商业地产案例分享-太原龙湖万达广场项目（五）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目直面北城商业“中间陷阱”，以“晋文化”为魂，借力北京云阿云资源与数字化引擎，通过定位升级、场景重构、业态焕新与资产运营破局，目标三年内实现NOI从3.8%提升至5.5%，重塑北城生活美学枢纽与商业资产标杆。全文共123800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

晋韵新生

文化驱动下的太原龙湖万达广场资产优化与增值路径报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

八、业态规划及品牌焕新

业态规划是商业综合体 “定位落地的骨架”，品牌焕新是 “吸引客群的血肉”。本章围绕 “降零售、升体验、强文化” 核心原则，通过科学的业态占比调整、场景化的楼层规划、差异化的品牌矩阵构建，实现 “从传统业态组合到生活方式聚合” 的转型，为 “北城生活美学枢纽” 定位提供坚实支撑。

（一）业态规划调整：“降零售、升体验、强文化”—— 重构业态价值逻辑

业态调整并非简单的占比增减，而是基于 “客群需求变化、竞品差异化、资产收益提升” 的深层逻辑，通过 “淘汰低效业态、引入高价值业态”，实现 “客流 - 消费 - 收益” 的正向循环。

1. 业态占比优化：数据驱动的“减法”与“加法”

对比调整前后的业态占比，明确每类业态的 “调整依据、具体措施及预期效益”，确保调整后业态更贴合目标客群需求。

业态类型	调整前占比	调整后占比	调整逻辑（数据支撑 + 差异化思考）	具体落地措施	预期效益（12 个月目标）
传统零售（服饰、箱包）	45%	25%	【减法逻辑】：①低效问题：2024 年传统零售坪效仅 1.2 万元 /㎡/ 年（低于体验业态 2.5 万元 /㎡/ 年），空置率 12%；②客群流失：Z 世代对传统服饰消费需求下降（中台数据显示 Z 世代零售消费占比仅 15%）；③竞品压力：钟楼街、吾悦广场传统零售同质化严重，缺乏竞争力。	①汰换低效品牌：1 年内汰换 15 家 “连续 3 个月销售额排名末位、坪效低于 1 万元 /㎡/ 年” 的传统服饰店（如部分大众服饰品牌）；②保留优质品牌：保留 “精品服饰 + 小众潮牌”（如优衣库、INXX 国潮店），占传统零售的 60%；③转型体验零售：将 20% 的传统零售面积改造为 “零售 + 体验” 复合业态（如 “服饰 + 美甲”“箱包 + 定制”）。	传统零售坪效从 1.2 万元 /㎡/ 年提升至 1.8 万元 /㎡/ 年；空置率从 12% 降至 5%；客群对零售业态的满意度从 65% 提升至 80%。
体验业态（文化、运动、亲子）	25%	40%	【加法逻辑】：①需求驱动：2024 年客群调研显示，68% 的家庭客群、75% 的 Z 世代客群将 “体验” 列为首要消费需求；②收益潜力：体验业态坪效（2.5 万元 /㎡/ 年）是传统零售的 2 倍，且能带动关联消费（如亲子乐园带动儿童服饰销售增长 30%）；③差异化优势：竞品体验业态以 “基础亲子、单一娱乐” 为主，我方聚焦 “晋文化 + 潮玩 + 高品质亲子”，形成差异化。	①晋文化体验：新增 1000㎡“晋商文化体验馆”，引入非遗手作、晋剧体验等项目；②Z 世代潮玩：新增 2000㎡“潮玩社交区”，引入电竞馆、剧本杀、livehouse；③家庭亲子：新增 1500㎡“高品质亲子中心”，引入奈尔宝亲子乐园（区域首店）、亲子烘焙等业态；④运动体验：新增 500㎡“轻运动空间”，引入瑜伽馆、室内高尔夫等。	体验业态年接待客群超 100 万人次；带动关联业态销售额增长 40%（如潮玩区带动网红茶饮销售增长 35%）；体验业态租金占比从 20% 提升至 35%。
餐饮业态	20%	25%	【优化逻辑】：①结构问题：调整前传统中餐占比 60%，客单价低（80 元）、翻台率低（2 次 / 天）；②需求变化：Z 世代偏好 “网红餐饮 + 轻食”（客单价 50-100 元），家庭客群偏好 “特色餐饮 + 亲子餐饮”（客单价 100-150 元）；③文化融合：需增加 “晋味特色餐饮”，强化本土标签。	①增加晋味餐饮：引入 “老太原菜馆”“晋味小馆” 等本土品牌，占餐饮业态的 30%，推出 “商场专属晋味套餐”（如 “晋商宴”）；②引入网红餐饮：引入太二酸菜鱼（山西首店）、茉酸奶等，占餐饮业态的 25%；③发展轻食餐饮：引入 wagas、星巴克轻食等，占餐饮业态的 20%，满足办公人群与年轻客群需求；④淘汰低效中餐：汰换 5 家 “连续 6 个月翻台率低于 2 次 / 天” 的传统中餐店。	餐饮业态客单价从 80 元提升至 110 元；翻台率从 2 次 / 天提升至 3 次 / 天；餐饮年销售额从 1.6 亿元增长至 2.8 亿元。
配套业态（超市、服务）	10%	10%	【升级逻辑】：①功能升级：传统超市客群流失（2024 年客流量下降 8%），需转型 “精品生活超市”；②便民需求：周边社区居民对 “干洗、快递、宠物托管” 等便民服务需求增长（调研显示需求占比 45%）。	①超市升级：将永辉超市改造为 “永辉 Bravo 精品超市”，增加 “晋味特产区”（如平遥牛肉、太谷饼）、有机食品区，面积从 3000㎡压缩至 2500㎡；②增加便民服务：利用 500㎡闲置空间，引入顺丰快递点、干洗店、宠物托管中心；③优化停车服务：地下二层新增 20 个充电桩，引入自动泊车系统。	超市客单价从 60 元提升至 90 元；便民服务使用率日均 300 人次；会员对配套业态的满意度从 70% 提升至 85%。

2. 楼层业态规划：场景化的 “功能分区 + 客群动线”

楼层规划需打破 “单一业态堆叠”，围绕 “客群动线习惯 + 业态协同效应”，打造 “主题鲜明、动线流畅、消费联动” 的楼层场景，确保每一层都有 “核心吸引力”。

2.1楼层：地下一层 - 生活便利枢纽

核心主题： 便捷消费 + 日常补给

主力业态组合（场景化设计）：

① 精品生活超市（2500㎡）：永辉 Bravo，增设“晋味特产专柜”“有机蔬菜区”，提供“3公里内1小时配送”服务；

② 轻食餐饮（800㎡）：瑞幸咖啡快取店（20㎡，支持小程序提前下单）、赛百味（50㎡，推出“办公午餐套餐”）；

③ 便民服务（700㎡）：顺丰快递点（30㎡）、干洗店（50㎡）、宠物托管中心（40㎡）。

代表品牌落地细节（含面积、特色）：

永辉 Bravo：面积2500㎡，改造投资500万元，目标客单价90元，年销售额1.2亿元；

瑞幸咖啡快取店：面积20㎡，日均出杯量300杯，目标年销售额300万元。

客群动线设计与业态协同：

动线：从地铁口/停车场入口直达地下一层，优先看到便民服务与轻食区，再进入超市，引导“先便捷消费，再购物补给”；

协同：超市消费满100元可获“瑞幸咖啡5元优惠券”，便民服务消费可累计超市积分。

2.2楼层：一层 - 潮流品质门户

核心主题： 首店体验 + 潮流打卡

主力业态组合（场景化设计）：

① 首店品牌（1500㎡）：TOP TOY华北首店（1000㎡，含晋文化潮玩专区）、霸王茶姬山西首店（100㎡，推出“晋韵限定饮品”）；

② 精品服饰（1200㎡）：优衣库（800㎡，设置“晋文化主题陈列区”）、INXX国潮店（400㎡，本土设计师联名款）；

③ 潮流配套（300㎡）：泡泡玛特自动贩卖机（5台）、潮玩手办快闪店（100㎡）。

代表品牌落地细节（含面积、特色）：

TOP TOY华北首店：面积1000㎡，装修投资300万元，引入“晋剧脸谱机甲”“晋商小掌柜盲盒”等专属产品，目标年销售额5000万元；

霸王茶姬山西首店：面积100㎡，日均销售额2万元，目标年销售额700万元。

客群动线设计与业态协同：

动线：商场主入口直达一层中庭，首店品牌围绕中庭布局，形成“打卡核心区”，服饰品牌分布在两侧，引导“先打卡体验，再购物消费”；

协同：首店消费满300元可获“服饰品牌9折券”，服饰消费满500元可获“首店限定礼品”。

2.3楼层：二层 - 家庭亲子中心

核心主题： 亲子体验 + 文化熏陶

主力业态组合（场景化设计）：

① 亲子乐园（2000㎡）：奈尔宝山西首店，设置“晋商小掌柜角色扮演区”“传统玩具DIY区”，提供“亲子摄影”增值服务；

② 儿童服饰（800㎡）：巴拉巴拉（500㎡，晋文化主题童装）、安奈儿（300㎡，有机棉系列）；

③ 亲子配套（700㎡）：晋味亲子餐厅（300㎡，儿童套餐造型为“晋商票号”）、儿童绘本馆（200㎡，晋文化绘本专区）、儿童摄影（200㎡）。

代表品牌落地细节（含面积、特色）：

奈尔宝山西首店：面积2000㎡，投资1500万元，门票198元/1大1小，目标年接待家庭客群15万组，年销售额3000万元；

晋味亲子餐厅：面积300㎡，客单价120元，推出“晋味小点心DIY”活动，目标年销售额1000万元。

客群动线设计与业态协同：

动线：从一层扶梯直达二层亲子乐园入口，儿童服饰与配套围绕乐园布局，形成“亲子消费闭环”，引导“先体验乐园，再购买服饰、餐饮”；

协同：乐园门票含“儿童服饰10元优惠券”，服饰消费满200元可获“乐园1小时体验券”。

2.4楼层：三层 - 美食社交天地

核心主题： 特色餐饮 + 社交互动

主力业态组合（场景化设计）：

① 晋味餐饮（1000㎡）：双合成升级版（300㎡，晋式糕点DIY）、老太原菜馆（400㎡，非遗酱肉展示）、晋味小馆（300㎡，亲民晋味菜）；

② 网红餐饮（800㎡）：太二酸菜鱼山西首店（400㎡，主题装修）、茉酸奶（100㎡）、海底捞（300㎡，亲子主题包厢）；

③ 跨界餐饮（700㎡）：“火锅+KTV”跨界品牌（500㎡，可边吃边唱）、“日料+居酒屋”（200㎡，夜间营业）。

代表品牌落地细节（含面积、特色）：

太二酸菜鱼山西首店：面积400㎡，翻台率目标4次/天，客单价100元，目标年销售额450万元；

“火锅+KTV”跨界品牌：面积500㎡，客单价150元，包厢需提前3天预约，目标年销售额800万元。

客群动线设计与业态协同：

动线：三层扶梯口设置“美食导览屏”，按“晋味、网红、跨界”分类指引，餐饮店铺围绕共享餐桌布局，促进“社交互动”；

协同：晋味餐饮消费满200元可获“网红餐饮10元优惠券”，跨界餐饮消费满300元可获“影院折扣券”。

2.5楼层：四层 - 潮玩体验高地

核心主题： 年轻社交 + 娱乐消费

主力业态组合（场景化设计）：

① 影院（1500㎡）：万达影院升级IMAX厅+晋文化主题影厅（播放山西题材电影），提供“影票+零食”套餐；

② 潮玩娱乐（1800㎡）：网鱼电竞馆（800㎡，电竞比赛专区）、谜圈剧本杀（500㎡，晋文化主题剧本）、魅KTV（500㎡，潮玩主题包厢）；

③ 运动体验（700㎡）：室内高尔夫（400㎡）、瑜伽馆（300㎡，提供健康餐）。

代表品牌落地细节（含面积、特色）：

网鱼电竞馆：面积800㎡，电脑100台，举办“万达杯”电竞赛，目标月均赛事2场，年销售额600万元；

谜圈剧本杀：面积500㎡，推出《晋商秘史》专属剧本，客单价80元，目标月均接待客群1500组。

客群动线设计与业态协同：

动线：四层扶梯口直达影院大厅，潮玩娱乐业态分布在影院周边，形成“娱乐核心区”，引导“先观影，再参与潮玩娱乐”；

协同：影院票根可兑换“电竞馆1小时体验券”，潮玩娱乐消费满200元可获“影院小吃券”。

2.6楼层：屋顶 - 绿色休闲空间

核心主题： 生态休闲 + 夜间社交

主力业态组合（场景化设计）：

① 轻食餐饮（800㎡）：星巴克屋顶店（400㎡，户外露台座位）、绿色茶饮店（200㎡，本土品牌）、轻食简餐（200㎡）；

② 夜间社交（700㎡）：精酿酒吧（400㎡，夜间营业至24点）、露天电影区（300㎡，每周五-周日播放）；

③ 绿色景观（1500㎡）：屋顶花园（种植本土绿植）、光伏展示区（科普互动）。

代表品牌落地细节（含面积、特色）：

星巴克屋顶店：面积400㎡，户外座位100个，推出“屋顶限定咖啡”，目标日均销售额1.5万元，年销售额500万元；

精酿酒吧：面积400㎡，客单价80元，举办“本土乐队演出”，目标年销售额300万元。

客群动线设计与业态协同：

动线：从四层专用电梯直达屋顶，轻食餐饮靠近电梯口，夜间社交区与绿色景观区相连，引导“先休闲餐饮，再参与夜间活动、观赏景观”；

协同：轻食消费满100元可获“酒吧50元优惠券”，酒吧消费满200元可获“露天电影专属座位”。

2.7楼层：地下二层 - 潮玩市集 + 智能停车

核心主题： 潮玩消费 + 便捷停车

主力业态组合（场景化设计）：

① 潮玩市集（3000㎡）：50个摊位（手作潮玩、文创产品、二手潮玩交易），采用“月租+抽成”模式；

② 智能停车（2000㎡）：自动泊车系统（20个车位）、充电桩（50个，支持快充）、反向寻车屏（10台）。

代表品牌落地细节（含面积、特色）：

潮玩市集：单个摊位面积10-20㎡，月租1.5元/㎡/天，销售额抽成5%，目标市集年销售额800万元；

充电桩：50个快充桩，服务费1元/度，目标年充电收入50万元。

客群动线设计与业态协同：

动线：地下停车场入口直达地下二层，智能停车区靠近入口，潮玩市集位于内侧，引导“先停车，再逛市集”；

协同：市集消费满100元可获“停车费5元抵扣券”，充电满50元可获“市集10元优惠券”

3.楼层规划及品牌布局

3.1楼层：一层 - 潮流品质门户

核心主题： 首店体验 + 潮流打卡

进驻品牌明细（分类呈现）：

黄金珠宝（面积占比 15%）：

周大福（150㎡）：晋文化主题黄金系列（如晋剧脸谱吊坠、晋商票号金条），提供定制刻字服务；

老凤祥（120㎡）：非遗花丝镶嵌工艺黄金饰品，周末举办“黄金 DIY 体验课”；

琥福珠宝:（100㎡）：轻奢黄金、钻石首饰，主打年轻客群，提供钻石定制服务

周生生（100㎡）：轻奢黄金首饰，主打年轻客群，推出“Z 世代专属款”（如潮玩联名黄金手绳）。

轻奢美妆（面积占比 20%）：

丝芙兰（200㎡）：集合国际美妆品牌（雅诗兰黛、兰蔻），增设“晋韵美妆区”（本土草本护肤品牌）；

屈臣氏（180㎡）：升级为“美妆 + 健康”复合店，引入山西本土草本美妆品牌（如“晋妆”）；

月魁星/凤池夸：护肤、彩妆高端品牌，高化品牌，客单价500+起

林清轩（80㎡）：国风草本护肤，推出“太原限定礼盒”（含杏仁油面霜 + 晋文化文创）。

钟表名品（面积占比 10%）：

浪琴（120㎡）：经典腕表系列，提供“腕表保养咨询”服务；

天梭（100㎡）：轻奢运动腕表，主打年轻商务客群，推出“会员专属折扣”。

帝车星腕表（100㎡）：轻奢钻石腕表，提供私人订制服务

精品服饰（面积占比 35%）：

优衣库（800㎡）：基础款服饰，设置“晋文化主题陈列区”（如印有晋商纹样的 T 恤）；

INXX（400㎡）：国潮服饰，本土设计师联名款（晋剧元素卫衣），周末举办“潮牌穿搭秀”；

江南布衣（200㎡）：轻奢女装，主打新中产女性客群，提供“穿搭咨询”服务；

TOP TOY（1000㎡，华北首店）：潮玩集合店，晋文化潮玩专区（晋剧脸谱机甲、晋商小掌柜盲盒）。

网红茶饮（面积占比 20%）：

霸王茶姬（100㎡，山西首店）：国风茶饮，晋韵限定饮品（平遥牛肉芝士茶）；

茉酸奶（80㎡）：网红酸奶饮品，采用山西本土奶源，推出“杂粮酸奶杯”；

喜茶（120㎡）：潮流茶饮，设置“打卡墙”（晋文化元素设计），支持小程序点单快取。

品类占比：

黄金珠宝 15%、轻奢美妆 20%、钟表名品 10%、精品服饰 35%、网红茶饮 20%

运营亮点（与楼层主题 / 客群需求契合）：

① 黄金珠宝与轻奢美妆聚焦中高端客群，与“品质门户”主题契合；② 钟表名品填补北城轻奢腕表空白，服务周边办公商务客群；③ TOP TOY 等首店品牌吸引 Z 世代，网红茶饮满足高频消费需求，形成“打卡 - 消费 - 复购”闭环。

3.2楼层：二层 - 家庭亲子中心

核心主题： 亲子体验 + 文化熏陶

进驻品牌明细（分类呈现）：

亲子儿童服饰（面积占比 30%）：

巴拉巴拉（500㎡）：儿童服饰，晋文化主题童装（如晋商小掌柜套装、晋剧脸谱外套）；

安奈儿（300㎡）：有机棉儿童服饰，主打健康舒适，提供“童装定制”服务；

小猪班纳（200㎡）：潮流儿童服饰，Z 世代父母偏好款（如潮玩联名童装）。

亲子游乐（面积占比 40%）：

奈尔宝亲子乐园（2000㎡，山西首店）：高端亲子游乐，含晋商小掌柜角色扮演区、传统玩具 DIY 区；

卡通尼乐园（800㎡）：家庭游乐中心，晋文化主题游艺设备（如晋商票号主题抓娃娃机）。

儿童教育（面积占比 20%）：

美吉姆（500㎡）：儿童早教，融入晋文化元素（如传统童谣教学）；

番茄田艺术（300㎡）：儿童美术教育，开设“晋文化手作课”（剪纸、面塑）。

亲子配套（面积占比 10%）：

儿童摄影（200㎡）：晋文化主题拍摄（如晋剧服装写真、晋商家庭套装）；

 

亲子绘本馆（200㎡）：晋文化绘本专区，每周举办“绘本故事会”。

品类占比：

亲子儿童服饰 30%、亲子游乐 40%、儿童教育 20%、亲子配套 10%

运营亮点（与楼层主题 / 客群需求契合）：

① 亲子游乐与教育品类占比超 60%，强化“家庭亲子中心”定位；

② 服饰与配套品类围绕游乐区布局，满足“体验 + 消费”一站式需求；

③ 所有品类融入晋文化元素，实现“亲子互动 + 文化熏陶”双重价值。

3.3楼层：三层 - 美食社交天地

核心主题： 特色餐饮 + 社交互动

进驻品牌明细（分类呈现）：

晋味特色餐饮（面积占比 30%）：

六味斋（400㎡）：非遗酱肉餐饮，晋商宴套餐（酱肉、头脑、过油肉），透明厨房展示传统工艺；

老太原菜馆（500㎡）：老太原风味，失传晋味菜品（太原头脑、百花稍梅），老太原方言互动墙；

晋味小馆（300㎡）：亲民晋味菜，适合家庭聚餐，推出“晋味小吃拼盘”。

网红餐饮（面积占比 25%）：

太二酸菜鱼（400㎡，山西首店）：网红酸菜鱼，太原限定老陈醋酸菜鱼，每日限号 100 桌；

海底捞（300㎡）：火锅，亲子主题包厢（晋文化装饰），提供“儿童托管”服务；

西贝莜面村（500㎡）：西北菜，晋味莜面创新菜品（如陈醋拌莜面），周末举办“莜面 DIY”。

轻食简餐（面积占比 20%）：

wagas（300㎡，华北首店）：健康轻食，晋味轻食套餐（杂粮沙拉、山药泥），屋顶花园外摆区；

赛百味（100㎡）：快餐，办公午餐套餐（35 元 / 份），支持小程序提前下单；

星巴克（200㎡）：咖啡，晋文化主题杯具，提供“商务洽谈区”。

跨界餐饮（面积占比 25%）：

蜀大侠火锅 + KTV（500㎡）：边吃边唱，晋商大院主题包厢，晋味火锅套餐 + 欢唱券组合；

日料 + 居酒屋（200㎡）：日式料理，夜间营业至 24 点，适合年轻客群社交。

品类占比：

晋味特色餐饮 30%、网红餐饮 25%、轻食简餐 20%、跨界餐饮 25%

运营亮点（与楼层主题 / 客群需求契合）：

① 晋味特色餐饮占比最高，强化本土文化标签，区别于其他商场；

② 网红餐饮吸引年轻客群，轻食简餐服务办公人群，跨界餐饮延长夜间消费；

③ 品类布局兼顾“家庭聚餐、朋友社交、商务简餐”，覆盖全场景餐饮需求。

3.4楼层：四层 - 潮玩体验高地

核心主题： 年轻社交 + 娱乐消费

进驻品牌明细（分类呈现）：

潮玩娱乐（面积占比 40%）：

网鱼电竞馆（800㎡）：高端电竞，举办“万达杯”电竞赛，晋文化主题电竞设备（如印有晋剧脸谱的键盘）；

谜圈剧本杀（500㎡）：沉浸式剧本杀，晋文化主题剧本《晋商秘史》，5 个主题包厢；

魅 KTV（500㎡）：潮玩主题 KTV，晋商票号风格包厢，支持“扫码点歌 + 直播互动”。

影音体验（面积占比 30%）：

万达影院（1500㎡）：IMAX 厅 + 晋文化主题影厅（播放山西题材电影），提供“影票 + 零食”套餐；

私人影院（300㎡）：情侣 / 家庭包厢，晋文化主题装饰（如晋式木雕墙面）。

运动体验（面积占比 20%）：

室内高尔夫（400㎡）：模拟高尔夫，适合商务社交，提供“高尔夫教学”服务；

静瑜伽 + 健康餐吧（400㎡）：瑜伽课程融入晋式养生理念，健康餐采用本土有机食材。

潮流零售（面积占比 10%）：

潮玩手办店（200㎡）：二手潮玩交易 + 定制服务，周末举办“手办交换会”；

国潮饰品店（100㎡）：晋文化元素饰品（如晋商票号纹样项链、晋剧脸谱耳环）。

品类占比：

潮玩娱乐 40%、影音体验 30%、运动体验 20%、潮流零售 10%

运营亮点（与楼层主题 / 客群需求契合）：

① 潮玩娱乐与影音体验占比 70%，聚焦 Z 世代年轻客群社交需求；

② 运动体验服务中高端客群，潮流零售补充高频消费；

③ 所有品类强化“社交属性”，如电竞比赛、剧本杀组队，提升年轻客群粘性。

3.5楼层：地下一层 - 生活便利枢纽

核心主题： 便捷消费 + 日常补给

进驻品牌明细（分类呈现）：

精品超市（面积占比 60%）：

永辉 Bravo（2500㎡）：精品超市，晋味特产区（平遥牛肉、太谷饼、山西老陈醋）、有机食品区、进口商品区，提供“3 公里 1 小时配送”；

名创优品（300㎡）：潮流日用品，晋文化文创专区（如晋剧脸谱玩偶、票号纹样文具）。

生活服务（面积占比 20%）：

顺丰快递点（30㎡）：收发快递 + 快递包装服务；

干洗店（50㎡）：衣物干洗 + 奢侈品护理；

宠物托管中心（40㎡）：临时宠物托管 + 基础美容；

便民服务站（80㎡）：免费充电、雨伞租赁、打印复印。

轻食便利（面积占比 20%）：

瑞幸咖啡快取店（20㎡）：小程序点单，办公人群早餐套餐（咖啡 + 三明治，19.9 元）；

便利蜂（100㎡）：24 小时便利店，应急日用品 + 简餐；

绝味鸭脖（50㎡）：卤味零食，适合日常补给与夜间消费。

品类占比：

精品超市 60%、生活服务 20%、轻食便利 20%

运营亮点（与楼层主题 / 客群需求契合）：

① 精品超市为核心，满足家庭客群日常采购需求，晋味特产区强化本土特色；

② 生活服务品类覆盖“快递、干洗、宠物”，解决社区居民便民需求；

③ 轻食便利服务办公人群与夜间客群，提升空间使用效率。

3.6楼层：屋顶 - 绿色休闲空间

核心主题： 生态休闲 + 夜间社交

进驻品牌明细（分类呈现）：

轻食餐饮（面积占比 40%）：

星巴克屋顶店（400㎡）：户外露台座位，屋顶限定咖啡（如“晋韵拿铁”），适合休闲洽谈；

绿色茶饮店（200㎡，本土品牌）：草本茶饮，采用山西本土药材（如五台山黄芪茶）；

轻食简餐（200㎡）：沙拉、三明治，健康轻食，适合家庭野餐。

夜间社交（面积占比 40%）：

精酿酒吧（400㎡）：本土精酿啤酒，夜间营业至 24 点，举办“本土乐队演出”；

露天电影区（300㎡）：每周五 - 周日播放经典电影，提供“电影 + 零食”套餐（39.9 元 / 份）。

绿色配套（面积占比 20%）：

屋顶花园（1500㎡）：本土绿植（国槐、海棠），晋式凉亭 + 休闲座椅，“植物认养区”；

光伏展示区（1000㎡）：光伏板发电，实时发电量显示屏，科普绿色能源知识。

品类占比：

轻食餐饮 40%、夜间社交 40%、绿色配套 20%

运营亮点（与楼层主题 / 客群需求契合）：

① 轻食餐饮与夜间社交品类占比 80%，满足“白天休闲、夜间社交”需求；

② 绿色配套强化“生态休闲”主题，植物认养区提升家庭客群参与感；

③ 光伏展示区兼具环保与科普价值，提升项目社会形象。

3.7楼层：地下二层 - 潮玩市集 + 智能停车

核心主题： 潮玩消费 + 便捷停车

进驻品牌明细（分类呈现）：

潮玩市集（面积占比 50%）：

手作潮玩摊位（50 个，10-20㎡/ 个）：黏土手办、定制饰品，每周更新商户；

文创产品摊位（30 个）：晋文化文创（如晋剧脸谱摆件、票号笔记本）和照天印文创（红色潮品）；

二手潮玩交易区（200㎡）：闲置潮玩交换与售卖，每月举办“潮玩拍卖会”。

智能停车（面积占比 40%）：

自动泊车系统（20 个车位）：无需人工驾驶，手机 APP 预约车位；

充电桩（50 个）：快充 + 慢充，支持新能源汽车，服务费 1 元 / 度；

反向寻车屏（10 台）：输入车牌查询车辆位置，扫码导航。

汽车服务（面积占比 10%）：

洗车店（200㎡）：快速洗车 + 基础美容；

汽车用品店（100㎡）：车载饰品 + 应急用品。

品类占比：

潮玩市集 50%、智能停车 40%、汽车服务 10%

运营亮点（与楼层主题 / 客群需求契合）：

① 潮玩市集填补北城潮玩线下交易空白，吸引 Z 世代客群；

② 智能停车提升便捷性，充电桩服务新能源车主，解决“停车难”痛点；

③ 汽车服务补充停车配套需求，形成“停车 - 消费 - 服务”闭环。

（二）品牌焕新：构建 “三维品牌矩阵”—— 稀缺性、文化性、创新性并重

品牌焕新需围绕 “首店品牌抓稀缺、本土品牌强文化、跨界品牌破边界”，通过 “精准引入 + 运营支持 + 动态淘汰”，确保品牌矩阵既符合定位，又保持活力。

1. 首店品牌矩阵：打造 “北城首店高地”，吸引增量客群

首店品牌是 “提升项目稀缺性、吸引全城客群” 的核心抓手，需聚焦 “Z 世代、家庭客群” 需求，引入 “高知名度、高话题性” 的区域首店，同时通过 “定制化支持” 确保首店落地与运营成功。

首店类型	目标品牌	所在楼层	面积（㎡）	品牌特色（与定位契合点）	运营支持措施	预期效益
华北首店	TOP TOY 潮玩集合店	1F	1000	①涵盖盲盒、手办、机甲模型等全品类潮玩；②定制 “晋文化潮玩系列”（晋剧脸谱机甲、晋商小掌柜盲盒）；③设置 “潮玩 DIY 工坊”，满足 Z 世代个性化需求。	①招商支持：3 个月免租期，20 万元装修补贴；②营销支持：开业首月在中庭举办 “TOP TOY 晋文化潮玩展”，会员定向推送 5 万张 “满 200 减 50” 优惠券；③数据支持：提供北城 Z 世代客群消费数据，协助优化产品结构。	①销售额：首年目标 5000 万元，坪效 5 万元 /㎡/ 年；②客流：日均接待 2000 人次，带动 1F 整体客流增长 25%；③品牌影响：成为太原潮玩打卡地标，社交媒体曝光量超 300 万次。
华北首店	奈尔宝亲子乐园	2F	2000	①高端亲子体验，设置 “晋商小掌柜角色扮演区”“传统玩具 DIY 区”；②配备专业育儿师，提供 “亲子摄影”“儿童托管” 增值服务；③定期举办 “晋文化亲子活动”（如晋剧服装体验、非遗手作）。	①招商支持：6 个月免租期，50 万元装修补贴；②运营支持：协助对接本地非遗传承人，联合开展亲子文化活动；③客流支持：会员系统推送 “亲子乐园体验券”，与 2F 儿童服饰品牌联动营销。	①销售额：首年目标 3000 万元，接待家庭客群 15 万组；②客群转化：家庭客群占比从 35% 提升至 50%；③关联消费：带动 2F 儿童服饰、餐饮销售额增长 40%。
华北首店	wagas 轻食	3F	300	①健康轻食，推出 “晋味轻食套餐”（如杂粮沙拉、山药泥）；②采用山西本土有机食材，强化 “健康 + 本土” 标签；③适合办公人群与年轻客群，提供 “外卖 + 到店” 双服务。	①招商支持：2 个月免租期，10 万元装修补贴；②客流支持：与周边写字楼合作，推出 “工作日午餐套餐”（35 元 / 份）；③场景支持：在屋顶花园设置 “wagas 外摆区”，拓展消费场景。	①销售额：首年目标 800 万元，坪效 2.7 万元 /㎡/ 年；②客群：办公人群占比达 60%，带动 3F 午间客流增长 30%；③品牌形象：提升项目 “品质生活” 标签，吸引中高端客群。
山西首店	太二酸菜鱼	3F	400	①网红餐饮，主题装修风格（国潮风 + 晋文化元素）；②限量供应，每天限号 100 桌，营造稀缺感；③推出 “太原限定菜品”（如老陈醋酸菜鱼）。	①招商支持：1 个月免租期，8 万元装修补贴；②营销支持：开业前通过抖音、小红书发起 “# 太二太原首店打卡” 话题，目标曝光 200 万次；③运营支持：协助对接本地供应商，确保食材新鲜。	①销售额：首年目标 450 万元，翻台率 4 次 / 天；②客流：日均排队 2 小时，带动 3F 餐饮区整体客流增长 35%；③话题度：成为太原网红餐饮地标，打卡分享率达 70%。
山西首店	霸王茶姬	1F	100	①国风茶饮，推出 “晋韵限定饮品”（如 “平遥牛肉芝士茶”“老陈醋柠檬茶”）；②包装融入晋商票号、晋剧脸谱元素；③高频消费，适合年轻客群，提供 “快取 + 外卖” 服务。	①招商支持：1 个月免租期，5 万元装修补贴；②营销支持：开业首周 “买一送一”，会员积分可兑换免费饮品；③场景支持：在 1F 连廊设置 “霸王茶姬打卡墙”，吸引拍照分享。	①销售额：首年目标 700 万元，日均出杯量 500 杯；②客流：带动 1F 年轻客群占比提升 15%；③复购率：会员复购率达 40%，成为高频消费品牌。
山西首店	故宫文创	1F	200	①故宫 IP 衍生品，结合晋文化推出 “晋商票号笔记本”“晋剧脸谱摆件”；②定期举办 “故宫文化沙龙”（如书法体验、文物讲解）；③适合文化爱好者与游客，兼具收藏与纪念价值。	①招商支持：2 个月免租期，15 万元装修补贴；②文化支持：协助对接山西省博物院，联合举办 “故宫 + 晋文化文创展”；③营销支持：在晋商文化体验馆设置 “故宫文创专柜”，实现客流互通。	①销售额：首年目标 300 万元，坪效 1.5 万元 /㎡/ 年；②客群：文化爱好者客群占比从 15% 提升至 20%；③品牌价值：强化项目 “文化” 标签，提升整体档次。

2. 本土特色品牌矩阵：强化 “晋文化” 标签，提升本土客群认同

本土品牌是 “连接本地客群、传递文化价值” 的关键，需通过 “老字号升级、本土文创引入、特色餐饮孵化”，让本土品牌成为项目 “文化差异化” 的核心载体。

2.1老字号品牌升级（3 家核心品牌）

老字号品牌	所在楼层	面积（㎡）	升级方向（文化 + 现代融合）	运营措施	预期效益
双合成（烘焙）	1F	300	①店铺设计：融合晋商票号风格（木质柜台、票号纹样墙面）；②产品升级：保留 “太谷饼”“郭杜林月饼” 等经典产品，新增 “晋剧脸谱蛋糕”“晋商票号饼干” 等文创产品；③体验升级：设置 “晋式糕点 DIY 区”（游客可亲手制作太谷饼）。	①产品研发：联合山西农业大学，开发健康晋式糕点（低糖、低脂）；②营销联动：中秋推出 “晋商主题月饼礼盒”，在晋商文化体验馆举办 “月饼 DIY 活动”；③会员运营：会员消费满 100 元赠 “晋式糕点体验课”。	①销售额：升级后年增长 30%，从 800 万元增至 1040 万元；②客群：年轻客群占比从 20% 提升至 40%；③文化传播：成为 “晋式烘焙文化体验点”，年接待体验客群 2 万人次。
六味斋（餐饮）	3F	400	①店铺设计：打造 “非遗酱肉展示馆”（透明厨房，展示传统酱肉制作工艺）；②产品升级：推出 “晋商宴套餐”（含酱肉、头脑、过油肉等经典晋味）；③服务升级：提供 “酱肉真空包装” 服务，方便游客携带。	①文化联动：邀请六味斋非遗传承人每周举办 “酱肉制作讲座”；②场景拓展：在屋顶花园设置 “六味斋外摆区”，推出 “晋味夜宵”（酱肉拼盘 + 啤酒）；③会员权益：会员享 “酱肉 8 折”，消费满 200 元赠 “晋味小吃礼盒”。	①销售额：升级后年增长 25%，从 1200 万元增至 1500 万元；②翻台率：从 2.5 次 / 天提升至 3.5 次 / 天；③口碑：客群满意度从 80% 提升至 90%，成为晋味餐饮标杆。
老太原菜馆	3F	500	①店铺设计：还原老太原街巷风格（青砖灰瓦、老太原照片墙）；②产品升级：挖掘 “失传晋味菜品”（如 “太原头脑”“百花稍梅”），推出 “老太原记忆套餐”；③互动升级：设置 “老太原方言墙”，游客可扫码听方言故事。	①文化挖掘：联合太原市档案馆，收集老太原餐饮历史资料，用于店铺展示；②营销活动：每月举办 “老太原美食节”，邀请老太原人分享餐饮记忆；③客群运营：针对本地中老年客群推出 “怀旧套餐”（优惠 15%）。	①销售额：首年目标 1800 万元，坪效 3.6 万元 /㎡/ 年；②客群：本地客群复购率达 60%，文化爱好者客群占比提升 10%；③社会价值：成为 “老太原餐饮文化传承基地”，获政府媒体报道。

2.2本土文创品牌引入（2 家核心品牌）

文创品牌	所在楼层	面积（㎡）	品牌特色（文化 + 商业融合）	运营措施	预期效益
晋小礼	1F	150	①山西本土文创，产品涵盖 “晋商票号衍生品”“晋剧脸谱周边”“非遗手作”；②定制 “万达专属文创”（如印有 “太原龙湖万达” 的晋商票号笔记本）；③提供 “文创 DIY 服务”（如晋剧脸谱绘画、平遥推光漆器制作）。	①产品联动：与晋商文化体验馆合作，推出 “文创 + 体验” 套餐（文创消费满 100 元赠体验券）；②营销支持：在中庭举办 “晋小礼文创展”，联合本地 KOL 推广；③渠道拓展：接入万达会员积分兑换系统，积分可兑换文创产品。	①销售额：首年目标 200 万元，坪效 1.3 万元 /㎡/ 年；②客群：游客客群占比达 30%，文化爱好者复购率 40%；③文化传播：年销售文创产品 10 万件，成为山西文创对外输出窗口。
尔雅书店（升级版）	2F	800	①山西本土书店，增设 “晋文化书籍专区”（晋商历史、晋剧研究）；②升级为 “书店 + 咖啡 + 文创 + 亲子阅读” 复合业态；③定期举办 “晋文化读书会”“本土作家签售会”。	①空间联动：与 2F 亲子绘本馆共享空间，推出 “亲子阅读套餐”；②运营支持：协助邀请本土作家、学者开展文化活动；③会员权益：会员享 “书籍 8 折、咖啡买一送一”，消费满 200 元赠文化沙龙名额。	①销售额：首年目标 600 万元，坪效 0.75 万元 /㎡/ 年；②客流：日均接待 500 人次，带动 2F 文化氛围提升；③客群转化：文化爱好者客群占比从 15% 提升至 25%。

3. 跨界融合品牌矩阵：打破业态边界，提升体验创新性

跨界品牌是 “满足客群多元化需求、提升项目新鲜感” 的重要手段，需围绕 “零售 + 体验”“餐饮 + 社交”“运动 + 休闲” 三大方向，引入 “有创新、高互动” 的跨界品牌。

3.1跨界品牌引入规划（3 家核心品牌）

跨界类型	目标品牌	所在楼层	面积（㎡）	品牌特色（跨界融合点）	运营措施	预期效益
零售 + 体验	服饰 + 美甲跨界店	1F	200	①整合 “小众潮牌服饰” 与 “美甲服务”，满足年轻女性 “一站式美丽需求”；②服饰设计融入晋文化元素（如晋剧脸谱图案），美甲推出 “晋韵色系”（如陈醋棕、晋商红）；③消费满 500 元可享免费美甲服务。	①业态联动：与 1F 其他服饰品牌联合营销，推出 “服饰 + 美甲” 套餐；②营销活动：每月举办 “美丽日”，美甲服务 5 折，吸引年轻女性客群；③会员运营：会员消费积分可兑换美甲服务，提升复购率。	①销售额：首年目标 300 万元，坪效 1.5 万元 /㎡/ 年；②客群：年轻女性客群占比提升 15%，复购率达 50%；③体验感：客群停留时长从 30 分钟提升至 60 分钟。
餐饮 + 社交	火锅 + KTV 跨界店	3F	500	①“蜀大侠” 火锅与 KTV 结合，包厢可容纳 6-10 人，实现 “边吃边唱”；②包厢风格融入晋文化（如晋商大院主题、晋剧戏台主题）；③推出 “晋味火锅套餐”+“KTV 欢唱券” 组合产品。	①场景运营：周末推出 “家庭欢聚套餐”（火锅 + 2 小时 K 歌，500 元 / 套），工作日推出 “商务小聚套餐”；②营销支持：在抖音发起 “# 火锅 K 歌挑战赛”，目标曝光 100 万次；③预订系统：接入商场小程序，支持提前 3 天预订包厢。	①销售额：首年目标 800 万元，翻台率 3 次 / 天；②客流：夜间客流占比从 22% 提升至 35%；③社交属性：成为年轻客群、家庭客群社交首选，口碑传播率达 80%。
运动 + 休闲	瑜伽馆 + 健康餐吧	4F	400	①“静瑜伽” 品牌与健康餐吧结合，提供 “瑜伽课程 + 健康餐” 服务；②瑜伽课程融入 “晋式养生理念”（如结合太极呼吸法）；③健康餐吧采用山西本土有机食材，推出 “瑜伽后能量餐”。	①会员联动：瑜伽会员享健康餐 8 折，健康餐消费满 100 元赠瑜伽体验课；②场景拓展：在屋顶花园设置 “户外瑜伽区”，每周举办 “晨光瑜伽活动”；③社群运营：建立 “瑜伽社群”，定期组织线下活动，提升粘性。	①销售额：首年目标 400 万元，坪效 1 万元 /㎡/ 年；②客群：中高端女性客群占比提升 10%，会员复购率达 60%；③品牌形象：强化项目 “健康生活” 标签，吸引注重品质的客群。

4. 品牌淘汰与更新机制：动态优化，确保业态活力

建立 “量化评分 + 定期淘汰 + 快速更新” 机制，避免品牌老化、低效占用空间，确保项目品牌新鲜度与竞争力。

4.1品牌评分体系（月度评分，满分 100 分）

评分维度	权重	评分标准（示例）	数据来源
销售业绩	40%	①坪效≥3 万元 /㎡/ 年：40 分；②2 万元≤坪效＜3 万元 /㎡/ 年：30 分；③1 万元≤坪效＜2 万元 /㎡/ 年：20 分；④坪效＜1 万元 /㎡/ 年：10 分。	商户 POS 系统、财务部销售报表
客群评价	30%	①小程序评分≥4.8 分：30 分；②4.5 分≤评分＜4.8 分：25 分；③4.0 分≤评分＜4.5 分：15 分；④评分＜4.0 分：5 分；⑤出现 1 次客诉且未及时解决：扣 5 分 / 次。	商场小程序评价、客诉处理记录
业态协同性	30%	①与所在楼层主题匹配度高（如 2F 亲子品牌）且带动周边业态消费增长≥20%：30 分；②匹配度高但未带动周边增长：20 分；③匹配度一般但配合商场活动（如文化节）：15 分；④匹配度低且拒绝参与商场活动：5 分。	客流系统数据（周边业态客流增长）、活动参与记录

4.2品牌淘汰流程（严格按节点执行，避免空铺风险）

淘汰阶段	时间节点	核心任务	执行细节	责任方
预警阶段	连续 2 个月评分 60-70 分	①向品牌发出 “预警通知书”，明确评分偏低原因（如坪效不足、客诉多）；②运营团队与品牌方沟通，制定 “整改方案”（如调整产品、优化服务）；③设定整改目标（如次月坪效提升 15%、客诉减少 50%）。	①通知书需包含 “评分明细、整改要求、整改期限（1 个月）”；②整改方案需双方签字确认，运营团队每周跟进整改进度；③若品牌拒绝整改，直接进入淘汰评估阶段。	万达商管运营部 + 招商部
评估阶段	连续 3 个月评分＜60 分	①召开 “品牌淘汰评估会”，参会人员包括运营、招商、财务、商户代表；②评估 “淘汰可行性”（如是否有备选品牌、空铺期预计多久）；③形成《品牌淘汰评估报告》，报万达商管总部审批。	①评估会需提供 “品牌近 3 个月评分数据、周边业态影响分析、备选品牌清单”；②若淘汰后空铺期预计超 2 个月，需先启动备选品牌招商，再推进淘汰；③总部审批需在 5 个工作日内完成。	万达商管运营部 + 招商部 + 总部
执行阶段	总部审批后 1 个月内	①与品牌方协商 “解约事宜”，按合同约定支付违约金（如有），明确撤店时间（一般为 30 天）；②运营团队协助品牌完成 “撤店清场”（如设备拆除、场地清洁）；③招商团队同步推进 “备选品牌入驻”，确保空铺期≤1 个月。	①解约协议需明确 “撤店时间、场地恢复要求、费用结算”；②撤店后 24 小时内完成场地清洁，72 小时内完成 “场地测绘与装修规划”；③备选品牌需在撤店前完成签约，撤店后立即进场装修。	万达商管招商部 + 运营部 + 物业部

4.3品牌更新机制（确保每年 15% 更新率，保持新鲜度）

更新计划制定：每年 12 月制定下一年度《品牌更新规划》，明确更新品类（如次年重点更新 1F 潮牌、3F 餐饮）、数量（按 15% 更新率计算，需更新 20 家品牌）、时间节点（每季度更新 5 家）；

备选品牌储备：

①建立 “三级备选品牌库”：一级库（优先引入，如首店品牌、本土特色品牌，储备 30 家）、二级库（次优先，如跨界品牌、网红品牌，储备 50 家）、三级库（应急备选，如成熟连锁品牌，储备 20 家）；

②招商团队每月新增 5 家备选品牌，定期维护（如每季度与品牌沟通 1 次，更新合作意向）；

更新效果监测：

①新品牌开业后前 3 个月，每周监测 “销售额、客流、客群评价”，确保达到预期（如首月坪效不低于所在楼层平均水平）；

②若新品牌连续 2 个月评分＜60 分，启动 “二次整改”，整改无效则纳入淘汰流程，从三级备选库中快速补位。

5. 业态规划与品牌焕新的协同保障（跨部门联动，确保落地）

5.1组织保障：成立 “业态品牌专项小组”

小组构成：组长（万达商管项目总经理）、副组长（招商总监 + 运营总监）、成员（招商经理 3 人、运营经理 2 人、数据分析师 1 人、设计 1 人）；

核心职责：①每月召开 “业态品牌复盘会”，监测业态占比、品牌评分、更新进度；②协调解决落地问题（如品牌装修与商场运营冲突）；③对接北京云阿云，获取品牌资源与数据支持；

考核机制：将 “业态调整完成率（目标 100%）、品牌更新率（目标 15%）、首店引入数量（目标 15 家）” 纳入小组绩效考核，完成目标给予奖金奖励（如首店引入达标奖励 10 万元）。

5.2资源保障：万达 + 云阿云协同赋能

品牌资源协同：云阿云每月向专项小组推送 “匹配品牌清单”（如符合 Z 世代需求的潮玩首店），协助对接品牌总部；万达商管总部优先向项目开放 “全国品牌库”，享受与一线城市同等合作条件；

数据资源协同：云阿云提供 “客群消费数据、竞品业态数据”，协助优化业态规划（如某楼层亲子业态占比过高，建议调整）；万达商管提供 “品牌销售数据、客流数据”，支撑品牌评分与更新决策；

资金保障：设立 “业态品牌专项基金”（500 万元），用于首店装修补贴、品牌更新招商费用，基金由财务部专项管理，使用需经专项小组审批。

5.3执行保障：建立 “进度跟踪表” 与 “问题解决机制”

进度跟踪：制定《业态品牌落地进度跟踪表》，明确 “业态调整节点（如 1F 零售汰换完成时间）、品牌签约节点（如 TOP TOY 签约时间）、开业节点（如奈尔宝开业时间）”，每周更新进度，滞后则分析原因并调整；

问题解决：建立 “问题快速响应机制”，如品牌装修遇到消防审批问题，专项小组需在 24 小时内对接消防部门；备选品牌招商滞后，需在 3 天内从三级库中补充备选品牌，确保不影响更新进度。

（三）总结：业态为骨，品牌为肉，构建北城生活美学业态生态

通过 “业态规划调整 - 品牌矩阵构建 - 动态优化机制 - 协同保障” 的逻辑链，明确太原龙湖万达广场业态与品牌焕新的核心路径，核心结论如下：

1. 业态规划的核心逻辑：从 “流量思维” 到 “价值思维”

“降零售、升体验、强文化” 的调整并非简单的占比增减，而是基于 “客群需求 + 资产收益” 的价值重构：①减少低效传统零售（坪效 1.2 万元 /㎡/ 年），释放空间给高价值体验业态（坪效 2.5 万元 /㎡/ 年）；②强化晋文化元素，让业态从 “功能载体” 变为 “文化传播窗口”；③通过楼层场景化规划，实现 “业态协同 + 消费联动”（如 2F 亲子乐园带动儿童服饰增长 40%），最终构建 “高收益、高粘性、高差异化” 的业态生态。

2. 品牌矩阵的核心价值：从 “品牌堆砌” 到 “标签塑造”

“首店 + 本土 + 跨界” 三维品牌矩阵分别承担不同战略角色：①首店品牌（如 TOP TOY、奈尔宝）打造 “稀缺性标签”，吸引全城增量客群；②本土品牌（如双合成、晋小礼）打造 “文化标签”，提升本土客群认同；③跨界品牌（如火锅 + KTV）打造 “创新标签”，满足客群多元化需求。三类品牌相互支撑，让项目从 “普通商场” 变为 “北城潮玩地标、晋文化体验地、创新社交空间”。

3. 动态机制的核心意义：从 “静态稳定” 到 “动态活力”

品牌淘汰与更新机制是 “保持项目活力的关键”：①通过量化评分避免 “人情招商”，确保品牌质量；②15% 的年更新率让项目 “每年有新品牌、每季有新体验”，避免客群审美疲劳；③备选品牌库与快速补位机制，减少空铺风险（空铺期≤1 个月），保障资产收益稳定。

综上，太原龙湖万达广场的业态规划与品牌焕新，本质是 “以定位为导向、以客群为核心、以数据为支撑” 的系统性工程。通过构建 “有文化、有创新、有活力” 的业态品牌生态，项目不仅能实现 “客流增长 25%、销售额突破 10.5 亿元” 的商业目标，更能成为 “北城生活美学枢纽” 的实体载体，为太原商业存量项目的业态升级提供可复制的实操样本。

九、运营管理提升

运营管理是商业综合体 “持续盈利、保持活力” 的核心保障。本章围绕 “数字化赋能、商户共赢、活动破圈” 三大方向，通过搭建智能运营体系、优化商户服务、打造特色活动，实现从 “传统管理” 到 “精细化运营” 的转型，为 “北城生活美学枢纽” 定位落地提供支撑。

（一）数字化运营：搭建 “智能运营中台”—— 数据驱动决策，效率提升 30%

数字化运营的核心是打破 “数据割裂、服务低效” 的痛点，通过 “数据整合、智能服务、精准营销” 三大模块，构建 “客流 - 会员 - 商户” 全链路数字化体系，目标 12 个月内运营效率提升 30%，会员复购率从 35% 提升至 55%。

1. 数据整合模块：从 “数据碎片” 到 “智能分析”

数据整合是数字化运营的 “基础底座”，需通过多维度数据采集、清洗与建模，为运营决策提供精准支撑。

1.1数据采集：全场景覆盖，准确率达 95%+

数据类型	采集设备 / 方式	采集维度（含核心指标）	技术参数与保障措施	数据应用场景
客流数据	①AI 摄像头（30 台，部署在各楼层出入口、中庭、主力店门口）；②WiFi 探针（50 个，覆盖全商场公共区域）	①基础指标：实时客流量、累计客流量、客群年龄（18-25 岁 / 26-40 岁 / 41 岁 +）、性别占比；②行为指标：停留时长（单店停留＞10 分钟 /＜5 分钟）、动线轨迹（如 “1F→2F 亲子区→3F 餐饮区”）、热力分布（高客流区 / 低客流区）。	①AI 摄像头：采用海康威视 DS-2CD3T46WDV3-L 型号，支持人脸抓拍（准确率 98%）、客流统计误差＜3%；②WiFi 探针：支持 5G/4G 双模，识别距离 100 米，排除商场员工设备（通过 MAC 地址白名单）；③数据清洗：每日 23:00 自动剔除无效数据（如重复统计的客流、测试设备数据）。	①业态调整：低客流区（如 4F 西北角）引入快闪店，高客流区（中庭周边）优化品牌组合；②动线优化：根据轨迹数据调整导视牌位置（如 2F 亲子区动线复杂，增设 AR 导航触发点）。
会员数据	①会员小程序（注册时采集基础信息）；②POS 系统（消费时同步偏好标签）；③人工访谈（新会员开户时补充需求）	①基础标签：年龄、性别、家庭结构（单身 / 已婚 / 有孩）、居住区域（3 公里内 / 3-5 公里 / 5 公里外）；②行为标签：消费频次（月均 1 次 / 2-3 次 / 4 次 +）、消费偏好（潮玩 / 亲子 / 餐饮 / 文化）、客单价（＜100 元 / 100-300 元 / 300 元 +）；③权益标签：会员等级（普通 / 银卡 / 金卡 / 钻石）、积分余额、已参与活动类型。	①数据安全：采用阿里云 RDS 数据库，加密存储会员信息（符合《个人信息保护法》）；②标签更新：消费后实时更新偏好标签（如购买潮玩后新增 “潮玩偏好” 标签）；③缺失补全：对信息完整度＜70% 的会员，通过小程序推送 “完善信息领积分” 活动（补全后赠 50 积分）。	①精准营销：向 “有孩 + 亲子偏好” 会员推送亲子乐园活动；②会员分层：为高客单价（300 元 +）会员升级金卡权益；③流失预警：对月均消费从 3 次降至 1 次的会员，推送 “专属回归券”（满 200 减 50）。
商户数据	①POS 系统对接（与 150 家商户签订数据保密协议）；②商户管理后台（商户自主上传库存数据）；③巡店系统（运营团队记录商户服务质量）	①销售数据：日销售额、客单价、热销商品 TOP10、促销活动转化率；②库存数据：SKU 数量、库存周转率、缺货率（如某商品库存＜5 件触发预警）；③运营数据：服务评分（客诉次数 / 好评率）、活动参与度（是否配合商场营销）。	①对接技术：采用 API 接口实时同步数据（延迟＜10 秒），支持美团、饿了么等外卖平台数据接入；②数据权限：商户仅查看本店数据，运营团队可查看全品类汇总数据；③异常监控：当某商户销售额突降 50%（如从 5 万元 / 天降至 2.5 万元 / 天），系统自动触发预警，推送至运营经理。	①商户帮扶：对缺货率超 15% 的餐饮商户，建议优化备货周期；②租金调整：对坪效达 3 万元 /㎡/ 年的优质商户，给予 5% 租金优惠；③汰换决策：对连续 3 个月服务评分＜70 分的商户，启动汰换流程。

1.2数据建模：3 大核心模型，决策效率提升 60%

基于整合数据，联合北京云阿云开发 3 大算法模型，实现 “从数据到决策” 的转化：

客群画像模型：

建模逻辑：基于会员基础标签 + 消费行为标签，生成 “三维画像”（需求维度：如 “亲子 + 文化” 双偏好；消费维度：如 “月均消费 2 次，客单价 280 元”；场景维度：如 “周末 14 点到店，偏好 2F 亲子区 + 3F 餐饮区”）；

应用案例：通过模型识别出 “28-35 岁已婚女性，月均消费 3 次，偏好亲子 + 晋文化体验” 的核心客群（占比 22%），针对该客群推出 “亲子文化套餐”（晋商文化体验馆门票 + 亲子餐厅套餐，总价 198 元），上线首月销量达 500 套；

准确率：客群偏好预测准确率达 85%，活动转化率较随机推送提升 3 倍。

客流预警模型：

建模逻辑：结合历史客流数据（如周末 / 节假日客流峰值）、外部数据（天气预报、周边赛事），预测未来 24 小时各区域客流密度，当某区域客流超容（如中庭客流＞2000 人 /㎡）时触发预警；

应用流程：①预警触发后，系统自动推送 “分流方案” 至运营团队（如 “引导客流至 4F 潮玩区，推送潮玩区活动优惠券”）；②广播系统播放分流提示（如 “中庭客流较大，推荐前往屋顶花园参与晋文化体验”）；③安保人员根据方案引导动线；

效果：客流超容事件从每月 15 次降至 3 次，客群拥堵投诉率下降 80%。

商户销售预测模型：

建模逻辑：基于商户历史销售数据、客流数据、促销活动数据，预测未来 1 周销售额（误差＜10%），并给出 “备货建议”（如 “预计周末火锅类销售额增长 40%，建议增加 20% 食材备货”）；

应用案例：为海底捞预测 “晋文化节期间销售额达 80 万元（较平日增长 50%）”，建议增加 “晋味锅底” 备货量，活动期间实际销售额 82 万元，食材浪费率从 12% 降至 5%；

商户反馈：85% 的商户认为该模型有效提升备货精准度，库存周转率提升 25%。

2. 智能服务模块：从 “人工服务” 到 “智慧体验”

智能服务模块聚焦 “停车、导购、支付” 三大高频场景，通过技术升级提升消费便捷性，目标客群满意度从 80% 提升至 92%。

2.1智慧停车：效率提升 50%，排队时间缩短至 5 分钟

服务功能	技术方案与落地细节	运营措施	效果测算（与改造前对比）
预约泊车	①会员通过 “万达智慧停车” 小程序预约车位（支持提前 2 小时预约），系统自动分配 “就近车位”（如会员到店常去 1F，分配 1F 附近车位）；②引入 “自动泊车机器人”（5 台，AGV 型号），会员将车停至 “交接区” 后，机器人自动完成泊车，取车时通过小程序召唤，5 分钟内送达交接区。	①会员权益：银卡及以上会员享 “免费预约泊车”，普通会员需消耗 100 积分；②费用结算：支持 “积分抵扣停车费”（100 积分抵 5 元）、“无感支付”（绑定车牌自动扣费）；③异常处理：设置 “人工服务岗”（2 人），处理机器人故障、车位冲突等问题。	①停车时长：从 20 分钟缩短至 5 分钟，效率提升 75%；②车位利用率：从 65% 提升至 85%；③会员满意度：智慧停车相关好评率达 95%。
反向寻车	①停车场内每 50 米设置 “反向寻车屏”（10 台，支持车牌查询、扫码导航）；②会员小程序内置 “寻车导航” 功能，扫描车位二维码即可生成 “步行导航路线”（精度 1 米）。	①引导标识：在停车场入口、电梯口设置 “寻车屏指引牌”；②新手教程：小程序首次使用时弹出 “寻车操作指南”（30 秒短视频）。	①寻车时间：从 15 分钟缩短至 3 分钟；②寻车投诉：从每月 20 起降至 2 起。
充电桩服务	①地下二层部署 50 个充电桩（30 个快充，20 个慢充，支持特斯拉、比亚迪等主流车型）；②小程序实时显示 “充电桩空闲状态”，支持预约充电（提前 1 小时），充电完成后推送 “取车提醒”。	①费用标准：快充 1.8 元 / 度（含服务费 0.6 元 / 度），慢充 1.2 元 / 度；②会员优惠：金卡及以上会员享 “充电 9 折”，积分可抵扣充电费（200 积分抵 10 元）。	①充电桩使用率：日均 120 车次，利用率达 80%；②新能源车主到店率：较改造前增长 40%。

2.2智能导购：从 “盲目找店” 到 “精准推荐”

AR 导航导购：

技术落地：①在各楼层设置 20 个 “AR 导航触发点”（扫码启动），消费者扫描商场地图后，手机屏幕生成 “实时 AR 路线”（如 “从 1F 入口→TOP TOY 潮玩店”，路线叠加在真实场景中）；②支持 “语音交互”（如说出 “找亲子餐厅”，系统自动规划路线）；

功能延伸：AR 导航过程中，自动推送 “沿途品牌优惠”（如经过星巴克时，推送 “买一送一券”），点击即可领取；

效果：消费者找店时间从 12 分钟缩短至 5 分钟，沿途品牌优惠券使用率达 25%。

智能推荐导购：

推荐逻辑：基于会员画像模型，在小程序首页推送 “个性化推荐清单”（如 “亲子偏好会员” 推荐 “奈尔宝亲子乐园 + 晋味亲子餐厅”，Z 世代会员推荐 “TOP TOY + 电竞馆”）；

实时更新：根据消费行为动态调整推荐（如会员刚购买潮玩手办，立即推荐 “潮玩 DIY 工坊”）；

案例：为 “25 岁女性，潮玩偏好，月均消费 2 次” 会员推荐 “茉酸奶 + 潮玩快闪店” 组合，推荐后该会员 3 天内到店消费，带动快闪店销售额增长 15%；

转化率：智能推荐转化率达 18%，较传统首页推荐（5%）提升 2.6 倍。

2.3无接触服务：排队时间缩短 60%，体验更便捷

扫码点单与自助结账：

覆盖范围：100% 餐饮商户（如海底捞、太二酸菜鱼）上线 “扫码点单”，80% 零售商户（如优衣库、名创优品）部署 “自助结账机”（共 20 台）；

功能优化：①扫码点单支持 “会员积分抵扣”“多人拼单”（适合家庭聚餐）；②自助结账机支持 “刷脸支付”“扫码支付”，配备 “人工协助岗”（1 人 / 5 台机器），帮助老年客群操作；

效果：餐饮排队时间从 30 分钟缩短至 12 分钟，零售结账时间从 5 分钟缩短至 2 分钟，无接触服务使用率达 70%。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库