不良资产案例精选专题（一）

云阿云智库•城市与区域

编者按：本专题由《10倍收益回报！长城资产“债转股”经典案例》、《东方资产处置中植系债权：中弘大厦的烂尾困局》、《29亿接盘钼矿，新中信国安首秀！》、《复盘佳兆业资产包：中信500亿货值项目操盘术》和《66.6 亿入主中国华融：中信集团的战略重组》5个案例组成，全文约12000字，由云阿云智库•城市与区域项目组提供。

10倍收益回报！长城资产“债转股”经典案例

云阿云智库•城市与区域

导读：长城资产通过债转股策略，以 2536 万元对价受让科迪乳业 928 万股原始股，历经 11 年精耕细作，在企业上市后实现近 10 倍收益。案例揭示不良资产处置需精准定位优势资产、拉长周期运作，为行业提供逆周期投资典范。全文约3700字，由云阿云智库•城市与区域项目组提供。

内容提要

长城资产于2005年接收科迪食品集团3亿的不良后，最终选择科迪乳业作为债转股目标，以极低的对价2.733元/股拿到928万股原始股，总成本2,536万元。2016年解禁后长城资产大幅减持获得了将近10倍收益约2.36亿，持有股票停牌前价值2,600万元左右。

一、3亿债权换20%的股权

科迪创建于1985年，是一家以农副产品深加工为主，基地型、多元化、现代化食品企业集团，是全国农业产业化重点龙头企业。旗下有科迪乳业股份有限公司、科迪速冻食品有限公司、科迪面业有限责任公司等多家子公司。主导产品有乳制品、速冻食品、面制品、天然饮用水、黑龙江优质大米、非转基因大豆油等系列2000多个品种。

科迪乳业的综合实力位居河南省第一位，科迪速冻位居全国前三位，科迪面业位居河南省前二位，良种奶牛繁育及奶牛现代化养殖规模居全国前列。

以下为招股说明书中债转股过程详细介绍：

“2004年之前，科迪集团与中国农业银行商丘支行及其下属分行建立了长期业务关系，农业银行以短期、中小额贷款的形式向科迪集团发放流动资金贷款，截至2004年底，农业银行对科迪集团的贷款共计29笔、合计3亿元，借款期限1-2年。

2004年8月，财政部作出了《财政部关于中国农业银行向中国长城资产管理公司划转资本金有关问题的意见》（财金函（2004）86号），督促农业银行加快向长城资产划转资本金的工作。根据财政部上述意见，2004年12月农业银行和长城资产共同作出《关于科迪食品和信邦制药贷款抵资本金项目接受、划转的批复》（中长资复[2004]693号），同意农业银行河南省分行向长城资产郑州办事处划转科迪集团3亿元贷款。

2005年3月，长城资产与科迪集团签订了《资产重组框架协议》。该框架协议主要内容为：

1、双方同意中国农业银行将对科迪集团的贷款3亿元划转给长城资产；

2、关于长城资产对科迪集团债权转投资。双方同意在对科迪集团现有的资产进行重组的基础上组建股份有限公司，长城资产将部分债权转换为股份公司的股权，债权转投资总金额不超过债权划转总额的50%。并规定了债权重组和组建股份公司的原则；

3、长城资产剩余债权的安排。约定了剩余债权的偿还原则，并约定该债权的年利率为5%，如中国人民银行对基准贷款利率进行较大的调整，双方可以协商对债权利率作适当调整。

2010年2月4日，长城资产与科迪集团签订了《合作意向书》。主要内容为：长城资产以债权置换股权的方式取得科迪集团持有拟上市公司科迪生物不低于20%的股权。在科迪生物上，长城资产同意科迪集团根据实际经营情况，在科迪集团可承受范围内确定每年的还款金额，并在科迪生物上市后加快还款进度。

2010年10月22日，长城资产与科迪集团签订了《债权债务重组协议书》。主要内容为：

1、关于既有债权债务现状，双方确认债权本金为人民币3亿元，自2005年3月起迄今，年利率按《资产重组框架协议》有关约定计算；

2、双方约定了长城资产以债权置换股权的方式取得科迪集团持有科迪生物公司股权，置换比例为科迪生物公司股本总额的20%；

3、双方约定了剩余债权的还款安排：2010年还款人民币1500万元，2011年还款人民币2000万元，2012年还款3000万元。如果科迪生物公司在2012年底前不能实现上市，自2013年起，在2012年还款基数上每年递增归还300万元。

2011年1月25日，科迪集团与长城资产共同签订《债权置换股份协议书》，根据亚太联华出具的亚评报字[2010]167号《评估报告》，科迪生物截至评估基准日每股净资产评估值为3.17元，因此长城资产以其对科迪集团享有的部分债权计2,536万元、按3.17元/股的价格受让科迪集团所持科迪生物800万股、合计20%股权。

2011年5月20日，科迪生物股东大会通过决议，同意科迪生物全体19名股东以其持有的4,000万股科迪生物股份、按照1:1.16换股比例，认缴科迪乳业有限新增注册资本4,640万元；据此，长城资产以其持有的科迪生物800万股股份置换为科迪乳业928万股股份。

2012年2月23日，保荐机构针对科迪集团与长城资产债权债务情况对长城资产郑州办事处负责人刘洪新、长城资产科迪项目部负责人张亚山进行了访谈，在访谈中张亚山、刘洪新确认：长城资产就科迪集团剩余债务偿还安排不涉及科迪集团或科迪乳业的股权。

截至2014年12月31日，科迪乳业及科迪生物与长城资产不存在任何债权债务关系；截至2014年12月31日，科迪集团已使用现金或债转股方式累计偿还长城资产15,936万元债务(本金)，累计偿还利息1,900万元，尚欠债务（本金）余额为14,064万元，利息11,309.49万元，本息合计25,373.49万元。”

截至2018年2月26日停牌，查询WIND资讯中前十大流通股股东，长城资产所持有的科迪乳业股份自2016年减持之后比例并未发生变化。

二、长城资产在本次债转股中的收益

长城资产债转股协议盈利测算

复盘长城资产在本次债转股中的收益情况：

假设每年债务的利率在5%不变，合同中允许按市场浮动，但具体执行细节未披露，因此取中值；

2005年开始长城资产介入科迪食品集团3亿元债务，直到2010年10月签订了《债权债务重组协议书》，当年科迪食品集团开始了第一笔1500万元的还款，把2010年10月作为该笔债务的起始时间应处于合理区间；

由于《债权债务重组协议书》中约定“如果科迪生物公司在2012年年底前不能实现上市，自2013年起，在2012年还款基础上每年递增归还300万元”，实际上科迪生物并未实现上市，因此可以推测2013年起还款金额为3300万并每年以300万递增；

2011年1月长城资产通过债转股减记债权2,536万元，当年债权年初应体现减记2,536万且此部分不进行计息；

假设每年1月份，科迪食品集团进行还款，2010年除外。

综上所述： 

1. 2010年10月至2014年12月

与科迪乳业招股说明书中披露内容进行比对：“截至2014年12月31日，科迪乳业及科迪生物与长城资产不存在任何债权债务关系；截至2014年12月31日，科迪集团已使用现金或债转股方式累计偿还长城资产15,936万元债务(本金)，累计偿还利息1,900万元，尚欠债务（本金）余额为14,064万元，利息11,309.49万元，本息合计25,373.49万元。”

还款计划表中，2010年10月至2014年1月，债转股与每年还款金额总计15,936万元，剩余债务总额25,639万元，2014年1月至2014年12月期间产生1,281.95万元（25,639万*5%）的利息和即将到期的3,900万还款，数据相当接近，差值应为当年还款时点与利率调整所致。

至少在2014年年底，长城资产已收回现金13,400万元外加握有科迪乳业928万股股份（注意，此时科迪乳业尚未上市，当时折价为科迪生物800万股股份置换为科迪乳业928万股股份，其中科迪生物为3.17元/股，反算可得科迪乳业作价2.733元/股）。

2. 2015年1月至2016年12月

科迪集团还款金额：3,900万+4,200万=8,100万

长城资产减持科迪乳业获取现金：2015年6月科迪乳业在深交所上市，2016年4月除权后长城资产持有科迪乳业1,856万股（之前推算出以科迪生物股份800万股置换科迪乳业928万股时，科迪乳业作价2.7330元/股，只考虑除权此时每股持股成本应对半为1.3665元/股）2016年3季度报表中长城资产所持科迪乳业股份并未发生改变。

因此推测长城资产于2016年10月至2016年12月对科迪乳业进行了减持，当时股价在11元至12.5元之间浮动，保守估计11.5元。

推算出长城资产减持科迪乳业获得收益为：减持股份数1,535.65万股*（平均持股价格11.5元/股-除权后历史成本1.3665元/股）=155,615,092.75元。  

综上，长城资产此期间获得收益为：科迪食品集团还款81,000,000元+减持变现收益155,615,092.75元=236,615,092.75元。

长城资产手中还剩下0.5559%的科迪乳业股份，市值36,840,250元。

此时我们加上2010-2014期间现金回款共计13,400万元，长城资产截止2016年共计获得回款134,000,000元+236,615,092.75元=370,615,092.75元,同时持有市值36,840,250元的股票，债权剩余182,501,428.61元。此时长城资产已超额实现本金投入。

3.  2017年至今

2018年科迪乳业停牌至今，暂时无法得知是否进行了还款，2017年假定已有还款入账，那么长城资产至少还有4,500万利润入账。由于2017年科迪乳业再次除权，长城资产持有股份为6,086,675股，停牌前市价为4.3元/股左右，市值目前为26,172,702.5元。

三、本次债转股中的操作亮点

（一）精准定位企业优势资产

长城资产于2005年接收科迪食品集团3亿的不良，并在随后长达五年的过程中对科迪食品集团的下属子公司进行了深入了解，最终选定了科迪生物作为债转股目标，以2,536万对价拿下科迪生物800万股，并且合同中为自己留了后路，如果科迪生物2012年无法上市，则随后科迪食品集团逐年递增300万还款。如此设置，一方面减轻企业负担，激励企业走上正轨，另一方面为长城资产的投资行为寻求保障。

在科迪生物无法上市之后，转向科迪乳业这一朝阳企业，长城资产以极低的对价2.733元/股拿到928万股原始股，总成本2,536万元。2016年解禁后长城资产大幅减持获得了将近10倍收益约2.36亿，持有股票停牌前价值2,600万元左右。

（二）拉长周期精耕细作

长城资产利用自身资金优势，经历长达11年的资产处置期迎来丰厚回报。压缩资产处置周期也就缩短了企业重整、自救的时间，缩小了资产未来的升值空间，在周期性行业不景气的时候正是资产公司介入的时候，但也正因为逆周期，短短1-2年处置期就想逆市把不良资产盘活，显然违背经济学原理和市场趋势，更多的还是需要用时间换取空间。

在本案中，长城资产在科迪食品集团重整、上市过程中频频现身，并派遣相关人员入驻科迪乳业，第一时间把握企业动态，体现了对项目走向的全盘把控和对时间价值的充分理解，并得到了现实的丰厚回报。

东方资产处置中植系债权：中弘大厦的烂尾困局

云阿云智库•城市与区域

编者按：东方资产以 33.12 亿元司法拍卖接手中弘大厦债权，联合中植系尝试盘活地标性烂尾楼。然中植集团爆雷致项目停滞，现东方资产重启债权处置。案例揭示不良资产处置需兼顾复杂债权关系与行业系统性风险，为特殊资产运营提供典型样本。约2100字，由云阿云智库•城市与区域项目组提供。

近日，东方资产旗下公司北京东富嘉吉投资发布公告，拟处置其持有的与慈云寺危改小区二期6号楼（即中弘大厦）相关的两项资产。

其中一个是债权，主债务人为北京中植资源物业管理有限公司，本金1.499亿，保证人为中植企业集团有限公司，共同债务人为北京植晟云厦物业管理有限公司。

股权穿透之后，中植资源物业管理有限公司实控人为中植系，这项债权的处置恐要追溯至北京东四环地标性烂尾楼中弘大厦身上。

中弘大厦债务涉及东方资产、中国华融多家机构，同时也涉及当时最大的民营财团中植系，作为全国性AMC如何调和多方利益，实现盘活？东方资产与中植系进行了复杂的设计，但最终能否全身而退不得而知，本文将全面复盘这座单体不良资产的背后的交易及盘活处置过程，或值得业内深思、借鉴。

一、东方资产25亿本金踩雷，处置中弘大厦困难重重

2016年底，中弘与大连银行北京分行签署委托贷款合同，东富嘉吉通过后者向北京中弘发放贷款25亿元，期限为3年，年利率9%。2018年这笔借款成为不良债权，中弘大厦则是抵押资产，算上利息与违约金等，该笔债务金额已达33.64亿元。

2018年，东方资产曾多次将中弘不良债权以起拍价25亿元放到网上及交易所拍卖，均以流拍告终。

据知情人士分析，要接盘中弘大厦，除了既有足够的资金和强大的房地产操盘能力外，还需要能搞定本地的政府关系，而中弘股份一团乱麻的债务纠纷，更是中弘大厦烂尾的根源，而就让不少有试图接盘的地产人士望而却步。

在这一团乱麻的债务纠纷中，还裹挟着中植系。

2017年，中植系通过其旗下公司中泰创展分别向中弘关联企业分两笔发放贷款共计18亿，毫无疑问，这笔债务也违约。

2018年10月，中弘股份与宿州国厚城投资产管理有限公司及中泰创展控股有限公司共同签署了《经营托管协议》。中泰创展和宿州国厚将在管理人员和债务重组等人、财、物的日常经营、管理或处置多个方面对中弘股份进行托管经营，为期3年。

托管方、债权人的多重身份，使得中植系成为了化解中弘股份相关债务重组问题的关键，相较其他外部资本，如果由中植系牵头主动收购相关资产，再通过引入外部合作者盘活，就解决了中弘股份现有的债务问题。

东方资产和中植系的合作由此展开。

二、东方资产出面接盘，中植背后操盘

2020年4月，中弘大厦以22.62亿元价格再一次上架司法拍卖平台，引发业内高度关注，不仅仅是不良资产从业者，甚至是北京普通市民，也在拍卖当天到这栋停工了四年的烂尾楼下溜达，这场拍卖7万人围观，15轮竞价，一位神秘买家北京植晟云厦似乎势在必得，一路将价格叫到了33.12亿元，最终成交，溢价10.5个亿，溢价率达到46.4%。

神秘买家其实一点都不神秘，其仅仅成立4个月，由北京东富嘉吉投资控股99.9%，间接实控人为东方资产。从该公司名称上来看，就像是专门为中植量身创立的。知情人士解读，植晟云厦中的“植”是“中植”，而“晟”则代表的是中植集团旗下专攻地产不良的资产管理公司“中海融晟”。

而33.12亿的成交价格与中弘所欠东方资产33.64亿的债务相差不多，似乎也有玄机。知情人士表示，中弘大厦之前复杂的债权关系在经过中植系与东方资管的协调后，已经理顺，东富嘉吉早前已经将中弘方面的有关债权“悄然”转让给了“中植系”相关关联公司。在完成拍卖后，中弘大厦资产从中弘体系内剥离，中植系成为了其真正的主人。

三、中植陷入危机，中弘大厦未果

中弘大厦原本由全球知名的美国SOM建筑设计事务所操刀设计，高180米，预计建成地上35 层、地下3层的高档写字楼，当时项目主体结构封顶，室内公共部分装修已部分完成，外立面部分装修已完成，办公区及商业室内为毛坯房。

拍卖时，中弘大厦已预售的53套房产，面积共计13017.64平方米，预售付款比例分别为2.39%-100%不等。

竞买报告指出，该在建工程已预售的53套房地产并未在本次评估及拍卖范围中，竞买人需完成包括上述53套房地产在内的整体在建工程的全部续建工作，相关续建成本亦由竞买人承担。

上述司法拍卖结束后，中海晟融对中弘大厦操盘，结合其地理位置、周边配套、区域特点、功能属性等因素，对项目进行重新定位与设计。2021年3月宣布复工。彼时，中植企业集团、中海晟融、中建三局、东方资产等单位相关领导出席了开工庆典。

但遗憾的是，今年中植集团陷入困境，旗下财富公司爆雷，整个中植系也岌岌可危。中植集团在近期接待会上非正式的公布了一些数据：负债2748亿，其中2300亿定融本金，140亿利息，100亿的银行贷款以及部分供应商欠款等，涉及客户6.2万，人均300万。

据媒体报道，中弘大厦也是干干停停，目前尚未有新的消息。

似乎是在中植集团出现危机后，东方资产旗下东富嘉吉投资开始在权威媒体以及资产出售平台上挂出文章开头的资产处置公告。

四、总结

一座单体不良，两任主人均“爆雷”，东方资产在这场“自救”与“救赎”中是否毫发无伤尚未可知。但这并不是重点，重点在于任何每一笔不良债权背后的抵押物都不尽相同，处置手段很少能够完全复刻，凸显了不良资产的复杂性，不良资产从业者需要多了解，多学习，多借鉴，他人踩过的坑就是要避的雷。

29亿接盘钼矿，新中信国安首秀！

张媛  云阿云智库•城市与区域

编者按：新中信国安实业以 29 亿元溢价接盘新疆东戈壁钼矿，系其破产重整后首次公开亮相。标的虽处亏损，但拥有特大型钼矿资源，此次收购标志着中信集团先进材料板块战略升级，聚焦资源整合与产业协同。约1800字，由云阿云智库•城市与区域项目组提供。

新中信国安来啦！破产重整，涅槃重生

6月19日，千亿元市值的矿业巨头—洛阳钼业（603993.SH）宣布将旗下超过10多年未开发的核心钼矿以超2.5倍的溢价(作价29亿元)转让。而接盘方则为新成立的中信系“航母”——中信国安实业集团有限公司（以下简称“中信国安实业”）。

一年前，中信集团战投120亿对陷入债务危机的中信国安进行破产重整，并成立了“新国安”—中信国安实业承接了老国安旗下优质资产。中信国安实业至此成为中信集团旗下先进材料板块的新航母，携重金杀回战场。

一、“国安”回归

此次收购之所以引发关注，一是中信国安实业成立以来首次亮相于公开交易市场，二是接盘价格，三是标的新疆洛钼尚未开发，处于亏损状态，可谓风险与惊喜并存。

新疆洛钼成立于2010年，旗下核心资产为位于新疆哈密市的东戈壁钼矿，东戈壁钼矿为新疆第一个特大型斑岩型钼矿，但由于前期环保及技术原因，一直处于未开发状态。也因为此，新疆洛钼一直处于亏损状态。2023年和2024年1~4月，新疆洛钼均未产生营业收入，净利润分别亏损887万、199万。

截至今年4月末，新疆洛钼的净资产为13.36亿，全部股权估值近48亿，而中信国安实业的受让价格为29亿。

二、 实力几何？

中信国安实业由中信集团直接持股31.67%，2023年6月正式揭牌。旗下有6家一级子公司，白银有色（上市公司）、中葡股份（上市公司）、国安股份（上市公司）、青海科技、国安控股、国安一城，涵盖先进材料、房地产、文旅等等。

具体来看，白银有色是资源开采与冶炼；青海锂业是盐湖资源开发与利用；中信尼雅是运营葡萄酒产业；国安股份是信息产业；国安控股定位是城市综合运营商，而国安一城则是主营文旅产业。

在综合定位上来说，该集团是中信集团先进材料板块的主力军，此次其收购新疆洛钼亦符合其定位。

三、重整之路

1.混改之后举债扩张

原中信国安集团是一家30年历史的老牌国企，前身为国安宾馆。中信集团在此基础上组建了北京国安实业发展总公司，后更名为中信国安集团。

2014年，中信国安集团启动混改，引入五家民营企业股东。混改之后，中信国安似乎有点“海航集团”的意思，大肆扩张。除了坐拥三家上市公司以外，还通过旗下国安通信、西藏满庭、国安化工等多个平台，间接投资了江苏有线、报阅传媒；间接持有国家体育场有限责任公司（鸟巢）、银联商务、360诸多知名企业，以及山东东明农商行部分股份。除此之外，还认缴45亿元参与中国互联网投资基金。

国内跨界落子，全球范围内在亚洲、美洲、非洲亦大举投资，包括美国NextVR公司、南非第一黄金公司、安哥拉社会住房、玻利维亚盐湖众多项目。

到2016年，其合并资产规模已经已经达到了1663亿元，相比混改时翻番。与此同时，集团全部负债也上涨到1312亿元。

“比什么都别和中信国安比有钱，恒大再有钱也只是我们的冰山一角。”多年前，时任北京国安名誉董事长罗宁曾撂下狠话。

2.负债1700亿，危机爆发

因为举债扩张，老中信国安终于在2019年发生债券实质性违约，当时其总债务规模高达逾1700亿，而账面现金仅85亿。

于是2022年初，交通银行菏泽分行申请对国安集团进行破产重整，除了交通银行之外，债务人还包括北京银行、中关村银行等多家金融机构。

3.重整之路：现金投资+资产注入+协同发展

也正是这个时候，中信集团向财政部报告了中信国安集团的情况。并成立高规格的工作组进驻国安集团，帮助其整合资产，筹集资金，解决当下的债务问题。

庞大的债务规模对于中信集团而言是个不小的挑战，同时破产重整这项业务中信集团此前也没太多涉及。不过这都没有影响国安集团的重整速度。一年之后，也就是2023年2月，中信国安旗下中信国安集团有限公司、中信国安有限公司、中信国安投资有限公司、中信国安城市发展控股有限公司、青海中信国安科技发展有限公司、青海中信国安锂业发展有限公司、河北国安第一城景区管理有限公司七家公司开始进行实质合并重整。

根据重整协议，中信国安保留资产和选择留债清偿的债务整体打包，出资设立新国安集团—中信国安实业，轻装上阵。而老的中信国安集团则留下来继续处置剩余不良资产，清偿债权人的债务。

通过股权受让、增资及以股抵债等方式持有中信国安实业股权，中信集团共计投入120亿。

2023年6月，中信国安实业正式揭牌成立。

2023年底，中信国安集团重整计划执行完毕，北京市将其作为央国企重整的标案案例。

中信集团此举也被视为其进军不良资产战略的重要实践。

复盘佳兆业资产包：中信500亿货值项目操盘术

云阿云智库•城市与区域

编者按：从接盘佳兆业四大核心资产，历时16个月全部复工复产，实现盘活。在佳兆业资产盘活案例中，中信系运用“金融机构+AMC+代建+品牌输出”的方式，展现"超级AMC"的资本运作实力与行业统治野心。全文约3000字，由云阿云智库•城市与区域项目组提供。

中信系诠释“超级AMC”

10月15日，中信城开官微披露，“中信国际大厦”商业部分即将亮相，体量3万平方米。这意味着，其从佳兆业手中接过的4个项目，历时16个月全部复工复产，实现盘活。在佳兆业资产盘活案例中，中信系运用“金融机构+AMC+代建+品牌输出”的方式展现了其的资金能力、品牌优势、资源优势、子公司协同作用，印证了中信集团全面进军不良资产战略布局。

一、复盘中信盘活过程

2022年6月，陷入流动性危机的佳兆业在在深圳市政府牵头下，接连退出南山东角头、金沙湾国际乐园、航运红树湾、佳兆业科技中心4个深圳项目，由中信集团全面接盘。之所以由中信系接盘，是因为佳兆业在2015年第一次出险后，中信银行对其融资300亿，从而成为其银行系的重要债权人之一。

4个项目涉及权益货值合计超500亿，除了佳兆业科技中心这一写字楼项目完全转让予中信城开之外，其余三个项目由中信银行、佳兆业与中信城开三方以服务信托的模式进行的合作。在服务信托之中，中信银行实际仍然是以债权人身份存在；中信城开则是融资代建的角色，提供一定盘活资金，用于后续项目的建设和开发经营；而项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后最终仍归属于佳兆业所有。在项目的经营决策层面，中信城开为主导一方，但佳兆业也有权参与部分决策。在对外的品牌输出上，均使用中信城开的招牌，中信城开的背书有利于恢复市场信心，这样便于后续的项目开发及销售。

在具体进度上：

2022年7月，航运红树湾更名为 " 中信城开 · 红树湾 "正式入市，成为资产包中首个被盘活的项目。

2022年6月，佳兆业将东角头和金沙湾两个项目的相应股权，转让到 " 中信系 " 公司名下。值得一提的是，这两个项目被佳兆业视为打造贯穿深圳东西宏图的基底。东角头项目地处深圳南山区，权益货值约298.35亿元，是业内公认佳兆业旗下质量最好、货值最高的项目。佳兆业还曾计划在此打造超过迪拜塔的世界第一高楼。

2022年9月，金沙湾国际乐园项目更名后的“深圳中信金沙湾”陆续亮相。2023年4月，中信金沙湾的明星场馆中信金沙湾水世界宣布重启开园。

2023年5月，东角头项目确定由中信与达力集团进行土地分配，并各自开发。中信所分配地块仅住宅货值至少166.32亿元。

2022年7月，佳兆业科技中心更名为中信城开大厦正式复工，该项目原本计划2022年初交付。2021年佳兆业出险，没有走到交付这一步，所以由中信城开进行收尾。在此过程中，中信城开大厦经历过总平面图修改报批和公示，2023年7月，项目正式宣布启动全球租赁，仲量联行物业提供物业管理服务。2023年10月15日，中信城开宣布的最新亮相的“信荟CITIC World”是商业的一部分，共计3万平方米，是一个功能多样化、造型艺术化的商业场域，涉及购物、文娱等业态。

至此，从2022年6月至2023年10月，历时16个月，中信系实现了对上述四个项目的盘活。

二、对比中国信达、长城资产纾困佳兆业方式

在佳兆业的风险化解中，中国信达、长城资产亦有参与，方式和手段相比中信系各有不同。其中：

中国信达：“现金投资+债权+代建”

纾困佳兆业，最早出手的应该是中国信达。2020年11月30日，南沙湾2020NJY-16地块经过62轮竞拍最终被佳兆业联合体拿下，成交价为 20.18亿元+12150平米的配建，扣除配建后，楼面价达到22700元/平米，创下历史最高纪录，该楼盘即“悦伴湾”项目。项目位于广州市南沙区南沙湾核心区域，地处粤港澳大湾区几何中心，交通便捷，项目体量逾10万平方米。项目周边教育资源优越，医疗、商业等配套齐全，商业价值可观。2021年佳兆业陷入流动性危机，债务压顶之下，加速处置资产，2021年年底，其将悦伴湾项目开发商广州市卓佳房地产开发有限公司全部股权卖给了平安信托。

随后，中国信达深圳分公司、深圳华建以及平安信托展开合作。以“内部协同（信达系债权重组及增量投入）+ 外部合作”模式对南沙“悦伴湾”项目进行盘活，即由信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建，负责该项目开发、建设、销售、物业服务等全过程管理，收取操盘代建费。

2022年年中，悦伴湾项目最终由信达系对项目封闭式管控。上述项目不仅是中国信达对出险房企进行救助的首个成功落地的项目，其也摸索出了一套“现金投资+债权+代建”模式。

长城资产：“AMC+国央企房企”

2022年4月，佳兆业与招商蛇口、长城资产在深圳签署战略合作协议，约定以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的城市更新为基础，设立三方合作平台共同开发。同时，各方还约定推动存量商住开发、商业综合体，以及文旅、邮轮等层面的合作。目前各方跟进洽谈的是数个大湾区项目，按照协议，合作以“成熟一个、合作一个”为原则。8月，首个项目落地，招商蛇口接手“深圳龙岗区五和枢纽片区城更项目”，目前佳兆业与招商蛇口、长城资产的合作在顺利推进中。

通过梳理中信系、中国信达和长城资产对佳兆业的纾困案例，可以看出，中信系的优势在于债权方，代建方、信托服务方子公司内部协同作用。中信银行、中信信托实力不必多言。就中信城开而言，是中信集团麾下不折不扣的地产载体。一直以来比较低调，但确实隐形的央企地产巨头。截至目前，在全国30多个城市，累计开发房地产项目近百个，开发面积超过3000万平米。围绕住宅地产、商业地产、旅游度假、教育地产、地铁上盖等多种业态。

此外，据悉，中信城开旗下有38家在业子公司，间接持股132家企业。投资物业方面，有北京中信大厦（中国尊）、京城大厦、国际大厦，以及上海中信泰富广场和香港中信大厦。

相对于我们四大AMC，中信集团子公司实力个个强大，不用麻烦“外人”，流程简单，盘活速度相对较快。

三、中信集团的不良资产战略

 

作为万亿央企，中信集团16年来一直涉足不良资产行业，直至2022年6月，在其制定推出稳住经济大盘的29条举措，明确提出正式进军“不良资产”领域。如：积极落实国家房地产调控政策，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强与中信银行、华融公司等金融子公司的业务协同，积极推动房地产及其他领域不良项目的处置，通过产融协同方式，积极盘活底层资产，保障项目平稳运营，满足市场合理需求，有效化解不良风险。

此外，中信集团还表示，充分利用信托公司搭建风险资产处置平台，为面临债务危机、处于重组或破产重整程序的企业提供信托服务，助力企业提高风险处置效率，化解经营风险。

今年2月，在中国华融召开2023年度工作会议上，中信集团党委副书记奚国华表示集团将继续加大对华融公司的支持力度。

据不完全梳理：2022年及2023年中信集团出资百亿重整中信国安，与中国华融协同纾困融创、盘活湖南华晨集团旗下烂尾楼……

可以看出从中信集团全面控股地方AMC中信青岛资产再到成为华融第一大股东，并充分与华融协同，表示其在不良资产行业的布局非常明朗。它的入局恰恰说明行业正处于上升周期，同时，资本市场、上市公司中的不良已经成为行业的另一蓝海。

66.6 亿入主中国华融：中信集团的战略重组

刘乘风  云阿云智库•城市与区域

编者按：中信集团以 66.6 亿元人民币完成对华融资产的战略重组，通过资本运作获得全国性 AMC 牌照，标志着不良资产行业格局重构。此次交易涉及复杂股权置换与资产整合，既是对历史风险的出清，也为中信布局万亿级不良资产市场打开新空间。全文1200字，由云阿云智库•城市与区域项目组提供。

这家曾经体量第一的全国性AMC，中信集团究竟花了多少？实则是66.6亿元人民币，拿下了这家总资产最高1.87万亿元人民币的全国性AMC牌照。

前不久，国家金监总局发布关于中国华融资产变更名称的批复：

同意中国华融资产名称变更为：中国中信金融资产。同时，其33家分支机构中文名称相应变更。

这也意味着这家自1999年10月19日设立的金融庞然大物，正式消失于历史舞台。

而对于这项结果，却在从业者普遍预期之外：毕竟对于国资股权划转，能最终变名之事少之又少。

而涉及名字变更，自一个视角：

则意味着该企业过往被全盘否定。

相信对于极大多数金融从业者来讲：

对于华融资产的认知还停留在，其原书记赖小民巨贪数十亿，包养数百位情人身上。

但对于我们不良资产从业者而言：

它并非想象那么不堪，甚至于过去很多年里，其行业话语权或许比信达资产更大。

一直以来都是华融第一（最高1.87万亿.2017年），信达第二。

三为东方，四为长城。

要知道过去每次银行组包尽调，华融的处长们可都是居主位的。

说到这里，大家或许就问了，改了就改了呗，毕竟人家中信集团可是花了血本的…

那么笔者这里即给大家算算，这家曾经体量第一的全国性AMC，中信集团究竟花了多少？

首先是中信资金投入部分：

首批认购188.24亿股，占总认购比例45.714%，现金投入192亿人民币。

二批24.07亿股受让自财政部，实际无现金投入。

其次是华融资产投出部分：

收购中信集团全资子中信盛星持有中信股份5.01%，现金投出136.27亿港元。（约125.4亿人民币）

而涉及华融资产巨亏部分：

无非是一次性计提了赖小民留下的窟窿。（营收1058.8亿.亏损1029.03亿，这里面很大部分实则为资产减值准备，懂的都懂）

文章到了这里，相信大家即明了，对于中信集团而言：

实则是66.6亿元人民币，拿下了这家总资产最高1.87万亿元人民币的全国性AMC牌照。

可大家不要忘了，人家中信集团当初拿下青岛资产66.67%控股权，可都是真金白银花了25.79亿人民币的呀。

一个是地级市持牌AMC，

一个是全国性持牌AMC！

这对比之下，答案显而易见了。

同时这里还有一点，还需明确的是，为什么华融资产为啥要改名叫：中信金融资产。

而不叫：中信资产。

背后原因则是：其在2002年即已开始布局不良资产行业，设立中信资产，注册资本高达24.8亿，只是一直苦于没有牌照而已！

若仍叫中信资产，那即要重名了…

说到这里，相信大家即已明了，所谓国资划转，多多少少还是要带点私心。大家在那个位置，都不是做慈善的…

只不过如今高层已全换，名字也已全改。从此不良江湖不在有华融，仅留下一名巨贪的传说。