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商业地产案例分享-青岛浮山湾海信广场项目（四） |
商业地产案例分享-青岛浮山湾海信广场项目（四） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告为青岛浮山湾海信广场制定系统升维战略：从传统高端百货跃迁为“城市高端生活枢纽”。通过空间场景化、品牌生态化、运营数字化三大破局路径，构建稀缺性壁垒，驱动资产价值倍增，并为二线城市高端商业转型提供海信模式。全文共102000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 青岛浮山湾海信广场资产运营提升与优化策略报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群策略 六、招商创新及政策应用 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理专项提升 十、资产优化与增值策略 十一、项目建议及行业启示 七、空间优化及场景创新 （六）风险管控与持续优化 1. 全周期风险应对策略 1.1 施工风险：保障营业连续性 分区域施工：如改造首层时，先封闭东侧 1/3 区域，保留西侧 2/3 区域正常营业，设置临时通道与指引标识，预计施工期间客流损失控制在 5% 以内； 应急预案：与周边 3 家高端酒店（如青岛威斯汀酒店）签订临时合作协议，若施工影响较大，可在酒店设立 “临时 VIP 服务中心”，提供商品预览与预订服务。 1.2 招商风险：确保品牌与场景匹配 预招商机制：在改造前 6 个月启动快闪品牌、餐饮品牌预招商，与 SMFK、Ole' 等目标品牌签订意向协议（保证金 50 万元），确保改造完成后 1 个月内开业； 品牌筛选标准：建立 “品牌场景适配度评分体系”，从品牌调性（权重 40%）、客群匹配度（30%）、运营能力（30%）三个维度打分，低于 80 分的品牌不予引入，如拒绝大众化快餐品牌入驻地下 1F 海味餐饮街。 1.3运营风险：应对场景效果不及预期 小规模测试：每个新场景上线前进行小规模测试，如屋顶樱花市集先邀请 200 名会员内测，收集反馈（如增加休息座椅）后再正式开放； 灵活调整机制：若某快闪品牌（如某国潮彩妆）月销售额低于 50 万元，启动 “品牌替换流程”，15 天内引入新品牌，避免空间闲置，确保快闪区坪效稳定在 3 万元 /㎡/ 年。 2.持续优化机制（数据驱动，长期迭代） 2.1 数据复盘体系 月度复盘：分析各楼层坪效、客流转化率、场景参与率等数据，如发现 3F 女性体验区美甲服务预约率低（低于 20%），及时调整价格（从 880 元降至 680 元）或增加款式； 季度对标：每季度考察全球高端商业项目（如上海 K11、东京 GINZA SIX），借鉴最新场景模式（如元宇宙奢品展），结合青岛本地特色进行本土化改造。 2.2 会员反馈收集 多渠道反馈：通过会员 APP、线下问卷、私人导购访谈三种方式收集反馈，每月收集有效反馈 1000 + 条，对高频问题（如 “AR 试衣镜卡顿”）优先解决； 反馈奖励机制：会员提出有效建议并被采纳，奖励 100-500 积分（可兑换场景活动门票或餐饮券），预计会员反馈积极性提升 40%。 （七）方案核心价值与长期愿景 1.核心价值：三大维度突破 商业价值：通过空间重构与场景创新，实现 “坪效提升 30.8%+ 销售额增长 48.6%”，成为华北地区高端商业坪效标杆； 品牌价值：打造 “艺术 + 奢品 + 文旅” 差异化标签，社交媒体年曝光量达 1500 万次，“青岛高端商业名片” 认知度提升至 85%； 社会价值：带动 1800 人就业（较改造前增长 50%），年度公益捐赠 150 万元，成为青岛 “商业 + 文旅 + 公益” 融合发展典范。 2.长期愿景（2027-2030） 空间迭代：引入 “元宇宙奢品体验区”，会员可通过 VR 设备试穿全球限量款奢品； 场景延伸：与青岛邮轮母港合作推出 “海上奢品展”，在邮轮上举办 LV、Chanel 主题展览； 模式输出：将 “空间改造 + 场景创新” 经验总结为标准化方案，为全国二线城市高端商业升级提供可复制范本，如输出至济南恒隆广场、西安 SKP 等项目。 八、业态优化及品牌焕新 （一）业态优化策略：重构“零售 + 餐饮 + 体验”比例，匹配高端客群需求 基于海信广场现有客群画像（黑金卡会员年均消费超 50 万元，35-45 岁女性占比 62%，家庭客群占比 38%），结合青岛 “山海城” 消费特色，将当前 “零售 75%+ 餐饮 10%+ 体验 15%” 的业态结构，调整为 “零售 60%+ 餐饮 15%+ 体验 25%”，通过 “减法（淘汰低效业态）+ 加法（补充高价值业态）+ 乘法（业态联动）”，实现 “客流吸附 - 消费转化 - 会员留存” 的闭环。 1. 零售业态：从“规模扩张”到“价值聚焦”，强化高端属性与差异化 当前零售业态存在 “二线奢品占比过高（25%）、高端生活方式品类空白、年轻客群吸引力弱” 三大问题，需通过 “缩减低效品类、补充稀缺品类、优化陈列逻辑” 实现升级。 1.1缩减二线奢品 现状问题拆解 5 家二线奢品（如某意大利皮具品牌、某瑞士腕表品牌）坪效仅 3.2 万元 /㎡/ 年，低于首层平均 8.2 万元 /㎡/ 年； 客群复购率仅 35%，低于头部奢品 60% 的复购水平。 具体措施 淘汰 2 家连续 2 季度坪效下滑的二线奢品（如某皮具品牌，年销售额仅 800 万元），释放 300㎡空间； 对保留的 3 家二线奢品（如某腕表品牌）进行 “品类聚焦”，压缩非核心产品线（如配饰占比从 40% 降至 20%），重点陈列爆款腕表（如年度销量 TOP3 款式）。 数据支撑与案例参考 参考北京 SKP “二线奢品优化案例”：2023 年淘汰 5 家低效二线品牌后，该区域坪效提升 40%。 预期效果 二线奢品整体坪效从 3.2 万元 /㎡/ 年提升至 4.5 万元 /㎡/ 年，复购率提升至 45%。 1.2增加高端生活方式零售 现状问题拆解 高端家居、私人定制等品类占比仅 5%，无法满足客群 “一站式高端生活采购” 需求； 青岛高端客群家居消费外流（如赴上海购买 Poltrona Frau 家具）。 具体措施 引入 2 家高端家居品牌： Poltrona Frau（意大利顶级家具品牌）：租赁 200㎡空间，陈列高端沙发、扶手椅（客单价 5-20 万元），配备 “家居定制顾问”（提供上门测量与软装设计服务）； 上下（HERMÈS 旗下中国设计师家居品牌）：租赁 150㎡空间，主打 “新中式家居”（如茶桌、瓷器），结合青岛海洋文化推出 “海浪纹样定制款”； 扩充私人定制品类： 在首层 LV 旁增设 “私人定制集合区”（100㎡），引入 “Kiton 高级定制西装”（客单价 8-15 万元）、“Loro Piana 定制羊绒衫”（客单价 2-5 万元），提供 “一人一版” 定制服务（周期 2-4 周）。 数据支撑与案例参考 上海恒隆广场引入 Poltrona Frau 后，首年销售额达 1200 万元，客群以年消费超 100 万元的高净值人群为主。 预期效果 高端生活方式零售占比从 5% 升至 12%，首年销售额达 3500 万元，客群外流率降低 30%。 1.3优化陈列逻辑 现状问题拆解 零售区域按 “品牌” 划分，缺乏 “场景化陈列”，客群跨品牌消费率仅 18%； 年轻客群（30 岁以下）对传统陈列兴趣低，停留时间仅 20 分钟。 具体措施 打造 “主题化陈列区”： 3F 女装区设置 “滨海度假主题区”，整合 Sandro 度假裙、Jimmy Choo 凉鞋、APM Monaco 海边配饰，搭配青岛海景背景板，提升场景代入感； 4F 男士区设置 “商务通勤主题区”，组合 Zegna 西装、Montblanc 钢笔、Cartier 腕表，提供 “一站式商务穿搭解决方案”； 引入 “数字化陈列工具”： 在各主题区配备 “智能陈列屏”（1.2m×0.8m），客群点击商品可查看搭配建议、明星同款穿搭视频，支持直接加入购物车。 数据支撑与案例参考 成都 IFS 实施场景化陈列后，跨品牌消费率从 18% 提升至 35%，年轻客群停留时间延长至 45 分钟。 预期效果 跨品牌消费率提升至 30%，30 岁以下客群零售消费占比从 15% 升至 22%。 2. 餐饮业态：从 “满足饱腹” 到 “体验社交”，打造 “青岛高端餐饮地标” 当前餐饮业态存在 “品类同质化（3 家快餐、2 家火锅）、客单价低（平均 80 元）、缺乏在地特色与国际高端品牌” 问题，需通过 “淘汰低效品牌、引入稀缺品类、打造主题场景” 实现升级。 2.1淘汰低效餐饮 现状问题分析 3 家餐饮品牌（如某中式快餐、某平价火锅）客单价低于 60 元，坪效仅 1.2 万元 /㎡/ 年，低于餐饮区平均 2.5 万元 /㎡/ 年；2. 客群复购率仅 20%，差评率超 15%（主要抱怨 “口味普通、环境嘈杂”） 具体措施 2025Q1 完成淘汰，释放 600㎡空间（每家 200㎡）；2. 淘汰标准： 连续 2 季度坪效低于餐饮区平均水平的 70%； 客群满意度低于 70 分（满分 100 分）； 与 “高端定位” 不符（如客单价低于 80 元、环境装修档次低） 数据支撑与案例参考 上海国金中心 2024 年淘汰 3 家低效餐饮后，该区域坪效提升 50%，客群满意度从 65 分升至 85 分 预期效果 餐饮区整体坪效提升 25%，客群满意度提升至 88 分 2.2引入高端海鲜餐厅 现状问题分析 青岛作为 “海鲜之都”，海信广场仅 1 家海鲜餐厅，客单价 150 元，无法满足高端客群 “精致海鲜体验” 需求；2. 外地客群（占比 25%）寻找高端海鲜餐厅时，多选择奥帆中心周边，流失率达 40% 具体措施 引入 2 家高端海鲜餐厅： 老船夫・海鲜姿造（高端店）：租赁 300㎡空间，主打 “鲜活海鲜现点现做”（如帝王蟹、东星斑），客单价 280 元，设置 6 个海景包间（可眺望浮山湾），提供 “私人海鲜管家” 服务（推荐当季海鲜、定制烹饪方式）； 船歌鱼水饺・VIP 店：租赁 200㎡空间，推出 “海鲜水饺定制服务”（如海参水饺、鲍鱼水饺），搭配青岛本地崂山茶，客单价 120 元，设置 “水饺 DIY 体验区”（会员可参与手工包制）； 与奥帆中心合作，推出 “海鲜餐厅 + 帆船体验” 套餐（消费满 500 元赠帆船体验抵扣券 100 元） 数据支撑与案例参考 青岛万象城 “海雾里海鲜餐厅” 客单价 260 元，首年坪效达 4.8 万元 /㎡/ 年，外地客群占比 45% 预期效果 高端海鲜餐厅首年销售额达 2800 万元，外地客群餐饮消费占比从 25% 升至 40%，客群复购率达 45% 2.3引入国际特色餐厅 现状问题分析 青岛高端国际餐饮稀缺，客群想吃米其林推荐餐厅需赴上海、北京，外流率达 55%；2. 商务宴请客群（占餐饮客群 20%）缺乏高端国际餐饮选择 具体措施 引入 2 家国际特色餐厅： 法国 La Tour d'Argent（米其林三星分店）：租赁 400㎡空间，主打 “法式经典料理”（如鸭胸配黑松露、勃艮第红酒烩牛肉），客单价 680 元，设置 4 个商务包间（配备翻译服务、私密谈话区），提供 “定制宴请服务”（如生日宴、商务答谢宴）； 日本龙吟（寿司分店）：租赁 300㎡空间，邀请东京龙吟主厨驻场，主打 “江户前寿司”（选用日本直运海鲜），客单价 880 元，采用 “吧台体验式消费”（10 个吧台座位，可观看寿司制作过程）； 推出 “餐饮 + 零售” 联动：在国际餐厅消费满 2000 元，赠 Gucci、LV 等品牌 100 元购物券 数据支撑与案例参考 上海外滩 La Tour d'Argent 分店首年坪效达 8.5 万元 /㎡/ 年，商务宴请占比 60%，客群复购率达 50% 预期效果 国际特色餐厅首年销售额达 4200 万元，商务宴请客群占比从 20% 升至 35%，餐饮客群平均消费额从 80 元升至 220 元 2.4引入轻奢茶饮 现状问题分析 现有茶饮多为平价品牌（如某连锁奶茶），客单价 30 元，无法匹配高端客群需求；2. 缺乏 “茶饮社交场景”，客群购买后多直接离开，停留时间短 具体措施 引入 % Arabica（青岛首店）： 租赁 150㎡空间，位于首层主通道旁（LV 斜对面），采用 “极简装修风格”（白色墙面 + 木质吧台），搭配青岛海景窗口； 主打 “精品咖啡 + 轻奢茶饮”（如西班牙拿铁、抹茶拿铁），客单价 45 元，提供 “定制杯套服务”（可印制客群姓名、青岛地标图案）； 设置 “茶饮社交区”（20 个座位），配备充电插座与免费 WiFi，支持会员预约 “咖啡品鉴会”（每月 1 场，邀请咖啡师讲解冲泡技巧） 数据支撑与案例参考 上海新天地 % Arabica 首年坪效达 6.2 万元 /㎡/ 年，客群平均停留时间 35 分钟，会员复购率达 60% 预期效果 % Arabica 首年销售额达 800 万元，客群停留时间延长至 30 分钟，带动首层零售客流增长 15% 3. 体验业态：从 “补充配套” 到 “核心引流”，打造 “高端体验目的地” 当前体验业态存在 “品类单一（仅美容、影院）、客群覆盖窄（以女性为主）、缺乏深度体验” 问题，需通过 “补充健康、亲子、文化三大品类、打造专属服务、联动零售消费” 实现升级。 3.1新增高端健康管理 现状问题拆解 青岛高端客群（年消费超 50 万元）健康管理需求旺盛，但海信广场无相关业态，客群多选择私立医院（如青岛和睦家），流失率达 50%； 体验业态中 “健康” 品类空白，无法满足客群 “一站式高端生活服务” 需求。 具体措施 引入美年大健康 VIP 中心（海信广场店）： 租赁 800㎡空间（位于 5F），设置 “体检区”“咨询区”“康复区”，配备进口体检设备（如西门子 CT、飞利浦超声仪）； 推出 “高端体检套餐”： 基础套餐（客单价 8000 元）：含全身深度体检、中医问诊、健康报告解读； 尊享套餐（客单价 2 万元）：含海外专家远程会诊、私人健康管家（1 对 1 服务）、年度健康跟踪； 联动零售消费：购买体检套餐满 1 万元，赠 LV、Chanel 等品牌 200 元购物券；零售消费满 10 万元，赠基础体检套餐 1 份。 数据支撑与案例参考 北京 SKP 美年大健康 VIP 中心首年服务客群 3000 人，会员转化率达 75%，带动零售消费增长 20%。 预期效果 高端健康管理首年服务客群 2500 人，销售额达 3200 万元，会员健康服务满意度提升至 92%。 3.2新增亲子高端体验 现状问题拆解 现有亲子业态仅 1 家儿童游乐场，客单价 50 元，坪效 0.8 万元 /㎡/ 年，低于体验区平均 1.8 万元 /㎡/ 年； 家庭客群（占比 38%）对 “高端亲子体验” 需求强烈，如儿童马术、高端早教，但青岛此类资源稀缺。 具体措施 引入 2 家亲子高端体验品牌： 骑士联盟儿童马术体验中心（青岛首店）： 租赁 500㎡空间（位于屋顶花园旁），配备 5 匹迷你马（适合 3-12 岁儿童）、专业马术教练（持国际马术认证）； 推出 “马术体验课程”：单次体验（客单价 380 元 / 45 分钟）、季度课程（10 次，客单价 3000 元），提供 “马术装备租赁”（头盔、马靴）； 蒙特梭利高端早教中心： 租赁 300㎡空间（位于 5F 家庭区），针对 0-6 岁儿童，采用 “小班制教学”（每班 6 人），配备外教老师（英语母语）； 课程体系：感官开发、语言启蒙、艺术创作，客单价 200 元 / 课时，推出 “亲子年卡”（100 课时，客单价 18000 元）； 打造 “亲子体验套餐”：“马术体验 + 早教课程 + Ole' 超市亲子购物”，套餐价 880 元，比单独购买优惠 20%。 数据支撑与案例参考 上海虹桥天地儿童马术中心首年坪效达 2.5 万元 /㎡/ 年，家庭客群复购率达 65%，带动周边零售消费增长 35%。 预期效果 亲子高端体验首年服务客群 1.2 万人次，销售额达 2000 万元，家庭客群停留时间从 120 分钟延长至 180 分钟。 3.3新增文化体验 现状问题拆解 现有体验业态缺乏 “文化属性”，无法满足高端客群 “精神消费” 需求； 青岛作为 “历史文化名城”，缺乏 “高端文化 + 商业” 融合场景。 具体措施 引入 2 家文化体验品牌： 诚品生活高端书店（青岛首店）： 租赁 600㎡空间（位于 4F），主营 “艺术、设计、生活美学” 类书籍（占比 70%），引入青岛本土作家作品专区（如张炜、尤凤伟）； 设置 “文化沙龙区”（150㎡），每月举办 2 场活动（如作家签售会、艺术讲座），会员可免费预约； 青岛非遗手作体验中心： 租赁 300㎡空间（位于 4F 书店旁），邀请青岛非遗传承人（如剪纸、贝雕、年画）驻场，提供 “非遗手作体验”： 剪纸体验（客单价 120 元 / 90 分钟）； 贝雕定制（客单价 500-2000 元，可定制青岛海景图案）； 联动艺术场景：非遗手作体验与 “奢品 + 艺术” 展结合，如印象派画展期间推出 “印象派风格剪纸体验”。 数据支撑与案例参考 苏州诚品生活书店首年坪效达 1.8 万元 /㎡/ 年，文化活动参与人次超 5 万，带动周边零售消费增长 25%。 预期效果 文化体验首年服务客群 3 万人次，销售额达 1500 万元，客群 “文化 + 零售” 联动消费率提升至 40%。 （二）品牌焕新计划：分梯队实施，构建 “头部引领 + 新兴补充 + 体验支撑” 品牌矩阵 基于 “高端化、差异化、年轻化” 原则，将品牌焕新分为 “头部顶奢、新兴奢品 / 设计师、体验类” 三大梯队，明确各梯队目标、动作与效果，同时建立 “淘汰机制” 确保品牌质量。 1. 第一梯队：头部顶奢品牌 —— 深化 “独家性 + 定制化”，巩固高端核心壁垒 头部顶奢品牌是海信广场 “华北高端商业标杆” 定位的核心支撑，当前 HERMÈS、LV、GUCCI、CHANEL 四家品牌贡献了零售总销售额的 42%，但存在 “限定款首发少、定制服务弱、门店体验单一” 问题，需通过 “独家合作、空间扩容、服务升级” 进一步强化竞争力。 1.1目标品牌：HERMÈS 现状问题分析 青岛地区无 HERMÈS 限定款首发活动，客群需赴上海、北京抢购，流失率达 35%； 现有门店（200㎡）仅提供基础销售服务，无定制体验区，高净值客群（年消费超 200 万元）定制需求无法满足。 焕新核心动作 签订 "青岛独家供货协议"： 2025 年 Q2 与 HERMÈS 总部签订协议，每年争取 1-2 次 "青岛专属限定款" 首发（如 "浮山湾主题丝巾""海洋蓝 Kelly 包"），首发活动仅限海信广场会员参与，需凭黑金卡预约； 门店服务升级： 在门店增设 "定制服务专区"（50㎡），配备 2 名法国总部认证的定制顾问，提供 "Birkin/Kelly 包身刻字""丝巾手绘定制" 服务（周期 4-6 个月，客单价增加 1.5-3 万元）； 推出 "HERMÈS 私人鉴赏会"（每季度 1 场），邀请 15-20 名高净值会员，提前品鉴年度新品，搭配法国红酒与甜点。 资源投入与执行细节 资源投入：支付独家首发保证金 500 万元，定制专区装修投入 80 万元； 会员筛选：通过会员系统筛选年消费超 100 万元的客群，定向发送限定款预约邀请； 活动宣传：联合青岛本地高端媒体（如《青岛画报》）进行独家报道，同步在 HERMÈS 全球官网标注 "青岛海信广场限定首发"。 预期效果与数据目标 限定款首发活动单场销售额突破 800 万元，带动 HERMÈS 整体销售额同比增长 18%； 定制服务占比从 0 提升至 12%，高净值客群复购率从 60% 升至 78%； 会员对 "品牌独家性" 满意度评分达 95 分（满分 100 分）。 1.2目标品牌：LV 现状问题拆解 现有门店（250㎡）陈列 SKU 仅 800 个，低于上海恒隆 LV 门店（1200 个），品类覆盖不全； 缺乏 "年轻化体验"，30 岁以下客群占比仅 22%，低于品牌全国平均水平（30%）。 焕新核心动作 门店空间扩容与品类补充： 将门店面积从 250㎡扩至 350㎡，新增 "LV 年轻化系列专区"（80㎡），重点陈列 LV Trainer 运动鞋、Nigo 联名系列等年轻客群偏好品类，SKU 增加至 1100 个； 数字化体验升级： 引入 "LV AR 试包系统"，客群通过手机扫描商品标签，即可在虚拟场景（如青岛海滩、写字楼）中查看包袋搭配效果； 设置 "LV 数字艺术墙"（3m×5m），循环播放 LV 全球艺术展视频，支持客群扫码保存视频并分享至社交平台（分享可获 500 会员积分）。 资源投入与执行细节 空间改造投入：200 万元（含装修、陈列道具）； 数字化设备投入：60 万元（AR 系统开发、数字艺术墙搭建）； 人员培训：安排 5 名店员赴 LV 上海总部参加 "年轻化品类销售培训"，考核通过后方可上岗。 预期效果与数据目标 年轻客群（30 岁以下）占比从 22% 升至 32%，LV Trainer 系列月销量突破 50 万元； 客群门店停留时间从 35 分钟延长至 50 分钟，社交平台分享率达 28%； LV 整体销售额同比增长 16%，坪效从 9.5 万元 /㎡/ 年提升至 11 万元 /㎡/ 年。 1.3目标品牌：GUCCI 现状问题分析 现有门店（180㎡）无专属 VIP 服务区域，高净值客群消费体验感弱； 青岛本地客群对 GUCCI 复古系列认知度低，复古款销售额占比仅 8%，低于全国平均 15%。 焕新核心动作 门店扩容与 VIP 区打造： 将门店面积从 180㎡扩至 250㎡，新增 "GUCCI VIP 专属区"（60㎡），配备 2 个私密试衣间、1 个茶歇区（提供意大利进口咖啡与甜点），VIP 客群可提前预约专属导购； 复古系列推广： 2025 年 Q3 举办 "GUCCI 复古奢品展"，展出 20 件 1990-2010 年经典复古款（如双 G 老花托特包、马衔扣乐福鞋），同步推出 "复古款限时折扣"（会员享 8.5 折）； 联合青岛本地复古穿搭博主（如 "青岛复古女王"，粉丝量 50 万 +）举办 "复古穿搭沙龙"，邀请会员参与试穿与拍摄。 资源投入与执行细节 门店改造投入：150 万元（含 VIP 区装修、茶歇区配置）； 展览投入：120 万元（复古款借调、展览搭建、博主合作）； 会员邀约：筛选年消费超 80 万元的会员，定向邀请参与 VIP 区体验与复古展。 预期效果与数据目标 VIP 客群单次消费金额从 5 万元提升至 8 万元，VIP 服务满意度达 93 分； 复古系列销售额占比从 8% 升至 18%，复古展期间单月销售额突破 600 万元； GUCCI 整体销售额同比增长 15%，会员复购率从 65% 升至 75%。 1.4目标品牌：CHANEL 现状问题分析 青岛地区无 CHANEL 香水、美妆专属体验区，客群需通过专柜购买，体验感弱； CHANEL 高级定制服青岛客群触达率低，定制需求外流严重。 焕新核心动作 增设香水美妆体验区： 在门店新增 "CHANEL 香水美妆体验区"（40㎡），配备 5 台香水测试仪、3 个美妆试妆台，提供 "香水定制调配" 服务（根据客群喜好调整香调浓度，客单价增加 800 元）； 高级定制服触达计划： 2025 年 Q4 邀请 CHANEL 巴黎总部高级定制顾问赴青岛，举办 "CHANEL 高级定制服私享会"，筛选 30 名年消费超 300 万元的会员参与，提供 "一对一量体 + 定制方案沟通" 服务； 与青岛大剧院合作，为参加年度歌剧演出的会员提供 "CHANEL 高级定制服租赁" 服务（租金 2-5 万元 / 次）。 资源投入与执行细节 体验区投入：80 万元（含设备采购、装修）； 私享会投入：180 万元（顾问差旅、场地布置、定制面料展示）； 合作资源：与青岛大剧院签订年度合作协议，获取歌剧演出会员名单。 预期效果与数据目标 香水美妆品类销售额同比增长 25%，定制香水月销量突破 30 万元； 高级定制服私享会签约 3 笔定制订单（总金额超 200 万元），租赁服务月均订单 2 笔； CHANEL 整体销售额同比增长 17%，高净值客群流失率降低 40%。 2. 第二梯队：新兴奢品 / 设计师品牌 —— 补充 “新鲜感 + 年轻化”，激活客群活力 新兴奢品与设计师品牌是吸引年轻客群、填补头部品牌空白的关键，当前海信广场此类品牌仅占零售销售额的 3%，且缺乏青岛首店资源，需通过 “首店引入、快闪测试、本土化运营” 提升年轻客群吸引力。 2.1品牌类型：国际新兴奢品 目标品牌 法国 AMI（轻奢男装品牌，主打简约设计，客单价 3000-8000 元，30-40 岁男性客群偏好）； 英国 Alexander McQueen 副线 McQ（年轻化潮牌，客单价 2000-6000 元，25-35 岁客群偏好）。 焕新核心逻辑 填补 "轻奢男装" 与 "年轻潮牌" 空白，平衡国际品牌矩阵； 借助品牌在社交媒体的热度（AMI 小红书话题量超 500 万，McQ 抖音话题量超 800 万），提升海信广场年轻客群触达率。 具体执行方案 快闪测试 + 长期店落地： 2025 年 Q2 先引入 AMI 快闪店（100㎡，位于 4F 男士区），运营 3 个月，监测客流、销售额、客群满意度；若快闪店月均销售额超 80 万元、客群满意度超 85 分，则 2025 年 Q4 开设 200㎡长期店； McQ 采用同样模式，2025 年 Q3 开设快闪店（80㎡，位于 3F 潮牌区），目标月均销售额超 60 万元，达标后 2026 年 Q1 开设 150㎡长期店； 本土化营销： 邀请青岛本地男性时尚博主（如 "青岛男士穿搭"，粉丝量 30 万 +）参与 AMI 快闪店开业活动，拍摄穿搭视频； McQ 快闪店推出 "青岛限定款"（如印有水波纹图案的卫衣），限量 100 件，仅在快闪店发售。 数据目标与风险控制 AMI 长期店首年销售额突破 1200 万元，30-40 岁男性客群占比达 70%； McQ 长期店首年销售额突破 900 万元，25-35 岁客群占比达 80%； 国际新兴奢品整体占零售销售额比重提升至 4%； 快闪店签订 "保底销售额协议"，若未达标，品牌方承担 50% 装修成本； 快闪店运营期间每周分析数据，若连续 2 周销售额低于目标的 60%，及时调整陈列或推出限时优惠。 2.2品牌类型：中国设计师品牌 目标品牌 上下（HERMÈS 旗下）（新中式家居与服饰品牌，客单价 5000-20000 元，35-50 岁高净值客群偏好）； UMA WANG（国际知名中国设计师品牌，主打复古女装，客单价 8000-30000 元，40-55 岁女性客群偏好）。 焕新核心逻辑 引入 "高势能中国设计师品牌"，强化 "东方美学 + 高端商业" 融合定位； 借助 HERMÈS 背书与设计师国际影响力，吸引对传统文化感兴趣的高净值客群。 具体执行方案 长期店 + 文化联动： 2025 年 Q4 引入 "上下" 青岛首店（200㎡，位于 4F 家居区），陈列新中式家具、服饰、茶具，同步设置 "茶道体验区"（每周举办 2 场茶道沙龙，会员免费参与）； 2026 年 Q1 引入 "UMA WANG" 青岛首店（150㎡，位于 3F 女装区），定期举办 "设计师面对面" 活动（每季度 1 场，邀请 UMA WANG 本人或设计团队分享创作理念）； 本土化产品开发： 与 "上下" 合作推出 "青岛限定款"（如以崂山绿茶为原料的茶具、印有青岛老建筑图案的丝巾）； 与 UMA WANG 合作，结合青岛海洋文化设计 "海洋蓝系列" 女装，仅限海信广场门店发售。 数据目标与风险控制 "上下" 首年销售额突破 1500 万元，茶道沙龙参与人次超 800 人，会员转化率达 65%； "UMA WANG" 首年销售额突破 1200 万元，设计师活动参与人次超 500 人，40-55 岁女性客群复购率达 70%； 中国设计师品牌整体占零售销售额比重提升至 4%； 与品牌方约定 "销售额阶梯返点"，若首年销售额超目标 120%，额外给予 5% 租金减免； 提前通过会员系统调研高净值客群对中国设计师品牌的偏好度，确保品牌与客群匹配。 3. 第三梯队：体验类品牌 —— 强化 “功能性 + 联动性”，提升客群留存与消费转化 体验类品牌是 “零售 + 体验” 业态重构的核心支撑，当前海信广场体验类品牌存在 “首店少、联动弱、客群覆盖窄” 问题，需通过 “首店引入、套餐联动、场景融合” 提升体验业态对零售的带动作用。 3.1体验品类：高端精品超市 目标品牌 Ole' 精品超市（山东首店）（华润旗下高端超市，主营进口食品、有机生鲜，客单价 300 元，家庭客群与高净值客群偏好） 核心价值定位 填补山东高端精品超市空白，吸引青岛及周边城市（如烟台、威海）家庭客群； 打造 "零售 + 超市" 联动场景，提升家庭客群整体消费额。 具体执行方案 空间与品类规划： 租赁 1500㎡空间（位于地下 1F），设置 "进口食品区""有机生鲜区""烘焙区""酒水区"（重点引入法国波尔多红酒、日本清酒），配备 2 名 "生鲜定制顾问"（提供海鲜加工、牛排腌制服务）； 联动运营： 推出 "超市 + 亲子体验" 套餐：购买 Ole' 超市满 500 元，赠儿童马术体验抵扣券 100 元； 推出 "超市 + 餐饮" 联动：Ole' 超市购买的海鲜可送至老船夫海鲜餐厅加工（仅收 50 元加工费）； 会员专属权益：黑金卡会员享 Ole' 超市 9 折优惠、免费送货上门（3 公里内）。 数据目标与联动效果 Ole' 超市首年销售额突破 8000 万元，日均客流超 1200 人次，客单价从 300 元提升至 450 元； 带动亲子体验业态客流增长 35%，海鲜餐厅加工服务月均订单超 200 笔； 家庭客群整体消费额同比增长 28%； "超市 + 亲子" 套餐转化率达 32%，"超市 + 餐饮" 联动消费率达 25%； 周边城市（烟台、威海）客群因 Ole' 超市专程赴海信广场消费的占比达 18%。 3.2体验品类：轻奢茶饮 目标品牌 % Arabica（青岛首店）（日本轻奢咖啡茶饮品牌，主打精品咖啡，客单价 45 元，年轻客群与商务客群偏好） 核心价值定位 引入青岛首店，借助品牌社交属性（小红书话题量超 2000 万）提升年轻客群打卡率； 打造 "茶饮 + 零售" 社交场景，延长客群停留时间。 具体执行方案 空间与服务设计： 租赁 150㎡空间（位于首层主通道旁，LV 斜对面），采用 "极简白 + 木质" 装修风格，设置 20 个座位（配备充电插座与免费 WiFi），搭配青岛海景窗口（可眺望浮山湾）； 社交与联动运营： 推出 "青岛限定款" 咖啡（如 "浮山湾拿铁"，顶部拉花为青岛地标图案），仅限海信广场店发售； 会员专属活动：每月1 场 "咖啡品鉴会"（邀请专业咖啡师讲解冲泡技巧，会员免费参与，非会员需支付 99 元 / 人）； 联动零售消费：在 % Arabica 消费满 100 元，可获 GUCCI、LV 等品牌 50 元购物券（限当日使用）； 社交传播激励：客群在小红书 / 抖音发布 "% Arabica 青岛首店打卡笔记" 并 @海信广场官方账号，可免费获得 "青岛限定款杯套" 1 个。 数据目标与联动效果 % Arabica 首年销售额突破 800 万元，日均客流超 300 人次，客单价从 45 元提升至 60 元（含限定款与周边产品）； 年轻客群（30 岁以下）到店频次从每月 1 次提升至每月 2.5 次，社交平台打卡笔记超 5000 条； 凭咖啡消费券带动零售消费的转化率达 18%，单张券平均带动零售消费超 800 元； 首层零售区因 % Arabica 引流，客流同比增长 15%，停留时间延长 20 分钟。 3.3体验品类：高端健康管理 目标品牌 美年大健康 VIP 中心（海信广场店）（国内高端健康管理品牌，主打深度体检、私人健康管家，客单价 8000-20000 元，高净值客群偏好） 核心价值定位 填补高端商业体健康管理业态空白，满足高净值客群 "一站式健康服务" 需求； 以 "健康服务" 增强会员粘性，带动高净值客群零售消费。 具体执行方案 空间与服务规划： 租赁 800㎡空间（位于 5F），划分 "体检区""咨询区""康复区"，配备西门子 CT、飞利浦超声仪等进口设备，组建 10 人专业团队（含 2 名全科医生、3 名健康顾问）； 服务体系设计： 推出 "基础 VIP 体检套餐"（8000 元，含全身深度体检、中医问诊、健康报告解读）与 "尊享定制套餐"（20000 元，含海外专家远程会诊、私人健康管家 1 对 1 服务、年度健康跟踪）； 会员专属权益：黑金卡会员购买套餐享 9 折优惠，体检后可获赠 "健康伴手礼"（如高端蛋白粉、有机茶礼盒）； 零售联动： 购买健康套餐满 1 万元，赠 200 元零售购物券（可用于 HERMÈS、LV 等品牌消费）； 为体检客户提供 "健康消费建议"（如推荐 Lululemon 运动服饰、戴森健康家电）。 数据目标与联动效果 高端健康管理中心首年服务客群 2500 人，销售额达 3200 万元，客户满意度达 92 分； 高净值客群（年消费超 50 万元）健康服务参与率达 40%，带动该客群零售消费同比增长 12%； 健康套餐带动零售购物券使用率达 65%，平均每张券带动零售消费超 1500 元； 推荐健康类零售商品的转化率达 28%，Lululemon 等品牌因该联动月销量增长 10%。 3.4体验品类：亲子高端体验 目标品牌 骑士联盟儿童马术体验中心（青岛首店）（国内高端儿童马术品牌，客单价 380 元 / 次，3-12 岁儿童家庭客群偏好）； 蒙特梭利高端早教中心（国际早教品牌，客单价 200 元 / 课时，0-6 岁儿童家庭客群偏好） 核心价值定位 填补青岛高端亲子体验业态空白，吸引中高端家庭客群； 打造 "亲子体验 + 零售" 联动场景，延长家庭客群停留时间与消费链条。 具体执行方案 骑士联盟儿童马术体验中心： 租赁 500㎡空间（位于屋顶花园旁），配备 5 匹迷你马（适合儿童骑乘）、2 名国际马术认证教练，设置 "马术装备区"（售卖儿童马术头盔、马靴）； 推出 "单次体验课"（380 元 / 45 分钟）、"季度课程包"（10 次课，3000 元），提供 "马术摄影服务"（200 元 / 套，记录儿童骑乘瞬间）； 蒙特梭利高端早教中心： 租赁 300㎡空间（位于 5F 家庭区），采用 "小班制教学"（每班 6 人），配备 3 名外教老师（英语母语），课程涵盖感官开发、语言启蒙、艺术创作； 推出 "单次体验课"（200 元 / 课时）、"年度会员卡"（100 课时，18000 元），会员可免费参加 "亲子手工沙龙"（每月 2 场）； 亲子联动运营： 推出 "马术体验 + 早教课程" 组合套餐（原价 580 元，套餐价 480 元）； 联动儿童零售品牌（如 Bonpoint、Armani Junior）：购买亲子体验课程满 2000 元，赠儿童零售品牌 100 元购物券。 数据目标与联动效果 儿童马术体验中心首年服务客群 8000 人次，销售额达 1500 万元； 蒙特梭利早教中心首年服务客群 4000 人次，销售额达 500 万元； 家庭客群平均停留时间从 120 分钟延长至 180 分钟，亲子客群零售消费占比从 18% 提升至 28%； 亲子组合套餐转化率达 45%，带动早教中心新客增长 35%； 亲子体验课程带动儿童零售品牌销售额同比增长 22%，购物券使用率达 70%。 （三）品牌末位淘汰制：建立 “动态评估 + 高效替换” 机制，保障品牌矩阵质量 为避免低效品牌占用空间资源、拉低整体坪效，需建立科学的品牌末位淘汰制，从 “销售额、客群匹配度、运营配合度” 三大维度进行季度评估，确保品牌矩阵始终保持 “高端化、高活性、高匹配”。 1. 评估维度与评分标准（满分 100 分）
2. 淘汰流程与执行细则 季度评估与预警（每季度末月 25 日完成）： 运营部联合数据部、客服部，根据上述评分标准对所有品牌进行打分，形成《季度品牌评估报告》； 对评分 60-70 分的品牌，发送 “整改预警函”，明确整改要求（如提升坪效、优化服务）与整改期限（1 个月）； 对评分低于 60 分的品牌，直接纳入 “淘汰候选名单”，启动沟通流程。 整改验收与淘汰决策（整改期满后 10 日内）： 对收到 “整改预警函” 的品牌，整改期满后进行二次评估，若评分提升至 70 分以上，保留品牌资格；若评分仍低于 70 分，纳入 “淘汰候选名单”； 运营部组织 “品牌淘汰评审会”（参会人员：运营总监、招商总监、数据总监），结合《季度品牌评估报告》、品牌合同期限、替换品牌储备情况，确定最终淘汰名单（每季度淘汰比例不超过 5%）。 淘汰执行与品牌替换（淘汰决策后 30 日内完成）： 与被淘汰品牌签订《终止合作协议》，明确撤店时间（最长不超过 30 天）、场地恢复要求、费用结算方式； 启动 “替换品牌快速落地流程”：优先从 “品牌储备库” 中筛选匹配品牌（如淘汰二线奢品后，优先引入高端生活方式零售品牌），缩短空铺周期（空铺时间不超过 45 天）； 替换品牌开业后 1 个月内，运营部跟踪其销售数据与客群反馈，确保替换效果达标。 3. 保障措施与风险控制 品牌储备库建设： 招商部提前建立 “分层品牌储备库”：头部顶奢品牌储备 5-8 家、新兴奢品 / 设计师品牌储备 10-15 家、体验类品牌储备 8-12 家，确保淘汰后能快速填补空铺； 每季度更新品牌储备库，与目标品牌保持常态化沟通（如参加国际奢侈品展会、定期拜访品牌总部）。 会员权益保障： 对被淘汰品牌的会员，提前通过短信、企业微信告知，提供 “会员权益转移方案”（如将原品牌积分兑换为商场通用积分，或转移至同品类其他品牌）； 替换品牌开业时，为原被淘汰品牌会员提供 “专属优惠”（如首单 9 折、满额赠礼），降低会员流失风险。 数据复盘与机制优化： 每半年对品牌末位淘汰制的执行效果进行复盘，分析淘汰品牌的共性问题、替换品牌的落地效果，优化评估维度与评分标准（如根据市场变化增加 “数字化运营能力” 评估指标）； 定期调研品牌方对淘汰制的反馈，平衡 “商场运营需求” 与 “品牌合作体验”，确保机制可持续运行。 （四）各楼层规划布局及品牌落位策略 1.B1 层：生活美食 + 文创潮品区（面积占比 25%） 1.1. 定位升华 升级为“家庭生活枢纽 + 文创体验核心”，在原有超市、快餐基础上，引入文创潮品、特色小吃和便捷服务，承接地铁客流及周边社区家庭客群，打造“日常购物 + 文化休闲”一站式空间，提升楼层人气和停留时间。 1.2. 主要业态 大型超市、文创潮品区、特色小吃街、便捷服务点、网红轻食、文创互动场景。 1.3. 品牌组合 大型超市：华润万家精品超市（面积 2500㎡）—— 生鲜食品、日用品为主，配备线上订单自提点； 文创潮品区：1200㎡ 西西弗书店（面积 200㎡，含咖啡阅读区）； 泡泡玛特（面积 100㎡，潮玩盲盒集合）； 九木杂物社（面积 150㎡，文创文具 + 生活杂货）； 本地文创品牌“青岛记忆”（面积 100㎡，特色手作、海洋主题礼品）； 数码潮品“顺电”（面积 300㎡，智能设备 + 体验区）； 文创集合店“照天印”（面积 150㎡，红色主题潮品 +DIY+ 互动玩具）； 特色小吃街：800㎡ 阿甘锅盔（面积 50㎡）； 廖记棒棒鸡（面积 60㎡）； 本地小吃“王姐烧烤”（面积 80㎡）； 饮品“蜜雪冰城”（面积 40㎡）； 便捷服务点：200㎡（中国移动、自助拍照机、快递柜）； 网红轻食：Manner Coffee（面积 100㎡，青岛首店）。 1.4. 租金水平 大型超市：保底租金 150-200 元/㎡/月，扣点率 5-8%（首年租金减免 10%）； 文创潮品区：保底租金 250-350 元/㎡/月，扣点率 10-12%； 西西弗书店、泡泡玛特等头部品牌给予“免租期 2 个月”； 本地文创品牌“青岛记忆”申请“文化创意补贴”，年补贴最高 5 万元； 特色小吃街：保底租金 300-400 元/㎡/月，扣点率 15-18%； 便捷服务点：固定租金 200 元/㎡/月，无扣点； 网红轻食：保底租金 280-320 元/㎡/月，扣点率 16-18%。 1.5. 焕新重点 文创潮品区场景打造：统一设计“文创长廊”，采用木质装饰和暖光照明，设置“互动手作台”（每周举办 DIY 活动）； 小吃街优化：增设共享就餐区（配备充电插座和儿童座椅），引入“智能点餐屏”提升效率； 超市升级：华润万家新增“生鲜试吃站”和“线上订单快速通道”，增强便民体验； 网红轻食区：Manner Coffee 外设“咖啡文化墙”，搭配绿植和座椅，形成打卡点。 1.6. 特色活动与政策支持 每月举办“文创市集”：联合西西弗书店、青岛记忆等品牌，推出手作体验和限量潮品发售； 小吃街促销：每周五“美食折扣日”，消费满 50 元赠饮品券； 政策支持：对文创品牌申请青岛市“文化创意产业补贴”，覆盖 20% 租金成本；联合地铁公司推出“B1 层消费满 50 元免停车费 2 小时”活动。 1.7. 布局策略 主入口动线：地铁直达口布局华润万家超市，吸引日常客流；右侧设置文创潮品区（西西弗书店、泡泡玛特在前），形成文化氛围入口； 中段核心：小吃街与文创区相邻，设置“美食指引牌”，引导客群“购物 + 用餐”联动； 通道优化：在文创区与小吃街间设共享休息区（配备书籍和充电站），提升停留时间； 后端便捷服务：布局在出口附近，方便客群离场前使用。 2. 1 层：奢华精品 + 国际美妆区（面积占比 30%） 2.1. 定位升华 强化为“项目形象核心 + 高净值消费引擎”，在原有奢侈品基础上，深度融合黄金珠宝、国际美妆、钟表名品，承接高端客群和旅游人流，打造“奢华购物 + 体验服务”一体化空间，提升客单价和品牌影响力。 2.2. 主要业态 黄金珠宝区、国际美妆区、钟表名品区、奢侈品旗舰店、网红茶饮、VIP 服务中心。 2.3. 品牌组合 黄金珠宝区：1000㎡ 周大福（婚庆系列 + 高端定制，面积 200㎡）；
六福珠宝（轻奢饰品 + 婚庆套餐，面积 150㎡）； 老凤祥（国潮黄金 + 投资金条，面积 120㎡）； 卡地亚（国际精品珠宝，面积 180㎡）； 本地品牌“中意珠宝”（黄金饰品，面积 100㎡）； 钻石定制“琥福珠宝”（特色款，面积 100㎡）； 国际美妆区：800㎡ 雅诗兰黛（专柜，护肤 + 彩妆，面积 100㎡）； 兰蔻（专柜，高端护肤，面积 100㎡）； SK-II（体验店，面积 80㎡）； 月魁星集合（主打月魁星、凤池夸高化品牌，护肤、彩妆先列，精品店，面积 120㎡）； 屈臣氏（美妆集合，面积 150㎡）； 网红彩妆“THE COLORIST 调色师”（打卡属性，面积 150㎡）； 钟表名品区：500㎡ 劳力士（授权店，面积 150㎡）； 欧米茄（专柜，面积 120㎡）； 浪琴（轻奢腕表，面积 100㎡）； 帝车星腕表（综合名表，主打钻石腕表，面积 130㎡）； 奢侈品旗舰店：1500㎡（Gucci、Louis Vuitton、Hermès 等）； 网红茶饮：喜茶（面积 150㎡）、% Arabica（面积 100㎡）； VIP 服务中心：200㎡（专属导购、腕表维修、美妆咨询）。 2.4. 租金水平 黄金珠宝区：保底租金 800-1000 元/㎡/月，扣点率 8-10%； 卡地亚、周大福、琥福珠宝等头部品牌给予“首年租金 8.5 折”； 本地品牌提供“装修补贴 600 元/㎡”； 国际美妆区：保底租金 600-800 元/㎡/月，扣点率 15-20%； 雅诗兰黛、SK-II 等国际品牌按“保底 + 扣点孰高”计算； 网红品牌 THE COLORIST 申请“首店补贴”； 钟表名品区：保底租金 900-1100 元/㎡/月，扣点率 7-9%； 配备 VIP 服务设施，租金含“维护费分摊”； 奢侈品旗舰店：保底租金 1200-1500 元/㎡/月，扣点率 5-7%； 网红茶饮：保底租金 400-500 元/㎡/月，扣点率 18-20%； VIP 服务中心：无租金（项目自持）。 2.5. 焕新重点 黄金珠宝区升级：打造“珠宝艺术长廊”，采用大理石地面和定制灯光，设立“婚庆专区”（周大福、六福牵头）提供钻石定制服务； 国际美妆区体验强化：THE COLORIST 设置“彩妆实验室”和 VIP 化妆间；屈臣氏新增“智能美妆镜”，虚拟试妆； 钟表名品区服务优化：劳力士店配备专业制表师，提供免费检测；设立“名表历史墙”，提升文化体验； 网红茶饮外立面改造：喜茶门店设计“茶饮打卡墙”，结合绿植装饰。 2.6. 特色活动与政策支持 每月“奢华品鉴周”：联合黄金珠宝和钟表品牌，举办 VIP 私享会，推出限量款预售； 美妆联动：每周末“美妆大师课”，由雅诗兰黛、兰蔻提供免费护肤咨询； 政策支持：对国际美妆品牌申请“崂山区高端消费补贴”，年补贴最高 15 万元；联合银行推出“奢侈品分期免息”服务； 会员权益：海信广场黑卡会员享 % Arabica 买一送一权益。 2.7. 布局策略 主入口动线：正门处布局奢侈品旗舰店（Gucci、LV），形成高端第一印象；左侧设置黄金珠宝区（卡地亚、周大福在前），右侧为钟表名品区（劳力士、欧米茄）； 中庭核心：国际美妆区集中布局，与网红茶饮相邻，设置“美妆打卡点”引导客流； VIP 服务中心位于楼层中心，方便高净值客群一站式服务； 通道设计：在珠宝与美妆区之间设休息区（配备茶饮和杂志），提升跨业态转化。 3. 2 层：时尚潮流 + 文创潮品区（面积占比 25%） 3.1. 定位升华 定位为“年轻时尚主场 + 文创社交空间”，融合国际潮牌、设计师品牌和文创潮品，吸引年轻客群和时尚爱好者，打造“潮流购物 + 文化互动”体验，增强项目年轻化和社交属性。 3.2. 主要业态 国际潮牌区、设计师服饰、文创潮品区、快时尚、网红餐饮、互动体验区。 3.3. 品牌组合 国际潮牌区：1200㎡ Nike Kicks Lounge（面积 200㎡，限量款发售）； Adidas Originals（面积 150㎡）； Supreme（面积 100㎡，青岛首店）； 中国李宁（面积 180㎡，国潮设计）； 设计师服饰：800㎡ 例外（面积 120㎡）； 素然（面积 100㎡）； 本地设计师集合店“浮山湾工作室”（面积 150㎡）； 文创潮品区：600㎡ 言几又书店（面积 200㎡，文创 + 咖啡）； 52TOYS（面积 100㎡，潮玩收藏）； 文创品牌“纸寿千年”（面积 80㎡，手工纸艺）； 数码潮品“大疆”（面积 120㎡，体验店）； 快时尚：优衣库（面积 500㎡）； 网红餐饮：奈雪的茶（面积 150㎡）、Shake Shack（面积 200㎡）； 互动体验区：VR 体验馆（面积 300㎡）。 3.4. 租金水平 国际潮牌区：保底租金 400-500 元/㎡/月，扣点率 10-12%； Supreme、Nike 等头部品牌给予“首年租金 9 折”； 设计师服饰：保底租金 300-400 元/㎡/月，扣点率 12-15%； 本地设计师品牌提供“装修补贴 400 元/㎡”； 文创潮品区：保底租金 250-350 元/㎡/月，扣点率 10-12%； 言几又、52TOYS 申请“文创产业补贴”； 快时尚：保底租金 200-300 元/㎡/月，扣点率 8-10%； 网红餐饮：保底租金 350-450 元/㎡/月，扣点率 16-18%； 互动体验区：保底租金 200-250 元/㎡/月，扣点率 15-17%。 3.5. 焕新重点 文创潮品区场景打造：设计“潮玩艺术墙”，结合 LED 屏幕展示限量款；言几又书店增设“阅读沙龙区”，每周举办作者签售； 互动体验区升级：VR 馆新增“沉浸式游戏区”，配备多人互动设备； 快时尚优化：优衣库设置“定制 T 恤站”，提供个性化印刷服务； 网红餐饮外立面：奈雪的茶设计“茶饮实验室”打卡点。 3.6. 特色活动与政策支持 每月“潮流文化节”：联合潮牌和文创品牌，举办限量款发售和街头艺术展； 设计师联动：每季度“设计师沙龙”，邀请本地设计师分享时尚趋势； 政策支持：对潮牌和文创品牌申请“青年创业补贴”，年补贴最高 8 万元；联合社交媒体推出“打卡抽奖”活动，提升曝光； 会员权益：海信广场会员享 Shake Shack 消费折扣。 3.7. 布局策略 主入口动线：电梯口布局国际潮牌区（Nike、Adidas 在前），吸引年轻客流；右侧设置文创潮品区（言几又、52TOYS），形成文化氛围； 中段核心：设计师服饰与快时尚相邻，设置“时尚搭配指南”数字屏； 后端互动：VR 体验馆与网红餐饮区相连，引导客群“娱乐 + 用餐”闭环； 通道优化：在潮牌与文创区之间设共享休息区（配备充电宝和 Wi-Fi）。 4. 3 层：亲子娱乐 + 家居生活区（面积占比 20%） 4.1. 定位升华 升级为“家庭休闲核心 + 品质生活空间”，以亲子娱乐为引流点，融合儿童零售、家居生活和文创元素，满足家庭客群“游乐 + 购物”需求，提升楼层家庭粘性和消费频次。 4.2. 主要业态 头部亲子游乐、儿童零售区、家居生活区、文创体验点、轻食餐饮。 4.3. 品牌组合 头部亲子游乐：奈尔宝亲子馆（面积 3000㎡，青岛首店，含模拟城市和科学实验室）； 儿童零售区：800㎡ 巴拉巴拉（面积 200㎡，童装）； 孩子王（面积 300㎡，母婴用品）； 乐高授权专卖店（面积 180㎡）； 云霞兽（面积 120㎡，益智玩具 + 童装）； 家居生活区：600㎡ 无印良品（面积 300㎡）； 宜家精选（面积 200㎡）； 本地家居“山海生活”（面积 100㎡）； 文创体验点：200㎡（手工陶艺馆“陶然居”，面积 100㎡；数字绘画体验馆，面积 100㎡）； 轻食餐饮：星巴克（面积 150㎡）、必胜客（面积 200㎡）。 4.4. 租金水平 头部亲子游乐：保底租金 200-250 元/㎡/月，扣点率 8-10%（首年租金减免 15%）； 儿童零售区：保底租金 250-300 元/㎡/月，扣点率 10-12%； 乐高、孩子王等品牌给予“免租期 2 个月”； 家居生活区：保底租金 280-350 元/㎡/月，扣点率 12-14%； 无印良品按“保底 + 扣点孰高”计算； 文创体验点：保底租金 200-250 元/㎡/月，扣点率 15-18%； 轻食餐饮：保底租金 300-400 元/㎡/月，扣点率 16-20%。 4.5. 焕新重点 亲子游乐升级：奈尔宝亲子馆按品牌标准改造，增设独立母婴室和家长休息区； 儿童零售区优化：孩子王新增“亲子咨询站”，提供育儿知识服务； 家居生活区场景打造：无印良品设置“生活体验区”，展示居家场景； 文创体验点互动强化：陶然居举办每周陶艺课，数字绘画馆提供 AR 互动。 4.6. 特色活动与政策支持 每月“家庭欢乐日”：奈尔宝亲子馆推出亲子挑战赛，消费满额赠家居优惠券； 家居联动：每周末“生活美学课堂”，由无印良品讲解收纳技巧； 政策支持：对亲子品牌申请“青岛市家庭消费补贴”，覆盖 10% 运营成本；联合教育机构推出“亲子会员计划”； 会员权益：海信广场会员享星巴克第二杯半价。 4.7. 布局策略 主入口动线：电梯口布局奈尔宝亲子馆，作为家庭客流核心入口；右侧设置儿童零售区（巴拉巴拉、乐高），形成游乐后消费闭环； 中段核心：家居生活区与文创体验点相邻，设置“生活灵感角”引导客群； 后端餐饮：轻食餐饮区靠近休息区，提供便捷用餐选择； 通道优化：在亲子区与家居区之间设儿童游乐角，延长家庭停留时间。 5. 4 层：餐饮娱乐 + 文创潮品区（面积占比 20%） 5.1. 定位升华 定位为“社交餐饮核心 + 文化娱乐高地”，融合高端餐饮、影院和文创潮品，吸引夜间消费和团体客群，打造“美食 + 娱乐 + 文化”多元体验，提升项目夜间经济和客流量。 5.2. 主要业态 高端餐饮区、特色美食广场、影院、文创潮品区、娱乐体验。 5.3. 品牌组合 高端餐饮区：1000㎡ 海底捞（面积 300㎡）； 王品牛排（面积 200㎡）； 本地海鲜“渔港故事”（面积 250㎡）； 日料“将太无二”（面积 250㎡）； 特色美食广场：800㎡（集合 10 个中小餐饮品牌，如麻辣烫、寿司等）； 影院：CGV 影城（面积 2000㎡，IMAX 厅）； 文创潮品区：400㎡ 方所书店（面积 200㎡，文创 + 咖啡）； 潮玩店“X11”（面积 100㎡）； 本地艺术画廊“浮山湾艺廊”（面积 100㎡）； 娱乐体验：KTV“唱吧”（面积 500㎡）。 5.4. 租金水平 高端餐饮区：保底租金 350-450 元/㎡/月，扣点率 15-18%； 海底捞、王品等头部品牌给予“首年租金 8.5 折”； 特色美食广场：保底租金 300-400 元/㎡/月，扣点率 18-20%； 影院：保底租金 150-200 元/㎡/月，扣点率 10-12%（含设备分摊费）； 文创潮品区：保底租金 250-300 元/㎡/月，扣点率 12-15%； 方所书店申请“文化补贴”； 娱乐体验：保底租金 200-250 元/㎡/月，扣点率 16-18%。 5.5. 焕新重点 餐饮区升级：海底捞增设“智能送餐机器人”，王品牛排打造“浪漫用餐区”； 文创潮品区场景打造：方所书店设计“文化沙龙区”，举办读书会；艺术画廊设置“互动展览墙”； 影院优化：CGV 影城新增“VIP 休息厅”和“电影主题打卡点”； 娱乐体验强化：KTV 配备 VR 唱歌房，提升互动性。 5.6. 特色活动与政策支持 每月“美食文化周”：联合餐饮品牌推出特色套餐，消费满额赠电影票； 文创联动：每季度“艺术展览”，由浮山湾艺廊展示本地作品； 政策支持：对餐饮和文创品牌申请“夜间经济补贴”，年补贴最高 10 万元；联合支付平台推出“4 层消费返现”活动； 会员权益：海信广场会员享 CGV 影城购票 8 折。 5.7. 布局策略 主入口动线：电梯口布局高端餐饮区（海底捞、王品在前），吸引晚餐客流；左侧设置影院和文创潮品区，形成“餐饮 + 娱乐”联动； 中段核心：美食广场与 KTV 相邻，设置“娱乐指引牌”引导年轻客群； 后端文创：方所书店和艺廊位于安静区域，提供文化休闲空间； 通道优化：在餐饮与娱乐区之间设共享休息区（配备电影预告屏）。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-11-3 14
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