商业地产案例分享-郑州熙地港购物中心项目（四）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度解码郑州熙地港购物中心如何借力“塔博曼-王府井-云阿云”黄金三角模式，通过精准定位、首店经济与体验升级，实现客流销售双增长，为商业地产的国际化本土运营与资产增值提供了范本。全文共57000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

郑州熙地港购物中心招商运营与资产增值报告

目录

一、项目概述与市场分析

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位及客群分析

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商策略及政策汇总

八、运营管理策略

九、资产管理优化

十、发展计划及项目启示

七、 招商策略及政策汇总

3.推广支持政策

3.1整合营销支持：

将新引进品牌纳入项目整体营销计划，享受首年免收市场推广费的优惠

为新品开业提供专项推广支持，包括社交媒体宣传、会员推送、线下活动等

优先参与项目重大促销活动（如周年庆、春节促销等），享受活动资源倾斜

3.2广告资源支持：

支持项目	具体服务内容与实施细节	适用品牌与核心价值
公共区域广告位免费使用	1. 资源范围：涵盖项目入口 LED 屏、中庭广告位、电梯间海报位、楼层导视牌等公共区域核心广告资源； 2. 使用期限：根据品牌层级与合作规模，提供 3-6 个月免费使用权（国际一线品牌、区域首店可享 6 个月，其他优质品牌享 3 个月）； 3. 申请流程：品牌提交广告内容方案，审核通过后由项目团队协助排期与投放	适用于新入驻品牌（尤其是首店、核心品牌），帮助品牌快速触达项目客流，降低开业初期广告投放成本，提升品牌在项目内的曝光度
线上平台推广优先参与	1. 平台范围：包括项目官方公众号、视频号、小程序、抖音 / 小红书账号等线上矩阵； 2. 推广形式：优先邀请品牌参与线上主题活动（如 “首店开业直播”“品牌好物推荐”），免费提供推文、短视频曝光资源； 3. 资源倾斜：为重点品牌定制线上推广计划，协调平台流量资源提升传播效果	覆盖所有入驻品牌，尤其助力依赖线上引流的业态（如零售、餐饮、体验类），通过项目线上流量为品牌赋能，扩大品牌辐射范围，吸引外部客群到店
导视与宣传资料纳入	1. 导视系统：将品牌标识、店铺位置纳入项目室内外导视牌（含主入口导视、楼层指引、动线标识），确保顾客快速定位； 2. 宣传资料：将品牌信息收录至项目招商手册、会员手册、活动海报等线下物料，同步更新至线上品牌名录； 3. 长期维护：品牌店铺信息变更时，免费协助更新导视与资料内容	适用于所有入驻品牌，通过标准化的导视与资料曝光，强化品牌在项目内的存在感，降低顾客寻店成本，提升品牌到店转化率
专业摄影与视频制作服务	1. 服务内容：免费提供品牌店铺环境拍摄、产品静物拍摄、短视频脚本策划与制作（如品牌故事短片、开业活动花絮）； 2. 交付标准：提供高清图片（不少于 50 张）、1-2 条短视频（每条 30-60 秒），支持品牌用于自身宣传（如官网、社交媒体）； 3. 服务周期：自品牌提出需求后 10-15 个工作日内完成交付	重点支持新开业品牌、形象升级品牌，帮助品牌快速获取高质量宣传素材，减少专业拍摄成本投入，提升品牌宣传内容的专业性与吸引力

4.成长扶持政策

4.1经营指导支持：

为新品牌提供市场分析和经营建议，帮助品牌快速适应本地市场

定期组织经营分享会，邀请优秀品牌分享成功经验

提供销售数据分析服务，帮助品牌优化商品结构和促销策略

4.2培育期支持机制：

支持维度	具体措施内容与实施细节	适用对象与核心价值
培育期保护	1. 保护期限：为新入驻品牌提供 6-12 个月培育期（国际首店、创新业态品牌享 12 个月，普通新品牌享 6 个月）； 2. 核心保障：培育期内，即使品牌销售业绩未达预期，也不调整店铺位置、不提高租金或终止合作； 3. 附加约定：若品牌出现严重违规（如拖欠租金、违反经营规范），培育期保护条款自动失效	适用于所有新入驻品牌，尤其降低创新业态、区域首店等 “试错成本高” 品牌的经营风险，给予品牌稳定的成长周期，助力其逐步适应市场
经营辅导	1. 人员配置：为每个培育期品牌指派 1 名专职运营人员，全程跟进品牌经营； 2. 辅导内容：提供市场分析（如区域客群偏好、竞品动态）、促销活动策划（如节点营销方案）、运营问题解决（如客流低迷应对建议）； 3. 沟通频率：每周至少 1 次面对面沟通，每月输出 1 份经营分析报告	聚焦缺乏本地市场经验的新品牌（如外地连锁品牌、首次进入该城市的品牌），通过专业辅导帮助品牌快速熟悉市场，优化经营策略，缩短盈利周期
资源对接	1. 供应链对接：协助品牌链接本地优质供应商（如餐饮品牌的食材供应商、零售品牌的物流服务商），降低采购与物流成本； 2. 人力资源对接：推荐本地招聘渠道（如人才市场、行业招聘平台），协助品牌完成员工招聘与培训； 3. 其他资源：根据品牌需求，对接装修设计、设备租赁等第三方服务资源	覆盖所有培育期品牌，尤其解决新品牌 “落地初期资源不足” 的痛点，帮助品牌快速搭建经营所需的配套体系，减少筹备时间与成本
会员导流	1. 定向推送：通过项目会员系统，向匹配品牌客群的会员（如餐饮品牌推送给 “高频餐饮消费会员”）发送品牌开业信息、专属优惠券； 2. 线下导流：在项目主入口、楼层导视牌突出标注培育期品牌位置，安排工作人员引导会员到店体验； 3. 活动联动：邀请培育期品牌参与项目会员专属活动（如会员日折扣、积分兑换），提升品牌曝光与到店率	适用于依赖客流转化的零售、餐饮、体验类培育期品牌，借助项目成熟会员体系为品牌精准引流，快速积累初始客群，提升开业初期的经营业绩

5.专项政策支持

5.1首店品牌专项政策：

设立1000万元首店品牌引进基金，用于支持区域首店和城市首店品牌

提供首店品牌专属绿色通道，简化审批流程，缩短决策周期

为首店品牌提供市场调研和数据支持，降低市场进入风险

5.2创新品牌孵化计划：

设立创新品牌孵化区，为新兴品牌提供低成本试水机会

与投资机构合作，为具有发展潜力的创新品牌提供融资支持

组建专家顾问团，为创新品牌提供战略指导和运营建议

通过上述招商策略和政策体系的实施，熙地港将建立起具有竞争力的招商优势，吸引优质品牌入驻，优化租户结构，提升项目整体品质和盈利能力，最终实现资产价值的持续提升。

八、运营管理策略

（一）运营管理模式

熙地港采用"统一管理、分散经营"的运营管理模式，由北京云阿云公司组建专业运营团队，实施五大统一管理体系：

1.统一规划管理

建立科学的规划管理体系，确保项目可持续发展：

发展规划：制定《熙地港2024-2026年三年发展规划》，明确年度目标：

2024年：完成业态调整，首店占比达25%

2025年：体验业态提升至25%，销售额增长25%

2026年：成为区域商业标杆，NPS超50

品牌管理：建立品牌准入评分体系（百分制）：

品牌实力（30分）：规模、口碑、业绩表现

匹配度（25分）：与项目定位契合度

创新性（20分）：产品、模式创新程度

可持续性（25分）：长期合作意愿和能力

动态调整：每季度更新《品牌优化方案》，年度调整比例15-20%

2.统一招商管理

建立系统化的招商管理体系：

表：品牌分级招商标准

品牌级别	年销售额要求	面积要求	租金优惠	推广支持
A类（头部）	1000万+	300-800㎡	免租期3-6个月	100万推广资源
B类（首店）	500万+	200-500㎡	免租期2-4个月	50万推广资源
C类（创新）	300万+	100-300㎡	免租期1-2个月	20万推广资源

资源库建设：储备600+优质品牌，每月更新

评审机制：7人招商评审委员会（含外部专家2人）

签约管理：标准化合同流程，5个工作日内完成签约

3.统一推广管理

制定2000万年度营销预算，具体分配：

表：营销预算分配与执行计划

项目	预算	重点活动	预期效果
大型IP活动	800万	米菲主题展、恐龙化石展	客流+20%，媒体曝光500万+
数字化营销	600万	短视频、直播、KOL合作	线上销售占比30%
会员运营	600万	会员日、专属活动	复购率60%

执行标准：

月度营销方案提前45天制定

活动效果24小时内评估

投入产出比不低于1：5

4.统一服务管理

建立标准化服务体系：

服务标准手册（200项规范）：

仪容仪表：15项标准

服务流程：85项规范

应急处理：30项预案

环境标准：70项要求

质量监控体系：

每日巡场：9：00-22：00，每小时一次

神秘客访查：每周5次，覆盖所有业态

满意度调研：每月1000份问卷，NPS≥50

绩效管理：

五星级评定：与薪酬挂钩（±20%）

月度服务之星：奖励5000元

季度优秀店铺：租金减免3%

5.统一物业管理

实施智慧物业管理：

智能系统配置：

设备监控：100%关键设备在线监测

能耗管理：目标降低15%能耗

安防系统：200个摄像头，24小时监控

绿色商场建设：

2024年通过国家绿色商场认证

每年减排二氧化碳500吨

垃圾分类实现100%达标

租户管理精细化

建立数字化租户管理体系：

健康度评估体系（月度）：

销售额达成率（40%）：目标100%

客流贡献度（30%）：不低于平均水平

服务质量（30%）：神秘客评分4.5/5以上

租户赋能计划：

经营分析会：每月15日，提供改进建议

营销培训：每季度2次，参与率90%

数字化工具：提供小程序、CRM系统支持

6.现场管理标准化

实施5S现场管理：

巡检制度：

物业巡检：每小时一次，重点检查卫生、安全

营运检查：每日一次，关注服务质量

管理层抽查：每周三次，全面检查

店铺评级（与租金挂钩）：

A级（90分+）：租金优惠5%

B级（80-89分）：维持标准租金

C级（80分以下）：限期整改

7.服务管理体系化

构建完整的服务培训体系：

培训系统：

新员工培训：24小时课程，考核通过上岗

在岗培训：每月8小时，涵盖服务技能、产品知识

技能大赛：季度举办，奖励前三名（10000/5000/3000元）

激励制度：

月度服务之星：奖励5000元+荣誉证书

季度优秀店铺：租金减免3%+流动红旗

年度服务大奖：100000元+海外考察

8.安全管理常态化

建立完善的安全保障体系：

管理架构：

项目总经理为安全第一责任人

各部门设立安全专员

全体员工都是安全员

标准化管理：

每日晨会：8：30，部署安全工作

每周检查：周三全面安全检查

每月演练：15日举行应急演练

智能安防系统：

监控系统：200个4K高清摄像头

消防系统：智能预警，30秒内响应

紧急求助：50个求助点，2分钟到位

9.案例：消防应急演练

时间：每月15日10：00

参与：所有租户员工

内容：疏散、灭火、急救

标准：5分钟内全员疏散完毕

通过以上运营管理体系的实施，熙地港将实现：

业主满意度≥90%

租户满意度≥85%

顾客满意度≥90分

重大安全事故0发生

运营成本降低10%

资产增值率年化8%

预计三年内成为华中地区运营管理标杆项目，各项运营指标达到行业领先水平。

（二）营销推广策略

1.年度营销计划

熙地港制定系统化的年度营销计划，以"四季主题+月度热点"为主线，构建全年无休的营销活动体系：

春季：时尚发布季（3-4月）

3月：国际时装周（联合20个品牌举办新品发布会）

4月：设计师节（本土设计师作品展暨交易会）

关键指标：带动销售额提升25%，媒体曝光超1000万次

夏季：狂欢购物季（6-8月）

6月：儿童艺术节（亲子才艺大赛+教育机构展）

7月：夏日啤酒节（户外广场设啤酒花园）

8月：电竞狂欢月（王者荣耀城市赛）

关键指标：客流同比增长30%，夜间经济占比达40%

秋季：文化体验季（9-10月）

9月：非遗文化月（传统工艺体验+表演）

10月：艺术嘉年华（UCCA青年艺术家展）

关键指标：文化类活动参与人数超10万人次

冬季：节日庆典季（12-1月）

12月：圣诞奇遇季（大型灯饰+巡游表演）

1月：新春庙会（传统年货+民俗表演）

关键指标：节日期间销售额占全年25%

首展经济打造

年度投入750万元打造首展经济，具体规划：

表：首展活动规划与预期效果

展览名称	投入预算	展期	场地面积	预期效果	特色亮点
米菲的神奇世界	300万元	3-5月	1500㎡	客流+20%，衍生品销售500万	沉浸式互动体验馆
岘山龙恐龙化石展	200万元	6-8月	1200㎡	媒体价值500万+，家庭客群+35%	真骨化石+AR复原
未来科技互动展	250万元	9-11月	1000㎡	年轻客群+30%，社交媒体曝光300万	VR/AR体验+科技工作坊

评估体系：

客流提升：环比增长20%以上

媒体价值：投入产出比1：3

销售带动：衍生品销售额超活动投入50%

2. IP营销深化

2.1原创IP运营：

"熙奇岛"家族开发：

5个形象角色（设计师+心理学家联合打造）

4季主题故事（每季12集动画短片）

100+款衍生商品（毛绒玩具、文具、服饰）

运营目标：

微信表情包下载量10万+

短视频播放量5000万+

衍生品年销售额1000万+

2.2知名IP合作：

国内IP合作：

泡泡玛特：独家限定款发售

罗小黑：主题咖啡厅+展览

国际IP合作：

LINE FRIENDS：主题快闪店

迪士尼：年度主题展

联名产品开发：

每季度推出3-5款联名商品

联名活动带动客流提升25%

3.节日营销创新

3.1传统节日系列：

春节国潮庙会：

30个非遗摊位+传统表演

特色：数字红包雨（发放100万优惠券）

目标：客单价提升25%

国庆红色主题展：

爱国主义教育展+军事体验

特色：VR重走长征路

目标：客流提升15%

圣诞梦幻灯光节：

10米高圣诞树+灯光秀

特色：人工降雪+圣诞市集

目标：销售额提升30%

3.2造节创新：

618年中购物节：

线上线下联动，发放500万消费券

品牌折扣+满减活动

双11狂欢周：

延长营业至24：00

直播间专属优惠

会员日（每月8号）：

双倍积分+专属折扣

会员专属活动

4.会员营销升级

4.1会员体系优化：

表：会员等级与权益体系

会员等级	达成条件	积分倍数	专属权益	服务标准
普卡	免费注册	1倍	基础积分兑换	普通服务
银卡	年消费1万	1.2倍	免费停车2小时	优先服务
金卡	年消费3万	1.5倍	专属客服+活动优先	VIP服务
钻石卡	年消费5万	2倍	个性化定制服务	专属管家

4.2会员专属活动：

新品预览会：季度举办，提前3天体验新品

会员专享折扣日：每月8号，额外9折优惠

生日特权：双倍积分+定制礼物+专属派对

5.数字化营销突破

5.1社交媒体矩阵建设：

微信生态：

公众号：每日推文，目标100万粉丝

小程序：整合会员、购物、服务功能

社群：建立100个会员群

抖音平台：

每日短视频更新（探店+活动）

每周直播带货（品牌专场）

话题挑战赛（月度）

小红书：

种草笔记（每日更新）

KOC合作（100位本地达人）

探店活动（每周2场）

5.2内容创新计划：

短视频内容：

每日更新3条（9：00/12：00/19：00）

类型：探店、活动、品牌故事

直播规划：

每周3场品牌专场

月度大促专场

年度庆典直播

话题营销：

月度话题挑战赛

爆款内容奖励计划

5.3投放策略优化：

信息流广告：

重点投放抖音、微信朋友圈

精准定向郑东新区客群

月度预算80万

KOL合作：

头部KOL（3-5位，百万粉丝）

腰部KOC（50位，十万粉丝）

本地达人（100位，万级粉丝）

搜索引擎优化：

关键词覆盖2000+

地图优化（首位展示）

问答营销（1000+条）

通过以上营销策略的实施，预计可实现：

年度客流增长25%，达1500万人次

销售额提升30%，突破20亿元

会员数量达100万，消费占比60%

社交媒体总曝光超1亿次

营销ROI达到1：5

所有营销活动将建立完善的评估体系，每周进行数据复盘，每月优化策略，确保营销投入的效果最大化

（四）客户关系管理

1.会员体系升级

熙地港建立全方位的会员管理体系，通过精细化运营提升会员忠诚度和消费贡献：

1.1会员规模发展目标：

2024年：80万会员（现有50万，增长60%）

2025年：100万会员（增长25%）

2026年：120万会员（增长20%）

1.2会员权益优化升级：

表：会员等级权益体系

会员等级	达成条件	积分倍数	免费停车	专属服务	其他特权
普卡	免费注册	1倍	-	基础服务	生日祝福
银卡	年消费1万元	1.2倍	1小时/天	优先接待	新品通知
金卡	年消费3万元	1.5倍	2小时/天	专属客服	活动优先
钻石卡	年消费5万元	2倍	4小时/天	24小时管家	定制服务

积分体系：

积分通兑：1积分=0.01元，线上线下通用

积分获取：消费1元=1积分，活动额外奖励

积分兑换：支持商品、服务、停车费等兑换

1.3会员成长体系：

升级礼包：升级即送相应等级礼包（银卡50元、金卡100元、钻石卡200元优惠券）

生日特权：双倍积分+定制礼物+专属生日派对预约

年度答谢：钻石卡会员年度礼品（价值500元+）

2.客户服务提升

2.1服务中心建设：

物理点位：设立3个客服中心（B1层、3层、5层）

多语种服务：提供中英日韩等8语种服务

服务时间：24小时客服热线（30秒内接听）

人员配置：每个中心配置5名客服专员

2.2服务标准规范：

表：客户服务标准与时效

服务类型	响应时间	处理时限	满意度要求	考核标准
咨询类	5分钟内	即时解答	95%	首次解决率
投诉类	5分钟内	30分钟内	95%	24小时回访
紧急类	2分钟内	10分钟内	100%	应急预案启动
建议类	1小时内	3个工作日内	90%	采纳反馈

2.3特色服务项目：

代客泊车：钻石卡会员专属，2小时内免费

宠物托管：配备专业宠物师，每小时20元

雨具租借：押金100元，免费使用3小时

其他服务：婴儿车租赁、手机充电、物品寄存

3.顾客调研体系

多元化调研方式：

月度问卷：1000份+样本，覆盖各客群

季度深访：100位+典型客户，深度洞察

年度分析：大数据挖掘，全面诊断

监测指标体系：

表：客户满意度监测指标

指标类型	监测指标	目标值	测量频率	改进措施
满意度指标	CSI顾客满意度	90分+	月度	服务优化
忠诚度指标	NPS净推荐值	50+	季度	体验提升
服务质量	投诉处理满意度	95%+	实时	流程改进
会员健康度	会员复购率	60%+	月度	权益优化

持续改进机制：

每周服务改进会：分析问题，制定措施

月度服务白皮书：发布改进成果

季度创新项目：推出3-5项服务创新

4.社群运营深化

4.1社群体系构建：

表：社群运营体系规划

社群类型	数量	人群定位	运营重点	目标
妈妈群	5个2000人群	亲子家庭	育儿知识、儿童活动	转化率40%
时尚群	3个1000人群	年轻女性	穿搭技巧、新品资讯	活跃度60%
美食群	2个1000人群	美食爱好者	探店攻略、厨艺分享	复购率50%
精英群	1个500人群	高净值客户	专属活动、私人定制	客单价1000元+

4.2精细化运营策略：

内容规划：每日推送实用内容（9：00/12：00/19：00）

专属优惠：每周发布社群专属折扣码

线下活动：每月组织2场社群专属活动

价值转化：社群专属销售通道，转化率提升30%

5.数据驱动服务

5.1客户数据中台建设：

数据整合：融合线上线下消费数据

标签体系：200+客户标签，精准画像

实时更新：数据每小时更新一次

5.2精准营销实施：

表：精准营销应用场景

营销场景	目标客群	营销方式	预期效果	执行频率
新品推广	相关品类购买者	企业微信推送	打开率30%	每周
活动邀请	高活跃度会员	短信+APP推送	参与率20%	每月
优惠促销	沉睡会员	精准发券	唤醒率15%	每季度
个性化推荐	相似偏好客群	智能推荐	转化率25%	实时

客户生命周期管理：

新客转化：7天关怀计划，转化率40%

熟客维系：个性化服务，复购率60%

沉睡客唤醒：精准刺激，唤醒率20%

6.预期成效

通过以上客户关系管理体系的实施，预计实现：

会员数量年增长25%，3年达120万

会员消费占比提升至60%

客户满意度达到90分+

会员复购率提升至60%

投诉处理满意度95%+

社群转化率提升30%

最终实现销售额年均增长20%，客流年均增长15%，成为华中地区客户关系管理标杆项目。所有客户数据将严格遵循隐私保护法规，确保客户信息安全。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库