全国不动产登记：走出房地产“刮骨疗毒”的第一步？

赵皓阳2023-04-26 云阿云智库•楼市

导读：高调宣布统一的不动产登记，很可能跟另一个方向有关：山川湖泊等自然资源证券化，把广大国土当成资本的“蓄水池”。或者说被粗浅理解为“资本下乡”，这个倒是符合当前经济形势一个顺理成章的决策。

老读者都知道，我卖房产税的“药方”至少卖了六年了，从2017年这篇文章起，房地产的问题我是天天讲、月月讲、年年讲。

上周这篇文章《中美两国，都到了比拼内力的最后关头》我又提了一遍，说得很明确了：

从发展的角度来讲，高房价严重影响了我国经济活力，对产业升级造成了相当负面的影响。

从个体的角度来讲，更让年轻人对未来迷茫、对前途悲观，在城市中连稳定的容身之所都没有，如何建立大共同体意识，如何建立集体情怀。

从宏观的角度来看，各地的土地财政、地方债已经深深绑定地方经济，产生了巨大的不确定的金融风险。

终于，昨天看到了政策落地：要全面实行不动产统一登记。这可以看作是未来征收房产税的先决条件。但注意我的表述，有了先决条件，也不意味着就要征收房产税了。

首先需要指出的是，不动产登记的范围远远远远超过房产，大家仔细看新闻：

自然资源部部长王广华4月25日在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

这是自然资源部牵头的，包含了农村宅基地、耕地、林地、草地、海域使用权等等，这次公布的内容包含的范围太大了，相当于是一次全面的“摸家底”，不然没理由等到2023年。昨天同期的一个新闻：

统一的住房登记，早在2018年的时候国家就宣布“进入全面运行阶段”，我猜测肯定早就把数据库统一迁移到国家那里，为房产税做准备了， 但很可能因为疫情搁置了几年，经济又比较“脆弱敏感”，所以保守处理了。

因此，我个人判断，这次全国统一的不动产登记，不见得就算房产税的前奏。虽然我一直卖房产税的“药方”，但我觉得现在经济形势之下，太激进的猛药也不一定会有好结果，反而适得其反了。不是我不呼吁了，而是告诉大家近期别做太乐观的期待了。

高调宣布统一的不动产登记，很可能跟另一个方向有关：山川湖泊等自然资源证券化，把广大国土当成资本的“蓄水池”。或者说被粗浅理解为“资本下乡”，这个倒是符合当前经济形势一个顺理成章的决策。

不过我不是卖“资本下乡”这个药方的，这个具体内容大家可以看一看温铁军老师的内容，他老人家讲解的面面俱到非常详细。我还是要卖我房产税的药方，既然这次大家都开诚布公地热烈讨论了全国不动产登记，不如再为房产税加一把火。

从技术上来讲，房地产信息全国统一登记老早就不是问题了。我国身份证全国联网是在2003年，整整二十年前的事情了。就算到2018年开始数据全国联网“进入全面运行阶段”，其实也挺晚的了。要说房产信息因为“技术问题”没办法全国联网，就是一个托词。那么是谁从中“托词”呢？比如吧，万一发现了某某科长全国几十套房，万一发现了某某国企老总有小区几栋楼，有碍观瞻不是？

这就相当于封建王朝清丈土地。朝廷要想保证税收，明晰的土地信息是关键。然而是谁想方设法阻碍清丈土地呢？当然是各地士绅大地主阶级了。

著名电视剧《大明王朝1566》本来计划有第二部的，第二部讲的是张居正改革。而张居正实行一条鞭法的先决条件，就是清丈土地。

所以在历史上，隆庆三年，“大明朝第一利剑”海瑞海刚峰升调右佥都御史，巡抚应天，开始“一条鞭法”的试点工程。这个应天巡抚可了不得，辖区包括现在的上海、南京、苏州、无锡、常州、嘉兴、松江、镇江等广大区域，是经济最发达最富庶的地区，也是地主阶级实力最强的地区。

海瑞在这里最大的敌人，就是这里最大的地主——徐阁老徐家。后来的故事大家都耳熟能详：海瑞逼徐阁老的儿子退掉了霸占来的土地 ，然后因为得罪了江南大地主而被集中攻击，开始了海瑞罢官1.0进程。

江南大地主是最难啃的硬骨头，啃下了这块，就给张居正的一条鞭法改革打开了局面。万历三年（1575年），独揽大权的张居正开始全国范围的清丈土地工程，为将来的“税收改革”做准备。

万历十一年（1583年）艰难的清丈工作终于结束，全国新增地亩1828542.73顷。这是一个非常惊人的数字，相当于大明朝直接多出了三分之一的土地（据《明会典》，万历六年全国的土地数目是510万顷）。

可惜，大明朝只有一个张太岳，大明朝只有一个海刚峰。

后来的故事我在上周的另一篇文章《阳光开朗李自成》中也写了：大明朝死就死在了东南富庶地区的税收不上来，加一遍辽饷，加一遍剿饷，加一遍练饷，只能从北方“穷鬼”身上搜刮，给李自成加出了百万兵源。

不是说南方没有“穷鬼”，南方大量贫民大都依附在了大地主名下，是地主的私人财产（奴隶），基本没有人身自由，更不用说给国家交税。

讽刺的是，江南大地主们当年各种上书、挖坑、造谣，赶走了抑制兼并土地的海瑞。最后换来的是国家财政破产，大明灭亡清军入关。结果多尔衮杀江南大儒如杀鸡，这群人屁都不敢放一个，交税交得比谁都乖，然后私下里写信鼓动别人“反清复明”——我虽然惜命，但是我写信鼓动别人反清的文字，可以流传百年赚一个好名声，四舍五入等于我也抗清啦！

海刚峰来了你们骂他“酷吏”“与民争财”，李自成来了你们骂他“流寇”“大逆不道”，那好了，多尔衮来了，大家一起完蛋咯。

类比到现在，那些资本家买办们跟“江南大儒”们都是一个尿性，平时嚷嚷着国家“不与民争富”，美帝的鞭子下来了，跪得比谁都快。对于江南大儒和资本家买办，路灯是他们最好的归宿。

先骂骂人，然后我要继续卖我的房产税“药方”。房产税是一定要收的，没有任何理由不收。全世界各主要国家都有房产税以及财产税，我们发展到这阶段了也不能搞特殊。

宪法里规定：我国以按劳分配为主体。那么劳动者的收入要交个人所得税，而且是累进制税率，最多超出的部分要交45%的税。而对于富人来说，资产收益税通常是恒定的20%，更不要说可以通过股票交易、信托资产、套壳公司，他们有一万种方法钻规则的漏洞去“合理避税”，到头来一个高级打工仔的税可能比资本家交的还要多。

而具体到房地产资产，多年以来房地产升值了多少，有人为这些升值交税吗？也正因为此，大家都发现炒房划算。

所以诚实劳动不如资本投机，这是一个很不好的风气。就算真的如此，你也不能到处去说……不对，国家也不应该从制度上去鼓励啊。

从我个人来说，我支持对高劳动收入群体适当减税，而对资产收入采取累进制税率，这是符合宪法按劳分配基本原则的。

我开头的那篇文章，为什么要用香港和日本作为类比呢？因为这两家是负面的典型——一个房地产泡沫破裂引发整体经济萧条，一个是高房价吸干了经济活力，导致香港三十年产业升级停滞，完美错过了互联网革命的风口。

香港的经济活力被地产资本所吞噬，而香港年轻人绝大多数劳动成果，都通过极高的房价被地产资本家变相剥削了。香港如野兽般的房地产业——它死死的扼住了香港经济的喉咙，榨干了香港经济前进的动力。

房地产行业已经牢牢地绑架了香港经济与政治的方方面面：回归前，香港房地产以及关联行业增加值占香港GDP的份额在40%以上，整个区域经济活动几乎围绕着房地产业而转。房地产投资占固定资产总投资60% 以上，同时政府的财政收入也主要依靠土地收入以及其他房地产相关税收。债券市场中房地产股占港股总市值1／3，股票和房地产价格呈现“荣辱与共”的现象。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的 30％以上。香港四大家族——李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四家，全部以地产发家。

与之相对应的，则是野蛮地产业下香港人民严重受损的生活幸福指数：香港平均房价为家庭年收入中位数的 12.6倍，居世界首位。截至2011年，47.7%的香港市民因无力购买私人住宅，居住在公屋(政府廉租房)或居屋（政府限价房）内。而其人均住房面积仅有12.8 平方米。

高房价严重损害着香港的经济活力，曾经转口贸易中心的经济红利完全流入了房地产市场，而在全球贸易不景气、中国对外交流出口遍地开花的当今，香港经济转型乏力，陷入了全面的困境。很简单，我是资本家，投资地产业回报率最高，我肯定不会冒着风险去投资新兴产业；我是一个普通人，我会去创业吗？我们活下去就已经竭尽全力了。

土地成了香港几大地产商发家的基础，地产上的巨大收益，使得他们将触角伸向其他领域。以至于形成今天香港几大家族企业，控制香港几乎所有公用领域的局面。电力公司、水务公司、煤气公司，几乎都在这些地产商的控制之下。香港的经济被认为已经严重的卡特尔化——即几家大的垄断财阀掌控经济的方方面面，享受经济发展的成果，而普通人民只能在温饱线挣扎。

回归二十年以来，以购买力平价计算的人均国内生产总值来衡量，香港从7000美元增长至如今的38000美元，翻了五倍有余，成为了世界上最富裕的七个经济体之一。然而普通人民的生活质量却丝毫看不出如何“翻了五倍”：根据2016年乐施会报告，香港700万人口中，贫困人口为117万人，贫困率高达17.6%。

香港最贫穷10%家庭平均月收入，从2001年的2590美元下降至2011年的2170美元，十年间下降了16%。而这十年间，香港薪酬最高10%的人群收入增长率高达60%；1997年，李嘉诚资产70亿美元左右，2014年，李嘉诚个人资产310亿美元，增长442%，而李嘉诚近十年来数次“分家”，子女继承了其许多产业，李嘉诚家族资产，被认为超过1000亿美元。

据2016年瑞士信贷统计，香港人口中10%的富有人群控制着77.5%的财富，比十年前高出了近10%。基尼系数从1997年的0.518攀升到了2016年的0.539，位居发达经济体之首。香港连续五年蝉联全球住宅楼价最难负担城市，楼价入息比率为17倍，远超第二位温哥华的10.6倍。

一方面香港经济活力受损，兴新产业几无发展，上升渠道几乎被堵死；另一方面，香港人民亲身体会严重的贫富差距，仰望着高不可及的房价，这种不满情绪日积月累，成为骆驼背上愈来愈重的稻草堆。

过去二十年中，地方经济发展高度依赖“土地经济”。我国城市开发模式，土地是核心资源，城投公司和地方融资平台是平地起高楼，政府对他们的支持就是两点：土地和税收优惠政策。所以土地就是最初城投公司们的最核心资产，他们拿着这些才能去银行贷款，逐渐走上正轨。这些土地价格一跌，城投公司是不是要倒？更可怕的是，背后那么多银行，坏账风险怎么办？还不是国家给兜底。

正是“国家给兜底”这五个字，给了房地产市场无穷的信心，他们知道城投公司不能倒，银行更不可能倒，所以房价不可能下跌。说白了这就是一个市场信心的问题，当消费者、银行、地产商、地方政府都不认为房价会下跌，那房价就不会下跌。所以大家可以看到这一模式的影响有多深远，土地把市场上的诸多企业、银行、地方政府牢牢绑在了一起，这也是当前房价根深蒂固的原因。所以说想要改变房价问题，就要对地方发展模式进行深入而颠覆性的改革。

而征收房产税，恰恰就给了地方除土地财政外一个财源的重要途径。这样看来国家满意，老百姓满意，金融风险消除了，那么是谁不满意呢？

历任特首里，最有希望解决香港地产困境的还是董先森的政策。董建华特首推出的“八万五计划”可以说是利港利民，唯一不利的就是地产商。然而随着政策的推出，香港房价持续下跌，香港有房人士坐不住了，因为他们说白了也是房价上涨的既得利益者。这时候香港媒体也跟着阴阳怪气煽风点火——反正房价上涨是政府无能，房价下跌也是政府无能，媒体总要搞个大新闻把谁批判一番嘛，人家也要吃饭嘛。

于是一时间整个香港哀鸿遍野：涨了这么多年的房价下跌啦天要崩啦地要裂啦大清国要亡啦……更过分的是还给董特首取了一个外号叫“董八万”。最后在香港人民抗议房价下跌的一次又一次游行中，“八万五计划”胎死腹中，香港楼市也最终走上了一条不归路。

美国左翼学者大卫·哈维认为，而近年来在劳动者与资本的斗争中，人们将重点放在了劳动市场和工作场所，劳动者的收入水平确实得到了长足的提高。然而劳动者进行再生产的领域——比如住房，却长久未获得足够的关注。资本也在这一领域开疆掠地，确立了绝对的优势。

可以说，资本对劳动者剥削的主战场从生产领域进军到了再生产领域——以消费市场和住房市场为最典型代表。就如我们前文所分析，房屋供给往往是由日趋投机的交换价值操作驱动，而房屋市场是榨取租金（包括土地和房产）、利息财产税和利润的地方。

房市也是一个以大量掠夺式活动为显著特征的市场。劳动者可能经由在劳动市场和工作场所的斗争，即便能争取到可观的薪资增幅，但他们为了在投机驱动的房市中取的房屋的使用价值，必将遭遇无可避免的掠夺——会消耗掉他们全部的薪资增幅甚至更多。劳动者在生产领域创造的成果，被地主、商人、银行、收取佣金的律师和中介全部偷走，更不要提除了房屋供给外，医疗、教育、供水、污水处理和其他基本服务私营化和商品化。

住房问题的另一个关键是，对绝大多数劳动者而言，他们无力全款购房，只能通过贷款来实现，于是资本就会借助住房贷这种形式对劳动力进行控制。

很简单的道理，类似的故事我已经听到了至少几十次了：我的工作很蛋疼，我的老板很傻逼，我干了五六年了没有加薪，今年又取消了我的年终奖——但为什么我不辞职，因为我每月要还房贷啊。这就是为什么中国劳动者往往“吃苦耐劳”的原因，房子要还贷、孩子要上幼儿园、父母有慢性病要烧钱，996就996吧，工资压得低就压得低吧，总比丢了工作好。

最关键的是他们很多人还绕不过这个弯来：明明贷了银行几百万，这是比无产阶级还惨的“负产阶级”，但是因为有房有车有工作，偶尔还能去个高档餐厅消费一点奢侈品，就忙不迭地给自己贴上了“中产阶级”的标签，并且还心里不平衡地哀嚎：中产阶级太苦啦。也不反思一下自己，哪里配得上“中产”二字了。

所以哈维非常犀利地指出：“如果无产者通过贷款买房，从某种意义上来讲，他就成为了资本主义制度的维护者。”

所以无论从宏观还是微观，都到了房地产市场要“刮骨疗毒”的时候了。所以要清丈土地，所以要动“江南大儒”的蛋糕。

你恒大高管吃香的喝辣的，转移了多少财富去国外，据说许家印家族信托就有六百多亿规模，现在拍拍屁股不管了是不是不合适？

你银行躲在后面就是个不粘锅，房子间不建的好都不妨碍你收贷款，保障金用到哪去了都不知道，现在拍拍屁股不管了是不是不合适？

地方财政吃了多少年地产红利，编制人员年年涨的年终奖、防暑费、精神文明奖不能不说没有土地市场兴旺的功劳，城投平台攻城略地发债券，靠的就是土地优质资产的抵押，现在拍拍屁股不管了是不是不合适？

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！风雨不动安如山！