商业地产案例分享-南京景枫中心项目（四）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：聚焦江宁百家湖商圈，景枫中心以首店孵化、湖景资产证券化、智慧运营为核心，2024 年销售额 88 亿，目标 3 年破 25 亿，重塑区域商业标杆。全文共27900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

南京景枫中心商业升级方案

首店经济 × 湖景价值 × 数字化运营，构建文商旅融合新模式

目录

一、项目概述

二、项目SWOT分析

三、竞品对标分析

四、项目重新定位

五、业态规划与品牌组合

六、招商策略创新

七、智慧运营体系

八、资产增值路径

九、三年实施路径

十、行业启示

九、三年实施路径

4.活动矩阵阶段：数字运营巅峰

4.1.票务风控系统

黄牛识别矩阵：

风险特征	权重	处置方案
同一IP秒杀10张+	0.35	冻结账号
跨省异地支付	0.28	人工核验
历史转售记录	0.37	列入黑名单

行业纪录：

10万张湖岸音乐节门票零秒杀记录，二级市场溢价归零

4.2.赛事直播云

技术参数：

指标	传统方案	云阿云方案	提升
直播延迟	3.2秒	0.8秒	-75%
4K并发承载	5万人	50万人	10倍
虚拟广告植入	固定位	AI跟随运动员	动态匹配

商业价值：

OLD ORDER滑板销量环比增长180%，广告收益达800万

4.3.元宇宙授权大会

NFT合约创新：

步骤	输入	处理方式	输出
1	实体合同	OCR 识别技术	数字存证
2	数字存证	区块链加密上链	NFT 合约
3	NFT 合约	智能合约自动分账	收益结算

效率革命：

滁州吾悦广场签约周期从45天→22天，律师成本降低70%

（三）关键里程碑交付物深度成果

1.2025-Q2 品牌重组突破

户外实验室改造后：

Snow Peak城市露营区坪效582元/月/㎡

环湖数字跑道带动运动装备销售环比增长210%

《运动消费白皮书》揭示：

18-35岁客群为运动消费主力（占比73%）

每增加1个打卡点，会员复购率提升12%

2. 2025-Q3 智慧系统认证

动态卫生间专利技术：

获中国专利优秀奖

技术授权首单落地苏州中心（授权费300万元）

碳积分REITs：

发行规模5.8亿元

创商业地产REITs认购倍数28倍纪录

3.2026-Q2 活动矩阵爆发

国际滑板公开赛：

吸引32个国家选手参赛

抖音话题#湖岸碗池争霸赛 播放量23亿次

云直播广告收益构成：

来源	金额（万元）	占比
品牌冠名	350	44%
虚拟广告	280	35%
赛事周边	170	21%

4  2027-Q1 资产证券化跨越

场景IP子公司：

估值18.7亿元（PE倍数42X）

签约城市：盐城/滁州/扬州/镇江等10城

标准化输出效益：

模块	单项目收益	年产出规模
动能跑道	380万	1.2亿
无性别卫生间	210万	0.8亿
屋顶经济组	550万	2.1亿

（四）云技术全链条赋能价值

1.决策效率革命

实时数据驾驶舱：

流程环节	输入数据	处理方式	输出结果
1	50TB / 日原始数据	边缘计算（降维 / 特征提取）	结构化分析数据
2	分析数据	AI 决策模型（机器学习 / 规则引擎）	决策建议
3	决策建议	自动审批系统（阈值校验 / 权限核查）	执行指令
4	执行指令	智能设备接口（API 调用 / 协议转换）	设备执行动作

项目调整决策从7天缩短至45分钟

2.试错成本颠覆

VR模拟经济效益：

场景	实体改造成本	VR模拟成本	节省
亲子乐园	1200万	80万	93%
户外实验室	800万	50万	94%

累计节约试错成本：6,300万元

3.资产溢价创造

数据资产估值模型：

数据资产类别	计算因子	权重系数
会员价值	单个会员年均贡献值 × 会员总数	3
碳汇收益	年度碳减排量 × 碳交易单价	8
IP 授权	单次授权费 × 授权次数 × 授权期限	20
综合估值	Σ(各资产类别价值 × 对应权重系数)	——

实际成效：

数据资产包估值从0.8亿→5亿，吸引红杉资本战略投资

4.全链条闭环认证：

2027年获国际商业地产协会（ICSC）颁发 “数字闭环金砖奖”，成为全球首个实现

开发（智能设计）-运营（AI中枢）-金融化（区块链REITs）-品牌输出（元宇宙授权）

完整数字化闭环的商业地产品牌，树立行业新标杆。

十、行业启示：景枫模式重构区域商业底层逻辑

景枫中心的转型升级，为长三角乃至全国次级商圈商业体破局提供了可复制的“三级火箭”模型，其核心价值在于将自然禀赋、品牌势能、金融工具进行化学反应式融合，最终实现从“空间租赁商”向“场景科技服务商”的质变。

（一）一级火箭：生态赋能——把自然景观转化为消费资本

1.破局公式：

要素	定义	提升策略
空间渗透率	实际服务人次 / 区域总人口 ×100%	1. 优化物理动线设计；2. 增加场景触点（智能设备 / 互动装置）；3. 跨界合作拓展客群
时空变现率	单客日均消费额 / 单客日均停留时长	1. 动态定价系统（时段差异化收费）；2. 场景化营销（基于停留时长推送服务）；3. 复合业态组合（购物 + 餐饮 + 娱乐）
数据杠杆	（数据资产估值 / 运营成本）^n	1. 构建会员画像体系；2. 开发数据产品（API 输出 / 行业报告）；3. 区块链确权提升数据资产价值
生态价值	空间渗透率 × 时空变现率 × 数据杠杆	——

2.景枫实践：

空间渗透：2500亩百家湖资源拆解为 5大消费模块（环湖跑道/落日酒吧/湖底VR/星空露营/水上婚礼）

时空变现：

晨间瑜伽（7：00-9：00）：湖景工位族包场，溢价199%

深夜电音（22：00-2：00）：联动1912街区，坪效达日间3.2倍

数据杠杆：环湖动能积分绑定 28万会员，复购率提升45%

行业价值：为自然禀赋型商圈（西湖/玄武湖等）提供 “资源-场景-数据”三级开发范式，破解“有景观无消费”困局。

（二）二级火箭：首店共生——从流量收割到价值共创

1.传统首店困局 vs 景枫实验室机制：

维度	传统模式	景枫2.0机制	效益差
品牌筛选	招商代理推荐	会员数据逆向定制	存活率+36%
成本结构	固定租金压垮新品牌	3个月免租+20万营销基金	闭店率-40%
退出路径	淘汰即离场	快闪区再孵化→主力店晋升	资产周转+88%

2.典型案例：

OLD ORDER滑板店：

实验室期：联合举办 “湖岸碗池赛”（抖音曝光2.3亿次）

晋升主力：月坪效 680元/㎡（超传统运动店2.1倍）

行业颠覆：首店从 “试错成本中心” 转型 “产业孵化器”，为三四线城市提供 低风险品牌焕新路径。

（三）三级火箭：证券化前置——运营数据重构资产估值

1.金融创新双螺旋模型：

步骤	输入	决策条件	处理动作	输出
1	运营数据	——	进入资产证券化流程	——	资产证券化决策点
2	资产证券化决策	——	类型判断	路径 1：REITs 发行 路径 2：ABS 切割	双轨并行路径
3	路径 1：REITs 发行	资产运营数据	符合 REITs 发行标准	打包碳积分收益权	碳积分收益权资产包
4	路径 2：ABS 切割	资产运营数据	符合 ABS 切割条件	拆分分时租赁现金流	分时租赁现金流切片
5	双轨合并	碳积分收益权 分时租赁现金流	——	资产包组合估值	估值提升 28 亿元

2.景枫突破：

2.1国内首单碳汇REITs：

将 520万年碳汇收益证券化，吸引社保基金认购

发行利率 4.4%（低于同业0.8%）

2.2场景IP专利化：

动态卫生间算法（专利号 ZL202533211234.5）授权 10城

单项目收益 380万（盐城金鹰案例）

3.行业启示：

传统商业体估值依赖 NOI（净营运收入），景枫模式证明 数据资产（碳汇/会员行为/IP专利） 可贡献 35%估值溢价，倒逼行业重建估值体系。

（四）终极跃迁：非标商业的标准化输出

景枫中心最革命性的突破，在于将 “个性化场景” 解构为 可复制的工业模块：

1.模块化技术包

场景模块	标准化参数	适配模型	落地案例坪效提升
湖景动能跑道	每公里3个AI打卡桩+积分通兑	三四线城市商业体	+35%（滁州）
无性别卫生间	独立舱体占比≥40%+需求预测	交通枢纽/景区	+28%（盐城）
屋顶经济组	星空露营≥800㎡+移动穹顶	二线城市存量改造	+42%（南昌）

2.商业民主化革命

低线城市赋能：

盐城金鹰以 景枫模块的30%成本，实现客流 120%增长，打破“高端商业仅属一线”魔咒

开发周期重构：

标准化模块使商业体改造从 18个月→6个月（扬州万象汇案例）

3.长三角次级商圈的破局启示

生态资源货币化：

拒绝“景观装饰化”，建立 时空切割-数据绑定-溢价回收 闭环

首店经济工业化：

用 实验室机制+数据选品 取代经验主义招商，成活率从58%→79%

资产价值多维化：

提前布局 碳汇/IP专利/会员数据 等新型资产，REITs发行溢价超同业 40%

历史定位：景枫模式标志着中国商业地产进入 “场景科技时代”——

空间价值 = 物理空间 × 数据密度 × 金融杠杆

行业竞争从 “品牌争夺战” 升级为 “场景操作系统” 之争

这一范式将为长三角 200+次级商圈 提供可复制的破局路径，推动商业文明从“千店一面”到 “千城千面” 的质变跨越。

附录：南京景枫中心核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：72 亿元，同比增长 12%（行业均值 8%）。增长核心源于 “亲子娱乐 + 首店经济” 双引擎驱动，家庭客群消费占比 60%，儿童体验业态销售额增长 30%。

创新举措：引入华东首家 “奈尔宝家庭中心旗舰店”，结合沉浸式互动剧场，客单价提升至 180 元（增幅 20%）。

2024 年

销售额：88 亿元，同比增长 22%（行业均值 10%）。逆势增长得益于 “首店矩阵 + 数字化运营”：首店销售额占比达 25%，溢价率 15%；智慧会员系统带动跨店消费增长 35%。

标杆项目：“元宇宙亲子互动馆” 年销售额 4 亿元，儿童教育类客单价 250 元，复购率达 40%。

2025 年一季度

销售额：25 亿元，同比增长 18%。春节档推出 “数字孪生购物节”，虚拟商品销售额占比 15%，带动线上线下联动消费增长 25%；绿色能耗补贴覆盖 80% 商户，能源成本降低 10%，毛利率提升 2 个百分点。

二、客流量数据

2023 年

客流量：2000 万人次（日均 5.5 万），停车场使用率 75%。亲子主题街区 “枫趣天地” 改造后，家庭客群平均停留时长增至 3.5 小时，周末单日峰值客流 8 万人次。

转化效率：智能会员系统监测显示，主题街区客流转化率达 30%（非主题区 18%）。

2024 年

客流量：2400 万人次（日均 6.6 万），同比增长 20%。“首店体验周” 开街后，地铁接驳客流占比提升至 40%，“亲子课程 + 购物” 套票带动周末客流增长 45%，沉浸式戏剧表演单场引流 2.5 万人次。

客群结构：家庭客群占比 65%，年轻客群占比 25%（通过潮玩展引流）。

2025 年一季度

客流量：600 万人次，工作日 / 周末日均客流分别为 3.8 万 / 5.5 万。“AR 导航 + 智能导购” 技术应用后，首店街区客流增长 40%，会员系统带动跨店转化率达 50%（行业均值 35%）。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：60-120 元 /㎡/ 天（江宁核心商圈），租用率 96%，体验业态享 12% 租金溢价。

创新模式：推出 “首店孵化计划”，前 6 个月租金减免 30%，带动首店业态销售额占比提升至 28%。

2024 年

租金收入：同比增长 15%，坪效达 8 万元 /㎡（体验业态 2.5 倍）。引入 “直播电商基地”，闲置空间租金收益提升 35%；采用 “保底 + 抽成” 租约（月流水≥50 万抽 8%），空置率控制在 3.5%。

ESG 溢价：绿色建筑认证后，资产估值提升 7%，绿色金融贷款利率下浮 0.3 个百分点。

2025 年规划

目标租金增长 20%，路径包括：屋顶花园冠名权（年赞助费 300 万元）、REITs 筹备（目标资本化率 5.2%）；计划将体验业态租金占比提升至 60%。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 15 家南京首店：包括 “盒马 X 会员店”“乐高探索中心”；淘汰 10 家传统零售品牌，将 20% 经营面积改造为 “潮玩童趣馆”，坪效提升至 7 万元 /㎡。

2024 年

品牌汰换率 20%，重点引入：

科技体验：“华为全屋智能生活体验馆”（智能家居场景互动），会员复购率 55%；

元宇宙零售：“景枫数字商店”，虚拟商品销售额占比达 15%，客单价 280 元。

2025 年计划

聚焦 “科技 × 亲子” 矩阵：

小米智能家庭生态馆（与本地科技企业联动），目标坪效 10 万元 /㎡；

“南京非遗数字体验馆”（AR 互动 + 文创衍生品发行），计划带动文创区销售额年增 40%。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.8 亿元升级亲子主题街区（1.5 万㎡）、搭建元宇宙购物系统；2025 年预留 1 亿元用于 REITs 发行及智慧物流改造。

数字化进展：线上会员 120 万（年增 30%），线上销售占比 12%（行业均值 7%）；智能导视系统向南京其他商场输出，年许可费 500 万元。

行业坐标

客流韧性：2024 年客流量增长 20%（南京头部商场均值 8%）；

估值优势：首店 IP + 家庭客群支撑 PE14x（行业均值 12x）；

现存挑战：国际高端品牌坪效为上海国金中心的 55%，需强化奢侈品区域首店引入。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库