商业地产案例分享-郑州正弘城项目（五）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告为郑州正弘城提供全面战略焕新指南。面对激烈竞争，报告深入剖析现状，提出以首店经济、数字化运营、资产增值为核心，通过精准招商与体验升级，巩固其潮流标杆地位，决胜未来商业格局。全文共48500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

首店经济与数字化双轮驱动

郑州正弘城招商创新与运营升级实战全案

目录

一、项目概述与市场分析

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位策略

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商实施策略

八、运营管理提升方案

九、资产管理计划

十、总结与展望

十、总结与展望

2.资金保障计划

投资预算安排

项目领域	三年投资预算	2024年	2025年	2026年
硬件改造	1.5亿元	6000万元	5000万元	4000万元
数字化升级	1.0亿元	4000万元	3000万元	3000万元
品牌调整	1.2亿元	5000万元	4000万元	3000万元
营销推广	0.8亿元	3000万元	3000万元	2000万元
合计	4.5亿元	1.8亿元	1.5亿元	1.2亿元

资金来源

经营现金流：60%

银行融资：25%

资本运作：15%

3.考核激励机制

绩效考核体系

平衡计分卡：财务、客户、流程、学习成长

指标权重：战略目标相关指标占60%

考核频率：季度考核，年度总评

激励方案

绩效奖金：与目标达成率挂钩

特别奖励：战略突破奖励

长期激励：股权激励计划

第三方评估

年度战略审计

客户满意度调研

行业对标分析

通过以上全面系统的战略规划实施，郑州正弘城将在未来三年实现高质量增长，巩固市场地位，提升资产价值，为所有利益相关方创造更大价值，成为郑州城市商业发展的亮丽名片。

附录一：郑州正弘城项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023年

销售额突破50亿元，成为郑州商业标杆项目。增长核心源于高端化妆品与轻奢品牌的集聚效应，以及频繁的首店引入策略。国际妆品品牌与轻奢标杆贡献显著，拉动整体零售消费增长。餐饮业态中，网红品牌和首店餐饮占比提升，正弘城全年引入31个河南首店餐饮品牌。

2024年

销售额持续增长（具体增幅数据待公开）。增长驱动力来自品牌持续调改与场景创新：全年调整品牌超260个，引入多个华中及河南首店。通过打造“南法街区”等原创活动IP，单场活动吸引客流超13万人次。高端运动与潮奢业态表现突出。

2025年上半年

销售表现领跑全市。2025年春节期间，正弘城与大卫城共同实现销售额超3.7亿元，在金水区重点消费场所中占比超71%。假日消费集中爆发，结合地铁交通优势（2号线与8号线无缝接驳）吸引全城客群。

二、客流量数据

2023年

年客流量达2800万人次（日均约7.7万人次），同比增幅高达75%。客群以20-35岁年轻消费者为主，占比显著，郑州常住人口平均年龄仅34.7岁，消费潜力巨大。地铁接驳带来便捷交通，轨道交通贡献客流占比显著。

2024年

日均客流稳定在8.2万人次。活动引流成效突出：通过“热爱引力场”等原创IP活动，单日客流峰值达13万人次。高频客群占比提升，多为年轻家庭、时尚青年，平均停留时长较高。

2025年上半年

节假日客流爆发明显。2025年春节期间，金水区重点消费场所总客流量突破309万人次，正弘城作为领头项目贡献显著。其打造的春日浪漫场景（如黄玫瑰花海、紫色花墙）持续吸引打卡人潮。

三、租金收入数据

2023年

租金收入稳健。凭借高客流与首店经济，租用率保持高位。正弘城一层聚集高化与轻奢品牌，租金水平为各层最高。推行与品牌业绩挂钩的租金模式，热门区域实现租金增长。

2024年

品牌优化驱动租金提升。淘汰低效品牌，引入高潜力潮流品牌与区域首店，核心零售区坪效提升。对优质品牌提供灵活租金条件，续约率高，保障租金收入稳定。

2025年规划

目标进一步提升租金收益。核心策略包括：

业态优化：提升零售与体验业态占比，重点打造主题区域；

品牌升级：持续引入国际精品和首店品牌，提升高端品牌租金占比；

增值服务：深化会员运营，为品牌提供精准营销支持。

四、品牌调整数据

2023年

引入260个新品牌，其中包括5个华中首店和31个河南首店。涵盖高端化妆品（如HERMES Beauty河南首店）、轻奢零售（如WE11DONE河南首店）、特色餐饮（如蔡澜点心河南首店）及体验业态。淘汰部分定位不符品牌，优化营业面积。

2024年

品牌汰换与升级持续。聚焦强化国际精品氛围与丰富餐饮选择。二层引入lululemon、On昂跑等品牌，强化户外运动氛围。七至八层餐饮引入多家首店，注重社交餐饮体验。B1层“食光里”餐饮街区紧跟市场热点。

2025年计划

核心方向 “首店经济+场景深化”：

首店引入：持续吸引华中及河南首店，覆盖零售、餐饮等多业态；

主题区打造：优化“宴豫·饕客”等场景化餐饮街区及零售主题区；

本土品牌扶持：为巴奴毛肚火锅、曼玉餐厅、麦陌等河南本土品牌提供优质空间。

五、战略调整与行业地位

资本投入

持续投资于物业升级与数字化。正弘城注重精细化运营，通过开发自有小程序实现数字化管理。创新营销策略，形成独有流量体系，全年市场推广活动超300场。

数字化进展

自媒体矩阵影响力巨大。项目自运营自媒体账号粉丝量超160万，微信公众号粉丝超140万，小红书账号粉丝达8.6万（赞藏量68.7万），在郑州常住人口中渗透率极高。通过高互动性的内容运营，拉近与消费者距离。

行业坐标

销售表现：2023年销售额50亿元，位居郑州前列，与丹尼斯大卫城共同领跑全市。

定位优势：以“潮流、人文、艺术、生活”为核心定位，融合全业态品牌与沉浸式体验，是郑州年轻客群时尚消费、社交聚会的首选地。其成功的首店经济模式和原创活动IP（如红人节、造梦音乐节）构成差异化竞争力。

核心挑战：郑州商业竞争加剧（如新田360、郑东万象城等），需持续强化品牌独特性和场景创新力，巩固城市级商业标杆地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库