文/秦伟

头顶全球第二大商业物业业主及运营商光环的大连万达商业地产股份有限公司（3699.HK，下称“万达商业地产”）进入路演第二日，承销团人士透露，目前投资者反应良好，销售状况非常理想。

记者于路演首日获得的招股资料显示，万达商业地产已经获得11名基石投资者合计认购价值约19.94亿美元的股份。12月9日，再次更新的招股资料显示，基石投资者数量增至12名，新增的富邦人寿将认购价值1亿美元的股份，基石投资者合计认购的股份价值也增至约20.94亿美元，以发行中间价计，约占发售股份的59.22%。

万达商业地产H股IPO计划发行6亿股，95%于全球发售，发行价区间为每股41.8港元至49.6港元，募资规模最高38.36亿美元，投行估值超过2500亿港元。

万达集团董事长王健林在参加了12月8日的投资者路演午宴后，并未现身9日召开的记者会，管理层解释王本人并非上市公司的管理层，因此未现身。

两上市平台共存

一个众所周知的故事是，在选择香港上市之前，万达商业地产曾考虑在A股上市，这一过程也在招股书中得到更详细的解释。

万达商业地产表示，曾在2010年3月向中国证监会（下称“中证监”）申请在上交所上市，中证监在同月25日正式接纳审阅上市申请，但此后便无进展，也未收到有关上市申请的意见。万达商业地产称，经考虑业务发展及融资计划，决定转向香港上市，因此再无采取进一步行动更新其向中证监提交的上市申请，该申请于今年7月失效。

在此次将商业地产的资产打包上市前，去年，万达集团旗下于BVI成立的万达商业地产海外有限公司的一个动作是，买下了在港交所上市的恒力商业地产这个“壳”，更名为万达商业地产（0169.HK）。今年8月，再次更名为万达酒店发展有限公司（下称“万达酒店”），定位转为万达自有品牌酒店在海外投资和运营的平台。

“现在（万达酒店）是这次上市的万达商业地产的子公司，其定位是万达海外酒店的投资和开发平台，它的所有业务都是包含在万达商业地产下面，（二者业务）不存在重合问题。”万达商业地产董事会秘书刘朝晖表示。

万达商业地产现持有万达酒店65.04%的股权，后者持有的资产包括桂林万达广场项目、西班牙马德里项目、英国伦敦项目及美国芝加哥项目等。作为附属公司，万达酒店也属于此次上市资产的一部分。

仅以万达酒店作为上市平台的一个问题是，注入资产的速度可能很慢。港交所对于两年内向壳公司注入的资产规模有严格规定，借壳上市的企业在24个月内累计注资的任一指标，高于壳公司的收益、市值、资产、盈利和股本等五个测试指标中任何一条的100%，注资就可能被视作新IPO进行审批。

“万达商业地产的资产规模相对壳而言太‘庞大’，如果通过注入资产的方式实现上市可能需要很多年。”香港一名外资投行房地产分析师对记者表示。相比之下，IPO是一个更好的选择。

万达商业地产非执行董事王贵亚表示，目前万达商业地产的海外发展方面，已经锁定部分发达国家中法治健全的门户城市。招股书披露的信息显示，已经覆盖的地区包括伦敦、 马德里、洛杉矶、澳大利亚及芝加哥。

O2O故事

万达商业地产此次上市囊括的资产被视为万达集团旗下最好的三个板块—长期投资的商业物业开发租赁、开发和销售物业及酒店经营。

尽管物业管理及酒店经营增长迅速，但一直以来，万达商业地产的收入主要还是来自销售其所开发的物业。截至2011年、2012年、2013年底及2014年6月30日，物业销售在总收入的占比分别为89.6%、85.6%、86.4%以及70.1%。

投资者关注的另一个问题是万达商业地产的高负债。截至2011年、2012年、2013年底及2014年6月30日，其银行及其他借款总额分别为697.47亿元、932.28亿元、1303.18亿元及1723.62亿元；截至同日，杠杆比率分别为38.8%、48.7%、53%及87.8%。今年前六个月，利息开支高达62.1亿元，其中77%偿还期短于5年。截至今年9月30日，万达商业地产已经质押其于26间附属公司持有的股本，以担保未偿还余额达207.73亿元的信托贷款。

“万达（商业地产）确实错过了2006-2007年的上市潮，但现在毕竟是除了绿地之外最后一家未上市的大型房企，而且也算是有特色，比起中小房企还是要更好。”香港一位房地产行业分析师对记者表示。

万达商业地产希望能够区分于其他房企的一个卖点是，万达商业地产的控股股东万达集团与腾讯、百度的电子商务合作，万达集团将持有电子商务合营企业70%股权。万达商业地产与王健林全资控股公司万达投资控股成立万达信息（Wanda Information），用以持有合营企业70%的股份，万达商业地产通过持有万达信息50%的股权间接控股合营企业，即相当于持有合营企业35%股权。

“万达电商的规划是建立线上线下完全融合的O2O开放平台，通过采用新技术能够将线下平台建立得更加智慧化。”万达商业地产高级副总裁曲德君表示，通过融合为线下终端客户提供体验和增值服务，提升线下平台的价值。

根据招股书披露，目前合作处于初级阶段，合营企业尚未成立，预计2017年前，万达商业地产对该合营企业的资本投资承担不超过17.5亿元。