商业地产案例分享-南京中央商场项目（三）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：百年老店破局“系统孤岛、业态老化、流量割裂”三大困局，以母婴生态为矛构建长三角亲子枢纽，以数字中台为轴打通全链运营，重塑中华第一商圈商业地标竞争力。全文共28800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

南京中央商场资产运营管理优化方案

目录

一、项目概述

二、SWOT分析及总结

三、竞品分析及总结

四、项目再定位

五、项目挑战及破局

六、业态规划及品牌布局

七、招商策略升级

八、运营管理优化

九、运营创新及资产升值

十、发展计划及实施路径

十一、项目启示及行业意义

九、运营创新及资产升值

（一）资产证券化准备：母婴业态的资本化路径

核心策略：将母婴楼层打造为 “可拆卸式现金流单元”，满足基础设施REITs发行条件

步骤序号	核心策略环节	具体操作内容	后续环节衔接
1	独立核算体系	建立母婴楼层独立财务核算系统	进入财务合规改造环节
2	财务合规改造	进行财务合规性调整与优化	进入稳定现金流证明环节
3	稳定现金流证明	提供母婴楼层稳定现金流数据	进入 REITs 发行环节
4	REITs 发行	推进基础设施 REITs 发行工作	策略实施完成

1. 独立财务模型构建

指标	核算方式	2026目标	资本价值
营收构成	商品销售65%+服务35%	CAGR≥20%	抗周期性强
EBITDA利润率	剔除总部摊销的纯楼层利润	≥28%	高于百货均值18%
租约结构	乐友10年长约占比40%	加权租期≥7年	现金流稳定

实施抓手：

成本切割术：

按面积分摊能耗（智能电表分户计量）

独立核算人力成本（导购绩效绑定母婴楼层利润）

增值点设计：

屋顶亲子餐厅收入 30%计入母婴楼层（因依赖母婴引流）

2. REITs发行三步走

阶段	关键动作	里程碑
资产包整合	剥离河西店母婴楼层+3家卫星仓	净资产评估≥8.2亿
合规改造	普华永道出具VBM估值报告	现金流折现率设定9.5%
发行准备	对接中联REITs基金	目标资本化率5.3%

资本价值公式：

REITs募资额 = 年均净现金流 ÷ 资本化率

按母婴楼层年净现金流4300万计算，可募资 8.1亿元（相当于3年净利润）

（二）创新业务：从交易场到育儿解决方案商

1. “育儿管家”服务：医疗+零售的闭环革命

1.1服务全链条深度解析

服务阶段	核心环节	具体操作
需求触发（≤20 秒响应）	三甲医生视频问诊	用户发起问诊，三甲医生在线视频接诊
	AI 预诊系统分诊	AI 系统对患者症状进行初步诊断并分流
	生成智能处方清单	结合医生诊断和 AI 分析生成个性化处方
极速履约（多级仓网协同）	电子处方同步药监局	处方信息实时同步至药监部门监管系统
	云阿云中央智能分仓	中央系统根据库存和位置智能分配发货仓库
	卫星仓冷链直送	最近卫星仓通过冷链物流直接配送药品至用户
健康管理（数据反哺）	用药记录加密上链	用户用药数据加密存储至区块链确保安全
	发育曲线 AI 分析	AI 系统分析儿童发育数据生成生长曲线报告
	主动推送营养方案	根据分析结果自动推送个性化营养建议和干预方案

1.2商业模式创新突破点

模块	传统模式痛点	中央创新解决方案	医学经济价值
医生资源	三甲挂号难（≥3天）	签约鼓楼医院儿科医生碎片时间坐诊 （早8:00前/晚22:00后弹性执业）	单次问诊成本压降至38元（市场价120元）
药品配送	夜间急用药无保障	复用母婴卫星仓+罗森便利店冷链网络；20℃疫苗专仓覆盖全城	急性喉炎用药30分钟达（卫健委数据：超时致损率降90%）
支付创新	自费负担重	打通医保个人账户+平安少儿险直付 “先服务后分期”金融方案	支付转化率78%（行业35%）

1.3运营指标达成路径

核心指标	构成部分	占比及金额	细分项目（衍生消费）
单客年贡献 6800 元	问诊费	15%×1020 元	-
	药品毛利	35%×2380 元	-
	衍生消费	50%×3400 元	发育测评套餐、智能设备租赁、早教课程包

数据验证：

复购率72% 源于健康档案绑定：宝宝月龄自动触发疫苗提醒（打开率92%）

夜间订单占比45% 创造增量市场（传统药房夜间闭店）

2. SUP移动报表：高管决策的战争沙盘

2.1系统核心功能重构决策逻辑

决策因素	坪效预警	会员流失率	业态聚客力	成本偏离度	气象经济系数	突发舆情因子
权重占比	35%	25%	20%	15%	5%	3%

2.2动态调铺引擎运作机制

运作环节	触发条件	判断标准	处理措施
初始监测	5F 男士区坪效＜2000 元 /㎡	-	进入连续天数判断环节
连续天数判断	5F 男士区坪效＜2000 元 /㎡	是否连续 3 天	是→启动三级响应；否→发送单日预警简报
三级响应（连续 3 天）	触发连续 3 天的判断结果	-	L1：推送亲子电竞馆扩容建议；L2：开放临时快闪区申请；L3：触发品牌末位淘汰
单日预警（非连续 3 天）	未满足连续 3 天的判断结果	-	发送单日预警简报

实战案例：2024年8月高温周，系统监测童装区滞留率↓40% → 自动启动 “屋顶星空纳凉计划”（延时至24:00，客单价提升65%）

2.3人效优化模块的军事化管理

异常信号	系统自动响应	整改成效
导购成交率＜均值40%	安排华为体验馆带教（VR模拟实训）	周成交率回升至110%
会员转化时长＞18分钟	推送“黄金话术包”（AI生成场景应对）	转化时效压缩至9分钟
连带率＜1.2	锁定商品组合漏洞（陈列热力图分析）	连带率提升至2.3

2.4硬件载体创造决策革命

设备	技术参数	决策场景革命性突破
定制决策Pad	1000nit防眩光屏（强光可视）；国密二级加密芯片	董事会议中实时审批亿元级合同
AR战术沙盘	华为毫米波空间感知；3D楼体1：50建模	手势划拨品牌位置，即时预测坪效
生物识别戒指	血氧/压力监测；脑电波专注度分析	高压决策时自动启用减压模式

2.5创新业务的资产升值密码

育儿管家验证公式：

医疗信任溢价 = 问诊响应速度（秒） × 处方准确率（%）

鼓楼医院专家20秒接诊（行业平均180秒）

AI处方准确率98%（三甲复核通过率）

SUP系统决策效能：

计算项目	具体内容
减少机会成本（总公式）	（传统决策延时 × 日均损失） × 365
传统决策延时	72 小时
日均损失	18 万 / 小时
计算周期	365 天 / 年
中间计算过程	（72 小时 × 18 万 / 小时） × 365
最终结果	≈ 4.7 亿 / 年

（三）资产升值飞轮：运营创新撬动估值的三级火箭

1. 传统估值模型突破：从收租逻辑到生态赋能

估值模型类型	核心依赖因素	对应 PE 倍数范围
传统估值模型	物理空间	8-12 倍
创新估值模型	数据 + 服务 + 金融	18-25 倍

1.1估值要素重构解析

要素	传统百货困境	中央创新解法	溢价来源	对标案例
现金流稳定性	租约到期流失率30%	母婴REITs锁定7年租期 育儿管家订阅制（续费率85%）	抗周期性提升（波动率↓60%）	凯德商用REITs溢价率32%
增长性	同店增长陷于价格战（≤5%）	数据服务收入年增40%；保险分佣等衍生收益	科技属性加持（估值乘数×2.3）	阿里本地生活PS 5.8倍
资产利用率	闲置面积产生负现金流	卫星仓昼夜复用（母婴仓→医药仓）92%利用率创行业纪录	空间价值重构（坪效×4.2）	优衣库仓店一体模式

1.2资本视角突破点：

REITs发行将不动产转化为 “可交易现金流”，吸引险资等长期资本

育儿管家的订阅制模式带来 “类SaaS收入”（ARR年复合增长45%）

数据服务对标科技公司估值（每TB消费数据估值120万元）

2. 关键升值指标验证：从财务模型到市场定价

2.1估值增幅公式的底层逻辑

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估值增幅 = （创新业务收入占比 × 3.6） + （数据资产估值 × 0.8）  

参数来源：

系数3.6：源于麦肯锡零售创新指数（1%创新收入拉动3.6%估值）

系数0.8：参考IDC数据资产估值模型（每PB数据溢价80%）

2025年目标达成路径：

指标	现状	2025目标	实施动作	贡献估值增幅
创新业务收入占比	12%	28%	育儿管家覆盖20万家庭	+57.6%
数据资产估值	1.2亿	4.3亿	脱敏数据交易+品牌洞察报告销售	+24.8%
合计拉动估值	-	-	-	+82.4%

2.2标杆案例价值验证

案例1：育儿管家→保险合作增收1200万/年

流程环节	具体内容
问诊数据	提供基础数据支持
发育风险模型	基于问诊数据构建风险评估模型
保险精算定价	利用发育风险模型进行保险定价
平安定制 “聪慧宝”	根据定价开发定制化保险产品
分佣结果	合作增收 1200 万 / 年

数据壁垒：积累50万条儿童过敏/生长发育曲线

转化效率：保险购买率38%（行业均值9%）

案例2：SUP系统→减少无效改造损失800万

传统决策痛点	SUP系统干预	成本节约
盲目引进VR体验馆	监测Z世代到店率＜8%叫停	避免亏损300万
扩建奢侈品区	预警本地高净值客群外流上海	止损250万
网红餐饮区过度装修	坪效预测显示回收期＞5年	缩减投入250万

资产升值飞轮运转实证

三级增长引擎联动效应：

增长引擎环节	具体内容	联动下一环
运营创新	推动运营模式创新	指向现金流重构
现金流重构	重构现金流结构	指向估值提升
估值提升	实现企业估值增长	指向融资能力增强
融资能力增强	提升融资规模与效率	反哺运营创新

实证数据：

育儿管家上线后 单平米年收益 从1.8万→4.3万（138%增长）

卫星仓夜间转医药配送 创造增量收益 200元/㎡/月

REITs发行预期 降低融资成本 2.3个百分点

资本化里程碑：

2026年目标估值 58亿 = 传统百货估值（32亿） × 1.8（创新溢价）

支撑依据：参照太古里数字化改造后估值提升76%

2.3创新估值本质：撕裂传统商业的财务天花板

当传统百货的估值困于 “租金坪效×PE倍数” 的线性公式，中央商场的飞轮证明：

真正的资产升值发生在三处隐秘战场

战场	传统价值	创新价值创造	财务体现
数据战场	未被资本化的成本中心	・脱敏数据交易平台 ・保险精算模型	年化收益4000万+
时间战场	夜间闭店损失	卫星仓切换医药配送	闲置时段变现率92%
信任战场	老字号品牌溢价	育儿管家医疗信任转化	客单价提升3.4倍

资本定律验证：

每增加1元创新业务收入，在资本市场可撬动8元估值增长

当深夜卫星仓同时送出奶粉和急诊药，当SUP系统将决策失误压缩90%，89岁老商场在基金经理的估值模型里，完成了从 “收租资产”到“育儿生态操作系统” 的惊险一跃。

创新本质：从空间租赁商到育儿生态运营商

当传统商业困于 “收租逻辑”，中央商场的破局印证：

真正的资产升值不在大理石地面，而在数据流里、在30分钟送达的急救药箱里、在REITs说明书的现金流模型里

育儿管家重构人货场关系：医生成为活体选品官，处方单即采购清单

SUP报表让决策从月度会议进化到实时战场指挥

REITs发行使89岁老建筑获得科技企业的估值市盈率

商业定律：

每提升10%的创新业务收入占比，资产估值边际效益增长35%

当年轻妈妈在深夜收到中央商场送来的退烧药，当基金经理看到母婴楼层28%的EBITDA率，老字号在新经济浪潮中完成了最锋利的转身。

十、发展计划及实施路径

南京中央商场三年发展路线图  

阶段（年份）	阶段主题	项目名称	开始时间	结束时间
Year1	系统整合 + 母婴试点	OA-ERP 重构	2025-Q1	2025-Q2
		乐友联营店首批 5 家	2025-Q2	2025-Q3
		育儿管家 V1 上线	2025-Q4	2025-Q4
Year2	业态成型 + 流量破局	母婴生态城开业	2026-Q1	2026-Q1
		云阿云中央 GMV 冲刺	2026-Q2	2026-Q4
		数据中台赋能	2026-Q3	2026-Q4
Year3	资产增值 + 模式输出	REITs 发行准备	2027-Q1	2027-Q2
		三线城市轻资产输出	2027-Q2	2027-Q4
		创新收入占比达标	2027-Q3	2027-Q4

（一）Year 1：系统筑基与试点爆破（2025）

核心目标：跑通数字化底座，验证母婴单店模型

攻坚领域	关键动作	量化指标	风控预案
系统整合	・SAP-ERP-OA全链路打通 ・AI审单覆盖80%采购合同	审批效率↑83% 人力成本↓2300万/年	预留政务云灾备节点
母婴试点	・开设10家乐友联营店 ・社区店：商圈店=7：3	社区店坪效≥4000元/㎡ 服务收入占比25%	对赌协议绑定乐友供应链
育儿管家V1	・签约3家三甲医院 ・布局50个卫星仓	夜间订单响应≤20秒 单仓日均履约120单	冷链设备双回路供电

里程碑验证：

Q3输出《OA-ERP协同白皮书》，获南京市智慧商业补贴500万

Q4乐友河西旗舰店单月破3800万，验证“商品+服务”捆绑模型

（二）Year 2：生态成型与流量登顶（2026）

核心目标：母婴生态贡献30%营收，线上GMV破5亿

战略焦点	破局行动	数据锚点	资源保障
母婴生态城	整合早教/医疗/智能硬件；上线“成长护照”系统	母婴层客流占比45% 连带率1：2.3	预留2000㎡策展空间
云阿云中央攻坚	直播基地投运（10个民国风直播间）；帮拿拿覆盖南京全域	GMV 5亿+ 极速达订单占比60%	腾讯智慧零售流量扶持
数据资产化	脱敏数据交易平台上线；输出母婴消费指数报告	数据服务收入8000万 招商决策提速40%	通过ISO27001认证

关键战役：

百日流量战（2026 Q2）：联合小红书发起#民国妈妈挑战赛，带动MAU从28万→67万

供应链大会：发布《长三角母婴白皮书》，签约50家本土供应商

（三）Year 3：资本增值与模式裂变（2027）

核心目标：整体估值提升50%，输出3个轻资产项目

跃升引擎	实施路径	价值验证	复制要素
REITs发行	・母婴资产包评估 ・引入平安险资锚定	资本化率5.3% 募资8.1亿	7年长租约占比≥65%
轻资产输出	・盐城/扬州项目落地 ・SAAS系统年费制	单项目管理费600万/年 净利率42%	标准化运营手册（9大模块）
创新收入	・育儿管家订阅制 ・数据API接口销售	创新收入占比28% ARR增长45%	脱敏数据池≥5PB

模式输出三件套：

模式输出组成	具体形式 / 载体	输出对象
数字化系统	SAAS 平台	三线城市商场
运营手册	9 大标准模块	三线城市商场
人才梯队	外派督导制	三线城市商场

盐城项目改造案例：

老百货3个月焕新，母婴营收占比从6%→29%，验证模式可复制性

（四）实施保障：铁三角执行机制

1.组织保障

角色	权责	考核指标
战略指挥部	季度路径校准	关键里程碑达成率100%
数据中台部	实时监测预警	系统可用率≥99.99%
野战突击队	新店攻坚/系统落地	乐友店开业≤45天/家

2.资源协同

政策包：锁定南京商务局3年补贴（累计1.2亿）

金融工具：设立5亿母婴产业基金（华泰证券领投）

三年跃迁本质：

从系统自动化（效率）、到业态品牌化（流量）、最终资产证券化（价值）

当盐城妈妈用着南京输出的育儿管家系统，当REITs投资者分享母婴楼层28%的EBITDA率，

89岁老商场在资本与数据的双轮驱动下，完成了从城市地标到 “商业操作系统” 的史诗级蜕变。

十一、项目启示及行业意义

（一）老字号转型模式：垂直深耕取代盲目扩张

1.行业教训与破局路径对比

失败原因	盲目多元化	数字化表面工程	供应链失控	客群定位模糊
占比	42%	28%	18%	12%

2.中央商场验证路径：

垂直深挖公式：

母婴生态GTV = 商品 × 1.2 + 服务 × 2.3 + 数据 × 0.6

3F母婴区贡献32%营收（行业均值8%）

服务捆绑提升客单价至行业3.2倍

管理数字化穿透：

OA-ERP整合减少43%决策层级

AI审单压缩合同周转时间从72小时→15分钟

启示：上海百联集团效仿该模式后，母婴品类6个月增长210%，印证“一米宽，百米深” 的转型真理

（二）技术驱动资产价值：运营效率的资本化表达

NOI（净营运收入）提升的技术杠杆

技术模块	成本削减	NOI提升贡献	资本估值倍数撬动
OA-ERP自动化	人力成本↓2300万/年	+1.8个百分点	估值×1.3
智能能耗系统	电费支出↓18%	+0.7个百分点	估值×1.1
数据资产交易	创收1200万/年	+0.9个百分点	估值×1.6

资本端实证：

黑石集团注资前提：要求NOI率≥28%（传统百货平均21%）

项目NOI率从22%→29.7%，触发PE倍数从12→18

行业意义：云阿云智库•商用REITs将本案例纳入发行说明书，证明“每提升1%的NOI率，资本化率可优化0.4个百分点”

（三）双引擎模型可行性：为传统百货开辟新航道

1.“母婴新零售+智慧管理”的验证数据

核心引擎	驱动因素	产生结果	最终成效
母婴引擎	高频刚需	现金流稳定性	共同实现估值提升 50%
智慧引擎	数据赋能	资产溢价	共同实现估值提升 50%

2.三阶行业影响：

区域复制：徐州金鹰参照搭建母婴中心，3个月坪效提升140%

资本重构：华润万象生活设立专项基金收购母婴物业

供应链革命：孩子王开放全国仓网支持“30分钟达”联盟

不可逆趋势：中国连锁经营协会2024报告显示，采用双引擎模型的百货闭店率仅3%（行业均值27%）

结语：云阿云的商业升维作战

三大核心策略的产业级重构

核心策略	具体重构方向	共同目标
业态重构	锚定家庭消费	共同构建智慧消费生态平台
技术整合	提效资产运营	共同构建智慧消费生态平台
生态合作	激活品牌价值	共同构建智慧消费生态平台

战略落地方程：

锚定家庭消费：育儿管家覆盖0-6岁全周期，抢占家庭消费78%预算

提效资产运营：SUP系统减少4.7亿/年机会成本，卫星仓复用创行业纪录

激活品牌价值：非遗母婴联名款溢价320%，老字号美誉度回升至91%

终极目标实现路径：

资产增值：REITs发行募资8.1亿，估值增幅对标科技企业

模式复制：输出9大标准化模块，轻资产管理费年复合增长40%

当深夜的卫星仓同时送出奶粉和急诊药，当AR沙盘实时重构商场空间，89岁的中央商场在尿布与数据的交响中完成涅槃。这不仅是老百货的重生，更宣告了一个新商业纪元的到来：

以垂直业态为矛，刺穿同质化红海；以数据智能为轴，重构商业估值逻辑；以生态协同为血，激活百年品牌基因。

云阿云正将这座民国建筑，铸造成传统商业数字化转型的“紫金山灯塔”。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库