文/信息时报记者 张金娜

万达的上市路线图已然清晰，作为中国首屈一指的商业地产品牌，其战略举措受到市场高度关注。万达商业在本周一开始了OPI商业路演，并于本周三在港交所启动了2014年以来最大规模的公开发售，将于12月16日确定发行价，12月23日正式在港交所挂牌上市。随着上市步伐的快进，万达商业也逐步从“全球最大的商业地产商”向“生活消费和文化娱乐的平台提供商”转型。

回顾：9年上市路 一波三折

近几年国内A股市场融资大门一直对房企紧闭，赴港上市早已成为中国房企上市的主要途径，但香港资本市场对内地房地产发展前景并不十分看好，半数以上跌破发行价。万达上市也是一波多折，早在2005年万达商业地产即有意在香港上市，后因为国家颁布的“171号文件”，严格限制境外公司收购内地物业，赴港上市计划被迫放弃。

王健林后早前接受媒体采访时表示过，“2006年本来就有机会在香港红筹上市，当时找了JP摩根、摩根士丹利等，框架都搭好了，被麦格理一忽悠，说我别做IPO了，做REITs多好，于是错过了最好的机会。”REITs无果之后，王健林再想改去香港红筹上市，但遗憾的是这条路也被监管部门封死了。

2007年，万达准备在A股IPO，架构搭好后，结果2008年又遇金融危机，紧接着房企A股被卡。2009年，该公司曾计划在香港上市，又因为定价分歧而功亏一篑。此后，万达有计划在2010年6月在国内A股挂牌上市，证监会于2010年受理了万达上市申请，但楼市调控却打乱了后面的计划。房企的融资渠道全面收紧，几乎所有房地产公司的上市工作都被迫暂停。

终于，今年年底，万达商业地产上市迎来了曙光。根据万达方面发布的最新消息，其将于12月23日在香港联交所主板挂牌交易。万达商业此次全球发售H股为6亿股，其中香港发售股份为3000万股，国际发售股份为5.7亿股，发行价格介乎于每股H股41.8港元至49.6港元，集资规模最多不超过44.11亿美元(约合人民币270亿元)。

目标：借力上市 实现融资多元化

从大型房企规模化发展的路线图可见，寻求上市已经是房企成长的必由之路。而对于需要沉淀资金较多，开发回报周期较长的商业地产来说，充裕稳健的资金流支持尤为重要。目前万达每年营收中属于销售物业的比例正在逐年下降，而长期持有的运营物业比例不断增长，这也需要有更稳定的融资工具与渠道支持其资金链稳定。

据称，万达商业上市的主要目的是使万达更加贴近国际资本市场，进一步提高公司治理水平和透明度，与投资人分享公司的成长，真正成为一个国际性的百年企业。据了解，本次募集资金用途约90%用来投资房地产开发项目，包括广元万达广场，哈尔滨哈南万达广场，乌海万达广场，阜阳万达广场，南宁安吉万达广场等10个项目。剩余约10%用于一般公司用途和营运资本要求。

上市后，万达商业将通过金融拓宽更多融资渠道。比如，万达预计将增加国内公开市场债务融资，以及海外股权和债券融资，大幅降低信托贷款。同时在境内外探索多种融资渠道，如REITs等。在业界分析人士看来，在此次成功赴港上市后，为万达后续的发展提供强大融资支持，将有利于万达进一步提升业绩，跻身世界房地产行业龙头房地产之列。

扩张：靠低价拿地和租金增持

不过，从近两年万达扩张速度、扩张规模来看，万达商业对于成功敲响港交所大门显得成竹在胸。作为中国唯一实现全国化布局的商业地产企业，万达目前项目覆盖超过中国94%的省、市、自治区和超过89%的一、二线城市。公司旗下完工和在建的159座万达广场和8座万达城遍及国内29个省份的112座城市，其已经完工和在建的物业面积接近3000万平方米。

虽然国内住宅市场近年受到政策调控影响，不过万达的销售物业中，仅30%~40%为住宅，且其销售物业的毛利率维持在40%以上。而万科的毛利率为27%。从业已披露的数据可见，万达销售毛利率高主要原因是前期用于拿地的成本支出较低。

由于万达作为中国城市商业品牌的号召力，不少地方政府以引入万达商业落地作为考核招商引资成绩的重要指标。有万达内部人士透露，北京万达总部差不多每周都有各地政府领导拜访王健林，希望在当地引入一两个万达广场。而他们给出的优惠条件就是位处城市核心、区位优越且便宜的地块。据消息人士指出，万达产品平均售价绝对要高出地价约10倍。

在广州，白云万达广场、番禺万达广场等项目的先后落地运营，令白云新城板块、番禺万博板块成为投资热地，带动住宅市场物业价值走高。

此外，租金的持增也是毛利率高增高的原因。据了解，万达今年实际平均租金水平为每月每平方米75元。但在目前已开业的过百座万达广场里，有大半开业未满三年。 一般情况，万达广场平均开业后三年步入成熟期，第三年租金收入与第一年的租金收入相比，将增加50%以上。这意味着万达广场未来两年的租金会有很大提升空间，且租金和酒店收入的占比将会逐年提高。有媒体披露，万达内部目标是到2016年，其租金收入达到233亿，占总收入比超过15%。

转型：定位服务提供商 搭建O2O平台

从万达的中长期发展战略规划可见，万达将逐渐降低销售物业所占收入的比例，其自持的投资性物业和酒店所产生的持续性收入和利润增长潜力巨大，绝对值和占比将不断提升。作为中国最大的商业地产商，万达目前将自己定位成生活方式服务平台的提供商。

目前，万达集团已经形成涵盖商业不动产、高级酒店、文化旅游、金融和连锁百货五大核心产业的综合性产业集团。万达商业地产是万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台，业务板块包括购物中心、高级酒店和销售物业。除万达商业地产外，万达集团（包括控股股东）还拥有万达百货、万达院线、大歌星、文化旅游项目的管理等业务板块。

作为最早进入商业地产的企业，商业产品开发经历了三代万达广场，两次更新换代的演变。2013年，为顺应市场趋势及进一步推动消费升级，万达城以超大型综合体项目亮相市场，也引起业界瞩目。集文化、商业、旅游、住宅、娱乐为一体。更融入各种业态文化娱乐平台，而结合眼下流行的线上消费趋势，O2O平台的搭建也成为万达的下一个着力点。

在万达看来，通过线下与线上平台的融合，可促进其商业地产主业的进一步发展。与线上会员的结合带动万达广场内消费，增加消费者粘性，促进线下消费体验；通过大数据分析研究消费者的趋势，继续带动引领未来消费形态。同时，电商公司的增值也将为万达带来股权投资的收益。 据悉，万达目前拥有中国最大的线下消费平台，万达广场客流量今年底将突破15亿人次；而其战略合作伙伴腾讯则拥有中国最大的移动端用户基础；百度拥有强大的地图服务和流量入口。根据万达商业最新招股书，万达商业地产将承担了这个针对线上业务的合营企业35%的股权（另35%由王健林持有），这也意味着，未来的上市公司万达商业地产，不仅仅是一家以线下商业平台为主打概念的公司，也致力于线上线下业务的融合。