商业地产案例分析-石家庄勒泰商业中心项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析石家庄勒泰中心如何依托北京云阿云智库资源，通过定位升级、业态焕新、空间场景创新及数字化运营，破解增长瓶颈，实现客流、销售、资产价值多维提升，为存量商业资产转型提供系统性解决方案与行业模式。全文共101500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

石家庄勒泰商业中心资产运营提升报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及差异化应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

五、项目定位升级及客群分析

（一）项目定位回顾及演绎内容：从“传统商业地标” 到 “年轻力生活枢纽”的演进逻辑

1. 过往定位梳理（2012-2023 年）：聚焦“全客群、全业态” 的传统商业地标

1.1过往定位回顾（2012-2023 年）

初始定位（2012-2018 年）：“石家庄核心商圈一站式购物中心”

核心逻辑：依托中山路 - 广安大街核心区位，以 “大而全” 的业态组合（传统零售占比 60%、餐饮 25%、娱乐 15%）覆盖全年龄客群，满足基础消费需求；

运营成果：2018 年实现年客流 2500 万人次、销售额 15 亿元，成为石家庄商业地标，但存在 “年轻客群吸引力弱、体验业态占比低” 的短板；

市场反馈：家庭客群占比超 50%，30 岁以下年轻客群仅占 28%，低于同期一线城市商业体平均水平（40%）。

过渡定位（2019-2023 年）：“体验型商业综合体”

调整方向：压缩 10% 传统零售面积，引入影院、儿童乐园、健身中心等体验业态，尝试吸引年轻客群；

运营成果：2023 年年轻客群占比提升至 35%，但体验业态多为 “标准化品类”（如普通影院、常规儿童乐园），缺乏差异化，未能形成核心竞争力；

核心问题：定位仍模糊，既未巩固家庭客群优势，也未建立年轻客群心智，与万象城 “高端体验”、北国商城 “本土生活” 形成同质化竞争。

1.2过往定位风险复盘（2012-2023 年）

初始定位（2012-2018 年）风险点：

业态失衡风险：传统零售占比 60%，过度依赖 “销售型业态”，2016 年电商冲击下，零售销售额同比下降 12%，暴露 “抗风险能力弱” 问题；

客群模糊风险：“全客群覆盖” 导致资源分散，既未形成家庭客群专属场景（如亲子休息区不足），也未吸引年轻客群，2018 年年轻客群流失率达 15%（流向万象城）。

过渡定位（2019-2023 年）风险点：

体验业态同质化风险：引入的影院、儿童乐园均为 “标准化产品”，与北国商城、保利广场重合度达 70%，2021 年体验业态客流增速从 20% 降至 8%，吸引力下滑；

成本失控风险：体验业态改造投入 800 万元，但坪效仅 5200 元 /㎡/ 年（低于零售业态 6800 元 /㎡/ 年），投入产出比失衡，2022 年体验业态亏损 150 万元。

1.3经验总结：

定位需 “聚焦而非泛化”，避免 “全客群、全业态” 导致资源浪费；

体验业态需 “差异化而非标准化”，需结合客群需求打造稀缺场景；

定位调整需 “成本可控”，提前测算投入产出比，避免盲目改造。

2. 定位演绎核心逻辑：基于“市场变化 + 自身优势”的精准持续优化

2.1市场变化驱动：

客群结构变化：石家庄 30 岁以下常住人口占比从 2018 年的 30% 升至 2023 年的 35%，Z 世代逐渐成为消费主力，传统 “全客群” 定位难以满足其个性化需求；

消费需求升级：年轻客群从 “基础消费” 转向 “情绪消费”，2023 年石家庄年轻客群 “体验类消费支出占比” 达 45%，较 2018 年提升 20 个百分点，传统体验业态已无法匹配；

竞品挤压：万象城 2022 年引入 20 家首店、北国商城 2023 年升级家庭生活业态，勒泰若不明确差异化定位，将陷入 “两头不讨好” 的困境。

2.2自身优势支撑：

资产基础：62 万㎡超大体量涵盖 “商业 + 办公 + 酒店 + 公寓”，是石家庄少数具备 “全场景生活服务” 硬件条件的项目，可支撑 “生活枢纽” 定位；

运营基底：3000 万年度客流中，有 35% 为年轻客群，具备转化为 “核心客群” 的基础；北京云阿云的品牌资源与算法能力，可快速落地 “年轻力” 相关业态与运营策略。

1. 定位演绎的行业对标验证

对标结论：国内成功项目均通过 “客群聚焦 + 业态差异化” 实现定位升级，勒泰 “年轻力城市生活枢纽” 定位符合行业趋势，需进一步强化 “场景稀缺性” 与 “客群精准匹配”。

（二）定位升级：“石家庄年轻力城市生活枢纽”—— 从 “功能聚合”到“价值共鸣”

1. 核心定位内涵：四大功能深度融合，打造“36 小时城市生活圈”

功能落地场景（以 Z 世代 “36 小时生活轨迹” 为例）：

定位差异化亮点：

区别于万象城 “高端但场景单一”：勒泰以 “全场景” 取胜，将 “消费、办公、居住、社交” 串联，满足年轻客群 “一站式生活” 需求；

区别于社区商业 “便捷但能级低”：勒泰以 “城市级资源” 为核心，引入首店、潮玩、livehouse 等稀缺业态，成为石家庄年轻客群 “目的地型消费场所”。

2. 定位升级支撑：三大维度数据与案例双重验证

2.1客群基础：年轻客群规模与消费潜力双高

数据支撑：

人口规模：石家庄 2023 年常住人口 1122 万人，30 岁以下人口超 392 万人（占比 35%），其中主城区 30 岁以下人口超 120 万人，为项目提供充足客群基数；

消费能力：2023 年石家庄年轻客群人均可支配收入达 3.2 万元，同比增长 8%，其中 “体验类消费支出” 占比 45%（高于整体消费人群 20 个百分点），消费潜力未充分释放；

消费偏好：调研显示（样本量 2000 份），85% 的石家庄年轻客群 “愿意为潮流业态、社交场景付费”，60% 的年轻客群 “每月至少 1 次跨区前往核心商圈消费”。

案例参考：成都春熙路 IFS 通过聚焦年轻客群，2023 年年轻客群占比达 55%，带动销售额增长 18%，印证年轻客群的高价值。

2.2市场空白：现有商业体缺乏 “全场景年轻力平台”

竞品分析：

市场反馈：68% 的石家庄年轻客群表示 “找不到满意的潮流社交聚集地”，75% 的年轻客群 “希望有一个能兼顾消费、办公、社交的场所”，市场空白显著。

2.3资产适配：超大体量与多元业态提供硬件保障

空间支撑：62 万㎡体量中，商业面积 20 万㎡（可布局潮流消费、社交娱乐业态）、LOFT 写字楼 5 万㎡（可改造为共享办公、创意工作室）、酒店 1.5 万㎡+ 公寓 2 万㎡（可提供旅居服务），四大功能空间独立又连通，满足 “生活枢纽” 的空间需求；

改造可行性：现有空间中，15% 为低效空间（如地下一层、屋顶），可通过 “场景重构” 快速落地年轻力业态（如潮玩街区、屋顶露营），改造周期短（6-8 个月）、投入可控（总预算 2100 万元）；

案例参考：北京朝阳合生汇（体量 68 万㎡）通过激活非核心空间、融合多元业态，打造 “年轻力生活枢纽”，2023 年年轻客群占比达 60%，坪效提升 25%，为勒泰提供可复制经验。

3.定位落地风险防控机制

3.1核心风险与应对措施：

3.2. 定位落地的资源保障体系

资金保障：

总投入预算 2.5 亿元（含业态改造 1.2 亿元、品牌招商 0.8 亿元、营销推广 0.5 亿元）；

资金来源：自有资金 60%、银行贷款 25%、政府城市更新补贴 10%、品牌赞助 5%；

成本回收预期：2025 年实现定位落地，2027 年收回改造成本，年均坪效提升 25%。

团队保障：

成立 “定位升级专项小组”，由总经理牵头，涵盖招商、运营、市场、财务等部门核心人员（共 15 人）；

引入外部专家团队（如北京云阿云商业顾问、年轻力营销机构），提供定位落地指导；

开展团队培训（每月 2 次），提升员工对 “年轻力生活枢纽” 定位的理解与服务能力。

技术保障：

上线 “客群行为分析系统”，实时监测年轻客群停留时间、消费轨迹、业态偏好；

开发 “定位落地数字化看板”，动态展示招商进度、客流数据、销售数据，便于及时调整策略。

3.3. 定位升级的营销推广计划

预热期（2025 年 Q1）：

线上：在抖音、小红书发起 #石家庄年轻力新地标# 话题，邀请本地 KOL（如 “石家庄小岳岳”“庄里日记”）探店预告，目标话题曝光量 500 万 +；

线下：在项目周边 3km 内写字楼、高校、社区张贴海报，发放 “年轻力体验券”（含潮玩店满减、咖啡免费券），目标触达 10 万年轻客群。

试运营期（2025 年 Q2）：

举办 “石家庄年轻力嘉年华” 活动，邀请潮牌设计师、网红达人现场互动，目标吸引客流 10 万人次；

推出 “36 小时生活圈体验套餐”（含潮玩采购 + 露营体验 + 公寓住宿），定价 399 元，目标销售 500 套。

正式运营期（2025 年 Q3 起）：

每月举办 1 场 “年轻力主题活动”（如潮牌发布会、电竞联赛、艺术展）；

上线 “勒泰年轻力会员”，提供积分兑换潮玩、优先参与活动等权益，目标 2025 年底会员数达 10 万人。

（三）客群精准画像：从“标签化”到“精细化”，匹配差异化运营策略

1. 核心客群：Z 世代（18-28 岁）—— 潮流追求者、社交达人、体验消费主导

细分画像（基于算法标签的三级分类）：

消费特征（数据化呈现）：

决策逻辑：“颜值＞价格＞实用性”，调研显示 72% 的 Z 世代 “会因店铺装修 / 商品外观购买非必需物品”，如为限量款潮玩溢价 30% 仍愿意购买；

消费频次与客单价：月均到核心商圈消费 4-6 次，单次客单价 150-300 元（以 “高频次浅消费” 为主），但 “兴趣类消费” 客单价可达 500 元以上（如潮玩、电竞设备）；

线上线下联动：90% 的 Z 世代会 “线上种草（小红书 / 抖音）→线下体验→线上分享”，其中 65% 的消费决策受线上内容影响，如看到网红推荐的咖啡馆后专程前往。

需求难点与满足方案：

潮流先锋派运营策略：

会员权益：推出 “潮玩会员黑卡”，享新品优先购买权、手办定制服务、潮牌发布会 VIP 席位；

营销活动：每月举办 “潮玩交换市集”，每年举办 1 次 “石家庄潮玩文化节”，邀请国内知名潮玩设计师现场签售；

案例参考：上海泡泡玛特全球旗舰店通过 “会员黑卡 + 设计师活动”，会员复购率达 60%，勒泰可借鉴该模式提升潮流先锋派粘性。

社交活跃派运营策略：

场景打造：在屋顶露营区设置 “社交打卡墙”，提供免费拍照道具（如潮玩手办、网红标语牌）；在 livehouse 举办 “主题派对”（如复古迪斯科、二次元狂欢）；

线上联动：发起 “勒泰社交达人” 评选，用户上传线下社交场景照片，点赞前 10 名可获得 “免费社交套餐”（含餐饮 + 娱乐）；

数据目标：社交活跃派月均到店次数从 3 次提升至 4 次，线上分享率从 65% 提升至 80%。

2. 重要客群：新中产（29-45 岁）—— 品质生活追求者、家庭消费主导、商务需求突出

细分画像（基于算法标签的三级分类）：

消费特征（数据化呈现）：

决策逻辑：“品质＞性价比＞便捷性”，80% 的新中产 “愿意为优质商品 / 服务支付 10%-20% 溢价”，如选择高端超市（ole'）而非普通超市；

消费频次与客单价：家庭客群月均到核心商圈消费 2-3 次，单次客单价 800-1500 元（含亲子、餐饮、零售）；商务客群每周消费 1-2 次，单次客单价 500-1000 元（以餐饮、会议为主）；

场景需求：65% 的家庭客群 “希望有一站式家庭休闲场景”（如亲子乐园 + 餐饮 + 零售），70% 的商务客群 “希望办公与消费无缝衔接”（如写字楼附近有高端餐饮、咖啡馆）。

需求难点与满足方案：

家庭主导型运营策略：

亲子场景优化：在亲子主题楼层设置 “家长休息区”（提供免费咖啡、充电服务），引入 “亲子 DIY 工坊”（如陶艺、烘焙），家长可陪同孩子参与；

家庭套餐设计：推出 “周末家庭欢乐套餐”（含亲子乐园门票 2 张 + 儿童餐饮 1 份 + 超市 50 元购物卡），定价 199 元（原价 299 元）；

案例参考：成都万象城 “亲子套餐” 上线后，家庭客群周末客流增长 35%，勒泰可通过 “高性价比套餐” 吸引家庭客群。

商务社交型运营策略：

商务服务升级：在写字楼 1 层设置 “商务接待中心”，提供免费打印、文件扫描、临时会客服务；与高端餐饮品牌合作，推出 “商务宴请套餐”（含 6 人餐 + 会议室 1 小时使用），定价 1999 元；

企业合作：与石家庄本地企业（如金融、科技公司）签订 “企业福利协议”，为其员工提供 “商场消费 8 折、酒店住宿 7 折” 权益；

数据目标：商务社交型客群月均消费从 500 元提升至 800 元，企业合作数量达 50 家。

3. 潜力客群：周边商务人士与旅居人群 —— 便捷性需求、临时性消费为主

细分画像（基于算法标签的二级分类）：

消费特征（数据化呈现）：

决策逻辑：“便捷性＞性价比＞品牌”，90% 的上班族 “会选择步行 10 分钟内的餐饮”，80% 的旅居人群 “会选择酒店周边 1km 内的消费场所”；

消费频次与客单价：上班族日均消费 50-80 元（以午餐、咖啡为主），旅居人群单次消费 200-500 元（以餐饮、伴手礼为主）；

服务需求：75% 的上班族 “希望有快速取餐、外卖配送服务”，65% 的旅居人群 “希望有本地特色推荐、便捷支付服务”。

需求难点与满足方案：

周边上班族运营策略：

便捷服务优化：在地下一层快食区设置 “快速取餐柜”，支持 “线上提前点餐、线下扫码取餐”，减少排队时间；推出 “工作日咖啡卡”（10 次咖啡仅需 99 元，原价 150 元）；

加班关怀：工作日 18:00 后，上班族可凭工牌享受 “加班晚餐 8 折”（指定餐饮品牌），免费使用写字楼会议室（需提前预约）；

数据目标：周边上班族日均消费从 50 元提升至 70 元，加班后到店率从 20% 提升至 40%。

旅居人群运营策略：

本地特色强化：在 “石家庄特色街区” 设置 “本地文化展示墙”，介绍缸炉烧饼、金凤扒鸡等特色美食历史；推出 “本地伴手礼套餐”（含 3 种特色食品），支持 “快递到家” 服务；

交通联动：与石家庄火车站、机场合作，提供 “勒泰专属接驳车”（每日 8:00-22:00，每小时 1 班）；在酒店前台放置 “勒泰消费地图”，标注必体验业态；

数据目标：旅居人群单次消费从 300 元提升至 450 元，复购率（再次来石家庄时到店）从 15% 提升至 30%。

六、招商创新及政策汇总

（一）招商策略创新：以“精准化 + 差异化 + 生态化” 重构招商逻辑，破解品牌老化与业态低效难题

1. 算法驱动的精准招商体系：用数据替代经验，实现“品牌 - 客群 - 空间” 三维匹配

核心逻辑：摆脱传统 “广撒网” 招商模式，依托客流数据与品牌资源库，通过算法模型量化匹配度，再以数字化工具提升效率，最后用动态机制优化业态，确保招商 “招得准、留得住、活得好”。

1.1构建 “品牌 - 客群 - 空间” 匹配算法模型（落地细节）：

①数据基础与维度设计

核心数据源：

勒泰 3000 万客流消费数据（含年龄、性别、消费金额、停留时间、业态偏好等 20 + 维度，如 Z 世代客群中 65% 每月至少 1 次潮玩消费，客单价集中在 200-500 元）；

北京云阿云 5000 + 品牌资源库（含品牌定位、目标客群、坪效数据、拓展需求等，如 TOP TOY 目标客群与勒泰 Z 世代重合度达 82%，同类城市门店坪效 1.8 万元 /㎡/ 年）。

匹配维度与权重：

评分标准：总分 100 分，85 分以上为 “优先引入级”（如 TOP TOY、茶颜悦色等首店品牌），70-84 分为 “重点考虑级”（如成熟生活方式品牌），70 分以下为 “淘汰级”（如低效传统零售品牌）。

②模型验证与迭代

试点验证：2024 年 Q4 选取 3 层空铺（1000㎡）试点，通过算法筛选 3 个候选品牌（潮玩集合店、国潮服饰、高端美妆），最终引入评分 88 分的潮玩集合店，开业后 3 个月坪效达 1.6 万元 /㎡/ 年，超目标楼层历史坪效（1.2 万元 /㎡/ 年）33%，验证模型有效性；

月度迭代：每月更新客流消费数据（如新增 “夜间消费客群偏好” 维度）与品牌资源库（如补充新锐品牌最新拓展计划），优化权重比例（如夜经济场景下，“夜间客流匹配度” 权重提升至 15%）。

1.2数字化招商工具（功能拆分与效率提升）：

①招商 VR 展厅（核心功能）

空间可视化：1:1 还原空铺实景，品牌方可在线查看店铺朝向、层高、周边业态分布（如 3 层潮玩店旁是否有餐饮、亲子业态）、客流热力图（如周末 10:00-22:00 周边实时客流峰值）；

数据交互：嵌入 “客群画像模块”，品牌可点击查看目标楼层客群年龄、消费能力、业态偏好等数据（如点击 3 层数据，显示 “Z 世代占比 62%，潮玩消费需求占比 45%”）；

场景模拟：支持品牌上传装修方案，VR 展厅可生成 “装修后效果预览”，帮助品牌快速判断空间适配性（如潮玩店需层高 4.5 米以上，VR 可自动标注是否达标）。

效率提升：传统招商需品牌方 2-3 次实地考察（平均耗时 15 天），VR 展厅可将考察周期缩短至 3 天，2025 年试点后，预计招商沟通效率提升 60%。

成本测算：自动计算租金（基础租金 + 物业费）、装修成本（按行业均价 + 勒泰补贴政策）、人力成本（按石家庄同业态平均薪资）；

收益预测：基于勒泰客群数据与品牌同类门店坪效，测算首年销售额（如潮玩店按 1.6 万元 /㎡/ 年坪效，100㎡店铺首年销售额预计 160 万元）、毛利率（按行业平均 35% 测算）；

②品牌入驻 ROI 测算系统（核心功能）

补贴抵扣：自动关联勒泰首店扶持政策（如全国首店装修补贴 50 万元），测算实际投入（如 100㎡潮玩店装修成本 80 万元，抵扣补贴后实际投入 30 万元）；

结果输出：生成 ROI 报告（含首年净利润、投资回收期），如某全国首店 ROI 报告显示 “首年净利润 28 万元，投资回收期 1.8 年”，帮助品牌快速决策。

数据支撑：系统数据来源于勒泰 3 年历史运营数据 + 北京云阿云全国品牌数据库（覆盖 200 + 城市、5000 + 品牌），预测准确率达 85% 以上。

1.3动态招商调整机制（全周期管理）：

①季度评估指标

经营指标：坪效（是否达到品牌承诺值的 80%）、销售额增速（是否高于同楼层平均增速）、连带消费率（如潮玩店是否带动周边餐饮消费增长）；

客群反馈：线上差评率（大众点评、美团等平台≤5%）、会员复购率（≥25%）、客群匹配度（如目标客群占比是否达标，潮玩店 Z 世代占比需≥70%）；

②调整措施

空间贡献：是否配合项目营销活动（如参与 “年轻力艺术节”）、是否存在空铺浪费（如货架空置率≤10%）。

优化（评分 60-79 分）：如某潮玩店坪效达标但客群复购率仅 18%（低于 25%），协助品牌调整商品结构（增加限量款手办）、推出会员日活动（每月 1 次满 300 减 100）；

清退（评分＜60 分）：如某传统服装店连续 2 个季度坪效仅 4800 元 /㎡/ 年（低于楼层平均 6000 元 /㎡/ 年），且客群差评率 12%，启动清退流程，提前 3 个月通知品牌，同时启动替补品牌招商（从算法储备库中筛选评分 80 + 的国潮服饰品牌）；

2025 年目标：低效品牌清退率 10%，空铺填补周期≤1 个月，楼层整体坪效提升 15%。

行业案例参考：

成都 IFS 通过 “客群数据 + 品牌库” 算法招商，2023 年引入首店品牌 32 家，首店业态坪效达 2.1 万元 /㎡/ 年，超传统业态 50%；

上海 TX 淮海用数字化 VR 展厅招商，招商周期从 3 个月缩短至 1.2 个月，品牌签约率提升 40%，验证了 “算法 + 数字化” 模式的有效性。

2. 首店经济与新锐品牌孵化计划：以“稀缺性 + 成长性” 破局品牌老化，打造年轻客群吸引力

核心逻辑：首店经济能快速形成 “打卡效应”，吸引城市级流量；新锐品牌则能持续满足 Z 世代对 “新鲜感” 的需求，两者结合既能短期提升热度，又能长期保持品牌活力。

2.1设立“首店扶持基金”（细则与效益测算）：

①基金规模与分级标准

总规模：2025-2026 年计划投入 2000 万元，专项用于首店引进，资金来源为勒泰集团自有资金（70%）+ 北京云阿云联合出资（30%）；

分级扶持标准：

②申请与审核流程

申请条件：品牌需提供近 1 年全国 / 区域拓展计划、同类门店运营数据、首店装修方案；

审核流程：招商部初审（匹配度评估）→算法模型评分（≥85 分）→专项小组终审（含财务、运营部门）→签订扶持协议（明确业绩承诺，如全国首店首年坪效需≥1.5 万元 /㎡/ 年）；

资金发放：租金减免按月抵扣，装修补贴分两期发放（装修完工后付 50%，开业 3 个月达标后付 50%），避免 “骗补” 风险。

③效益测算（以全国首店“茶颜悦色”为例）

投入：150㎡店铺，3 个月免租（租金 4.5 万元 / 月，合计减免 13.5 万元），装修补贴 50 万元，流量投入 20 万元，总投入 83.5 万元；

产出：预计日均客流 2000 人次，首年销售额 280 万元（客单价 40 元，年均营业 350 天），带动周边餐饮、零售业态销售额增长 15%（约 500 万元），投资回报率达 7.2 倍。

2.2联合北京云阿云打造 “新锐品牌加速器”（全周期赋能）：

①品牌筛选标准

核心维度：

客群契合度：目标客群与勒泰 Z 世代重合度≥70%（如国潮服饰、小众香薰品牌）；

成长性：近 1 年门店数量增长≥50%，或线上销售额增长≥100%（如新锐彩妆品牌 “花西子” 区域代理）；

差异化：产品或服务与勒泰现有品牌重合度≤30%（如 “露营装备租赁 + 体验” 复合品牌）；

筛选流程：北京云阿云推荐（从 200 + 新锐品牌库中初选）→勒泰招商部复核→实地考察（品牌总部或现有门店）→确定 10-15 家 / 年孵化名单。

②全周期赋能措施

选址赋能：基于算法模型推荐最优铺位（如潮玩类新锐品牌优先推荐 3 层 Z 世代聚集区，周边有餐饮、电竞业态）；

运营赋能：北京云阿云提供数字化运营培训（如抖音直播带货、私域流量运营），勒泰提供客群数据分析（如目标客群消费高峰时段、偏好商品类型）；

营销赋能：开业首月，联合开展 “新锐品牌体验周”（如满 200 减 50、打卡送周边），项目公域流量免费曝光（公众号、视频号专题推广）；

资金赋能：对孵化效果好的品牌（首年坪效≥1.2 万元 /㎡/ 年），可申请勒泰 “商户贷”（年利率 6%，最高 50 万元），用于扩大经营。

③孵化案例参考（以新锐国潮服饰品牌“密扇”为例）

赋能前：品牌仅在一线城市有 3 家门店，缺乏二三线城市运营经验，石家庄客群认知度低；

赋能措施：推荐勒泰 2 层 120㎡铺位（周边有美妆、饰品业态，年轻客群占比 65%），提供 20 万元装修补贴，开展 “国潮穿搭节” 营销活动（曝光 150 万 +）；

预期效果：首年坪效 1.1 万元 /㎡/ 年，客群复购率 28%，开业 6 个月后拓展至勒泰其他城市项目，实现 “孵化 - 复制” 闭环。

2.3全球品牌资源对接（渠道与落地保障）：

①核心对接渠道

北京云阿云全球网络：依托其在纽约、伦敦、东京的品牌对接中心，重点引入国际潮流品牌（如日本潮牌 “BAPE” 区域首店、美国户外品牌 “Patagonia” 石家庄首店）；

行业展会合作：每年参加上海国际品牌授权展、深圳时尚产业博览会等，与国际设计师品牌（如意大利小众皮具品牌 “Poltrona Frau”）建立合作；

本土代理合作：与全国性品牌代理公司（如滔搏运动、美承数码）合作，快速引入国际品牌区域首店（如 “苹果授权体验店” 华北首店）。

②落地保障

翻译与法务支持：为国际品牌提供本地化翻译服务（合同、运营手册），协助办理工商注册、税务登记等手续；

供应链对接：联动石家庄本地供应链企业（如物流、装修公司），为国际品牌提供本地化服务，降低运营成本；

文化适配：协助国际品牌调整产品结构（如针对石家庄客群偏好，增加中价位产品线）、营销方式（如结合中国传统节日开展促销）。

3. 业态组合招商策略：以“联动性 + 主题性” 优化业态生态，提升空间整体价值

核心逻辑：避免 “单个品牌孤立招商”，通过 “主力店带卫星店” 提升楼层联动性，“跨业态协同” 覆盖多客群需求，“主题街区” 强化场景沉浸感，最终形成 “1+1+1>3” 的业态生态。

3.1“主力店 + 卫星店” 联动招商（落地案例与效益）：

①主力店选择标准

聚客能力：日均客流≥1500 人次（如升级后的高端精品超市 “ole'”、大型潮玩集合店 “TOP TOY”）；

辐射范围：能覆盖 3 个以上楼层（如 ole' 超市位于 B1 层，可带动 1-2 层零售业态客流）；

协同性：与卫星店业态互补（如 ole' 超市周边可布局烘焙、母婴用品、进口零食卫星店）。

②联动招商案例（以“ole' 精品超市”为核心主力店）

主力店定位：2000㎡，位于 B1 层，目标客群为新中产家庭与品质化年轻客群，首年坪效目标 1.3 万元 /㎡/ 年；

卫星店布局：

联动机制：推出 “主力店 + 卫星店” 联名券（如超市消费满 300 元，可领烘焙店满 50 减 20 券），共享会员数据（如超市会员可享受卫星店 9 折优惠）。

3.2跨业态招商协同（客群需求匹配）：

①办公客群协同招商

核心需求：便捷咖啡、商务简餐、打印文印、临时会议空间；

业态布局：在 LOFT 写字楼 1-2 层引入 “瑞幸咖啡（商务店）”“老乡鸡（商务套餐）”“丰巢打印站”，同时将 3 间共享会议室纳入招商配套（品牌可租赁用于商务接待）；

协同机制：写字楼租户凭工牌享受咖啡 8 折、简餐满 20 减 5 元，会议室租赁享 7 折优惠，预计带动写字楼客群日均消费从 50 元提升至 80 元。

②酒店旅居人群协同招商

核心需求：便捷零售、特色餐饮、本地伴手礼、行李寄存；

业态布局：在酒店 1 层引入 “7-Eleven 便利店”“石家庄特色小吃店（缸炉烧饼、金凤扒鸡）”“本土文创伴手礼店”，同时在酒店前台设置 “行李寄存点”（免费为消费客群提供服务）；

协同机制：酒店住客凭房卡享受便利店满 30 减 10 元、伴手礼店 8.5 折，预计带动旅居人群单次消费从 300 元提升至 450 元。

3.3主题街区招商（场景化打造）：

①“潮流青年街区”（3 层，2000㎡）

主题定位：Z 世代潮流社交聚集地，主打 “潮玩 + 电竞 + 国潮服饰”；

招商品牌：TOP TOY（潮玩）、网鱼电竞（电竞馆）、密扇（国潮服饰）、KKV（潮流集合店）、网红咖啡馆（Manner）；

场景营造：墙面绘制潮流涂鸦，地面铺设发光灯带，设置 “潮玩打卡墙”（定期更新 IP 形象），播放潮流音乐，打造沉浸式体验；

预期效果：年轻客群占比≥80%，日均客流 2500 人次，坪效 1.5 万元 /㎡/ 年。

②“深夜食堂街区”（B1 层，1500㎡）

主题定位：承接石家庄夜经济流量，主打 “特色小吃 + 小酒馆 + livehouse”；

招商品牌：长沙臭豆腐、西安肉夹馍、成都串串等地方特色小吃（10 家），“海伦司” 小酒馆、“胡桃里” livehouse；

运营时间：延长至凌晨 2 点，配套夜间安保、清洁服务；

预期效果：夜间客流占比≥40%，带动 B1 层整体坪效提升 35%。

③“亲子互动街区”（4 层，1800㎡）

主题定位：家庭客群 “一站式休闲”，主打 “亲子乐园 + 亲子餐饮 + 儿童教育”；

招商品牌：奈尔宝亲子乐园（主力店）、西贝儿童餐（亲子餐饮）、番茄田艺术（儿童教育）、巴拉巴拉（儿童服饰）；

场景营造：设置 “亲子阅读区”“儿童手工区”，走廊铺设防滑地垫，增加母婴室数量（3 间）；

预期效果：家庭客群停留时间从 2 小时延长至 4 小时，客单价从 800 元提升至 1200 元。

4.招商全流程风险防控机制

4.1品牌合作风险防控

①品牌资质审核细则

核心审核维度：

案例：2024 年 Q3 审核某餐饮品牌时，发现其近 1 年门店存活率仅 65%（低于 80% 标准），最终要求品牌增加 20 万元保证金，并承诺首年坪效不低于 8000 元 /㎡/ 年，降低合作风险。

②合同风险规避条款

履约保证金：按首年租金的 5%-10% 收取（首店品牌 5%，普通品牌 10%），若品牌未按约定营业时间开业或擅自关店，扣除保证金用于空铺填补成本；

竞业限制条款：核心首店品牌（如全国首店）需承诺 “3 年内不在石家庄其他商业体开设同类型门店”，违约需支付首年租金 200% 的违约金；

装修延期条款：约定装修周期（如 100㎡店铺≤45 天），每延期 1 天，按日租金的 50% 扣除保证金，避免空铺长期闲置。

4.2资金风险防控（针对首店扶持基金与补贴）

①首店扶持基金发放风险控制

分阶段发放：装修补贴分 3 期发放（签约付 20%、装修完工付 30%、开业 3 个月达标付 50%），避免品牌 “拿到补贴后停工”；

业绩挂钩：若首店开业后 6 个月坪效未达承诺值的 80%（如全国首店承诺 1.5 万元 /㎡/ 年，实际仅 1.1 万元），需退还 50% 已发放补贴；

资金监管：与北京云阿云共同设立 “扶持基金监管账户”，每笔资金支出需双方审核确认，避免资金挪用。

②政府补贴申请风险规避

材料真实性审核：安排专人核对首店认定材料（如品牌总部证明需加盖公章并同步验证）、运营数据（与 POS 系统数据比对），避免因材料造假被取消补贴资格；

政策时效性跟踪：指定专人关注石家庄政府政策更新（如首店补贴标准是否调整），提前 3 个月准备申请材料，避免错过申请时间（如每年 3 月、9 月两批申请）。

（二）政策资源汇总与应用：以 “政府政策 + 内部政策” 双轮驱动，降低招商门槛，提升品牌粘性

1. 政府层面政策：借势政策红利，降低改造与招商成本

核心逻辑：石家庄政府推出的首店经济、夜经济、数字化转型政策，与勒泰招商创新方向高度契合，通过精准申请政策补贴，可降低 5%-10% 的运营成本，同时提升项目公信力。

1.1首店经济扶持政策（申请细则与效益）：

①政策依据与补贴标准

政策文件：《石家庄市促进首店经济发展若干措施》（2023 年发布）；

补贴标准：对新引进的全国首店、华北首店、石家庄首店，分别给予最高 50 万元、30 万元、15 万元奖励；对首店聚集的商业体，额外给予最高 100 万元运营补贴。

②申请流程与材料

申请主体：勒泰商业中心（需提供营业执照、首店引进协议）；

申请材料：

首店认定材料（品牌总部出具的 “全国 / 区域首店证明”、品牌注册信息）；

运营数据材料（首店开业后 3 个月的销售额、客流数据）；

补贴申请报告（含首店引进对石家庄商业的贡献分析）；

申请时间：每年 3 月、9 月两批申请，审核周期约 1 个月。

③效益测算

2025 年计划引入全国首店 5 家、华北首店 10 家、石家庄首店 20 家，预计可申请政府补贴：5×50+10×30+20×15+100（商业体补贴）= 5×50=250+300+300+100=950 万元，可覆盖首店扶持基金 47.5% 的成本。

1.2夜经济扶持政策（落地应用）：

①政策内容

对延长营业时间至 22:00 以后的商户，给予每月最高 5000 元电费补贴（按实际用电量的 30% 计算）；

对打造夜经济示范街区的商业体，给予最高 50 万元装修补贴；

对夜经济相关活动（如夜间市集、灯光秀），给予最高 20 万元活动补贴。

②应用方案

商户电费补贴：组织 “深夜食堂街区” 15 家商户延长营业时间至凌晨 2 点，预计每月总电费 15 万元，可申请补贴 4.5 万元（30%），降低商户 10% 的运营成本；

示范街区申请：将 “深夜食堂街区” 申报为 “石家庄市夜经济示范街区”，预计可申请 50 万元装修补贴，用于街区灯光改造、座椅增设；

活动补贴申请：举办 “勒泰夜间生活节”（含市集、livehouse 演出），预计投入 30 万元，可申请 20 万元补贴，降低 33% 的活动成本。

1.3数字化转型政策（应用场景）：

①政策内容

对商业体数字化改造项目（如会员数据中台、智能导航系统），给予最高 30% 的资金补贴，单个项目补贴上限 500 万元；

对数字化运营服务（如 AI 客流分析、智能停车系统），给予最高 20% 的采购补贴。

②应用方案

会员数据中台改造：项目总投入 800 万元，申请 30% 补贴即 240 万元，用于数据中台搭建与客群分析模型开发；

智能停车系统升级：投入 200 万元升级智能停车系统（支持预约车位、无感支付），申请 20% 补贴即 40 万元，降低 20% 的采购成本。

2. 企业内部政策：以“灵活化 + 赋能化”降低品牌风险，提升合作粘性

核心逻辑：传统 “固定租金” 模式让品牌面临 “经营风险独自承担” 的压力，通过灵活租金与营销、运营赋能，可降低品牌入驻门槛，同时绑定品牌与勒泰的长期利益。

2.1租金灵活调整政策（模式设计与风险控制）：

①核心模式：“基础租金 + 营业额分成”

模式设计：

基础租金：按楼层基准租金的 70% 设定（如 3 层基准租金 150 元 /㎡/ 月，基础租金为 105 元 /㎡/ 月），保障项目基本收益；

营业额分成：当品牌月营业额超过约定阈值（如 100㎡潮玩店阈值为 15 万元 / 月），超出部分按 5%-8% 分成（业态不同分成比例不同，潮玩、美妆等高毛利业态 8%，餐饮、零售等低毛利业态 5%）；

适用范围：首店品牌、新锐品牌、体验类业态（如电竞、剧本杀），成熟零售品牌可自愿选择。

②风险控制

营业额监管：要求品牌接入勒泰 POS 系统，实时上传销售数据，每月 5 日前提交财务报表，勒泰定期抽查（每季度 1 次），避免 “数据造假”；

调整机制：每半年根据品牌经营情况调整阈值（如连续 3 个月超阈值 120%，下季度阈值上调 10%），确保分成机制公平。

③案例测算（以 100㎡潮玩店为例）

基础租金：105 元 /㎡/ 月，月租金 1.05 万元，年租金 12.6 万元；

营业额分成：若月营业额 20 万元（超阈值 15 万元 5 万元），分成 8% 即 0.4 万元，月总收益 1.45 万元，年收益 17.4 万元；

对比固定租金：固定租金 150 元 /㎡/ 月，年租金 18 万元，灵活模式下品牌年租金成本降低 5.4 万元（25%），勒泰虽短期收益略降，但长期绑定品牌，降低品牌撤店风险。

2.2营销资源支持政策（资源清单与合作模式）：

①核心营销资源清单

线上资源：勒泰公众号（粉丝 50 万 +）、视频号（粉丝 10 万 +）、抖音号（粉丝 20 万 +）、小红书号（粉丝 8 万 +）；

线下资源：中庭广告位（4 个，日均曝光 5 万人次）、电梯广告位（50 个，日均曝光 8 万人次）、户外大屏（2 块，日均曝光 10 万人次）；

活动资源：“年轻力艺术节”“城市潮玩嘉年华” 等 IP 活动（年均 5 场，单场曝光 100 万 +）。

②合作模式

免费支持：首店品牌开业首月，免费获得公众号推文 1 次、电梯广告位 1 周；新锐品牌可申请 “新锐品牌专题”，免费获得抖音、小红书联合推广（单月 1 次）；

联合营销：品牌与勒泰共同出资开展营销活动（如 “潮玩店满 300 减 100”，勒泰承担 50% 的折扣成本），活动期间营销资源免费使用；

资源置换：品牌提供商品或服务（如潮玩手办、餐饮券）作为活动奖品，勒泰提供同等价值的营销资源曝光（如 1 万元奖品置换 10 万元曝光）。

2.3运营赋能政策（赋能内容与效果评估）：

①数字化运营培训

培训内容：抖音直播带货技巧（如何搭建直播间、选品策略）、私域流量运营（企业微信加粉、社群维护）、客群数据分析（如何利用勒泰数据调整商品结构）；

培训频率：每月 1 次线下培训，同步提供线上课程（北京云阿云开发的 “商户运营学院” 小程序）；

效果评估：培训后 3 个月，跟踪品牌线上销售额增速（如直播销售额占比是否从 5% 提升至 15%），达标品牌可额外获得 1 次免费营销资源支持。

②客群数据分析支持

数据输出：每月向品牌提供 “客群画像报告”（如目标客群年龄、消费偏好、到店高峰时段）、“竞品分析报告”（同业态品牌销售额、促销活动效果）；

定制建议：针对数据异常的品牌（如周末客流高但工作日低），提供定制化建议（如工作日推出 “上班族专属优惠”）；

案例：为某餐饮品牌提供数据报告，发现 “Z 世代客群占比 60%，但菜品均价过高（80 元）”，建议推出 “30 元单人工作餐”，调整后工作日销售额增长 25%。

3..企业内部政策效果评估与优化

3.1租金灵活调整政策效果评估

①核心评估指标

品牌留存率：采用 “基础租金 + 营业额分成” 模式的品牌，开业 1 年后留存率≥90%（传统固定租金模式为 75%）；

项目收益增长：虽然单品牌短期租金收益降低 5%-8%，但空铺率从 10% 降至 3%，整体租金收益增长 12%；

商户满意度：通过问卷调查，商户对灵活租金模式满意度≥85%（传统模式为 60%）。

②优化方向

对高毛利业态（如潮玩、美妆），将营业额分成比例从 8% 提至 10%，平衡项目收益；

对开业 1 年且连续 6 个月超阈值 120% 的品牌，将基础租金从 70% 提至 80%，避免长期收益流失。

3.2营销与运营赋能政策效果评估

①营销资源支持效果

首店开业客流：获得免费营销资源支持的首店，开业首日客流平均达 2000 人次（无支持的仅 1200 人次），提升 67%；

品牌曝光量：首店品牌通过勒泰公域流量推广，单品牌曝光量平均达 300 万次，带动线上话题讨论量超 5 万条。

②运营赋能效果

数字化运营提升：参与培训的品牌，线上销售额占比从 5% 提升至 18%，私域会员数量增长 200%；

客群匹配度优化：基于勒泰客群数据调整商品结构的品牌，复购率从 18% 提升至 28%，坪效增长 15%。

③优化措施

增加 “短视频营销资源”（如抖音信息流广告），针对 Z 世代客群强化首店品牌曝光；

开设 “运营赋能小班课”（每批 10 家品牌），提供一对一数据解读服务，提升赋能精准度。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库