /㎡/ 年，成为 “青年生态运营” 标杆。

行业落地建议

业态规划 “协同化”：避免业态孤立，规划时考虑 “消费场景串联”（如 “亲子游乐 + 亲子餐饮 + 亲子零售”）、“客群需求互补”（如 “创业办公 + 团建餐饮 + 潮玩放松”），提升跨业态消费率；

会员运营 “生态化”：突破 “积分兑换商品” 的传统模式，增加 “体验式权益”“资源对接权益”（如会员可免费参加创业沙龙、首店品鉴会），提升会员粘性；

外部资源 “整合化”：主动对接政府（争取政策补贴）、品牌（建立战略合作伙伴关系）、社群（如青年潮玩社群、创业社群），将外部资源转化为项目生态的一部分，拓展资产价值边界。

总结

济南印象城的资产优化实践，本质是 “以青年客群为核心，以资管思维为引领，以差异化生态为支撑” 的商业地产升级路径。其分阶段实施路径确保了调改的稳健性，全周期风险防控体系降低了资产增值风险，而三大行业启示则为商业地产行业提供了可复制的 “存量改造 + 资产增值” 方法论。未来，随着青年消费需求的持续升级、资产证券化政策的逐步完善，济南印象城模式将进一步适配行业趋势，为商业地产资产优化提供更具价值的实践参考，推动行业从 “增量扩张” 向 “存量增值” 的高质量转型。

附录一：济南印象城项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：销售额 1.62 亿元，营收坪效 2025 元 /㎡。增长核心源于 “潮玩 + 青年消费” 场景深耕，依托 “泉水潮玩文化节”“高校创意市集” 等 80 场主题活动，打造 “打卡 - 体验 - 消费” 闭环，带动潮玩文创、特色餐饮业态销售额占比达 48%。其中，区域首店贡献突出，引入的 8 家区域首店（如泡泡玛特城市旗舰店）单店年均销售额超 320 万元，拉动整体零售消费增长 9%；餐饮业态中，网红轻食、主题餐厅销售额占比达 38%，同比提升 6%。

2024 年

销售额：1.81 亿元，同比增长 12.0%。增长驱动力来自 品牌优化与技术赋能：全年调改品牌 62 个、调改面积超 6000㎡，引入 “AI 数字文创工坊”“国潮设计师集合店” 等新业态，“双 11 潮玩嘉年华” 单场活动带动单日销售额突破 420 万元。潮玩零售、创业服务关联消费表现突出，销售额分别增长 28% 和 22%；主力店盒马鲜生、西西弗书店关联消费（如青年客群日常采购、阅读配套消费）增长 18%。

2025 年前三季度

销售额：1.15 亿元，同比增长 14%。关键增长节点集中在节假日与青年主题活动：春节期间推出 “青年年货潮玩节”，联动洪楼商圈文旅资源，假期销售额提升 38%，外地游客消费占比达 32%；国庆假期恰逢 “高校创意作品展” 档期，日均销售超 150 万元，活动日销售额峰值达 210 万元。沉浸式体验店、国潮文创店销售额增长显著，分别提升 42% 和 35%，反映青年客群对 “创意 + 互动” 消费的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1533 万人次（日均 4.2 万人次），停车场使用率 82%。客群以 20-35 岁青年为主（占比 72%），节假日及主题活动日客流占比达 55%，“泉水潮玩文化节”“高校创意市集” 等活动单场平均引流 2.8 万人次。地铁 2 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 38%；周边高校（山东大学、山东师范大学）学生客群占比达 25%。

2024 年

客流量：1763 万人次（日均 4.8 万人次），同比增长 15.0%。青年主题活动引流成效突出：全年举办潮玩展览、创业沙龙等活动超 120 场，其中 “国潮文化周”“AI 文创体验季” 等重点场次单场客流超 4.5 万人次，活动参与客群向商业区域转化率达 52%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 11%，多为潮玩爱好者及周边职场青年，平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1.2 小时；户外创意街区改造后，带动周末客流增长 20%。

2025 年前三季度

客流量：1085 万人次，同比增长 13%。旺季客流爆发明显：春节 “青年年货潮玩节” 吸引省内外游客，周末客流同比提升 35%，外地游客占比达 36%；国庆假期 “高校创意作品展” 期间，日均客流稳定在 6.2 万人次，周末峰值达 8.5 万人次。潮玩零售、餐饮区域客流密度最高，占商场总客流的 58%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：租金收入 1.12 亿元，平均租金 5.8-12.5 元 /㎡/ 天（折合月租金 174-375 元 /㎡），租用率 95.97%。租金定价差异化显著：首层潮玩零售区租金最高（240-280 元 /㎡/ 天），体验业态（如文创工坊、创业空间）根据面积提供灵活定价（190-240 元 /㎡/ 天），餐饮业态租金集中在 180-220 元 /㎡/ 天。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥30 万元抽成 5%），热门潮玩品牌、特色餐饮租金收入增长 12%，带动核心区域整体租金提升 8%。

2024 年

租金收入：租金收入 6500 万元，同比 2023 年下降 42%；租金坪效 812.5 元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 9% 低坪效品牌（如传统服饰、低效零售），引入 15 个高潜力首店品牌、数字文创品牌，核心零售区坪效提升 18%。对租期≥3 年的优质品牌提供 6% 租金优惠，续约率达 81%，保障租金收入稳定；智能能耗管理系统落地，降低运营成本 10%。

2025 年规划

租金收入 7800 万元（同比 2024 年增长 20%，6500 万元 ×1.2≈7800 万元），租金坪效 975 元 /㎡（7800 万元 ÷8 万㎡），租售比控制在 38% 以内。核心策略包括：

业态优化：提升潮玩文创、青年创业业态占比至 60%，重点打造 “AI 文创主题专区”“青年创业孵化街区”，实现租金溢价 12%-18%；

品牌升级：引入国潮轻奢品牌、头部潮玩授权店，计划将高端品牌租金占比提升至 38%，提供定制化装修补贴吸引优质首店；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 6%-10% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 22 个新品牌（含 8 家区域首店），涵盖潮玩零售（如泡泡玛特城市旗舰店、TOP TOY 潮玩集合店）、特色餐饮（如石灰石烧鸡公济南首店）、体验业态（如沉浸式剧本杀工坊）。淘汰 8 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货、低客流饰品店），优化 10% 营业面积，调整后文创零售区销售额增长 25%。重点打造 “潮玩文创专区”，集聚 30+ 青年向品牌，年客流量 180 万人次，销售额达 3.2 亿元。

2024 年

品牌汰换率 9%，聚焦 “潮玩 + 数字” 双升级：新增 “AI 文创互动专区”（含数字藏品体验、虚拟形象定制），会员复购率达 65%；升级 “青年夜生活区”，引入 24 小时潮玩书店、Livehouse 酒馆，晚间（19:00 后）消费占比达 35%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 19%；区域首店数量增至 15 家，首店品牌年销售额占比提升至 14%。

2025 年计划

核心方向 “数字深化 + 社群运营”：

业态新增：打造 “户外潮玩广场”，引入露天市集、滑板体验区等，目标坪效 2.3 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “青年潮玩会员体系”，推出 “限量潮玩优先购”“创业沙龙专属席位” 等权益包，计划带动会员消费额年增 25%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入绿色潮玩品牌、高校孵化创意品牌，打造 “可持续青年消费专区”，契合客群消费升级趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.2 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（AI 招商匹配系统 380 万元、会员数据中台 420 万元）、体验业态优化（潮玩专区改造、创业空间升级）、交通接驳提升（地铁口联动导视、智能停车系统），提升运营效率与顾客体验。

2025 年预留 1.5 亿元：用于头部潮玩品牌引进、年度主题活动打造（如 “华东青年潮玩文化节”）、跨区域营销推广（联动济南文旅、高校联盟），进一步扩大 “青年商业标杆” 影响力。

数字化进展

会员规模超 68 万（年增 40%），私域流量交易规模超 3.8 亿元，通过数字化精准推送（如潮玩上新、创业活动提醒），会员复购率提升 22%。搭建 “线上潮玩平台”，实现限量潮玩预售与商业消费券联动，线上带动线下销售额年增长 42%；推出智能导购小程序（含品牌导航、排队查询），顾客满意度提升至 89%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 12.0%，高于济南区域商业综合体均值（9%），在洪楼商圈及济南青年主题商业项目中销售额、客流增速均位居首位。

定位优势：以 “青年潮玩文化地标” 为核心定位，融合 “潮玩零售 + 创业孵化 + 深夜经济”，形成差异化竞争力，是济南青年消费、社交聚会的首选地，获评 “年度山东商业创新项目”“济南青年友好型商业示范场”。

核心挑战：洪楼商圈新兴青年商业项目增多，需持续强化潮玩 IP 与首店品牌优势；青年消费需求迭代快，需加快数字文创体验落地速度，提升个性化服务能力（如定制化潮玩周边、创业孵化套餐），巩固青年主场地位

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库