商业地产案例分享-郑州丹尼斯大卫城项目（三）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：郑州丹尼斯大卫城作为河南首家百亿级商场，2024年销售额突破107亿。本报告由北京云阿云智库深度操盘，从业态规划、品牌焕新、数字化运营到资产增值，全面解析顶级商业综合体领跑中部市场的核心策略与落地路径。全文共46900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

郑州丹尼斯大卫城项目招商运营与资产管理全案报告

目录

一、项目概述与市场分析

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位策略

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商实施策略

八、运营管理策略

九、资产管理计划

六、业态规划及品牌焕新

美食市集打造：

汇聚各地特色小吃

引入网红美食品牌

设置共享就餐区

表：餐饮业态品牌规划

楼层	餐饮类型	代表品牌	面积需求	特色服务
10F	高端餐饮	大董、新荣记	800-1000㎡	私人包间、厨师定制
11F	主题餐厅	海底捞、太二	500-800㎡	互动体验、特色环境
12F	特色餐饮	小吃街区、美食广场	300-500㎡	市集氛围、快速用餐

体验升级：

打造空中花园餐厅，提供户外用餐体验

设置透明厨房，展示烹饪过程

举办美食节和厨师交流活动

提供美食导览和推荐服务

（四）品牌焕新实施策略

1 品牌淘汰与引入机制

品牌评估体系深化：

建立四级品牌评估模型，实现品牌管理的精细化与动态化。

量化评估指标：

销售业绩（40%权重）

坪效水平：每平方米年均销售额（基准值：奢侈品≥25万元/㎡，轻奢≥12万元/㎡）

同比增长率：季度同比销售增长（基准值：≥15%）

贡献度排名：品类内销售排名（后20%进入考察期）

客流贡献（30%权重）

提袋率：进店顾客购买比例（基准值：≥35%）

滞留时长：顾客平均停留时间（基准值：≥15分钟）

引流能力：通过品牌吸引到店的客流量占比

品牌形象（20%权重）

市场美誉度：第三方调研评分（基准值：≥4.5/5分）

视觉呈现：店铺形象与项目定位契合度

营销配合度：参与商场营销活动的积极性

顾客评价（10%权重）

大众点评评分（基准值：≥4.8/5分）

会员投诉率（基准值：≤0.5%）

社交媒体声量：小红书、抖音等平台提及量

执行机制：

建立季度评估制度，每季度出具品牌健康度报告

实施红黄牌预警，连续两季度不达标品牌进入淘汰流程

设立品牌调整专项基金，用于支持品牌优化和调整

焕新比例实施计划：

第一年度：品牌更新率15%，重点调整B1-2F区域

第二年度：品牌更新率18%，重点调整3-5F区域

第三年度：品牌更新率20%，完成全馆品牌优化

首进品牌：年均引入30个，其中50%为区域独家

独家品牌：通过签约排他协议，确保20%品牌为郑州独家

2. 重点引进品牌方向

奢侈品矩阵升级策略：

采用"引进来、走出去"策略，打造中部奢侈品新高地。

超奢品牌引入计划：

Hermès：争取200㎡旗舰店，配备定制工坊和VIP室

Chanel：引入全品类店，包含时装、腕表、珠宝三大品类

Dior：打造品牌概念店，设置限量款首发专区

重奢品牌优化：

Bottega Veneta：引入新概念店，强调工艺传承

Valentino：打造粉色概念空间，强化品牌识别度

Fendi：增设皮具定制服务，提供个性化选择

轻奢品牌焕新：

Golden Goose：引入品牌体验店，提供鞋履定制服务

Acne Studios：打造极简概念空间，强调北欧设计

Isabel Marant：引入法式风情店铺，提供完整产品线

体验业态品牌矩阵：

娱乐业态：

TeamLab展览：打造2000㎡沉浸式艺术空间，每季度更新主题

沉浸式剧场：与"开心麻花"合作，定制商业综合体专属剧目

电竞体验馆：引入"英雄联盟"主题馆，举办职业赛事

餐饮业态：

添好运：引入米其林一星港式点心，打造透明厨房

Shake Shack：开设郑州首店，配备露台用餐区

%Arabica：引入烘焙工坊概念，提供咖啡体验课程

生活业态：

茑屋书店：打造2000㎡文化综合体，包含书籍、文创、咖啡

照天印文创：文创基地、短剧、潮玩、电影、书籍、摄影直播

Drivepro：引入设计师家居集合店，提供家居解决方案

观夏：打造东方香氛概念店，提供定制调香服务

表：重点引进品牌清单及预期效益

品牌类别	代表品牌	面积需求	预期坪效	引入优先级
超奢品牌	Hermès	200-250㎡	40万+/㎡	P0
重奢品牌	Bottega Veneta	150-200㎡	30万/㎡	P0
轻奢品牌	Acne Studios	100-150㎡	15万/㎡	P1
餐饮品牌	添好运	300-400㎡	8万/㎡	P1
生活品牌	茑屋书店/照天印文创	2000㎡	6万/㎡	P2

3 空间优化与场景打造

3.1环境升级详细方案：

艺术装置规划：

主中庭：设置大型动态艺术装置，每季度更换主题

通道区域：打造艺术画廊，展示新锐艺术家作品

休憩区：设置互动艺术装置，增强体验感

导视系统优化：

一级导视：主要出入口设置3米高立体标识

二级导视：通道交叉口设置互动导航屏

三级导视：店铺门口设置数字化店招

特色导视：打造品牌定制化指引系统

休憩空间设计：

VIP休息室：每层设置1-2个会员专属休息区

主题休憩区：按楼层主题设计特色休息空间

社交空间：设置共享办公区和社交场所

3.2数字赋能实施计划：

智能导购系统：

硬件部署：全场设置50个互动导航屏

软件功能：

室内精准导航（误差≤1米）

个性化推荐（基于会员消费数据）

虚拟试穿试戴（AR技术）

数据整合：对接CRM系统，实现营销闭环

会员数字化平台：

会员APP：

积分兑换系统

预约服务功能

个性化推荐

小程序：

快速查找店铺

活动预约

在线购物

数据中台：整合会员数据，实现360°用户画像

AR虚拟试衣间：

技术方案：采用3D体感摄像头+AR渲染技术

功能特点：

支持多款式同时试穿

一键分享穿搭效果

保存试穿记录

部署计划：在2F、3F主要店铺设置10个体验点

3.3实施时间表：

Q1-Q2：完成导视系统改造和艺术装置设置

Q3-Q4：部署智能导购系统和会员平台升级

次年Q1：完成AR试衣间部署和调试

次年Q2：实现全系统数据打通和运营

3.4预算分配：

环境改造：2000万元

数字系统：1500万元

艺术装置：500万元

运营维护：300万元/年

通过以上详细的实施策略，大卫城将建立科学的品牌管理机制，引入优质的品牌资源，打造沉浸式的购物环境，全面提升项目的市场竞争力和客户体验。

（五）实施计划与预期成效

1. 分阶段实施计划细化

第一阶段（1-6个月）：基础优化与数字化建设

B1-B2层改造： 完成施工图纸设计（1个月），品牌调整签约（2个月），装修改造（2个月），开业准备（1个月）。预算：2000万元。

数字化系统建设： 完成智慧停车系统上线（2个月），会员系统升级（3个月），APP功能开发（4个月），全场WiFi覆盖优化（2个月）。预算：800万元。

品牌调整： 完成10个新品牌引入，5个老旧品牌淘汰。重点优化1层美妆区和B1生活服务区。

第二阶段（7-12个月）：主体业态升级

1-4层品牌优化： 完成奢侈品品牌调整（8个月），轻奢区重装（6个月），男士楼层改造（4个月）。预算：5000万元。

娱乐业态升级： CGV影城设备更新（3个月），冰场课程体系搭建（2个月），剧场剧目引进（4个月）。预算：1500万元。

会员系统升级： 完成会员数据分析系统建设，实施精准营销计划，会员数量提升20%。

第三阶段（13-18个月）：全面升级收官

餐饮业态调整： 完成10-12层品牌调整，引入2家黑珍珠餐厅，打造美食街区。预算：3000万元。

环境改造： 完成公区艺术装置设置，导视系统更新，绿植景观优化。预算：1200万元。

全馆数字化： 实现AR导航全覆盖，智能试衣间投入使用，数据分析系统正式运行。

2. 预期成效细化

经营指标提升

销售额： 预计整体增长20-25%，其中奢侈品增长30%，餐饮增长25%，娱乐增长40%

坪效： 1层达到30万/㎡，2-3层达到15万/㎡，B1层达到8万/㎡

客单价： 从目前的800元提升至1000元，增长25%

会员贡献： 会员消费占比从60%提升至75%，黑金卡会员增加200人

客群结构优化

年轻客群： 25-35岁客群占比从25%提升至35%

高端客群： 家庭月收入5万元以上客群占比从30%提升至40%

外地客群： 非郑州本地客群占比从15%提升至25%

品牌级次提升

首进品牌： 新增30个首进中原品牌，其中5个首进中国品牌

独家品牌： 新增20个独家经营品牌，建立竞争壁垒

奢侈品占比： 从30%提升至35%，巩固高端定位

体验指标改善

滞留时间： 从平均2.5小时延长至3.5小时

客流动线： 高层客流提升40%，实现全馆客流均衡

满意度： 顾客满意度从85分提升至90分以上

通过上述细化方案的实施，大卫城将实现业态布局的全面优化和品牌组合的升级焕新，进一步提升市场竞争力，巩固其在中原地区高端商业的领先地位。

七、招商实施策略

（一）招商目标体系与核心原则

1.招商总体目标

构建中原地区顶级品牌矩阵，通过精准招商实现以下量化目标：

1.1品牌组合目标

保持30%以上品牌为首进河南，其中确保10%为华中区域首店，5%为全国首店

奢侈品占比从当前30%提升至35%，引入3-5个超奢品牌（Hermès、Chanel、Dior）

年度引入50个新品牌，其中国际品牌占比60%，国内新兴品牌占比40%

1.2经营业绩目标

年度销售额突破120亿元，同比增长20%

坪效从目前的3.5万/㎡提升至4.2万/㎡，增长20%

客单价从800元提升至1000元，增长25%

1.3客户体验目标

顾客满意度达到90分以上（目前85分）

会员复购率提升至85%（目前75%）

平均滞留时间从2.5小时延长至3.5小时

2. 招商核心原则

2.1品牌级次匹配原则

建立四级品牌准入标准

A+级（战略品牌）：国际超一线奢侈品牌，要求年销售额≥5000万元

A级（核心品牌）：国际一线品牌和国内顶尖品牌，要求年销售额≥2000万元

B级（重点品牌）：具有成长性的设计师品牌和特色品牌，要求年销售额≥800万元

C级（基础品牌）：满足日常生活需求的配套品牌，要求年销售额≥300万元

品牌评审机制

设立品牌评审委员会，由以下成员组成：

云阿云首席品牌官（担任主席）

大卫城总经理

运营总监

市场总监

外部行业专家（2-3名）

评审流程

月度品牌预审会

季度品牌决策会

年度品牌战略会

执行保障措施

建立品牌数据库，收录2000+个品牌信息

制定品牌准入打分表，百分制评分，80分以上方可入驻

实行一票否决制，任一评委否决即不予通过

2.2功能互补原则

业态比例科学配置：

零售业态55%：

奢侈品：35%（20%重奢+15%轻奢）

时尚服饰：40%

生活配套：25%

餐饮业态25%：

高端餐饮：30%

主题餐厅：40%

轻食快餐：30%

娱乐业态15%：

影院冰场：50%

儿童娱乐：30%

文化体验：20%

服务配套5%：

个人服务：60%

商业服务：40%

品类组合优化策略：

建立品类管理系统，监控各品类销售表现

设置品类保护机制，避免内部竞争

实施跨品类联动，促进关联消费

体验升级措施：

打造主题楼层概念，每层有明确主题和特色

设计消费动线，引导客流自然流动

创建场景化消费空间，增强体验感

2.3动态调整原则

品牌健康度评估机制：

评估周期：季度评估+年度总评

评估维度：

销售业绩（40%）：坪效、同比增长率、贡献占比

客流贡献（30%）：提袋率、滞留时间、引流能力

品牌形象（20%）：美誉度、视觉形象、营销配合度

顾客评价（10%）：满意度评分、投诉率、社交媒体声量

评估流程：

数据收集（每季度末）

分析评估（5个工作日内）

结果反馈（2个工作日内）

整改方案（10个工作日内）

品牌淘汰与更新制度：

末位淘汰：连续两个季度评估得分后10%的品牌进入淘汰流程

主动调整：根据市场趋势主动优化品牌组合

更新比例：年度品牌调整比例15-20%

过渡安排：给予淘汰品牌3-6个月过渡期

焕新保障措施：

设立品牌调整专项基金，预算5000万元/年

建立品牌储备库，保持500个备选品牌

制定快速入驻流程，缩短品牌更换周期

（三）招商政策体系汇总

1. 租金优惠政策

1.1分级租金体系：

A+级品牌（国际一线奢侈品、顶级流量品牌）：

前两年：享受标准租金50%的优惠

第三年：享受标准租金30%的优惠

第四年起：恢复全额标准租金

（旨在吸引具有极强号召力的头部品牌，快速提升项目定位。）

A级品牌（国际知名品牌、国内一线品牌、热门餐饮娱乐）：

第一年：享受标准租金30%的优惠

第二年：享受标准租金15%的优惠

第三年起：恢复全额标准租金

（吸引优质品牌，巩固商场品牌矩阵。）

B级品牌（成长性品牌、特色业态）：

采用“保底租金与营业额抽成两者取高”的模式。

例：保底租金2万/月，抽成比例10%。若当月营业额30万，则抽成3万>保底租金，当月租金按3万收取。

（降低新兴品牌初期经营压力，实现与商场的风险共担、收益共享。）

C级品牌（标准配套服务、生活零售）：

按商场制定的标准租金执行，无特殊优惠。

（适用于市场需求稳定、租金承受能力明确的业态。）

1.2.业绩激励政策

适用对象： 所有签约品牌

超额销售奖励： 对超过约定销售额目标的部分，抽成比例降低5-10%作为奖励。

客流贡献奖励： 经评估对商场客流带动作用显著的品牌，按季度或年度返还10-20%的租金。

创新概念奖励： 对首进本市/区域的品牌、拥有创新业态或模式的品牌，提供额外1-3个月的免租期或租金减免。

2. 装修补贴政策

2.1补贴标准：

A+级品牌： 提供高达3000元/平方米的装修补贴。（鼓励品牌打造高规格、高品质的形象门店。）

A级品牌： 提供1500-2000元/平方米的装修补贴。（支持品牌实现良好的店面形象，与商场环境匹配。）

B级品牌： 提供800-1000元/平方米的装修补贴。（减轻品牌初始投资压力。）

C级品牌： 原则上无现金补贴。（可提供免费的设计咨询和审核服务，确保装修风格与商场统一。）

2.2支持方式：

直接资金补贴： 分阶段支付（签约后支付30%、开业验收后支付40%、运营满半年后支付剩余30%）。

免租期支持： 根据装修规模，提供1-3个月的免租期，覆盖装修及筹备阶段。

服务支持： 商场可推荐经认证的优质设计团队、施工方和供应商，确保工程质量和进度。

3.营销推广支持

3.1开业支持：

适用对象： 新开业品牌（根据级别预算不同）

营销预算支持： 提供10-50万元不等的开业营销推广补贴，用于本地市场推广。

媒体宣传支持： 联合本地主流媒体、自媒体KOL等进行集中宣传报道。

会员导流支持： 通过商场官方APP、小程序、会员短信等渠道，向百万级会员池精准推送开业信息及优惠券。

（A+及A级品牌可获更高额度支持。需提前提报开业营销方案进行审批。）

3.2持续营销：

适用对象： 所有入驻品牌

活动参与权： 免费参与商场举办的大型主题营销活动（如周年庆、购物节、时装周等）。

数字营销支持： 在商场官方小程序、APP首页获得免费广告位或内容推荐流量支持。

VIP专属活动： 优先邀请品牌参与商场为高净值VIP客户举办的私享会、品鉴会等深度体验活动。

（赋能品牌，借助商场平台持续获得曝光和客流。）

4. 运营扶持政策

4.1培训支持

适用对象： 品牌店长及管理人员

系统化管理培训： 每季度组织零售管理、客户服务、视觉陈列等专业培训。

行业交流沙龙： 定期举办行业趋势分享会、品牌店长交流会，促进资源互通。

数据赋能服务： 定期提供经营数据分析报告，包含销售趋势、客群画像、品类占比等，并提供优化建议。

（提升品牌门店运营能力，与商场共同成长。）

4.2系统支持

适用对象： 所有入驻品牌

CRM系统接入： 免费接入商场统一的会员管理系统，共享会员资源，实现积分互通。

常态化数据报告： 每月提供品牌自身的销售数据报告及在同类业态中的绩效对标分析。

IT技术支持： 提供收银系统、网络、数据接口等IT系统的无缝对接和技术支持服务。

（通过数字化手段，为品牌经营提供坚实基础和决策依据。）

说明： 以上所有政策的具体适用，均需以双方最终签订的《租赁合同》及《补充协议》的正式条款为准。商场保留对本政策体系的最终解释权。

（四）招商实施Phasing计划

1. 第一阶段：主力店招商（已完成）

1.1成果总结与数据分析：

表：主力店招商成果统计表

主力店类型	品牌名称	租赁面积(㎡)	年销售额(万元)	客流贡献占比	首进河南
百货主力店	丹尼斯百货	20,000	150,000	25%	否
超市主力店	BETTER超市	5,000	30,000	20%	是
影院主力店	CGV影城	8,000	12,000	15%	是
娱乐主力店	冰上乐园	3,000	8,000	10%	是
合计	-	36,000	200,000	70%	3/4

1.2成功经验深度提炼：

超前规划策略：

提前24个月启动主力店招商，与项目建设周期同步

制定详细的主力店招商时间表，明确各节点目标任务

建立主力店专属谈判团队，由总经理亲自带队

定制化合作模式：

丹尼斯百货：采用"保底租金+超额分成"模式，前三年保底租金优惠40%

CGV影城：提供装修补贴2000万元，租赁期限20年

冰上乐园：场地硬件投入由业主承担，品牌方负责运营

战略合作关系构建：

与主力店品牌签订战略合作协议，约定区域排他性

建立定期高层会晤机制，每季度召开合作协调会

共同制定营销推广计划，实现客流共享和互惠互利

1.3案例分析：CGV影城成功引进经验

谈判周期：18个月，经过6轮正式谈判

关键条件：提供最佳楼层位置（7层）、超长租期（20年）、装修补贴

成效评估：年观影人次超200万，带动餐饮消费提升25%

2. 第二阶段：重点品牌招商（进行中）

2.1当前进展详细分析：

表：重点品牌招商进展统计表

品类	已签约品牌数	首进品牌数	面积占比	预计年销售额(万元)
奢侈品	25	8	20%	300,000
国际时尚	35	12	25%	150,000
餐饮美食	40	15	20%	80,000
生活配套	20	5	10%	30,000
合计	120	40	75%	560,000

2.2重点任务实施计划：

2.2.1品类优化组合策略：

查漏补缺重点：

美妆品类：引入5个高端美妆品牌（La Mer、La Prairie、月魁星、凤池夸等）

儿童品类：增加3个高端儿童品牌（Jacadi、Bonpoint等）

运动品类：补充2个专业运动品牌（Lululemon、Arc'teryx）

时间节点：

Q3完成美妆品类补充

Q4完成儿童和运动品类优化

2.2.2品牌级次提升计划：

奢侈品矩阵强化：

目标：再引入3个超奢品牌（Hermès、Chanel、Dior、帝车星）

策略：提供专属楼层位置和定制化条件

时间表：12个月内完成谈判

设计师品牌扩充：

引入10个国际设计师品牌

打造设计师品牌集合区

面积规划：2000㎡

2.2.3品牌布局优化方案：

楼层品牌重组：

1F：纯奢侈品楼层，淘汰非奢侈品牌

2-3F：国际轻奢+设计师品牌

4F：男士精品+配饰

动线优化：

设置品牌导引系统

优化中庭品牌布局

加强垂直客流引导

2.2.4实施保障措施：

招商团队加强：增加5名奢侈品招商专员

预算支持：增加2000万元品牌引进专项资金

政策优惠：为首进品牌提供更优惠的租金条件

3. 第三阶段：持续优化调整（常态化）

3.1工作机制详细设计

3.1.1季度品牌回顾制度

评估时间：每季度第一个月完成上季度评估

评估内容：

销售业绩分析（40%权重）

客流贡献评估（30%权重）

品牌形象评价（20%权重）

顾客反馈分析（10%权重）

评估流程：

数据收集（5个工作日）

分析评估（5个工作日）

结果反馈（2个工作日）

整改方案（5个工作日）

3.1.2品牌调整专项基金：

基金规模：5000万元/年

使用范围：

品牌清退补偿（40%）

新品牌引进支持（40%）

市场调研费用（10%）

应急备用金（10%）

管理规范：

专项审批流程

使用效果评估

年度审计检查

3.1.3品牌优化工作组：

组织架构：

组长：项目总经理

副组长：运营总监、招商总监

成员：各业态负责人、数据分析师

工作职责：

制定年度品牌调整计划

监督调整计划执行

评估调整效果

优化调整策略

3.2年度目标实施路径：

3.2.1品牌更新率15-20%：

淘汰标准：

连续两个季度销售排名后10%

顾客满意度低于4分（5分制）

品牌形象与项目定位不符

引进重点：

新兴网红品牌（30%）

国际新进品牌（40%）

本地特色品牌（30%）

3.2.2首进品牌占比保持30%：

资源开发：

与国际品牌代理公司建立合作

参加国际行业展会

建立品牌信息数据库

政策支持：

提供装修补贴

租金优惠

营销支持

3.2.3坪效年均提升5-8%：

提升策略：

优化品牌组合

加强运营管理

提升服务质量

监控指标：

月度坪效分析

品类坪效对比

行业坪效对标

3.3实施保障体系：

数据支撑系统：

销售数据：实时监控各品牌销售情况

客流数据：分析客流动线和停留时间

会员数据：跟踪会员消费行为和偏好

快速响应机制：

品牌预警：建立品牌健康度预警系统

快速决策：简化品牌调整决策流程

快速执行：建立品牌更换快速通道

持续优化案例：

案例1：某国际服饰品牌因业绩不佳，3个月内完成品牌更换，新品牌开业首月业绩超原品牌50%

案例2：通过品牌位置调整，某珠宝品牌坪效提升30%

案例3：引入网红茶饮品牌，带动楼层客流增长25%

通过以上详细的Phasing计划，大卫城将建立科学的招商实施体系，确保各阶段目标的实现，为项目的长期成功提供持续动力。

（五）实施保障机制

1.组织保障体系

1.1招商团队配置与职责分工：

1.1.1云阿云专家团队（5人配置）：

职位构成：

首席品牌官（1人）：负责战略品牌关系和全球资源对接

奢侈品招商总监（1人）：专注超奢和重奢品牌洽谈

体验业态总监（1人）：负责娱乐、餐饮等体验业态招商

数据分析专家（1人）：提供数据支持和决策分析

国际商务经理（1人）：负责国际品牌对接和谈判

工作职责：

制定年度招商战略和品牌引入计划

对接200+个国际品牌总部资源

主导A+级和A级品牌谈判

提供市场趋势分析和竞争情报

1.1.2本地招商团队（10人配置）：

团队结构：

招商总监（1人）：总体负责本地招商执行

零售组（3人）：负责服饰、珠宝、美妆等品类

餐饮组（2人）：负责餐饮品牌招商

体验组（2人）：负责娱乐、服务等业态

支持组（2人）：负责数据整理、合同管理等后勤工作

具体职责：

执行月度招商计划

开发和维护本地品牌资源

负责B级和C级品牌洽谈

收集市场信息和消费者反馈

1.1.3第三方顾问团队（3人配置）：

组成结构：

商业地产专家（1人）：提供行业趋势和最佳实践

品牌策略顾问（1人）：提供品牌组合优化建议

法律顾问（1人）：提供合同和法律风险咨询

服务内容：

参与品牌评审委员会

提供季度市场分析报告

协助解决重大招商难题

提供培训和指导服务

1.2.决策与执行机制：

1.2.1周例会制度

时间：每周一上午9:00-10:30

参会人员：招商总监、各小组组长、云阿云代表

议程：

回顾上周招商进展

讨论遇到的问题和解决方案

制定本周招商计划

分配任务和设定目标

输出物：周度招商进展报告

1.2.2月报制度

报告时间：每月5日前完成上月报告

报告内容：

品牌引入情况（数量、级次、面积）

租金收益情况

遇到的问题和解决方案

下月工作计划

分发范围：项目总经理、云阿云管理层、品牌评审委员会

1.2.3季度评审机制

时间：每季度第一个月中旬

主要内容：

品牌健康度评估结果

招商目标完成情况

市场竞争态势分析

下季度招商策略调整

输出成果：季度招商策略调整方案

2.资源保障体系

2.1品牌资源管理系统

全球品牌库（2000+优质品牌）

资源结构：

奢侈品：300+个（重奢150+，轻奢150+）

时尚服饰：800+个（国际500+，国内300+）

餐饮美食：400+个（正餐200+，快餐200+）

生活体验：500+个（娱乐200+，服务300+）

管理方式：

建立品牌档案库（包括品牌介绍、业绩数据、联系方式等）

实施分级管理（A+、A、B、C四级）

定期更新和维护（每季度更新一次）

利用机制：

新品牌开发：每月新增20-30个品牌资源

品牌匹配：根据项目需求智能推荐合适品牌

关系维护：定期与品牌方沟通联系

本地品牌库（500+河南品牌）：

重点品类：

餐饮美食：200+个（豫菜、小吃、特色餐饮）

文化创意：100+个（非遗、手作、设计品牌）

生活服务：200+个（配套服务、特色零售）

开发策略：

与河南省商务厅合作，获取优质本地品牌资源

举办本地品牌招募会，每季度1次

建立本地品牌孵化计划，支持品牌升级

行业合作网络（50+代理公司）：

合作模式：

独家代理：与10家重点代理公司建立独家合作

一般合作：与40家代理公司保持常规合作

项目合作：针对特定品牌或品类开展专项合作

合作机制：

建立代理公司评估体系

制定佣金标准和支付流程

定期举办代理公司交流会

2.2资金保障方案：

2.2.1招商专项资金（5000万元/年）：

使用分配：

团队费用：1000万元（人力成本、差旅费用）

品牌引进：2000万元（签约奖金、中介费用）

市场推广：1000万元（招商活动、宣传材料）

预留资金：1000万元（应急和特殊用途）

管理规范：

制定详细的预算使用计划

建立严格的审批流程

每月进行资金使用情况审计

2.2.2装修补贴资金（3000万元/年）

补贴标准：

A+级品牌：2000-3000元/㎡

A级品牌：1000-2000元/㎡

B级品牌：500-1000元/㎡

C级品牌：提供技术支持，无现金补贴

支付方式：

分阶段支付：签约30%、开业40%、运营半年30%

凭发票报销：提供正规发票和验收报告

最高限额：每个品牌补贴金额不超过500万元

2.2.3营销支持资金（2000万元/年）：

支持内容：

开业营销支持：500万元

日常营销活动：1000万元

数字营销推广：500万元

使用规范：

制定年度营销计划

品牌方需提供配套资金

效果评估和优化调整

3.流程保障体系

3.1标准化操作流程：

3.1.1品牌筛选流程：

初步筛选：

收集品牌基本信息（1个工作日）

初步评估匹配度（2个工作日）

给出初步意见（通过/不通过）

深度评估：

经营数据分析（3个工作日）

现场考察或视频访谈（5个工作日）

综合评估打分（2个工作日）

决策审批：

招商团队提出建议（1个工作日）

品牌评审委员会审批（2个工作日）

发出合作意向书（1个工作日）

3.1.2商务谈判流程：

准备阶段：

收集市场参考数据（2天）

制定谈判策略（1天）

准备谈判材料（1天）

谈判阶段：

第一轮：了解双方需求（1天）

第二轮：探讨合作模式（2天）

第三轮：敲定具体条款（2天）

确认阶段：

制作合作备忘录（1天）

双方确认签字（1天）

3.1.3进入合同流程

合同管理流程：

合同制定：

使用标准合同模板（1天）

根据谈判结果调整条款（2天）

法律顾问审核（1天）

合同签署：

双方会签（2天）

用印流程（1天）

合同归档（1天）

合同管理：

建立合同数据库

设置到期提醒（提前6个月）

定期合同审查（每季度一次）

3.1.4入驻服务流程：

前期准备：

提供场地测量和设计条件（3天）

协助办理工商登记（5天）

提供施工指南和规范（2天）

施工阶段：

施工方案审批（3天）

现场施工管理（全程）

竣工验收（2天）

开业准备：

员工培训（3天）

系统对接（2天）

开业宣传（5天）

3.2.数字化管理系统：

3.2.1招商管理系统

核心功能：

品牌库管理：收录所有品牌信息和历史记录

进度跟踪：实时更新每个品牌的招商进度

文档管理：存储所有招商相关文档和合同

数据分析：提供各种数据报表和分析工具

使用要求：

所有招商人员必须使用系统

每日更新工作进度

所有文档通过系统流转

3.2.2数据分析平台：

数据来源：

内部数据：销售数据、客流数据、会员数据

外部数据：市场数据、竞争数据、消费数据

第三方数据：行业报告、趋势数据

分析功能：

品牌表现分析

市场趋势预测

消费者行为分析

竞争态势分析

3.2.3移动办公系统：

功能模块：

移动审批：随时处理各类审批流程

实时沟通：团队内部即时通讯

文档查看：随时随地查看招商文档

日程管理：管理会议和工作计划

使用规范：

工作日8:00-20:00保持在线

重要信息2小时内回复

每日汇报工作进展

通过以上详细的实施保障机制，大卫城将建立完善的招商运营体系，确保招商工作高效有序开展，为项目持续提供优质的品牌资源，保持市场竞争优势。

八、运营管理策略

（一）营销推广策略

1.旗舰活动打造与执行方案：

表：年度旗舰活动规划表

活动名称	时间	预算(万元)	预期效果	合作伙伴
中原奢侈品展	4月	300	销售额提升25%，媒体曝光1000万+	国际奢侈品牌、时尚媒体
国际时尚周	9月	500	吸引客流50万+，社交媒体互动500万+	设计师协会、时尚机构
周年庆活动	10月	400	单日销售额破亿，会员参与度80%+	银行、高端汽车品牌
冬季购物节	12月	200	提升冬季销售30%，VIP消费增长40%	高端酒店、航空公司

具体实施措施：

设立活动专项基金，年度预算1400万元

组建专业活动团队，包含策划、执行、公关等专业人员

与国内外顶级活动公司建立战略合作

建立活动效果评估体系，实时优化调整

2.会员精准营销深化方案：

会员体系升级：

分级管理：

钻石卡（年消费50万+）：占比2%，提供私人管家服务

白金卡（年消费20-50万）：占比8%，提供专属顾问服务

金卡（年消费5-20万）：占比20%，提供优先服务

普卡（年消费5万以下）：占比70%，提供基础权益

精准营销策略：

数据驱动：利用CRM系统分析消费行为，实现个性化推荐

专属活动：每月举办4场VIP专属活动，包括私人鉴赏会、时尚沙龙等

跨界权益：与高端汽车、私人银行、五星酒店等建立权益共享

表：会员营销效果评估指标

指标类别	具体指标	目标值	测量频率
会员增长	新增会员数	年增20%	月度
会员活跃度	月活跃率	≥60%	月度
消费贡献	会员销售占比	≥65%	月度
忠诚度	续卡率	≥85%	年度

3.数字化营销创新实践：

社交媒体矩阵建设：

微信生态：公众号+小程序+社群，粉丝目标300万+

抖音/快手：每日直播，粉丝目标200万+

小红书：种草笔记，粉丝目标100万+

微博：热点营销，粉丝目标50万+

直播带货体系：

建立1000㎡专业直播基地

培训100名导购转型主播

开展每日12小时不间断直播

目标年度直播销售额10亿元

案例分析：618直播活动

活动时长：18小时不间断直播

参与品牌：200+个

成交金额：1.2亿元

新增会员：5万人

（二）客户服务策略

1.VIP服务升级计划：

1.1硬件设施升级：

打造2000㎡ VIP服务中心

设置12间私人购物套房

建立VIP专属停车区（200个车位）

配备多语种服务人员

1.2服务内容深化：

私人购物顾问：一对一服务，提前备货

全球商品调货：72小时内到货

定制化服务：服装修改、礼品包装

专属活动：新品预览、设计师见面会

表：VIP服务标准

服务项目	钻石卡	白金卡	金卡
私人顾问	专属顾问24小时服务	预约制顾问服务	基础咨询服务
购物服务	全程陪同、提前备货	预约接待服务	普通接待服务
售后服务	无条件退换货	快速退换货通道	标准退换货政策
活动权益	所有活动优先参与	大部分活动可参与	部分活动可参与

2.便民服务体系：

基础服务项目：

婴儿车租赁（200辆）

宠物托管（专业人员看护）

物品寄存（智能储物柜）

急救服务（专业医护人员）

特色服务项目：

代客停车（50个车位）

衣物熨烫（紧急情况）

手机充电（各楼层充电站）

雨具租借（雨天提供）

多语言服务实施：

配备英语、日语、韩语专员

设立多语言服务台

提供多语言导览资料

培训一线员工基础外语

投诉处理机制优化：

建立400客服热线

实行"首问责任制"

设置24小时响应机制

每月投诉分析改进

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库