商业地产案例分析-济南恒隆广场项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对新兴商圈分流与业态老化的双重挑战，济南恒隆广场通过定位升级、业态焕新与数字化重构，实现出租率、客流与销售额的逆势增长。本报告深度解析其资产优化策略，为存量商业转型提供可复用的方法论。全文共87900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南恒隆广场运营提升和资产优化专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

一、市场分析及项目概述

（一）济南商业市场现状：消费升级与竞争分化并存

1. 经济与消费基础：支撑商业高质量发展

经济数据：2024 年济南 GDP 突破 1.3 万亿元，同比增长 5.8%，人均可支配收入达 5.6 万元，同比增长 6.2%（数据来源：济南市统计局 2025 年 1 月发布），居民消费能力持续提升，为商业地产提供坚实需求支撑。

消费趋势：呈现 “品质化、体验化、个性化” 三大特征。根据《2024 济南消费市场白皮书》，高端美妆、户外运动、亲子体验类消费增速分别达 28%、35%、22%，远超传统零售 12% 的平均增速；同时，“首店经济” 热度攀升，2024 年济南新增各类首店 186 家，其中泉城路商圈占比达 42%，成为首店落地核心区域。

2.商业地产格局：多商圈竞争与业态更新加速

商圈分布：形成 “一核多极” 格局。核心商圈（泉城路 - 宽厚里）2024 年客流日均达 18 万人次，商业密度最高；新兴商圈（CBD、济南西站、汉峪金谷）快速崛起，其中 CBD 商圈 2024 年商业面积突破 50 万平方米，引入万象城、龙湖天街等项目，分流部分高端客群；社区商业则以 “便民 + 体验” 为核心，填补区域消费空白。

业态转型：实体商业加速 “去零售化”，体验类业态占比从 2019 年的 25% 提升至 2024 年的 40%。例如，济南万象城引入 “冰纷万象” 滑冰场、亲子乐园等业态，体验类客流贡献占比达 55%；同时，“线上线下融合” 成为标配，80% 以上的购物中心实现 “小程序买单 + 线下自提”“直播探店 + 到店核销” 等功能，应对电商冲击。

3.云阿云的市场洞察与介入背景

介入契机：2021 年，济南商业市场进入 “存量竞争” 阶段，恒隆广场面临 “新兴商圈分流 + 自身业态老化” 双重挑战（当年出租率同比下降 3 个百分点，客流增速降至 5%）。基于恒隆地产与云阿云的长期战略合作（云阿云曾参与上海恒隆广场、沈阳恒隆广场的资产优化项目），恒隆地产邀请云阿云深度介入济南项目，以 “城市运营商 + 资源整合家” 的角色，助力项目突破增长瓶颈。

角色定位：云阿云通过 “算法分析 + 资源整合 + 实战操盘” 三维能力，为济南恒隆广场提供 “市场诊断 - 策略制定 - 落地执行” 全链条服务。例如，通过自主研发的 “商业资产智能分析系统”，实时监测济南各商圈客流、消费数据，为项目定位调整提供数据支撑；同时，依托全球品牌资源库（涵盖 2000 + 国际国内品牌合作渠道），助力项目招商升级。

（二）济南恒隆广场简介：核心地段的高端商业标杆

1.项目核心指标：硬件基础与区位优势

区位价值：位于泉城路商圈核心段，东接泉城广场、西临趵突泉景区，3 公里内覆盖济南 80% 以上的高端社区（如名士豪庭、海尔绿城全运村）及 20 余家甲级写字楼（如绿地中心、山东大厦），周边 1 公里日均客流达 12 万人次，具备 “旅游 + 商务 + 居民” 三重客流叠加优势。

硬件规模：总建筑面积 28 万平方米，其中商业面积 17 万平方米（地上 7 层、地下 2 层），写字楼面积 8 万平方米（两座塔楼），配套 10 万平方米停车场（988 个车位，含 60 个新能源汽车充电桩）。建筑设计采用 “双三角 + 游龙桥” 造型，曾获 2012 年亚太区购物中心设计金奖，是济南标志性建筑之一。

运营基础：截至 2024 年底，项目累计服务消费者超 1.2 亿人次，合作品牌超 400 家，其中国际品牌占比 52%，济南首店品牌占比 38%（如 lululemon、始祖鸟山东首店），2024 年租金收入达 3.2 亿元，在济南高端商业项目中排名第二（仅次于万象城）。

2. 云阿云的角色深化：从“顾问”到“联合运营者”

介入后职能：2021 年起，云阿云组建专项团队（含招商、运营、数据分析师共 15 人）入驻济南恒隆广场，承担三大核心职能：① 基于算法模型优化业态布局（如通过消费热力图调整餐饮区位置）；② 整合全球品牌资源推进 “首店引进”（如 2022 年成功引入 Prada beauty 山东首店）；③ 制定资产保值增值方案（如通过物业改造提升租金单价）。

实操案例：2022 年，云阿云通过 “商圈客流交叉分析” 发现，项目西翼 1-3 层美妆业态空缺，且周边 3 公里内高端美妆消费需求未被满足（年均消费潜力约 2.8 亿元），随即提出 “西翼美妆专区改造计划”，并联动品牌资源库中的 18 家美妆品牌（含 TOM FORD、Gucci beauty 等），最终实现专区开业即满租，首年销售额突破 1.5 亿元，带动西翼整体租金增长 12%。

（三）项目发展历程与重要节点回顾：从“开业标杆”到“更新升级”

1.奠基与开业期（2007-2011）：开启济南高端商业新纪元

2007 年 12 月 7 日：项目正式开工，恒隆地产投资约 35 亿元，成为当时济南单笔投资最大的商业项目，引发市场高度关注。

2011 年 8 月 26 日：盛大开业，引入 300 余家品牌，其中 40% 为济南首店（如 ZARA、H&M、无印良品等），开业首日客流突破 25 万人次，停车位排队时长超 2 小时，当日销售额达 800 万元，创济南商业项目开业纪录。此时项目定位为 “一站式高端购物中心”，凭借稀缺的国际品牌资源，迅速成为济南商业地标。

2.稳定运营期（2012-2020）：巩固高端定位，探索体验升级

2012-2015 年：持续引进国际奢侈品牌，如 CHANEL、DIOR、GUCCI 等，完成 “高端品牌矩阵” 搭建，2015 年出租率达 98%，租金收入突破 2 亿元，成为济南高端消费首选目的地。

2016-2020 年：应对消费趋势变化，引入鲁信影城（8 个厅，含 IMAX 厅）、儿童俱乐部等体验业态，体验类面积占比从 15% 提升至 28%；同时，每年举办 “恒隆时尚周”“跨年灯光秀” 等活动，年均举办活动超 50 场，2019 年客流达 280 万人次，创历史新高。但 2020 年受疫情影响，客流同比下降 18%，租金收入首次出现负增长（同比降 5%），暴露项目 “业态抗风险能力不足” 的问题。

3.升级转型期（2021 - 至今）：云阿云深度介入，推动资产优化

2021 年：恒隆地产启动 “三年资产优化计划”，云阿云正式介入，双方签订《济南恒隆广场联合运营协议》，明确以 “提升资产价值、增强客流粘性” 为核心目标，制定 “业态调整 + 空间改造 + 数字化升级” 三大策略。

2022 年：完成西翼美妆专区改造（面积约 8000 平方米），引入 Prada beauty、TOM FORD 等 18 家高端美妆品牌，专区首年销售额 1.5 亿元；同时，东翼引入始祖鸟、SALOMON 等户外运动品牌，打造 “运动主题区”，客流同比提升 12%。

2023 年：在云阿云推动下，项目实现 100% 使用可再生能源（采购风电、光伏电力），成为山东省首个净零碳排放商业项目，吸引大量 “绿色消费” 客群，当年环保主题活动带动客流增长 8%；此外，上线 “恒隆智慧运营系统”（由云阿云提供技术支持），实现 “智能找车、无感支付、精准营销” 等功能，会员复购率提升 15%。

2024 年：ZARA 闭店（因品牌战略调整），云阿云基于 “运动业态增速分析”（2024 年济南户外运动消费增速 35%），推动原址引入 Brompton Junction（山东首店）、ajwof（山东首店）等运动品牌，改造后该区域租金单价提升 20%，客流贡献占比达 18%。

二、本体 SWOT 及项目现状

（一）优势：构建“四维护城河”，强化核心竞争力

1.核心地段优势：打造“3 公里消费圈”流量闭环

区位价值量化：泉城路商圈 2024 年日均客流达 18 万人次，济南恒隆广场占据商圈核心 1.2 公里黄金段，3 公里内覆盖：

① 高端社区（名士豪庭、海尔绿城全运村等，住户年均消费超 15 万元）；

② 甲级写字楼（绿地中心、山东大厦等，入驻企业员工超 5 万人，人均月消费 3000 + 元）；

③ 文旅资源（趵突泉、大明湖年游客量 2200 万人次，其中 30% 会进入商圈消费）。交通方面，距地铁 1 号线泉城路站仅 300 米，接驳 12 条公交线路，2024 年地铁 + 公交导入客流占比达 45%，自驾客流占比 35%（停车场日均饱和率 85%）。

矩阵策略：区位流量转化矩阵

2. 建筑设计与空间优势：以“18 中庭 + 环形动线”优化体验效率

空间价值分析：项目由美国 SOM 建筑事务所设计，18 个中庭中，西翼 “中央穹顶中庭”（层高 28 米）与东翼 “瀑布水景中庭” 为核心打卡点，2024 年社交媒体曝光量超 500 万次；环形走廊设计使店铺可达性达 98%（行业平均 85%），无明显商业死角；每层 3.8 米挑高，搭配全玻璃幕墙采光，顾客舒适度评分达 8.2 分（满分 10 分，高于济南万象城的 7.8 分）。

矩阵策略：空间体验升级矩阵

3. 品牌资源优势：“高端 + 大众”双轨品牌矩阵

品牌结构数据：截至 2024 年底，项目共引入 380 家品牌，其中国际一线奢侈品牌 12 家（Gucci、Prada、Burberry 等，占济南高端品牌市场份额的 65%）、快时尚品牌 8 家（ZARA、H&M、优衣库等，2024 年销售额超 3 亿元）、本土优质品牌 150 家（如山东老字号 “周村烧饼” 旗舰店，年销售额超 800 万元）；首店品牌占比 35%（含山东首店 58 家、济南首店 72 家），2024 年首店品牌贡献销售额占比达 28%。

矩阵策略：品牌生命周期管理矩阵

4. 运营管理优势：“精细化 + 标准化”双轮驱动

运营能力量化：恒隆地产运营团队平均从业年限 8 年，建立 “招商 - 营销 - 物业 - 客服” 全流程 SOP 体系；客服方面，礼宾团队提供 “雨伞租借”“行李寄存”“儿童托管” 等 18 项增值服务，2024 年客户满意度达 91%；营销活动方面，年均举办 “恒隆时尚周”“跨年灯光秀” 等活动 60 + 场，2024 年 “五一潮玩节” 单场吸引客流 5.2 万人次，带动销售额增长 40%。

矩阵策略：运营效率提升矩阵

（二）劣势：“靶向治疗”破解短板，构建改善矩阵

1.设施老化问题：分阶段启动“硬件焕新计划”

老化问题分析：2011 年开业至今，核心硬件问题集中在：

① 电梯系统（28 部扶梯中 12 部运行超 10 年，故障频次从 2021 年的 0.5 次 / 月增至 2024 年的 2 次 / 月）；

② 停车场（988 个车位仅 20% 配备智能寻车终端，顾客找车平均时长 8 分钟，行业优秀水平为 3 分钟）；

③ 装修风格（公共区域仍为 2011 年风格，年轻客群审美匹配度仅 60%）。

矩阵策略：硬件焕新实施矩阵

2. 业态布局不合理：“楼层主题化 + 业态集群化”重构布局

布局问题数据：2024 年业态布局痛点：

① 一层沿街铺位（租金水平 8 元 /㎡/ 天）布局 5 家餐饮品牌（平均坪效 1.2 万元 /㎡/ 年），而同楼层核心位置美妆品牌坪效达 3.5 万元 /㎡/ 年，资源浪费明显；

② 亲子业态分散在 3 层、5 层，2024 年亲子客群跨楼层流动率仅 15%，低于集中布局项目的 40%；

③ 东翼 L2 东侧连续 5 个空铺（总面积 800㎡），因缺乏业态联动，空置超 6 个月。

矩阵策略：业态布局优化矩阵

3. 数字化转型滞后：搭建“线上线下融合”数字化体系

数字化短板数据：2024 年项目数字化水平：

① 线上平台（小程序）仅支持 “停车缴费 + 优惠券领取”，功能覆盖率仅 30%（济南万象城达 80%）；

② ② 会员数字化营销缺失，35 万会员中仅 12% 参与过线上互动，个性化推荐准确率不足 20%；

③ ③ 商户数字化赋能不足，仅 20% 商户接入商场客流监测系统，无法精准调整运营策略。

矩阵策略：数字化转型实施矩阵

4. 运营成本较高：“降本 + 增效”双轨控制成本

成本结构数据：2024 年运营成本中，人力成本占比 45%（年均增长 8%）、能源成本占比 25%（年均增长 6%）、营销成本占比 15%（年均增长 5%），总成本率达 68%（行业优秀水平为 55%）；其中，传统人工巡检、纸质营销物料等低效成本占比达 20%。

矩阵策略：成本优化矩阵

（三）机会：“机会 - 资源”匹配矩阵，抓取增长红利

1. 济南城市发展机遇：借力“政策 + 人口”双红利

机遇数据：济南 2024 年 GDP 达 1.3 万亿元（同比增长 5.8%），常住人口突破 1000 万人（年新增 12 万人，其中 30% 为 25-35 岁年轻群体）；市政府出台《泉城路商圈升级三年行动计划（2024-2026）》，计划投入 10 亿元用于商圈步行化改造、夜景照明升级，2025 年将开通地铁 3 号线（接驳泉城路站，预计新增客流 15%）。

矩阵策略：城市机遇抓取矩阵

2. 消费升级趋势：“品质 + 体验” 双轮满足需求

趋势数据：云阿云智库•商业地产《2024 济南消费市场白皮书》显示，高端美妆（增速 28%）、户外运动（增速 35%）、亲子体验（增速 22%）、高端餐饮（增速 20%）为消费升级核心赛道；消费者对 “体验感” 需求占比达 65%，其中 “场景化体验”“社交化消费” 偏好度最高。

矩阵策略：消费升级响应矩阵

3. 文旅融合发展机遇：“商业 + 文旅” 双向赋能

文旅资源数据：济南 2024 年接待游客量达 8000 万人次（同比增长 18%），其中泉城路商圈接待游客占比达 35%；趵突泉、大明湖等核心景区年游客量 2200 万人次，游客平均停留时间 2.5 天，人均消费 1200 元。

矩阵策略：文旅融合运营矩阵

4. 新兴消费业态涌现：“业态创新 + 场景融合” 激活增长新动能

业态趋势数据：2024 年济南新兴消费业态市场规模突破 50 亿元，其中电竞（增速 65%）、脱口秀（增速 80%）、剧本杀（增速 45%）、直播电商（增速 70%）成为年轻客群（18-30 岁）最偏好的四大业态；同时，“零售 + 体验” 融合业态（如 “书店 + 咖啡”“美妆 + 护理”）渗透率从 2021 年的 15% 提升至 2024 年的 38%，消费者接受度达 72%。

矩阵策略：新兴业态落地矩阵

（四）威胁：“风险 - 应对” 防御矩阵，化解竞争与环境挑战

1.激烈的市场竞争：“差异化 + 精准化” 构建竞争壁垒

竞争格局数据：2024 年济南商业项目超 120 个，其中高端购物中心达 15 个，形成 “三足鼎立” 竞争态势：

① 济南万象城（2024 年租金收入 4.5 亿元，高端品牌占比 70%，分流 25% 奢侈客群）；

② 济南融创文旅城（2024 年客流 3500 万人次，体验业态占比 55%，分流 30% 家庭客群）；

③ 世茂宽厚里（2024 年商户超 400 家，文旅属性强，分流 20% 文旅客群）。此外，传统百货（如银座商城）通过引入首店品牌（2024 年新增 15 家），进一步加剧竞争。

矩阵策略：市场竞争应对矩阵

2. 电商冲击：“线上线下融合”构建全渠道消费场景

冲击数据：2024 年济南线上零售交易额达 3200 亿元，同比增长 22%，其中高端美妆线上销售额占比达 45%（如雅诗兰黛线上销售额超线下 1.2 倍）、服装类线上销售额占比达 38%；直播电商、社区团购等模式分流线下客流，2024 年项目因电商冲击导致的销售额损失约 1.2 亿元，占总销售额的 8%。

矩阵策略：电商冲击防御矩阵

3. 经济不确定性：“抗风险 + 稳运营”双轨策略

风险数据：2024 年济南消费者信心指数为 108.5（低于 2023 年的 115.2），其中 “高端消费谨慎度” 上升 15%，30% 的消费者表示 “减少奢侈品购买频次”；此外，2024 年能源价格上涨 8%，人力成本上涨 6%，进一步压缩项目利润空间（净利润率同比下降 3 个百分点）。

矩阵策略：经济风险应对矩阵

4. 消费者需求变化快速：“敏捷响应 + 动态调整” 机制

需求变化数据：2024 年济南消费者需求更新周期从 12 个月缩短至 8 个月，其中 “网红打卡场景” 生命周期平均仅 6 个月（如 2024 年 “围炉煮茶” 场景热度仅维持 4 个月）；社交媒体对消费决策影响加剧，75% 的消费者表示 “会因小红书、抖音推荐到店消费”，但负面评价传播速度加快（负面信息 24 小时内触达率超 90%）。

矩阵策略：需求变化响应矩阵

（五）项目当前运营数据解读：“数据 - 策略” 匹配，精准定位运营痛点

1.收入数据：结构优化与增长压力并存

核心数据分析：2024 年项目总收入 3.8 亿元（同比增长 5%），其中租金收入 3.2 亿元（占比 84%，同比增长 3%）、物业管理收入 0.4 亿元（占比 11%，同比增长 8%）、其他收入（如广告、活动场地租赁）0.2 亿元（占比 5%，同比增长 15%）。租金收入增长压力主要来自：

① 传统服装品牌续租租金涨幅仅 2%（低于高端美妆品牌的 8%）；

② 东翼 L2 等空置区域租金损失约 1200 万元。

数据对标与策略：与济南万象城（租金收入 4.5 亿元，同比增长 10%）相比，项目租金增速差距较大。针对性策略：

① 加快空置区域招商（优先引入高坪效业态，如潮流集合店、高端餐饮）；

② 对低效租户启动调整（坪效低于 1.5 万元 /㎡/ 年的商户，2025 年计划调整 15 家），释放租金空间。

2.出租率数据：区域分化明显，空置问题集中

核心数据分析：2024 年末项目整体出租率 93%（同比持平），但区域分化显著：

① 高楼层（6-7 层）出租率 85%（主要为空置餐饮铺位，面积约 1500㎡）；

② 东翼出租率 88%（L2 东侧连续 5 个空铺，面积 800㎡；L4 运动区空置 2 个铺位，面积 600㎡）；

③ 西翼出租率 98%（美妆区、奢侈品牌区无空置）。空置原因主要为：业态定位不清晰、铺位面积匹配度低（如东翼 L2 空铺单铺面积 160㎡，多数品牌需求为 80-100㎡）。

数据对标与策略：低于济南万象城（出租率 98%）、高于世茂宽厚里（出租率 90%）。针对性策略：

① 对东翼 L2 大铺位进行 “拆分改造”（将 160㎡铺位拆分为 2 个 80㎡铺位），适配中小品牌需求；

② 高楼层引入 “体验 + 社交” 业态（如密室逃脱、轰趴馆），2025 年计划填补 1200㎡空置面积，提升整体出租率至 96%。

3.客流量与客单价数据：客流下滑但客单价提升，结构需优化

核心数据分析：2024 年项目日均客流 3.8 万人次（同比下降 5%），其中：

① 18-25 岁年轻客群占比 20%（同比下降 8 个百分点）；

② 35-45 岁高端客群占比 35%（同比增长 5 个百分点）。客单价 680 元（同比增长 10%），其中奢侈品牌客单价 5800 元（占比 15%，同比增长 12%）、美妆客单价 850 元（占比 25%，同比增长 8%）、餐饮客单价 120 元（占比 30%，同比持平）。

数据对标与策略：客流低于济南融创文旅城（日均客流 5.2 万人次），客单价高于行业平均（济南购物中心平均客单价 550 元）。针对性策略：

① 引入年轻客群偏好业态（如脱口秀、电竞），计划 2025 年年轻客群占比提升至 28%；

② 优化餐饮业态（引入高端日料、创意融合菜），提升餐饮客单价至 150 元，平衡客流与客单价结构。

4. 会员数据：规模增长但活跃度不足，数字化运营待加强

核心数据分析：2024 年项目会员总数 35 万人（同比增长 12%），其中：

① 活跃会员（月均消费 1 次以上）占比 25%（同比增长 3 个百分点）；

② 高净值会员（年消费超 5 万元）1.2 万人（占比 3.4%，贡献 45% 会员销售额）；

③ 线上互动会员（参与小程序活动、直播）占比 12%（同比增长 2 个百分点）。会员复购率 45%（同比增长 7 个百分点），但线上复购率仅 18%（低于行业 25% 的平均水平）。

数据对标与策略：会员规模高于济南银座商城（28 万人），但活跃度低于济南万象城（活跃会员占比 35%）。针对性策略：

① 升级会员数字化体系（新增 “会员积分兑换线上服务”“线上专属折扣”），2025 年计划线上互动会员占比提升至 30%；

② 为高净值会员提供 “专属权益”（如私人导购、机场贵宾厅服务），提升高净值会员贡献至 50%。

三、竞品分析及应对策略

（一）济南商业区域商圈演绎：“一核多极” 格局下的差异化竞争

1.商圈格局演变：从“单核垄断”到“多极分流”

发展历程：2011 年济南恒隆广场开业前，泉城路商圈是济南唯一核心商业圈，占据全市 60% 以上高端消费份额；2019 年后，随着 CBD 商圈（济南万象城）、西客站商圈（济南融创文旅城）、汉峪金谷商圈（龙湖天街）相继崛起，济南商业形成 “一核（泉城路）多极（CBD、西客站、汉峪金谷）” 格局，2024 年泉城路商圈高端消费占比降至 45%，CBD 商圈占比提升至 30%，其他商圈合计占比 25%。

各商圈核心特征对比：

2. 主要竞品识别：三大竞品分属不同商圈，形成差异化竞争维度

济南万象城（CBD 商圈）：2019 年 9 月开业，商业建筑面积 26 万平方米（地下 2 层 + 地上 6 层），停车位 2000 个，定位 “高端时尚生活中心”，2024 年租金收入 4.5 亿元，位列济南商业项目第一，是恒隆广场在高端客群市场的核心竞争对手。

万达广场（多商圈布局）：目前济南有高新、魏家庄、市中 3 个万达广场，其中魏家庄万达广场（2011 年开业，商业面积 14 万平方米）紧邻泉城路商圈，定位 “大众一站式消费中心”，2024 年日均客流 4.2 万人次，客单价 380 元，分流恒隆广场中低端客群；高新万达广场（2015 年开业，商业面积 18 万平方米）聚焦东部高新区客群，2024 年租金收入 2.1 亿元。

世茂宽厚里（泉城路商圈）：2016 年开业，商业面积 10 万平方米，街区式布局，定位 “文旅商业综合体”，2024 年接待游客量 1200 万人次（占泉城路商圈游客总量的 35%），客单价 280 元，与恒隆广场共享泉城路客流，但客群定位更偏向大众与文旅消费。

（二） 竞品优势与特色剖析：数据化分析核心竞争力

1.济南万象城：“首店 + 商务 + 年轻” 三重优势，分流高端客群

1.1品牌优势：首店密度与高端品牌矩阵领先

数据支撑：截至 2024 年底，引入山东首店 86 家（恒隆广场为 58 家），其中国际一线品牌 22 家（如山东首家 Apple Store、LV 男装店、爱马仕配饰店），高端美妆品牌 25 家（较恒隆广场多 7 家，含济南首家香奈儿美妆精品店）；2024 年首店品牌贡献销售额占比达 35%（恒隆广场为 28%）。

案例：2024 年 9 月引入的 “LV 男装快闪店”，开业首月销售额突破 2000 万元，吸引全省 30% 的高端客群到店，其中 40% 为原恒隆广场客群。

1.2客群优势：精准锁定 CBD 商务客群

数据支撑：CBD 商圈聚集 200 余家金融、科创企业，2024 年万象城商务客群占比达 45%（恒隆广场为 30%），商务客群日均消费频次 1.8 次 / 周（恒隆广场为 1.2 次 / 周），客单价 850 元（高于恒隆广场 170 元）。

运营动作：针对商务客群推出 “企业集采通道”“午间快速购物专区”，2024 年商务团购销售额达 1.2 亿元，占总销售额的 15%。

1.3体验优势：场景化与年轻化运营

数据支撑：打造 “万象天地” 主题街区（面积 1.2 万平方米），引入网红打卡装置、快闪店等，2024 年该区域日均客流 2.5 万人次，社交媒体曝光量超 1000 万次；18-30 岁年轻客群占比达 42%（恒隆广场为 20%）。

案例：2024 年 “五一” 期间举办 “青年音乐节”，邀请本地乐队演出，单场吸引客流 3 万人次，带动当日销售额增长 50%。

2. 万达广场：“大众 + 高频 + 便捷”，分流基础消费客群

2.1品牌优势：大众品牌全覆盖，满足高频消费需求

数据支撑：每个万达广场引入品牌超 200 家，其中大众消费品牌（如优衣库、星巴克、麦当劳）覆盖率达 95%，与恒隆广场重叠品牌占比 40%，但租金水平仅为恒隆广场的 50%（如优衣库在魏家庄万达的租金为 4 元 /㎡/ 天，恒隆广场为 8 元 /㎡/ 天）。

运营动作：通过 “低租金 + 高扣点” 模式吸引大众品牌，2024 年魏家庄万达广场出租率达 98%，日均客流 4.2 万人次（高于恒隆广场 0.4 万人次）。

2.2营销优势：高频促销 + 节日营销，激活大众消费

数据支撑：2024 年举办营销活动 120 场（恒隆广场为 60 场），其中 “店庆促销”“节日满减” 等活动占比 80%，2024 年 “双 11” 期间销售额突破 8000 万元，同比增长 30%；通过 “万达广场” APP 开展线上领券、线下核销，线上引流占比达 25%（恒隆广场为 15%）。

案例：2024 年春节期间推出 “100 元团 200 元” 消费券，核销率达 85%，带动餐饮、零售业态销售额同比增长 45%。

3.世茂宽厚里：“文旅 + 文化 + 街区”，分流文旅客群与体验客群

3.1场景优势：历史文化与商业融合，吸引文旅客群

数据支撑：建筑风格还原济南老城区风貌，引入 “周村烧饼”“平阴玫瑰” 等 30 家山东老字号品牌，2024 年接待游客量 1200 万人次（恒隆广场文旅客群为 800 万人次），文旅客群占比达 65%（恒隆广场为 30%）。

运营动作：与趵突泉、大明湖景区合作推出 “文旅联票”，游客凭景区门票可享宽厚里商户 8 折优惠，2024 年联票带动销售额增长 25%。

3.2业态优势：体验式餐饮 + 民俗活动，增强粘性

数据支撑：餐饮业态占比达 55%（恒隆广场为 30%），其中特色小吃、主题餐厅占比 80%，2024 年餐饮销售额达 3.5 亿元（恒隆广场为 2.8 亿元）；年均举办民俗活动（如非遗展演、花灯节）50 场，2024 年 “中秋花灯节” 单场吸引客流 4 万人次。

案例：引入 “泉水豆腐体验馆”，游客可参与豆腐制作，2024 年该体验馆接待游客超 100 万人次，带动周边商户销售额增长 15%。

（三）济南恒隆广场应对策略制定：“锚定高端 + 差异化破局” 双轨路径

1.区域商圈应对：巩固泉城路核心地位，联动文旅资源筑壁垒

策略 1：泉城路商圈协同运营，提升整体竞争力

具体措施：联合世茂广场、贵和购物中心成立 “泉城路商圈联盟”，统一规划营销活动（如 “泉城路购物节”）、共享会员数据（跨商场积分通用）、优化周边交通（增设商圈接驳班车，连接 3 个项目与地铁站）。

数据目标：2025 年实现商圈联盟会员超 50 万人，联合营销活动带动客流增长 20%，泉城路商圈高端消费占比回升至 50%。

案例参考：借鉴上海南京东路商圈联盟模式，2024 年南京东路商圈通过联盟运营，客流同比增长 18%，销售额增长 22%。

策略 2：深化“商业 + 文旅”融合，打造文旅客群专属场景

具体措施：

① 在商场 1 层设立 “泉城文化展示区”，展示济南泉水文化、非遗技艺，配备专业讲解员；

② 推出 “文旅消费套餐”（含商场高端品牌折扣券 + 趵突泉景区门票 + 泉水主题文创礼品）；

③ 与携程、美团合作，将恒隆广场纳入 “济南文旅必逛榜单”，为游客提供专属导购服务。

数据目标：2025 年文旅客群占比提升至 40%，文旅客群客单价提升至 1000 元，文旅相关销售额突破 1.5 亿元。

2.竞品针对性应对：精准打击短板，强化核心优势

2.1针对济南万象城：以“独家品牌 + 高端服务”夺回高端客群

品牌策略：

① 2025 年计划引入山东首店 15 家，重点布局 “奢侈品牌独家系列”（如 Gucci 家居系列山东首展、Prada 香氛独家发售）；

② 与国际品牌签订 “区域独家合作协议”，确保 30% 的高端品牌在济南仅入驻恒隆广场（如洽谈爱马仕香水专门店、Loro Piana 男装店）。

案例：参考上海恒隆广场与 LV 的独家合作模式，2024 年上海恒隆广场 LV 独家系列销售额占该品牌全国总销售额的 18%。

服务策略：

① 为高净值会员（年消费超 10 万元）提供 “私人导购 + 专属停车位 + 机场贵宾厅” 服务；

② 设立 “高端品牌定制中心”，提供服装定制、珠宝刻字等个性化服务，2025 年计划服务高净值会员超 2000 人。

数据目标：2025 年高端客群占比提升至 40%，奢侈品牌销售额同比增长 25%，夺回 30% 被万象城分流的高端客群。

2.2针对万达广场：以“品质升级 + 场景差异”区隔大众客群

业态策略：

① 优化大众品牌结构，淘汰 30% 低效大众品牌（如客单价低于 300 元、坪效低于 1 万元 /㎡/ 年的品牌），引入 “轻奢大众品牌”（如 Coach Outlet、MK Outlet）；

② 提升餐饮品质，引入高端日料、创意融合菜（如济南首家 “龙吟日料” 分店），将餐饮客单价从 120 元提升至 180 元。

场景策略：

① 在地下 1 层打造 “精致生活市集”，引入有机食品、小众文创品牌，与万达广场的 “大众市集” 形成差异；

② 优化亲子业态，引入 “高端亲子体验馆”（如奈尔宝家庭中心济南首店），2025 年亲子客群占比提升至 25%。

数据目标：2025 年大众客群中 “品质消费客群” 占比提升至 60%，餐饮销售额同比增长 35%，与万达广场的客群重叠率从 40% 降至 25%。

2.3针对世茂宽厚里：以“文旅 + 高端体验”吸引优质文旅客群

业态策略：① 引入 “高端文旅业态”，如济南首家 “非遗文化高端手作工坊”（提供阿胶定制、鲁绣体验），客单价设定为 500 元以上，与宽厚里的 “大众非遗体验” 形成差异；② 在 7 层露台打造 “泉城夜景餐厅”，推出泉水主题高端套餐（客单价 800 元），吸引文旅高端客群。

营销策略：① 与高端酒店（如鲁能贵和洲际酒店）合作，推出 “酒店 + 商场” 文旅套餐（含酒店住宿 + 商场高端品牌消费券）；② 针对游客推出 “高端导购服务”，配备多语言导购（英语、日语），2025 年计划服务国际游客超 5 万人次。

数据目标：2025 年文旅高端客群（客单价超 1000 元）占比提升至 20%，文旅相关高端业态销售额突破 8000 万元。

3. 长效竞争力构建：以“数字化 + 资产优化”夯实基础

数字化升级：精准触达客群，提升运营效率

具体措施：

① 升级 “恒隆智慧运营系统”，新增 “客群画像分析模块”，实时监测各商圈客群流动趋势，动态调整招商与营销策略；

② 推出 “元宇宙探店” 功能，用户可通过 VR 技术在线体验商场品牌，2025 年计划线上引流占比提升至 30%。

数据目标：2025 年会员数字化互动率提升至 40%，精准营销转化率提升至 25%，运营成本降低 10%。

资产优化：提升空间价值，增强租金收益

具体措施：

① 对东翼 L2-L4 低效区域进行改造，将空置铺位整合为 “高端生活方式集合区”（面积 2000㎡），引入家居美学、高端健身品牌，租金单价从 6 元 /㎡/ 天提升至 10 元 /㎡/ 天；

② 优化停车场动线，新增 30 个 “高端会员专属车位”，收取溢价停车费（普通车位 8 元 / 小时，专属车位 20 元 / 小时）。

数据目标：2025 年整体出租率提升至 96%，平均租金单价提升至 11 元 /㎡/ 天，租金收入突破 3.8 亿元。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库