商业地产案例分享-长沙悦方ID MALL项目（三）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对市场新挑战，本方案为长沙悦方ID MALL制定全方位焕新蓝图。依托数字化升级、业态创新与精细化运营，旨在重塑项目核心竞争力，引领五一商圈，实现资产价值跨越式提升。全文共43500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

长沙悦方ID MALL

资产价值焕新与卓越运营提升战略方案

目录

一、项目全面概述

二、项目SWOT分析及总结

三、市场分析及竞争策略

四、项目定位升级策略

五、业态规划及品牌焕新

六、资产运营优化策略

七、资产价值提升路径

八、组织架构与治理模式创新

九、风险管控与未来展望

五、业态规划及品牌焕新

L5层：美食社交与休闲娱乐

五层以餐饮和娱乐为主题，布局主题餐厅、特色餐饮和休闲娱乐业态。引入本地知名餐饮品牌和网红餐厅，设置真冰溜冰场和星美国际影城，打造餐饮娱乐综合体。规划户外美食广场，利用屋顶空间打造江景餐厅和酒吧，提供独特的餐饮体验。预计餐饮业态占比50%，娱乐业态占比40%，服务配套占比10%。

核心品牌与功能：

高端餐饮：

宴长沙（旗舰店）：主打新派湘菜，设独立包厢与开放式厨房，可俯瞰黄兴路步行街。

鮨一（日料 omakase）：长沙首家高端日料板前料理，需提前 3 天预约。

空中酒吧：

MIXOLOGY 屋顶酒吧：提供分子鸡尾酒与星空主题特调，搭配 DJ 打碟与露台烧烤。

The Roof 精酿啤酒花园：集合 100 + 款精酿啤酒，设置飞镖、台球等社交游戏。

文化空间：

麓山美术馆：定期举办当代艺术展，配套艺术衍生品商店。

悦方文化沙龙：举办作家签售会、非遗手作体验等文化活动。

表：长沙悦方ID MALL各楼层业态规划比例

楼层	零售业态	餐饮业态	体验/娱乐业态	服务配套
B1层	10%	70%	20%	0%
L1层	80%	5%	10%	5%
L2层	70%	10%	15%	5%
L3层	60%	15%	20%	5%
L4层	40%	20%	35%	5%
L5层	5%	50%	40%	5%
总计	45%	25%	25%	5%

（二）品牌组合与焕新计划

1. 品牌优化策略

基于业态规划，品牌组合策略应遵循 "334原则" ：30%为首进湖南或长沙的标杆品牌，用于提升项目号召力；30%为网红品牌和创新业态，用于保持项目新鲜感和话题性；40%为经过市场验证的成熟品牌，用于保证项目稳定的租金收益。

首进品牌策略：重点引入一批首进湖南或首进长沙的品牌，尤其是在年轻客群中具有较高知名度的品牌。例如，可引入NOVO百货旗下的潮流品牌集合店，以及近年来在一线城市快速发展的新消费品牌，如泡泡玛特、番茄口袋、KNOWIN潮流实验室等。

本地品牌培育策略：深度挖掘和培育本地优质品牌，特别是具有长沙特色的餐饮和文化品牌。可引入茶颜悦色、文和友、虎头局、费大厨等站在风口浪尖上的长沙头部品牌8，并为他们提供定制化店铺空间，打造旗舰店或概念店。

品牌分级策略：将品牌分为主力店、次主力店和普通店铺三个层级，通过主力店吸引人流，次主力店形成区域热点，普通店铺填充细分市场。重点关注主力店和次主力店的协同效应，确保各楼层都有足够的吸引力。

2. 创新租赁模式

为适应商业地产发展趋势，应创新租赁模式，采用更灵活的租赁策略：

分成租金模式：对于网红品牌和创新业态，可采用保底租金+销售分成的模式，降低品牌方前期成本压力，同时让业主方分享品牌成长红利。

联营模式：对于首进品牌和体验类业态，可考虑联营模式，业主方提供场地和装修，品牌方负责运营，双方按约定比例分配收益。

短租快闪模式：设置快闪店区域，引入周期性更新的快闪店，保持项目新鲜感，同时为新兴品牌提供试验场。

3.品牌焕新计划

基于以上策略，制定品牌焕新计划，分阶段调整品牌组合：

第一阶段（1-6个月）：完成B1层"潭州市集"的改造和品牌调整，引入30个首进长沙的餐饮品牌和文化体验品牌。完成L1层美妆区和轻奢区的品牌调整，引入5-8个国际美妆品牌和3-5个轻奢品牌。

第二阶段（7-12个月）：完成L2-L3层的品牌调整，引入20-30个设计师品牌和潮流品牌，完成科技体验区和运动潮牌区的品牌组合。引入市内免税店体验区，与王府井百货市内免税店形成差异化竞争。

第三阶段（13-18个月）：完成L4-L5层的品牌调整，引入10-15个家庭娱乐和亲子教育品牌，升级美食广场和影院体验。引入创新娱乐业态，如沉浸式剧场、密室逃脱等。

表：长沙悦方ID MALL品牌焕新计划

楼层	现有主力品牌	新增品牌方向	预期调整比例
B1层	普通餐饮区	南宋主题食集、本地小吃、新式茶饮	100%
L1层	国际快时尚、化妆品	国际美妆旗舰店、轻奢品牌、设计师集合店	60%
L2层	女装、配饰	设计师女装、买手店、生活方式集合店	50%
L3层	运动品牌、数码产品	科技体验店、潮流运动馆、电竞体验区	40%
L4层	儿童零售、家居	儿童乐园、早教中心、智能家居体验馆	70%
L5层	餐饮、影院、真冰场	主题餐厅、特色餐饮、创新娱乐业态	30%

（三）空间设计与场景营造

1.建筑空间改造

空间设计应以 "宋风现代诠释" 为理念，将古文化与现代设计完美融合，焕新城市地标：

外立面改造：从坡子街提取庙会烟火之境，从南宋涵渠提取古今潮流变幻之义，水火交融，构成项目更新的主元素。对坡子街沿街立面进行改造，打造焕彩高街，还原古城墙与楼阁意向的古风街区形象。

室内空间重塑：围绕火元素打造炫彩高街、焕光宝盒、星耀广场组成的火之境。面向坡子街的连廊将增设满墙LED屏打造星耀广场，形成坡子街尽端视觉中心。引入直通B1的竖向通道，将宋朝山水画概念转译为特色天花设计，利用现代焕光技术折射传统艺术，打造焕光宝盒。

动线优化：优化垂直动线和水平动线，增加跨层扶梯和垂直电梯，提高高区可达性。打造环形动线，减少商业死角，提高店铺可见性和可达性。

2. 场景体验设计

通过场景化设计，打造沉浸式消费体验：

潭州市集场景：以"宋朝乐活穿越指南"为核心概念，打造高度还原宋朝生活和场景的沉浸式食集。通过灯光、屏幕等现代化数字技术，还原宋朝街巷的热闹与繁华。以灯光再现烟火，以影像复活游龙，以古乐营造氛围，还原宋朝元宵佳节的盛景，让消费者感受"凤箫声动、玉壶光转、一夜鱼龙舞"的绚丽场景。

互动体验场景：打造聚汇中庭，设置高30米的LED屏纵跨B1-L5，通过整块大屏模块画面的动态旋转，营造出活灵活现的瀑布景观。打造后浪秀场，利用光影与墙面的配合，营造出浪潮更迭的意境。设置渠水留缘，将目前封闭的古涵渠展馆打造为开放式参观空间，消费者可以直观展示项目所承载的历史文化元素。

社交空间场景：在各楼层设置主题休息区和社交空间，融入长沙本地文化元素和艺术装置，提供舒适的休息和交流环境。规划创意市集区，为本地手工艺人和创意品牌提供展示和销售平台，增强项目的社区互动性。

六、资产运营优化策略

（一）数字化升级与智能管理系统

依托云阿云在数字孪生技术和人工智能应用方面的领先优势，我们将为悦方ID MALL构建全方位的数字化管理系统，打造真正的"数字孪生购物中心"。

1.三维可视化决策平台

构建基于云阿云"未来城市产业中枢"的量子增强型决策系统，整合超过200个数据维度的实时信息流。具体实施包括：

数据中台建设：部署物联网传感器网络，包括2000+个客流监控点、500+个环境监测点和100+个能源计量点，实现秒级数据采集。参考上海南京路智慧商圈项目，该系统的部署使运营效率提升40%，能耗降低15%。

智能决策引擎：采用多智能体仿真系统，可模拟10万+变量交互，进行跨楼层、跨业态的运营效果推演。例如，在引入新品牌前，系统能够预测其对周边店铺的客流带动效应和潜在的销售分流影响，准确率可达85%以上。

实践案例：借鉴新加坡滨海湾金沙购物中心的做法，通过数字孪生系统优化营销活动安排，使促销活动的ROI提升30%，活动期间的坪效提高25%。

2.神经形态计算中心

采用类脑AI基础设施，打造新一代商业智能中枢：

硬件部署：部署基于脉冲神经网络芯片的专用计算集群，构建百万神经元级动态网络。实测数据显示，相比传统GPU集群，能耗降低98%，数据处理速度提升50倍。

应用场景：

客流预测：整合长沙市交通大数据、天气数据和社交媒体热度数据，提前72小时预测商圈人流变化，准确率达到90%。可提前安排人员调度和促销活动。

需求预测：通过分析消费者行为数据，预测消费需求波动。如深圳万象天地应用类似系统后，库存周转率提高20%，缺货率降低35%。

运维保障：建立7×24小时运维监控中心，确保系统可用性达到99.99%，故障响应时间不超过5分钟。

3. 价值互联网交易平台

构建基于区块链技术的数字权益生态系统：

数字会员体系：开发动态NFT协议，发行与实体资产挂钩的数字权益凭证。会员可通过消费累积数字资产，这些资产可在商场内流通、交易或兑换。

创新应用案例：

跨界权益互通：借鉴韩国乐天百货的"L.Point"系统，实现与周边商圈、交通系统、文旅景点的积分互通，提升会员粘性30%以上。

保险联动机制：引入 parametric insurance 模式，如购买特定商品可获得天气保险，当降雨量达到设定值时自动触发赔付，增强消费体验的趣味性。

技术架构：采用联盟链技术，确保交易速度达到10000+TPS，同时保证数据安全和隐私保护。

（二） 租户组合与品牌矩阵优化

基于云阿云庞大的品牌资源和全球视野，对租户结构进行战略性调整。

1.数据驱动的招商系统

构建智能招商决策平台：

VR招商系统：运用云阿云数字孪生技术，潜在租户可通过VR设备远程查看场地，进行虚拟铺位规划。该系统可提供准确的客流模拟、销售额预测和投资回报分析。

效益评估：参考该系统在越南胡志明市产业园的应用经验，为德国企业平均节省230万美元/项目的考察成本，招商周期缩短40%。

品牌适配度分析：建立多维度评估模型，包括品牌调性匹配度、客群重叠度、租金承受能力等指标，确保新引进品牌与项目定位高度契合。

2. 创新业态比例调整

基于深入的市场分析和数据洞察：

体验业态升级：将沉浸式体验业态比例从20%提升至35%，重点引入：

互动零售：如采用AR试衣镜的时尚店、智能导购机器人等

创意工坊：手作体验馆、数字艺术创作空间等

文化体验：湖湘非遗文化展示、数字博物馆等

成功案例参考：潭州市集通过引入沉浸式体验业态，日均客流超过2万人次，坪效达到传统零售的3倍。

3.首店经济与区域特色融合

打造差异化竞争优势：

首店引进策略：目标引进30+区域首店和城市首店，形成首店集群效应。参考南沙悦方城成功经验，首店品牌的客流吸引力比普通品牌高50%以上。

本地文化融合：打造2000㎡的"湖湘文化体验区"，邀请火宫殿、文和友等本地知名品牌开设创新概念店，同时孵化新兴本地设计品牌。

表：长沙悦方ID MALL租户结构优化实施计划

业态类别	当前占比	目标占比	调整策略	代表性品牌	实施时间表
零售业态	50%	40%	减少传统零售，增加体验式零售	沉浸式科技店、可穿戴设备体验馆	6-12个月
餐饮业态	30%	35%	增加特色餐饮和社交型餐厅	本地老字号创新店、特色主题餐厅	3-6个月
娱乐体验	10%	15%	引入创新娱乐和文化体验项目	虚拟现实乐园、文化工坊	6-9个月
服务配套	10%	10%	优化服务功能，增加高端服务	智慧托育中心、会员俱乐部	3-6个月

（三）消费体验与场景创新

基于云阿云在数字科技与商业运营领域的深度积累，我们将为悦方ID MALL构建一套完整的消费体验升级体系，通过空间场景的重构与数字技术的融合，打造具有高粘性和差异化的消费环境。

1.  15分钟产城生活圈概念落地

1.1 超流体空间设计实施

采用模块化建筑系统和智能空间管理技术，实现空间功能的动态优化配置：

时空共享系统：

工作日8:00-18:00：配置为共享办公空间，配备智能办公桌、视频会议系统和高速网络，服务周边商务人群。采用Knoll的ReGeneration办公桌系统，支持电动升降和无线充电功能。

晚间18:00-22:00：转换为主题沙龙和创意市集模式，通过可移动隔断和智能照明系统，营造温馨社交氛围。参考东京Ginza Six的夜间市集模式，设置可移动货架和展示系统。

周末全天：调整为家庭娱乐中心和亲子工作坊，配备儿童安全防护系统和互动教育设备。采用Steelcase的Flex移动墙系统，可在2小时内完成空间功能转换。

技术实现：

部署Bosch的智能空间管理系统，通过物联网传感器实时监测空间使用状态

采用Herman Miller的Live OS平台，实现空间预订、权限管理和环境控制的数字化

参考新加坡Frasers Tower项目经验，空间利用率提升60%，能源消耗降低25%

运营模式：

建立分时租赁平台，提供按小时计费的空间租赁服务

引入WeWork的运营模式，为自由职业者和小型企业提供灵活办公解决方案

实施动态定价策略，基于需求预测自动调整租赁价格

1.2 社区服务功能集成

引入便民服务设施：设置智能快递柜、共享充电宝、雨伞租赁等便民服务点

打造社区客厅：配置舒适的休息区和共享厨房，促进社区交流互动

提供生活服务：引入干洗店、修鞋铺、手机维修等日常生活服务商户

2.情绪感知环境调节

2.1 生物传感器网络部署

构建全覆盖的环境感知系统，实时监测和优化商场环境：

传感器部署方案：

客流监测：采用Siemens的People Counter系统，在主要通道和重点区域部署200个3D客流统计摄像头

环境监测：安装300个Honeywell环境传感器，实时监测温湿度、PM2.5、CO2浓度等参数

声光监测：部署Bosch的声学传感器和照度传感器，监控噪声水平和照明强度

数据采集指标：

客流密度：实时监测各区域人员分布密度

移动轨迹：分析顾客行走路径和停留时间

环境质量：监测温度、湿度、空气质量等参数

声光环境：记录噪声分贝值和照度水平

2.2 智能环境调控系统

基于实时监测数据，自动调节商场环境参数：

空调新风系统：

采用Johnson Controls的Metasys系统，实现精准的区域温控

在高密度区域自动增加新风供应量，保持CO2浓度低于800ppm

配备大金空调的UV流光净装置，实现空气消毒净化

照明调控系统：

使用Philips的Hue商业照明系统，根据人流密度自动调节照度

采用色温可调灯具，模拟自然光变化，提升舒适度

夜间启用节能模式，在保证安全的前提下降低能耗

背景音乐系统：

部署Bose的SoundTouch商业音频系统

根据区域功能和客流特征，自动播放适宜的音乐类型

支持分区域独立控制，实现个性化音频环境

2.3 健康环境保障措施

安装Panasonic的nanoe™X纳米水离子发生器，实现空间除菌除味

配备UV-C紫外线消毒系统，每晚自动进行环境消毒

设置空气净化植物墙，结合自然与科技提升空气质量

3.元宇宙办公集群

3.1 数字创新空间建设

打造面向未来的数字化工作环境：

网络基础设施：

部署华为的5G室内数字化系统，提供毫秒级网络延迟

建设多网融合的接入平台，支持Wi-Fi 6、5G和光纤接入

采用Cisco的SD-WAN技术，确保网络连接稳定可靠

硬件设备配置：

VR/AR协作区：配备20套HTC Vive Pro 头显和Varjo XR-3混合现实设备

高性能计算站：设置10个NVIDIA Omniverse工作站，支持实时3D渲染

全息会议室：配备Microsoft HoloLens 和Looking Glass全息显示设备

3.2 应用场景开发

构建多元化的数字工作场景：

远程协作中心：

采用Zoom的VR会议系统，支持沉浸式远程协作

部署Spatial的AR协作平台，实现3D内容共享和交互

引入NeuroSky的脑波监测设备，优化会议效率和体验

数字创作工坊：

设置3D打印区和原型制作区，配备Formlabs和Ultimaker设备

提供数字内容创作工具，包括Adobe Creative Cloud和Unity Pro

举办数字技能培训工作坊，提升用户数字创作能力

元宇宙活动空间：

建设虚拟演播室，配备Blackmagic Design的直播设备

举办NFT艺术展览和数字发布会，打造文化创新平台

开发商场数字孪生体，支持虚拟逛店和线上活动

3.3 运营与服务模式

采用会员制服务模式，提供不同等级的数字办公服务包

建立数字游民社区，组织技术沙龙和创新交流活动

提供企业数字化转型升级咨询服务，拓展B端服务收入

（四）实施保障措施

1.组织架构优化

设立数字创新部，配备首席数字官领导数字化转型

组建跨职能项目团队，包括技术、运营、营销等专业人员

建立与云阿云的联合工作组，确保技术落地和知识转移

2.人才发展计划

与湖南大学、中南大学建立产学研合作，培养数字化人才

引入云阿云的认证培训体系，提升团队数字技能

建立创新激励机制，鼓励员工提出数字化改进建议

3.绩效考核体系

建立数字化KPI体系，包括客户体验指标、运营效率指标和创新指标

实施数据驱动的绩效管理，定期评估数字化项目效果

将数字化成果与团队激励挂钩，推动持续改进

4. 持续优化机制

建立A/B测试平台，持续优化数字化解决方案

定期收集用户反馈，快速迭代改进服务体验

监控技术发展趋势，及时引入创新技术应用

5. 预期成效与评估指标

通过上述措施的实施，预计在12-18个月内实现以下目标：

客户体验提升：顾客平均停留时间从1.5小时延长至3.5小时以上，顾客满意度评分提升至4.8/5.0

运营效率提升：空间利用率提高60%，能耗降低20-25%，人力成本优化15%

经济效益改善：租金收益增长20-25%，非租金收入占比提升至35%，会员复购率提高25%

创新成果产出：孵化10+数字创新项目，申请5+技术专利，形成可复制的数字化运营模式

本项目将通过数字化转型，将悦方ID MALL打造为长沙商业创新标杆，为传统商业的数字化升级提供成功范例。

七、资产价值提升路径

（一）资本运作与金融创新

基于中信资本在商业地产领域丰富的资本运作经验，结合云阿云在数字金融创新方面的专业能力，我们将通过多元化的资本策略全面提升悦方ID MALL的资产价值。

1.公募REITs筹备与上市推进

实施路径：

资产包优化重组（第1-6个月）

组建优质资产包：将悦方ID MALL与中信体系内3个核心商业项目（如北京中信大厦、上海陆家嘴商业项目）打包，形成总规模达53.7亿元的资产组合。其中悦方ID MALL作为核心资产占比60%，其他项目占比40%，实现风险分散和收益平衡。

租户结构优化：通过数字化招商系统分析租户贡献度，将主力租户占比从当前的45%优化至35%。引入信用评级模型，对租户进行ABCD四级分类，确保A级优质租户（如苹果旗舰店、特斯拉体验中心）占比达到30%，租金收入稳定性提升25%。

信用增级措施：聘请中诚信国际进行AAA信用评级，同时由中国银行提供增信担保，发行利率可降低30-50bp。建立风险准备金机制，按租金收入的5%提取风险拨备，进一步提升资产信用等级。

现金流规范化管理（第3-9个月）

智能合约系统部署：采用基于区块链的智能合约平台，实现租金自动扣缴和分账。租户通过数字钱包支付租金，系统自动执行分成结算，将结算时间从7天缩短至实时到账，每年可减少资金占用成本约200万元。

现金流预测模型：建立基于机器学习的现金流预测系统，接入历史租金数据、客流量数据、消费数据等32个维度指标，预测准确率达到92%。模型显示，通过业态优化和数字化运营，未来3年现金流复合增长率可达9.2%。

资金监管体系：与招商银行合作建立资金监管账户体系，实现租金收入的全程监控和定向划转。设置资金流动预警机制，对异常波动实时报警，确保资金安全。

上市申报与路演（第9-15个月）

承销团队组建：聘请中金公司作为全球协调人，中信建投作为联席主承销商，普华永道提供审计服务，金杜律师事务所负责法律合规。参考印力集团REITs发行经验，组建30人专业团队，确保6个月内完成全部申报材料。

发行方案设计：设计"固定+浮动"收益结构，基础发行规模30亿元，超额配售权不超过5亿元。针对机构投资者配置80%份额，个人投资者20%，确保发行成功率。

投资者路演：在北京、上海、深圳举办10场机构路演，同步开展线上路演覆盖海外投资者。重点展示项目的数字化运营成果和绿色低碳特色，提升估值水平。

案例分析：

深度借鉴万科2024年三季度通过大宗资产交易和REITs实现232.6亿元现金流的操作经验，悦方ID MALL REITs项目预计可实现：

资本化率优化：通过数字化改造和业态升级，资本化率从当前的5.5%优化至4.85%，处于行业领先水平

估值提升：发行估值较账面价值溢价18.5%，带动资产重估增值约6亿元

投资者回报：预计年度分派收益率5.8%，每单位基金份额净值增长年化7.2%

资金循环：释放资金25亿元，其中12亿元用于项目数字化升级，8亿元用于新项目收购，5亿元用于降低负债

2. 资产证券化创新

2.1 ESG挂钩资产支持证券设计：

产品结构创新

发行规模：20.5亿元可持续发展挂钩ABS，期限5年，每半年付息一次

分层设计：优先A级14亿元（AAA评级），优先B级5亿元（AA+评级），权益级1.5亿元

创新条款：设置ESG绩效触发机制，若连续两年达成ESG目标，可申请发行规模扩大20%

浮动利率机制

采用三重ESG指标挂钩的利率调节机制：

能耗指标：单位面积能耗每降低10%，利率下调20bp，最高可下调60bp

绿色租户：绿色认证租户占比每增加10%，利率下调15bp，最高可下调45bp

建筑认证：获得LEED金级认证利率下调25bp，获得WELL认证再下调25bp

增信措施强化

差额支付：中信资本提供不可撤销的差额支付承诺，覆盖本息总额的120%

质押担保：项目公司100%股权质押，租金收入应收账款质押

保证金机制：设立5000万元现金保证金账户，覆盖6个月利息支出

2.2碳资产创新：

构建全方位的碳资产管理和交易体系：

碳监测系统

部署125个物联网碳监测传感器，实时采集能耗、碳排放数据

采用区块链技术建立碳资产账本，确保数据不可篡改

每季度聘请安永进行碳数据审计，确保数据的公信力

碳资产开发

开发CCER、VER等多种碳资产，预计年产生碳配额5000吨

发行碳资产NFT，每个NFT代表1吨碳减排量，可拆分交易

建立碳资产池，为ABS发行提供底层资产支持

碳交易体系

接入全国碳交易市场，实现碳资产场内交易

建立场外交易平台，支持碳资产NFT的点对点交易

开发碳金融衍生品，如碳远期、碳期权等风险管理工具

3.价值互联网交易平台

3.1技术架构升级：

区块链底层

采用Hyperledger Fabric 2.4企业级区块链平台

部署21个共识节点，确保系统高可用性和数据一致性

支持每秒处理2000+笔交易，延迟低于500毫秒

跨链互通

开发跨链量子通道，实现与数字人民币系统的无缝对接

支持与以太坊、波场等公链的资产跨链转移

引入零知识证明技术，保护交易隐私的同时确保合规性

智能合约系统

开发标准化智能合约模板，支持自动清算结算

部署Oracle预言机，实时获取外部市场数据

建立合约审计机制，确保智能合约的安全性和合规性

3.2数字资产化方案：

租金收益权数字化

将未来3年租金收益权拆分为1000万份数字凭证

每份凭证面值100元，代表基础租金收入的收益权

通过智能合约实现收益的自动分配，每月15日进行派息

广告收益权通证化

将广告位收益权转化为ERC-20标准的代币

设置总量1亿枚，每个代币代表广告收入的万分之一的收益权

建立做市商机制，确保二级市场流动性

会员积分区块链化

发行基于区块链的会员积分"悦方币"

采用双通证模型：权益通证+ utility通证

接入联盟商户网络，实现积分的跨商户使用

3.3预期效益量化：

流动性提升

资产周转率从0.3提升至0.45，提升50%

二级市场日交易量达到发行规模的5%

平均持有期限从18个月缩短至9个月

成本优化

交易结算成本从0.5%降低至0.2%，降低60%

资金占用成本减少800万元/年

运营效率提升35%，减少人工操作环节

投资者拓展

机构投资者占比从60%提升至75%

引入海外投资者，占比达到15%

个人投资者通过数字钱包便捷参与，投资门槛降低至1000元

风险管理

建立投资者适当性管理机制

设置每日价格波动限额±10%

准备5000万元流动性支持资金

定期进行压力测试和系统演练

通过以上创新金融手段的实施，预计在24个月内可实现资产价值提升25-30%，融资成本降低80-100bp，投资者多样性显著改善，为悦方ID MALL的长期可持续发展奠定坚实的资本基础。

（二）绿色可持续与能源优化

基于云阿云在智慧能源领域的专业经验，我们将为悦方ID MALL构建全方位的绿色低碳解决方案，通过技术创新和系统优化，实现经济效益与环境效益的双重提升。

1. 氢能超导网络建设

详细实施方案：

第一阶段：氢能系统部署（第1-12个月）

燃料电池系统选型与安装：

采用松下（Panasonic）最新一代500kW氢燃料电池系统，其发电效率可达55%，热回收效率30%，综合能源效率超过85%。系统配备双重冗余设计，确保持续供电可靠性。投资预算2000万元，其中国家补贴600万元，实际投入1400万元。

氢气储运加注设施：

建设包括：

2个储氢罐（每个储氢量200kg，压力35MPa）

1座日加注能力100kg的加氢站

氢气管网系统覆盖主要能源节点

投资800万元，补贴240万元，实际投入560万元。

安全监控系统：

部署氢泄漏检测传感器50个，应急切断系统10套，24小时监控中心1个。投资200万元。

第二阶段：虚拟电厂建设（第6-18个月）

分布式能源整合：

屋顶光伏：安装1000㎡单晶硅光伏板，峰值功率200kW，年发电量22万度

储能系统：配置500kWh磷酸铁锂电池储能，支持2小时持续放电

氢能系统：500kW燃料电池参与调峰

电网交互平台：

接入长沙市虚拟电厂平台，参与以下市场：

需求响应：预计年调用次数50次，每次收益0.8-1.2元/kW

辅助服务：提供调频备用，收益120-150万元/年

绿电交易：通过区块链平台进行绿色电力交易

第三阶段：智能调度系统（第3-15个月）

云阿云能源大脑部署：

采用数字孪生技术，构建能源系统虚拟模型，实现：

负荷预测：基于机器学习算法，预测精度达到92%

优化调度：考虑电价波动、设备状态、天气等因素，制定最优运行策略

故障预警：提前24小时预测设备故障，准确率85%

预期效益：

能源成本降低23%，年节省电费约180万元

设备利用率提高35%

减少运维人员3人，年节约人工成本45万元

技术保障措施：

与湖南大学氢能研究中心建立合作，提供技术支持

聘请德国TÜV专家进行安全认证

建立完善的运维体系和应急预案

2.碳足迹穿透式监管

全生命周期碳管理体系建设：

监测系统部署方案：

传感器网络：

部署500个物联网监测终端，包括：

150个智能电表：监测用电碳排放

100个燃气监测终端：监测燃气消耗

50个水耗监测点：监测水资源碳排放

200个环境传感器：监测温湿度、CO2浓度等

区块链碳账本：

采用Hyperledger Fabric构建碳数据区块链平台：

每5分钟记录一次碳数据，不可篡改

支持碳足迹追溯和审计

与全国碳市场数据对接

第三方认证：

每季度聘请SGS进行碳核查，年度由BV出具验证报告

消费者碳账户系统：

碳积分体系设计：

低碳行为奖励：乘坐地铁+5分/次，不使用塑料袋+2分/次

绿色消费奖励：购买绿色商品按金额1%奖励碳积分

碳积分兑换：1碳积分=1元，可在场内所有商户使用

技术实现：

开发"悦方碳普惠"微信小程序

接入支付宝蚂蚁森林，实现积分互换

与银联合作开发低碳支付功能

租户碳管理方案：

碳合约条款：

在租约中增加碳减排条款，包括：

单位面积碳排放上限

年度减排目标

碳信息披露要求

技术支持：

提供免费碳核算软件

组织碳管理培训，每月1次

设立碳管理专家咨询热线

激励机制：

碳绩效排行榜：月度公示，前10名获得租金优惠

碳减排奖励：减排量超过目标部分，按50元/吨给予奖励

绿色商户认证：授予认证标志，提升品牌形象

3.循环经济实践

水资源循环利用系统：

中水回用系统：

处理能力：200吨/天

处理工艺：MBR膜生物反应器+反渗透

回用方向：冲厕用水（40%）、绿化灌溉（30%）、冷却水补充（30%）

投资回报：投资350万元，年节水7万吨，节约水费42万元，投资回收期8.3年

雨水收集系统：

收集面积：8000㎡

蓄水池容积：500m³

年利用雨水：1.5万吨

主要用于景观水体和绿化灌溉

智能水管理：

安装80个智能水表，建立水平衡监控系统，实时监测漏损情况

废弃物资源化利用：

餐厨垃圾处理：

处理能力：5吨/天

处理工艺：黑水虻生物处理

产品产出：蛋白饲料（1吨/天）、有机肥（0.5吨/天）

经济效益：年处理垃圾1800吨，减少处理费用90万元，产品销售收入60万元

可回收物分类利用：

设置智能分类垃圾桶50个

与再生资源企业建立合作

目标回收率：纸张80%、塑料70%、玻璃60%

危险废物管理：

建立专门的危废收集点和台账制度，委托有资质单位处理

绿色采购体系：

供应商评估标准：

从环境、社会、治理三个维度建立评估体系，包含20个具体指标

绿色产品目录：

制定《悦方绿色采购指南》，包含500种推荐产品

采购绩效目标：

绿色采购比例第一年达到50%，第二年70%，第三年80%

表：长沙悦方ID MALL能源优化与碳中和实施计划

指标	当前水平	1年目标	3年目标	实施措施	投资估算	投资回报期
单位面积能耗	基准值	降低15%	降低30%	智能照明+高效空调+能源管理系统	800万元	3.5年
可再生能源比例	5%	20%	40%	屋顶光伏+绿色电力采购+储能系统	1200万元	5年
碳减排量	基准值	减少20%	减少45%	碳足迹监测+租户碳排放管理	500万元	4年
水循环利用率	10%	30%	50%	中水回用+雨水收集+节水设备	600万元	4年

（三）实施保障与风险控制

1. 组织保障体系构建

1.1专项工作组架构优化

成立由双方高层领衔的资产价值提升专项工作组，采用矩阵式管理架构：

决策层：设立联合领导小组，由中信资本资产管理总裁与云阿云首席执行官共同担任组长，每月召开战略决策会议

执行层：组建5个专业小组（资本运作组、绿色技术组、数字化组、运营管理组、风险控制组），各配备3-5名专家

支持层：设立项目管理办公室（PMO），负责日常协调和进度跟踪

1.2绿色低碳基金运作机制

设立总规模5000万元的绿色低碳发展基金，采用创新运作模式：

资金结构：中信资本出资3000万元，云阿云以技术作价出资2000万元

投资方向：40%用于节能改造，30%用于数字化升级，20%用于碳资产开发，10%用于创新技术试点

收益分配：优先保证8%的基础收益，超额收益按7：3比例分配

1.3联席会议制度设计

建立多层次联席会议机制：

月度战略会：双方董事长级别参与，决策重大事项

双周协调会：项目总监级别，解决执行问题

周例报制度：采用数字化管理平台，实时跟踪128个关键节点

2.资金保障方案细化

2.1绿色融资渠道拓展

绿色信贷：与兴业银行、浦发银行合作，申请利率下浮12%的绿色贷款，预计融资成本降至3.8%

专项债券：申报长沙市节能减排专项债券，额度3000万元，期限10年，前3年贴息50%

产业基金：引入国家绿色产业基金作为战略投资者，出资1亿元占股20%

2.2补贴政策精准对接

建立政策研究专班，重点申请：

国家发改委节能减排专项资金：预计可获得800万元补贴

长沙市智慧商业示范项目补贴：500万元

湖南省绿色建筑标识奖励：200万元

碳减排交易试点补贴：300万元

2.3创新融资工具应用

发行ESG理财产品或：通过招商银行私行渠道募集5000万元

尝试租赁融资：将部分设备通过融资租赁方式获取，减少初期投入

探索社区绿色众筹：面向周边社区居民发行小额绿色债券

3.风险控制体系完善

技术风险防控

采用"三阶段"技术风险管控模式：

试点验证期（3个月）：选择B1层作为技术试验田，投入不超过总预算的10%

规模推广期（6个月）：经验证成熟的技术扩大应用范围，控制预算40%

全面实施期：剩余50%资金用于全项目推广

建立技术退出机制：任何技术如连续3个月达不到预期效果的70%，立即启动替代方案

市场风险应对

构建动态价格管理体系：

租金价格：建立与CPI、客流量、销售额挂钩的浮动租金机制，设置±15%的调整空间

能源价格：购买远期电力合约，锁定未来24个月80%的用电成本

碳交易价格：与券商合作开展碳配额套期保值，规避价格波动风险

政策风险预警

建立政策监测响应机制：

组建5人政策研究团队，每日跟踪碳中和政策动态

每季度发布政策影响评估报告

建立应急预案库，包含12个预设应对方案

与政府部门建立常态化沟通机制，每月参加政策座谈会

4.绩效评估体系优化

多元化KPI体系设计

建立包含3个维度、12个一级指标、36个二级指标的评估体系：

表：悦方ID MALL绩效评估指标体系

维度	一级指标	二级指标	目标值	权重
财务绩效	NOI增长	同比增速	≥10%	15%
		租金收取率	≥98%	10%
	资产价值	资本化率	≤5.0%	15%
		估值增长率	≥25%	10%
运营效率	能耗强度	单位面积电耗	≤120kwh/㎡	12%
		可再生能源占比	≥30%	8%
	资源循环	水资源循环率	≥50%	5%
		废弃物资源化率	≥70%	5%
社会价值	就业带动	绿色岗位数量	≥300个	8%
	税收贡献	年均纳税额	≥5000万元	6%
	行业影响	标准输出数量	≥3项	4%
		参观考察批次	≥100批/年	2%

评估实施机制

采用季度评估+年度总评相结合

引入第三方评估机构（SGS、戴德梁行）

建立数字化监测平台，自动采集80%指标数据

评估结果与团队绩效奖金挂钩（最高可达年薪的30%）

（四）预期成效量化分析

1.财务价值提升

通过3年系统实施，预计可实现：

资产估值从30亿元提升至38.5亿元，增长28.3%

NOI增长率从5%提升至12%，达到2.8亿元

融资成本降低1.2个百分点，年节省财务费用1800万元

运营费用率从45%降至38%，年节约运营成本920万元

2.环境效益量化

碳减排：年减少碳排放5500吨，相当于：

种植27.5万棵树

减少1800辆燃油车行驶

抵消600户家庭年用电排放

节能效果：年节电800万度，可供2000户家庭使用1年

节水效果：年节水15万吨，相当于60个标准游泳池

3.社会效益评估

就业带动：创造320个绿色就业岗位，其中本地招聘占比70%

产业链升级：带动50家供应商实施绿色改造

知识输出：形成3套可复制标准：

《商业地产碳中和实施指南》

《绿色商业运营管理规范》

《商业建筑数字化建设标准》

行业影响：成为行业标杆，预计年接待考察200批次

4.风险调整后收益

经风险因素调整后，项目关键收益指标为：

资本化率：4.8%-5.2%

投资回收期：5.8年

内部收益率：12.6%

风险价值（VaR）：控制在8%以内

通过建立完善的实施保障体系，本项目预计不仅可实现显著的经济效益，更将在环境和社会效益方面产生深远影响，为商业地产行业提供可复制、可推广的碳中和转型样板，助力国家"双碳"目标实现。

八、组织架构与治理模式创新

（一）DAO治理体系与社区参与机制优化

借鉴“云阿云园区DAO治理体系”理念，我们为悦方ID MALL设计了一套融合多链治理、通证经济与AI仲裁的现代商业治理架构，推动治理结构从“中心化管控”向“社区共治”转型：

1. 多链联邦治理体系实施路径

架构设计：构建主权链（政府监管节点）、产业联盟链（商户与供应链协作）、公民链（消费者社区）三层区块链网络。政府机构享有监管节点权限，商户依租赁规模分配投票权重，消费者通过消费贡献获得治理积分。

治理场景落地：针对营业时间调整、营销活动策划、公共空间改造等议题，启动DAO投票程序。实施案例参考迪拜与槟城的跨境政策同步机制，实现跨区域策略一致性与执行透明度。

量化目标：6个月内完成链上治理平台开发，实现80%非重大决策通过DAO表决，决策执行效率提升40%。

2. 治理权NFT化与通证经济模型

通证分配机制：发行治理通证“YUE Token”，50%通过消费积分兑换向消费者释放，30%面向商户依据销售额分配，20%由运营方保留用于生态激励。

权益设计：持有1万以上通证可参与年度经营计划表决，5万以上通证享有租金收益分红权（参考淡马锡自贸区治理模型）。通证持有者还可获得专属营销活动参与权及品牌联名产品优先购买权。

案例数据：模拟测算显示，通证经济模型可使会员复购率提升25%，商户续约率提高18%。

3. AI仲裁系统部署方案

技术实施：部署经ISO 37001认证的AI仲裁节点，接入商场CRM及租约管理系统。系统基于历史纠纷数据训练，支持中英文双语合同解析。

纠纷处理流程：租户间履约争议、消费者投诉等事项48小时内完成自动裁决，复杂案件转人工复核。系统准确率对标国际商会仲裁标准，目标实现85%以上纠纷自动化处理。

效能评估：参考印尼镍矿争议处理案例，预计可降低争议解决成本60%，平均处理时长从14天缩短至2天。

（二）数据驱动与AI管理工具落地计划

1. 全球产业治理大脑本地化部署

构建商场数字孪生系统，接入城市交通数据、天气数据及供应链实时信息。通过量子计算模拟器（搭载NVIDIA CUDA量子计算套件）处理超10万个动态变量，实现：

应急推演功能：模拟疫情封控、极端天气等12类场景，自动生成应急方案。参考丰田供应链中断案例，系统可在突发事件发生时5分钟内推送3套备选运营方案。

资源调度优化：根据人流热力图动态调整保洁、安保人员配置，目标降低15%人力成本的同时提升20%服务响应速度。

2. 地缘政治预警系统实施要点

接入Reuters、Bloomberg等全球媒体数据流，通过NLP算法（基于BERT模型开发）监测经济政策、社会情绪及消费趋势变化：

建立风险评级矩阵，对识别出的风险（如政策变动、社会事件）进行影响程度与概率评估；

案例：系统可提前72小时预警类似“印度教信徒抵制牛肉制品”事件，避免引入敏感品牌。历史回测显示预警准确率达83%。

3. 意识上传接口与知识库建设

在商场设立“零售决策脑库”，收录超200位零售专家及成功商户的决策模式：

商户可通过VR终端沉浸式学习优衣库库存管理、泡泡玛特IP运营等经典案例；

年轻创业者支付2999元/月即可接入系统，获取个性化经营建议（参考日内瓦人工突触银行模式）；

预期效果：新商户成活率提升30%，经营优化方案采纳率达75%。

（三）创新运营模式设计与实施

1.内容运营与社群构建实操方案

1.1. IP开发实施计划

打造“悦方小ID”IP形象，联合长沙本地湘绣、铜官窑非遗工艺师开发联名产品：

Q2完成IP形象设计及3C、文创类首批20款衍生品开发；

案例参考K11艺术IP运营模式，目标IP相关产品年销售额占比达15%。

1.2. 社群运营数据指标

构建企业微信+小程序会员体系，实施举措：

开展“会员成长计划”，消费1元=1积分，100积分兑1元抵扣券；

每周3场线上直播（商户带货+商场活动预告），线下每月举办会员日沙龙；

目标：6个月内会员数提升50%，会员销售占比达40%，复购率提升至60%。

1.3. 活动策划日历

制定年度营销日历：一季度“春日焕新季”（联合30%商户推出折上折），二季度“茶颜悦色文化节”（植入长沙茶文化元素），三季度“数字艺术周”（联合NFT艺术家开展AR寻宝），四季度“跨年狂欢季”（打造长沙跨年地标活动）。

2.租户合作模式创新与风险共担

2.1. 弹性租金制度设计

采用“保底租金+销售分成”模式（基准比例设定为70%保底+30%分成），对首店品牌给予3个月免分成培育期；

案例：上海TX淮海项目通过类似模式使首店品牌成活率提升至90%。

2.2. 联合营销基金运作机制

设立年度500万元营销基金（商场出资60%，商户按面积分摊40%）：

用于抖音头部达人合作（单场曝光目标500万+）、地铁灯箱广告投放；

投入产出要求：每1元营销投入带来3.5元销售增长。

2.3. 数据共享计划实施细则

每月向租户提供《消费者洞察报告》含：

客群画像（年龄/职业/消费偏好）；

热力动线分析及柜位优化建议；

案例：深圳万象天地通过数据共享帮助租户调整品类结构，平均坪效提升22%。

（四）执行保障体系：细化与深化

任何卓越的战略都需要强大的执行保障。为确保悦方IDMALL的数字化转型与治理模式创新成功落地，我们制定以下三位一体的保障体系，明确权责、资源与考核标准。

1.组织保障：成立常设机构“数字创新办公室”（DIO）

为确保战略推进的权威性与持续性，打破传统部门墙，成立直接向项目总经理汇报的“数字创新办公室”（Digital Innovation Office, DIO），并下设专项小组。

1.1. 数字创新办公室（DIO）核心构成与职责：

主任（1名）： 由总经理或其核心副职（如COO）兼任，拥有跨部门资源调度权，负责最终决策和方向把控。

项目经理（1名）： 全职，负责整个数字化转型项目的日常推进、进度管理、资源协调和风险预警。

下设三个核心行动组：

DAO治理组：

成员： 抽调运营部、客服部、财务部骨干，外聘区块链技术顾问（兼职）。

核心职责：

负责多链治理平台的需求细化、开发对接与上线测试。

设计并执行“YUE Token”的通证经济模型，包括发放、兑换、回购机制。

策划并组织DAO社区投票议题，编写投票说明，管理社区提案。

负责社区治理的宣导、培训与推广，提升参与率。

数据中台组：

成员： IT部主力、数据分析师、市场部用户运营专员。

核心职责：

负责与腾讯云等技术方对接，完成数据中台、AI仲裁、数字孪生等系统的部署与集成。

清洗并融合原有CRM、ERP、POS系统数据，构建统一数据仓库。

生成月度《租户数据洞察报告》和《消费者趋势报告》，并组织面向租户的数据解读会。

监控地缘政治预警系统，编写《每周风险预警简报》提交管理层。

IP与生态组：

成员： 市场部品牌专员、设计、采购及外部内容合作方。

核心职责：

“悦方小ID”IP的全链路开发管理，包括形象授权、衍生品开发、联名活动落地。

会员体系的升级与运营，策划线上线下社群活动，达成会员增长与活跃度目标。

管理“联合营销基金”的申请、审批与效果评估，确保资金投入产出比。

2. 技术保障：分阶段投入与腾讯云的战略合作

技术是本次创新的基石，必须采用“小步快跑、迭代验证”的策略，分阶段投入，控制风险。

合作模式： 与腾讯云签署联合创新实验室协议，而非简单的甲乙方采购合同。悦方提供商业场景和数据，腾讯云提供技术平台和专家支持，共同打造商业地产数字化标杆，共享知识产权。

投入规划（总计约1200万元）：

第一阶段（第1-3个月，投入300万）： 最小可行性产品（MVP）开发。聚焦数据中台基础搭建和治理通证发行。完成会员数据打通，实现通证的初级发放和查询功能。

第二阶段（第4-6个月，投入500万）： 核心功能开发。完成多链治理平台（支持基础投票功能）、AI仲裁模块（处理标准投诉工单）、数字孪生系统1.0（接入客流、车流数据）的上线。

第三阶段（第7-12个月，投入400万）： 系统深化与智能化。开发地缘政治预警系统、数字孪生应急推演功能，并优化所有系统的用户体验和稳定性。

安全保障： 每年预留不低于总投入10% 的预算（约120万）用于网络安全、数据隐私保护和系统的日常维护升级。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库