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商业地产案例分享-郑州大上海城项目（一） |
商业地产案例分享-郑州大上海城项目（一） 原创 北京云阿云智库•商业地产项目组 导读：昔日商业巨头大上海城，凭借精准切入二次元赛道成功焕活。本报告深度解析其从产权整合、业态焕新到运营提升的全链路策略，为传统商业转型与资产增值提供标杆范例。全文共45200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 焕新之路：郑州大上海城二次元转型与资产增值全案研究 目录 一、项目概述与市场分析 二、SWOT分析及矩阵策略 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、项目定位与客群策略 六、业态规划及品牌焕新 七、 招商策略及政策汇总 八、运营管理策略 九、资产管理优化 十、发展计划及项目启示 一、项目概述与市场分析 （一）项目概述 1. 项目介绍与行业坐标 郑州大上海城是位于河南省郑州市管城回族区东太康路的大型综合性商业项目，由河南华诚房地产开发有限公司等三家企业联合开发。项目总投资15亿元，占地面积103亩（约68667平方米），总建筑面积达32万平方米，于2007年4月正式开业。 大上海城地处郑州市核心商圈——北二七路、东太康路、人民路组成的商业“金三角”核心区域，邻近二七广场公交枢纽。项目曾被誉为“中原地区规模最大的商业综合体”，日均客流量高达60万人次，并获得“国家商业网点建设示范项目”、“河南省旅游景点项目”、“中国商业地产50强项目”等多项荣誉。 大上海城在郑州商业体系中具有重要历史地位，它是郑州第一个打造的购物街区型商场，开创了体验式购物中心的先河。项目集购物、餐饮、娱乐等功能于一体，包含上海商城、金街等六大区域，规划约1100个停车位。尽管经历了起伏，但通过近年来的业态调整和转型，正在重新焕发活力，特别是2023年后通过引入二次元业态实现了客流回升，逐渐转型为泛二次元主题商业聚集地。 2 区位及交通分析 2.1 区位优势 大上海城位于郑州市核心商业内二七路、东太康路、人民路所夹“金三角”的核心原点，东西跨度430米，南北跨度280米。该项目紧邻郑州市百货大楼，南临东太康路，西连二七路，东连人民路，与光彩市场、金博大城隔路相望，地处郑州最繁华的“二七商圈”黄金腹地。 这一区域是郑州市传统的商业中心，每日有60万人潮在此川流不息，消费效应辐射八方，是全国省会级城市核心商圈内规模最大的SHOPPING MALL之一，也是郑州最有影响力的商业项目之一。项目所处管城回族区历史文化底蕴深厚，有3600年的商代都城遗址，是郑州作为全国八大古都的重要佐证，也为项目文旅融合提供了文化基础。 2.2 交通网络 大上海城周边交通条件极为便利，构成了立体化的交通网络： 公共交通：周边直线1km内有23个公交站，距离最近的百货大楼站仅有99米。有6、28、2、9、95、100、101、105、106、178、906路等30多条公交路线通过，形成了密集的地面公交网络。 地铁网络：周边直线3km范围内有15个地铁站，包括人民路·河南中医一附院、二七广场、人民公园、西大街、紫荆山等重要站点。距离最近的地铁站是人民路·河南中医一附院站，提供了便捷的轨道交通体验。 道路交通：项目规划了28个出入口和约1100个停车位，方便私家车进出和停放。周边道路网络发达，与郑州市主要干道相连通，可达性极佳。 这样的交通条件使大上海城能够有效辐射全市甚至周边城市的消费客群，为商场的客流量提供了坚实基础 3 规模与业态规划 3.1 项目规模 大上海城是中原地区规模领先的商业项目之一，具体规模数据如下：
3.2 业态规划 大上海城采用了多业态、多功能、国际化复合型体验式生活中心的规划理念，具体业态分布如下：
项目包含上海商城、时尚名街、城市广场、展示中心、商务写字楼、酒店式公寓六大区域，形成了完整的商业生态系统。这种多元化的业态组合旨在满足全客层24小时消费、休闲需求的城市“第三生活空间” 上海商城：定位时尚潮流，早期引入滔搏运动、屈臣氏、奥斯卡影城等品牌，主打服装、数码、休闲娱乐业态。 金街步行街：以餐饮、酒吧、主题餐厅为主，曾聚集必胜客、绿茵阁、花千代日式烤肉等连锁品牌，形成全天候消费场景。 家电数码娱乐城：涵盖国美电器、KTV、夜总会等，打造 “中原最大不夜城” 概念。 4 品牌与客群定位 4.1 品牌战略 大上海城近年来积极调整品牌战略，实现了从传统购物中心向体验式、主题化商业体的转型： 历史品牌结构：传统零售、餐饮、娱乐混合模式。开业初期曾引进肯德基、小巨蛋NIKE旗舰店等知名品牌，但随后这些主打年轻化的店铺逐渐退出。 现状品牌调整：2023年后大力引入动漫周边店、主题餐饮等二次元业态。截至2024年11月，大上海城汇聚了38家谷子店，这些店铺主要分布在商场的一层和二层。2024年6月，商场管理公司表示还准备引进其他相关业态，例如二次元主题餐饮店、JK制服店、手作店、Cos体验馆等。 特色品牌引入：包括“GOODSLOVE”、“多摩万事屋”、“潮玩星球”等十余家动漫连锁一线品牌。2023年12月，“郑谷”店的营业额最高时达到了一天20多万元。 IP资源整合：引入了“原神”、“星穹铁道”、“EVA”、“JELLY CAT”、“黑神话·悟空”、“名侦探柯南”等上百个全球知名IP，全方位满足不同次元爱好者的多样化需求。 4.2 客群定位 大上海城的客群定位经历了明显转变： 历史客群：全客层定位，面向大众消费者。开业初期凭借前沿的建筑美学与复合型商业布局，短时间内便跃升为郑州中心商业区备受青年群体追捧的商场。 现状客群定位：聚焦年轻消费群体，特别是二次元文化爱好者。年龄层次主要以15-35岁年轻人群为核心目标客群，消费特性注重体验互动、文化认同和社交分享的新生代消费者。 2025年1月，大上海城绮丽次元街区试营业，进一步强化了对年轻客群的吸引力，推出了次元偶像剧场品牌“聚一场”，打造365天全年无休的小偶像演出唱跳氛围，为青年群体提供下班后的新去处。同时，携手GOODSWALK品牌，举办热门手游用户互动大会，涵盖“恋与深空”、“光与夜之恋”等千万级粉丝作品 5 核心数据透视 5.1 基础数据 以下是郑州大上海城的核心基础数据：
5.2 经营数据与转型效果 大上海城的经营数据反映了其转型效果： 业态比例：购物48%、餐饮28%、休闲娱乐20%、服务配套4% 客单价水平：谷子店的客单价普遍在100至200元之间。以徽章、立牌等轻周边为主的谷子店，商品单价集中在15至60元。消费者一般倾向于多件购买或收集系列商品，客单价可达80至150元。 转型效果：2023年引入二次元业态后客流回升。2024年国庆期间，大上海城单日人流量屡次超过2万人次。截至2024年11月，大上海城的谷子店从零星几家发展为近40家，覆盖商场一至二层的二次元主题区域 6.发展历程及云阿云介入背景和角色 6.1发展历程 大上海城经历了跌宕起伏的发展历程： 奠基与开业（2001-2007 年） 2001 年：河南华诚房地产联合长江置业启动郑州市最大旧城改造项目，原计划建设商贸中心，后调整为现代化商业步行街。 2007 年 4 月 28 日：首期 12 万平方米开业，引入国际设计团队打造商业旅游景观，迅速成为郑州年轻人潮流地标。 黄金期与挑战（2008-2018 年） 2012 年：通过体验化业态和差异化经营，吸引日均超 50 万客流，成为二七商圈核心消费场所。 2015 年后：受大卫城、正弘城等新兴综合体冲击，客流量断崖式下降，产权纠纷、债务问题加剧经营困境，部分楼层空置率超 80%。 转型与重生（2019 年至今） 2019 年：启动 “焕然心生” 升级计划，目标重塑二七商圈颜值担当，但受资金链断裂影响进展缓慢。 2021 年：26 处房产法拍流拍，最终抵债给东方资产，项目陷入停滞。 2023 年：抓住二次元文化崛起机遇，引入 “郑谷” 等标杆店铺，首月营业额超 30 万元，带动周边商户入驻。 2024 年：正式定位 “二次元聚集地”，开通官方小红书账号，与城投公司达成战略合作，推进资产整合与智慧商圈建设。 2025年1月：绮丽次元街区试营业，进一步强化二次元主题定位 6.2 云阿云公司介入背景与角色 基于北京云阿云作为城市运营商和资源整合家的定位，其在郑州大上海城项目中的介入背景和角色： 介入背景： 大上海城多次流拍后需要专业运营机构赋能 项目产权分散、改造难度大，需要专业化运营管理 郑州商业格局变革需要创新模式突破 角色定位： 项目操盘手：负责整体战略规划和日常运营管理 招商资源整合者：利用庞大品牌资源，引入创新业态和品牌 数字化赋能者：运用超强算法能力，实现商户和客流数字化管理 资产增值服务商：通过专业化运营提升资产价值 文化内容策划者：打造青年文化策展型商业，形成新型社区 云阿云借鉴"浙金特资"的计划，将商场打造成郑州首个青年文化策展型商业，汇聚国内行业精英的文化董事会，用亚文化内容聚集消费者、主理人及品牌，最终形成一个新型社区 7.历史意义与行业影响 大上海城的发展历程是郑州商业迭代的典型样本： 早期标杆：作为二七商圈首个复合型商业体，其设计理念和业态组合引领了郑州商业现代化进程。 转型启示：在传统百货式微背景下，通过精准捕捉 Z 世代需求，以二次元文化为切入点实现 “逆生长”，为同类项目提供了转型参考。 区域联动：其转型带动了二七商圈整体年轻化升级，如光彩市场引入二次元风格店铺，德化新街增设动漫主题储存柜，形成集群效应。 总结 大上海城从 “商业地产标杆” 到 “二次元圣地” 的蜕变，既反映了传统商业体在时代浪潮中的挣扎，也展现了差异化定位的生命力。尽管仍面临品牌同质化、产权纠纷等挑战，但其以文化破局的策略已为郑州商业更新提供了新思路。未来，随着与城投公司的战略合作推进，大上海城有望进一步整合资源，成为智慧商圈与文化消费融合的新典范。 二、项目SWOT分析及矩阵策略 郑州大上海城项目正处于历史性的转折点。其独特的优势与积淀的问题同样突出，而外部环境的变化既带来了前所未有的机遇，也伴随着严峻的挑战。本规划旨在通过系统性的SWOT分析，厘清项目内外部环境，并据此制定极具针对性的SO、WO、ST、WT矩阵策略，为项目下一阶段的精准投资、改造升级与运营提升提供清晰的行动蓝图和决策依据。 （一）项目深度SWOT分析 1. 优势（Strengths） 黄金区位与顶级交通可达性：项目坐落于郑州百年商脉——二七商圈的核心金三角，是郑州商业的绝对地标。周边超30条公交线路、地铁1号线（人民路站/D口距项目约500米）、3号线（人民公园站）环绕，形成了立体化的公共交通网络，辐射全市消费客群。 巨大体量与特色建筑结构：32万平方米的商业体量提供了充足的空间进行业态重组和场景打造。独特的双首层立体步行街和空中连廊设计，打破了传统商业的平面局限，为创造沉浸式、主题化的游逛动线提供了绝佳的物理基础。 强大的情感链接与自发形成的二次元标签：大上海城是郑州70后、80后、90后的集体记忆符号，曾代表城市最前沿的时尚潮流，拥有深厚的品牌底蕴和消费者情感认同。近年来，其自发聚集的“谷子店”（动漫周边店） 已成为郑州乃至河南省二次元文化的线下核心阵地，在B站、小红书、抖音等平台拥有极高的自然流量和话题性，是项目“破圈”的最宝贵资产。 国有资本入场，带来确定性：浙金特资（苏州）企业管理有限公司（国有控股）的介入，不仅带来了20亿规模的改造资金，更带来了专业的资产管理能力、稳定的信用背书和潜在的政府资源协同可能，为解决历史遗留问题提供了关键支撑。 表：大上海城交通优势量化分析
2. 劣势（Weaknesses） 产权分散，统一经营壁垒高：项目早期采用“售后返租”模式，导致产权极度分散。数百名小业主利益诉求不一，致使整体调改、品牌升级、物业改造等举措难以推行，这是项目运营最大的“枷锁”。 硬件设施严重老化，体验感差：卫生间环境、电梯等候时间长、空调效果不佳等基础物业问题突出，甚至存在“楼板震动”等安全隐患。硬件体验与现代购物中心的标准严重脱节，直接劝退对品质有要求的消费者。 业态失衡，缺乏有效规划：除二次元业态形成集群效应外，其他业态呈现“散、乱、旧”的特点。缺乏能留住客流的优质餐饮、娱乐、生活配套，导致消费者“买完即走”，无法形成有效消费闭环和停留时长。 历史债务负担：开发商的资金链断裂历史为项目蒙上财务阴影，虽经法拍，但潜在的债务纠纷和复杂的债权关系可能影响后续融资和合作进程。 3. 机会（Opportunities） 二次元经济爆发与Z世代成为消费主力：中国二次元产业规模预计超千亿，Z世代用户规模近4亿。他们愿意为情感、兴趣和社交付费，消费力强劲。这为大上海城提供了做深垂直领域，从“打卡地”升级为“消费目的地” 的战略机会。 政策东风：郑州建设国际消费中心城市：二七商圈作为重点更新片区，有望在城市更新补贴、商业政策扶持、基础设施配套、大型活动审批等方面获得政府倾斜。 国有资本主导的系统性改造：浙金特资的20亿投入不是简单的装修，而是一次从产权、硬件、业态到运营模式的系统性、战略性重建，有望从根本上解决项目积弊。 消费趋势转向体验与社交：后疫情时代，消费者愈发渴望线下空间的社交互动和情感慰藉。主题展览、IP活动、手作工坊、沉浸式剧场等体验式消费需求旺盛，与大上海城的空间特质高度契合。 4.威胁（Threats） 商圈内头部项目的绝对碾压：郑州大卫城年销售额近百亿，其高端化妆品、奢侈品矩阵形成了强大的“虹吸效应”，几乎吸走了全城的高消费力客群，使其他商场生存空间受到挤压。 同质化竞争加剧：竞争对手已敏锐捕捉到年轻化趋势。金博大·LIVE、天达光彩（对标TX淮海）、新田360广场等均在引入二次元、潮玩、体验业态。若大上海城不能做出差异化，将陷入新一轮的红海竞争。 二次元业态本身的不稳定性：“谷子店”竞争白热化，利润摊薄，且产品生命周期短，粉丝喜好易变，存在部分店铺经营不稳、突然闭店的风险，影响项目整体形象。 宏观经济不确定性：消费信心和消费能力的波动，可能影响客单价较高的二次元衍生品、体验消费等非必需型消费。 （二）SWOT矩阵策略与具体行动方案 基于以上分析，制定以下四大策略组合： 1. SO战略（增长型战略）：高举高打，树立标杆 策略一：打造“中原二次元文化消费新地标” 具体措施： 设立“中原二次元产业孵化中心”：与国内头部动漫平台（如B站、腾讯动漫）、本地高校设计专业合作，提供低成本创业空间，吸引动漫创作、IP设计、Cosplay服装、道具工作室入驻，从源头掌控IP资源。 举办年度级盛会：与政府合作，打造“郑州国际动漫游戏节（ZZICAF）”，固定落地大上海城，将其从自发性活动升级为城市级IP事件，带动文旅消费。 业态延伸：围绕二次元核心，拓展主题咖啡厅（与热门IP联名）、JK/Lolita实体店、剧本杀/密室逃脱（动漫IP主题）、VR虚拟现实体验馆等，形成“热爱-消费-社交”的闭环。 策略二：资本驱动，硬件全面升级 具体措施： 聘请国际知名商业设计公司（如CallisonRTKL, 伍兹贝格）操刀改造，保留双首层、连廊特色，同时引入垂直绿化、数字艺术屏幕、开放式露台等元素，打造“公园式、沉浸式”商业空间。 优先彻底改造卫生间、电梯厅、母婴室、停车场等痛点区域，采用高标准建材和智能系统，并通过媒体广泛宣传“郑州最美卫生间”等，扭转硬件负面口碑。 2. WO战略（扭转型战略）：破除枷锁，重塑机制 策略一：创新模式，破解产权困局 具体措施： “产权换股权”或“长期受益权信托”计划：联合浙金特资，推出创新方案，邀请小业主以其产权入股成立统一的商业管理公司，或将产权置换成由国资背书的、长期稳定的收益凭证，从而实现统一管理。 优先回购关键位置产权：对于动线节点、主力店规划区域的关键铺位，动用专项资金进行优先回购或签订超长年限的统一经营租约，为业态重组扫清障碍。 策略二：以流量业态反哺整体 具体措施： 规划“流量引擎”楼层：将二次元业态集中规划在低楼层和动线末端，形成强目的性吸附力，强制引导客流经过并流向新引入的主题餐饮、创意零售等业态区域，用核心业态的流量滋养全盘。 数据化选品：建立商场大数据平台，分析谷子店消费人群的画像和流动轨迹，精准招商引入匹配的餐饮、零售品牌（如日料、茶饮、三坑服饰、手办模型店等）。 3. ST战略（多种经营战略）：强化壁垒，应对竞争 策略一：错位竞争，深度垂直 具体措施： 与大卫城“互补”而非“对抗”：明确“年轻、潮流、兴趣”的定位，与大卫城的“高端、奢侈、全客群”形成差异。宣传口号可强调“大卫城买奢侈品，大上海城买热爱”。 打造“唯一性”内容：引入河南首家Animate官方店、泡泡玛特城市旗舰店、腾讯电竞授权体验馆等具有排他性的头部品牌，构建竞争对手无法短期复制的壁垒。 策略二：构建强粘性私域社群 具体措施： 开发大上海城专属APP/小程序：不仅实现线上购物，更核心是打造二次元社群。功能包括：同好交友、活动报名、二手交易、UGC内容（Cosplay照片分享）、积分体系等。 孵化项目自身的KOL和社团：资助优秀的本地Cosplayer、妆娘、道具师，让他们成为项目的“代言人”和“活广告”，定期举办粉丝见面会、线下workshop。 4. WT战略（防御型战略）：精耕细作，稳健求生 策略一：优化业态组合，分散风险 具体措施： 建立业态淘汰与引入白皮书：设定清晰的业态占比目标（如：二次元零售30%，主题餐饮30%，体验娱乐20%，配套服务20%）。对同质化严重的谷子店，通过租金杠杆进行自然淘汰，鼓励其向原创IP、特色服务转型。 引入“快闪矩阵”区域：设置专门区域用于短期快闪店（3-6个月），不断为商场带来新鲜感，同时也是测试新品牌市场反应的“试金石”，降低招商风险。 策略二：商圈共生，协同引流 具体措施： 推出“二七商圈二次元打卡护照”：与周边商场（如新田360）合作，设计联动打卡路线，消费者集满印章可兑换礼品。将竞争关系变为“竞合关系”，共同做大细分市场蛋糕。 数字化精准营销：减少对传统线下广告的依赖，将营销预算集中于小红书、B站、抖音的KOC投放和信息流广告，精准触达Z世代客群，提升营销ROI。 （三）结论与行动建议 大上海城的复兴之路，绝非简单的装修升级，而是一场 “基于核心资产（区位+二次元），依托资本和运营优势，对产权、硬件、业态、流量进行全面重构” 的深层次变革。 短期行动（1-6个月）： 成立专项小组，与浙金特资深度对接，明确资金使用计划和产权整合方案。 启动顶层设计，聘请顶尖商业设计公司完成概念规划方案。 搭建数字化社群平台雏形，开始积累种子用户。 中期行动（6-18个月）： 分区域进行封闭施工改造，确保经营影响最小化。 同步推进关键产权回收/整合谈判。 签约1-2家具有市场号召力的主力店和头部IP，为项目造势。 长期行动（18个月以上）： 全面开业，举办大型城市节事活动引爆市场。 持续运营线上线下社群，深化用户粘性。 完成从“商业地产”到“文化平台”的转型，成为郑州城市更新的典范之作。 此战略规划体系清晰，举措具体，兼具前瞻性与落地性，为项目下一步决策提供了坚实框架。 三、竞品分析及应对策略 （一）市场格局分析 1. 郑州商业发展环境分析 郑州作为国家中心城市和中原城市群核心城市，商业发展呈现出多极化、多元化的趋势。2023年全市社会消费品零售总额突破5500亿元，同比增长8.2%，消费市场活力持续增强。从商业格局来看，郑州已形成了多中心发散式的商业布局，除传统的二七商圈外，郑东新区CBD商圈、花园路商圈、西区商圈等发展迅速，对传统核心商圈形成了分流效应。 值得注意的是，Z世代（1995-2009年出生）已成为郑州消费市场的主力军，占比接近40%。这一群体消费特征鲜明：注重情感消费、圈层文化和体验式消费，追求个性化和社交认同感，而非单纯的产品功能。二次元文化作为Z世代的重要圈层，在郑州有着深厚的群众基础，据不完全统计，郑州核心二次元爱好者超过50万人，广义二次元消费人群可达200万以上，年相关消费规模预计达20亿元。 2.二七商圈竞争态势 二七商圈作为郑州历史最悠久、人流量最大的商业中心，日均客流量超过50万人次，节假日可达80万人次。 该商圈已形成明显的梯度化竞争格局：丹尼斯大卫城以高端奢享定位独占鳌头；华润万象城以家庭体验占据中高端市场；而大上海城、新田360广场、金博大·LIVE和中光彩等项目则共同角逐年轻潮流细分市场 表：二七商圈主要商业项目对比分析表
从表格数据可以看出，大卫城在二七商圈中占据绝对龙头地位，年销售额近百亿，与其他项目拉开巨大差距。万象城作为第二梯队，主打家庭消费。而大上海城虽然体量巨大，但销售额和租金水平均处于较低水平，同时也说明其提升空间巨大。新入局的新田360太康路店和正在调改中的金博大·LIVE、中光彩则都瞄准年轻客群，与大上海城形成了直接竞争关系。 （二）竞品分析逻辑与竞争对手选择依据 本次竞品分析基于战略关联度、客群重叠度和模式参考性三大原则，从二七商圈中选取了4类最具代表性的竞争对手： 直接竞争者：定位年轻客群且正在调整中的项目（新田360广场太康路店、金博大·LIVE、中光彩） 间接竞争者：定位高端或家庭客群但对整体商圈有影响的项目（丹尼斯大卫城、华润万象城） 替代性竞争者：线上平台及其他娱乐休闲场所分散年轻客群消费注意力 分析维度涵盖位置与区位、规模与业态、定位与商业模式、品牌与商户、运营策略与营销特色五大方面，以期全面把握竞争格局，为大上海城制定精准差异化策略提供依据。 表：竞品分析维度与评估指标
（三）主要竞争对手深度分析 1. 丹尼斯大卫城 位置与区位：大卫城坐落于二七路与太康路交叉口西北角，占据二七商圈绝对核心位置。项目周边公共交通极其便利，邻近地铁1号线和3号线换乘站，30多条公交线路经过，地下停车场拥有近2000个停车位，是河南省核心商圈最大停车场。 规模与业态：项目总建筑面积达40万平方米，商业经营面积约22万㎡，由百货+购物中心组合而成。业态组合涵盖国际精品、化妆品、服饰、家居配饰、餐饮娱乐等，其中体验式消费占比约40%，包括真冰溜冰场、大型剧院和IMAX影城等特色业态。 定位与商业模式：大卫城定位"高端奢侈+全业态"，瞄准全省高端消费群体及全客层家庭客群。商业模式采用"百货+MALL"混合模式，既保留百货的高效管理和商品组织能力，又融入购物中心的体验性和休闲性。其租金水平为二七商圈最高，达50-80元/㎡/天。 品牌与商户：大卫城拥有1000多个品牌，其中30%以上首次进入河南。一楼集齐CHANEL、LV、DIOR、Hermes、Gucci、Cartier等奢侈品牌六大件，并引入Acne Studios华中首店、GROTTO个乐河南首店等稀缺品牌。餐饮方面也极为丰富，B1层美食街区拥有64个餐饮品牌，高层还引入太二、小菜园、西贝等网红餐饮。 运营策略与营销特色：大卫城年营销活动超百场，包括明星到店、品牌策展、IP活动等多种形式。其与本地政企深度绑定，推行"丹尼斯购物卡"制度增强消费粘性。2022年启动"Together We Shine"品牌提升计划，与各大奢侈品集团建立深度合作。项目还通过数字化手段打通线上线下会员体系，2023年销售额达107亿元，同比增长13.8%。 应对策略：大上海城应采取互补策略而非直接对抗，利用大卫城对亚文化圈层关注不足、个性化小店包容度有限和高租金门槛留下的市场空隙，打造包容性生态和圈层文化氛围，吸引大卫城未能有效覆盖的年轻客群。 2. 华润万象城 位置与区位：华润万象城位于太康路南侧，与大卫城隔路相望。项目连接地铁1号线，交通便利性较高，但周边道路拥堵情况较严重。停车场车位约1200个，周末常处于满负荷状态。 规模与业态：万象城商业面积约16万㎡，采用纯购物中心模式。业态搭配均衡，零售占比约50%，餐饮30%，娱乐体验20%。项目注重公共空间设计，拥有挑高中庭和宽敞走廊，环境舒适度较高。儿童业态丰富，包括儿童零售、教育、娱乐等全系列服务。 定位与商业模式：万象城定位"中高端家庭型"，主要吸引城市中产家庭客群。商业模式采用传统购物中心租金模式，辅以部分抽成租金。项目租金水平在20-40元/㎡/天，处于二七商圈中上游位置。 品牌与商户：万象城品牌组合以中高端国际品牌为主，缺乏顶奢品牌。拥有Apple Store、Ole'精品超市、万象影城等主力店，以及大量儿童品牌和家庭导向餐饮。虽然品牌丰富度不及大卫城，但均衡性较好，符合家庭一站式消费需求。 运营策略与营销特色：万象城运营策略强调"家庭体验"，每年举办大量亲子活动、教育讲座和家庭节日庆典。会员体系侧重家庭积分，可跨业态累计使用。项目2023年销售额约20亿元，年均客流增长率保持在5%左右，但近期面临品牌新鲜度不足的问题。 应对策略：大上海城与万象城的差异化竞争应聚焦于年龄细分和兴趣细分。万象城主打家庭客群，大上海城则可专注于年轻人个体消费；万象城提供标准化体验，大上海城则可提供个性化、圈层化的消费体验，强化二次元特色，避免正面竞争。 3.新田360广场太康路店 位置与区位：新田360广场位于太康路南侧，毗邻万象城。项目于2021年春节前夕开业，即遇疫情，经营受到较大影响。地理位置优越，但物业存在先天缺陷：商业体总楼层高而层高低，高层空间不规则，人行到达困难。 规模与业态：项目商业面积约10万㎡，采用购物中心模式。业态组合偏向年轻潮流，零售占比60%，餐饮30%，娱乐10%。由于物业结构问题，高层客流明显少于低层，品牌调整频繁。 定位与商业模式：新田360广场定位"年轻潮流"，主要吸引18-30岁年轻客群。商业模式采用"部分销售+统一管理经营"的混合模式，增加了运营难度，品牌掉铺严重。 品牌与商户：项目品牌以快时尚和设计师品牌为主，近期试图引入二次元元素与大上海城竞争。但由于产权分散问题，品牌级次和稳定性不足，缺乏头部品牌引领，商户组合变化频繁。 运营策略与营销特色：新田360广场运营策略侧重社交媒体营销和快闪活动，试图通过高频次的活动吸引年轻客群。但由于物业结构缺陷和商业模式问题，运营效果不佳，2023年销售额约8亿元，客流增长乏力。 应对策略：大上海城应利用新田360广场的物业结构缺陷和商业模式问题带来的窗口期，快速巩固和强化自身在二次元领域的先发优势和规模优势。通过构建更完整的二次元生态链和更沉浸式的场景体验，形成竞争壁垒。 4.金博大·LIVE和中光彩(原天达光彩) 位置与区位：金博大·LIVE和中光彩均位于二七商圈核心区域，是传统商业改造项目。两者交通便利性较高，但物业条件较为老旧，停车场等配套设施不足。 规模与业态：金博大·LIVE商业面积约7万㎡，中光彩约6万㎡。两者都朝着"年轻力"方向调整，试图模仿上海TX淮海的策展型商业模式。业态规划中，零售占比40%，餐饮30%，体验娱乐30%，强调空间设计和品牌概念。 定位与商业模式：两个项目均定位"年轻力、策展型"，瞄准18-28岁潮流青年。商业模式采用策展型零售模式，强调内容创造和快速迭代，通过高频次的品牌更新和活动策划保持新鲜感。 品牌与商户：金博大·LIVE已知引进品牌包括京东京造、梦田Livehouse、超级鸟局等；中光彩则主打工业风和策展型零售。两者都试图引入更多本土设计师品牌和潮流集合店，但头部品牌招商情况尚不明确。 运营策略与营销特色：两个项目均计划通过策展式营销和社群运营吸引年轻客群，强调内容创造和用户参与。但面临历史包袱重、效果待观察和内容运营能力三大挑战，TX淮海模式在郑州能否成功复制尚有疑问。 应对策略：大上海城应对金博大·LIVE和中光彩的竞争，应强化二次元特色，做深做透垂直领域，同时加快创新步伐，保持市场领先地位。利用自身先发形成的二次元氛围和社群基础，构建竞争壁垒，避免陷入同质化竞争。 表：竞争对手商业模式对比分析
（四）大上海城的竞争应对策略 1. 差异化定位与生态构建 面对二七商圈的激烈竞争，大上海城应坚持二次元特色主题定位，与周边商业体形成错位发展。具体策略包括： 深化垂直领域：围绕二次元文化，做深做透产业链，从简单的谷子店销售，延伸至COS服装租赁、妆造设计、摄影服务、主题餐饮等全方位需求满足，构建完整的二次元生态系统。规划引入COS服装定制与租赁店（如提供服装租赁、妆造设计、摄影服务的综合体验店）、二次元主题餐饮（如女仆咖啡厅、主题餐厅）、手作工坊（模型制作、吧唧DIY）、三坑服饰（JK制服、Lolita、汉服）专门店、卡牌游戏馆等，形成消费闭环。 建立价格梯度：针对不同消费能力的客群，设计不同的价格策略。基础层为百元以内的轻周边（吧唧、挂件等）；中间层为100-500元的精致周边（手办、盒蛋、服装等）；高端层为500元以上的限量版、收藏级产品。通过价格梯度扩大客群覆盖面，避免过度依赖核心二次元消费者。 2. 场景打造与体验升级 利用大上海城街区式商业的特点，打造沉浸式二次元场景，强化线下体验的优势： 主题街区改造：将二楼以上空置区域规划为特色主题街区，如"国漫街区"、"日漫长廊"、"游戏天地"等，每个区域通过美陈设计、音乐氛围、特色照明等手段营造沉浸式环境。邀请本地二次元社团和创作者参与墙面彩绘、场景设计，增强社区参与感。 定期场景更新：与热门动漫、游戏IP合作，打造季节性主题展。如暑期举办《原神》主题展，国庆期间举办《盗墓笔记》主题体验展，圣诞节举办《咒术回战》主题庆典等。通过高频次的内容更新保持项目新鲜感，吸引重复到访。 3. 运营创新与社群构建 通过创新运营和社群构建，提升用户粘性和项目影响力： 活动体系构建：建立常态化活动体系，每周举办"随机宅舞"、COS聚会；每月举办主题漫展、同人市集；每季度举办大型嘉年华、IP联展。通过定期活动形成用户习惯，使大上海城成为二次元社群的固定聚集地。 会员体系升级：建立二次元特色会员体系，设置"萌新"、"达人"、"大神"等等级，通过消费积分、活动参与、内容创作等方式升级。高级别会员可享受专属活动、限定产品、与嘉宾见面等权益。 线上线下融合：开发大上海城专属APP/小程序，提供场馆导航、活动预约、社群交流等功能。与B站、小红书、抖音等平台合作，打造线上社区，延长用户停留时间，提升项目影响力。 4. 协同发展与商圈联动 与周边商业项目寻求差异化互补，共同做大二七商圈的年轻客群市场： 与大卫城的协同：主动与大卫城建立客流转介机制，针对大卫城的高端客户子女提供二次元体验服务。大卫城会员可凭积分在大上海城兑换特定权益，实现客群共享。 与金博大·LIVE的差异化：虽然都瞄准年轻客群，但应强化差异：金博大·LIVE偏向"潮流大众"，大上海城则聚焦"二次元垂直"；金博大·LIVE强于"空间体验"，大上海城则强于"社群文化"；金博大·LIVE侧重"零售"，大上海城则侧重"体验与服务"。 商圈联动策略：联合二七商圈其他商业项目，打造"二七青年文化节"、"城市动漫嘉年华"等大型活动，形成商圈合力。设计联动打卡路线，消费者在不同项目打卡后可兑换礼品，实现相互导流。 （四）总结与实施路径 大上海城的竞争策略核心是：避开直接竞争，深化垂直领域；强化场景体验，弥补硬件不足；构建社群生态，提升用户粘性；寻求协同效应，做大细分市场。这一策略基于对二七商圈竞争格局和自身优势的深入分析，旨在通过差异化定位实现错位发展。 1.实施计划 1.1短期（3-6个月）：快速启动与试点阶段 目标：优化现有业态组合，启动场景改造试点，建立基本活动体系，扭转项目形象。 具体措施： 业态优化： 对现有近40家谷子店进行梳理评估，制定《商户优化白皮书》，通过租金杠杆（对同质化严重店铺提高租金，对特色店铺给予优惠）淘汰30%同质化严重店铺。 重点引入5-8家互补业态，包括：2家综合型COS服务馆（提供服装租赁、妆造、摄影一站式服务）、3家二次元主题餐饮（如女仆咖啡厅、主题日料店）、1家大型三坑服饰集合店、2家手作工坊（模型涂装、吧唧DIY）。 设立快闪区（约500㎡），用于测试新业态和举办短期主题展，租金模式采用"低底租+高流水扣点"以降低商户门槛。 场景改造： 选择二楼东侧空置区域（约2000㎡）打造 "国漫荣耀"主题街区试点。与《狐妖小红娘》、《一人之下》等国产动漫IP合作，引入官方授权店，并设置主题美陈、打卡点。 优先改造1个卫生间和1个电梯厅作为样板，采用智能马桶、母婴护理台、动漫主题装饰，并通过社交媒体宣传"郑州最动漫卫生间"形成话题。 活动体系： 建立"周周有活动"机制：每周六举办"随机宅舞"活动，每周日举办COS自由行。 每月末举办"同好集市"，邀请50-80个手作娘、同人画师摆摊，收取低价摊位费聚拢人气。 开发简易版微信小程序，实现活动预告、报名、打卡功能。 预算与目标： 投入预算：约800万元（其中500万用于商户清退补偿，300万用于试点改造） 目标：客流提升20%，二次元客群占比从60%提升至70%，社交媒体曝光量月均增加100万+ 1.2中期（6-12个月）：系统建设与品牌树立阶段 目标：完成主题街区矩阵建设，上线数字化会员系统，举办标志性活动，确立区域领导地位。 具体措施： 主题街区扩展： 完成3-4个主题街区建设，形成主题矩阵： "日漫时空"街区：与《航海王》、《咒术回战》等热门日漫合作，引入官方周边店、主题餐厅。 "游戏次元"街区：与《原神》、《王者荣耀》、《崩坏》等游戏IP合作，设置体验区、电竞馆。 "三坑圣地"街区：聚集JK制服、Lolita、汉服品牌，设置摄影棚、秀场。 引入AR导航和互动装置，增强沉浸式体验。 会员系统开发： 正式上线大上海城APP，集成导航、活动、社群、消费等功能。 建立会员成长体系，设置"萌新-同好-达人"三级，通过消费、投稿、参与活动获得积分，兑换限定周边、活动名额等权益。 与本地高校动漫社合作，发展学生会员，提供兼职、实习机会。 大型活动： 国庆期间举办首届"郑州动漫嘉年华"，规模5000人，邀请知名Coser、声优、唱见，与本地媒体、旅游局合作推广。 与B站合作举办"BW郑州分会场"活动，借助全国性IP提升影响力。 预算与目标： 投入预算：约3000万元（其中2000万用于街区改造，1000万用于活动及系统开发） 目标：销售额提升50%，会员数量达10万人，成为郑州二次元文化首选地 1.3长期（1-2年）：生态构建与价值溢出阶段 目标：建成完整二次元产业链，从消费场升级为产业平台，实现价值最大化。 具体措施： 产业延伸： 设立"中原二次元产业孵化器"，提供低成本办公空间、融资对接、政策咨询等服务，吸引20-30家动漫创作、IP设计、短视频制作团队入驻。 与郑州轻工业大学、河南工程学院等高校合作，设立"新文创实训基地"，开展人才培养、项目合作。 举办"中原IP创投会"，连接内容创作者与投资方、品牌方。 商业模式升级： 发展IP授权业务，将孵化出的本地IP商业化，开发周边产品、主题店。 尝试内容付费，通过APP付费订阅、线上课程、付费直播等方式实现多元变现。 拓展To B服务，为企业提供二次元营销、IP联名、活动策划服务。 预算与目标： 投入预算：约5000万元（主要用于产业孵化器和生态建设） 目标：孵化5-10个本土IP，To B业务收入占比超20%，成为中原二次元产业枢纽 表：大上海城实施计划与关键指标
2 风险控制 2.1. 同质化风险 风险点：竞争对手快速模仿，导致二次元主题泛滥，差异化优势减弱。 应对策略： 建立创新壁垒：设立"创新实验室"，每月收集1000份用户问卷，定期举办商户共创会，快速测试新业态、新玩法。确保每年有30% 的内容更新。 深化IP合作：与头部IP方签订排他协议，获得区域独家授权，如与《原神》合作打造"郑州唯一官方体验店"。 案例参考：日本秋叶原通过持续迭代和深度宅文化挖掘，始终保持领先地位，而非简单复制。 2.2. 产权风险 风险点：产权分散导致统一管理难，影响整体调改和用户体验一致性。 应对策略： 创新产权整合：与浙金特资合作，推出"产权置换计划"，允许小业主将产权置换为项目公司股权或长期收益权凭证，逐步实现统一管理。 分区改造：采用"金股模式"，对关键区域（如主题街区）的产权进行优先回购或统一租赁，确保核心体验区的完整性。 数据参考：上海新天地、深圳万象天地等项目均通过产权回购或统一租赁解决了产权分散问题，实现了整体升级。 2.3. 过度依赖风险 风险点：过度依赖二次元客群，抗风险能力弱，容易受行业波动影响。 应对策略： 泛文创扩展：在二次元基础上，向泛文创领域扩展，引入潮玩、手作、古着、独立设计等关联业态，吸引更广泛的年轻客群。 时段运营：开展"白+黑"差异化运营，白天面向二次元核心客群，晚间引入轻食、小酒馆、Livehouse等业态，吸引都市年轻人。 案例参考：成都量子光项目通过"二次元+电竞+潮玩"的多元业态组合，有效降低了单一依赖风险。 表：风险控制策略与实施要点
通过以上实施路径和风险控制措施，大上海城有望在激烈的二七商圈竞争中开辟出自己的特色发展道路，从"濒死"的项目焕发新生，成为郑州乃至中原地区的年轻力地标和二次元文化枢纽。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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