商业地产案例分享-郑州大上海城项目（四）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：昔日商业巨头大上海城，凭借精准切入二次元赛道成功焕活。本报告深度解析其从产权整合、业态焕新到运营提升的全链路策略，为传统商业转型与资产增值提供标杆范例。全文共45200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

焕新之路：郑州大上海城二次元转型与资产增值全案研究

目录

一、项目概述与市场分析

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位与客群策略

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商策略及政策汇总

八、运营管理策略

九、资产管理优化

十、发展计划及项目启示

八、运营管理策略

6.2. 绿色可持续运营

实施节能改造：将公共区域照明更换为LED灯，安装智能空调控制系统；

推行垃圾分类与回收计划，引入环保艺术装置（如塑料瓶再造雕塑）；

启动LEED认证申请，提升资产溢价能力。

（二）实施路径与保障体系

1. 分阶段实施计划：敏捷迭代，价值渐进

为确保提升计划高效落地并快速见效，项目将采用「三步走」的推进策略，兼顾短期成效与长期价值。

第一阶段：90日快赢计划（启动与引爆期）

目标：快速树立项目新形象，提振市场信心，验证运营新思路。

核心行动与交付物：

智慧中台一期部署：完成基础物联网设备（Wi-Fi探针、智能摄像头）安装及数据对接，上线运营数据驾驶舱V1.0版本，实现客流、车流、销售核心数据的可视化监控。

会员体系上线：完成小程序开发与内测，上线会员注册、积分、卡券功能，发展首批种子会员（目标≥5000人），举办“会员内测狂欢夜”活动。

网红打卡点打造：迅速改造2处核心死角区域，分别打造“霓虹幻境”互动灯光墙和“豫见未来”数字艺术展陈，并邀请本地KOC进行首波打卡传播。

首场主题市集：在项目中庭或广场举办“唤醒大上海”复古文创市集，聚集30+本地文创、手作、轻食品牌，配套露天音乐演出，制造周末人气爆点。

第二阶段：180日深化计划（优化与夯实期）

目标：深化运营体系，关键举措全面铺开，用户体验显著提升。

核心行动与交付物：

品牌调整30%：完成首轮品牌优化，重点引入3-5家区域首店，淘汰末尾效应商户，签约一批优质本土原创品牌，初步形成“433”品牌矩阵雏形。

屋顶花园开业：完成屋顶空间的设计与施工，正式开放“天空花园Sky Garden”，集成绿植、轻餐、夜光跑道和周末星空影院功能，成为郑州打卡新地标。

商户赋能计划落地：举办首期“商户数字化经营”培训会；建立商户线上沟通平台；向首批20家重点商户提供定制化的客流-销售分析报告，协助其优化经营策略。

第三阶段：360日战略升级（融合与升华期）

目标：实现运营系统全面融合，项目定位彻底升级，资产价值显性化。

核心行动与交付物：

智慧运营全系统打通：完成会员、营销、POS、物业系统的全面数据打通，AI算法模型投入应用，实现营销活动自动策划、资源精准推送、商户健康度自动预警等智能化功能。

品牌组合优化完成：基本达成“433”的理想品牌生态，项目整体出租率稳定在95%以上，首店及特色品牌占比成为项目核心竞争优势。

绿色认证申请提交：完成节能改造、废物管理系统升级等全部准备工作，正式向美国绿色建筑委员会（USGBC）提交LEED BD+C: CS（核心与外壳）认证申请文件。

2. 组织架构保障：权责清晰，协同作战

为确保云阿云的先进理念与本地化运营无缝衔接，建议对项目组织进行升级。

成立“大上海城联合运营指挥部”：

构成：由资产方代表、云阿云派驻专家（运营总监、数据总监、内容策划官）、原项目总经理共同组成。

职责：作为最高决策机构，负责审批预算、审定年度计划、决定品牌调整方向及重大营销活动方案。云阿云团队负责导入方法论、资源、并进行数据监控与决策支持；本地团队负责具体执行与日常管理。

建立高效协同机制：

双线汇报：关键岗位（如市场、运营）同时向项目总和云阿云专家汇报。

会议机制：指挥部每周召开一次例会，复盘进度，决策关键事项；每月向资产方提交联合运营报告。

绩效捆绑：将团队KPI与项目关键指标（如客流、销售、会员增长、资产估值）深度绑定，激发团队合力。

3. 预算与资源配套：精准投入，多元共赢

初步投入预算建议：

智能化改造（300万）：包含硬件采购（传感器、服务器等）、软件平台开发及三年维护费用。

空间改造（500万）：优先用于屋顶花园、网红打卡点、中庭及动线优化、公共卫生间升级等体验提升工程。

营销活动（200万）：全年大型主题事件（4场）、常态化市集与沙龙活动、KOC合作及数字营销推广费用。

创新资源引入模式：

政府合作：积极申报郑州市“夜经济示范区”、“文创产业园区”等相关政策补贴与资金支持。

品牌联名赞助：与汽车、手机、高端消费品等品牌合作，由其冠名或赞助大型艺术展、音乐节等活动，分摊市场费用。

收入分成：与部分快闪店、主题展主办方采用“保底租金+流水分成”模式，降低前期招商门槛，共享成长收益。

（三）总结：迈向“自进化”的城市共同体

云阿云的使命，绝非简单的“物业管理”替代，而是作为 “城市商业生态的构建者与赋能者” ，为郑州大上海城注入持续的进化能力。

我们将通过数据智能（智慧大脑）实现决策的精准与高效，通过内容共创（策展零售、品牌实验室）保持空间的鲜活与吸引力，通过体验重塑（场景革命）与用户建立深厚的情感链接。最终，这一切将汇聚成强大的资产价值赋能力，让大上海城从一座静态的物理空间，蜕变为一个能够自我学习、自我更新、自我引流的 “有机生命体” 和 “城市文化共同体”。

我们坚信，通过此次全面深度的运营提升，郑州大上海城将不仅能重塑其在郑州商业格局中的领先地位，更将成为中国新一代商业项目价值再生的典范之作，最终为资产方带来持续的租金收益、资产增值及无可替代的品牌声誉。

九、资产优化策略

（一）顶层战略：构建“投-融-管-退”资本循环体系

核心观点： 资产优化的终极目标是将大上海城从“沉淀资产”转变为 “具备流动性的核心资产” ，通过构建完整的资本闭环，实现资产价值最大化释放和资本高效循环。

实施路径：

投资期 ：通过创新产权整合模式（基金回购、信托计划、长期租赁），为后续运营提升奠定坚实基础，预计投入2-3亿元用于产权归集。

融资期：运用资产证券化等多元融资工具，优化资本结构，为目标项目改造募集5-8亿元低成本资金。

管理期：通过精细化运营提升，力争在3年内将NOI（净运营收入）从当前的XX万元提升至XX万元，年均增长率25%以上。

退出期：通过类REITs、公募REITs等方式实现资本退出，目标 IRR（内部收益率）12%+。

（二）核心策略一：产权整合创新

目标： 以最小成本实现经营权统一，为整体调改扫清障碍。

1. 产权归集"组合拳"模式

1.1核心产权资本回购：

组建5亿元规模的"产权归集基金"，GP（云阿云出资10%）+LP（引入保险资金、地方国资等，出资90%）

优先回购超20个关键节点物业（主入口、中庭、主动线等），预计投入2亿元

回购价格参考评估价，较当前市场价溢价15-20%（考虑到未来增值空间）

1.2金融工具整合（信托模式）：

设计"大上海城资产收益权信托计划"，聘请中联评估进行物业估值

信托结构设计：

优先级份额（70%）：预期年化收益6-7%，面向小业主和稳健型投资者

劣后级份额（30%）：云阿云认购，获取超额收益

成功案例参考：北京某商业项目通过信托计划整合分散产权，3年内实现资产价值增长50%+

1.3长期租赁+超额分成：

制定"10+5"长期经营托管协议

收益分成机制：保底租金（当前市场水平80%）+超额营收分成（超出预期部分30-40%）

已与超50个小业主达成初步意向，预计覆盖面积超2万㎡

2. 动态资产价值评估：

聘请戴德梁行作为独立评估机构

建立估值模型：当前价值（现金流折现）+潜在价值（调改后预期）

评估频率：每半年更新一次，及时调整整合策略

表：产权整合进度规划表

时间节点	目标完成度	关键举措	预计投入
T+6个月	30%面积统一	完成关键节点回购；签约首批信托计划	1.2亿元
T+12个月	60%面积统一	推进信托计划；签约长期租赁协议	2.5亿元
T+24个月	85%面积统一	完成绝大部分产权整合	3.8亿元

（三）核心策略二：资产证券化与资本运作

目标： 盘活存量资产，设计多元化退出路径。

1. 阶段性证券化路径：

1.1前期融资安排：

经营性抵押贷款：以项目整体抵押，获取银行贷款3-4亿元，利率4-5%

收益权ABS：发行"大上海城未来收益权ABS"，规模2-3亿元，预期收益6-7%

资金用途：40%用于产权整合，60%用于项目改造

1.2中期资本运作：

类REITs发行条件：NOI达到1亿元+，出租率90%+

预期发行规模：8-10亿元，Cap Rate 5.5-6%

投资者结构：险资40% + 资管产品30% + 其他机构30%

1.3远期公募REITs：

申报时间：运营稳定后第4-5年

发行规模：15-20亿元（参考同类项目估值）

退出收益：预计原始投资人可获得2-3倍的投资回报

表：阶段性证券化实施路径

阶段	金融工具	规模	预期成本	时间安排
前期	经营性贷款+ABS	5-7亿元	5-6%	T+0～T+18个月
中期	类REITs	8-10亿元	5.5-6%	T+24～T+36个月
远期	公募REITs	15-20亿元	市场定价	T+48～T+60个月

2. 战略性股权融资：

2.1拟引入战略投资者：

头部商业地产基金（如光大安石、凯德）

知名品牌集团（如王府井集团、银泰）

线上流量平台（如美团、抖音）

2.2融资轮次规划：

A轮（T+12个月）：释放15-20% 股权，融资2-3亿元

B轮（T+24个月）：释放10-15% 股权，融资3-4亿元

（四）核心策略三：资产价值提升

目标： 实现资产内涵价值和市场估值双重提升。

1. 运营赋能驱动价值增长：

1.1NOI提升路径：

租金收入提升：通过业态调整，目标租金从当前8-10元/㎡/天提升至12-15元/㎡/天

坪效优化：重点商户坪效目标提升50%+（参考行业标杆：

餐饮业态：2000+元/㎡/月

零售业态：1500+元/㎡/月

体验业态：800+元/㎡/月）

能耗控制：通过节能改造，目标能耗成本降低20-30%

1.2估值倍数提升策略：

打造3大主题街区（夜经济、首店经济、文创经济）

引入超30%区域首店品牌

举办超50场年度主题活动

2. 资本运作挖掘潜在价值：

资产重组：

停车场分拆运营：1000+个车位，预计年收入1000+万元

屋顶经济开发：5000+㎡屋顶空间，预计年收入500+万元

轻资产扩张：

3年内完成2-3个管理输出项目

管理费模式：基础管理费2-3%+绩效分成10-20%

预计轻资产板块年收入5000+万元

（五）实施保障与风险控制

1. 组织保障：

成立专项工作小组：

云阿云团队：5-8人（投资、法律、金融专家）

外部顾问：金杜律所（法律）、普华永道（税务）、中金公司（融资）

2. 风险对冲机制：

利率风险：采用固定利率+利率互换组合，目标融资成本控制在6%以内

空置率风险：

设置2000万元租赁保证金

准备1000万元装修补贴基金

政策风险：

建立政策跟踪机制，每月更新REITs、ABS监管动态

准备3套备选融资方案

3. 资金管理：

设立共管账户，确保资金专款专用

建立资金使用审批流程：小组提案→指挥部审批→第三方监理

每月发布资金使用报告，确保透明度

表：风险控制指标体系

风险类型	监控指标	预警线	应对措施
利率风险	融资成本	>6.5%	启动利率互换
空置风险	出租率	<85%	启动招商应急计划
政策风险	监管变化	-	启动备选方案

总结：缔造"资产-资本-运营"飞轮效应

通过云阿云系统性的资产优化战略，郑州大上海城将突破传统商业更新的范式，实现从"存量资产"到"资本载体"的根本性转变。这一转变体现在三个维度：

1. 价值提升路径清晰化：构建量价齐升的增长曲线

云阿云为项目规划了明确的价值成长路径，每个阶段都设置了可量化的发展目标：

短期（1-2年）价值修复期：通过产权整合和空间改造，快速提升资产基础价值。目标实现资产价值提升30-50%，关键指标包括：经营权统一比例>60%，租金坪效提升20%，项目整体出租率>85%。

中期（3-4年）价值倍增期：通过精细化运营和资本运作，实现资产价值跨越式增长。目标实现资产价值翻倍，关键指标包括：NOI增长率>25%，资本化率降至5.5%，引入战略投资者估值溢价30%。

长期（5年+）价值持续期：通过证券化退出和模式输出，实现价值持续创造。目标实现资产价值年化增长15%+，关键指标包括：公募REITs发行规模超15亿元，管理输出项目≥3个，轻资产收入占比>20%。

2. 风险收益结构优化：构建多层次的投资安全垫

云阿云通过创新的金融架构和风险管理，为投资者构建了多层次的风险收益选择：

多元化资金渠道：建立包括产权回购基金、收益权ABS、类REITs、股权融资等在内的组合式融资方案，综合融资成本控制在6%以内，期限结构匹配资产更新周期。

结构化风险对冲：通过优先级/劣后级的产品设计，为不同风险偏好的投资者提供差异化选择。优先级份额提供6-7% 的稳定收益，劣后级份额目标收益15%+。同时设置利率互换机制、空置风险储备金（总额5000万元）、政策风险应对预案三重保障。

动态价值评估体系：引入第三方权威评估机构，建立季度资产重估机制，及时反映价值变化，为投资决策提供精准依据。

3. 可持续发展生态构建：打造商业地产更新范本

云阿云不仅着眼于单个项目的价值提升，更致力于构建可持续的发展生态：

完整的资本闭环：打造"资金募集→资产收购→改造提升→运营增值→证券化退出→收益分配→再投资"的完整闭环，实现资本的高效循环利用。单个项目退出后，可滚动投资于新的更新项目，形成规模效应。

可复制的更新模式：将大上海城的成功经验系统化、产品化，形成包括产权整合模式、业态定位模型、改造标准手册、数字化系统在内的"老旧商业体重生系统解决方案"，具备向其他同类项目快速复制的能力。

多方共赢的生态机制：

投资者获得稳定且超额的财务回报；

商户获得高效的经营环境和持续增长的客流；

消费者获得独特的消费体验和文化归属感；

政府获得城市更新的示范项目、就业提升和税收增长；

云阿云建立行业标杆案例，打造强大的资产管理品牌。

云阿云作为资产医生、资本架构师和运营赋能者，三位一体，将为郑州大上海城提供全周期的价值提升服务：以产权整合手术刀解决历史痼疾，以资本创新引擎注入发展动力，以运营提升内核创造持续价值。

通过缔造"资产-资本-运营"的强大飞轮效应，云阿云将带领郑州大上海城从一座产权复杂、价值沉寂的"问题资产"，完美蜕变为一座产权清晰、现金流稳定、资本路径通畅的"核心资产"，最终成为中原地区商业地产价值再造的新标杆，为所有利益相关方创造可持续的丰厚回报，为中国房地产行业从"开发时代"走向"资管时代"提供最佳实践。

十、发展计划及项目启示

（一）三阶段发展计划

大上海城的资产优化与价值提升应遵循系统性、分阶段实施原则，构建清晰的发展路径与里程碑。

第一阶段：稳定期（2024-2025年）——夯实基础，重塑形象

重点任务：

产权整合攻坚：优先解决产权分散问题，为统一运营扫清障碍。

硬件设施焕新：开展针对性基础设施改造，提升项目硬件品质。

核心品牌锚定：引入具有市场号召力的头部品牌，重新确立项目市场地位。

具体目标：

通过回购、信托、长租等模式，实现超60% 经营面积的统一管理。

完成公共区域（中庭、动线、卫生间、外立面） 的全面升级改造，改造预算5000万元。

成功引入3-5家 区域或城市级首店品牌作为主力店（如二次元主题零售旗舰店、沉浸式娱乐体验馆、特色主题餐饮等），确保招商率恢复至85%。

核心措施：

成立产权整合专项组，启动与超100位 小业主的谈判，率先完成主入口及内部主动线周边关键铺位的产权归集。

分区域、分时段进行施工改造，最小化对营业的影响。引入智慧停车系统、智能导览系统，提升基础设施科技感。

组建精锐招商团队，面向全国开展定向招商，为重点引入的品牌提供装修补贴、租金换股权等灵活合作条件。

第二阶段：发展期（2026-2027年）——精益运营，价值攀升

重点任务：

业态品牌精细化调改：基于大数据分析，优化业态组合与品牌级配。

极致用户体验打造：全面提升服务品质与消费体验，构建项目软实力。

数字化会员体系构建：打通线上线下，构建私域流量池，提升客户粘性。

具体目标：

将体验类、餐饮类、零售类业态面积占比优化至3:4:3的黄金比例。

整体租金收入较2024年基准提升30%以上，坪效提升25%。

会员数量突破20万人，会员销售额占比达到总销售额的40%。

核心措施：

每季度进行品牌汰换，汰换率5-8%，持续引入新鲜血液。设立快闪区，保持项目新鲜度。

推行“金钥匙” 标准服务培训，实现全员持证上岗。打造多个主题性公共休息区和母婴室等暖心设施。

正式上线项目专属APP，实现找店、排队、支付、积分、活动预约一体化。通过社群运营（微信群、小红书群）深化与核心客群的互动。

第三阶段：扩张期（2028年及以后）——资本兑现，模式输出

重点任务：

资产资本化实现：完成资产价值的终极兑现，实现投资闭环。

管理模式产品化输出：将成功经验转化为可复制的产品，开辟新增长曲线。

品牌价值延伸拓展：实现从项目运营到品牌输出的跨越。

具体目标：

成功发行类REITs或实现公募REITs上市，资产估值达到20亿元以上。

向2-3个外部同类项目输出管理模式，轻资产管理收入达5000万元/年。

将“大上海城”打造为国内老旧商业体更新及二次元商业领域的标杆品牌。

核心措施：

聘请券商、律所、会计师事务所等中介机构，启动资产证券化准备工作。

组建轻资产运营公司，包装“大上海城运营系统”，包括招商资源库、运营SOP、IT系统等，面向市场拓展。

探索品牌联名、跨界合作，持续放大品牌影响力。适时考虑以品牌与管理输出模式进行跨区域扩张。

（二）项目启示与建议

大上海城的转型之路，为全国众多面临困境的传统商业项目提供了极具价值的启示：

文化主题是传统商业重生的关键：在商业供应过剩的时代，泛泛而论的“一站式购物中心”已缺乏竞争力。大上海城的案例表明，精准切入一个细分文化赛道（如二次元），并将其做深做透，打造强烈的主题标签，是传统项目实现差异化竞争、重塑吸引力的核心路径。建议其他项目深度挖掘本地文化或特定圈层文化，实现“千店千面”。

社群力量是商业活力的源泉：商业的竞争已从争夺“流量”变为争夺“留量”。大上海城早期的二次元社群是其复苏的火种。商业项目必须从“经营场地”转向“经营用户”，重视社群的力量，通过构建线上线下融合的社群生态，提升项目的活跃度、粘性和自发传播力。

产权统一是商业成功的基础：大上海城的历史困境深刻揭示了产权分散对商业统一运营的毁灭性打击。产权（或长期经营权）的统一是实现项目长远战略调改和价值提升的前提。对于新建项目，应力主持有；对于存量项目，应不惜代价通过金融、法律等手段解决历史遗留问题。

持续创新是长期发展的保障：市场环境和消费偏好瞬息万变，今天的成功模式明天可能就失效。大上海城必须建立一套允许试错、快速迭代的创新机制。例如，设立创新基金，鼓励团队尝试新业态、新营销；预留灵活空间，用于举办市集、展览等短期内容，保持项目的常变常新。

针对大上海城项目的具体建议：

紧抓战略契机：借助浙商资产等专业机构的资源和决心，以最快速度、最大力度推进产权整合工作，这是所有优化策略的基石。

深化特色，拓展外延：在坚守二次元核心特色的同时，适度向更广泛的“青年文化”外延，引入潮玩、电竞、国风、剧本杀等关联业态，丰富客层，降低经营风险。

秉持长期主义：在招商和运营中平衡短期租金收益与长期资产价值，对能提升项目调性、吸引目标客群的品牌，可采用更灵活的合作方式，避免因小失大。

践行商圈共荣：主动与二七商圈其他项目沟通协作，实现差异化定位和联动营销，共同打造商圈主题，将“竞争”变为“竞合”，做大区域客流蛋糕。

拥抱数字时代：将数字化建设和新媒体营销置于战略高度。不仅要搭建IT系统，更要培养数字化运营团队，深度运营抖音、小红书、B站等平台，将线上影响力转化为线下客流量。

通过以上系统性的优化策略和持续的努力，大上海城有望彻底摆脱历史包袱，实现资产价值的全面提升，成为郑州城市更新的典范、全国传统商业转型的标杆项目，为业主、投资者、商户和消费者创造多重价值。

附录一：郑州大上海城项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：9.8 亿元。增长核心聚焦 “年轻化潮流业态培育 + 主题营销破圈”，全年打造 “城市青年潮玩季”“复古生活节” 等 15 场特色活动，联动潮牌零售、特色餐饮、休闲娱乐业态构建沉浸式消费场景，带动潮流零售与体验业态销售额占比提升至 68%。其中，本土潮牌集合店、网红小吃品牌表现突出，单店年均销售额超 300 万元，拉动整体零售消费增长 12%；餐饮业态中，平价特色小吃、创意饮品销售额占比达 45%，同比提升 9%。

2024 年

销售额：11.2 亿元，同比增长 14.3%。增长驱动力来自 “业态优化升级 + IP 活动引流”：全年调改品牌 65 个、调改面积超 6000㎡，引入 “吾皇万睡城市主题展”“元气森林快闪店” 等热门 IP 活动，单场活动最高带动单日销售突破 600 万元。潮玩集合店、国潮服饰业态增长显著，销售额分别提升 32% 和 28%；主力店万达影城、大玩家超乐场关联消费（如零食售卖、游戏周边）增长 25%。

2025 年上半年

销售额：6.3 亿元，同比增长 13%。关键增长节点集中在节假日与消费热点期：春节推出 “国潮民俗嘉年华”，结合地铁 1、3 号线二七广场站接驳优势吸引全城客流，假期销售额提升 38%，跨区消费客群占比达 35%；五一假期日均销售超 1100 万元，5 月 1 日销售额峰值达 1500 万元。国潮文创、平价数码配件专区销售额增长亮眼，分别提升 40% 和 35%，反映年轻客群对 “高性价比 + 潮流属性” 消费的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1800 万人次（日均 4.9 万人次），停车场使用率 85%。客群以 16-32 岁年轻群体为主（占比 80%），周末及节假日客流占比达 65%，“城市青年潮玩季”“七夕创意市集” 等活动单场平均引流 4.5 万人次。商场与二七商圈步行街联动紧密，借助商圈客流辐射效应，带动商场日均客流增长 22%；地铁 1、3 号线二七广场站接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 50%。

2024 年

客流量：2150 万人次（日均 5.9 万人次），同比增长 19.4%。活动引流与社群运营成效双提升：全年通过 “主题活动 + 社群专属福利” 模式举办 IP 展、潮玩赛事、手工体验等活动超 40 场，其中 “吾皇万睡主题展”“郑州街头文化节” 单场客流超 6 万人次。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 16%，多为二七、管城区域年轻学生及职场新人，平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1.1 小时；社群专属活动带动周末客流增长 18%。

2025 年上半年

客流量：1200 万人次，同比增长 17%。节假日客流爆发与平日客流激活双发力：春节 “国潮民俗嘉年华” 吸引跨区及外地游客，周末客流同比提升 40%，外地游客消费占比达 28%；五一假期 5 月 1 日客流峰值达 16 万人次，平日日均客流稳定在 6.5 万人次，周末峰值达 11 万人次。年轻客群（16-32 岁）占比维持在 82%，潮玩区、特色餐饮区客流密度最高，占商场总客流的 65%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：120-260 元 /㎡/ 天，租用率 92%。租金定价依据业态与区位差异化：首层潮牌零售、特色餐饮区租金最高（220-260 元 /㎡/ 天），休闲娱乐、亲子体验业态根据面积提供灵活定价（150-200 元 /㎡/ 天），普通零售业态租金集中在 120-180 元 /㎡/ 天。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥30 万元抽成 6%），网红餐饮、本土潮牌租金收入增长 15%，带动首层核心区域整体租金提升 10%。

2024 年

租金收入：同比增长 14%，坪效达 1.8 万元 /㎡。业态优化与运营成本控制双驱动租金增长：淘汰 15% 低坪效品牌（如传统服饰、低效饰品店），引入 12 个高潜力潮牌、网红品牌，核心零售区坪效提升 22%。对租期≥2 年的优质品牌提供 8% 租金优惠，续约率达 80%，保障租金收入稳定；上线 “商场智能运营系统”（含商户数据监测、设备远程管控），降低运营成本 12%。

2025 年规划

目标租金增长 18%，核心策略聚焦三方面：

业态优化：提升潮牌零售、特色餐饮、休闲体验业态占比至 80%，重点打造 “国潮文创集合区”“青年潮玩体验馆”，实现租金溢价 10%-15%；

品牌升级：引入全国连锁潮玩品牌、网红餐饮首店，计划将潮流品牌租金占比提升至 45%，提供开业扶持与营销资源吸引优质品牌；

增值服务：深化 “商户运营赋能”，为品牌提供客流分析与活动策划服务，收取 8%-12% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 25 个新品牌（含 5 家区域首店），涵盖本土潮牌（如密扇国潮店、NPC 潮流集合店）、网红餐饮（如茶颜悦色二七首店、文和友长沙小吃店）、特色体验（如 X11 潮玩集合店、手作造物社）。淘汰 18 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货专柜、低客流快餐店），优化 18% 营业面积，调整后潮牌零售区销售额增长 30%。重点打造 “青年潮流专区”，集聚 35 + 潮流品牌，年客流量 220 万人次，销售额达 4.2 亿元。

2024 年

品牌汰换率 18%，聚焦 “潮流化 + 体验化” 双升级：新增 “科技潮玩专区”（含 VR 游戏体验、智能潮玩售卖），会员复购率达 72%；升级 “特色餐饮区”，引入各地风味小吃、创意轻食，周末餐饮客群消费占比达 50%。通过业态联动，带动周边零售、娱乐消费提升 26%；区域首店数量增至 9 家，首店品牌年销售额占比提升至 18%。

2025 年计划

核心方向 “潮流深耕 + 体验升级”：

业态新增：打造 “青年社交主题区”，引入脱口秀剧场、露营体验店等，目标坪效 2.2 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “大上海潮玩会员体系”，推出 “潮玩专属权益包”“消费积分兑换潮品”，计划带动会员消费额年增 25%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 12%，重点引入小众设计师潮牌、绿色轻食品牌，打造 “可持续潮流专区”，契合年轻客群环保与个性消费趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.5 亿元，重点用于三方面 —— 数字化升级（会员管理系统建设 400 万元、商户数据平台 300 万元）、场景优化（潮流专区改造、室外休闲广场打造）、交通配套提升（地铁口指引系统升级、停车场动线优化），全面提升运营效率与顾客体验。

2025 年预留 1.2 亿元：用于潮流品牌引进（瞄准全国连锁潮玩、网红餐饮品牌）、年度主题活动打造（如 “郑州青年潮流文化节”）、商圈联动营销（联动二七商圈其他项目开展联合促销），进一步强化 “郑州青年潮流消费聚集地” 定位。

数字化进展

会员规模超 80 万（年增 50%），私域流量交易规模超 5 亿元，通过数字化精准推送（如潮品上新预告、活动专属折扣），会员复购率提升 20%。搭建 “大上海城线上小程序”，实现线上排队、线下核销，线上带动线下销售额年增长 45%；推出智能导航与商户查询功能，顾客满意度提升至 90%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 14.3%，高于郑州二七商圈商业项目均值（11%），在区域内年轻化定位商业项目中销售额、客流增速均位居前列。

定位优势：以 “郑州青年潮流生活聚集地” 为核心定位，融合 “潮流零售 + 特色餐饮 + 社交体验”，形成差异化竞争力，是郑州年轻客群潮流消费、休闲社交的热门选择，获评 “年度郑州潮流商业项目”“二七商圈特色商业标杆”。

核心挑战：二七商圈商业项目密集，同质化竞争加剧，需持续强化潮流业态与主题活动优势；年轻客群兴趣迭代快，需加快业态更新速度，提升个性化服务能力（如定制化潮玩活动、会员专属体验），巩固青年潮流消费主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库