商业地产案例分析-石家庄万象城项目（二）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告聚焦石家庄万象城运营实践，针对25-40岁年轻客群与高端家庭需求，系统阐述业态互补联动策略。通过数字化管理平台建设及品牌协同机制，提升客群体验与商业价值，分享亲子+餐饮、轻奢+美妆等成功实施路径。全文共111100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 | 北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

业态互补与数字赋能策略

石家庄万象城运营优化与资产提升专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及差异化应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

二、本体 SWOT 及项目现状

（六）项目现状核心挑战：聚焦“可落地改进”的四大关键问题

1. 空间利用率：低效空间“价值沉睡”，需通过“功能重构 + 运营激活” 破局

核心挑战表现：

①下沉广场：日均客流 500 人次，坪效 200 元 /㎡/ 年，仅为项目平均坪效的 1.4%；

②边角铺：30 间铺位空置 10 间，出租率 66.7%，平均坪效 0.6 万元 /㎡/ 年，仅为核心铺位的 18.75%；③屋顶空间：5000㎡长期闲置，未产生任何收益。

改进方向：

①下沉广场：参考成都麓湖天府美食岛 “户外场景 + 体验业态” 模式，改造为 “城市峡谷・潮流聚场”，引入潮牌快闪店、街头文化体验区（滑板、涂鸦）、露天演出舞台，定期举办潮流市集、音乐节，预计改造后日均客流提升至 5000 人次，坪效提升至 1 万元 /㎡/ 年；

②边角铺：采用 “主题微店 + 联营模式”，引入小众设计师品牌、手作工坊、特色茶饮（如茶颜悦色快闪店），统一规划主题（如 “石家庄文创主题”“国潮小铺主题”），提升动线可达性，预计出租率提升至 95%，坪效提升至 1.2 万元 /㎡/ 年；

③屋顶空间：打造 “空中花园 + 露台餐饮”，引入高端日料、西餐品牌（如炉端烧、意大利餐厅），配套灯光艺术装置，打造 “城市夜景打卡地”，预计年租金收入增加 500 万元。

2. 客群结构：年轻客群 “吸引力不足”+ 客群 “老化风险”，需通过“业态 + 活动”双激活

核心挑战表现：

①Z 世代客群占比仅 22%，低于石家庄 Z 世代人口占比（19%），更低于行业头部项目；

②35 岁以上客群占比达 58%，客群结构呈现 “老化趋势”；

③年轻客群平均停留时长 1.5 小时，低于行业平均（2.5 小时）40%，消费频次仅 2 次 / 年，低于会员平均（4.5 次 / 年）55.6%。

改进方向：

①业态激活：在地下 1-2 层打造 “Z 世代专属空间”，引入潮玩集合店（泡泡玛特全球旗舰店）、高端电竞馆（网鱼网咖旗舰店）、二次元主题餐厅（如原神主题餐厅），配套赛博朋克风格装修，适配社交媒体传播；

②活动激活：每月举办 “潮流活动”（如潮玩展、电竞比赛、国潮走秀），联合抖音、小红书 KOL 开展 “打卡挑战”，预计 Z 世代客群占比提升至 35%，停留时长增加至 2.5 小时；

③客群联动：通过 “亲子 + 年轻客群” 联动活动（如亲子潮玩 DIY、家庭电竞比赛），吸引年轻家庭客群，缓解客群老化风险，预计 35 岁以下客群占比提升至 50%。

3. 盈利结构：过度依赖 “租金收入”，非租金收入 “占比低 + 品类少”

核心挑战表现：2023 年项目总营收 15.6 亿元，其中租金收入 12.8 亿元（占比 82%），非租金收入 2.8 亿元（占比 18%），非租金收入占比低于头部项目（如成都 IFS30%、上海前滩太古里 35%）12-17 个百分点；非租金收入中，广告收入（1.2 亿元）、活动收入（0.8 亿元）占比达 71%，会员服务费（0.1 亿元）、商户服务费（0.1 亿元）等增值服务收入占比仅 7%，非租金收入品类单一，盈利结构抗风险能力弱。

改进方向：

①拓展增值服务收入：为会员提供 “私人导购、奢侈品养护、高端活动邀约” 等付费服务，推出 “万象黑卡尊享套餐”（年费 2000 元），预计会员服务费收入提升至 5000 万元；为商户提供 “数据洞察、营销策划、员工培训” 等服务，收取服务费（按商户销售额的 1%-2%），预计商户服务费收入提升至 3000 万元；

②提升活动收入：引入大型 IP 展览（如村上隆艺术展、LINE FRIENDS 主题展），收取门票费用（50-100 元 / 人），同时开展 “品牌快闪店”（如 LV 快闪店、Gucci 快闪店），收取场地租赁费（50-100 万元 / 月），预计活动收入提升至 1.5 亿元；

③优化广告收入：增加数字化广告资源（如中庭 LED 屏、电梯投影广告），引入 “精准广告投放系统”，按 “千人成本” 收费，预计广告收入提升至 1.8 亿元；通过多维度拓展，预计 2025 年非租金收入占比提升至 30%，盈利结构更趋合理。

4. 运营效率：数字化工具 “应用浅”+ 商户赋能 “体系散”，需构建 “数字化运营闭环”

核心挑战表现：

①数字化工具应用浅：未搭建统一的 “智慧商场平台”，客流监测、会员管理、商户管理等系统数据不互通，无法形成 “数据闭环”；2023 年通过人工统计客流数据，误差率达 15%，影响运营决策；

②商户赋能体系散：仅为商户提供 “基础物业服务”（如清洁、安保），缺乏 “数据支持、营销联动、供应链协同” 等深度赋能；2023 年商户平均销售额同比增长 8%，低于行业头部项目（15%）46.7%，商户满意度仅 80%，低于华润万象生活其他项目（90%）11.1%。

改进方向：

①搭建智慧商场平台：整合 “客流监测系统（AI 摄像头 + 热力图分析）、会员管理系统（深度标签 + 精准营销）、商户管理系统（销售数据 + 库存管理）”，实现数据互通；通过平台为运营团队提供 “客流趋势分析、会员消费画像、商户业绩排名” 等决策支持，预计运营决策效率提升 30%；

②构建商户赋能体系：

a.数据赋能：向商户开放 “客流数据、会员标签、竞品动态”，辅助商户优化商品结构与定价策略，预计商户销售额提升 15%；

b.营销赋能：联合商户开展 “跨品牌联动活动”（如 “餐饮 + 零售” 满减、“体验 + 消费” 套餐），共享会员资源，预计商户营销 ROI 提升 50%；

c.供应链赋能：与京东、美团合作，为商户提供 “供应链金融、物流配送” 服务，降低商户运营成本，预计商户成本下降 10%；通过数字化工具与商户赋能体系，预计 2025 年商户满意度提升至 95%，运营效率显著提升。

5. 消防改造挑战：疏散通道不达标与改造成本压力

挑战表现：项目 B1 层、F4 层部分疏散通道宽度仅 1.5 米，未达到《建筑设计防火规范》（GB 50016-2014）要求的 1.8 米标准；若按规范改造，需拆除部分商铺（约 500㎡），涉及 10 家商户搬迁，预计损失租金收入 800 万元 / 年，改造费用约 500 万元，短期面临 “成本增加 + 租金损失” 压力。

应对策略：

①分阶段改造：优先改造 B1 层（客流密集区），2024 年 Q4 完成，2025 年 Q2 完成 F4 层改造，减少一次性损失；

②商户安置：将搬迁商户安置至空置边角铺，给予 3 个月免租，同时协助商户进行数字化转型（如线上外卖运营），弥补线下损失；

③政策申请：向桥西区应急管理局申请 “消防改造补贴”（最高 300 万元），降低改造成本。

6. 即时零售应对挑战：线下客流流失与商户盈利失衡

挑战表现：项目 20% 的餐饮商户依赖即时零售，线上外卖占比达 30%，但线下到店客流下降 8%；部分本地餐饮品牌（如 “石家庄老饭盒”）因 “外卖包装成本高”“平台抽佣 15%-20%”，线上毛利率仅 15%，低于线下毛利率（30%），陷入 “不做外卖流失客流、做外卖盈利下降” 的困境。

应对策略：

①商场自营外卖平台：搭建 “万象外卖” 小程序，整合项目内餐饮品牌，平台抽佣仅 5%（低于第三方平台 10-15 个百分点），同时提供 “到店自提满减”（如满 50 减 10 元），引导线上客流转化为线下客流；

②外卖与到店联动：推出 “外卖订单附赠到店优惠券”（如满 100 减 20 元），2023 年试点后，外卖用户到店转化率达 12%，带动线下销售额增长 5%；

③商户扶持：对线上毛利率低于 20% 的商户，给予 5% 的外卖补贴，预计每年补贴 300 万元，维持商户盈利稳定。

三、竞品分析及应对策略

（一）石家庄商业商圈竞争格局分析

1. 核心商圈：中山路 - 中华大街商圈（城市商业命脉）

商圈定位：石家庄传统高端商业核心区，汇聚全市 70% 以上的高端商业资源，辐射全市及周边县域客群，2023 年商圈总零售额达 280 亿元，占全市社会消费品零售总额的 18%，是城市商业形象的 “窗口”。

竞争特征：呈现 “三足鼎立” 格局 —— 本项目（石家庄万象城）、勒泰中心、北国商城占据商圈 90% 以上的高端消费份额，竞争聚焦 “首店资源、体验场景、客群粘性” 三大维度；商圈内商业项目密度高（3 公里内 5 万㎡以上综合体 6 个），但同质化竞争与差异化互补并存，如北国商城侧重本土客群，勒泰中心主打餐饮体验，本项目聚焦首店与潮流生活，形成 “各有侧重、相互分流” 的竞争态势。

未来趋势：随着中山路商圈升级改造政策落地（2023-2025 年投入 20 亿元），商圈将进一步优化动线、提升硬件，预计 2025 年商圈总零售额将突破 350 亿元，竞争将从 “硬件比拼” 转向 “运营软实力与生态构建” 的高阶较量。

2. 区域商圈：裕华 - 长安区域商圈（分流核心客群）

商圈定位：依托区域人口密度（裕华区常住人口 70 万 +），聚焦 “家庭消费、社区便利”，2023 年区域商圈总零售额达 150 亿元，占全市 10%，是核心商圈客群的主要分流者。

代表项目：裕华万达（2023 年销售额 22 亿元）、保利时光里（2023 年销售额 8 亿元）、长安万达广场（2023 年销售额 15 亿元），这类项目以 “区域覆盖广、家庭客群集中、消费频次高” 为核心优势，通过 “超市 + 亲子 + 餐饮” 的基础业态组合，满足区域内日常消费需求。

竞争影响：区域商圈项目凭借 “距离近、停车便利、客单价低” 的特点，分流核心商圈 30% 以上的家庭日常消费客群，尤其对本项目 “亲子家庭客群” 造成冲击 ——2023 年本项目亲子客群中，25% 表示 “每月会去裕华万达 1-2 次”，主要原因是 “距离更近、亲子设施更便捷”。

3. 线上虚拟商圈：电商平台（颠覆线下消费习惯）

竞争规模：2023 年石家庄线上零售额达 980 亿元，占社会消费品零售总额的 38%，其中服装鞋帽、美妆护肤、家电等品类线上渗透率超 50%，直接分流线下零售业态客流。

核心冲击：

①价格冲击：线上平台 “618”“双 11” 等大促期间，商品价格较线下低 10%-30%，2023 年双 11 期间，本项目传统零售业态销售额同比下降 18%；

②便利性冲击：即时零售（美团闪购、京东到家）实现 “30 分钟送达”，2023 年本项目周边 3 公里内，即时零售餐饮订单量同比增长 55%，分流线下餐饮 10% 的客流；

③体验冲击：直播电商通过 “沉浸式讲解、互动抽奖” 吸引年轻客群，2023 年石家庄直播电商市场规模达 85 亿元，其中 Z 世代用户占比 65%，本项目 Z 世代客群中，40% 表示 “会因直播推荐购买同类商品，减少线下到店频次”。

（二）核心竞品界定

1. 直接竞品：核心商圈内 “同定位、同客群” 项目

界定标准：

①位于中山路核心商圈 3 公里范围内；

②定位中高端（客单价 1000 元以上）；

③目标客群覆盖 “年轻潮流客群、高端家庭客群、商务客群”；

④2023 年销售额 15 亿元以上。

具体项目：

石家庄勒泰中心：2012 年开业，建筑面积 24 万㎡，2023 年销售额 25 亿元，客单价 1200 元，核心客群为 25-40 岁本地中产家庭客群，餐饮业态占比 35%，是本项目在核心商圈内的 “直接餐饮 + 家庭客群” 竞争对手。

石家庄北国商城：1996 年开业，建筑面积 18 万㎡，2023 年销售额 28 亿元，客单价 1500 元，核心客群为 30-50 岁本土高端客群，零售业态占比 60%，是本项目在 “本土高端客群 + 传统零售” 领域的主要竞争对手。

2. 间接竞品：区域商圈项目 + 线上平台

区域商圈竞品：

裕华万达广场：2011 年开业，建筑面积 18 万㎡，2023 年销售额 22 亿元，客单价 800 元，核心客群为裕华区 25-45 岁家庭客群，亲子业态占比 25%，主要分流本项目 “南部区域家庭客群”，2023 年本项目南部区域客群到店频次同比下降 12%。

保利时光里：2020 年开业，建筑面积 10 万㎡，2023 年销售额 8 亿元，客单价 600 元，核心客群为长安区 20-35 岁年轻客群，潮玩、轻餐饮业态占比 40%，分流本项目 “东北部年轻客群”，2023 年本项目东北部年轻客群到店率同比下降 8%。

线上竞品：

综合电商平台：淘宝、京东（2023 年石家庄地区服装、美妆品类线上销售额占比 52%）；

即时零售平台：美团闪购、京东到家（2023 年石家庄地区餐饮即时零售订单量同比增长 55%）；

直播电商平台：抖音、快手（2023 年石家庄地区直播电商 GMV 达 85 亿元，Z 世代用户占比 65%）。

（三）竞品核心优势对比

（四）差异化应对策略

1. 首店虹吸策略：打造“华北首店枢纽”，建立首店资源壁垒

核心措施：

全球资源整合：联合北京云阿云 “全球首店资源库”（覆盖 2000 + 国际潮牌、新锐设计师品牌），建立 “首店需求 - 项目匹配” 算法模型，精准筛选符合石家庄消费需求的首店品牌，如 2024 年计划引入 Ami Paris（河北首店）、Byredo（华北首店）等 30 + 首店，其中城市首店 15 家、区域首店 15 家。

首店孵化支持：设立 5000 万元 “首店孵化基金”，为符合条件的首店品牌提供 “三补一免” 支持 —— 装修补贴（1000 元 /㎡）、租金补贴（前 6 个月免租）、营销补贴（首月 50 万元广告资源）、运营补贴（首年销售额达标奖励 10 万元），降低首店入驻风险，参考成都 COSMO “首店孵化模式”，2023 年成都 COSMO 通过该模式引入首店 50 家，首年存活率达 90%。

首店运营赋能：为每家长期首店配备 “专属运营经理”，提供 “会员精准导流 + 活动联合策划” 服务，如为 lululemon（河北首店）定向推送 18 万 “运动爱好者会员”，联合举办 “户外徒步活动”，预计首年销售额突破 1000 万元，较普通品牌高 50%。

量化目标：2024 年新增 30 家首店，首店销售额占比提升至 30%；2025 年首店总数突破 150 家，成为 “华北首店密度最高的商业综合体”，首店客流虹吸效应带动整体客流增长 20%。

2. 场景壁垒策略：构建“沉浸式体验矩阵”，形成竞品无法复制的记忆点

核心措施：

主题街区打造：参考上海 TX 淮海 “年轻力中心” 模式，在地下 1-2 层打造 “次元宇宙” 主题街区（面积 1.5 万㎡），引入 “电竞馆 + 潮玩展 + 二次元餐厅”，配套赛博朋克灯光装置与互动打卡点，如设置 “虚拟偶像直播舞台”，每周举办 2 场虚拟偶像演出，吸引 Z 世代客群。

季节性场景更新：每季度推出 1 个 “城市级沉浸式场景”，如春季 “樱花漫径”（中庭打造 50 米樱花隧道 + 樱花主题快闪店）、冬季 “冰雪幻境”（外广场搭建冰雪城堡 + 冰雕展），2024 年春季计划投入 2000 万元打造 “樱花漫径”，预计吸引客流 50 万人次，社交媒体曝光量 3000 万次。

文化 IP 联动：联合石家庄本土文化 IP（如赵州桥、西柏坡）与全国性文化 IP（如故宫文创、敦煌文创），打造 “在地文化 + 潮流体验” 场景，如 2024 年下半年计划引入 “故宫文创快闪店”，设置 “故宫数字文物展”，通过 AR 技术让游客 “沉浸式观赏文物”，提升项目文化属性与差异化。

量化目标：2024 年打造 4 个主题场景，客群平均停留时长从 2.5 小时提升至 3.5 小时；2025 年场景相关消费占比提升至 25%，成为 “石家庄最具打卡价值的商业综合体”。

3. 客群精准狙击：针对核心客群，打造专属业态与活动体系

Z 世代客群（18-25 岁）：

业态专属化：引入潮玩集合店（泡泡玛特全球旗舰店）、高端电竞馆（网鱼网咖旗舰店）、国潮品牌（ROARINGWILD 河北首店），占比年轻业态总面积的 40%；

活动定制化：每月举办 “潮流活动”，如 “潮玩交换市集”“电竞比赛”“国潮走秀”，2024 年计划举办 “石家庄首届 Z 世代潮流文化节”，邀请 10 + 潮流 KOL 到场，预计吸引年轻客群 10 万人次，年轻客群占比从 22% 提升至 35%。

高端家庭客群（30-45 岁）：

业态升级：引入高端亲子马术体验、儿童私立美术馆、家庭私厨餐厅，2024 年计划引入 “奈尔宝家庭中心河北首店”（面积 5000㎡），提供 “亲子游乐 + 早教 + 餐饮” 一站式服务；

活动联动：每季度举办 “高端家庭日”，如 “亲子马术比赛”“家庭艺术展”，为高端会员提供 “专属家庭摄影套餐”，预计高端家庭客群消费额增长 30%。

商务客群（28-40 岁）：

业态配套：引入高端商务餐饮（如日本怀石料理）、共享办公空间（WeWork 河北首店）、商务服务中心（提供差旅预订、会议场地租赁）；

企业合作：与周边 50 家甲级写字楼（如华润大厦、勒泰中心写字楼）签订 “企业福利合作协议”，为企业员工提供 “专属折扣 + 免费停车”，预计商务客群到店频次增长 25%。

4. 数字化降维策略：搭建 “智慧商业运营平台”，提升运营效率与精准度

核心措施：

数据互通平台搭建：联合华润万象生活技术团队，搭建 “客流 - 销售 - 会员” 数据互通平台，整合 AI 摄像头（监测客流热力图）、POS 系统（销售数据）、会员系统（消费偏好），实现 “数据实时可视化”，如运营团队可通过平台查看 “F4 亲子楼层 14:00-15:00 客流高峰，同步调整亲子活动时间”，预计运营决策效率提升 30%。

会员精准营销：基于会员标签体系（涵盖 200 + 标签，如 “轻奢偏好”“亲子家庭”“运动爱好者”），开展 “千人千面” 营销，如为 “轻奢偏好会员” 推送 COACH 新品上市信息 + 专属 9 折券，为 “亲子家庭会员” 推送奈尔宝体验券，预计精准营销转化率从 15% 提升至 25%。

商户数字化赋能：向商户开放 “数据看板”，提供 “客流趋势、会员画像、竞品动态” 分析，如为餐饮商户提供 “午高峰（11:30-13:30）客流数据，建议增加服务员 2 名”；同时提供 “数字化营销工具”，如帮助商户开通 “商场直播账号”，2024 年计划培育 10 家 “直播标杆商户”，带动商户线上引流到店率提升 20%。

量化目标：2024 年智慧平台全面上线，客流分析准确率达 95%，会员精准营销转化率提升至 25%；2025 年商户数字化覆盖率达 100%，商户平均销售额增长 15%，运营成本降低 10%。

四、核心挑战及破局路径

（一）空间价值释放挑战：低效空间制约资产坪效，需通过 “场景重构 + 运营创新”激活

1. 挑战深度剖析

下沉广场开发滞后：项目下沉广场面积约 2000㎡，目前仅作为停车场出入口与临时促销场地，2023 年日均客流 520 人次，坪效 210 元 /㎡/ 年，仅为项目平均坪效（1.4 万元 /㎡/ 年）的 1.5%，空间价值被严重低估；对比成都麓湖天府美食岛下沉广场（日均客流 8000 人次，坪效 1.2 万元 /㎡/ 年），差距达 57 倍，未形成 “引流型” 空间记忆点。

地下一层餐饮区拥堵：地下一层餐饮区面积 3500㎡，汇聚 28 家餐饮品牌（含 12 家网红餐饮），2023 年午高峰（11:30-13:30）日均客流 1.8 万人次，通道最窄处仅 1.2 米，排队时长超 30 分钟的品牌占比 40%（如裕莲茶楼、茉酸奶）；因动线设计混乱（无明确分区引导），30% 的客群因 “找不到目标店铺” 放弃消费，客群流失率较项目其他楼层高 25%。

屋顶空间未开发浪费：项目屋顶面积约 5000㎡，长期处于闲置状态，仅用于设备堆放与消防通道，未参与运营；而同期北京朝阳大悦城 “悦界” 屋顶花园（面积 3000㎡），通过引入露台餐饮、空中农场，2023 年带动高楼层客流增长 45%，坪效提升至 0.9 万元 /㎡/ 年，成为 “立体空间运营” 标杆，本项目屋顶空间错失年增收 4500 万元的机会。

2. 破局路径：分空间制定“场景 + 运营”双驱动方案

2.1下沉广场深度开发：打造“山谷自然漫游”沉浸式社交空间

核心执行方案：

场景重构：联合 AI 空间运营服务商 Aibee，投入 800 万元进行技术与硬件改造 ——

①部署 AR 自然交互系统：通过摄像头识别客群动作，生成 “虚拟溪流、萤火虫” 等自然场景，实现 “人景互动”；

②搭建垂直绿化体系：沿墙面种植常春藤、紫藤花，打造 “山谷绿植幕墙”，搭配雾化降温系统（夏季温度降低 5-8℃），提升舒适度；

③设置主题打卡点：打造 3 处 “自然艺术装置”（如 “水滴形” 玻璃展柜、“树洞” 休憩区），适配社交媒体传播。

业态植入：采用 “快闪 + 长期” 结合模式，引入 3 类核心业态 ——

①首店快闪区（1000㎡）：每月引入 2-3 家潮流首店快闪（如 Ami Paris 配饰快闪、泡泡玛特限定展），首店租金按 “基础租金 + 销售额分成（5%）” 收取；

②轻食社交区（600㎡）：引入 3 家特色轻食品牌（如 % Arabica 咖啡、wagas 轻食），采用 “外摆 + 室内” 结合布局，桌椅可自由组合，适配闺蜜聚会、小型沙龙；

③文化体验区（400㎡）：与石家庄本地非遗机构合作，设置 “剪纸、面塑” 体验工坊，周末举办非遗手作活动。

运营保障：成立专项运营小组，制定 “三定” 机制 ——

①定时更新：每季度调整 AR 场景主题（春季 “樱花漫舞”、秋季 “枫叶飘零”）；

②定量引流：通过会员系统定向推送 “下沉广场体验券”（满 100 减 30 元），每周定向触达 5 万年轻会员；

③定标考核：将下沉广场客流、销售额纳入运营 KPI，要求改造后 6 个月内日均客流突破 5000 人次。

预期效果：改造后 12 个月内，下沉广场日均客流从 520 人次提升至 5500 人次，坪效从 210 元 /㎡/ 年提升至 1.1 万元 /㎡/ 年，年增收约 1100 万元；同时带动周边商铺租金上涨 15%（如地下一层临近下沉广场的零售铺位），形成 “空间 - 业态 - 租金” 正向循环。

行业案例参考：成都 IFS “古迹广场”（下沉广场）通过引入艺术展览、品牌快闪，2023 年日均客流 6200 人次，坪效 1.3 万元 /㎡/ 年，带动地下一层整体销售额增长 28%，为本项目提供成熟运营范式。

2.2地下一层餐饮区优化升级：构建“主题分区 + 智能导览” 高效消费场景

核心执行方案：

动线与分区重构：投入 300 万元进行空间改造 ——

①划分三大主题区：“本地特色区”（汇聚石家庄老饭盒、缸炉烧饼等本土餐饮，占比 40%）、“轻食快闪区”（引入网红轻食快闪店，占比 30%）、“休闲社交区”（设置共享餐桌、充电插座，占比 30%），通过地面彩色标识与顶部灯带引导，减少动线混淆；

②拓宽核心通道：将原 1.2 米窄通道拓宽至 2 米，拆除 2 家低效小吃铺（坪效低于 0.5 万元 /㎡/ 年），增设 “快速取餐柜”（支持线上预订单自提），缩短排队时间。

智能导览系统部署：联合美团开发 “地下餐饮智能导览” 功能 ——

①AR 导航：通过商场小程序扫描地面标识，生成实时 AR 路线，精准引导至目标店铺，导航准确率达 95%；

②排队预警：实时显示各店铺排队时长（如 “裕莲茶楼排队 25 分钟”），推荐 “相似口味且无需排队” 的替代品牌（如 “泸溪河桃酥，排队 5 分钟”）；

③智能推荐：根据会员消费偏好（如 “喜欢甜食”），推送匹配餐饮品牌及专属优惠券（如 “满 50 减 15 元”）。

运营效率提升：建立 “餐饮商户协同机制”——

①错峰营业：引导部分品牌调整营业时间（如轻食品牌提前至 8:00 营业，服务早餐客群；本地特色品牌延长至 22:00，服务夜间客群），分散高峰客流；

②共享员工：与 3 家餐饮品牌签订 “员工共享协议”，午高峰时调剂冗余员工支援排队品牌（如茉酸奶员工支援裕莲茶楼），每小时补贴员工时薪 15 元，降低商户人力成本。

预期效果：改造后 6 个月内，地下一层餐饮区午高峰排队时长平均缩短至 15 分钟以内，客群流失率从 30% 降至 10%，餐饮业态销售额增长 25%，坪效从 1.2 万元 /㎡/ 年提升至 1.5 万元 /㎡/ 年，会员餐饮复购率提升 18%。

行业案例参考：上海环球港地下一层餐饮区通过 “主题分区 + 智能导览” 改造，2023 年客群停留时长增加 40%，餐饮销售额增长 32%，排队投诉率下降 65%，验证该模式的有效性。

2.3屋顶空间开发：打造“天空绿洲”差异化体验平台

核心执行方案：

场景定位与设计：投入 1200 万元进行屋顶改造，定位 “城市高空绿洲”，分三大功能区 ——

①天空花园（2000㎡）：种植薰衣草、向日葵等观赏性植物，设置 “玻璃花房”“网红秋千” 等打卡点，免费对客开放，适配家庭亲子、情侣拍照需求；

②露台餐饮（2000㎡）：引入 3 家高端餐饮品牌（如日式炉端烧、意大利西餐厅），采用 “全玻璃幕墙 + 露天外摆” 设计，提供 “高空观景 + 精致餐饮” 体验，客单价设定在 300-500 元；

③文化活动区（1000㎡）：搭建可容纳 500 人的露天舞台，用于举办小型音乐会、星空电影、品牌发布会等活动，场地租金按 2 万元 / 场收取（周末溢价 50%）。

客群引流策略：

①联动高楼层业态：在 6-7 层餐饮区设置 “屋顶专属通道”，消费满 200 元可获 “屋顶花园门票 + 餐饮优惠券”（满 300 减 50 元），带动高楼层客流向屋顶导流；

②会员专属权益：为黑卡会员（8.5 万人）提供 “屋顶餐饮优先预订 + 免费停车 3 小时” 服务，每月定向邀请 200 名黑卡会员参加 “屋顶私享晚宴”（如红酒品鉴会），增强高端客群粘性；

③城市营销联动：与石家庄市文旅局合作，将 “天空绿洲” 纳入 “石家庄城市打卡清单”，联合抖音 KOL（本地粉丝 10 万 +）开展 “屋顶打卡挑战”，话题曝光量目标 5000 万次。

安全与运营保障：

①安全改造：加固屋顶承重结构（承重能力提升至 500kg/㎡），增设防护栏杆（高度 1.2 米）与防滑地砖，通过消防验收；

②环境控制：安装智能遮阳系统（夏季遮阳、冬季透光）与恒温新风系统，确保露台餐饮区全年运营（冬季温度维持在 18-22℃）；

③运营排班：配备专职安全员（每 200㎡1 名）与服务人员，高峰期增加保洁频次（每 30 分钟清洁 1 次），维持空间整洁。

预期效果：改造后 12 个月内，屋顶空间日均客流突破 800 人次，露台餐饮翻台率达 3.5 次，年营收约 1800 万元（餐饮收入 1500 万元 + 活动收入 300 万元），带动 6-7 层高楼层客流增长 40%，坪效从 0.8 万元 /㎡/ 年提升至 1.3 万元 /㎡/ 年，形成 “屋顶 - 高楼层” 联动消费闭环。

行业案例参考：广州天环广场 “屋顶花园” 通过 “观景 + 餐饮 + 活动” 模式，2023 年带动高楼层销售额增长 38%，屋顶餐饮客单价达 450 元，成为 “城市高空消费” 标杆，其运营经验可为本项目提供直接参考。

（二）品牌竞争力挑战：竞品分流 + 品牌老化，需通过“首店深化 + 业态创新”建立壁垒

1. 挑战深度剖析

新兴项目差异化分流：2023 年石家庄新增 3 个区域综合体（保利时光里、长安吾悦广场、桥西万象汇），通过 “差异化定位” 分流核心客群 ——

①保利时光里聚焦 “年轻潮玩”，引入 25 家区域首店（如 TOP TOY 潮玩、海伦司小酒馆），2023 年 Z 世代客群占比达 45%，分流本项目 12% 的年轻客群；

②长安吾悦广场主打 “家庭亲子”，亲子业态占比 30%，引入奈尔宝亲子中心区域首店，2023 年家庭客群到店频次达 6 次 / 年，分流本项目 18% 的亲子客群；

③桥西万象汇以 “社区便利” 为核心，超市 + 便民服务占比 25%，分流本项目 10% 的社区客群，导致本项目 2023 年整体客流增速从 15% 降至 8%。

传统品牌升级压力：项目现有 58 家传统零售品牌（如绫致时装、百丽鞋业），2023 年销售额同比下降 12%，坪效 0.9 万元 /㎡/ 年，低于项目平均坪效 35.7%；其中 30% 的品牌（如部分运动品牌）因 “产品同质化、缺乏创新”，会员复购率从 42% 降至 28%，面临 “不升级则淘汰” 的困境；对比成都 COSMO（传统品牌占比仅 20%，年更新率 40%），本项目传统品牌占比达 45%，年更新率仅 15%，品牌活力明显不足。

首店竞争加剧：2023 年石家庄首店经济进入 “内卷期”，头部首店资源获取成本上涨 30%——

①租金补贴：国际潮流首店平均租金补贴从 50 元 /㎡/ 天提升至 65 元 /㎡/ 天，如 Ami Paris 河北首店要求前 12 个月免租，装修补贴从 800 元 /㎡提升至 1000 元 /㎡；

②营销支持：首店品牌要求商场提供 “开业前 1 个月免费广告位（价值 50 万元）+KOL 推广（10 位本地粉丝 10 万 + 博主）”，导致单家首店引入成本从 2022 年 80 万元增至 2023 年 104 万元，首店盈利周期从 6 个月延长至 9 个月，资产收益压力加大。

2. 破局路径：构建“首店深化 + 品牌优化 + 业态创新” 三维竞争力

2.1首店经济深化：从“数量扩张”到“质量提升”，打造 “华北首店枢纽”

核心执行方案：

高能级首店引入：联合北京云阿云 “全球首店资源库”，聚焦三类高能级首店 ——

①奢侈品支线首店：如 Gucci Beauty 河北首店、Prada 香水美妆河北首店，填补项目高端美妆空白，计划 2024 年 Q4 完成签约，选址 F1 核心铺位（面积 200-300㎡），租金按 “基础租金 + 销售额分成（8%）” 收取，首年销售额目标 1500 万元；

②国际潮流首店：如 We11done 河北首店、Acne Studios 河北首店，针对 Z 世代客群，计划 2025 年 Q1 引入 2-3 家，选址地下一层 “次元宇宙” 主题街区，提供 6 个月免租 + 1000 元 /㎡装修补贴，首年坪效目标 1.8 万元 /㎡/ 年；

③高端餐饮首店：如米其林推荐餐厅 “甬府” 河北首店、“火烧云傣家菜” 河北首店，计划 2024 年引入 3 家，选址 6-7 层高楼层，搭配屋顶露台资源，客单价设定在 300-600 元，首年翻台率目标 3 次 / 天。

首店孵化体系搭建：设立 5000 万元 “首店孵化基金”，推出 “三阶段扶持”——

①试运营阶段（1-3 个月）：提供免费快闪场地（下沉广场或中庭），协助品牌进行本地市场调研，测试客群接受度；

②培育阶段（4-6 个月）：签订 “保底租金” 协议（如每月租金 5 万元保底，超额部分按销售额 5% 分成），提供会员精准导流（如向高端会员推送首店体验券）；

③成熟阶段（7-12 个月）：签订长期租约，给予 3% 租金返还（若年销售额达标），支持品牌开设旗舰店。2024 年计划孵化 5 家新兴设计师品牌首店（如国内潮牌 ROARINGWILD 支线），首年存活率目标 80%。

首店运营赋能：为每家首店配备 “专属运营经理”，提供 “四维赋能”——

①数据赋能：开放会员标签数据（如 “25-35 岁女性，喜欢轻奢”），辅助品牌调整商品结构；

②营销赋能：联合首店举办 “开业专属活动”（如 Gucci Beauty 开业邀请本地网红探店，直播带货），2024 年计划为 10 家首店举办专属活动，单场活动曝光量目标 100 万次；

③客流赋能：在首店周边设置 “临时导视牌 + AR 导航”，引导客流精准到达；④供应链赋能：与京东合作，为首店提供 “仓储配送一体化” 服务，降低库存成本（如美妆首店库存周转天数从 60 天缩短至 45 天）。

预期效果：2024 年新增 30 家首店（含 5 家高能级首店），首店销售额占比从 25% 提升至 35%；2025 年首店总数突破 150 家，首店客流虹吸效应带动整体客流增长 20%，项目 “华北首店枢纽” 定位形成，品牌溢价能力提升，核心铺位租金上涨 18%。

行业案例参考：成都 IFS 通过 “高能级首店 + 孵化体系”，2023 年首店销售额占比达 40%，首店带动整体客流增长 25%，核心铺位租金年涨幅 20%，成为 “首店经济” 标杆项目。

2.2品牌矩阵优化：建立“白名单 + 淘汰制”，提升品牌活力

核心执行方案：

品牌白名单机制：制定 “三类白名单” 标准 ——

①高坪效品牌（坪效≥1.5 万元 /㎡/ 年）：如 lululemon、SEPHORA，给予 3% 租金优惠 + 优先选铺权；

②高粘性品牌（会员复购率≥45%）：如 Ole' 精品超市、MELAND 儿童乐园，提供免费营销资源（如中庭广告位）；

③创新型品牌（业态独特性≥80%）：如沉浸式剧场、高端电竞馆，给予 6 个月免租 + 装修补贴。2024 年计划将白名单品牌占比从 30% 提升至 50%，重点扶持 10 家核心白名单品牌。

低效品牌淘汰机制：设定 “双维度淘汰标准”——

①业绩维度：连续 6 个月坪效低于 0.6 万元 /㎡/ 年，或销售额同比下降 20%；

②客群维度：会员复购率低于 25%，或年轻客群占比低于 15%。2024 年计划淘汰 12 家低效品牌（如部分传统服装品牌），腾出铺位面积约 8000㎡，用于引入首店与创新业态；淘汰后空铺招商周期控制在 3 个月以内，避免租金损失。

品牌艺术化升级：联合国际艺术家开展 “品牌 × 艺术” 联名合作 ——

①空间艺术化：邀请艺术家为核心品牌店铺设计外墙艺术装置（如为 COACH 店铺设计 “轻奢艺术墙”），2024 年计划完成 15 家品牌店铺艺术化改造，单店改造费用 50-100 万元（商场承担 30%）；

②商品艺术化：推动品牌推出 “商场专属艺术联名款”（如 lululemon 推出 “石家庄城市限定款运动服”），联名款销售额的 5% 用于艺术基金，反哺后续艺术合作；

③活动艺术化：每年举办 “万象艺术季”，邀请品牌与艺术家联合举办展览（如 2024 年计划联合 Prada 举办 “艺术与时尚” 展），吸引文化客群，提升品牌艺术调性。

预期效果：2024 年品牌矩阵优化完成后，项目整体坪效从 1.4 万元 /㎡/ 年提升至 1.6 万元 /㎡/ 年，会员复购率从 42% 提升至 48%，品牌艺术化改造带动周边铺位租金上涨 12%，文化客群占比提升至 15%。

行业案例参考：上海 TX 淮海通过 “品牌白名单 + 艺术化升级”，2023 年品牌更新率达 40%，整体坪效提升 35%，年轻客群占比达 65%，成为 “年轻力商业” 标杆。

2.3业态创新：引入“沉浸式 + 跨界”体验业态，打破传统边界

核心执行方案：

沉浸式体验业态引入：聚焦三类高吸引力沉浸式业态 ——

①沉浸式戏剧剧场：与国内头部戏剧团队 “开心麻花” 合作，在 6 层打造 1500㎡“沉浸式戏剧空间”，推出 “石家庄城市主题戏剧”（如以赵州桥为背景的悬疑剧），票价设定在 180-380 元，每周演出 4 场，年票房目标 800 万元；

②科技策展空间：在地下一层引入 1000㎡“数字艺术展” 空间，与 teamLab 合作举办 “未来游乐园” 特展，通过 VR/AR 技术打造互动体验，门票 80-120 元，预计年接待客流 15 万人次，收入 1200 万元；

③高端电竞馆：与网鱼网咖合作，在地下一层打造 800㎡“电竞旗舰店”，配备专业电竞设备（如 RTX4090 显卡、机械键盘），设置 “电竞比赛区 + 休闲观赛区”，推出 “会员专属电竞套餐”（如 2 小时电竞 + 饮品，68 元），年营收目标 500 万元。

跨界融合业态打造：推动四类业态跨界融合 ——

①“书店 + 咖啡 + 文创”：引入 “言几又” 河北首店，面积 1200㎡，融合书店（50%）、咖啡（30%）、文创（20%），定期举办 “作者签售会 + 手工课”，年销售额目标 600 万元；

②“运动 + 健康”：与 Keep 合作，在 5 层打造 1000㎡“运动健康中心”，提供 “健身课程 + 健康检测 + 运动装备销售”，会员费设定在 2000 元 / 年，年会员目标 1000 人；

③“餐饮 + 娱乐”：引入 “胡桃里” 音乐餐厅河北首店，面积 800㎡，融合餐饮（60%）、Live 音乐（30%）、桌游（10%），客单价 150 元，翻台率目标 2.5 次 / 天，年营收目标 1100 万元；

④“亲子 + 教育”：与新东方合作，在 4 层打造 1500㎡“亲子教育中心”，提供 “亲子游乐 + 早教课程 + 兴趣培养”，年营收目标 900 万元。

业态联动运营：建立 “跨业态联动机制”——

①消费联动：推出 “业态组合套餐”（如 “电竞 2 小时 + 胡桃里餐饮，198 元”“戏剧门票 + 数字艺术展门票，298 元”），套餐销售额的 10% 用于补贴参与业态；

②会员联动：跨业态会员权益互通（如言几又会员可享胡桃里 9 折优惠，运动健康中心会员可享电竞馆 8 折优惠）；

③活动联动：每月举办 “跨界主题活动”（如 “亲子艺术日”：亲子教育中心手工课 + 言几又绘本阅读 + 数字艺术展体验），2024 年计划举办 12 场跨界活动，每场活动带动参与业态销售额增长 20%。

预期效果：2024 年完成 10 家创新业态引入，体验业态占比从 15% 提升至 25%，体验业态带动客流停留时长从 2.5 小时增加至 3.5 小时，整体销售额增长 22%，非租金收入（如门票、会员费）增长 35%。

行业案例参考：北京朝阳大悦城通过 “沉浸式 + 跨界” 业态创新，2023 年体验业态占比提升至 30%，客流停留时长增加 40%，整体销售额增长 28%，验证该模式对商业资产增值的拉动作用。

（三）资产价值提升挑战：客流分流 + 成本上涨，需通过 “资产证券化 + 轻资产输出 + 租金优化” 实现增值

1. 挑战深度剖析

新兴商业体分流导致租金增长乏力：2023 年石家庄新增商业体供应量达 35 万㎡，同比增长 25%，核心商圈客流被稀释 —— 本项目 2023 年租金收入 12.8 亿元，同比增长 8%，低于 2022 年（15%）；其中高楼层（6-7 层）租金涨幅仅 5%，部分餐饮铺位因客流不足，租金谈判时要求 “冻结租金”，导致高楼层租金收益率从 6% 降至 5.2%，资产增值速度放缓。

传统业态升级成本高企：项目传统零售业态升级需投入两类成本 ——

①硬件改造成本：如传统服装店铺升级为 “体验式旗舰店”，单店改造费用约 200 万元（商场承担 40%），2023 年改造 10 家店铺，累计投入 800 万元；

②品牌替换成本：淘汰低效品牌后，空铺招商周期平均 4 个月，损失租金约 500 万元 / 年（按平均租金 125 元 /㎡/ 月，空铺面积 8000㎡计算），传统业态升级年成本超 1300 万元，挤压利润空间。

运营成本持续上涨：2023 年项目运营成本同比上涨 12%，其中 ——

①人力成本：运营人员平均薪资上涨 15%，年增加支出 1800 万元；

②能耗成本：电费、水费同比上涨 8%，年增加支出 640 万元（2023 年总能耗支出 8000 万元）；

③营销成本：为应对竞品竞争，营销费用同比上涨 20%，年增加支出 1000 万元（2023 年总营销支出 5000 万元），三项成本合计增加 3440 万元，资产净利润率从 12% 降至 10.5%。

2. 破局路径：构建 “资产证券化 + 轻资产输出 + 租金优化” 三维增值体系

2.1资产证券化深化：利用金融工具优化资产结构，释放增值空间

核心执行方案：

CMBS 二次发行：依托 2022 年首单 30 亿元 CMBS（利率 3.8%）的良好表现，2024 年启动 35 亿元二次 CMBS 发行 ——

①底层资产：纳入项目购物中心新增首店铺位（面积 2 万㎡，2023 年租金收入 1.5 亿元）与屋顶餐饮区（年营收 1800 万元），提升资产现金流稳定性；

②利率优化：通过 “资产质量提升（坪效增长 15%）+ 市场利率下行”，将优先级利率降至 3.5% 以下，较首单降低 0.3 个百分点，每年减少利息支出 1050 万元；

③资金用途：募集资金 30% 用于空间改造（如屋顶开发、下沉广场升级），40% 用于首店引入（如高能级首店补贴），30% 用于补充流动资金，降低资产负债率（从 45% 降至 40%）。

类 REITs 筹备：以 “3 年培育 + 1 年发行” 为目标，推进类 REITs 筹备工作 ——

①现金流培育：通过业态优化与租金提升，确保项目年净现金流从 2023 年 8.5 亿元提升至 2026 年 12 亿元（满足公募 REITs“年净现金流≥2 亿元” 要求）；

②资产整合：将项目配套写字楼（华润大厦）纳入底层资产，形成 “商业 + 办公” 资产组合，提升资产规模（从 45 亿元增至 60 亿元）；

③政策对接：对接河北省发改委与证监会，争取将项目纳入 “京津冀 REITs 试点项目库”，享受税收优惠（如印花税减免），降低发行成本。计划 2026 年完成 15 亿元类 REITs 发行，实现资产部分退出，回笼资金用于轻资产拓展。

资产估值管理：建立 “月度资产估值监测机制”，联合仲量联行、戴德梁行两家机构，从 “三个维度” 动态调整估值 ——

①运营数据：每月更新出租率、坪效、租金增长率等核心指标，如坪效每增长 1%，资产估值提升 0.8%；

②市场可比：跟踪石家庄核心商圈同类项目估值（如勒泰中心 2023 年估值 42 亿元，坪效 1.2 万元 /㎡/ 年），确保本项目估值溢价（如坪效 1.4 万元 /㎡/ 年，估值 45 亿元，溢价 7%）；

③政策影响：评估商圈升级、首店经济等政策对资产估值的拉动作用，如获得政府首店奖励 100 万元，资产估值相应提升 500 万元（按 5 倍 PE 测算）。2024 年目标资产估值提升 10%，突破 50 亿元。

预期效果：2024 年 CMBS 二次发行完成后，年利息支出减少 1050 万元，资产负债率降至 40%；2026 年类 REITs 发行后，回笼资金 15 亿元，资产流动性显著提升，资产估值突破 60 亿元，较 2023 年（45 亿元）增长 33.3%。

行业案例参考：华润万象城（深圳）通过 “CMBS+REITs” 组合，2023 年资产估值增长 35%，资产负债率降至 38%，为商业资产证券化提供成熟范式。

2.2轻资产输出：复制运营经验，扩大收益边界

核心执行方案：

轻资产输出模式设计：采用 “管理服务费 + 业绩提成” 双收益模式 ——

①基础管理费：按项目建筑面积收取（5 元 /㎡/ 月），覆盖团队薪酬、系统维护等基础成本；

②业绩提成：项目年净现金流超出目标部分（如目标收益率 6%），按 20% 比例收取提成；

③品牌授权费：使用 “万象城” 品牌，每年收取项目估值 1% 的品牌授权费（如项目估值 10 亿元，年费 1000 万元）。2024 年计划输出 2 个轻资产项目，目标年收益 5000 万元。

目标项目筛选：聚焦石家庄周边县域及京津冀三四线城市，筛选 “三类优质项目”——

①新兴商圈项目：如石家庄高新区新建综合体（建筑面积 15 万㎡，定位区域型商业），周边 3 公里内常住人口 30 万 +，家庭客群占比 60%；

②旧改升级项目：如邯郸传统商场改造项目（建筑面积 10 万㎡，需业态升级），周边 5 公里内无高端商业；

③国企合作项目：与石家庄本地国企（如石家庄国控集团）合作，承接其商业项目运营，降低政策风险。2024 年重点推进 “石家庄高新区万象汇” 轻资产项目，计划 2025 年开业。

输出能力构建：组建 “轻资产运营团队”，具备 “四大核心能力”——

①招商能力：共享北京云阿云 “全球首店资源库”，为输出项目提供首店招商支持（如 2024 年为高新区项目引入 10 家区域首店）；

②运营能力：输出 “智慧商业运营平台”，实现客流、销售、会员数据互通，提升运营效率；

③培训能力：为输出项目团队提供 “3 个月驻场培训 + 6 个月远程指导”，确保运营标准统一；

④品牌能力：输出 “万象城” 品牌 IP 活动（如 “万象潮流季”），提升项目市场影响力。

预期效果：2025 年轻资产项目开业后，首年销售额目标 8 亿元，贡献管理费收入 900 万元（15 万㎡×5 元 /㎡/ 月 ×12 个月）+ 业绩提成 300 万元（若净现金流超目标 1.5 亿元），合计 1200 万元；2026 年计划输出 5 个轻资产项目，年轻资产收益突破 2 亿元，占总收益比重从 5% 提升至 15%。

行业案例参考：万达商管通过轻资产输出，2023 年轻资产收入达 85 亿元，占总营收的 40%，验证轻资产模式对扩大收益边界的有效性。

2.3租金收益优化：通过“空间溢价 + 租户结构 + 运营效率”提升租金水平

核心执行方案：

空间价值溢价：基于空间改造与场景创新，实施 “差异化租金策略”——

①核心空间：F1 核心铺位（首店聚集区）租金从 15 元 /㎡/ 天提升至 18 元 /㎡/ 天（涨幅 20%），如 Gucci Beauty 铺位（200㎡），月租金从 9 万元提升至 10.8 万元；

②改造空间：下沉广场改造后，铺位租金从 5 元 /㎡/ 天提升至 10 元 /㎡/ 天（涨幅 100%），屋顶餐饮区租金设定为 8 元 /㎡/ 天（高于高楼层平均租金 6 元 /㎡/ 天 33.3%）；

③低效空间：边角铺通过 “主题改造”，租金从 3 元 /㎡/ 天提升至 5 元 /㎡/ 天（涨幅 66.7%），2024 年计划通过空间溢价实现租金增收 1.2 亿元。

租户结构优化：提高 “高租金承受力业态” 占比 ——

①首店业态：首店铺位租金平均 12 元 /㎡/ 天，高于普通品牌（8 元 /㎡/ 天）50%，2024 年首店铺位面积从 2 万㎡增至 3 万㎡，租金增收 2160 万元（3 万㎡×（12-8）元 /㎡/ 天 ×365 天）；

②体验业态：高端体验业态（如沉浸式剧场、高端电竞馆）租金承受力达 10 元 /㎡/ 天，高于传统零售（8 元 /㎡/ 天）25%，2024 年体验业态面积从 4.5 万㎡增至 7.5 万㎡，租金增收 2190 万元（7.5 万㎡×（10-8）元 /㎡/ 天 ×365 天）；

③餐饮业态：高端餐饮（客单价 300 元 +）租金承受力达 9 元 /㎡/ 天，高于大众餐饮（6 元 /㎡/ 天）50%，2024 年高端餐饮面积从 1.5 万㎡增至 2.5 万㎡，租金增收 1095 万元（2.5 万㎡×（9-6）元 /㎡/ 天 ×365 天），三类业态合计增收 5445 万元。

租金收缴效率提升：建立 “租金管理数字化体系”——

①智能预警：通过 “智慧商业运营平台”，实时监测租户租金缴纳情况，提前 15 天向逾期租户发送预警信息（短信 + 系统通知）；

②分级催收：逾期 3 天内由运营经理沟通，逾期 7 天内由招商总监跟进，逾期 15 天以上启动法律程序，2024 年租金收缴率目标从 99.2% 提升至 99.8%，减少租金损失 480 万元（按年租金 12.8 亿元，收缴率提升 0.6% 计算）；

③灵活支付：为优质租户（白名单品牌）提供 “季度付 + 押金减免”（押金从 3 个月减至 2 个月），为新兴首店提供 “按月付 + 业绩分成”，提升租户支付意愿，降低空置风险。

预期效果：2024 年通过空间溢价、租户结构优化、收缴效率提升，实现租金收入从 12.8 亿元增长至 14.6 亿元（涨幅 14.1%），租金收益率从 6% 提升至 6.5%，资产估值相应提升 8%，突破 48.6 亿元。

行业案例参考：上海国金中心通过 “空间溢价 + 租户优化”，2023 年租金收入增长 16%，租金收益率达 7.2%，资产估值突破 800 亿元，其租金优化策略为本项目提供直接参考。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库