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商业地产案例分享-武汉武商梦时代项目（一） |
商业地产案例分享-武汉武商梦时代项目（一） 原创 北京云阿云智库•商业地产项目组 导读：报告深度解析武商梦时代81万㎡全球最大纯商业体运营现状，针对资产周转率低、盈利承压等挑战，提出轻资产转型、数字化升级及体验业态创新等战略，助力武商集团提升资产价值与市场竞争力。全文共48500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。 武商梦时代运营优化与资产价值提升战略报告 目录 一、项目概述与资产绩效分析 二、SWOT分析及矩阵策略 三、市场竞品分析及应对策略 四、定位升级与客群精细化运营 五、 创新招商策略与政策体系 六、楼层业态规划及品牌焕新 七、 运营管理与消费者体验优化 八、资产优化与价值提升路径 九、未来发展计划与战略路线图 十、总结与建议 一、项目概述与资产绩效分析 （一）项目介绍与行业坐标 武汉武商集团股份有限公司（以下简称“武商集团”）是湖北省最大的综合性商业企业，作为中国著名的大型商业零售企业集团，其主要从事购物中心及超市业态的商品销售业务。截至目前，武商集团已实现跨区域发展布局，下属拥有武商MALL、武商梦时代、南昌武商MALL等主要购物中心11家，总经营面积超过150万平方米，形成了以武汉为核心、辐射华中的网络化布局。 武商集团的核心资产包括： 武商MALL：由武汉国际广场、武商广场和世贸广场组成的大型商业综合体，2023年销售额达181亿元，聚集了Louis Vuitton、TIFFANY&CO.等众多奢侈品牌，是武汉高端商业的标杆。 武商梦时代：全球最大纯商业体，总体量达80万平方米，集商业、文旅、体育于一体，拥有WS梦乐园、WS热雪奇迹等创新业态，2024年人气指数位居武汉首位。 南昌武商MALL：武商集团跨省发展的首个项目，定位高端，已成为南昌商业市场的重要组成部分。 截至2025年2月27日，武商集团收盘价为8.83元/股，总市值为67.9亿元，市净率为0.61，处于"破净"状态。2023年，集团实现营业收入71.78亿元，同比增长13.26%；但归母净利润同比下降30.72%至2.09亿元，显示出盈利压力增大。2024年前三季度，营业收入51.19亿元，同比下降5.86%，但归母净利润同比增长4.74%至1.24亿元，表明成本控制初见成效 表：武商集团主要商业项目概况
武商梦时代是位于武汉市武昌区的大型商业综合体 武汉武商梦时代项目是武商集团斥资119.95亿元打造的超大型城市商业综合体，总建筑面积达81.67万平方米，于2022年11月9日正式开业。作为华中区域乃至全国商业地产领域的标杆项目，梦时代不仅承载武商集团从传统百货向体验式、沉浸式商业转型的战略使命，更以其“商文旅融合”的定位重新定义现代购物中心的功能边界。 项目坐落于武汉市武昌区武珞路与宝通寺路交汇处，占据江南核心商圈枢纽位置，依托武商集团多年积累的高端零售资源与品牌号召力，引入包括国际奢侈品、运动休闲、亲子娱乐、文化创意、健康餐饮等多元业态，旨在打造一个“一站式生活灵感平台”。在行业坐标上，梦时代与武汉国际广场、楚河汉街等形成差异化竞争，其突出特点是通过大规模体验型业态（如室内滑雪场、海底世界）突破传统购物中心模式，呼应消费升级与线下体验回流的趋势。 （二）区位及交通优势 梦时代项目位于武昌区腹地，毗邻武昌火车站、多条地铁线路（包括地铁2号线、11号线宝通寺站），并依托城市主干道武珞路形成辐射三镇的交通网络。项目周边三公里范围内覆盖高校、科研机构、高端住宅区和旅游景点（如宝通禅寺），具备稳定的高消费人流基础。此外，项目配套超过8000个停车位，有效缓解城市核心区停车难问题，进一步强化其区域商业吸附力。 （三）规模与业态组合 梦时代总建面81.67万平方米，是目前全球最大的纯商业体之一。项目以“多元共生”为业态策划理念，主要分为六大板块： 高端零售区：汇集Hermès、LV、Gucci等国际一线品牌，打造华中规模最大的“奢侈品一条街”； 娱乐体验区：包括华中首个室内滑雪场（面积约2.5万平方米）、沉浸式海洋馆、电玩竞技场等； 生活时尚区：引入设计师品牌集合店、美妆旗舰店和生活美学业态； 文化艺术空间：定期举办艺术展览、文化市集，并设有剧院与创意工坊； 健康生活中心：涵盖健身房、瑜伽馆、医疗美容与健康餐饮； 餐饮美食集群：聚集逾200家餐饮品牌，从本地老字号到国际化连锁，覆盖全时段消费场景。 截至2024年8月，项目招商入驻率持续稳定在90%以上，运营团队根据消费数据与市场反馈动态调整品牌组合，保持业态新鲜度与竞争力。 （四）资产绩效分析 截至2024年，武商梦时代运营满一年后实现营业收入6.6亿元，同比增长12.38%；净利润0.42亿元，同比增长10.29%。尽管营收与利润均实现双位数增长，但其资产回报率（ROA）仍处于较低水平。2023年武商集团总资产周转率为0.23次，虽较上年提升0.02次，但仍低于行业平均的0.3–0.4次，反映超大体量商业物业在培育期内面临的经营效率挑战。 从资产结构看，武商集团固定资产占比达48.9%，较上年提升4.2个百分点，其中梦时代物业已完成足额折旧计提，无形资产73.4亿元主要为土地使用权，资产质量稳健但流动性偏弱。未来需通过提升客单价、频次与滞留时间，进一步挖掘单位面积的营收潜能。 表：武商梦时代项目关键绩效指标（2023-2024年）
（五）发展历程及云阿云介入背景与角色 梦时代项目于2018年启动规划，2021年完成主体结构封顶，2022年11月正式开业，是武商集团“十四五”期间战略转型的核心载体。项目开发过程中，武商集团联合多家国际设计团队与运营顾问，强调建筑空间、动线与业态的融合创新。 2023年初，武商集团引入数字化运营服务商“云阿云”（假设名称），依托其智慧商业系统提升项目运营效率。云阿云的角色主要包括： 数据平台搭建：部署客流分析、消费行为追踪、商户协同管理系统，实现运营数据实时可视化； 精准营销支持：通过会员体系整合与标签化管理，推动跨业态导流与促销精准触达； 运营优化建议：基于大数据分析输出业态调整、活动策划与租户组合建议，助力提升坪效与人效。 云阿云的介入反映了传统商业地产运营向数据驱动转型的趋势，也为梦时代后续提升资产回报率提供了技术与管理支撑。 （六）总结与展望 武商梦时代以其超大体量、业态创新与区位优势，已成为武汉商业地产的新地标。短期内虽面临资产回报率偏低的问题，但其体验式业态组合与稳定的入驻率显示出较强的消费吸引力。未来可通过深化数字化运营、拓展夜间经济与主题IP活动、优化品牌梯队等方式进一步提升经营效率，巩固其作为城市级商业综合体的竞争壁垒。 二、内外部环境与SWOT分析 （一）项目SWOT分析 1.优势（Strengths） 1.1规模与区位优势显著 武商梦时代总建筑面积达81.67万平方米，是目前华中地区单体规模最大的商业综合体之一。项目坐落于武昌武珞路与宝通寺路交汇处，毗邻武商亚贸广场，处于江南核心商圈腹地，三公里范围内覆盖超过200万常住人口，日均人流量超50万人次。周边地铁2号线、11号线及多条公交线路交汇，交通便利性极高。其超大体量支持多业态复合布局，涵盖零售、餐饮、娱乐、文化、健康等逾500个品牌，真正实现“一站式消费+体验”闭环，显著增强顾客滞留时间和消费黏性。 1.2品牌资源深厚，招商能力突出 武商集团凭借六十余年零售业积累，拥有强大的品牌合作基础和商户网络。梦时代项目目前已与LVMH、Kering等国际奢侈品集团达成战略合作，引入超40家一线奢侈品牌，建成华中唯一完整“奢侈品街区”。同时，项目积极拓展新兴渠道，已梳理近1500家现有合作品牌资源，并深度挖掘400余家全新优质品牌，涵盖设计师品牌、国潮、高端餐饮等多元类别。2023年四季度完成品牌调整占比约15%，始终保持业态新鲜度与市场竞争力。 1.3资产质量高，财务结构稳健 截至2025年一季度，武商集团总资产304亿元，净资产111亿元，资产负债率处于行业健康水平。梦时代作为集团重资产项目，已完成依照企业会计准则的足额折旧计提，年均折旧负担已进入下行通道。这意味着项目后续年度账面利润对折旧的敏感度降低，有利于净利润的释放和再投资能力的增强。 2.劣势（Weaknesses） 2.1资产周转效率低于行业均值 2023年武商集团总资产周转率为0.23次，虽较上年微升0.02次，但仍显著低于行业优秀企业0.35–0.4次的水平。反映出公司在将庞大资产转化为销售收入方面仍存在效率瓶颈，特别是在梦时代这类超大型物业中，如何平衡体验业态的引流功能与零售业态的变现能力，成为运营关键挑战。 2.2盈利表现承压，净利润波动明显 2023年武商集团实现归母净利润2.1亿元，同比下滑30.7%，扣非净利润仅8270万元。更值得关注的是，该年第2–4季度扣非净利润持续为负（分别为-1986万元、-1293万元、-1344万元），未见企稳回升态势。梦时代虽2024年实现净利润0.42亿元、同比增长10.29%，但相对于百亿级投资规模，回报率仍然偏低，盈利能力尚未进入稳定上升通道。 2.3跨业态协同仍处探索阶段 尽管项目规划包括滑雪场、海洋馆、艺术展览等高频体验业态，但与零售板块间的客流转化和消费闭环尚未完全打通。例如，滑雪场引流效果显著，但顾客停留时间未能有效转化为邻近奢侈品区域的消费行为。如何通过动线设计、营销联动、会员体系打通等方式实现业态间高效导流，是运营团队需持续优化的重点。 3.机会（Opportunities） 3.1轻资产模式带来新增长路径 武商集团于2024年3月成立“武汉武商集团商业运营管理有限公司”，正式启动轻资产战略。该平台专注于商业管理输出、品牌授权与运营服务，目前已接洽湖北省内地级市多个商业项目。轻资产模式有助于集团突破重资产投资限制，以更低成本、更小风险扩展网络布局，提升品牌价值变现能力。 3.2体验经济与消费升级持续深化 据咨询机构预测，中国体验式消费市场规模年均增速保持在15%以上。梦时代所布局的室内滑雪、潜水、主题娱乐等业态完美契合年轻家庭及中产客群的需求。2023年其滑雪场单日最高接待量超4000人次，假日高峰期需采取限流措施，显示出极强的聚客能力。通过持续引入IP展、艺术节、科技互动等项目，有望进一步激活潜在消费需求。 3.3产业基金助力创新与生态布局 武商集团拟出资2.9亿元牵头设立产业基金，重点投向商业数字化、新消费品牌、沉浸式技术等前沿领域。该基金不仅为梦时代引入创新业态提供资本抓手，还可通过股权投资锁定新兴品牌和内容资源，为项目长期内容焕新提供支撑。 4.威胁（Threats） 4.1区域商业竞争持续白热化 2019年上半年华中地区新开业商业项目达40个，总体量超过302万平方米，其中武汉占6个项目、总体量34.7万平方米。未来两年内，武汉还将迎来SKP、华润万象城等一批高端商业入市，同质化竞争压力加剧。梦时代需通过持续业态创新和服务升级巩固其“商文旅综合体”的差异化定位。 4.2传统零售业态普遍面临冲击 2023年武商集团超市业务营收24.7亿元，同比下跌5.2%，整体毛利率承压。集团年内新增超市5家、关闭3家，反映该业态正处于调整收缩阶段。作为商业综合体中的重要流量引擎之一，超市业态走弱可能影响整体客流量和交叉销售机会。 4.3宏观经济与消费信心存在变数 当前消费者趋于理性化，价格敏感度提升，人均消费频次和客单价增长放缓。大型商业项目运营成本高企，若宏观经济环境未能稳步回暖，或将对项目的租金收益、客流量及品牌商户稳定性构成持续挑战。 （二）项目SWOT矩阵策略分析 1. SO战略（优势-机会组合） 1.1 打造华中“奢华体验式商业”标杆 依托武商集团多年积累的顶级品牌资源与梦时代超大体量优势，进一步扩大国际奢侈品牌矩阵，积极引入华中首店、旗舰店和独家品牌。可与武昌区政府合作设立“国际品牌引进服务中心”，提供注册、通关、税务等一站式服务，强化“奢侈品+极致体验”双核定位，确立梦时代在华中高端商业市场的领导者形象。 1.2 构建智慧文旅商综合体新范式 凭借项目内置的滑雪场、海洋馆等强体验业态，结合5G、AI及大数据技术，打造沉浸式智慧商业系统。开发“武商梦时代”专属App，实现室内导航、会员积分通用、跨业态联票预约、个性化推荐等功能，构建“线上－线下－体验”一体化运营体系，树立中国大型文商旅综合体的数字化新标杆。 1.3 深化高端客群精细化运营 凭借江南核心商圈区位和武昌高净值人群聚集的优势，联合周边高校、科研机构、金融企业推出“梦时代精英会员计划”，提供私人购物顾问、企业团购定制、文化沙龙、冰雪会员俱乐部等高端服务，打造武昌乃至武汉精英群体的社交生活核心主场。 2.WO战略（劣势-机会组合） 2.1 强化“轻资产输出+品牌孵化”双路径 针对资产周转效率较低的问题，依托武商集团新成立的商业运营管理公司，积极拓展轻资产模式，对外输出“梦时代”运营管理体系。同时设立“梦时代新品牌实验室”，重点引进本土原创设计师、新消费品牌和体验类创新业态，形成差异化内容竞争力，提升整体资产收益水平。 2.2 打造绿色低碳大型商业体运营样本 利用项目硬件基础和政策支持机遇，实施全面绿色节能改造，引入光伏发电、智能温控、雨水回收等系统，申请绿色建筑认证与相应补贴，显著降低物业能耗和运营成本，提升 ESG 表现与企业社会形象。 2.3 深化文商旅资源整合与内容运营 弥补跨业态联动不足，积极与本地文旅资源（如黄鹤楼、湖北省博、宝通寺等）联动，推出文化主题动线、联合展览、非遗市集等项目，增强文化属性与游览性，突破传统购物中心空间限制，提升客群覆盖力和滞留时间。 3.ST战略（优势-威胁组合） 3.1 构建稀缺性业态护城河 面对武汉SKP、万象城等新项目的竞争压力，进一步强化梦时代室内滑雪、海洋馆等稀缺业态的运营深度，如增设国际认证滑雪课程、夜间潜水、海洋科普等深度体验内容，与核心品牌成立“创新体验联盟”，共同开发限定产品与活动，巩固项目难以复制的竞争优势。 3.2 创新租赁与合作模式提升抗风险性 为应对消费波动和品牌招商压力，推出“保底租金+营业额提成”弹性合作方案，并设立品牌扶持基金，对优质新兴品牌和体验类业态提供装修补贴、营销资源支持，保持商户组合活力与稳定性，共同抵御市场不确定性。 3.3 强化线下社交与场景体验价值 发挥超大空间和场景优势，打造主题街区、策展型零售空间、艺术装置巡展等线下强体验内容，定期举办明星见面、首发庆典、电竞联赛等高流量活动，强化项目作为城市社交目的地的定位，抵御电商分流和同质化竞争。 4 WT战略（劣势-威胁组合） 4.1 优化业态组合与租户结构 降低对零售业态的过度依赖，提高生活配套、健康服务、亲子教育等抗周期业态比例，尤其增加社区服务功能和日常高频消费内容，提升项目基本盘抗风险能力，稳定整体客流与收益。 4.2 实施精细化成本与效率管控 建立贯穿能耗、人力、物料等的全面成本管控机制，推进共享中后台、数字化管理等举措以提高人效和能效。将节约资金重新投入到客户服务提升和体验业态焕新中，实现精益运营。 4.3 构建深度会员社群增强忠诚度 针对客流分化威胁，完善“梦时代会员体系”，提供专属权益、积分通兑、线下主题活动等深度服务，打造基于兴趣和圈层的用户社群（如滑雪俱乐部、艺术联盟），提升高价值会员占比和黏性，优化客户生命周期价值。 （三）总结及建议 1.发展建议 基于以上分析，武商梦时代未来的发展可重点关注以下几点： 提升运营效率与盈利能力：这是当前的核心课题。需精细化运营，优化租户组合，提高坪效和资产周转率。强化跨业态联动营销，打通会员体系，促进消费转化。压缩培育周期，尽快改善盈利状况。 深化体验标签与差异化优势： 持续强化WS热雪奇迹、WS梦乐园等核心体验项目的吸引力，并增加深度体验内容。 紧抓 “冰雪、汽车、宠物、银发经济” 等细分市场，打造特色主题区。 积极举办首店首发、特色展览、电竞、文化市集等高流量活动，保持项目新鲜感和话题度。 创新营销与数字融合： 大力发展线上渠道，如直播电商、社交媒体营销，通过“线下体验+线上引流”扩大辐射范围。 利用数字化工具提升消费体验，如智能导航、会员积分通兑、精准营销等。 优化财务结构与成本管控： 探索创新的融资方式或资本运作，优化资产结构，管理有息负债，缓解财务压力。 加强精益化管理，控制运营成本，提升能源利用效率等。 应对竞争与市场变化： 密切关注市场竞争格局和消费者需求变化，快速响应并调整经营策略。 进一步突出自身“商文旅体”融合的独特定位，与竞争对手形成差异化。 2.总结 武商梦时代凭借其卓越的硬件基础、丰富的业态组合和超高的人气，拥有了一个极高的起点。然而，巨大的投资和当前较低的盈利水平形成了鲜明对比，对其运营管理能力提出了严峻考验。 未来，它若能成功提升运营效率、深化体验经济、抓住新消费趋势，并有效控制成本，则有望逐步兑现其巨大的商业潜力，巩固其作为华中商业旗舰的地位。 三、市场竞品分析及应对策略 （一）市场竞争格局分析 武汉的商业零售市场活力显著，2025年上半年社会消费品零售总额同比增长7.3%，展现出 “多核驱动、多中心并存” 的显著特征。截至2025年第二季度，全市优质零售商业存量维持在451.1万平方米，核心商圈空置率同比下降0.5个百分点至15.1%。 1.市场总体情况 核心商圈持续调改升级：武汉核心商圈通过主动招商与空间优化提升竞争力。例如，武商MALL、武汉SKP等新型零售载体通过差异化定位与场景创新推动区域消费能级提升。武汉SKP开业一年累计接待客流近2000万人次，并创下单日销售额1.65亿元的纪录。 区域商圈崛起，多中心格局形成：武汉的商业发展正从单一中心向多极化的多中心格局转变。例如，预计开业的新荣天街和创新天地商业公园将有效填补后湖、光谷东板块的优质零售配套缺口。光谷、汉阳等区域级商圈的发展，以及11个行政区均有项目进入人气TOP20榜单（其中洪山区以4个上榜项目领先），都印证了这一点。 首店经济成为重要驱动力：武汉积极培育首店经济、首发经济。2025年上半年，武汉重点商业载体累计新开各类品牌首店174家，创历史新高，其中包括全国首店5家、华中区域首店46家。武汉天地、咸安坊、武商MALL、万象城、恒隆广场、武商梦时代等是吸引首店的主要项目。 2.梦时代面临的三大竞争压力 武商梦时代在此复杂市场环境中，主要面临三大维度的竞争压力： 同档重奢项目的直接竞争： 武汉SKP作为全国第四家SKP，于2024年开业后表现强劲，吸引了大量高端消费客流。其拥有超1000个国际化一线品牌，其中400多家是首次进驻华中地区，并打造了集聚42家高端品牌旗舰店的户外步行街K大道。这与江北的武商MALL（2023年销售额181亿元）形成了“江南-江北”的重奢双核格局，直接分流梦时代的高端消费客群。 区域级体验式购物中心的客流分流： 以永旺梦乐城（经开、金银潭店）、万象城（武昌、汉口）、大悦城等为代表的区域型购物中心，凭借其特色业态和精准定位，吸引了大量家庭客群和年轻客群。 永旺梦乐城以其日系运营模式、充足的停车位和突出的亲子业态，成为区域日常消费首选，2024年人气指数位列武汉第。 万象城则通过策划热门IP活动吸引客流，如其武昌项目在2025年5月单日客流近20万人次。 存量项目的调改升级与创新： 面对新项目的竞争，武汉原有的成熟商业项目积极进行调整升级以保持吸引力。 武商MALL除了巩固其重奢优势外，也在2025年开设了武汉首家市内免税店，进一步增强了其吸引力。 群光广场等老牌项目也通过品牌焕新、场景升级持续吸引客群 武汉主要商业项目对比一览
（二）竞品选择依据 本竞品分析基于业态相关性、客群重叠度及区位竞争关系三大核心维度，筛选出对武商梦时代构成直接或间接竞争的核心项目： 业态相关性：选取同样注重高端零售、体验式消费或拥有独特业态组合的商业项目 客群重叠度：重点关注目标客群与梦时代中高端消费群体、年轻家庭客群高度重合的项目 区位竞争关系：既考虑同区域(江南核心商圈)的直接竞品，也纳入虽处不同区域但具有强客流吸引力的项目 基于此，选取武汉SKP、武汉万象城(武昌)、永旺梦乐城(经开店)及武商MALL作为核心竞品进行深度分析。 （三）核心竞品多维度分析 1. 武汉SKP：奢侈品消费新地标 核心定位与品牌组合 武汉SKP于2024年7月开业，定位"华中国际品牌最全商业综合体"，迅速成为市场焦点。项目最大亮点是汇聚了逾千个国际品牌，其中近400家为武汉首进品牌。创新性地采用"盒子式商场+独栋门店街区"的组合模式，配备42家独栋门店的K大道在华中地区绝无仅有。目前已开业PRADA、MIU MIU、SAINT LAURENT等29家独栋品牌店，GUCCI、LOUIS VUITTON与Loro Piana等重磅品牌的独栋门店也将陆续登场，其国际一线品牌的密集度和商业能级堪称世界级时尚地标。 业绩表现与客流特征 开业一年间，武汉SKP累计吸引客流近2000万人次，多次实现单日销售额破亿元，最高达到1.65亿元，展现出强大的品牌效应与首店经济爆发力。在2025年4月的生日庆期间，其首日销售额同比实现双位数增长，刷新了商场开业以来的单日销售纪录。 运营策略 艺术与商业融合：SKP注重通过高规格艺术展览和文化主题活动构建与消费者的情感链接。例如联合东京当代艺术画廊MJK GALLERY推出"风吹草木皆有声"艺术新展，以及举办"中法绘梦之旅"艺术展（曾带来毕加索真迹）和"穿越时空的童书之旅"童书展等，使其成为受欢迎的公共文化空间。 国际视野与服务：作为湖北离境退税政策指定商店，为境外旅客提供免税购物体验，强化其"国际范"运营基因，成为国际旅客认识武汉的新窗口。 挑战： 2025年新开业，需培育市场认知；江南商圈高端消费承载力待验证。 参考数据：2025年10月人气指数排名武汉第10 2. 武汉万象城(武昌)：体验式商业新势力 核心定位与品牌组合 定位中高端体验式购物中心，强调"南法风情"与年轻化定位。虽然具体品牌数据未完全披露，但凭借华润强大的商业运营能力和品牌资源，正在积极提升品牌入驻率。 业绩表现与客流特征 2025年5月单日客流近20万人次，在超大型项目中人气排名第5，显示出强大的客流吸引力。通过策划热门IP活动如香港迪士尼华中首展，有效提升项目话题度和客流量。 运营策略 IP活动引流：持续引入大型IP展览和主题活动，打造城市级社交热点 年轻化定位：聚焦年轻客群消费偏好，通过潮流品牌和体验业态吸引Z世代消费者 场景化营造：通过南法风情建筑设计和环境布置，创造沉浸式购物体验 挑战 品牌入驻率仍待提升。 参考数据：2025年5月超大型项目中人气排名第5 3. 武商MALL：资深高端商业堡垒 核心优势 武商MALL由原武汉国际广场、武广、世贸整合升级而成，是武汉传统的奢侈品购物中心，汇集了LV、TIFFANY&CO.等国际一线品牌。其优势在于深厚的市场根基、完备的奢侈品矩阵以及强大的消费者忠诚度。2023年销售额达181亿元，持续领跑武汉高端商业市场。 创新举措 项目持续深耕首店首展经济生态，2025年上半年引入首店12家，包括法国设计师品牌ANN ANDELMAN、护肤品牌科兰黎等。面对新兴项目的竞争，武商MALL也在积极求变：尝试黄金自营新模式、引入8K VR灵境空间等创新业态以提升体验感；其打造的"武商里"区域成为引入新锐和热门品牌的重要空间；2025年开设武汉首家市内免税店，进一步巩固其高端商业地位。 挑战 作为传统商业体，武商MALL在建筑空间设计、体验式场景营造等方面相较于新兴项目面临一些局限性，需要持续更新以保持对年轻消费群体的吸引力。 4. 永旺梦乐城(经开店)：家庭消费首选地 定位与优势 定位家庭型区域购物中心，采用日系运营模式。优势突出体现在：停车便利（立体停车楼）、亲子业态突出（儿童乐园+宠物友好）；成为区域性日常消费首选，2024年人气指数6.28（武汉第4）。 运营特色 家庭客群聚焦：围绕家庭消费需求，提供全方位的亲子娱乐和生活服务设施 日系服务体验：秉承永旺集团的服务理念，提供细致入微的日式服务体验 社区化运营：深度融入区域社区生活，成为周边家庭日常生活的重要组成部分 挑战 奢侈品业态缺失，客单价相对偏低，对高端消费客群的吸引力有限。 （四）核心竞争应对策略 面对上述竞争压力，武商梦时代可考虑从以下方面着手： 1.深化体验业态核心优势，打造不可复制性： 放大独特体验业态价值：进一步强化室内滑雪场（WS热雪奇迹）、WS梦乐园等核心体验项目的运营，通过增加国际认证课程、主题夜场（如夜间潜水、冰雪派对）、限定活动等提升内容深度与游客重游率。 推动跨业态联动消费：设计“冰雪/乐园体验+餐饮/零售优惠”的联票套餐，实现会员积分在各业态间的通兑通用，将体验业态带来的巨大客流有效转化为零售、餐饮的实际消费。 2.加码首店经济与品牌独家性，强化商品力： 吸引更多首店和独家概念店：利用武商集团的品牌资源和云阿云的招商能力，争取更多华中首店、城市首店乃至品牌定制概念店落地梦时代。2025年上半年梦时代已引进10家首店，此势头应保持并加强。 打造梦时代独家产品与活动：与品牌合作开发梦时代专属商品、限量款，或举办品牌首发仪式、明星见面会等独家活动，创造稀缺性消费吸引力。 3.聚焦细分客群精准运营，提升客户粘性： 深耕高端会员价值：推出针对高净值客群的“梦时代精英会员计划”，提供私人购物顾问、高端商务接待、定制化服务等，与SKP、武商MALL竞争高端客群。 锁定年轻及家庭客群：针对光谷等区域的年轻家庭，打造亲子俱乐部、主题工作坊、潮流互动展览等，并推出符合年轻消费习性的营销活动。 4.拥抱创新技术与理念，优化运营效率： 数字化赋能：深化与云阿云的合作，利用其智慧商业系统进行AI客流分析、消费者行为洞察，实现精准营销和业态的动态调整，提升坪效。 探索绿色低碳运营：引入节能技术（如光伏发电、智慧能源管理系统），降低长期运营成本，并提升项目的社会形象和ESG表现。 （五）风险应对建议 武商梦时代作为全球最大纯商业体之一，在取得客流佳绩的同时，也面临着培育期盈利挑战与激烈的市场竞争。以下是结合行业实践与项目特点制定的风险应对建议，旨在助力项目从“人气王者”迈向“盈利标杆”。 以下是武商梦时代短期与中长期的风险应对建议概要，结合了具体措施和行业案例：
1.短期策略（1-2年）：提升培育期盈利能力 武商梦时代开业仅两年有余，尚处于市场培育期。此阶段的重点是在维持高人气的同时，努力提升项目的盈利能力，并优化现金流。 1.1推行弹性租金制度，优化租户组合 具体措施：针对不同业态和品牌发展阶段，推广“基础租金+销售额分成”的弹性租金模式。对于具有市场潜力的新兴品牌、体验式业态（如原创设计师集合店、沉浸式娱乐、健康管理概念店），可适当降低基础租金比例，以吸引优质创新业态入驻，共同成长。 案例参考：许多成功购物中心采用此策略。例如，对于网红餐饮或新兴体验馆，初期可能采用较低固定租金+较高提成的方式，待其业绩稳定后再调整比例。 数据目标：通过此策略，力争将商户空置率稳定在5%以下，并确保新兴业态和首店品牌占比提升至20%。 1.2深化数字化运营，提升会员价值 具体措施：强化与“云阿云”的合作，深化数据分析应用。通过小程序和APP追踪会员消费行为，实现精准的营销信息推送和个性化的商品推荐。建立多层级会员体系，为高净值会员提供更多专属权益、线下活动邀请及跨界合作福利（如高端车友会联动、私人时尚顾问服务），提升黏性和复购率。 案例参考：不少高端商场将会员与停车场自动扣费、积分兑换周边服务（如洗车、保洁）打通，增加会员权益的实用性和吸引力。 数据目标：力争会员消费占比提升至60%以上，客单价年均增长率保持在10%左右。 1.3实施精益运营，控制成本 具体措施：引入智慧能源管理系统，对照明、空调等能耗大户进行实时监控与智能化调控，预计可实现年度能耗降低10%-15%。优化人员排班，根据客流高低峰灵活配置人员，推广部分岗位的共享服务模式。 数据目标：实现年均运营成本降低5-8%，将节约的资金投入到客户体验提升和营销活动中。 2.中长期策略（3-5年）：构建持续竞争力与财务优化 此阶段着眼于项目的长期可持续发展，通过业态迭代、金融创新和模式输出，构建坚固的“护城河”。 2.1体验业态持续迭代与内容创新 具体措施：定期对WS热雪奇迹、WS梦乐园等核心体验业态进行设备更新和内容升级，例如引入国际认证的滑雪课程、举办夜间潜水观景、打造限定主题的沉浸式剧本游等。打造“梦时代原创IP”，如举办年度国际艺术节、前沿科技消费电子展、动漫游戏嘉年华等，确保项目内容的新鲜感和不可替代性。 案例参考：参考日本森艺术中心通过定期举办高水准艺术展览，持续吸引全球游客；美国American Dream mall通过不断新增娱乐项目保持超高人气。 数据目标：使体验业态收入占比超过40%，客户重游率提升至50%。 2.2积极探索资产证券化（REITs），优化财务结构 具体措施：积极响应政策，筹备并探索发行公募REITs。将梦时代这类运营成熟的消费基础设施打包上市，能够有效盘活存量资产，回收大量资金，显著降低资产负债率，优化财务报表。 案例参考：国内已有华润、印力、百联等企业的消费基础设施REITs成功发行，为商业地产提供了新的融资通道和退出路径。 数据目标：若成功发行，有望回收可观资金用于新的资本开支或降低负债，改善现金流，提升股东回报。 2.3轻资产管理输出，拓展品牌价值 具体措施：将梦时代在“商文旅体”融合运营中积累的经验、系统和品牌资源进行标准化、模式化打包，向省内乃至全国三四线城市的商业项目进行轻资产管理输出。提供规划咨询、招商代理、运营管理等服务。 案例参考：万达商管、华润万象生活均是此模式的佼佼者，通过输出管理获取稳定管理费收入，实现低资本消耗下的规模扩张。 数据目标：实现管理输出业务零的突破，并成为新的利润增长点。 总结 武商梦时代已成功聚集了超高人气，奠定了坚实的市场基础。接下来的关键，是通过精细化的运营、前瞻性的业态迭代和创新的财务手段，稳步提升项目的盈利能力和资产效率。短期看租金优化和成本控制，中长期看体验深化和资产盘活，这套组合拳将助力梦时代穿越培育期，最终成为名副其实的“盈利标杆”。 四、项目定位升级与客群精细化运营 （一）项目定位升级 武商梦时代项目最初的定位是“集聚奢侈品零售、娱乐体验、生活时尚、文化艺术、健康生活及餐饮美食于一体的城市大型购物中心”。项目从2016年破土动工到2022年11月开业，历时6年，其间定位经过数次调整，最终确立了“以家庭欢聚为主题的社交平台”，倡导城市中心“微度假”的生活方式，致力于满足消费者对购物、餐饮、休闲、娱乐、社交等的全方位需求。 在市场竞争日趋激烈、消费者需求日益多元的背景下，建议武商梦时代在现有成功基础上，将其定位进一步升级和聚焦为：“以家庭欢聚为核心，融合科技、文化、旅游元素的都市级社交体验平台”。 这一升级定位旨在更深层次地满足现代家庭对高品质休闲生活的追求，并强调了三层内涵： 家庭消费：聚焦家庭客群的多维度需求，提供覆盖儿童、青年、父母乃至祖辈的全家庭成员消费解决方案，旨在延长停留时间，提升客单价。据相关统计，家庭型消费客群在购物中心的平均停留时间可达3.5小时，是非家庭客群的1.8倍，消费额高出约40%。 体验融合：打破传统商业边界，实现购物、娱乐、文化、旅游的多业态有机融合，打造“可逛、可玩、可学、可买”的一站式目的地。这包括了其国内首个空中动力乐园、冰雪乐园、以及沉浸式美食社交空间“楚风汉味”等独特体验。 社交功能：突出项目的空间社交属性，通过主题街区、共享中庭、互动装置等，打造武汉都市社交生活新地标，使其成为一个吸引人们前来相聚、分享、创造回忆的场所。 升级举措与案例参考 为实现上述定位升级，可考虑以下具体举措： 设立“家庭欢乐中心”：参考日本Grandberry Park等国际经验，设置包括儿童乐园、家长休息区、家庭卫生间、哺乳室等完备设施。推出“家庭会员”套餐，涵盖停车、餐饮、娱乐折扣等权益，提升家庭客群的便利性和忠诚度。 科技融合体验：引入AR导航、智能交互屏、虚拟试衣等技术，增强购物体验的趣味性和便捷性。可借鉴深圳One Avenue卓悦中心等项目的做法，通过精心运营的小程序实现线上线下互动，提升年轻家庭客群的参与度和黏性。 文化IP植入：深度挖掘本地文化资源，与本地文化机构合作，打造“武汉非遗体验馆”、“湖北特色文化市集”。成都远洋太古里在此方面提供了良好示范，其与四川博物院等机构合作推出文创产品展销，并引入诸如英国维多利亚与艾尔伯特博物馆（V&A）的“包里包外”展览等国际级文化体验，有效吸引了旅游及文化消费客群。 升级定位下的全景体验图景 基于“以家庭欢聚为核心，融合科技、文化、旅游元素的都市级社交体验平台”这一定位，武商梦时代将呈现如下全景体验： 家庭微度假目的地：凭借WS梦乐园（全国最大空中动力乐园）、WS热雪奇迹（室内滑雪场）、以及萌宠社交平台等强大的体验业态组合，家庭客群无需远行，即可在城市中心获得一站式、全龄化的度假体验。 文化共鸣与社交发生场：通过“楚风汉味”等沉浸式空间还原老武汉的码头文化与情怀，并积极引入国内外优质文化展览和艺术活动（可借鉴成都远洋太古里与V&A博物馆合作的经验），项目不仅能激发本地消费者的文化认同，更能吸引游客，成为文化体验和社交分享的热门目的地。 智慧生活先行区：通过全覆盖的智能化基础设施（如项目全场采用华为的信息系统，自建B级标准机房，信息点位超3万个）、以及积极探索线上线下一体化运营（如武商集团官方抖音直播取得的成效），为消费者提供便捷、高效、个性化的购物体验，满足现代家庭对智慧生活的需求。 品质生活枢纽：在保持武商集团在美妆、男女装、黄金珠宝、运动休闲等强势品类优势的同时，通过武商优选等自有品牌强化对商品品质和供应链的把控，并持续优化品牌组合，满足家庭客群对高品质日常消费和生活服务的需求。 此次定位升级，是对武商梦时代“以家庭欢聚为主题的社交平台”及“城市中心微度假”理念的深化和拓展，旨在进一步强化其差异化优势，提升客户黏性与消费频次，并拓宽客群来源（覆盖本地家庭、周边城市游客乃至华中旅游人群），最终目标是将其从“人气王者”巩固为难以复制的“盈利标杆”和武汉建设国际消费中心城市的重要支点 （二）客群矩阵构建 武商梦时代已成功吸引了大量客流，并致力于打造以“家庭欢聚为主题”的社交平台。要将其从“人气王者”进一步发展为“盈利标杆”，精细化的客群运营是关键。以下是基于升级定位构建的客群矩阵及相应的精细化运营策略
1.核心客群：武汉本市家庭 群体画像：主要是武汉市，特别是武昌区及周边区域的中高收入家庭。他们注重生活品质，看重孩子的教育与娱乐体验，消费目的以周末休闲、亲子活动、社交聚会为主。 数据支撑：武商梦时代平均每天有11万人次打卡，20至40岁的年轻客群占比达70%。这表明其对本地年轻家庭具有较强的吸引力。 精细化运营策略： 深化会员经济：推出“梦时代家庭卡”，整合免费停车、儿童乐园次票、教育培训机构体验课、合作餐厅折扣等权益，提升复购率和客户粘性。 打造沉浸式亲子体验：持续运营像“小小体验官”这样的活动，让孩子们可以扮演检票员、饲养员、滑雪运动员等角色。同时，增加亲子DIY工坊、科普教育课堂等互动项目，满足家长“寓教于乐”的需求。 精准营销与互动：通过社群（如微信群、小程序）推送个性化活动资讯和优惠，举办会员专享的亲子派对、父母沙龙等，形成稳定的本地家庭社交圈层。 2.次级客群：省内周边城市高端消费客群 群体画像：来自黄石、黄冈、宜昌等武汉周边城市，具备较高消费能力。他们通过高铁1-2小时即可抵达，追求稀缺性、高品质的消费体验，愿意为独特的“目的地型”体验专程到访。 数据支撑：WS热雪奇迹在2025年春节假期吸引了大量来自河南、江西、湖南、广东等地的外地游客专程前来体验，客流同比提升近50%。这说明独特的体验项目对省外客群尚且有强大吸引力，对省内周边客群的吸引力潜力巨大。 精细化运营策略： 强化交通接驳与便捷服务：与武汉高铁站、机场合作推出“购物旅游专线”接驳车。提供行李寄存、旅游咨询乃至“空手购物”商品邮递服务，消除异地消费的障碍。 打造目的地型体验套餐：推出“滑雪+乐园+酒店”套票，并与高端餐饮、SPA等业态组合，设计一日游、两日微度假线路，让其值得专程到访。 精准数字营销：在抖音、小红书等平台，针对周边城市用户投放关于WS热雪奇迹、WS梦乐园等独特体验的广告和内容，突出其“华中独家”、“都市微度假”的概念。 3.机会客群：华中地区旅游客群 群体画像：来自湖南、河南、江西等华中地区的自由行游客。他们希望在游览武汉传统景点之余，体验本地特色与现代都市氛围，将购物中心作为旅游的一站。 数据支撑：武商梦时代在节假日期间，日均客流超过17万人次，外地游客占比约七成。 精细化运营策略： 深度文旅融合与联动： 积极与黄鹤楼、湖北省博等本地知名景区联动，推出“梦时代+黄鹤楼”等联票或套票，并争取纳入旅行社的推荐行程。 将B1层的“楚风汉味”美食街区打造成体验武汉“过早”文化和市井风情的窗口，并设立湖北特产、非遗老字号礼品专区，方便游客购买伴手礼。 线上引流与落地服务： 在携程、美团、飞猪等旅行平台开设旗舰店，推广联票和特色体验项目。 提供多语种导览图、免费行李寄存、机场大巴接驳等便捷服务，提升旅游客群的友好度。 4.让客群相互促进的建议 武商梦时代的魅力在于其多元业态的集合效应。一个本地的家庭（核心客群）的到来，本身就构成了都市休闲的一景；而众多外地游客（次级和机会客群）带来的旺盛人气，又会反过来增强对本地客群的吸引力，形成积极的循环。 因此，在运营上可以设计一些促进不同客群互动的活动，例如本地的“小小讲解员”可以为外地游客介绍“楚风汉味”背后的故事，或者旅游季限定的市集活动同时面向所有客群开放，都能进一步盘活整体氛围。 希望这些分析能为你提供清晰的思路。武商梦时代通过深耕核心家庭客群、吸引周边目的地型客群、承接旅游溢出客群，并促进客群间的有机联动，有望持续巩固其作为华中商业龙头的地位 （四）精细化运营策略 为实现盈利突破（尤其在2023年2-4季度扣非净利润未现明显改善的背景下），武商梦时代必须实施以下精细化运营策略，将客流量有效转化为盈利能力和客户忠诚度。 1.会员经济深化：建立多层次会员体系 核心措施： 构建“普卡-银卡-金卡-钻石卡”四级会员体系，针对不同等级提供差异化权益： 普卡（注册即得）：免费Wi-Fi、积分兑换、生日礼遇 银卡（年消费满1万元）：专属停车区、消费双倍积分、部分商户折扣 金卡（年消费满5万元）：私人购物顾问、活动优先预约、免费代泊车服务 钻石卡（年消费满20万元）：跨界权益（机场贵宾厅、高端医疗预约）、专属活动席位、定制化服务 数据目标： 将会员消费占比从当前约50%提升至65% 高等级会员（金卡及以上）数量增长30% 会员复购率提升至45% 案例分析： 北京SKP通过严格的会员分级和专属服务，其会员消费占比高达82%。该体系不仅提升客户忠诚度，还通过精准营销降低了获客成本。SKP钻石会员年消费额是普通会员的8-10倍，证明高端会员的巨大价值。 执行路径： 第一季度完成系统升级和会员权益设计 第二季度开展会员招募活动，目标新增会员10万人 第三季度推出高端会员专属活动系列 第四季度评估优化，调整会员等级门槛 2 数据驱动运营：实现精准营销与盈利分析 核心措施： 数据整合：打通全场Wi-Fi、POS系统、会员系统及车流数据，构建统一的客户数据平台（CDP） 智能分析：通过AI算法分析： 客户动线和停留时间热点图 跨业态消费关联度（如滑雪客群与餐饮消费的关联性） 各客群贡献度和盈利能力分析 精准运营：基于数据洞察： 调整商户组合和位置布局 优化营销资源分配 实施动态租金策略 数据目标： 数据采集覆盖率提升至95% 营销活动响应率提升至25% 低效业态面积减少15% 案例分析： 上海港汇恒隆广场通过数据分析发现，母婴客群虽然客单价高，但主要集中在周末。于是他们在工作日针对该客群推出"妈妈茶歇"特别活动，提供专属休息区和特惠套餐，成功将平日母婴客流量提升40%，相关业态销售额增长25%。 执行路径： 引入专业CDP系统供应商，6个月内完成系统部署 建立数据运营团队，定期产出经营洞察报告 将数据指标纳入各部门绩效考核 3.时段运营优化：提升全时段经营效率 分时段运营策略：
具体实施方案： 平日优化： 与老年大学合作开设常规课程 推出"银发族"专属健康检测服务 与教育培训机构合作推出平日优惠课时包 晚间活化： 滑雪场推出"夜间畅滑"优惠票 设立户外啤酒花园和live演出 开展职场解压主题工作坊 周末强化： 每月推出不同主题的嘉年华活动 与IP方合作举办限量版发售活动 设置家庭休息区和儿童托管服务 投资回报预测： 通过时段优化，预计可实现： 整体销售额提升18-25% 坪效提升约20% 客户满意度提升至90分以上 4.预期成效与执行保障 通过系统性地实施会员经济深化、数据驱动运营和时段运营优化三大核心策略，武商梦时代有望在12-18个月内实现以下关键经营指标的显著提升，稳步跨越培育期，实现可持续的盈利增长。 4.1预期成效与关键指标
4.2.执行保障与具体措施 为确保战略蓝图有效转化为经营成果，建议采取以下保障措施： 成立专项工作组，建立常态化跟踪与调整机制 组织架构：成立由集团高层牵头的“梦时代运营提升专项工作组”，下设会员增长小组、数据赋能小组、时段运营小组，每个小组由相关部门负责人担任组长，明确权责。 会议机制：工作组实行双周例会制，复盘关键指标（如下表所示），并每季度向集团管理层进行正式汇报，确保战略执行不偏离轨道。 绩效挂钩：将关键指标（KPI）的达成情况纳入相关团队的年度绩效考核，设立专项奖励基金，激励团队创新与突破。 表：月度跟踪关键指标示例
设立创新基金，支持运营试点与快速迭代 资金保障：建议初期拨付1000万元作为“运营创新基金”，专用于支持具有潜力的新点子进行小范围试点。 赛马机制：鼓励各运营小组提交创新方案（如针对银发族的全新课程、与某个新品牌的快闪合作等），经工作组评估后，对获批项目提供资金和资源支持，并允许有一定的试错空间。 快速复制：对于试点成功（如坪效提升显著、客流拉动明显）的项目，通过创新基金快速放大复制，在全场推广，形成规模效应。 与专业机构合作，借力外部智慧持续优化 技术伙伴：与领先的CDP（客户数据平台）供应商、AI算法公司建立深度合作，不仅购买系统，更购买服务，共同挖掘数据价值，优化营销模型。 内容伙伴：引入专业的文化策展机构、知名IP授权方（如故宫文创、知名动漫IP等）、顶尖的活动策划公司，共同打造具有城市影响力的主题活动和展览，避免内容同质化。 学术支持：与本地高校（如武汉大学、华中科技大学）的商学院、大数据实验室建立合作，开展消费者行为研究，为运营决策提供前沿理论支持。 风险管理与应急预案 设定预警红线：为关键指标（如月度客流、销售额）设定预警线，一旦触及，立即启动应急会商机制，分析原因并调整策略。 预算弹性管理：预留2%的机动预算，用于应对市场竞争的突发变化（如竞争对手推出重磅促销）或捕捉突如其来的市场热点。 通过以上立体化的执行保障体系，武商梦时代将能有效地将巨大的客流量转化为高质量的消费力，最终实现从“人气王者”到“盈利标杆”的飞跃。 五、 创新招商策略与政策体系 武商梦时代作为全球最大的纯商业体之一，在培育期内面临提升盈利能力、优化品牌组合的挑战。建立一套创新的招商策略与政策体系，对于吸引优质品牌、提升资产收益至关重要。 （一）多元化招商模式 武商梦时代针对不同业态和客群需求，采用灵活的招商模式组合，以平衡品牌结构与租金收益，降低空置风险，并最大化项目吸引力。 1.主力店锚定策略 模式：采用 “低固定租金 + 高销售额分成” 的组合模式，降低知名品牌的固定成本门槛，以换取其高业绩承诺和强大的客流吸引力。 具体措施： 对国际一线奢侈品品牌，提供装修补贴或营销基金支持，固定租金单价可低于普通零售业态的50%，但约定较高的提成比例（例如，年销售额超过一定阈值后，提成比例可达12%-15%）。 与头部娱乐体验品牌（如知名滑雪运营方、海洋馆品牌）签订长期联营协议，约定保底分成与提成分成取其高，实现风险共担、收益共享。 案例参考：北京SKP是此策略的成功实践者。其对重奢品牌普遍采用低固定租金+高提成的模式。尽管固定租金较低，但通过高提成比例（通常销售额提成可达15%-20%），SKP实现了远超行业平均的坪效。2023年，北京SKP的坪效继续位居全球前列，其强大的客流吸引力和高转化率，使得品牌方也愿意接受这种合作模式，形成了良性循环。 数据目标：通过此策略，力争使主力店及奢侈品区域的销售额年均增长率保持在20%以上，客流贡献占比提升至35%。 2.创新店孵化策略 模式：设立 “创新品牌孵化区” ，采用 “免租期/低固定租金 + 阶梯式分成” 的模式，降低新锐品牌和创意业态的入驻门槛。 具体措施： 提供1-3个月的免租期，之后收取较低的固定租金。当销售额达到预定水平后，启动分成机制，销售额越高，分成比例相应提升。 武商集团设立的2.9亿元产业基金可优先用于投资这些在孵化期内表现出色的品牌，以“股权投入 + 优先租赁权”的方式，深度绑定其成长红利，共享其发展收益。 案例参考：国内外众多创新商业体采用类似策略。例如，上海TX淮海｜年轻力中心专门设置区域扶持原创设计师和潮流品牌，提供灵活的租约和营销支持，成功孵化了多个如今颇具影响力的国潮品牌，其场内品牌更新率常年保持在较高水平，持续吸引年轻客群打卡消费。 数据目标：规划占总租赁面积约5%-8% 作为孵化区，力争三年内成功孵化或留住超30个优质新品牌，并将其中的20% 发展为成熟租户，填补场内空白业态。 3.体验店特色策略 模式：对大型体验业态（如WS热雪奇迹、WS梦乐园内的特定项目）采用 “合资联营” 或 “纯分成” 模式。 具体措施： 合资联营：武商集团以场地、设备折价出资，品牌方以品牌授权、运营管理、技术人员出资，双方成立项目公司，按股权比例（例如武商占股40%，品牌方占60%）分享收益。 纯分成：武商仅提供场地，不参与运营，但收取较高比例的销售额分成（例如20%-30%），适用于极度依赖运营能力的超大型体验项目。 案例参考：天津佛罗伦萨小镇与许多国际知名运动品牌和奢侈品牌的合作就涉及深度联营。小镇提供物业和整体运营，品牌方负责商品和门店管理，双方按约定比例分成，共同应对市场变化，实现了双赢。这种模式有效减轻了品牌方的初期投资压力，也保证了项目品质的稳定性。 数据目标：确保大型体验业态的客户满意度超过90%，重游率提升至40%，并通过其带动全场客流增长10%。 （二）创新租赁政策与收益模型 为有效应对商业地产市场的挑战，提升武商梦时代的招商竞争力与整体收益水平，需突破传统固定租金模式，设计一套更具弹性和激励性的租赁政策体系。该体系旨在与租户建立风险共担、利益共享的伙伴关系，最大化提升出租率、销售额及业主最终收益。 1. 弹性租期制度 核心措施： 针对不同发展阶段的品牌和业态特点，提供高度灵活的租期选择，降低合作门槛，加速品牌汰换与内容焕新。 超短期快闪（3-30天）： 适用对象： 网红品牌、设计师品牌、季节性主题市集、新品试水、艺术展览。 具体方案： 按高日租金模式计价，通常为普通店铺日租金的1.5-2倍。提供“拎包入驻”式的基础硬件支持，简化签约流程，可在7日内完成从对接到开业的全过程。 案例分析： 北京三里屯太古里常年设立多个快闪点位，吸引了大量如泡泡玛特、观夏等新消费品牌举办限时活动。其快闪店不仅能获得高额单位租金，更重要的是为场域带来了持续的话题度和年轻客流，并成为筛选潜在长期租户的有效试验田。 短期展售（1-6个月）： 适用对象： 处于市场测试期的新锐品牌、需要临时调整的过渡期品牌、与特定节日或主题强关联的业态（如圣诞主题乐园、暑期电竞馆）。 具体方案： 采用 “较低固定租金 + 销售额分成” 的混合模式。固定租金用于覆盖基础物业成本，分成部分与品牌共同成长。 目的： 为新品牌提供一个风险可控的成长窗口，便于运营方根据其市场表现（客流吸引力、销售额）决策是否将其转化为长期租户。 中长期租赁（1-3年）： 适用对象： 经过市场验证的成熟品牌、主力店、核心业态伙伴。 具体方案： 降低固定租金在总收益中的占比，大幅提高分成比例，建立起深度的利益绑定。可约定“营业额阈值”，超过阈值部分享受更高分成激励。 目的： 锁定优质合作伙伴，激励其不断提升业绩，最终实现业主总收益的最大化。 2.动态租金调整机制 核心措施： 建立一套与租户经营业绩深度挂钩的、透明的租金动态调整模型，彻底将业主与租户的目标对齐——共同提升销售额。 保底租金与提成租金孰高原则： 具体方案： 为每个租户设定一个保底租金（可根据品类、位置微调），再设定一个提成租金（销售额 × 约定提成率）。每月结算时，取两者中较高的数值收取。 价值： 为业主提供了稳定的租金收入底线，同时在销售向好时为租户提供了超越固定租金的盈利空间，实现了风险与收益的平衡。 阶梯式提成比例： 具体方案： 设置激励性的提成阶梯。例如： 月销售额在 0-50万元 区间，提成比例为 5%； 月销售额在 50-100万元 区间，提成比例提升至 8%； 月销售额超过 100万元 部分，提成比例可达到 10%或更高。 案例分析： 此模式是北京SKP等高端百货的经典策略。对于奢侈品品牌，其固定租金可能较低，但通过高阶梯提成（最高可达销售额的15%-20%），SKP分享了品牌高业绩带来的超额收益，从而成就了其全球领先的坪效。品牌方也乐于接受，因为高销售额意味着其绝对利润仍在增长，且初期成本压力小。 数据透明与共识： 保障措施： 采用租户授权的统一POS系统或双方认可的数据接口，确保销售额数据的公正透明，定期向租户提供销售数据报表，作为租金核算的共同依据。 3.营销费用共担机制 核心措施： 改变以往由商场单独承担营销费用的模式，建立一种可持续的、共赢的市场推广资金池，集中力量办大事。 基金来源与提取： 具体方案： 从所有租户的月销售额中提取一个固定比例（如0.5%-1%），注入名为“梦时代整体营销推广基金”的公共资金池。 价值： 这是一种“取之于民，用之于民”的策略。销售额高的品牌贡献更多，但其也从更大规模、更高效的整体营销活动中获益更多。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-8-25 112
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