商业地产案例分享-天津南开大悦城项目（三）
原创 北京云阿云智库•商业地产项目组
导读：220亿销售额·23.8%增速领跑行业！天津大悦城以“轻资产+数字化”双引擎重塑商业价值：首店经济引爆客流（年3400万人次），REITs证券化撬动资本，主题街区坪效达行业3倍，为存量商业提供“运营×资产”创新模式。全文共29000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。
天津南开大悦城资产运营管理优化报告
轻资产战略下的商业创新与价值提升
目录
一、项目概述
二、项目SWOT分析及总结
三、 竞品分析及战略启示
四、项目定位与挑战破局
五、业态规划与品牌布局
六、招商策略创新
七、运营管理优化
八、运营创新与资产升值路径
九、发展计划与实施路径
十、项目启示与行业意义
五、业态规划与品牌布局
主题街区：
街区名称 | 主题 | 特色品牌/活动 |
骑鹅公社 | 文艺复古（2000㎡） | 疯果手作、复古胶片相机店 |
神兽寺街 | 奇幻天津四大神兽 | 鬊鸟祈愿签、拿拿龙快闪剧场 |
IF街 | 夜经济 | 星空露营酒吧（联名楚门精酿） |
技术赋能：蕾奥智慧照明系统联动音乐节奏8
特色主题街区深度布局
街区 | 位置 | 面积 | 品牌亮点 | 场景创新 |
5号车库 | 北区3F | 1500㎡ | 泥人张潮玩、VR手作工坊 | 3D打印非遗IP定制 |
Hi内 | 4F | 800㎡ | 内衣博物馆+男士理容区 | AI发型设计镜（关联消费+40%） |
超级工厂 | 6F | 1200㎡ | 手工皮具体验、陶艺工作室 | 联合抖音直播“开盲盒” |
（五）执行保障与效能监测
1.关键指标仪表盘
维度 | 核心指标 | 监测工具 | 预警阈值 |
业态健康度 | 四维业态收益占比 | 收益结构热力图 | 任一业态偏离基准值±10% |
品牌生命力 | 首店存活率（12个月） | 品牌存续追踪系统 | ＜80%触发调改 |
本地化深度 | 津味SKU占比 | 供应链中台 | ＜30%启动商户培训 |
空间效能 | 夜间坪效（22：00-02：00） | 分时核算系统 | ＜1万/㎡启动场景迭代 |
2.三大铁律执行标准：
2.1首店“3-6-9”孵化模型：
3个月免租期 → 6个月联营扶持 → 9个月评估存续
2.2本地化供应链奖惩：
津味SKU超40%商户：租金扣点减免5%
虚假本地标签：罚没质量保证金+末位淘汰
2.3空间模块快速迭代：
项目 | 内容 |
空间模块试错周期公式 | 试错周期 = 模块成本（万元）÷ 日均收益（万元） ≤ 90 天 |
示例 | 农场体验馆投入 150 万 → 需日均创收 1.67 万 |
创新启示：从厦门大悦城“超轻松市场”中提炼 “松弛美学” ，将压力解构转化为消费动力；借鉴胡桃里 “15小时全时段运营” 逻辑，以 “晚10点才是黄金起点” 重塑津门夜经济坐标系。
六、招商策略创新
（一）轻资产输出标准：四级管控体系
针对管理输出项目（如和平大悦城），建立 “招商四维漏斗” 实现风险可控与收益最大化：
层级 | 实施标准 | 量化指标 | 案例（和平大悦城） |
主力店锚定 | 30%面积由大悦城体系品牌锁定 | 签约5家千万级门店；坪效≥3万/㎡ | MUJI旗舰店、超级工厂主题街区 |
本地品牌孵化 | 20%面积扶持津籍品牌 | 装修补贴基金500万；首年扣点减免30% | “汝呓如意”茶饮（天津老味儿） |
首店政策倾斜 | 区域首店享差异化免租 | 国际品牌：免租6个月
本土新锐：免租3个月 | HapePrime潮牌（意大利首店） |
创新业态试验 | 快闪特区年更新率≥50% | 租期3-6个月；押金降至1个月租金 | 沙窝萝卜盲盒快闪（月销87万） |
轻资产收益模型：
项目 | 内容 |
轻资产收益模型公式 | 项目收益 = (保底租金 × 面积占比) + (抽成租金 × 超额收益系数) |
和平大悦城案例 | 保底租金占比 70% + 抽成租金（营收 8%）贡献 30% 收益 |
（二）数据驱动决策：蕾奥系统作战地图
应用云阿云空间资产智慧管理平台，构建招商全链路数据中枢：
1.数据决策三阶模型
模型层级 | 具体模块 | 详细内容 |
数据采集层 | WiFi 探针 | 捕捉客流动线，分析顾客在商场内的移动轨迹 |
| POS 系统 | 记录品类销售数据，形成销售热力图 |
| 会员画像 | 构建 200 + 标签维度的会员画像体系 |
分析决策层 | 消费偏好分析 | 统计夜宵消费占比达 28% |
| 品牌适配模型 | 建立关联度指数≥0.7 的品牌适配评估模型 |
| 租户健康诊断 | 设置尾部租户预警红线机制 |
执行反馈层 | 招商落位优化 | 调整奶茶店至影院旁，优化业态布局 |
| 租约动态调整 | 对末位品牌实施快闪店转型策略 |
| 营销资源匹配 | 精准投放联名券，实现营销资源高效配置 |
2.核心算法应用
2.1品类关联度公式
项目 | 内容 |
品类关联度公式 | 关联指数 = (共同客群占比 × 0.6) + (时段互补系数 × 0.4) |
奶茶店与影院案例 | 共同客群 63% + 时段互补 0.85 → 指数 0.79 |
2.2租户健康诊断矩阵
等级 | 坪效标准 | 客流转化率 | 处置措施 |
优质 | ≥行业120% | ≥25% | 优先续约+外摆区扩容 |
预警 | 行业80%-120% | 15%-25% | 联营改造+营销扶持 |
淘汰 | ＜行业80% | ＜15% | 启动3个月退场倒计时 |
（三）招商政策工具包
1.政策工具箱与适用场景
政策类型 | 适用对象 | 核心条款 | 申请流程 |
首店特权包 | 区域/城市首店 | 装补800-1200元/㎡；免租期3-6个月；联合营销基金50万 | 首店资质认证→签约对赌协议 |
本地孵化包 | 天津本土品牌 | 扣点减免30%（首年）；供应链贷款贴息5%；免费BI数据服务 | 本地商委会推荐→提交成长计划 |
创新实验包 | 快闪店/新业态 | 押金1个月租金；抽成租金5%+5%（基础+超额）；云阿云系统免费接入 | 提交商业计划书→90天试运行 |
轻资产绑定包 | 管理输出项目品牌 | 跨项目联动权益；优先进入REITs资产池；装修标准统一补贴 | 签署战略合作协议 |
2.政策效能监测指标：
政策类型 | 关键考核指标 | 达标值 | 未达标处置 |
首店特权包 | 12个月存活率 | ≥85% | 收回装补的30% |
本地孵化包 | 年销售增长率 | ≥40% | 次年取消扣点减免 |
创新实验包 | 业态更新率 | ≥50% | 保证金上浮20% |
（四）执行保障机制：轻资产战略的护航体系
1. 组织适配：四级联署决策机制
1.1轻资产招商委员会架构与权责
部门 | 代表职务 | 决策权限 | 联署流程 |
开发部 | 轻资产事业部总监 | 项目拓展可行性终审 | 需3/4成员签署《拓展决议》 |
运营部 | 区域运营总经理 | 品牌落位方案审批 | 数据模型+实地勘察双通过 |
数据中台 | 首席算法工程师 | 租户健康分算法迭代 | 需委员会全票通过新版模型 |
财务部 | 资产证券化总监 | REITs资产池准入评估 | 收益率≥5.8%方可列入 |
1.2跨部门协作铁律
月度联审会：对管理输出项目进行 “红黄绿灯” 评级（绿灯：推进；黄灯：优化；红灯：退出）
权责对等：委员会成员绩效工资 30% 与轻资产项目存活率挂钩（目标值≥91%）
2. 技术基建：蕾奥系统全市数据整合
2.1数据中枢架构
层级 | 模块 | 细分项 | 具体内容 |
数据源 | 场内数据 | WiFi/POS/ 会员 | 采集商场内客流动线、销售数据及会员标签等运营数据 |
| 政府数据 | 1200 万人口消费行为 | 接入城市人口消费行为大数据，辅助商业决策 |
| 第三方数据 | 美团客流 / 抖音热榜 | 整合外部平台流量热度与消费趋势数据 |
数据平台 | 蕾奥智慧管理平台 | - | 集成多源数据的管理中枢，支撑招商决策应用 |
应用层 | 招商决策应用 | 品牌适配指数 | 评估品牌与商场客群的匹配程度 |
|
| 租户健康分 | 动态监测租户经营状况的评分体系 |
|
| 首店存活预测 | 基于数据模型预测首店运营存活率 |
2.2核心技术参数
模块 | 功能描述 | 性能指标 | 安全机制 |
客流预测引擎 | 基于LSTM神经网络 | 误差率≤6.8% | 联邦学习数据脱敏 |
租户健康分模型 | 12维动态指标评估 | 尾部预警准确率92% | 区块链存证防篡改 |
首店存活预测 | 随机森林算法 | AUC值≥0.87 | GDPR合规加密 |
2.3数据应用案例
通过 政府消费数据 发现南开区夜间餐饮需求增长 23% → 加速引入 胡桃里音乐酒馆
抖音热榜 显示“国潮手作”搜索量月增 180% → 在和平大悦城增设 VR手作工坊
3. 风控对赌：首店业绩保险机制
3.1对赌协议三层架构
层级 | 适用对象 | 核心条款 | 差额补缴公式 |
基础对赌 | 普通首店 | 首年客流保底 5万人次/月 | 差额客流×3元/人 |
进阶对赌 | 国际重奢首店 | 首年坪效≥ 1.2万/㎡·月 | (保底坪效-实际)×面积×20% |
战略对赌 | 现象级业态（如盒马） | 带动关联品牌销售提升 ≥15% | 未达标部分×5%罚金 |
3.2不可抗力条款：
如遇公共卫生事件（PHEIC）、重大政策调整等因素，触发 “危机共担模式”：
首年免租期延长 3个月
平台提供 营销基金（损失额的 30%）
（五）创新启示的战术转化
1. 凯德“租户健康分”本土化改造
12维评估指标与权重
评估维度 | 权重 |
坪效 | 0.25 |
客流转化率 | 0.2 |
会员复购 | 0.15 |
舆情评分 | 0.1 |
品类稀缺性 | 0.1 |
（注：此处省略未完全列出的 6 项维度，完整模型共 12 项评估指标） |
实施成效：
尾部品牌淘汰率从 18%→9%（年节省招商成本 870万）
预警品牌改造成功率 78%（联营转型后坪效提升 35%）
2. 华润“首店装补对赌”升级版
装补资金池运作模型：
项目层级 | 具体内容 |
装补基金总额 | 2000 万元 |
拨付方式分类 | 前置 30%（签约支付）、对赌 40%（达标支付）、留存 30%（存活奖励） |
前置 30% 执行细则 | 签约即支付，用于品牌启动装修 |
对赌 40% 执行细则 | 品牌需在 12 个月内达成绩效目标，达标后支付该部分资金 |
留存 30% 执行细则 | 品牌持续存活 24 个月后，作为存活奖励支付 |
降本成果：招商成本降低 32%，首店12个月存活率 91%（行业均值 76%）
（六）效能验证仪表盘
维度 | 核心指标 | 基线值 | 目标值 | 监测工具 |
组织效能 | 项目决策周期 | 15天 | ≤7天 | 流程区块链存证 |
技术赋能 | 数据决策占比 | 65% | ≥85% | 蕾奥系统日志 |
风控强度 | 对赌协议覆盖率 | 70% | 100% | 合约管理系统 |
创新成果 | 招商周期 | 7个月 | 4.2个月 | 项目计时器 |
执行军规：
数据决策需经 “反事实推演”（模拟未引入该品牌的情景对比）；
对赌罚金 50% 注入装补基金，形成风险对冲闭环；
委员会成员每季度接受 00后客群代表 质询，不合格者强制退出。
通过铁三角保障体系，天津大悦城轻资产管理规模有望 3年突破150亿，REITs分派率稳定于 5.2%+ 行业标杆水平。
七、运营管理优化
（一）会员经济深化：三维价值分层模型
1.分层运营策略与执行路径
客群 | 核心痛点 | 运营举措 | 技术支撑 | 数据目标 |
学生会员
(18-22岁/32%) | 消费力有限但时间充裕 | 学分银行：观影1小时=0.5学分（可兑实习内推）；期末周免费通宵自习室（需消费3次/周）；青芽计划： MUJI/言几又兼职绿色通道 | 校园一卡通系统对接 | 月活提升40% |
职场新锐
(23-30岁/45%) | 社交刚需+宠物陪伴 | 共享办公卡：￥499/月（含咖啡无限续杯）；19：00后转酒吧抵扣券；宠物社交区：携宠入店享85折（Mr. Doggy联动）；“宠缘相亲角”（扫码查看宠物DNA报告） | 企业微信社群裂变 | 客单价提升35% |
品质家庭
(31-35岁/23%) | 亲子教育+健康焦虑 | 亲子研学卡：超级农场自然课（￥198/节）；泥人张非遗手作体验；健康管家： B1层基因检测快闪（￥399原价￥1200）；三甲医生在线问诊 | 医疗HIS系统对接 | 复购率65% |
会员价值公式
项目 | 内容 |
会员价值公式 | 会员贡献值 = (消费频次 × 0.4) + (客单价 × 0.3) + (裂变指数 × 0.3) |
目标 | 会员消费占比从 21% 提升至 35%，年增会员 GMV 7.3 亿 |
（二）数智化赋能：三驾马车系统架构
图：数智化作战中台
中台模块 | 子系统 / 功能 | 具体应用场景 | 成效指标 |
供应链中台 | 区块链溯源 | 生鲜 48 小时全程可溯 | - |
| 智能补货 | 自动优化库存补货策略 | - |
VR 招商系统 | 远程带看 | 线上虚拟商铺带看服务 | 签约效率提升 40% |
| 空间模拟 | 商铺布局与场景可视化设计 | - |
能耗管理 | AI 节能 | 智能调控商场能耗设备 | 年降耗 15% |
| 碳追踪 | 实时监控碳排放数据 | - |
核心技术参数：
系统 | 功能亮点 | 实施路径 | 成本效益 |
供应链中台 | 对接京东七鲜溯源API | 部署RFID+温度传感器（每柜￥3800）；区块链存证（每单成本￥0.2） | 损耗率从8%→3%
年降本1200万 |
VR招商系统 | 元宇宙级空间还原 | 3D激光扫描建模（精度0.1mm）；虚拟人流压力测试 | 疫情期间招商效+40%；节省差旅费87万/年 |
能耗管理 | 嘉里汇智能电表移植 | 分时电价策略（谷电占比提升至65%）；照明动态调节（人走灯暗） | 年节电380万度
减碳2800吨 |
（三）弹性运营机制：时空折叠策略
1. 时段共享：24小时经济公式
项目 | 内容 |
时段共享：24 小时经济公式 | 夜间补贴 = 电费成本 × (1 - 夜间营收增长率) × 30% |
示例 | 电费 2 万 / 月，夜营收增 25% → 补贴 = 2 万 ×(1-0.25)×0.3=￥4500 |
执行案例：
星巴克：日间咖啡（7：00-18：00）→ 夜间酒吧（18：00-02：00）
补贴触发：夜间营收占比≥30% 且超24点闭店
2. 空间复用：中庭变形记
时段 | 场景模式 | 配置方案 | 收益模型 |
10：00-17：00 | 文创市集 | 50个摊位（租金￥300/天·位） | 日均收益 ￥1.5万 |
18：00-21：00 | 亲子游乐 | 充气城堡+绘本角（收费￥68/小时） | 坪效 ￥210/㎡·h |
21：30-24：00 | 街头文化公园 | 滑板U型池（会员免费，非会员￥50） | 引流关联消费 ￥3.2万/晚 |
3. 应急响应：盒马危机黄金24h
危机处理阶段 | 具体内容 | 响应措施及时间节点 |
|
问题曝光 | 危机类型判断 | 食品安全问题 | 启动 1 级响应：1h 内下架涉事商品；4h 内完成全链溯源；12h 发布检测报告；24h 召开媒体沟通会 |
|
| 服务投诉问题 | 启动 2 级响应：30 分钟内现场响应；2h 内补偿方案到位 |
溯源技术包：
区块链查询（生产→运输→销售全程）
涉事批次热力图（精准定位购买者）
（四）效能验证数据看板
模块 | 核心指标 | 基线值 | 目标值 | 监测工具 |
会员经济 | 会员消费占比 | 21% | 35% | CRM贡献值模型 |
数智化 | 生鲜溯源覆盖率 | 0% | 100% | 区块链节点查询 |
弹性运营 | 空间复用收益 | ￥0 | ￥8万/日 | 分时核算系统 |
危机响应 | 舆情平息时效 | 72小时 | ≤24小时 | 舆情监控平台 |
执行铁律：
学生会员 学分兑换 需对接3所高校教务处（南开大学/天津大学/医科大学）；
VR招商系统需通过 ISO 19650 建筑信息模型认证；
夜间补贴触发需 连续7天达标，防止短期刷单。
创新启示：
借鉴茑屋书店 “数据x人性” 哲学，将会员学分转化为社交货币；
学习SKP “空间变形记” 策略，使中庭坪效提升 300%；
通过运营三叉戟体系，天津大悦城会员复购率可提升 50%（达行业均值 2.1倍），年能耗成本降低 ￥680万。
八、运营创新与资产升值路径
（一）轻资产模式输出：三线城市裂变公式
核心策略与执行路径
1. 标准化产品线封装
模块 | 封装内容 | 技术支撑 | 输出案例 （盐城大悦春风里） |
主题街区 | 骑鹅公社4.0（含AR寻宝系统） | 云阿云空间建模系统 | 开业3日客流42万 |
营销活动 | “寻找小王子”IP巡展包 | 蕾奥光影交互技术 | 联名款溢价50% |
会员体系 | 悦星分层模型（200+标签） | 数据桥接服务系统 | 会员消费占比28% |
2. 收益分成创新模式
收益结构类别 | 具体收益方式 | 详细说明 |
基础管理费 | 年租金 2% | 按照年租金总额的 2% 收取基础管理费用 |
业绩提成 | 超额租金 15% | 对超出预期部分的租金收入提取 15% 作为业绩奖励 |
股权认购 | 5 折认购基金份额 | 提供以 5 折价格认购基金份额的权益 |
案例验证：和平大悦城项目通过该模式，管理方年收益达6800万（其中提成占比61%）
3. 基金杠杆运作
三层架构：
优先级（60%）：中国人寿保险资金（要求年收益5.5%）
中间级（20%）：GIC等外资机构
劣后级（20%）：大悦城自有资金（杠杆率1：5）2
并购标的：聚焦长三角单项目3-8万㎡存量商业（年改造回报率≥12%）
（二）REITs证券化突破：三层价值释放
华夏大悦城REIT升级策略
1. 资产包风险对冲设计
项目 | 资产特性 | 风险对冲价值 | 现金流贡献 |
天津大悦城 | 成熟期（出租率100%） | 稳定租金（占比70%） | 分派率5.2% |
和平大悦城 | 成长期（出租率95%） | 增值潜力（年租金涨15%） | 分派率4.1% |
组合效果 | 综合分派率5% | 波动率降低40% | 评级AAA |
2. 租约结构优化
餐饮租户改革：
改革内容 | 具体形式 | 改革效果 |
餐饮租户租金模式 | 保底租金（行业均值 80%）+ 扣点（营收 8-12%） | 抗风险能力提升（2024 年疫情期间租金收缴率 99.97%） |
扣点占比目标：从25%提至40%（2025年H1已达34%）
数据来源
北京云阿云智库・奥特莱斯行业数据库
商业地产 
1116
京公网安备 11011302003178号