商业地产案例分析-石家庄勒泰商业中心项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析石家庄勒泰中心如何依托北京云阿云智库资源，通过定位升级、业态焕新、空间场景创新及数字化运营，破解增长瓶颈，实现客流、销售、资产价值多维提升，为存量商业资产转型提供系统性解决方案与行业模式。全文共101500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

石家庄勒泰商业中心资产运营提升报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及差异化应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

十、资产优化与实施策略

（一）资产优化核心目标：量化拆分与达成逻辑

1. 短期目标（1 年内）：夯实基础，实现“量效双升”

1.1客流提升 10% 至 3300 万人次

拆分路径：通过 “场景引流 + 活动拉新 + 会员激活” 三维发力。其中，屋顶露营、地下一层潮玩街区等新场景预计贡献 30% 新增客流（约 90 万人次）；“勒泰年轻力艺术节”“深夜生活节” 等 6 场大型活动预计吸引 20% 新增客流（约 60 万人次）；会员体系重构后，沉睡会员激活率提升至 35%，预计带来 10% 新增客流（约 30 万人次），剩余 40% 通过日常运营优化（如停车体验升级、商户联动营销）实现。

数据支撑：参考石家庄万象城 2024 年场景改造数据，其屋顶花园开放后首月客流提升 12%，可佐证新场景对客流的拉动作用。

1.2销售额提升 15% 至 23 亿元

结构拆分：核心商业楼层（1-3 层）通过品牌焕新（引入 5 家区域首店）实现销售额增长 12%（约 1.92 亿元）；新兴业态（潮玩、新能源汽车展厅）贡献 3% 新增销售额（约 0.48 亿元）。具体到品类，潮流服饰、特色餐饮、生活服务类销售额分别提升 18%、15%、12%，传统零售通过 “体验化改造”（如服装品牌增设穿搭咨询服务）实现 5% 增长。

1.3坪效提升 12%

重点突破：核心楼层坪效从 1.8 万元 /㎡/ 年提升至 2.02 万元 /㎡/ 年（提升 12%），主要通过 “高坪效品牌替换”（如将 1 层低效数码店替换为潮牌集合店，坪效从 1.2 万元提升至 2.5 万元）；非核心楼层（地下一层、4-5 层）坪效从 1.1 万元 /㎡/ 年提升至 1.23 万元 /㎡/ 年，通过场景创新（如地下一层打造 “网红餐饮集群”）提升单位面积产出。

2. 中期目标（2-3 年）：能级跃升，实现 “质效并重”

2.1首店品牌占比提升至 20%

品类分布：潮流服饰（占首店总量 40%，如 UR 城市旗舰店、MLB 华北首店）、特色餐饮（30%，如太二酸菜鱼石家庄首店、% Arabica 河北首店）、生活方式（20%，如 MUJIcom 便利首店、宠物友好品牌 Petsmile 华北首店）、文化体验（10%，如西西弗书店黑标店）。

达成保障：与北京云阿云共建 “首店资源对接中心”，每月举办 1 场首店品牌招商会，结合石家庄首店经济政策（最高 50 万元补贴），降低首店入驻成本。

2.2非核心空间坪效提升 30%

空间拆分：屋顶空间坪效从 0.3 万元 /㎡/ 年提升至 0.39 万元 /㎡/ 年（引入露营装备体验、夜间市集，参考成都 IFS 屋顶大熊猫场景，坪效提升 28%）；地下一层坪效从 0.8 万元 /㎡/ 年提升至 1.04 万元 /㎡/ 年（打造 “潮玩 + 小吃” 主题街区）；塔楼 LOFT 写字楼坪效从 0.5 万元 /㎡/ 年提升至 0.65 万元 /㎡/ 年（改造为共享办公，吸引新媒体、设计类企业入驻，租金从 2.5 元 /㎡/ 天提升至 3.2 元 /㎡/ 天）。

2.3资产估值提升 25%

估值逻辑：基于 “现金流折现法”，通过租金收入增长（核心楼层租金提升 18%）、空置率下降（从 5% 降至 3%）、资产流动性增强（引入机构投资者），推动资产估值从初始 15 亿元提升至 18.75 亿元。参考北京 SKP-S 资产估值模型，首店集群与场景创新可使资产估值溢价 20%-30%。

3. 长期目标（3-5 年）：价值重构，实现“资本赋能”

3.1实现资产证券化（REITs）申报条件

核心指标：近 3 年租金收缴率稳定在 95% 以上，现金流波动率低于 8%，资产负债率控制在 60% 以下，符合《公开募集基础设施证券投资基金指引》要求。

准备工作：第 3 年启动资产梳理（厘清产权、规范租赁合同），第 4 年引入第三方评估机构（如戴德梁行）完成资产估值，第 5 年对接沪深交易所，提交 REITs 申报材料。

3.2成为华北区域商业综合体资产运营标杆

标杆维度：运营效率（客流转化率、坪效）、品牌能级（首店数量、品牌更新率）、资本价值（REITs 发行规模、投资者关注度），目标进入 “中国商业综合体运营 TOP30” 榜单（参考北京云阿云智库・商业地产项目组发布的年度排名）。

（二）资产优化核心路径：细化执行与案例支撑

1. 坪效提升策略：精准施策，激活“每平米价值”

1.1核心商业楼层：“品牌焕新 + 业态重组”双轮驱动

低效品牌清退与高潜品牌引入

清退标准：连续 6 个月坪效低于同楼层均值 50%、客诉率高于 3%、品牌形象老化的商户（如传统运动品牌折扣店、小型数码维修店），计划清退面积约 8000㎡。

引入方向：聚焦 “高坪效 + 强体验” 品牌，如 1 层引入潮牌集合店（如 THE COLORIST 调色师华北旗舰店，坪效可达 3 万元 /㎡/ 年），2 层引入 “零售 + 体验” 融合品牌（如优衣库 UT 主题店，增设 DIY 印花服务，坪效提升 15%），3 层引入亲子体验品牌（如奈尔宝石家庄首店，带动家庭客群消费，关联楼层坪效提升 10%）。

案例参考：上海环球港通过 “清退 30% 低效品牌，引入 20 家首店”，核心楼层坪效提升 22%，可复制其 “品牌汰换” 机制。

业态组合优化与动线联动

动线调整：将 1-3 层直线动线改为 “环形动线 + 节点打卡点”，在中庭、电梯口设置品牌快闪位（如节日限定主题快闪店），提升品牌曝光率与客流转化率。

业态联动：推动 “服饰 + 美妆 + 餐饮” 跨品类联动，如消费者在 2 层女装店消费满 1000 元，可获 3 层美妆店 50 元优惠券、4 层餐饮区 8 折券，带动跨楼层消费，提升整体坪效。

1.2非核心空间：“功能再造 + 场景赋能”破局低效

屋顶空间：从“闲置”到“网红打卡地”

功能规划：划分 “露营体验区”（2000㎡，配备帐篷、天幕，提供咖啡、简餐，周末举办露天电影、音乐会）、“市集活动区”（1500㎡，每周五 - 周日开放文创、小吃市集）、“观景休憩区”（500㎡，设置石家庄城市景观打卡点，配备网红座椅）。

运营模式：采用 “自营 + 联营” 结合，露营区自营（人均消费 80 元，日均接待 200 人次，月营收 48 万元），市集区联营（向商户收取 15% 营业额分成，月营收预计 20 万元）。

地下一层：从“传统零售”到“潮玩小吃街区”

业态改造：清退 20 家低效零售商户，引入 15 家潮玩店（如泡泡玛特机器人商店、52TOYS 机甲专区）、20 家特色小吃（如长沙臭豆腐、武汉热干面，单价 15-30 元，符合年轻客群消费能力）。

场景营造：采用 “工业风 + 霓虹灯光” 装修，设置潮玩主题雕塑、互动游戏装置（如抓娃娃机、投篮机），打造 “打卡 - 消费 - 社交” 闭环，预计日均客流提升至 8000 人次，坪效从 0.8 万元提升至 1.04 万元。

塔楼空间：从 “传统办公” 到 “创新产业集群”

改造方向：将 3-5 层 LOFT 写字楼（面积 1.2 万㎡）改造为 “勒泰创新工坊”，引入共享办公品牌（如 WeWork 石家庄首店）、新媒体公司（如 MCN 机构、直播团队）、设计工作室，配备会议室、直播间、休闲区等共享设施。

租金策略：采用 “基础租金 + 增值服务收费” 模式，基础租金 3 元 /㎡/ 天（高于原 2.5 元 /㎡/ 天），额外提供直播设备租赁（500 元 / 次）、工商注册代理（2000 元 / 家）等服务，预计出租率从 70% 提升至 95%，坪效提升 30%。

1.3租金结构优化：“风险共担 + 收益共享”绑定商户

模式设计：基础租金（占比 70%）+ 营业额分成（占比 30%）

分层设置：高坪效品牌（如首店、主力店）基础租金下浮 10%，分成比例提升至 35%（如 COACH，基础租金 8 元 /㎡/ 天，营业额超 500 万元部分按 5% 分成）；新兴品牌基础租金下浮 20%，分成比例 25%（如新锐潮牌，基础租金 5 元 /㎡/ 天，营业额超 100 万元部分按 3% 分成），降低入驻门槛。

数据支撑：参考深圳万象天地 “租金分成模式”，其商户留存率提升至 92%，租金收入年增长 15%，证明该模式可实现 “商场 - 商户” 共赢。

动态调整机制：每季度根据商户坪效、客流贡献调整租金结构

奖励条款：连续 2 个季度坪效超同楼层均值 20% 的商户，下季度基础租金再降 5%；

整改条款：连续 2 个季度坪效低于同楼层均值 30% 的商户，需在 1 个月内提交优化方案，否则基础租金上浮 10% 或启动清退。

2. 资产增值策略：多维赋能，提升“资产综合价值”

2.1硬件改造增值：“空间重构 + 设施升级”夯实基础

空间重构：打破 “业态边界”，提升空间利用率

案例执行：将原 4 层单一亲子乐园（面积 3000㎡）改造为 “亲子体验综合体”，划分 “游乐区”（1500㎡）、“教育区”（800㎡，引入美术、编程培训机构）、“餐饮区”（700㎡，提供儿童营养餐），空间利用率从 70% 提升至 95%，客群停留时间从 2 小时延长至 4 小时，带动 4 层整体销售额提升 40%。

设施升级：引入智能设备，提升运营效率与体验感

硬件投入：停车场加装 “AI 车位引导系统”（投入 80 万元，通行效率提升 40%），商场内增设 “智能导购屏”（50 台，投入 50 万元，提供商户导航、活动推送），卫生间升级为 “智慧卫生间”（投入 30 万元，实时显示空位、温度、清洁状态）。

投资回报：通过设施升级，客户满意度从 75% 提升至 90%，会员复购率提升 12%，预计 1.5 年收回硬件投入成本。

2.2品牌溢价增值：“首店引领 + IP 赋能”提升能级

首店集群效应：打造 “首店经济生态圈”

运营案例：引入 % Arabica 河北首店（1 层，面积 200㎡），结合其网红属性，在店外设置 “咖啡主题打卡墙”，联动小红书 KOL（10 位，粉丝量 50 万 +）开展 “打卡赠饮” 活动，首月日均客流 2000 人次，带动 1 层整体客流提升 18%，周边品牌销售额平均增长 15%，形成 “首店引流 - 周边受益” 的溢出效应。

IP 活动赋能：打造 “专属记忆点”，提升品牌影响力

活动规划：每年举办 “勒泰年轻力艺术节”（5 月，邀请本土艺术家、潮流品牌参与，设置装置艺术展、说唱表演）、“城市潮玩嘉年华”（10 月，引入全国潮玩展商，举办手办拍卖、Cosplay 大赛），每场活动投入 50-80 万元，带动活动期间销售额增长 30%，品牌曝光量超 1000 万次。

案例参考：成都远洋太古里 “宽窄巷子 IP 联动活动”，单场活动带动客流提升 25%，资产估值短期溢价 5%，验证 IP 活动对品牌溢价的拉动作用。

2.3生态协同增值：“多业态联动 + 客群共享”构建闭环

“商业 + 办公” 协同：打造 “工作 + 消费” 无缝衔接

联动措施：为写字楼企业提供 “员工专属福利包”（餐饮 8 折、购物满减、免费停车 2 小时），企业可通过 “勒泰企业服务平台” 批量采购商场礼品卡（享 9 折优惠）；在写字楼大堂设置 “商业业态展示屏”，实时推送商场活动、商户优惠，引导办公人群到店消费。

数据效果：预计办公人群到店消费频次从 1 次 / 月提升至 2 次 / 月，贡献商业销售额增长 8%。

“商业 + 酒店” 协同：承接 “旅居消费” 需求

合作方案：与商场内酒店（如勒泰中心酒店）推出 “住宿 + 消费” 套餐（如 “2 天 1 晚住宿 + 双人餐饮券 + 潮玩店体验券”，售价 699 元，比单独购买优惠 20%）；酒店前台摆放商场商户宣传册，为住店客人提供 “商场导购地图”，引导其到店消费。

目标达成：预计酒店住店客人商场消费转化率从 30% 提升至 50%，人均消费从 300 元提升至 450 元。

“商业 + 公寓” 协同：锁定 “社区消费” 客群

服务落地：为公寓住户开通 “专属消费通道”（APP 下单，30 分钟送货上门），提供 “会员积分互通”（公寓物业费可兑换商场积分，100 元物业费 = 100 积分，可抵商场消费）；在公寓楼下设置 “便民服务点”（代收快递、干洗取送），联动商场生活服务类商户（如药店、超市）提供上门服务。

客群转化：预计公寓住户商场月均消费从 500 元提升至 800 元，复购率提升 20%。

3. 资产证券化准备：“规范运营 + 价值包装”对接资本

3.1规范财务数据：建立“透明化 + 标准化”财务体系

数据梳理：厘清资产边界与收益结构

核心工作：划分商业、办公、酒店、公寓等资产板块的收入（租金、物业费、营销收入）与成本（运营成本、维护成本），单独核算各板块现金流；整理近 3 年租赁合同（确保租期、租金涨幅、违约责任等条款合规），建立 “资产台账”（包含面积、产权、出租状态等信息）。

第三方审计：聘请普华永道、德勤等会计师事务所，对近 3 年财务数据进行审计，出具无保留意见审计报告，满足 REITs 申报对财务规范性的要求。

现金流优化：确保 “稳定性 + 增长性”

措施落地：与核心商户签订 “3+2” 长期租赁合同（3 年基础期，2 年续约优先权），锁定 70% 以上的租金收入；通过业态优化与品牌焕新，确保租金年增长率稳定在 8%-10%，现金流波动率控制在 8% 以下（REITs 申报要求通常为 10% 以内）。

3.2提升资产流动性：引入“机构投资者 + 优化股权结构”

战略投资者引入：选择“长期价值型”机构

目标机构：保险资金、公募基金、产业投资机构（如黑石、凯德），优先引入具备商业运营经验的机构，可提供运营支持与资源赋能。

合作模式：通过 “股权转让 + 合作运营” 方式，出让 10%-15% 的资产股权，引入资金用于硬件改造与首店引入，同时借助机构资源对接资本市场，为 REITs 发行铺路。

股权结构优化：降低 “股权集中度”，符合监管要求

调整方案：勒泰集团持股比例从 100% 降至 70%-75%，战略投资者持股 10%-15%，员工持股平台持股 5%-10%，形成 “多元化股权结构”，提升机构投资者信心，满足 REITs 对股权分散度的要求。

（三）分阶段实施策略：责任到人 + 节点管控

1. 第一阶段（筹备期：1-3 个月）：夯实基础，明确方向

2. 第二阶段（落地期：4-12 个月）：试点突破，快速见效

3. 第三阶段（推广期：13-24 个月）：全面铺开，能级提升

4. 第四阶段（稳定期：25-60 个月）：资本赋能，标杆输出

（四）风险控制与保障措施：未雨绸缪 + 保驾护航

1. 风险控制：精准识别，分级应对

1.1招商风险：避免 “低效入驻 + 品牌流失”

风险识别：首店品牌谈判周期长（平均 3-6 个月），可能导致空铺；新兴品牌经营不稳定，可能出现闭店风险。

应对措施：

建立 “品牌分级评估体系”：从品牌影响力、经营能力、适配度 3 个维度打分（满分 100 分，80 分以上方可入驻），避免低效品牌引入；

实行 “分批入驻 + 保证金制度”：首店品牌分 2 批入驻（每批占 50%），降低集中空铺风险；向新兴品牌收取 3 个月租金作为保证金，若经营未满 1 年闭店，扣除 50% 保证金用于空铺招商；

核心品牌留存：与 A 类品牌（如 COACH、奈尔宝）签订 “最低经营年限协议”，若品牌提前闭店，需支付剩余租期租金 20% 作为违约金。

1.2改造风险：避免“运营中断 + 成本超支”

风险识别：空间改造期间可能影响正常营业，导致客流流失；施工过程中可能出现工程延期、成本超支（如材料涨价、设计变更）。

应对措施：

错峰施工：核心楼层改造避开节假日（如春节、国庆），选择周一至周四夜间（22:00-6:00）施工；非核心空间改造分区域推进（如地下一层分 3 个区域，改造 1 个区域、营业 2 个区域），减少对客流的影响；

成本管控：制定 “三级成本管控体系”（预算员初审、工程部复审、总经理终审），施工过程中变更设计需经三方签字确认，避免随意增项；与供应商签订 “固定单价合同”，锁定材料价格，防止成本超支；

应急预案：储备 20% 的备用资金（约 500 万元），应对突发工程问题；若改造延期，向受影响商户提供租金减免（按延期天数折算，每天减免 0.5% 租金），降低商户投诉。

1.3市场风险：应对“竞品冲击 + 消费下滑”

风险识别：周边新兴商业体（如规划中的石家庄融创茂）可能分流客流；经济下行可能导致消费能力下降，影响销售额。

应对措施：

竞品监测：建立 “竞品动态监测周报”，每周分析万象城、北国商城的促销活动、品牌调整，及时制定应对策略（如竞品推出满减活动时，同步推出 “满赠 + 折扣” 组合活动）；

消费刺激：经济下行时，推出 “平价消费专区”（如地下一层小吃单价控制在 15 元以内）、“会员专属补贴”（会员消费满 500 元补贴 50 元），吸引中低端客群；

业态调整：增加 “体验型 + 刚需型” 业态（如亲子体验、生活服务），这类业态受经济波动影响较小，参考 2023 年经济下行期，全国商业综合体体验业态销售额平均仅下降 5%，远低于零售业态的 15%。

2. 保障措施：多维支撑，确保落地

2.1资金保障：“专项基金 + 多元融资” 解决资金需求

专项基金设立：勒泰集团与北京云阿云共同出资 1.5 亿元设立 “资产优化专项基金”，其中勒泰集团出资 1 亿元（占 67%），北京云阿云出资 0.5 亿元（占 33%），用于空间改造、首店引入、数字化系统搭建。

多元融资渠道：

银行贷款：对接工商银行、建设银行，申请 “商业综合体升级改造专项贷款”（利率按 LPR 下浮 10 个基点，额度 5000 万元，期限 5 年）；

政府补贴：申请石家庄市首店经济补贴（预计 500 万元）、数字化改造补贴（预计 300 万元）、夜经济扶持资金（预计 200 万元），降低资金压力。

2.2资源保障：“北京云阿云 + 勒泰集团” 双轮驱动

北京云阿云资源支持：

品牌资源：开放全球 5000 家合作品牌资源库，优先推荐首店、新锐品牌；

技术资源：提供算法模型（如品牌 - 客群匹配算法、坪效预测算法）、数字化系统（会员中台、商户运营系统）；

团队资源：派遣 10 人专业操盘团队（含招商、运营、数据分析师），驻场指导项目落地。

勒泰集团资源支持：

本地资源：对接石家庄市政府、行业协会，获取政策支持；利用本地客群基础，开展会员激活与营销推广；

硬件资源：调配集团工程、物业团队，保障空间改造与日常运营；开放集团内部供应链（如装修材料、设备采购），降低成本。

2.3政策保障：“专人对接 + 政策落地”最大化政策红利

政策对接团队：设立 “政策研究与申报小组”（3 人），专职对接石家庄市商务局、发改委、文旅局，跟踪首店经济、夜经济、数字化转型等政策动态。

政策落地流程：

政策解读：收到政策文件后 3 个工作日内完成解读，明确申报条件、材料要求、时间节点；

材料准备：由专人负责整理申报材料（如首店品牌证明、改造费用清单），经财务、法务审核后提交；

跟踪反馈：提交后每周跟进申报进度，及时补充材料；政策资金到账后，专项用于对应项目（如首店补贴用于首店装修），并按要求提交资金使用报告。

预期成果：预计 3 年内累计获取政府补贴 1500 万元，占专项基金的 10%，有效降低项目投入成本。

十一、项目建议及行业启示

（一）项目建议：聚焦“创新突破 + 价值深化”，打造华北商业新标杆

1. 空间场景创新：从“功能载体”到“体验 IP”，构建差异化记忆点

1.1庄里街“文化 + 社交” 场景升级：打造石家庄夜经济新地标

主题化场景重构

二次元主题街区：划分 “动漫 IP 展示区”（2000㎡，引入火影忍者、原神等热门 IP 主题装置，设置 1:1 角色雕塑、沉浸式剧情体验舱）、“二次元消费区”（1500㎡，引入 B 站会员购线下店、洛丽塔服饰品牌、手办收藏馆）、“互动体验区”（1000㎡，提供 cosplay 服装租赁、动漫主题摄影、电竞对抗赛场地），目标吸引 15-30 岁年轻客群，日均客流提升至 5000 人次；

室内海洋公园：在庄里街东段（面积 3000㎡）打造 “迷你海洋生态馆”，设置海底隧道（100 米长，展示鲨鱼、海龟等海洋生物）、互动触摸池（供儿童触摸海星、海螺）、海洋主题表演（每天 3 场美人鱼秀、海豚互动），采用 “门票 + 衍生品 + 餐饮” 盈利模式（门票定价 88 元 / 人，儿童半价，预计月营收 200 万元）；

夜间场景赋能：加装 “动态灯光秀系统”（每晚 19:00-22:00 整点播放，结合石家庄正定古城文化元素设计灯光动画），引入 “夜间市集”（20 家文创、小吃商户，营业至凌晨 2 点），联动餐饮品牌推出 “夜宵专属套餐”（如烧烤 + 精酿啤酒组合，客单价 60 元），目标将庄里街夜间销售额占比从 35% 提升至 55%。

运营保障措施

客流管控：通过 “勒泰生活 +” 小程序实行预约制，控制海洋公园单日最大客流（2000 人 / 天），避免拥挤；

商户筛选：夜间市集优先引入本地特色商户（如正定马家鸡、缸炉烧饼），确保业态差异化，避免与 B1 层小吃区同质化。

1.2主题场景创新：打造“可传播、可体验” 的空间符号

“漂浮庭院” 场景落地

选址：1 层中庭（面积 800㎡），利用钢结构搭建 3 层错落式空中平台，每层种植石家庄本地特色植物（如海棠、月季），设置悬浮花架、流水装置与透明玻璃座椅；

功能融合：引入 “轻食 + 咖啡” 品牌（如 Manner 咖啡快闪店），在庭院内设置 “文化展览区”（每月举办 1 场石家庄非遗展、本土艺术家作品展），消费者可在庭院内用餐、观展、拍照，预计日均接待 3000 人次，带动 1 层周边品牌销售额提升 20%；

传播设计：在庭院核心位置设置 “网红打卡点”（如 3 米高的 “石家庄城市剪影” 艺术装置），发起 #勒泰漂浮庭院打卡# 抖音话题挑战，联合 50 位本地生活 KOL（粉丝量 10 万 +）参与，目标话题播放量达 500 万 +。

“声音艺术装置” 场景打造

布局：在 B1 层潮玩区、5 层非遗区、6 层屋顶空间各设置 1 组互动声音装置：

B1 层：“潮玩声音墙”（触摸不同潮玩手办图案，播放对应动漫主题曲）；

5 层：“非遗声音馆”（佩戴耳机即可收听河北梆子、井陉拉花等非遗音频，支持录音分享）；

6 层：“城市声音收集器”（录制消费者对石家庄的祝福语音，可生成专属二维码分享至社交平台）；

联动营销：消费者完成 3 个装置的互动体验，可兑换 20 元通用优惠券（满 100 元可用），目标带动跨楼层逛店率提升 30%。

1.3 AR 导航系统深化：从“导航工具”到“体验入口”

功能升级方向

个性化导购：基于会员消费画像推送定制化推荐（如亲子会员自动推荐 4 层奈尔宝、年轻会员推荐 B1 层潮玩店），支持 “语音交互”（如说出 “找一家川菜馆”，系统自动推荐 3 家高评分餐厅并导航）；

游戏化互动：开发 “AR 寻宝游戏”，在商场各楼层隐藏虚拟 “宝藏图标”（每天更新位置），消费者扫描图标可获得积分（1 个图标 = 10 积分），累计 100 积分可兑换 50 元餐饮券，目标提升消费者平均停留时间从 3.2 小时延长至 3.8 小时；

商户赋能：为品牌门店开发 “AR 试妆”（美妆店）、“AR 试衣”（服装店）功能，消费者通过 AR 导航系统即可体验，预计提升门店转化率从 8% 提升至 12%（参考丝芙兰 AR 试妆系统数据，其转化率提升 45%）。

2. 业态优化升级：从“零售主导”到“体验为王”，提升业态竞争力

2.1体验式业态占比提升至 70%：构建“全场景体验闭环”

业态组合调整

沉浸式文商旅：引入 “石家庄城市文化体验馆”（面积 1500㎡，通过 VR 技术还原正定古城、赵州桥等历史场景，设置 “古代市集” 互动体验区，游客可穿戴古装参与投壶、射箭等游戏，门票定价 60 元 / 人，预计月营收 80 万元）；

艺术展览：在 5 层开辟 “勒泰艺术空间”（面积 1000㎡，每月举办 1 场当代艺术展、插画展，免费对会员开放，非会员收取 20 元门票），联动本地艺术院校（如河北师范大学美术学院）开展 “学生作品展”，提升项目文化调性；

互动装置：在 2 层女装区设置 “情绪解压屋”（面积 200㎡，提供呐喊宣泄、泡沫粉碎等互动装置），在 3 层童装区设置 “亲子 DIY 工坊”（提供陶艺、烘焙体验，收费 50 元 / 组），目标体验式业态坪效从 1.5 万元 /㎡/ 年提升至 1.8 万元 /㎡/ 年。

落地节奏：2025 年 Q1 完成沉浸式文商旅项目引入，Q2 启动艺术空间改造，Q3 落地互动装置业态，确保体验式业态占比按计划提升至 70%。

2.2智慧餐饮品牌布局：以“技术赋能” 提升效率与坪效

“美邻小厨” 模式落地细节

智能设备部署：后厨引入 “自动炒菜机”（可同时烹饪 8 道菜，节省 60% 人工）、“智能点餐柜”（消费者线上下单后，凭取餐码自助取餐，减少排队时间），前厅设置 “扫码点餐屏”（支持菜品推荐、营养分析）；

SaaS 系统应用：通过餐饮 SaaS 系统实现 “订单管理 + 库存管理 + 会员管理” 一体化，例如系统自动统计热销菜品库存，当食材不足时实时预警，同时根据会员消费记录推送 “个性化菜品推荐”（如健身会员推荐低脂餐）；

供应链中台支撑：与石家庄本地食材供应商合作搭建 “中央厨房”，统一采购、加工、配送，降低食材成本 15%，确保菜品标准化（如宫保鸡丁的鸡肉块大小误差不超过 5mm）；

预期效果：智慧餐饮品牌坪效从 2 万元 /㎡/ 年提升至 2.8 万元 /㎡/ 年，人工成本占比从 30% 降至 18%，客户等待时间从 20 分钟缩短至 8 分钟。

2.3高端餐饮品牌引入：填补石家庄市场空白

品牌筛选与落地策略

目标品牌：引入 1-2 家米其林星级餐厅（如米其林一星的 “甬府” 河北首店，主打高端海鲜）、2-3 家黑珍珠餐厅（如 “新荣记” 石家庄首店，主打台州菜），选址 6 层屋顶空间（面积 1000-1500㎡/ 家），打造 “高端餐饮集群”；

合作模式：为高端品牌提供 “租金减免 + 装修补贴”（免租 6 个月，装修补贴 2000 元 /㎡），同时配套专属停车场（20 个 VIP 车位）、私人包间（配备独立卫生间、影音系统）；

客群培育：针对黑金卡会员推出 “高端餐饮体验日”（每月 1 次，邀请会员免费品鉴新菜品），联合银行（如工商银行私人银行部）开展 “高端客户专属活动”，目标高端餐饮客单价达 800 元 / 人，开业首月上座率达 70%。

3. 资产证券化路径：从“存量持有”到“资本运作”，释放资产流动性

3.1类 REITs/CMBS 产品发行：以优质资产为底层

底层资产选择与结构设计

资产筛选：优先选择万豪酒店（估值 4 亿元，年租金收入 3000 万元，出租率稳定在 85% 以上）、LOFT 写字楼（估值 2.5 亿元，年租金收入 1800 万元，出租率 95%）作为底层资产，合计估值 6.5 亿元，现金流覆盖倍数（DSCR）达 1.3 倍（符合类 REITs 发行要求）；

产品结构：采用 “专项计划 + 私募基金” 双 SPV 结构，专项计划规模 6 亿元，期限 15 年（前 3 年封闭期，第 4 年起每年开放赎回），优先级证券占比 80%（规模 4.8 亿元，预期收益率 5.5%-6%，面向银行、保险资金发行），次级证券占比 20%（规模 1.2 亿元，由勒泰集团自持）；

发行时间：计划 2026 年 Q2 完成底层资产梳理与评估，Q3 对接券商（如中信证券、中金公司）与投资者，Q4 完成发行，预计募集资金 5.8 亿元，用于偿还项目贷款（30%）、新场景改造（40%）、首店引入（30%）。

3.2资产扩募机制探索：形成“核心 + 新兴”资产组合

扩募路径与资产标准

扩募时机：在类 REITs 产品发行后第 3 年（2029 年）启动首次扩募，此后每 2 年扩募 1 次；

资产筛选标准：优先注入石家庄二环外新兴区域的商业资产（如正定新区、鹿泉区的社区商业中心），要求资产估值不低于 1 亿元，年租金收益率不低于 5%，出租率不低于 90%；

组合优势：“核心资产（庄里街、万豪酒店）+ 新兴资产（二环外社区商业）” 形成互补，核心资产提供稳定现金流，新兴资产享受区域发展红利，提升整体资产组合的抗风险能力与增值潜力，目标扩募后产品规模从 6 亿元增至 10 亿元。

4. 数字化运营升级：从“人工管理”到“智能决策”，提升运营效率

4.1智能招商平台优化：以数据驱动精准招商

功能升级与实战应用

数据维度拓展：新增 “区域消费趋势” 数据（如石家庄桥西区 2025 年潮玩消费预计增长 35%）、“品牌拓展偏好” 数据（如某首店品牌优先选择 1000-1500㎡铺位），提升品牌匹配精准度；

AI 预测模型：开发 “坪效预测模型”，输入品牌类型、铺位位置、面积等参数，即可预测该品牌入驻后的坪效区间（误差率低于 10%），例如预测 “% Arabica 入驻 1 层中庭” 的坪效为 3.2-3.5 万元 /㎡/ 年，与实际运营数据（3.3 万元）高度吻合；

招商流程数字化：实现 “品牌意向提交 - 资料审核 - 谈判签约 - 开业筹备” 全流程线上化，招商周期从 3 个月缩短至 1.5 个月，空铺率从 5% 降至 3% 以下。

4.2品牌贡献度评估体系深化：动态调整优化资源配置

评估维度与应用场景

新增 “数字化贡献” 维度：包含品牌线上曝光量（如抖音 / 小红书相关话题量）、小程序引流能力（如品牌通过自有小程序为商场带来的客流量），权重占比 10%；

实时评估机制：将季度评估改为月度评估，通过 POS 系统、客流统计仪实时采集数据，每月 5 日前生成品牌贡献度报告，及时发现低效品牌；

资源倾斜策略：A 类品牌（90 分以上）可优先选择核心铺位、参与商场大型活动（如 “全城盛宴” 主会场），2025 年计划将 A 类品牌占比从 15% 提升至 25%。

4.3“勒泰生活 +” 小程序功能整合：打造 “一站式生活服务平台”

功能模块升级

线上服务拓展：新增 “社区团购”（联合超市、生鲜品牌推出次日达服务，客单价 30 元）、“家政服务”（对接本地家政公司，提供保洁、维修服务）、“教育预约”（4 层亲子教育品牌课程预约）；

会员权益互通：实现 “商场会员 + 酒店会员 + 公寓会员” 积分互通，会员可跨业态兑换权益（如商场积分兑换酒店住宿、公寓物业费）；

数据安全保障：采用 “人脸识别 + 指纹登录” 双重认证，敏感数据（如消费记录）加密存储，定期开展数据安全审计，确保用户信息安全；

运营目标：2025 年小程序注册用户从 50 万增至 100 万，月活跃用户占比从 35% 提升至 65%，线上订单占比达 30%。

（二）行业启示：从勒泰实践看商业地产转型的 “四大核心逻辑”

1. 体验经济时代，空间场景创新是商业地产的 “差异化竞争力”

标杆案例借鉴

南京秦淮・戏院里：将 “戏曲文化” 与商业空间深度融合，打造沉浸式戏曲主题街区（如 “梨园茶馆” 实景演出、戏曲主题快闪店），2024 年客流同比增长 45%，文化体验业态销售额占比达 60%；

上海前滩太古里：通过 “屋顶花园 + 开放式街区” 设计，引入 “茑屋书店”“% Arabica” 等品牌，打造 “都市绿洲” 场景，首年坪效达 2.8 万元 /㎡/ 年，高于上海商业项目平均水平 30%。

启示核心：商业地产已从 “卖商品” 转向 “卖体验”，空间场景需具备 “文化属性 + 社交属性 + 传播属性”。勒泰通过 “漂浮庭院”“声音艺术装置” 等场景，将石家庄本土文化与现代商业结合，既满足消费者体验需求，又形成独特记忆点，为其他城市综合体提供 “在地化场景创新” 范本 —— 避免盲目复制网红场景，而是结合城市文化打造 “一城一景” 的差异化空间。

2. 数字化转型是商业地产“降本增效”的必由之路

行业挑战与解决方案

传统商业地产面临 “运营效率低、数据孤岛严重” 问题：如人工招商周期长、品牌评估依赖经验判断、消费者画像模糊；

勒泰的数字化实践：通过 AR 导航、智能招商平台、品牌贡献度评估体系，实现 “招商 - 运营 - 会员” 全链路数字化，运营成本降低 18%，客流转化率提升 25%；

启示延伸：中小商业项目可分步推进数字化转型 —— 先落地智慧停车、小程序等基础功能，再逐步搭建数据中台、AI 预测模型，避免 “一步到位” 导致的资源浪费；同时注重 “数据打通”，打破商场、商户、供应商之间的 “数据孤岛”，实现协同运营。

3. 资产证券化是商业地产“盘活存量、释放价值”的重要渠道

政策机遇与实践路径

政策背景：2024 年证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，支持商业地产 REITs 发行，为存量资产盘活提供政策支持；

勒泰的资产证券化路径：以万豪酒店、LOFT 写字楼等优质资产为底层发行类 REITs，既解决资金需求，又提升资产流动性，为后续扩募奠定基础；

行业启示：商业地产企业需提前做好 “资产梳理与规范”—— 厘清产权边界、规范租赁合同、优化现金流结构，满足 REITs 申报要求；同时可探索 “核心资产 + 新兴资产” 的组合模式，平衡现金流稳定性与增值潜力，吸引长期机构投资者（如保险资金、公募基金）。

4. 首店经济与夜间经济是商业地产 “提升活力、扩大影响” 的“双引擎”

首店经济的“溢出效应”

案例佐证：成都 IFS 通过引入 300 + 家首店，2024 年销售额突破 100 亿元，首店带动周边品牌销售额平均增长 20%；勒泰引入 % Arabica、奈尔宝等首店后，1 层、4 层客流分别提升 18%、25%；

启示：首店经济不仅是 “品牌数量的堆砌”，更需注重 “品类匹配与客群契合”—— 结合项目定位引入 “高适配度” 首店（如勒泰针对年轻客群引入潮玩首店，针对高端客群引入轻奢首店），同时通过首店联动营销（如首店开业活动、会员专属体验）放大 “溢出效应”。

夜间经济的 “增量空间”

数据支撑：2024 年全国夜间消费占比达 36%，石家庄夜间消费增速达 15%，夜间经济成为商业地产新的增长点；勒泰通过 “24 小时不打烊” 计划，夜间销售额占比从 15% 提升至 30%；

启示：夜间经济需 “业态适配 + 场景赋能”—— 优先选择餐饮、娱乐、潮玩等适合夜间消费的业态，同时通过灯光秀、市集、演出等场景营造吸引客流；此外需解决 “交通与安全” 挑战（如勒泰与滴滴合作打车补贴、增加夜间安保），提升消费者夜间出行意愿。

5. 商业地产的核心竞争力已从“规模优势”转向“资产运营能力”

行业趋势判断

传统商业地产 “重开发、轻运营” 模式难以为继：随着电商冲击、消费升级，单纯依靠 “规模扩张、租金上涨” 的盈利模式面临挑战；

勒泰的转型方向：通过 “业态优化（提升体验式占比）、资产证券化（释放流动性）、数字化运营（提升效率）”，将核心竞争力从 “地段与规模” 转向 “资产运营能力”，2025 年预计实现资产估值提升 25%，远超行业平均水平（10%-15%）；

普适性启示：商业地产企业需建立 “资产运营思维”—— 从 “管理项目” 转向 “经营资产”，通过精细化运营提升资产坪效与现金流，再通过资产证券化实现 “投融管退” 闭环，最终实现资产价值的持续增长。

总结：勒泰转型对华北商业地产的“示范意义”

石家庄勒泰商业中心作为华北地区的商业地标，其资产优化与运营提升方案，为同类城市综合体提供了 “可复制、可落地” 的转型路径：在空间上，结合本土文化打造差异化场景；在业态上，从 “零售主导” 转向 “体验为王”；在资本上，通过资产证券化盘活存量；在运营上，以数字化提升效率。

未来，随着体验经济、数字经济的深入发展，商业地产的竞争将更加聚焦 “体验创新” 与 “资产运营能力”。勒泰中心的转型升级，不仅有望实现自身从 “千店一面” 向 “一城一景” 的转变，更将引领华北地区商业地产进入 “精细化运营、资本化运作” 的新阶段，为区域消费中心建设提供重要支撑。

附录一：石家庄勒泰商业中心项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：20.0 亿元。增长核心源于核心零售业态稳健运营与家庭客群消费升级，国际轻奢、黄金珠宝、亲子零售三大主力业态销售额占比达 58%。其中，成熟品牌持续贡献稳定收益，如周大福、COACH 等品牌单店年均销售额超 800 万元；餐饮业态中，本地特色餐饮（如保定驴火王、河北大锅菜）与全国连锁餐饮（如海底捞、西贝莜面村）销售额占比分别达 35% 和 40%，亲子餐饮因家庭客群聚集实现 18% 同比增长。

2024 年

销售额：23.0 亿元，同比增长 15.0%。增长驱动力来自业态优化与场景创新：全年完成 28 个品牌调改、调改面积超 6000㎡，打造 “庄里街夜经济街区”“5 层非遗体验区” 等特色场景，夜间消费（19:00 后）销售额占比提升至 25%，同比增长 8 个百分点。新兴业态表现突出，潮玩集合店、新能源汽车展厅销售额分别增长 38% 和 42%；主力店北国超市、万达影城关联消费（如家庭客群购物后观影、观影后餐饮）增长 22%，带动整体消费闭环形成。

2025 年前三季度

销售额：17.25 亿元，同比增长 15%。关键增长节点集中在节假日与主题活动：春节期间推出 “勒泰新春庙会”，联动非遗体验、文创市集，假期销售额提升 40%，外地游客消费占比达 28%；五一假期举办 “年轻力艺术节”，日均销售超 500 万元，峰值日销售额突破 800 万元。沉浸式体验业态（如剧本杀、非遗工坊）、文创集合店销售额增长显著，分别提升 45% 和 39%，反映客群对 “文化 + 体验” 消费的偏好持续升级。

二、客流量数据

2023 年

客流量：3000 万人次（日均 8.2 万人次），停车场使用率 82%。客群以 25-45 岁中青年家庭客群为主（占比 68%），周末及节假日客流占比达 55%，“全城盛宴”“庄里街美食节” 等活动单场平均引流 4.2 万人次。核心楼层（1-3 层）客流密度最高，占总客流的 62%；地铁 1 号线、3 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 35%；写字楼办公客群跨界消费客流日均约 3000 人次，占比 10%。

2024 年

客流量：3540 万人次（日均 9.7 万人次），同比增长 18.0%。场景创新与夜间经济引流成效突出：全年举办主题活动及非遗展演超 120 场，屋顶露营区、B1 层潮玩食集成为网红打卡地，单场活动最高引流 6 万人次，体验业态向零售区域转化率达 52%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 15%，多为年轻潮玩爱好者及周边社区家庭，平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1.2 小时；夜间客流（19:00 后）日均达 2.4 万人次，同比增长 33%。

2025 年前三季度

客流量：2124 万人次，同比增长 16%。节假日与夜间场景客流爆发明显：春节 “新春庙会” 吸引省内外游客，周末客流同比提升 38%，外地游客占比达 32%；暑期 “勒不思暑” 夏日狂欢季带动夜间客流峰值达 3.5 万人次，平日日均客流稳定在 6.5 万人次，周末峰值达 11 万人次。文化体验区（5 层）、潮玩食集（B1 层）、亲子乐园（4 层）客流密度最高，合计占商场总客流的 65%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：180-450 元 /㎡/ 月（核心楼层与非核心楼层差异），租用率 93%。租金定价差异化显著：1 层核心零售区（国际轻奢、黄金珠宝）租金最高（380-450 元 /㎡/ 月），体验业态（如亲子、非遗）根据面积提供灵活定价（220-300 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 180-280 元 /㎡/ 月，写字楼（LOFT 10-15 层）租金 2.0 元 /㎡/ 天（约 60 元 /㎡/ 月）。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥50 万元抽成 8%），热门餐饮、轻奢品牌租金收入增长 18%，带动核心区域整体租金提升 12%。

2024 年

租金收入：同比增长 17%，整体坪效达 1.2 万元 /㎡/ 年。品牌优化与业态升级驱动租金提升：淘汰 13% 低坪效品牌（如传统数码店、过时服装店），引入 15 个高潜力首店品牌、文化体验品牌，核心零售区坪效提升 25%。对租期≥3 年的优质品牌（如 COACH、周大福）提供 8% 租金优惠，续约率达 85%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如智能客流监测、能耗管控），降低运营成本 10%。

2025 年规划

目标租金增长 20%，核心策略包括：

业态优化：提升文化体验、潮玩社交、夜间消费业态占比至 60%，重点打造 “屋顶商业综合体”“非遗主题街区”，实现租金溢价 18%-22%；

品牌升级：引入国际轻奢首店与区域潮玩标杆品牌，计划将高坪效品牌（坪效≥1.8 万元 /㎡/ 年）租金占比提升至 45%，为全国 / 华北首店提供最高 1500 元 /㎡装修补贴；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案（如客群画像推送、活动联合策划），收取 5%-10% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 32 个新品牌（含 8 家石家庄首店），涵盖国际轻奢（如 MICHAEL KORS 石家庄首店）、特色餐饮（如长沙文和友石家庄首店）、亲子体验（如奈尔宝家庭中心石家庄首店）、文创零售（如故宫文创石家庄首店）。淘汰 11 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货专柜、低客流服饰店），优化 15% 营业面积，调整后潮玩、亲子业态销售额增长 32%。重点打造 “庄里街特色餐饮集群”，集聚 40 + 餐饮品牌，年客流量 800 万人次，销售额达 5.2 亿元。

2024 年

品牌汰换率 12%，聚焦 “首店引领 + 体验升级”：新增 “元宇宙体验区”“非遗工坊” 等创新业态，会员复购率达 65%；升级 “B1 层潮玩食集”，引入 TOP TOY 华北首店、泡泡玛特旗舰店，潮玩业态销售额占比提升至 18%；延长夜间营业业态占比，引入 24 小时书店、Livehouse，晚间（19:00 后）消费占比达 35%。通过业态联动，带动周边零售、餐饮消费提升 24%；首店品牌数量增至 23 家，其中华北首店 5 家，首店品牌年销售额占比提升至 17%。

2025 年计划

核心方向 “首店扩容 + 场景深化”：

业态新增：打造 “电竞社交中心”“屋顶露营市集”，引入露天影院、非遗小剧场，目标核心体验区坪效达 1.5 万元 /㎡/ 年；

会员赋能：升级 “勒泰生活 + 会员体系”，推出 “首店专属权益包”（如优先购、专属品鉴会），计划带动会员消费额年增 30%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 10%，重点引入国潮设计师品牌、新能源汽车展厅（如理想、蔚来华北首店），打造 “可持续消费 + 科技体验” 专区，契合 Z 世代消费趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.5 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（智慧停车系统 800 万元、AR 导航与会员中台 600 万元）、空间优化改造（屋顶商业、B1 层潮玩食集改造）、首店引入与活动策划，提升运营效率与顾客体验；

2025 年预留 1.8 亿元：用于国际品牌引进（瞄准轻奢、潮玩头部品牌）、年度主题活动打造（如 “石家庄非遗文化节”“勒泰电竞联赛”）、跨区域营销推广（联动石家庄文旅局、周边城市旅游机构），进一步扩大 “石家庄商业地标” 影响力。

数字化进展

会员规模超 68 万（年增 42%），私域流量交易规模超 3.8 亿元，通过数字化精准推送（如首店上新、活动预告），会员复购率提升 28%。搭建 “勒泰生活 +” 小程序，实现停车预约、品牌导航、线上购票（非遗演出、电竞赛事）、消费券联动销售，线上带动线下销售额年增长 45%；推出智能导览与排队查询功能，顾客满意度提升至 90%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 15.0%，高于石家庄核心商圈商业综合体均值（11%），在中山路商圈及华北区域商业项目中销售额、客流增速均位居前列；

定位优势：以 “城市商业地标 + 文化消费示范单位” 为核心定位，融合 “轻奢零售 + 文化体验 + 夜间经济 + 亲子社交”，形成差异化竞争力，是石家庄本地消费与外地游客打卡的首选地，获评 “石家庄市文化和旅游消费示范单位”“夜经济示范街区”；

核心挑战：石家庄新兴商业体（如万象城、东胜广场）竞争加剧，需持续强化首店集群与本土文化 IP 优势；年轻客群消费需求迭代快，需加快科技体验（如元宇宙、VR 互动）与个性化服务落地，巩固区域商业龙头地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库