商业地产案例分析-石家庄裕华万达广场项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告聚焦石家庄裕华万达广场，剖析其在业态老化、客流分流等挑战下的破局策略，通过首店经济赋能、空间场景重构与精细化运营，探索存量商业资产提质增效的创新路径。全文共107700字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

石家庄裕华万达广场商业中心资产运营提升与首店经济实践路径专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及差异化应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

九、运营管理专项提升

2. 商户配合度不足风险

2.1风险场景与影响

主题活动参与率低：如 “绿野生活节” 期间，B1 层部分餐饮商户（如非自然主题的小吃店）拒绝推出 “主题产品” 或参与满减活动，导致场景联动效果打折，活动销售额提升未达目标（原 30%，实际仅 15%）；

服务标准不达标：1 层轻奢品牌导购未按要求提供 “私人导购服务”（如未主动介绍定制刻字服务），高端会员投诉率上升，复购率下降 5%-8%。

2.2应对措施：从“管控”到“赋能”，提升商户配合意愿

利益绑定机制：

主题活动前与商户签订 “联动协议”，明确商户权益与义务：参与活动的商户可获得 “商场宣传资源倾斜”（如中庭 LED 屏广告、公众号推文曝光），销售额提升部分可享受 “租金减免 1%”（单活动最高减免 5 万元）；

针对轻奢品牌、首店品牌，推出 “服务达标奖励计划”：季度内高端会员满意度≥95% 的品牌，可获得 “免费使用社交活动厅 1 次”（用于举办新品发布会），服务不达标则扣除 “品质保证金”（按租金的 5% 扣除）。

赋能支持机制：

活动前组织 “商户运营培训”，如 “绿野生活节” 前，邀请专业设计师为 B1 层商户提供 “主题装修指导”（如绿植装饰摆放、主题海报设计），商场承担 50% 的装修成本；

为商户提供 “数据支持”：通过智慧运营系统向商户开放 “客群画像数据”（如 “绿野生活节” 期间，向 B1 层商户推送 “参与顾客以 25-35 岁女性为主，偏好有机食品”），帮助商户优化产品与定价。

监督与反馈机制：

组建 “商户服务监督小组”（由运营部、客服部联合组成），每日对商户活动参与情况、服务标准进行 “随机抽查”（如检查轻奢品牌导购是否主动提供定制服务），发现问题当日约谈商户负责人，限期整改；

每月召开 “商户座谈会”，收集商户诉求（如希望增加活动宣传预算），及时调整运营策略，提升商户满意度，目标商户活动参与率≥90%。

3. 会员权益兑现延迟风险

3.1风险场景与影响

积分兑换卡顿：会员 APP 高峰期（如节假日）积分兑换功能卡顿，导致会员无法兑换礼品或优惠券，引发投诉，会员活跃度短期下降 20%；

专属服务无法兑现：如钻石会员预约 “奢侈品养护服务” 后，因合作养护机构产能不足，服务延迟超 7 天，会员信任感下降，高价值会员流失风险增加。

3.2应对措施：优化权益兑现流程，建立“兜底保障”

技术优化：

对会员 APP 积分兑换功能进行 “高峰期压力测试”（模拟 10 万人同时在线兑换），升级服务器带宽（从 100Mbps 提升至 500Mbps），确保高峰期兑换成功率≥99%；

上线 “积分兑换预约功能”，会员可提前预约兑换热门礼品（如 Coach 钥匙扣），系统根据库存分时段发放兑换资格，避免集中兑换导致卡顿。

服务保障：

与 2-3 家 “奢侈品养护机构” 签订合作协议，明确服务时效（如钻石会员养护服务需 7 天内完成），一家机构无法履约时，立即启动备用机构，确保服务不中断；

在会员服务中心设置 “权益兑现兜底窗口”，如积分兑换 APP 卡顿，会员可凭身份证在窗口人工兑换，窗口配备 “备用礼品库存”（如常用的优惠券、小礼品）。

补偿机制：

权益兑现延迟时，自动触发 “补偿机制”：如养护服务延迟 1 天，赠送 “50 积分 + 10 元零售券”，延迟超 3 天则额外赠送 “免费停车 3 小时券”；

每月通过会员 APP 推送 “权益兑现满意度调研”，收集会员反馈，持续优化流程，目标权益兑现满意度≥95%。

十、资产优化与实施策略

（一）资产价值提升路径

1. 资产价值提升核心目标（2025-2030 年分阶段目标）

1.1租金收益目标（按楼层 / 业态差异化设定）

1.2空置率与资产收益率目标

空置率控制：2025-2026 年空置率≤5%（核心楼层 1 层、3 层≤3%），2027-2030 年维持空置率≤4%，避免 “主力店空置”（如 7FRESH、Apple 授权店等核心品牌续约率≥95%）；

资产收益率（NOI 率）：2026 年 NOI 率≥6.5%（2024 年基准值 4.8%），2027 年≥8%，2030 年≥10%，达到华北区域高端商业体平均水平（北京 SKP NOI 率约 12%，天津大悦城约 9%）；

品牌价值目标：2026 年成为 “石家庄首店聚集地”（首店数量≥30 家），2027 年入选 “河北省智慧商圈示范项目”，2030 年成为 “华北区域轻奢消费目的地”（年客流≥1500 万人次）。

2. 资产价值提升五大核心路径

2.1业态优化：高附加值业态替代低效能业态

低效业态淘汰标准：将 “坪效低于 800 元 /㎡/ 年”“顾客停留时间＜15 分钟” 的业态列为淘汰对象，如 2024 年 B1 层传统零食店（坪效 650 元 /㎡/ 年）、5 层低端服饰店（坪效 720 元 /㎡/ 年）；

高附加值业态引入：

1 层：将原快时尚区 20% 面积（约 2000㎡）改造为 “轻奢集合店”（引入 COACH、MK 等首店），坪效从原 1200 元 /㎡/ 年提升至 3500 元 /㎡/ 年（参考北京国贸轻奢区坪效水平）；

3-4 层：引入 “新能源车展厅”（理想、蔚来）、“科技体验实验室”（小米之家智能生活馆升级版），替代原低效电子数码店，坪效提升至 2000 元 /㎡/ 年（原 850 元 /㎡/ 年）；

7 层：新增 “高端康养体验区”（如中医理疗、瑜伽馆），搭配现有高端餐饮，形成 “消费 + 健康” 复合业态，目标该区域坪效提升至 1800 元 /㎡/ 年（原 1100 元 /㎡/ 年）；

案例参考：天津大悦城通过 “淘汰低端零售，引入体验业态”，3 年内坪效提升 40%，可借鉴其 “业态调整前先做客群调研” 的做法，确保新引入业态匹配石家庄高端客群需求。

2.2品牌焕新：构建“首店 + 标杆店”品牌矩阵

首店引入清单（2025-2026 年短期目标）：

标杆店升级策略：

将现有优衣库、ZARA 升级为 “智能体验店”（增加智能试衣间、线上线下联动功能），租金提升 20%（从原 250 元 /㎡/ 月升至 300 元 /㎡/ 月）；

7FRESH 超市升级为 “精品生鲜体验店”，增加 “进口海鲜加工”“有机蔬果定制配送” 服务，客单价从原 80 元提升至 150 元；

品牌续约保障：对核心首店 / 标杆店（如 COACH、7FRESH），提供 “3 年租金递增 5%” 的优惠（行业平均递增 8%），同时承诺 “年度联合营销预算不低于 50 万元 / 品牌”，确保续约率≥95%。

2.3场景创新：打造“自然 + 科技”沉浸式空间

B1 层 “绿野・水之道” 场景建设（2025 年落地）：

建设内容：2000㎡自然景观区包含 “溪流步道（循环水系）、垂直绿植墙（高度 5 米）、屋顶透光天窗（面积 300㎡）”，搭配 “AR 互动投影”（扫码可看到虚拟鱼类在溪流中游动）；

成本与收益测算：总投资 800 万元（绿植采购 300 万、AR 设备 200 万、工程 300 万），建成后 B1 层客流预计提升 50%（从原 8 万人次 / 月升至 12 万人次 / 月），租金溢价 25%（从原 100 元 /㎡/ 月升至 125 元 /㎡/ 月），2.5 年可收回成本；

3-4 层 “科技・智生活” 场景深化（2026 年落地）：

引入 “元宇宙社交舱”（10 个舱体，每个可容纳 2 人），顾客佩戴 VR 设备即可进入虚拟商场与其他顾客互动，体验费用 60 元 / 30 分钟；

在扶梯梯井设置 “全息投影广告屏”（10 块，面积 5㎡/ 块），承接品牌广告投放（如理想汽车、小米），年广告收入预计 150 万元；

案例参考：上海 TX 淮海通过 “场景化改造”，将旧商场转型为 “年轻文化地标”，客流提升 70%，租金提升 45%，可借鉴其 “场景与品牌联动” 的做法（如场景主题与周边品牌产品调性匹配）。

2.4运营管理提升：以高效运营赋能资产增值

数字化运营降本增效：

通过智慧运营系统优化 “人员排班”，如根据客流热力数据，在 1 层中庭客流高峰时段（10:00-12:00）增派 2 名导购，非高峰时段减少 1 名，全年节约人力成本约 80 万元；

智能设备运维平台减少 “设备故障停机时间”（从原 4 小时 / 月降至 1 小时 / 月），避免因设备故障导致的体验收入损失（如 AR 社交馆每月多创收约 10 万元）；

客户体验提升带动消费转化：

会员复购率从原 38% 提升至 60%（2026 年目标），带动零售业态销售额提升 35%（参考北京 SKP 会员复购率 65%，销售额贡献占比 80%）；

停车时长从原 15 分钟缩短至 5 分钟，顾客满意度提升至 90%，商场日均车流从原 2.5 万辆提升至 3.5 万辆，带动餐饮业态销售额提升 25%；

2.5资产盘活：最大化利用闲置 / 低效空间

闲置空间激活：

将商场外广场闲置区域（约 1000㎡）改造为 “户外市集区”，周末举办 “文创市集、后备箱集市”，收取摊位费（500 元 / 个 / 天，每次 20 个摊位），年创收约 200 万元；

地下停车场闲置角落（约 500㎡）改造为 “新能源汽车充电站”（20 个快充桩），与特来电合作分成（商场收取 20% 充电收益），年创收约 50 万元；

低效空间改造：

将 5 层支线末端低效仓储区（约 300㎡）改造为 “网红快闪店空间”，按 “短租模式” 出租（100 元 /㎡/ 天，月均出租 20 天），年创收约 72 万元（原仓储用途年收益仅 10 万元）；

2 层卫生间旁闲置通道（约 50㎡）改造为 “会员专属休憩区”，配备沙发、充电插座，提升会员体验的同时，带动周边商铺客流提升 15%（如旁侧女装店月销售额多增收约 5 万元）。

（二）实施策略与时间表（分阶段落地，确保目标达成）

1. 短期策略（2025 年 1 月 - 2026 年 12 月）：夯实基础，快速提升资产价值

1.1品牌调整：完成“首店 + 标杆店”初步布局（2025 年 1-12 月）

关键动作：

2025 年 3-6 月：完成 1 层 COACH、MK、HAYDON 黑洞首店签约，同步启动店铺装修（装修周期 3 个月），9 月正式开业；

2025 年 7-10 月：完成 3 层网易瑶台 AR 社交馆、理想汽车体验店签约，12 月前完成设备安装与调试，2026 年 1 月试运营；

2026 年 1-6 月：完成 7 层王品台塑牛排首店签约，9 月前开业；同时完成优衣库、ZARA 智能体验店升级改造；

保障措施：成立 “首店引入专项小组”（由招商部、运营部、市场部组成），制定 “首店引入激励政策”（成功引入国际轻奢首店，团队奖励 5 万元 / 个）。

1.2场景创新：落地核心主题场景（2025 年 4 月 - 2026 年 6 月）

关键动作：

2025 年 4-9 月：完成 B1 层 “绿野・水之道” 景观区建设（绿植采购、水系施工、AR 设备安装），10 月正式对外开放；

2025 年 10-2026 年 3 月：上线 AR 导航系统（覆盖全楼层），同步开展 “导航使用培训”（对商户、员工进行操作指导）；

2026 年 4-6 月：完成 3 层 “科技体验实验室” 建设（小米之家智能生活馆升级），引入 “智能家居互动体验区”；

成本控制：场景建设总预算 1500 万元（2025 年 800 万、2026 年 700 万），通过 “政府智慧商圈补贴”（申请 300 万元）、“品牌联合赞助”（如理想汽车赞助 AR 设备 50 万元）降低自有资金投入。

1.3停车优化：提升停车效率（2025 年 7 月 - 2026 年 3 月）

关键动作：

2025 年 7-12 月：完成立体停车库建设（新增 300 个车位，总车位达 800 个），同步接入 “石家庄共享停车平台”（与政府合作，非高峰时段开放 200 个车位供周边居民使用，收取停车费分成）；

2026 年 1-3 月：上线 “预约停车 + 反向寻车” 功能，会员可通过 APP 提前 1 小时预约车位，停车场内设置 “寻车二维码”（扫码即可导航至车位）；

效果目标：停车效率提升 67%（从 15 分钟缩短至 5 分钟），非高峰时段共享停车收入月均 20 万元，停车场年总收入从原 300 万元提升至 500 万元。

1.4运营提升：搭建数字化运营体系（2025 年 1-2026 年 6 月）

关键动作：

2025 年 1-6 月：上线万达商管智慧运营系统（含客流监测、销售分析、设备运维模块），完成员工培训（每月 2 次操作培训）；

2025 年 7-12 月：优化会员体系，上线 “分层权益系统”（钻石 / 黄金 / 白银会员权益差异化配置）；

2026 年 1-6 月：引入第三方机构开展 “客户体验评估”，完成首轮体验优化（如增设母婴室、优化导购服务流程）；

数据目标：运营决策响应时间从 72 小时缩短至 24 小时，会员复购率从 38% 提升至 50%。

2. 中期策略（2027 年 1 月 - 2027 年 12 月）：深化升级，扩大资产优势

2.1业态升级：完成 “科技 + 健康” 复合业态布局

关键动作：

2027 年 1-6 月：完成 3-4 层 “新能源车展厅” 扩建（新增蔚来、小鹏展厅，总面积达 1500㎡），引入 “汽车试驾专属通道”（连接停车场与展厅）；

2027 年 7-12 月：在 7 层新增 “高端康养体验区”（面积 1000㎡），引入 “中医理疗馆”（如固生堂）、“高端瑜伽馆”（如 Pure Yoga），形成 “餐饮 + 康养” 复合业态；

收益目标：新能源车展厅年销售额预计 5000 万元（商场收取 10% 佣金，年创收 500 万元），康养体验区租金水平达 400 元 /㎡/ 月（较 7 层原餐饮区租金提升 25%）。

2.2品牌矩阵完善：引入国际一线品牌

关键动作：

2027 年 1-6 月：完成 1 层 “国际一线美妆品牌” 引入（如香奈儿、迪奥专柜），面积各 200㎡，租金水平 800 元 /㎡/ 月；

2027 年 7-12 月：完成 2 层 “国际潮牌” 引入（如 Supreme、Palace 河北首店），面积各 300㎡，租金水平 500 元 /㎡/ 月；

保障措施：利用 “石家庄首店经济政策”（政府对引入国际一线品牌的商业体给予 20 万元 / 个补贴），同时为品牌提供 “首年免租期 3 个月” 的优惠，降低品牌入驻门槛。

2.3场景深化：引入文化 IP 与科技互动

关键动作：

2027 年 1-6 月：与 “故宫文创” 合作，在 B1 层 “绿野・水之道” 场景推出 “自然 + 故宫” 主题展览（如故宫绿植纹样衍生品展示），同步引入 “故宫文创快闪店”；

2027 年 7-12 月：在 3 层引入 “AI 绘画互动区”（顾客上传照片即可生成 “科技风 / 自然风” 画作），在 7 层光影秀剧场推出 “定制化光影秀”（顾客可付费定制生日、求婚主题光影秀）；

效果目标：主题展览期间 B1 层客流提升 30%，定制化光影秀月均订单 50 单（单价 1000 元 / 单），年创收 60 万元。

2.4运营体系优化：提升精细化运营水平

关键动作：

2027 年 1-6 月：上线 “会员消费预测系统”，通过大数据分析会员消费偏好，提前推送 “个性化优惠券”（如预测会员即将购买轻奢包，推送 COACH 满 5000 减 800 券）；

2027 年 7-12 月：建立 “商户运营评分体系”（从销售额、服务质量、活动参与度三个维度评分），评分前 20% 的商户可获得 “租金减免 5%” 奖励，后 10% 的商户需限期整改；

数据目标：会员个性化优惠券使用率≥35%，商户运营评分达标率≥90%。

3. 长期策略（2028 年 1 月 - 2030 年 12 月）：树立标杆，实现资产价值最大化

3.1品牌价值提升：成为华北区域消费中心

关键动作：

2028-2029 年：每年举办 “华北轻奢消费节”，邀请国际轻奢品牌（如 COACH、TORY BURCH）举办新品发布会，吸引北京、天津、太原等周边城市客群；

2030 年：申请 “国家五星购物中心” 认证，通过 “品牌矩阵、场景创新、服务体验” 三大维度提升，成为华北区域商业标杆；

效果目标：2030 年商场年客流≥1500 万人次（其中跨城市客群占比 30%），年销售额≥20 亿元，品牌价值进入 “华北商业 TOP10”。

3.2业态结构完善：形成全业态生态体系

关键动作：

2028-2029 年：在商场周边新增 “高端写字楼”（与万达集团合作开发），引入 “企业总部”（如本地科技公司、金融机构），形成 “商业 + 办公” 联动；

2030 年：在 B1 层新增 “社区便民服务中心”（包含干洗店、药店、家政服务），实现 “商业 + 社区服务” 全覆盖；

收益目标：写字楼租金水平 60 元 /㎡/ 月（年租金收入约 800 万元），社区便民服务中心租金水平 150 元 /㎡/ 月（年租金收入约 100 万元）。

3.3场景创新深化：打造沉浸式网红地标

关键动作：

2028-2029 年：在商场屋顶打造 “空中花园”（面积 2000㎡），包含 “网红打卡点、户外餐饮区、亲子游乐区”，引入 “屋顶婚礼定制服务”；

2030 年：引入 “元宇宙虚拟商场”，顾客通过 VR 设备即可在线上逛店、下单，实现 “线上线下无缝衔接”；

效果目标：空中花园年接待游客 50 万人次（门票收入 20 元 / 人，年创收 1000 万元），元宇宙虚拟商场线上销售额占比达 20%。

3.4资产价值最大化：提升长期收益能力

关键动作：

2028-2030 年：通过 “资产证券化（ABS）” 盘活存量资产，将商场租金收益打包发行 ABS 产品，提升资产流动性；

建立 “资产价值监测体系”，每季度对标北京 SKP、天津大悦城等标杆项目，调整租金策略与运营动作，确保资产收益率维持在 10% 以上；

最终目标：2030 年商场资产估值≥50 亿元（2024 年基准值 25 亿元），成为万达集团旗下 “资产增值标杆项目”。

（三）实施保障措施

1. 组织保障：成立专项工作组，明确责任分工

1.1专项工作组架构

组长：万达集团华北区域总经理（负责整体决策、资源协调）；

副组长：石家庄裕华万达广场总经理（负责日常执行、进度管控）；

成员部门：

招商部：负责品牌引入、商户管理；

运营部：负责场景建设、客户体验；

市场部：负责营销活动、品牌推广；

财务部：负责预算管理、成本控制；

IT 部：负责数字化系统建设、技术支持；

工程部：负责场地改造、设备维护。

1.2工作机制

周例会：每周一上午召开，跟进各部门工作进度，解决落地问题（如招商部汇报首店引入进展、运营部汇报场景建设进度）；

月复盘会：每月末召开，对照月度目标评估成效，调整下月计划（如未完成租金目标，分析原因并优化招商策略）；

年度总结会：每年 12 月召开，总结年度目标完成情况，制定下年度计划，同时对优秀部门 / 个人进行表彰（如招商部完成首店引入目标，奖励 10 万元）。

2. 资金保障：制定专项预算，拓宽融资渠道

2.1专项预算编制

总预算：2025-2030 年资产优化总预算 5 亿元，按阶段分配：短期（2025-2026 年）1.5 亿元、中期（2027 年）1 亿元、长期（2028-2030 年）2.5 亿元；

预算明细：

品牌引入补贴：8000 万元（首店免租期、装修补贴）；

场景建设成本：1.2 亿元（景观改造、科技设备采购）；

数字化系统建设：5000 万元（智慧运营系统、AR 导航系统）；

营销推广费用：8000 万元（首店开业活动、主题营销）；

备用资金：1.7 亿元（应对突发情况，如品牌撤店、设备故障）。

2.2融资渠道拓宽

自有资金：万达集团每年拨付 “商业资产优化专项资金”（占总预算的 60%）；

政府补贴：申请 “石家庄首店经济补贴”（引入国际首店最高补贴 50 万元 / 个）、“智慧商圈建设补贴”（最高补贴 300 万元）、“文化 IP 合作补贴”（最高补贴 200 万元），预计累计获得补贴 1 亿元；

合作融资：与银行合作 “商业资产贷款”（利率按 LPR 下浮 10%），额度 1 亿元；与品牌方合作 “联合投资”（如理想汽车承担部分展厅建设成本），预计融资 5000 万元。

3. 政策保障：借力政府政策，降低运营成本

3.1首店经济政策

对接石家庄市商务局，申请 “首店经济专项补贴”：引入国际一线品牌首店，补贴 50 万元 / 个；引入区域首店（华北 / 河北），补贴 20 万元 / 个；预计 2025-2030 年累计获得补贴 800 万元；

利用 “首店税收优惠”：对新引入的首店品牌，前 3 年按营业收入的 1% 给予税收返还，降低品牌运营成本，提升引入吸引力。

3.2智慧商圈政策

申报 “河北省智慧商圈示范项目”，成功入选后可获得 “智慧设备采购补贴”（补贴比例 30%），预计节省数字化系统建设成本 1500 万元；

对接石家庄市交通局，申请 “停车场智慧化改造补贴”（每新增 1 个充电桩补贴 2000 元），预计补贴 50 万元（200 个充电桩）。

3.3文化 IP 政策

与石家庄市文旅局合作，将 “绿野生活节”“科技未来展” 纳入 “石家庄文旅消费季” 活动，获得 “活动推广补贴”（每次活动补贴 10 万元），预计累计补贴 100 万元；

申请 “非遗文化合作补贴”：与井陉拉花、常山战鼓等非遗项目合作，可获得 “非遗传承补贴”（每年 50 万元），用于非遗体验区建设。

4. 技术保障：引入前沿技术，支撑资产优化

4.1数字化技术支撑

合作技术伙伴：与阿里云、华为合作，搭建 “商业云平台”，提供 “数据存储、算力支持、安全防护” 服务，确保智慧运营系统稳定运行；

技术团队建设：组建 “专职 IT 技术团队”（5 人，含系统开发、设备维护岗位），同时外聘 “数字化咨询顾问”（每年 2 次上门指导），提升技术应用能力。

4.2科技设备更新

设备更新计划：每 2 年对 AR/VR 设备、智能试衣间等科技设备进行 “迭代升级”（如 2027 年将 VR 眼镜更新为 4K 分辨率，2029 年引入 “裸眼 3D 显示屏”），确保科技体验领先；

设备维护协议：与设备厂商签订 “年度维护协议”（如网易瑶台、小米），约定 “设备故障 2 小时内响应，24 小时内修复”，避免因设备老化影响体验。

4.3数据安全保障

数据安全体系：建立 “数据分级保护制度”，对会员消费数据、运营数据进行 “加密存储”，同时定期开展 “数据安全演练”（每年 2 次），防范数据泄露风险；

合规审查：聘请 “法律顾问”，确保数字化系统建设、数据应用符合《个人信息保护法》《数据安全法》等法律法规，避免法律风险。

（四）资产优化风险应对预案

1. 品牌引入风险（核心风险：首店签约失败、主力店撤店）

1.1首店签约失败风险应对

风险场景：2025 年计划引入的 COACH 河北首店，因品牌战略调整临时取消签约，导致 1 层 2000㎡轻奢区空置，影响租金收益（预计月租金损失 150 万元）。

应对措施：

备选品牌库：提前建立 “首店备选品牌库”，针对轻奢业态，储备 MICHAEL KORS、TORY BURCH 等 3-5 个同级别品牌，明确备选品牌的租金预期（如 MK 月租金 700 元 /㎡，略低于 COACH 的 750 元 /㎡）、装修周期（3 个月），确保原 COACH 签约失败后，1 个月内启动备选品牌谈判，3 个月内完成签约；

临时填充方案：若备选品牌谈判周期超过 1 个月，在空置区域临时引入 “轻奢快闪店”（如寺库奢侈品折扣店），按短租模式收取租金（100 元 /㎡/ 天，月租金 60 万元），同时举办 “轻奢主题展览”（如国际箱包展），维持区域客流吸引力；

损失补偿：与原意向品牌（如 COACH）签订 “意向金协议”，约定若品牌单方面取消合作，需支付 50 万元违约金，覆盖部分空置期损失。

（2）主力店撤店风险应对

风险场景：7FRESH 作为 B1 层核心主力店，因经营不善计划 2026 年撤店，导致 B1 层 4000㎡区域空置，客流预计下降 30%。

应对措施：

提前预警机制：每月分析主力店经营数据（销售额、客流、坪效），若 7FRESH 连续 3 个月坪效低于 1000 元 /㎡/ 年，运营部启动 “主力店挽留预案”，与品牌方协商调整经营策略（如增加进口商品占比、推出会员专属折扣），同时给予 “租金减免 10%” 的短期扶持（最长 6 个月）；

业态替代方案：若挽留失败，启动 “主力店替代预案”，引入同级别精品超市（如 Ole'、BLT），或转型为 “生鲜 + 餐饮” 复合业态（如盒马鲜生），提前 6 个月启动谈判，确保 7FRESH 撤店后 1 个月内新品牌进场装修，6 个月内开业；

客流补偿：在主力店空置期，通过 “B1 层绿野场景活动升级”（如增加绿植领养频次、举办有机食品市集），联合周边餐饮品牌（如霸王茶姬）推出 “消费满 50 元赠市集优惠券”，弥补主力店撤店带来的客流损失，目标 B1 层客流下降幅度控制在 10% 以内。

2. 场景建设风险（核心风险：成本超支、效果不达预期）

2.1场景建设成本超支风险

风险场景：B1 层 “绿野・水之道” 场景原预算 800 万元，因绿植采购价格上涨（从 300 万元增至 450 万元）、AR 设备升级（从 200 万元增至 300 万元），导致总成本超支 250 万元，占原预算 31%。

应对措施：

成本管控机制：在场景建设前，与供应商签订 “固定总价合同”，明确绿植、设备的规格（如垂直绿植墙高度 5 米、AR 投影分辨率 4K）、价格，约定 “非甲方需求变更，价格不调整”；同时设立 “成本预警线”，当实际支出达到预算的 80% 时（640 万元），财务部暂停付款，运营部、工程部联合核查超支原因，制定成本削减方案（如减少季节性绿植更换频次，从每月 1 次改为每 2 个月 1 次，节省 50 万元）；

资金调剂方案：若成本超支不可避免，从 “营销推广费用” 中调剂部分资金（如减少首店开业活动预算 50 万元），或申请集团 “资产优化应急资金”（100 万元），避免因资金不足导致项目停工；

分期建设方案：将场景建设拆分为 “基础景观期”（溪流步道、垂直绿植墙，预算 600 万元）和 “升级体验期”（AR 互动投影、屋顶天窗，预算 200 万元），若前期成本超支，优先完成基础景观建设，升级体验期延后至下一年度，分阶段实现场景效果。

2.2场景效果不达预期风险

风险场景：3-4 层 “科技・智生活” 场景建成后，因 AR 设备操作复杂，顾客体验满意度仅 60%（目标 90%），月参与人数不足 5000 人次（目标 1 万人次）。

应对措施：

用户测试机制：场景建设过程中，邀请 200 名不同客群（年轻白领、亲子家庭、老年顾客）进行 “体验测试”，收集操作便捷性、趣味性反馈，如发现老年顾客因操作复杂放弃体验，立即简化操作流程（如增加语音导航、一键启动功能）；

运营优化方案：场景开放后，若满意度低于 80%，运营部每日收集顾客投诉（如设备卡顿、工作人员指导不足），1 周内完成优化：增加 “科技体验助手”（每楼层 2 名），提供一对一指导；升级设备系统，解决卡顿问题；推出 “体验教程短视频”（在抖音、小红书发布），提升用户操作熟练度；

效果补偿活动：针对体验不佳的顾客，推出 “二次体验免费券”（含 20 元餐饮券），邀请顾客重新体验，目标满意度提升至 85% 以上，月参与人数突破 8000 人次。

3. 市场环境风险（核心风险：区域竞争加剧、消费需求下降）

3.1区域竞争加剧风险

风险场景：2027 年石家庄裕华区新增 “万象城二期”，引入 LV、Gucci 等国际一线品牌，分流本项目高端客群（预计年客流减少 200 万人次，销售额下降 15%）。

应对措施：

差异化定位调整：针对万象城二期的 “国际一线品牌” 优势，本项目调整定位为 “轻奢 + 体验” 复合目的地，加大 3-4 层科技体验业态、7 层高端餐饮业态的投入，引入更多区域首店（如华北首家电竞主题餐厅），形成 “品牌错位 + 场景差异” 的竞争优势；

会员权益升级：推出 “高端会员专属服务”，如钻石会员可享受 “免费私人导购、机场贵宾厅权益、奢侈品养护上门取送”，同时联合周边高端酒店（如希尔顿）推出 “会员住宿折扣”，提升会员粘性，目标高端会员流失率控制在 5% 以内；

联动营销反击：联合石家庄其他商业体（如怀特商业广场）举办 “裕华区消费节”，共同发放 “1000 万元跨商场消费券”，吸引区域客群回流，同时加大线上营销投入（抖音广告预算从 500 万元增至 800 万元），提升项目曝光量。

3.2消费需求下降风险

风险场景：2028 年受经济环境影响，石家庄高端消费需求下降，1 层轻奢区销售额预计下降 25%，会员复购率从 60% 降至 45%。

应对措施：

业态灵活调整：将 1 层部分轻奢区（约 1000㎡）转型为 “轻奢折扣店”（如 PRADA OUTLET），引入高性价比商品，吸引中端客群，同时推出 “轻奢租赁服务”（如 Coach 手袋租赁，500 元 / 月），拓展消费场景；

价格策略优化：推出 “会员分级折扣”，如钻石会员享 8 折、黄金会员享 8.5 折，同时增加 “满减活动频次”（从每月 1 次增至每月 2 次），刺激消费；

体验增值服务：在轻奢区增设 “免费皮具护理站”“穿搭咨询服务”，提升顾客体验附加值，目标通过服务优化将复购率下降幅度控制在 10% 以内（从 60% 降至 50%）。

十一、项目建议及行业启示

（一）项目建议

1. 空间优化建议

1.1业态分布调整：让“功能”与“场景”深度融合

B1 层优化方案（核心目标：打造 “自然 + 生活” 复合空间）：

业态配比调整：将 B1 层原 40% 的传统零售面积（约 4000㎡）改造为 “绿野・水之道” 绿植景观区（2000㎡）与 7FRESH 七鲜超市（2000㎡），保留 30% 的特色餐饮（如霸王茶姬、本地小吃）、20% 的生活配套（如干洗店、药店）、10% 的快闪店空间，形成 “生鲜采购 + 自然体验 + 日常消费” 的闭环；

动线衔接设计：7FRESH 超市入口与 “绿野・水之道” 景观区主入口相邻，顾客从超市购物后可直接进入景观区休憩，同时景观区设置 “自然主题商品售卖点”（如有机蔬果礼盒、绿植盆栽），实现 “体验 - 消费” 无缝转化；

数据支撑：参考北京合生汇 B1 层 “21 区 BLOCK”（景观 + 零售复合空间），其客流提升 35%、坪效提升 28%，预计本项目 B1 层优化后，月客流从 8 万人次增至 12 万人次，坪效从 800 元 /㎡/ 年增至 1200 元 /㎡/ 年。

1.2动线优化：缩短“决策 - 到达”时间，提升逛店效率

核心问题诊断：原动线存在 “电梯分布不均”（1 层仅 2 部直达电梯至 7 层）、“死角区域多”（5 层支线末端客流少）两大问题，顾客平均到达目标楼层时间 15 分钟（行业优秀水平 8 分钟）；

优化措施：

垂直动线调整：在 1 层中庭新增 2 部直达 3 层（科技体验区）、7 层（高端餐饮区）的观光电梯，同时在 B1 层、2 层、4 层增设 “跨层扶梯”（如 B1 层直达 2 层零售区），缩短垂直交通时间，目标顾客平均到达时间降至 8 分钟；

水平动线优化：在 5 层支线末端设置 “网红打卡点”（如光影隧道），引导客流向死角区域流动，同时在各楼层主通道设置 “电子导视屏”（显示店铺位置、排队情况），减少顾客找店时间；

案例参考：上海环球港通过 “垂直电梯 + 跨层扶梯” 组合，将顾客到达率提升 40%，死角区域租金提升 25%，可借鉴其 “动线与核心业态绑定” 的做法（如直达电梯串联核心体验区）。

1.3空间功能分区：明确“四大分区”定位，避免功能混乱

2. 场景创新建议

2.1自然主题场景：融入本土非遗，打造文化 IP

非遗元素植入方案：

静态展示：在 B1 层 “绿野・水之道” 景观区设置 “井陉拉花非遗文化墙”（展示舞蹈历史、服饰道具）、“常山战鼓乐器陈列区”（游客可近距离观看鼓身雕刻工艺）；

动态互动：每周六邀请井陉拉花非遗传承人举办 “舞蹈表演”（每场 30 分钟），设置 “非遗体验工坊”（游客可学习简单拉花动作、制作迷你战鼓模型），体验费用 50 元 / 人，目标月参与人数≥1000 人次；

IP 联名产品：与非遗传承人合作推出 “自然 + 非遗” 联名商品（如印有拉花图案的绿植盆栽、战鼓造型的茶具），在 B1 层快闪店售卖，目标月销售额≥10 万元；

案例参考：成都宽窄巷子通过 “非遗 + 商业” 模式，将川剧、蜀绣融入商业场景，年客流量突破 3000 万人次，本项目可借鉴其 “非遗体验常态化” 的做法，避免场景沦为 “静态展览”。

2.2科技互动场景：让“科技”服务于“体验”，而非单纯炫技

核心科技元素落地：

AR 导航升级：在现有 AR 导航基础上，增加 “场景化导航” 功能 —— 如顾客导航至 COACH 店铺时，AR 画面会同步展示品牌最新款包袋；导航至 B1 层景观区时，会提示 “前方 50 米有绿植领养活动”，目标导航使用率从 60% 提升至 80%；

智能零售终端：在 2 层潮牌区设置 “AI 试衣镜”（可自动推荐搭配、调整尺码），在 1 层美妆区设置 “智能导购机”（通过肤质检测推荐护肤品），目标智能设备使用率≥50%，顾客试穿 / 购买转化率提升 20%；

体感游戏互动：在 3 层科技区设置 “体感赛车游戏”“VR 密室逃脱” 等互动项目，采用 “免费体验 + 付费升级” 模式（基础体验 10 分钟免费，完整体验 30 元 / 次），目标月体验收入≥50 万元；

风险控制：避免引入 “高成本、低参与” 的科技设备（如全息投影广告屏，单块成本超 10 万元，使用率不足 10%），优先选择 “投入低、互动性强” 的项目，确保科技体验的 ROI≥1:5。

2.3社交互动场景：打造“可分享、可传播”的网红空间

网红打卡点设计：

B1 层 “绿野瀑布”：在景观区设置高 8 米的人工瀑布，搭配灯光效果，夜间呈现 “星空瀑布” 景象，成为石家庄本地 “必打卡地标”，目标小红书相关笔记≥5000 条 / 年；

7 层 “屋顶星空餐厅”：在屋顶花园设置 “透明玻璃餐厅”，白天可俯瞰城市景观，夜间可观赏星空，同时推出 “生日主题套餐”（含定制化灯光秀），目标套餐月销量≥100 份；

6 层 “社交涂鸦墙”：设置可擦写涂鸦墙，游客可扫码留下祝福语或绘画，定期评选 “最佳作品” 并展示，增强顾客参与感，目标日均互动人数≥200 人；

社交活动运营：每月举办 “主题社交活动”（如情人节 “脱单派对”、母亲节 “亲子手工”），通过会员 APP、抖音等渠道报名，目标活动参与率≥80%，活动相关短视频播放量≥100 万次 / 月。

3. 业态优化建议

3.1餐饮业态：从“数量堆砌”到“品质与多样性并重”

优化目标：餐饮业态销售额占比从原 25% 提升至 35%，顾客餐饮满意度从 75% 提升至 90%；

具体措施：

高端餐饮补充：在 7 层引入 “米其林推荐餐厅”（如粤菜馆、日料店），填补石家庄高端餐饮空白，单店面积 800-1000㎡，人均消费 300-500 元，目标单店年销售额≥800 万元；

特色小吃升级：在 B1 层保留 20% 的本地特色小吃（如缸炉烧饼、牛肉罩饼），但对店铺形象进行 “网红化改造”（如统一设计复古招牌、增加堂食座位），客单价从原 15 元提升至 25 元；

场景化餐饮引入：在 3 层科技区引入 “电竞主题餐厅”（如网鱼电竞合作餐厅），在 B1 层景观区引入 “绿植主题轻食店”，实现 “餐饮与场景” 的深度绑定，目标场景化餐饮销售额占比≥20%。

3.2零售业态：从“快时尚主导”到“轻奢 + 潮牌 + 科技零售”多元组合

优化目标：零售业态坪效从原 1200 元 /㎡/ 年提升至 1800 元 /㎡/ 年，国际品牌占比从 30% 提升至 50%；

具体措施：

快时尚品牌迭代：淘汰坪效低于 1000 元 /㎡/ 年的快时尚品牌（如部分本土快时尚），保留优衣库、ZARA 并升级为 “智能体验店”，同时引入 “设计师潮牌”（如 URBAN REVIVO、MO&Co.），提升时尚感；

科技零售补充：在 3 层引入 “小米之家智能生活馆”“华为智能汽车体验店”，展示 “智能家居 + 智能出行” 全场景产品，目标科技零售坪效≥2000 元 /㎡/ 年；

轻奢品牌扩容：在 1 层现有 COACH、MK 基础上，引入 TORY BURCH、KATE SPADE 等轻奢品牌，形成 “轻奢品牌集群”，目标轻奢区销售额占比≥40%。

3.3体验业态：从“单一娱乐”到“科技 + 文化 + 康养” 复合体验

优化目标：体验业态面积占比从原 15% 提升至 30%，体验项目复购率≥30%；

具体措施：

科技体验深化：在 3-4 层新增 “元宇宙社交舱”（10 个舱体，支持多人虚拟互动）、“AI 艺术工坊”（通过 AI 生成个性化画作），体验费用 60-100 元 / 次；

文化 IP 合作：与石家庄本地文旅部门合作，在 B1 层定期举办 “非遗文化展”（如井陉拉花服饰展、正定马家鸡糕制作体验），提升文化认同感；

康养体验补充：在 7 层引入 “高端瑜伽馆”（如 Pure Yoga）、“中医理疗馆”（如固生堂），针对白领客群推出 “办公族肩颈护理套餐”，目标康养区月均客流量≥2000 人次。

4. 品牌焕新建议

4.1高端品牌引入：循序渐进，避免“水土不服”

引入策略：

第一步（2026-2027 年）：先引入 “轻奢品牌集群”（如 COACH、MK），培养石家庄高端消费市场，待客群消费能力提升后，再引入国际一线奢侈品牌；

第二步（2028-2030 年）：通过 “政府牵线 + 商场补贴” 模式，引入 LV、Gucci 等国际奢侈品牌的 “限时快闪店”（如 LV 快闪店，经营 3 个月），测试市场接受度，若快闪店月销售额≥500 万元，再洽谈长期门店合作；

风险控制：避免一次性引入过多奢侈品牌（如同时引入 3 个以上一线品牌），防止 “供过于求” 导致品牌撤店，参考天津大悦城 “先轻奢后奢侈” 的路径，3 年内奢侈品牌销售额占比稳定在 15% 以上。

4.2区域首店引入：打造“首店经济”标杆，提升稀缺性

首店引入清单（2026-2028 年）：

首店运营保障：为区域首店提供 “3 年租金递增 5%”（行业平均递增 8%）、“年度联合营销预算 50 万元 / 店” 的支持，同时在商场入口设置 “首店指引牌”，提升首店曝光量，目标首店销售额占比≥25%。

4.3本土特色品牌引入：增强 “在地性”，避免 “千店一面”

引入方向：

本土餐饮：引入石家庄特色餐饮品牌（如中和轩包子、白老太太烧烤），对店铺形象进行 “现代化改造”（如中和轩开设 “网红主题店”，增加文创周边售卖）；

本土文创：引入石家庄本土文创品牌（如 “石话实说” 文创、正定古城文创），在 B1 层设置 “本土文创集合店”，售卖 “石家庄地标模型”“非遗元素饰品” 等商品，目标文创店月销售额≥20 万元；

合作模式：与石家庄本地高校（如河北师范大学美术学院）合作，开展 “本土文创设计大赛”，获奖作品由商场孵化成商品，在文创店售卖，既提升品牌独特性，又增强本地消费者认同感。

（二）行业启示

1. 商业地产发展趋势：三大核心方向引领行业变革

1.1体验式消费：从“交易场”到“生活场”的本质转变

趋势特征：根据赢商网《2024 年中国商业地产报告》，体验式消费占比已从 2019 年的 25% 提升至 2024 年的 45%，消费者更愿意为 “情感价值”“社交价值” 付费（如网红餐厅排队 2 小时、VR 体验项目复购率 30%）；

行业建议：

避免 “伪体验”：体验项目需与客群需求匹配，如针对亲子客群的 “儿童乐园” 需注重 “安全 + 教育属性”，针对年轻客群的 “科技体验” 需注重 “互动性 + 传播性”，避免引入 “高成本、低参与” 的体验项目（如大型电玩城，坪效仅 800 元 /㎡/ 年）；

体验与消费融合：将体验项目与消费场景绑定，如成都 IFS “爬墙熊猫” 网红打卡点带动周边奢侈品店铺销售额提升 30%，本项目 “绿野瀑布” 打卡点可带动 B1 层餐饮、文创销售额提升 25%；

裕华万达案例价值：其 “自然 + 科技” 双主题场景，通过 “体验引流 - 消费转化” 的闭环，验证了体验式消费的可行性，为中小城市商业地产提供 “低成本、高回报” 的体验升级路径。

1.2数字化赋能：从“工具应用”到“全链路渗透”

趋势特征：数字化已从 “客流统计、会员管理” 等基础应用，向 “智能决策、精准营销” 深度渗透，如北京 SKP 通过 “会员消费预测系统”，将营销转化率从 12% 提升至 28%；

行业建议：

中小项目数字化路径：避免盲目投入 “大数据中台”（单项目成本超 1000 万元），可优先落地 “轻量化数字化工具”（如 AR 导航、智能导购屏，单项目成本 200-300 万元），实现 “小投入、大效益”；

数据打通是关键：打破 “客流数据、销售数据、会员数据” 的孤岛，如裕华万达通过智慧运营系统整合多维度数据，实现 “客流热力图与销售转化率联动分析”，运营决策响应时间从 72 小时缩短至 24 小时；

裕华万达案例价值：其 “数字化运营体系” 的落地经验（如分阶段引入数字化工具、与阿里云合作降低技术门槛），为资金有限的中小商业项目提供了可复制的数字化升级方案。

1.3场景化招商：从“品牌堆砌”到“场景驱动”的招商新模式

趋势特征：传统 “按业态招商” 模式已无法满足需求，场景化招商（如 “科技主题楼层” 定向引入科技零售、科技体验品牌）成为主流，2024 年头部商业项目场景化招商占比已达 60%；

行业建议：

场景先行，招商后随：先明确楼层场景定位（如 B1 层 “自然主题”），再定向引入匹配品牌（如 7FRESH、绿植主题餐饮），避免 “品牌与场景脱节”（如在科技楼层引入传统服装店）；

品牌协同运营：要求同一场景内的品牌开展 “联合营销”，如裕华万达 3 层科技区 “理想汽车 + 小米之家” 联合推出 “购车赠智能家居套餐”，实现品牌间客流共享，联合营销销售额提升 20%；

裕华万达案例价值：其 “场景化招商” 实践（如 3-4 层科技区定向引入网易瑶台、理想汽车），证明了 “场景驱动招商” 可提升品牌协同效应，租金水平较传统业态提升 25%。

1.4城市更新：商业地产与城市发展的“同频共振”

趋势特征：根据住建部数据，2024 年全国城市更新投资超 2 万亿元，商业地产成为城市更新的重要载体（如上海新天地通过更新改造，年客流量突破 2000 万人次）；

行业建议：

借力政策红利：积极对接政府城市更新政策，如石家庄 “裕华区商圈升级计划”，申请 “首店经济补贴”“智慧商圈补贴”，降低更新成本（裕华万达预计通过政策补贴节省更新成本 15%）；

融入城市文化：商业项目需成为 “城市文化展示窗口”，如西安大悦城融入 “大唐文化”，成为西安城市名片，裕华万达融入 “石家庄非遗文化”，既提升项目独特性，又助力城市文化传播；

裕华万达案例价值：其通过 “资产优化 + 文化融入”，实现从 “传统商场” 到 “城市文化商业地标” 的转变，为城市更新中的商业项目提供 “经济价值 + 社会价值” 双提升的范本。

2. 裕华万达广场的行业价值：四大维度提供可借鉴的实践经验

2.1创新示范：中小城市商业地产的“低成本创新”路径

价值体现：相较于一线城市商业项目（如北京 SKP 单项目创新投入超 5 亿元），裕华万达 “自然 + 科技” 场景创新总投入仅 1.5 亿元，却实现客流提升 50%、租金提升 35%，证明 “低成本创新” 可在中小城市落地；

借鉴要点：中小城市商业项目可优先选择 “本地化、轻量化” 的创新方向（如融入本地非遗文化、引入 AR 导航等低成本科技元素），避免盲目复制一线城市 “高成本、重资产” 的创新模式（如大型全息投影、沉浸式剧场）。

2.2品牌升级：非核心城市的“品牌梯度引入”策略

价值体现：裕华万达通过 “先轻奢、后首店、再奢侈” 的梯度引入策略，避免了 “一步到位引入奢侈品牌导致水土不服” 的风险，3 年内高端品牌销售额占比从 10% 提升至 30%；

借鉴要点：非核心城市商业项目需先通过 “轻奢品牌” 培养本地高端消费市场，再引入 “区域首店” 提升稀缺性，最后根据市场成熟度引入 “国际奢侈品牌”，确保品牌升级的可持续性。

2.3空间优化：商业空间“效率与体验”的平衡艺术

价值体现：裕华万达通过 “动线优化 + 功能分区”，既提升了顾客逛店效率（平均到达时间从 15 分钟降至 8 分钟），又增强了体验感（场景区域客流占比从 20% 提升至 40%），实现 “效率与体验” 的双赢；

借鉴要点：空间优化需避免 “唯效率论”（如过度压缩体验空间）或 “唯体验论”（如动线混乱影响效率），需根据项目定位平衡两者关系 —— 核心商业区注重效率，体验场景区注重体验。

2.4运营管理：“数字化 + 人性化”的协同运营体系

价值体现：裕华万达通过 “数字化工具提升效率”（如智慧运营系统减少 15% 人力成本）、“人性化服务提升体验”（如高端会员专属导购），会员复购率从 38% 提升至 60%，证明 “技术” 与 “服务” 并非对立；

借鉴要点：商业项目需避免 “重技术轻服务”（如过度依赖 AI 客服导致投诉率上升），应让数字化工具服务于人性化服务（如通过会员系统精准识别高端会员，提供定制化服务）。

3. 未来展望：裕华万达的四大发展方向，引领区域商业升级

3.1华北区域消费中心：承接跨城市消费需求

实现路径：2028-2030 年，通过 “国际奢侈品牌引入 + 高端体验项目升级”，打造 “华北轻奢消费目的地”，吸引北京、天津、太原等周边城市客群（目标跨城市客群占比≥30%）；

支撑措施：与周边城市高端酒店（如北京希尔顿、天津香格里拉）合作推出 “消费 + 住宿” 套餐，开通 “跨城市消费专线大巴”（如北京 - 石家庄每日 2 班），降低跨城市消费门槛。

3.2青年友好型商业地标：吸引年轻客群，提升项目活力

实现路径：通过 “潮牌首店引入 + 社交场景升级”，打造 “石家庄青年社交中心”，如在 6 层增设 “Livehouse”（小型音乐现场）、“脱口秀剧场”，定期举办 “青年文化节”；

数据目标：25-35 岁年轻客群占比从原 40% 提升至 60%，年轻客群月均到店次数≥3 次。

3.3城市更新标杆：助力石家庄商圈升级

实现路径：深度参与石家庄 “裕华区商圈升级计划”，通过 “外立面改造 + 文化元素植入”，将项目打造为 “裕华区商圈形象窗口”，同时带动周边商业体（如万象天成）协同发展，形成 “裕华商圈集群效应”；

社会价值：创造就业岗位 2000 + 个，年缴纳税收超 5000 万元，成为石家庄城市更新的 “经济引擎”。

（4）智慧商圈典范：引领数字化商业升级

实现路径：2028 年建成 “全链路智慧商圈”，包含 “智能停车（预约 + 无感支付）、智能导购（AI + 人工）、智能营销（精准推送 + 裂变传播）” 三大系统，同时开放数据接口，与周边商业体共享 “客流数据、会员数据”，推动整个裕华商圈数字化升级；

行业价值：成为河北省 “智慧商圈示范项目”，为全国中小城市智慧商圈建设提供可复制的 “裕华模式”。

附录一：石家庄裕华万达广场项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：10.8 亿元。核心驱动力为基础业态稳定运营与初步场景升级：依托华北区域最大城市综合体规模（183 万㎡），主力店万达影城、华润万家贡献 42% 销售额；首次试水 “自然场景 + 本土文化” 融合，B1 层局部绿植景观改造带动周边餐饮客流提升 18%，中和轩、白老太太烧烤等本土特色餐饮销售额占比达 35%，同比提升 6%；区域首店初步发力，引入的 4 家河北首店（如 bigoffs 仓储折扣店）单店年均销售额超 420 万元，拉动零售消费增长 9%。

2024 年

销售额：12.2 亿元，同比增长 13.0%。增长核心源于 “项目建议” 落地成效：全年完成 72 个品牌调改（调改面积 7500㎡），落地 “绿野・水之道” 绿植景观区与 7FRESH 七鲜超市（B1 层），打造井陉拉花非遗主题空间，单场非遗体验活动带动单日关联消费突破 580 万元；科技互动业态（AR 导航、体感游戏区）销售额增长 29%，潮玩文创（如石家庄地标文创集合店）增长 26%；主力店联动效应强化，万达影城与餐饮业态推出 “观影 + 用餐” 套餐，关联消费增长 24%，7FRESH 超市伴手礼销售额占比提升至 18%。

2025 年前三季度

销售额：8.3 亿元，同比增长 15%。关键增长节点聚焦节假日与场景爆发：春节推出 “自然科技新春季”，联动正定古城文旅资源，假期销售额提升 41%，外地游客消费占比达 35%；五一假期叠加青年社交主题活动，日均销售超 1600 万元，场景体验区（网红打卡点、非遗工坊）带动周边零售消费增长 32%；沉浸式体验店（VR 密室、AI 艺术工坊）、本土文创集合店销售额分别提升 43% 和 38%，印证 “体验 + 文化” 消费偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1680 万人次（日均 4.6 万人次），停车场使用率 83%。客群以 25-40 岁中青年为主（占比 78%），节假日及周末客流占比达 58%，“非遗文化展”“文创市集” 等活动单场平均引流 3.2 万人次；地铁 3 号线、4 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 38%，周边 3 公里社区客群占比 45%。

2024 年

客流量：1949 万人次（日均 5.3 万人次），同比增长 16.0%。场景与首店引流成效突出：全年举办自然主题活动、科技体验日、首店开业活动超 130 场，其中非遗主题周、7FRESH 开业等重点活动单场客流超 5.5 万人次，场景体验区向商业区域转化率达 52%；高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 11%，多为青年客群及周边商务人士，平均停留时长 2.9 小时，较普通客群高 1.3 小时；B1 层景观区改造后，带动工作日客流增长 21%。

2025 年前三季度

客流量：1186 万人次，同比增长 14%。旺季客流爆发明显：春节 “自然科技新春季” 吸引省内外游客，周末客流同比提升 39%，外地游客占比达 39%；五一假期主题活动日客流峰值达 14 万人次，平日日均客流稳定在 6.5 万人次，周末峰值达 9.2 万人次；文化体验区、餐饮区域客流密度最高，占商场总客流的 59%，青年客群占比进一步提升至 82%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：120-280 元 /㎡/ 月，租用率 92%。租金定价差异化显著：首层核心零售区（国际快时尚、轻奢集合店）租金最高（220-280 元 /㎡/ 月），体验业态（文创、亲子、科技互动）根据面积提供灵活定价（150-220 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 120-180 元 /㎡/ 月。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥35 万元抽成 5%），热门本土餐饮、文创品牌租金收入增长 14%，带动核心区域整体租金提升 9%。

2024 年

租金收入：同比增长 14%，坪效达 1.8 万元 /㎡。品牌优化与场景升级驱动租金提升：淘汰 10% 低坪效品牌（传统百货、低效服饰店），引入 15 个高潜力首店品牌（如 barbour 河北首店）、文化体验品牌，核心零售区坪效提升 20%；对租期≥3 年的优质品牌（如 7FRESH、中和轩）提供 6% 租金优惠，续约率达 81%，保障租金收入稳定；数字化管理系统（客流监测、智能能耗管控）落地，降低运营成本 10%。

2025 年规划

目标租金增长 19%，核心策略包括：

业态优化：提升文化体验、科技互动业态占比至 60%，重点打造 “非遗主题街区”“智能零售专区”，实现租金溢价 13%-18%；

品牌升级：引入国际轻奢副线品牌、区域首店，计划将高端及首店品牌租金占比提升至 38%，提供最高 15 万元定制化装修补贴吸引优质首店；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案（如青年客群定向推送），收取 7%-10% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 22 个新品牌（含 4 家区域首店），涵盖文创零售（如石家庄地标文创集合店、故宫文创河北首店）、特色餐饮（如马旺子・川小馆石家庄首店、白老太太烧烤万达店）、体验业态（如沉浸式戏剧体验中心）。淘汰 8 家定位不符或经营低效品牌（传统服饰、低客流配饰店），优化 10% 营业面积，调整后文创零售区销售额增长 25%。重点打造 “本土文化专区”，集聚 28 个石家庄特色品牌，年客流量 180 万人次，销售额达 3.6 亿元。

2024 年

品牌汰换率 10%，聚焦 “自然 + 科技” 双主题升级：新增 “科技互动体验专区”（含 AR 导航、VR 预演、智能零售终端），会员复购率达 65%；升级 “深夜消费区”，引入 24 小时书店、Livehouse，晚间（19:00 后）文化消费占比达 37%；通过业态联动（如非遗专区 + 本土餐饮），带动周边消费提升 20%；区域首店数量增至 9 家，首店品牌年销售额占比提升至 14%。

2025 年计划

核心方向 “体验深化 + 品牌矩阵完善”：

业态新增：打造 “户外自然剧场”，引入露天演艺、绿植养护工坊等，目标坪效 2.3 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “青年友好会员体系”，推出 “场景体验权益包”（含非遗体验优先预约、科技项目折扣），计划带动会员消费额年增 25%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入绿色文创品牌、国潮设计师品牌，打造 “可持续消费专区”，契合青年客群消费趋势；新增 3-5 家国际轻奢副线品牌，完善 “高端 + 本土 + 首店” 三维矩阵。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.3 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（智慧运营平台 480 万元、AI 会员管理系统 420 万元）、体验业态优化（B1 层景观区改造、科技体验区升级）、交通接驳提升（地铁口联动导视、智能停车系统扩容），直接带动运营效率提升 15%，顾客满意度提升 8 个百分点。

2025 年预留 1.1 亿元：用于国际品牌引进（瞄准文创轻奢、科技零售品牌）、年度主题活动打造（如 “华北青年文化节”）、跨区域营销推广（联动石家庄文旅、周边城市万达项目），强化 “华北区域消费中心载体” 影响力。

数字化进展

会员规模达 73 万（年增 40%），私域流量交易规模超 3.8 亿元，通过数字化精准推送（场景活动预告、首店上新提醒），会员复购率提升 22%；搭建 “线上万达生活平台”，实现场景体验预约与商业消费券联动销售，线上带动线下销售额年增长 42%；推出智能导览小程序（含 AR 导航、品牌排队查询、停车预约），顾客满意度提升至 89%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 13.0%，高于石家庄区域商业综合体均值（11%），在裕华商圈及石家庄体验式商业项目中销售额、客流增速均位居前列。

定位优势：以 “自然 + 科技” 双主题为核心定位，融合 “体验消费 + 首店经济 + 本土文化”，形成差异化竞争力，是石家庄青年消费、社交聚会的首选地，获评 “石家庄年度商业创新标杆”“华北区域体验式商业示范项目”。

核心挑战：石家庄新商圈（勒泰广场、蓝墨里购物中心）陆续崛起，竞争加剧；青年消费需求迭代快，需持续优化场景创新速度与个性化服务（如定制化非遗衍生产品、科技体验套餐），巩固区域龙头地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库